房地产公司产品定位报告

产品定位报告营销管理部年月尊第一童章袄自城市呜房地产宏观市渠场分析签壤经济环境对房鼻地产市场的影坐响层宏观经济运行猴对房地产投资失的影响伪；是城市经济结构桨和发展趋势对释房地产投资的气影响保。廉第二守节垦貌融国家杆及城市期相关政策对住崭宅产业的影响瓶国家及城市对唐房地产项目开盼发节奏、运营御模式存在影响血的相关政策、惯规定；淘国家及城市对有产品设计存在值影响的相关政格策、规定及其导具体影响；狸国家及城市对艳于购房行为存饭在影响的相关痒政策、规定及化其具体影响。袋第三节饲致城市偶房地产路供需结构分析土及未来形势预兽测淡 漂过疲去嚼1医2库个月城市月度怨新增供应量、腰累积供应量、惰成交量及成交底价格摩曲线；着过逐去占1嫌2锤个月城市不同笨房地产产品月胸度新增供应量括、累积供应量美、成交量及成怖交价格曲线。壮不同房地产产绵品类型的划分亭包括：坛不同面积段产帮品芽不同晃物业形态产品神不同交房标准污产品名不同总价纽区间产品裁不同单价区间乔产品短对城市房地产县市场未来供需盆关系和价格走兰势的预测塑a述)厉总体供需关系努分析及预测遇b炊)情总体价格预测绕c抓)茎不同类型产品药供需关系及价帽格的分析及预婚测资d钢)笨目前市场机会下的初步邮结论摘第二理章卷悔侄区域市场分析绸第幸一茶节匀文区域环境概述石地理位置及交骤通交通状况呢；序区域配套设施障状况；抵配套设施点位席图商业配套设施生活配套设施教育配套设施医疗配套设施窃区域自然及人部文资源状况蹈第额二廉节虫泡区域绣房地产凳供需结构分析宅及未来形势预取测勺 汪过件去颂1河2核个月存区域厘月度新增供应灶量、累积供应政量、成交量及创成交价格曲线打；岸过舞去舞12漆个月区域姐不同房地产产命品月度新增供等应量、累积供废应量、成交量少及成交价格曲占线。不同房地诉产产品类型的粥划分包括：界不同面积段产杂品并不同物业形态纸产品欲不同交房标准笛产品趋不同总价区间肚产品号不同单价区间延产品晚对区域裳房地产市场未原来供需关系和伯价格走势的预牵测芦a梳)搁总体供需关系敌分析及预测每b响)梳总体价格预测虑c应)璃不同类型产品奴供需关系及价切格的分析及预血测鹅d贞)双目前比区域牵市场机会的初替步结论排第龄三槽节则锐区域竞争格局邻分析耳区域内存在竞饲争关系项目统易计荐项目布名称退项目纵位置议物业刺形态衔总建筑面积吩已售要面积梁成交假均价束目前性均价策主力扶户型仪项真目均1楚项率目必2焰核心竞争项目琴分析挡核心竞争项目集概况项目案名讨项目位置（附虹区位图）项目资源状况项目产品特征产品标准客户群体特征盯核心竞争项目浪已推货源供需揪结构分析模不同面积段产罩品供应、去化严情况及价格曲检线，可不同套型产品床供应、去化情驴况及价格曲线才不同交房标准陪产品供应、去垫化情况及价格锈曲线刑不同物业类型炕产品供应、去丹化情况及价格梢曲线源不同总价产品酒供应、去化情椅况装不同单价产品禽供应、去化情树况述核心竞争项目诵存量货源结构协存量货源的面付积段分布羽存量货源的物卷业形态分布轻存量货源的交识房标准分布牲存量货源的总帽价分布程存量货源的单蹲价分布盟第四段节旺馒本项目摔S.W.O.垂T.悲分析医Stengt玉h罪（优势）银Weakne织s兔s授（劣势）蛮Opport家unit票y姐（机会）温Threa纵t形（威胁）辈第三章腹吃客户群体需求定分析旅第卧一欺节卡摧目标客户群定棉位客户细分；寿根据市场调研水报告中客户调作研成果，对潜愁在客户群进行川细分问；骡不同潜在客户根群的炕初步特征分析词及其对项目的搏契合可能性；纸目标客群定位绸；黄目标客群定义袭：具体选择哪聋几类客户作为流项目目标客户晒目标客群群体斯特征分析年龄结构收入水平置业目的授职闷业篮/锈行业分布区域分布起第划二夫节投佩目标客户群需膨求特征汇目标客户群购践房关注重点分格析年龄结构收入水平置业目的命职鬼业顾/斜行业分布区域分布荡目标客户群产垦品偏好分析链对生活方炸式锐/选生活态度的偏狗好腥对物业形态的悉偏好慌对小区布局方涂式的偏好仔对配套设施及豆功能的偏好坊对建筑风格的兄偏好活对冰建筑立面风格忌的偏好拦对滥建筑立面材质课的敏感程度对户型的偏好关对户型面集积简/叠套型的偏好奥对户型功能及象分布方式的偏梨好升对户型富附加价值的偏雄好拢对户型朱的敏感袋程度采对户型景观面丽的刚敏感程度对景观的偏好挥对霸软硬景比例的让偏好四对稻软景类型的偏思好受对硬景类型的衔偏好公对景观风格的厦偏好岭对产品标准的贱偏好魄对产品标准敏竿感因素的排序哭对鼻公共空间字的偏好捡对栽公共空间功能站需求的敏感因户素排序令对公共空间风劲格的偏好精对公共空间蹈材质的敏感程喘度透对物业服务的丹偏好竭对期物业服务内容田的敏感因素排动序古对需物业服务霜价格承受程度仿第御三钓节详抛目标客户群派价格承受能力标目标时客户袖群单价接受程废度绍；辈目标缘客户群总价接摔受程度评；佣目标客户群付眉款方式选择短目标客户群首谅付及按揭比例狮选择 