房地产开发及流程讲义

PAGEPAGE15房地产开发及流程（讲义）根据公司安排，今天由我给大家介绍房地产开发及流程。本课主要向大家介绍房地产开发过程中的重要节点和主要工作，目的是向大家普及房地产开发中的一些基本知识。由于本人学识和经验有限，在讲解过程中难免有不当之处，还请各位同事给予批评指正。在正式开始之前，我先向大家介绍几个常用的概念。一、容积率是指项目范围内HYPERLINK"/view/140360.htm"总建筑面积与HYPERLINK"/view/613208.htm"用地面积的比率。容积率决定地价成本在房屋中占的比例。而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2（建筑物地下部分建筑面积不计入容积率）。二、绿地率用地范围内各类绿地的总和与用地的比率（%）。（同时，还要搞清楚什么是HYPERLINK"/view/77999.htm"绿化率？什么是绿化覆盖率？）三、建筑密度指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设HYPERLINK"/view/613208.htm"用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。四、建筑高度指HYPERLINK"/view/36375.htm"建筑物室外地平面至HYPERLINK"/view/3024703.htm"外墙顶部的总高度。（烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度。楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平HYPERLINK"/view/550991.htm"投影面积合计小于屋顶面积的20％，且高度不超过四米的，不计入建筑高度。）五、开发强度土地开发强度，包括容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等几项主要指标。（在一般情况下，土地开发强度越高，土地利用经济效益就越高，地价也相应提高；反之，如果土地开发强度不足，亦即土地利用不充分，或因土地用途确定不当而导致开发强度不足，都会减弱土地的使用价值，降低地价水平）。五、道路红线道路红线一般是指道路用地的边界线。（插入东区项目总平面图予以说明）房地产开发的含义一、含义：1、从广义上来说，房地产开发是指房地产企业的经营管理者，运用科学的理论与方法，依据社会与市场的需求及企业的主客观条件，对房地产的开发、买卖、租赁、抵押、典当与租售后服务等活动的全过程。予以决策、运筹、组织与调控，以保证动态地最优化地实现企业的总目标。2、从狭义上来说，是指房地产企业从项目立项、取得项目用地（或合作谈判）、办理各种报批报建手续、施工管理与成本管理、销售及服务的全过程。虹今天我们着重寻讨论架的是厘房地产开发的损狭义概念。居二、招什么叫开发？翠开发的目的是奉什么？1、开发：顷开发是一个过紧程，是一个资营源整合绑、阳科学罩管理兴的过程。集那么，史房地产开发都仿要整合哪些资衡源赞、要进行哪望些绸方面的管理那悲？极房地产开发需滔要整合的资源喊很多，要是进裳行简单的分类女，我认为主要访有以下几方面忧。一是土地资用源，二是资金犹资源、三是人企力资源、四是惯社会资源。择同样，玉科学惰管理盗是申要进行项目立恳项、人力资源衰、财务、施工涛、成本、营销猎、物业等唇方面丈的管理宰。探（插入示意图研予以说明）错2懂、推开发的目的：沾开发的目的就锻是通过资源整动合、科学管理忙，最大限度的冬增加各种资源间的附加值。也良可以这么说，禽房地产开发其中实质就是一个挪增加价值的过担程。绸三、房地产公拿司的组织架构善大家知道，房励地产开发是一苹资金密集型、减专业性极强的凳行业，只有搭修建一个经济、莫灵活、实用的敌房地产公司组姻织架构，才能甚正常、有序的跳进行项目开发丰工作。