扎第四章种益项目辟定位蜓结论眯1身、训项目定位因素水分析土地价值需求状况除供给及竞争状删况浸2鹊、换项目市场定位往描述萝a)闭项目总体市场略定位此b)浅番差异化设置洒3结、驾目标客户群体撇描述堪a)夹凉客群选择蚀b)浇其主要客群特征辽4规、屈项目定位语捐项目胸开发经营模式肚建议棵1枣、项目提供的貌生活方式建议械2伞、订项目规划要点寻a)忆住宅、商业、偷公建北、菌配套配比饱建议祥b)身著住宅捎、商业、公建秆、由配套的分布贪c)篇生商业、公建定胃位及设计建议腹另附3、项目经营危a)旗码项目出发点和源经营模式书b)朴绩经营方式建议不4速、项目开发方砍案软a)告页方案选取原则水b)攻薄方案建议（含非成本、财务测毛算）由c)蜡南操作风险及规雾避方式仰5吨、项目开发节捎奏垫a)文鹿主要产品的分凳期节点颜b)贴网初步开发时间径节点表银6简、总体营销思嘱路之a)绝营销砝码的饿设置和帝释放豆顺序全b)背各类产品的营乱销模式和渠道暮c)浙护销售卖场定位孕策划（另附销鞋售卖场定位）城销售卖场娱选址及梯规模胜销售卖场功能均定位搁销售卖场建筑傲、景观、装修砖风格建议集销售卖场与项勺目价值呈现的著关系个销售卖场体验京点流线设置住宅产品建议烛1照、形住宅部分习规划建议症a)朱忽总体规划布局沈建议忍b)炕不同检物业形态选择章和基本配比炉2笑、祥建筑风格挎建议偏a)公建筑立面风格译建议悼b)夹建筑立面风格央示意图柱c)余银建筑立面材质晚初步建议察3古、交房标准段建议穷a)伯精丽装与/合厨卫精牌装狱/说清水的选择修焰b)就不同交房标准层的配比功c)摔精午装辨/稼厨卫精装装修状标准建议物4妇、喇户型设计建议句a)躺狐户型配比睡销售面积户型纲面积段配比侵实得面积户型肝面积段配比道b)采户型功能设置华建议哥c)关户兴型救/史房间朝向及景塑观面设置建议味d)练奏户型附加值设轨置建议坑5魔、产品标准辽建议哥产品标准功能腰设置建议裂产品标准档次禁建议具6能、脱配套设施建议雪配套设施功能狐定位捉配套设施分布龄建议幕7您、既景观设计乒建议糊景观设计风格存建议臣软硬景关系建婶议晋8怜、歉物业躁服务遭建议喷物业服务主要搁内容建议揉物业管理费建巷议价格策略建议影响定价因素粥销售目标预期图（项目总体、饿分期、年度）市场价格趋势饰客户价格承受秀能力2、定价策略船3麦、本项目定价兽建议营销策略建议1、推广诉求2、推广方式3、销售渠道欺4骂、销售勺团队组织5、销售时机

[附件]扫扯孙挎区钟案例高北京房地产宏屯观市场分析叮第一懒节柴砍局宏观经济环境冷对房地产市场雷的影响妇房地产盖行业涉及并涵怠盖了建筑业、遥建材业以及冶畜金、化工、轻鞠工等多个行业骨，是以生产和扩经营房地产为夺最终产品的产怨业，是市场经锐济不断发展，款产业类别逐步表细化的产物。扎发展房地产行林业，不仅可以隆为社会提供足获够、适销的商却用与民用住房遮，更重要的是卫能够刺激个人序消费和投资，负从而为国民经瞎济带来新的增把长。件一、我国宏观断经济运行态势柄良好蛾1995跨至政2000爸年，北京经济此年均增速达到开10%店；全市国民生索产总值累计超伸过宋10000故亿元。片2000联年国内生产总终值大幅增长，陕GDP叨的年度增长率畜达到了搁8%言，工业增加值然增长率达到了蹄11.4%坝，调主要归功于高农科技产业的发杰展。积2001磨年前三季度我庄国经济继续保当持适度增长，昆前三个季度阔GDP希增长率仍然达毯到了宅7.6%想。国内生产总掉值实现挪67227佣亿元，按可比谢价格计算比去面年同期增长猎7.6%屋，增幅比去年财同期慢亭0.4纸个百分点，但饭比去年第四季听度快滩0.2范个百分点，呈重现出持续稳定桂增长的态势。夹尽管因胖受肠“商9.1房1挎”赌恐怖袭击事件亦影响，第四季躺度我国经济增杰长还会继续放掌慢，但在申奥惯成功及加入踩WTO尝的利好消息的踩刺激下，在积椅极财政政策的柔支持下，全年乐GDP浓增长率仍可望筒达到堤7.3%怜左右。根据我艰国经济的景气秀周期和对更加岸积极的财政政倒策的良好预期术，预计今年我兴国经济仍将实福现热7%手左右的增长，编大大高于世界式平均增长水平漂。症2001舞年迁-2010叔年北京实际国芹内生产总值的范平均增长率的哑目标为烤9%凡。凡二、坊挡当前宏观经济杯运行对房地产汇投资的影响梅2001牌年戚1-7尤月，北京市房凳地产开发投资箱额达到只327.65反亿元，同比增败长穿58.9%折，投资旺盛，胸并继续以加速僵度增长。其中通住宅投资额为首180.87屿亿元，同比增贤长蛇56.9%狱，办公用房投宫资阿26.65命亿元，商业用丘房开发投资捷13.45榜亿元。北京市繁商品房新开工助面积姑1-7困月为剩1172.7锦万平方米，同桶比增长雄91.8%堪；其中住宅为疏1022.1叮万平方米，办吨公用房达到私55.5雀万平方米，较妄去年同期均有坝大幅增长。办者公用房增幅尤迷为显著。留2001药年统1-7项月，北京市商挪品房施工面积款为废4068.5施万平方米，比胀上年同期增长潜34%执，其中住宅醒2949.4觉万平方米，同满比增长慧46.5%汪；商品房竣工阅面积尖260.7即万平方米，同图比增长腹4.2%多，其中住宅竣屑工论207.8券万平方米，同执比增长牢8.8%误。商品房实现照销售面积令315.9思万平方米，同读比增长系14.4%蜻，住宅类物业蹈销售面积为航300.3戏万平方米，同狼比增长肺13.3%脖。商品房销售称额达到雪156.36计亿元，住宅销牧售激141.60后亿元。同时随懂着中关村西区版及各大科技园赏区建设的展开协、九月北京中喇央商务区规划宵的正式公布、罩亚运村地区商虑务氛围的逐步挥形成，该类物倘业的供应量将目在五至六年内替稳步放大，目节前市场对此持渴中长期看好的牲态度。灌2001拴年壁10狡月统计资料表竖明，房地产投字资继续保持高霸速增长。全市站完成房地产投欢资步540形亿元，同比增乐长据51.4%角。房地产投资戴占全社会投资催的比重达到介52.1%忘，对全社会投厕资增长的带动买作用高达挣98.8%丧。商品房市场虽供需两旺。任1赌－创10娇月，全市商品匆房累计竣工面谨积警566.3恳万平方米，同娱比增长女41.9%吐；其中住宅冠465.6握万平方米，增烤长茶47.5%约。商品房销售枪面积帆491.6铲万平方米，增叙长龟19%茎，增副形势尤形为显著。宋三、加入泳WTO不后中国房地产抛所面临的挑战虚在贩1册月份召开的全位国房改与房地辈产工作座谈会线上，建设部副轻部长宋春华就蜻我国住宅和房柳地产业所面临龟的问题谈了四辈个方面，续即沾“蜘抓住发展机遇警、加快结构调撞整、坚持科技希创新、推广信行息技辉术旨”浅，这也是房地养产业及其相关低产业在入世过蚊程中所要面对场的挑战。蔬箩入世对国内房冤地产业的冲击猪主要表现在两树个方面：赠结构调整和企沫业竞争错。结构调整是狠指入世后我国跨的房地产业在鸦产业结构上不皆但要适应国内园市场的发展，壳也要适应国际晴市场经济的发笋展，同时还要列不断地进行新间的动态调整，茎无论是住宅项抚目、商业用房营或工业用房，长从选址、立项耽、设计、建设事及销售各个环皮节都要考虑是嗓否符合入世后滤的需要。否则漫，就要产生结再构性的矛盾，鞭出现空置现象可，企业也会遭耐到市场的无情秧淘汰。其次，乳入世后房地产蝶业会面临更激忙烈的商业竞争舌。随着市场的合逐步开放，房爪地产行业也会愈步入国际化的谎轨道，逐步实懒行法制化、证织券化、市场化苏，但毕竟我国补的房地产业在伯这一进程中还泡刚刚开始，基蠢本上还属于粗纷放经营的模式膏，劳动率低下队，产品品种单揪一，从业人员片年均竣工面积蛮仅是发达国家敢的瓣20%加，劳动生产率腊仅为发达国家煌的律30%榆－伏50%禁，而单位能耗缩却是发达国家穴的维3象倍。入世后，海可以肯定我国抖的开发企业在头最初的竞争中诱面对国内和国孙际经济的动态六的影响，将处凭于不利的竞争水地位。一些规甚模较小、管理日水平低、技术菜落后、人才匮伙乏、效益低下凡的房地产企业爸恐怕要遭淘汰绳。另一方面，印竞争也会带来覆兼并与重组，端整合出大的房冲地产开发企业劫，产生规模经卧济，促使国内内的大房地产企刘业走向国际经究济的舞台。喉第二甘节袭恐批国家相关政策例对住宅产业的毛影响洒为了提高百姓权的住房质量和副水平，拉动国聋民经济增长，诞建设部几年前禁就提出了要让破百刑姓护“急愿意买房、买者得起房、买放笨心老房询”答的发展住宅产去业的三个步骤桥。以蛋这嚷“拖三个步亏骤海”陵为基础，国家肺相继出台了一话系列有利于住舞宅产业发展的测政策，全国各吧地根据各自实蚂际，也相应颁孙布实施了有关嚷政策，使住宅虫产业在近年的轨国民经济中发康挥了积极作用享。作为发展住恨宅产业的龙屯头绳—怒—冠房地产业，只沈有及时、准确饰地把握每项政浩策的精神实质暴，才能为国家团发展住宅产业洁做出贡献，为饥企业求得可观侦效益。费一、把握使百辱姓俊“莲愿意买功房杨”阻的有关政策炮1998丛年，国家全面县停止福利（实剩物）分房政策营，使百姓在思勇想观念上逐渐沫接受了个康人帝“倦掏腰责包徒”猪买房的事实，壳目前杆，绘“唤要住房，就买撞房恭”皂的思维逻辑已蚂成为社会共识申。据资料统计亦，个人购房占馒新建商品房的叹比例，副1996考年为窃53%基、售1997剑年为屑64%家、鸣1998器年为罚68%猴、承1999秤年为默70%彩多，德2000庄年又上升到跑85%祝以上。针对货潮币分房政策，狐大多房地产企露业在促销时，冶重点对率先实骑施房改政策的辽单位进行宣传壮，为销售打开遍了新局面。盖二、把握使百右姓备“展买得起众房腹”劳的有关政策孤虽然个人买房于已成为社会共聋识，但许多大添中城市的房价冈与收入比仍在奔6秒倍以上，普通钢工薪阶层买不坛起房；居民收言入预期与支出注预期反差大，侦使许多人不敢吩出手买房。所险以为使百只姓探“状买得起大房班”轨，国家三管齐暴下：调整经济防适用住房价格签、发放住房补畅贴、提供住房见金融支持。特逢别寇是钉“佛提供住房金融释贷款支袜持底”歪政策，使百姓峡提前具有乐了俯“借买得起锦房械”置的基础。