通常情涉况下，酸除梦公司董事会、害总经理、副总摘经理外，有一遵定规模的房地蛙产公司还应具裁备以下部门：榴1象、行政办公室码—蔑负责公司的日乡常事务。副2塑、人力资源部末—械负责公司的人掉事管理。蜻3喇、计划财务部捎—显负责公司的资皂金管理妥4根、开发捆部君--苍-风负责协助公司糠主管对项目的太前期决策及进屋行项目前、中所、后期的手续蛙办理。厚5臂、合同管理中露心烘（或法律顾问贞）搜—值负责敞对葡合同的合法性串、可执行性进陈行审核以及风问险防范管理。统（房地产开发爽过程中，要签悔订大量的、各傲种各样的合同戴，每一个合同赞的签订都需要秤相关专业的知拘识作支持，单敢一的部门不可摆能包揽所有的于合同签订。如衡何在合同签订嚼之前尽最大可来能的消除隐患枯，这就需要在勤法律上、风险淋防范上对合同跑进行宏观管控兆。同时，一旦烈发生合同纠纷肥，也需要一个旷具有司法实践哨经验的部门对眯合同纠纷进行堆处理。）码6末、工程部方—搅负责项目的施阻工管理（工程剧进度、质量、纳施工酒安全管理）。眨7孙、成本部糟—匀负责项目的成院本管理（造价此管理）。堆8塞、采购从部碌--灿-乘负责项目箭设备及默材料的采购。项公司内部的部宵门之间，既相水互独立、又相热互联系，也即伶是说各个部门诵既有各自独立茫的职责范畴，它又有必须的相平互内在工作的寨联系。在井这里，我重点稼以物工程部、成本锁部、采购部雕三部门关于工布程设备及材料买采购为例，讲仅一下相互部门悔之间的猾工作关系。半根据量、价、窑实施相分离的念原则，如果爸在汁条件允许的情慰况下，这三个绕部门应该是相慧互独立工作的在。罗工程部根据设洒计提出剩设备、竞材料质量要求抽和真设备作材料采购清单帐，成本部提供脏价格控制录空间昆参与并主持价顾格谈判维，采购部根据抚得到的数量、屑质量、价格察以及供货时间之要求选择三家汉以上合乎条件忽的凡供货商膨，非组成有三部门犯参加的招标小培组坚进行采购招标樱，最后确定供乡货商裳，怀签订供货合同驰。晒（插入三部门狸工作流程图）夸9港、营销策划中扒心强--穗-盏负责项目营销路及客户管理。交1妹0往、物业部（物票业公司插）悦-柏-泛负责项目建成绑后的物业管理截。惹（插入组织架忘构表）沈第二节套雁房地产开发过捷程具有那几个醋阶段赤从胃开发椅时间顺序上来却分，眨房地产开发有环前期、中期、鸽后期欧三个阶段逆。蛇为便于讨论，丸下面我为大家选逐一进行介绍厅。村一器、摧项目的前期阶严段帆前期主要是房矮地产开发商的魂准备阶段，在推这个阶段，主按要有项目立项值、项目方案及消施工图设计、砌项目报批报建欠等工作。欣（一）鹊、项目立项语项目立项，是江房地产开发光过程中的耗一个最为基础拒、最为重要的乳环节。项目立姑项的正确与否御，直接决定了挽项目的成败储；尤其是在公爽司起步阶段，镜一个好的项目失决策，甚至可酷以决定一个公捧司的生死案。考在这里，我先很向大家鲜介绍我们曾经货做过的两个项适目裳。茂在九十年代初皆，郑州市特旧城改造红项目很多至，子公司柜在决策南乾元孔街改造项目时保，干由于乏当时粉公司刚刚起步陕，萌资金量很小，鸡按照常规，是冷根本不足以进蹲行该项目的开贪发。但是，丛公司主管在挖充分听取有有示旧城改造经验省人员的意见钉后读，详细研究旧忘城改造的内在县规律和流程，雀大胆决策，快硬速启动，用最莫少的资金例（记得是几十扯万元）许，近就狠撬动了项目，趋获得了较大的荒收益。这是我抢们进入房地产燃市场垦来附以崭自有网实力省掘到的第一桶知金，项目收益妇率极高。然而旗，怀在随后进行的扯天荣市场项目绘中，公司在项虚目决策上，由遣于劣当时不懂得盏专业随批发织市场的运作规册律和利润空间愿，在对整个项阔目的定位上，关没有进行深入著的调查和了解拍。今仅仅把坏我们懂定位在牧项目的前期旧男城拆迁获上笨，塞没有对项目进雷行二次开发，澡只是把土地一睡卖了之。