窝三、把握使百辩姓赢“犬买放心件房缩”吩的有关政策滩百姓买房乔的热情刚刚被结调动起来，在干国家有关政策委的支持下，又归具备了买房的羽经济实力，在欣此形势下，房效地产企业决不旬能忽塘视弓“锦放心工耐程喜”夹，必须在生产垄、销售、售后牙服务的每一环解节做到让百姓刮放。女2000矩年致6疤月消28期日里，由建设部组略织，在北京人沉民大会堂举行衡了浅“导放心房、放心眼中介联合宣言握大愁会悄”补。所有向社会桌公开宣誓的房油地产企业的名绵称（品牌）公葛开，承诺内容乘公开，平等接周受社会各界监繁督。在由哈尔失滨市开发办组更织语的洲“疑首届罢57黄家承诺销售放奉心房房地产开晃发企业联合宣式言访”逼大会上，房地筛产开发企业的摆承诺可谓发自紧肺腑、掷地有董声。醋整体理解建设铁部关于发展住遮宅产业政策上贩的芒“第三大步炎骤佩”桑，面对百姓主击动买房的热情领，可以说，我逆国住宅产业已咬得到了一定程坐度的发展，相炒应的，房地产惨业也出现了重攀大转机。政策戒对于所有房地暑产企业都是平棕等的，粒早棋“沟把终握辽”危者说早脾“恋受老益钢”暴。据经济专家紧分析，我国宏逗观经济在今年城出现箱了涝“沫拐似点逃”誓，即在构1993材年以来画GDP勒增长率连续酱7诞年下滑后，今微年出现了乒GDP呜增长率趋升的的势头。作为重龄要部门的住宅泡产业理应为今殊年和今后的滤GDP备增长做出贡献栽。发展住宅产档业的龙喜头穷—抖—责房地产业，只银有紧紧把握政碧策导向，方能浅实现住宅产业学稳步、健康、该持续发展。采200南X爆年北京房地产纷市场预测蝶北京房地产市银场目前处于高芒位盘整阶段，紧但茧200勾X私年市场发展趋棒势总体乐观，邮预计下半年市刺场表现将比较茅活跃倾。钉

居北京市居住类严物业的市场价本格整体表现趋穴降，但是特定旬区域内特定产绑品的价位依然溜具有上升的空沸间。暂200艰X粪年北京房地产域市场在开发量信及有效供应量梁上将有较大突从破，势必会超焰过诞200估1挤年的供应量。却客户购房将更广为慎重，低价临位项目中，以梁自住为目的的两购房者比例将管会增加，高价去位项目中，投有资型客户比例粗将会上升蛮。丧

氏客户对产品的比品质要求更高瞎，需求呈现出爷多元化和两极下化状。葡

展200协X侄年北京房地产构市场供需存在杀错位臭的矛盾，但高使档物业市场的弹供需矛盾有望止率先得到缓解戏，中档物业市独场将面临较大蔑的压力，低档咐物业市场的供短需矛稼盾劫200算X驰年无法得到较落大改观。痛200尘X咽年市场热点区抗域比较分散，泻不但一些原有绪基础较好的区拘域得以更快的督发展，而且还足将会涌现出更看多的新兴热点超地区。握200膏X碑年房地产开发召中，非居住类酬物业比例将有块所增加，特别丹是商用物业中狼商铺的增加量点最为显著掌。跪

狸入世后市场的赛外资总量会有牺一定程度的增罢加，但不会出站现大量外资涌银入的现象，国犁外开发商也不中会直接参与房定地产的开发与丢建设。哭200板X洞年经济适用住结房的开发力度佛将减弱，二手闷房市场将不会升有明显发展。搂第二罩章速孩残区域市场分析区域环境概述坚一、地理位置幸及道路交通状掀况累本项目位于朝痒阳东三环劲松斧桥畔意,奇东临乐澜宝邸环小区、南临南烘磨坊路、西至住东三环沿线、躲北接华腾园小疮区。项目属左CBD纤商圈辐射区，狭由东三环、南愤磨坊路、广渠孙路、劲松路等欢几条主干线围睛绕项目四周，借交通方便快捷博，由此驱乏车特5渡分钟可至国贸焰，析3蹲分钟进入京津盖塘高速公路役，作2显0撕分钟直抵首都捎国际机场断。沟孤二、周边物业显状况轻购物：京客隆袍、天客隆、普瓦尔斯马特、王溜府井海文商厦肠学校：劲松一扁中、工大附中揉，垂杨柳一中佳、劲松一小等话娱乐：北人娱翻乐中心、劲松鬼电影院、宏荣雀保龄球、首图扭新馆乞银行：商业银薄行、工商银行棵、建设银行馆邮政：劲松中看街邮政局、双钢井邮局赶。冤宾馆：乐游宾只馆、京瑞大厦抚医院：双井医户院、劲松医院文、垂杨柳医院三、人文环境特本项目所在地澡区是北京最早材的工业区，随刺着北京市的不添断发展和对环均境的治理，使呀这一地区形成等最早的住宅小舅区，项目周边侄生活配套成熟洒。随着中国加芦入肚WT胀O焦和编CB辣D摩商圈的形成，幻这一地区开发馋了大量商住两竟用的公寓和甲纪宅，形成依附株于零CB躬D灰的劲松商圈，共许处多暴CB务D店的白领和小型醋公司在这里购积房。肌第二帆节腊婚区域市场竞争秃分析唤一、周边项目岔概述遇东南三环地区摊公寓写字楼项佩目一览表政项目名称她类型市位置往均价神总建面积搁楼型厕装修迈乐澜宝坻棚公寓祥劲松桥东架100页m篮7500移元泡/图m益90000m犁塔、板河待定座东砍环烈18饮公寓欣广渠门陕路凤31隔850苏0现元牲/卧m务44500m价板楼男精装川御景园盟公寓耕华威桥北遮100按m难9500司元征/载m积38900m后塔楼捕精装公香榭舍沫酒店式公寓精华威桥东助100俩m净9000吓元常/质m链22400m箩板楼欠精装霉华腾园杀住宅猴劲松桥北塌100驶m剑5800柄元沉/姻m遍40育万幼m炮塔楼笨毛坯回紫东苑惰住宅抄潘家园桥北侧鹊560鼠0请元箱/旺m瓣8熄万若m右塔楼初毛坯点九龙花园郊住宅废广渠增路级2缘9子号汪600送0死元庙/辩m唯10拘万考m玉塔楼疑毛坯与翌景嘉园润住宅犁潘家园桥东侧爪750裹0碑元花/抗㎡伙1住0谦万㎡印塔楼愉精装便龙辉大厦墓写字楼寇劲松桥南含1缸万巴元艇/但m新34000导m西塔楼章毛坯逮京华大厦盛写字楼萌在建项目肥二、产品供应模特点分析回通过对该区域塔楼盘的调查发姑现，在产品的容供应上存在以滑下几个方面的黑特点：项目定位。品在调查过程中致发现，大部分恩楼盘缺乏前期座一个详细的、辛严谨的项目调京查论证的过程缝，在项目的客塌户定位方面缺尘乏有效的细分址和针对性的调开查。致使在后详期销售中，销乳售人员无法准蜜确的把握客户剥的购买心态，豆丧失大量的成御交机会。步户型产品定位扑。敞在户型面积的桥分配上，存在凝户型相同而面田积相差较大，霞大户型将面临借滞销的境地。驻这种现象表明怜在项目前期设及计的过程中缺址乏对客户群体荷的分析和对户绸型产品的研究牌。户型设计。菊面对日趋成熟自的消费群体，烫他们在选择购鹊买房屋的时候扭，会越来越重仙视户型结构的衬合理性。根据圣长期对客户的邻调查以及近期伪对周边项目的西调查，市场上水不少项目存在铺户型设计不合橡理的问题。主前要集中表现在悦客厅的开间尺开寸比较小，步170服平方米槽的四房户型，池客厅的宽度才顿4.5旺米形，而主卧房的惠宽度也是疗4.5将米砖，这不仅使客背厅感觉狭长、惊使用不方便，亚同时也极大的蝴浪费房屋的面朽积。另外，随单着人们生活方佩式的不断改变现，厅、房在面寨积的分配上要淘重新调整，房怖间里应考虑一军定面积的储物衡间。基三、区域内竞慨争对手分析舱乐跨妇枪澜酷醋冠宝砍茫锁坻白发党承展雄辛商盒：旬赌不北京市万发房圆地产开发有限燥公司软位誉宅孩置貌：订孟介朝阳区劲松桥虏东咱10德0装米兔规狡冷举模秀：愤鸦瓦总建筑面积捡9000发0垒平方米确，两栋塔楼，档三栋板楼复式低结构佩宣传主题货：而匀沟音乐、家址户行后肤型投：搭秀叨塔奏楼势犹两室两厅弃12种6叠平方米论；三室两壁厅拜145糖—桌14步8谷平方米席板楼复式筋：壮暑丈三室两厅列16流7裕平方米羽；四室两弦厅载181--乱22西3忽平方米汗起宣冤赚价挽：灵6唤30袖0讯元；懂均袍功航价告：访7汉50瘦0艳元枣销售情况讯：跟价违三月全面推出华腾园葵发展商：北京击北化房地产开沸发有限公司因位置思：冻国岗东三环劲松桥叔东北侧涂规模糊：装枕世占地面积友12.8哥2乞公顷押，总建筑面积脊约菜4撑0魂万平方米，祝由助1唇2叹栋倚25-2包8吃层风格现代的茧塔式住宅组成倦。捐起价喇：极458讽0势元露/婶平方米淋均价炭：棕538叫0璃元灯/定平方米送装修标准：毛让坯房莫销售情况：一草期全部售出伙支笑糊二期剩少量大往户型承社区配套：室惹内游泳馆、健吃身中心、棋牌萍室、阅览室、潜儿童活动室、妄阳光餐厅等。涂中心花园里的演网球场、门球汽场、运动器械志，社区老年活琴动中心、医疗裁中心、托幼、深学斯校浙…品综合分析：小返区配套完善，游入市价格合理摸，升值空间较贼大。户型设计见基本满足购房袍者的需求。但臣物业管理存在剥较大问题，使最业主入住后，鼓怨声载道。龙辉大厦绩开发商：北京俱恒昌房地产开很发有限公司陷位置慌：痒手三东三环劲松桥按东南侧纷规模黎：疑充巡总建筑面积刘3000调0偶平方米间，地逃下截2蝇层；地父上共1鸣7罚层诉；格4脖—厅1悼7黎层为写字楼；风地亭下啊2终—薄地源上设4稍设购物中心、云酒店、银行、钢证券、娱乐场话所。亲户型贡：坦串旬采用大开设计巧，以提8漫.蒸1揪5钓米上为开间，自由半组合。前价格庭：恐贷脆尚未开盘，崭以版1000姥0睁元（不分层榆）止/逐平方米内部认逮购。杆大厦配套：进映口电梯中央空调24小时热水烛供电系统们：哥80W隶/花平方米，双路赏暗埋。鸣通讯系统：通王讯光缆、宽带料入网。消防自控系统楼宇自控系统停车管理系统保安监控系统玻大厦卫生洁具筋采用进口产品娱装修标准：外愚墙以逐花岗岩、高级说面砖。吓外东窗艘绿罗马式外窗，完双层铝合金玻逐璃窗哥大堂、电梯间依：磨光花岗岩虾地面，大理石厕墙面茎办公及公共别区暂勉昨吊顶、水泥地晌面（送地毯）睬综合分析：大地厦外立面单调减，就播大堂狭小，感卵觉档次较低，津与其配置不相砌协调。浙第三葵节上坐本项仓目陷SWO埋T记分析替一苍Stren藏gt腊h屠（优势）汁位置优势，本统项目位于捎CBD狠幅射地区，紧肌邻东三环月，律坛属于国贸商圈撕，是市内成熟稠的商业区和生烤活区，交通便竹利，生活便利狡。似生活配套齐全献，周边有银行登、邮局、医院僚、学校、超市厨、商场及成型订的居民住宅小央区。坛设计尚未开始初，可以根据市眨场变动情况，很重新定位，以携降低项目的风触险。偷在建项目虽多槽，但风格类型锋各异容易聚集委购买人气。震发展商信誉颇载佳，容易树立专健康的市场形锁象，对销售有据促进作用。锯二、玉Weakne爹ss爸（劣势）办项目占地面积演较小，容积率脾较高，会给环健境设计带来一音定难度。蜻周边在售楼盘伪较多，对今后贴的销售有一定兰压力。圾项目区内原住镜居民，消费能粪力有限，对价赖格的承受能力欲较低。争涝三、烫Opport暖unity幻（机会）厌中国加入派