由天前荣公司对该项宴目进行二次开红发，建成现在便天荣服装批发捞市场。旬在这个项目中秒，项目是我们殃的、我们动用膏了大量的社会夫资源和人力资温源，承担了最紫大的社会责任卧（负责安置每真一个拆迁户）项，把整个开发粥环节最重要、芽最难做的事情剥给做完了。结押果那，防只是给别人打摄了工，平挣了摩几暮个工钱烧而已牛。目前该市场举在已经卖掉一菊半的情况下评郑估价值达抗到豆1饲5秒个亿左右，并抓以此悉作价万入股一家境外哨上市公司悔，占该公司该超项目否25%支的股份，准备冈二次拆迁重建绿，沙要建成比银基稿规模还要大的蒸服装批发市场万。但是，这已叠经和我们没有寨任何关系了。澡如果我们当时歉具备市场的概邪念、认识到市伶场的巨大潜在显价值，我们完禾全可以借助合呜作方的资金实被力，在这个市销场中占丢有枝一席之地。波仅仅这一个项庭目，就使天荣鬼房地产打下了梅坚实的基础。纯在天荣集团随晴后出现的重大酒危机面前，由垄于有了天荣服卸装市场源源不征断地在经济上装的不断输血，价天荣集团早就毯魂断蓝桥了。荷由此可见，项弱目立项在开发赛过程中的重要拉作用。下面，狼我偷分别赌向大家简要介使绍一下樱项目立项的几扶个主要工作环滩节模。浩1从、贸项目可行性研握究自（坛1身）丘、露项目区位的分加析与洋选择姿土地是房地产照开发中最重要找的生产资料之早一，是一切房候地产开发的基叨础。业项目位置的好早坏对房地产开漏发起着至关重蹈要的作用。当（迈2厨）忆、归项目开发内容半和规模的分析培与茶选择诞有了好的项目毒土地，接着就肯要决定干什么拒、做多少的问怠题。这就是项蒸目定位。目前着，干什么，做钢多少，在你拿由到土地的时候驳，政府在大的催方向上已为你砍限定了许多条贪件，但是在禁市场细分上芒，错并没有明确的径多少规定，昼你还需要的通过拦认真的调研皱，准确的爱把握市场距，使所建项目溪符合市场的需造要葵。如我公司现俩在开发的东区崖写字楼项目，香土地出让合同纱上明确规定，趣土地使用性质蒸为招“骂商服用哲地骡”痛只能建商业和顶写字楼。蚊容积率脏为第4.杠0鄙，根据这个容滑积率计算，地财面以上总建筑抵面积只能剧是扮4100邀0锁平方米左右。丙但是，商业建薪多少、写字楼促建多少并没有躲对你做过细的狠规定。因此，鹰我公司结合市径场需要，经过庆充分调研和认洽真计算，最终伍确定为矩三层南商业偶裙房、二十一踢层写字楼返（奉3琴）五、疾项目开发时机络的分析与巨选择饼颂嚼项目开发时机午的鹊选择铸，主要考虑项武目周边的配套谁程度和市场需另求决定的。配评套程度越高、驱市场需求越旺恒盛，开发时机狐越好。反之则扇不好。但是，爽现在竭随着国家对房晚地产市场调控倍力度加大，房炕地产公司捂地肚囤地的难度也叙越来越大。项钻目土地拿到手顷后，并不是你微想什么时候开愉发就什么时候闯开发，而是在活土地出让合同寇中就明确规定种了你开竣工的划时间献，无理由超过顽规定的时间就值要接受处罚，美直至收回土地盖使用权。如我替公司东区哨写字楼进项目，土地出肚让合同屋中净明确规定该项扭目的开工时间准为颠201万0劫年高1蹄0楼月册3甜1堡日增之前，竣工时熊间为凤201财2忽年眠1围0亚月尚3银0腿日衔。出（罢4都）踏、金项目开发方式拌的分析与总选择追递团项目开发方式朽主要是指项目偿是独资开发还尤是合资开发，舱是分期开发还纠是一次性开发服。这主要由茫资金和市场决挎定的。装（火5蚕）何、旦项目资金筹措百方式龙的打分析与冤选择讲开发项目资金屿的筹集是房地漏产开发中根本把性工作。用多索少资金启动项取目，后续资金厌如何安排，是袜使用自有资金夫还是依靠销售撒回笼资金，是雕依靠银行贷款他还是借用投资停公司保持项目触资金链不断，喂这是每一个开拦发公司老总至猛始至终都要考毒虑的问题。骆（其6济）进、悟项目江产品蔬经营方式的分认析与恳选择劫逗芒确定产品的经崖营方式，是持通有物业长期经葱营，获取最大姿的经济效益，鱼还是快速推出老、快速回笼资足金加快资金周享转率，开发更挠多的项目。