WTO恼后，对房地产搭业来说是新的猴发展机会，特荒别是冬CBD副的形成将使其窗周边保持旺盛廊的市场购买力逗。概市场对投资型件的物业寄求增陪加。去客户对居住环语境和综合素质画的理性选择增摩强。稍本项目可根据和本地区市场需挑求进行全新的榨包装定位。号四、革Threat分（威胁）铜项目竣工周期腥晚于周边在建叨项目。识区域内大型楼救盘的推出对本箱项目会产生一排定影响。昨区域内期房的茧销售远不如准凑现房。域客户群体需求吸分析悉主导客户群的舞定位分析豆一、客户类别骨细分暂1胶、撞枪职业特征扔行业富所占比例或工业行业冲22.4%敲 闹商业量 画14.4%忠房地产业平12.2%呈文化行业浊11.1%叨信息行业锁6.6%咏金融行业掠5.5%求医疗行业愁5.2%垒其它竞22.6%疯 棉个2毅、眯匀家庭构成奇被调查者中三候口之家比例最家多占集46%服，三口之家是唱购房的主力军凳，三口以上的溉大家庭和二口惰之家亦是购房耽的中坚力量，史值得注意的是加独身家庭也占绞了广13.5%笔的比例，所以狗应考虑各类客据户的不同需求敬，有针对性按锄比例地设计各弄种户型，考虑粒房屋面积大小铺。远二、主导客户练群定位牙 宽1诚、概互年龄构成题 掌35.8%刮的被调查者年钉龄在老20锹—铜30驳岁之间，其次沉为研30副—粉40美岁。反映出年贺轻的置业主体痰将会是未来挡2漠—堂3锻年北京房地产爸的重要客户。滥扩 设2耻、瓣议家庭年收入舰近六成的被调竿查者家庭年收葱入在叨5盆万元以下，仅饿7%驳的被调查者家侍庭年收入在昆10萄万元以上。表刊明北京居民大视部分收入并不这高，但北京很撕多单位福利待夺遇较好，且有汗不少居民卖旧波房买新房，以疲及隐性收入的脑存在和人们对株公开收入持保毫守态度等因素肝，使家庭年收模入的统计值不握能完全准确的魔反映北京居民驳的实际收入情树况。揉第二勉节垄朋蜘主导客户群购晚房动机分析吨一、购房时间驻、动机及关注客因素勇 论1椅、鄙迷购房时间许66.3%酱的被调查者计日划在狱2逐年内购房，另泽有滩17.2%穷的被调查者计县划在宾2支—粉3详年内购房。计瓣划在摘3赔年内购房的被痛调查者合计达翅83.5%密，表明随着房愧改的深入，大鼠部分居民已接膏受购房的观念萝，并计划在近陷期买房，因此缓未来的杏2去—圈3弟年内北京居民叮对住宅的需求脖仍较大。除 株2筋、伙墙购房目的括48钱.暴4丰%屑的被调查者为要首次置业，目枯的为居住，村22%切的被调查者为散改善居住条件你二次购房。购崖房用作投资、侨商住比例明显坊提高。洁 祝3帖、遣透购房关注因素课客户关注因素派所占比例槐价格盾23.5%酒位置哲16.7%宾交通稍14.9%维物业管理档10.4%贱户型是9.2%行社区环境坚7.1%邀配套设施大6.8%穗小区规模及发蜘展趋势局5.7%型房屋质量班5.7%津被调查者购房真时首要关注因饮素为价格，其万次为位置、交漏通、物业管理娘及户型。因此衡开发商在开发粒新项目时，应跑注重房屋价格效便宜、地理位枪置好、交通方凉便并配有服务烫良好的物业管剩理公司，提高翻其性能价格比愉，以赢得客户打。伍二、主导客户灿群购房偏好湿 确1始、警龄购买面积饱建筑面积（㎡疮）米所占比例首50恭以下炊3.7%厚50-70渡22.3%戒70-100煌46.8%收100-13摸0引20.4%派130-15天0膨4.7%送150-18慌0坟0.7%扣180粘以上耽1.4%仓被调查者近半织数购房时首选工70役—莲100件㎡风的住宅，病20.4%津的被调查者选桑择纤100套—占130楚㎡茂的住宅，说明鞋多数购房者对电居室面积的选嚷择趋于理性，咳并不盲目追求笛越大越好。有贯22.3%变的被调查者选持择臭50火—素70芦㎡犁的住宅，一部庭分是作投资用灶，另一部分是倚作为年轻人的说过渡用房。新青建住房应按合床理比例建造面破积在辟70疲-130忽平方米苏。钥 流2尺、艰陕购房时户型选姿择船分析表明二居妈室是最受欢迎猫的单位，其次逝才是三居室。萝合计达纳86.9%极的被调查者购非房时首选二、厉三居室，因此攀在未来的鸭2驶—浓3杠年内二居室、融三居室仍是房肾地产市场的主骆流产品。螺第三甘节朗锣梁主导客户群对谱价格的承受力厕分析口一、单位价格倡需求殖良65.7%识的被调查者接椅受旦3000钉—孤4000酷元括/瞧㎡的房价，闷30.4%漠的被调查者接钻受缝4000台—叨6000匙元坦/担㎡的房价。结鹊合前述购房时纺选择面积的分踪析，被调查者垄最能接受的房程屋总价在磨21畜—漫40园万元间，其次课为呢40穴—脉78喜万元间，说明威目前北京居民姑对住宅价格的察承受力不高，方居民的承受能快力与市场上较蔑高的房价间有欧一定差距。芦二、贷款额度锯选择坑锁付款方式岸三、首期的承乐受能力桶桑首付能力惧上述分析表明酸，目前北京市动购房者的观点却与几年前相比睡，已经发生了摆很大的变化。姿随着人们生活鲁水平和质量的潜不断提高，人哥们对住宅的要致求也越来越高太，住房已经成屿为一种商品。鸡人们购房已不渣仅仅是满足居凉住的要求，而何是更多的是同接时满足生活各辰个方面的需求稍。饺第四导章泰掀惩项目定位分析龙一、影响项目文定位的因素壳1犯、凤由土地价值分析项目地块规则利于充分利用犯易于规划与设该计泳枣奋2艺、拒季需求分析总需求较乐观造高品质住宅需敌求大哪需求面积逐渐花变小言货3帖、竖其供给与竞争态导势爆区域内供给量旗较大魄土地储备丰富拴，存在开发潜邀力共入市时机较为蛾关键矩二、项目市场陷定位描述逗本项目主要经渔济指标垒总建筑面积呀：版馒册9921声5隐平方米劲总占地欺：好悦炭1.5居3炎公顷三绿化率甲：相客邪30%足容积率闪：母略铲4桐.州8船地上建筑面积救：薄窃7344哈0漠平方米横商场尼：诉齐肢鼓1175蛋0这平方米雁写字楼灰：戏喷系21290触赛平方米巧援逐其余为公寓剥：茅糕地下建筑面积亮：从与2577绕5看平方米硬地下车位茧：献轧转33共3善辆件地上车位贩：密胡女6裳3熔辆介自行车劲：裕牌搂亮怪46匀6薯辆改 违2梅、整体功能布维局杏建议项目规划汉为：奸一栋写字楼，输一栋商锐业宿偏，两栋公寓。哨整个社区采用藏围合式建筑方点案纪公寓采用板式梯高层头围合社区中央卸空间样用地西侧从北叮至南依次摆放音商业配套、写夹字楼的一部分辆；用地南侧从删西至东依次坐钩落另一部分写虫字楼和公项寓躬1狮号楼；用地北慰侧设计为公中寓掉2并号楼；社区西跨侧与东侧保持画完整外立面。岁社区设计两个涉出入口，实现金人车分流。允商业配套地下合可设计为地下染停车场，主要皂满足写字楼的换需求；公寓停最车场可设计响在辉1步号楼家和目2楚号楼地下；商织业配套北侧小鬼片空地可设计铜为商业用停车判位。围合出的纹空间可聘请具偿有实力的景观革设计事务所进瞧行布置，达到萄环境优美、视似野明亮、集绿筹化休闲为一体兼的场所。从外役观上，在西侧如与南侧保持完晨整连接，成为推：责劲松商圈地标己性建筑誉。聪脊（录具体规划情况枕见附图姨）姐三、目标客户臂群体描脊述奥黑岂贝酸能燥1燥、写字楼目标冲客户群体丘中小型外资企脊业她以固CB泼D假内大公司为服食务对象的各类坟公司舱留学归国人员墙创办企业投资型买家第2奶、公寓目标客士户群体：投资型买家渐首次置业的白宁领阶层单身贵族炊知名企业高层驼管理人员的工由作居所外企置业留学归国人员注：奏我们锹认为项目在推歌广入市过程中匀,象应赋予产品一抗个包装概念，糕但这一包装概尘念应是在产品较已具有鲜明特勉点之后推,蓬才在项目具备承一系列竞争点交的基础上祖,失通过富有创意吃概念进行推广铺包装，而不是粥在塑造产品之嘴前，毫无理由玻，且无产品支脉撑的一种空谈爪。这一点如有缩机会，蛋我们感将会在今后一完个阶段协同发趟展商及广告公隐司共同完成。勇项目功能定位姨建平议聋.话一、整体规划艺建议厘本项目作为地状标性建筑，总英体布局强调完裁整大气，体现袭完整社区的形斤象。宁尽可能地利用国土地，力求经肢济、便捷、利默于管理和使用扰。浓配套和非配套盏公建的布局应慕便于购买者使贵用。颜采取大尺度的笋手法处理，追毯求小区形象的锻统一感。必要闹时可利用景观简轴线法加以控掩制。吉鉴于小区西南不两面临街，应晚尽可能考虑小死区内环境的营古造。困提倡户型细部牢设计，尽可能源在户型的单体率设计方面挖掘龙设计潜力。谊二、外观设计执建议较在建筑立面造会型上形成真正爸的特色，是提分升小区品质事河半功倍的方法首。建成后可成浩为区域内的地咽标性建筑，易侵于识别。漠立面造型追求明朴素、精致、土注重细节的风逝格。通过设计躬达到的高品质碍的感觉。吩考虑到北京客拿户的接受能力衰远高于建筑师胳的期望值，建帅议在立面造型赔上进行较为现赤代的探索，但皱要注意新颖不先等于怪诞，分字寸和风格的把飞握极为重要。旺在立面造型设鹊计上不要赋予示建筑过多的理钢念，注重细节医的精致和合理夹是较为明智的雨。区我公司根据目认前市场标准和未项目形象定位园建议：弯 约写字楼外侍墙挪限采用铝扣板结蛾合淡蓝色蹲或灰色昂双层玻璃。夹 唱公寓外墙底层售采用大理石、壮花岗岩贴面斑，扎上部采用高档西外墙砖。嫁三、笋户型设计建议臂公寓的主力户遍型，主要空间究控制在下列面隐积范围之内较坑为合理：一居搭室：喘6礼0敲平方米呆建筑面积。两野居室：伟10滨0飞平方米肆建筑面弦积碰味在产品设计中雅，基本遵循上敢述面积指标，伐不追求夸张的湖居室面积。管在某些空间设敬计中，如果确度有极强烈的特僵点，在市场上耽会有较好反响却，也可以不必复墨守上述指标动，在户型内部孟保留灵活调整距的余地。闭杂慨相久巡站往按时单位：平方米葬一室户辱两室户揪客厅疏钓20粪25--35昌餐厅绸8--10男厨房档3--5寺5--8北卫生间吗5-6贞6-8继主卧舞13--15扫16-18肌次卧阴10-13培姥镜储藏室恋2卵2--4皂四、度配套设施建议摧1惕、写字楼必要炎的硬件设施：猛总体结构：采杯用柱网式结构盼，以提高楼层余使用率。源层面积限：做1000--狱150矛0蒸平米，这样可辩以保证较合理遣的使用率。差标准层办公区跨域净其高怕2.7忘-2.亚8裹米沾；写地下室净高至稻少桥3.和5王米括，以便用作高愉科技公司铅的株R&拍D佩中心实验室或糖安装客户席的酒UP径S揉等精楼板承载力：汇某些楼层楼板滔承载力可以达介到或超过缠40风0辽千克朝/锻平方米，以适碌应高科技企业茂及研发机构设爸置服务撤器滨/硬数据中心等的颂承重要求。脱空调：建议四怨管拴制此FC貌U姐或爹VA浪V丰空调系统，新颠风量不低于脾5炮0泄立方米岛/陪人胖/冻小时，可以提悔供侵2惨4盛小时服务以满艇足傻I达T花公司加班频繁炮的要求。园电力云：漆≥芬10桐0侧瓦涛/访平方米，多路禽或至少双路供穴电，有后备电怀机刻/UP见S貌保沙证左2挥4尖小时不间断供适电。（高科技胞企业尤其软件康企业累的恰R&性D拉中心对电力供雷应和不间断供摊电要求很高）乎电梯：保证高凭峰时等候时间械不超叫过蚊3胜0虹秒灶楼面：设架高响地台，高度占约坦10臭-1内5疲厘米区。某些楼层于辱楼层间预留可象拆卸楼板，便鹿于租用二层或滥多层客户设置佩内部楼梯，例肿如嘉里中心在慕高层楼层的同趁一位置预留寨3喝米率X旷庄4辞米谣可拆卸楼板。晒通讯：楼内铺岸设光缆进行语卫音、数据和图订象多种信号传丙输与宽带网连欠接僻（蚂I微P亮或忧AT午M填），充足数量阳的要DD愁N告（夫E牧1爪，护T先1央）农、戚ISD祸N尺、腾DI于D私（所有分机拥面有直线号码）饼等独立的无线贵通讯，卫星通犯讯设施。元自然采光：楼塔层进深不超过推1析5块米博，以避免自然旦采光不足。未楼面布局：应晓采用柱网结构谅，用作孵化器较的楼层应易于锄分割帮成旅80穿-40戏0健平方米其。垮 围2生、夫写字楼必要的设智能化系统撤楼宇设备监控把系统帝供热、通风和刮空气调节系统山给排水及中水膜系统照明设备系统电梯监控系统部停车场管理系堆统怒广播音响系统斜（紧急广播疏色散）保安监控系统保安监视系统巡更系统防盗系统捏 控E光）系消防自动化系劣统消防报警系统喷淋灭火系统通风排烟系统杆 雾F毒）办公自动化幼系统共享信息系统歇办公与文件处梁理流程自动化溉管理系统陷物业管理辅助茫系统电子邮件系统设备共享系统骤 眨G命）信息自动化乖系统网络通讯系统电视通讯系统无线通讯系统或程控电话用户鲁交换系统取2湾、公寓必要的狱智能设施出入口的管理周闭路电视监控蠢系统对讲防盗系统呆水、电、气等武远程抄表住户报警系统者物业计算机管甩理系统信息网络系统绕车辆出入、停慢车管理系统。锣五弊、装修标准建垂议轧1科、蔽写字楼叛平面布局及坦装修标准的建请议。平面布局：均标准层建议采校用全开间形式爹以电梯间或某绕个公共区域为缓分隔区，将整榨个标准层分为石两大部分虾，啊在设计上预留之上下水管道爪根据业主的要贪求，开发商可虏在大的分区内涉进行规则性的扶排列。装修标准：诊大堂、电梯间吐：磨光花岗岩撞地面，大理石纱墙面歇内墙为立邦墙每面乳胶漆诱地面为水泥砂枣浆找平配地毯冻石膏板天花吊究顶题塑钢双层真空所内外开窗户欠2勺、公寓装修标埋准的建议净现帝建议装修价格脚加室内配套设御施，单价究为祸800惭顺元结/摊平方米。猎 检 洲室内装修标准府：洲户门：高级装尸饰三防门或高缠级木门借厨房：墙面采舍用高级瓷砖；使地面铺设防滑具地砖；铝扣板慌吊顶县配送高级橱柜戏，洗盆、龙头丽，抽油烟机狮卫生间：配送割高档洗手盆、奋座便器、浴盆动、淋浴、龙头犯、花洒。地面坡铺设高级防滑船地砖、墙面采弱用高级瓷砖酒外窗：铝合金揪双层中空喷塑拜室内寄：脏唉墙面：高级环舌保乳胶漆徒地面：铺设优坑质实木地板。虾六蓄、配套服务建懒议浸1盗、写字楼配套衫服务设施根据购功能的不同可刮分为商业设施耕、娱乐设施和填商务设施三大锄部分。趴验商业配套设施大型仓储超市便利店精品专卖店俯娱乐配套设施狱（可设于商场诱顶层伶）凳健身休闲娱乐设施放商务配套设施匆银行商务中心服务快递机票代理柔建议首层设置方：银行、商务异中心、代理服屈务。算公寓的服务配五套设施碍会所是小区的叼形象中心和心嫁理中心，配套泼设施应设置于密会所中，以便旧于使用。墨配套设施：游延泳池、网球场循、健身房、商型务中心、员工盒食堂质、高2蛋4刚小时便利店特七堂、物业管理建麻议累物业管理的水启平能影响项目湿及企业形象，闯产品的价格。压物业管理的水丝平高低将对客认户最终消费起韵重要的影响魄知名的物业管葵理公司将颗成锅为项目逼预售的卖点，妇并带来部分客禽户资源饱。价格策略其在房地产营销眨过程中，定价瞒是最敏感、最雁重要的事，方果案能蓄否和达到预期的利狸润，全在定价访一举。价格定凭高了，不会被拾购房者所接受科而滞销；如果菜定低了，虽然挠能在很短的时漫间内抢购一空喝，但发展商就布会少赚很多利鲁润。在具体制愁订房地产价格驱的过程中，要偷考虑诸多因素迷，如何充分利悲用天时、地利涛、人和，从而狱更全面地体现暴整体地营销战笋略极为重要贱。定价原则捏市场定位决定编物业价格柔悟价格要符合市赌场环境娘价格要符合经廉营指标葱价格要保持一卖定的竞争性定价方式成本加成定价市场比较定价客户感受定价稻本项目定价建军议努根据以上分析备我公司建议：介写字楼均价