季（霜7扫）并、断项目最终经济漆和社会效益的福分析与确定戚桐消通过以上分析伏，计算出项目绞的运营成本和彻盈利空间，以母及产生的社会厉效益呜。我们正在搞跟的东区写字楼嚼项目，煎我们的当家人扔陈总内心里馒也有一个运营迅成本和盈利空骗间分析，出于思保密暂时不便丧公开。（8）、结论陡给项目作出上积与不上，怎么饭上的最终说法滔。贴以上讲了这么弱多项目可行性麦研究的内容和建方法，看似复尼杂，其实在实售战中也可以非洪常简单。对于盗一些项目来讲碌，根本就没有挣时间叫你坐下倒去做认真的可圆行性研究报告秀，你必须经过帆短暂思考，立惩即作出准确的束判断。这就要蛛求项目决策人持员具有丰富的予房地产开发经盖验和较大的抗格风险能力。如膀我公司现在进怖行的东区写字状楼项目，整个敌决策过程就是齿陈总一个人、坛一个晚上，子土地底价的确探定只有两三个葱电话，拿地的驴时间只有短短怜的挺7宗个小时（包括韵报名、打入投终标保证金、中盏午吃饭和铸休息时间）。结这就像侍宋朝萍著舍名诗人陆游关杠于写诗的一句馆话值：化“议汝果欲学幅诗，工夫在诗权外真”柏。帅如果想达到毕准确判断、谅快速决策的境鲜界，那么、径加强汉平时的学习和斯经验教训的声积累，剥在关键时刻们才壳会圣起处到壮十分重要的作求用。益再举一个案例购，醋说起来蕉可能大家都不堡相信，私199亭9戏年泊光彩市场的蚀项目决策，只纯是两个人、十度分钟时间，就匀决定了三千多滋万元的投资行丰为。改这一看似疯狂来的冒险投资行帽为，蛾其实在其决策卸的背后烦存在着实现的付极大可能性。棒一是当时粥主要命决策人员有着乳丰富的市场招允商及建设东经验，深刻洞捆悉市场招商的务内在规律，对韵快速回笼资金举有着极大的把困握；调二是对旧城拆遣迁改造权有着丰富的实汁践经验，熟悉乖旧城改造整个乳手续的办理和枝拆迁流程，对顽拆迁的可实施殖性也有着较大隐的信心，因此唯才成就了今天把的贴“乓光彩市灿场淡”朗。拥当时决心定下个后，手上的现疾金只弦有慎5差0复多万元（斗这点抹当时连我都不妇知道，只有破现任由“臂光彩市场似”扭的洗刘总一个人知土道）。戒不过那是一个寺特定年代的特越殊事熟例，在房地产骆市场筐日益规范化的弯今天，是没有摘可能的。塔下面我们了解脸一下项目用芽地是如何获得蚀的。破2加、粮项目土地理的获得际在了解如何获担得项目用地之画前，我们先要练知道项目用隐地的分类。英A大、项目用地的吉种类驳（按土地的使瞒用性质和功能喇分）事(吉1陶)枝、住宅用地急__术_括主要是指仅用断于民用住宅的节用地。如建业讲城市花园步、选2贴1飘世纪等小区（境里面也有部分碌商业配套），遇土地使用年限愧为伐7混0称年。绒（插入住宅小啄区图片）颂(缩2趋)滤、商住用地敲--胁-果主要是指用于兽居住和商业的巴混合用地。如跳城市中的临街宜高层住宅小区翼，底层一般为泳商业裙房，上挨层为民用住宅寨。土地使用年珠限一般亚为况7多0促年。庭（插入商住小包区图片）敏(堂3掉)迅、商业斯（服）吩用地叮--静-丸主要是指仅用顷于商业粗及办公服务业庭用地。如城市请中的各大商场宾、批发市场、汗服装市场。土叠地使用权期限覆一般愁为挪40赞—城5欲0蓄年。耻如我们的东区肝写字楼项目用步地。炎（插入商业建扫筑图片）燃(柿4旦)郊、旺工业用地揉（略）走(野5昼)乞、物流用地旗（略）筹(测6突)经、仓储用地死（略）性(领7械)贺、绿化用地肉（略）刃(偷8膏)该、市政用地优（略）休(塑9灭)残、交通用地含（略）轿(剃1娘0捉)表、科研用地乞（略）纵当然，还可以呈从土地的区位蛇上、资金烘投入的煮程度上进行分践类。竞作为我们公司安来讲，目前主狮要是围绕住宅猜用地、商住用掩地、商业（服脸）用地进行开童发。无B曲、项目用地的剃取得方法端目前，项目用笑地的取得方法鞭主要有下面几放种形式。槐番（寿1诵）浮、通过政辣府临“铜招、拍、挠挂鸣”残的方式取得佳这是目前房地鞋产公司拿地的而最基本的一种葡方式。如我公慰司现在开发的塞东区写字楼项嚷目。广一般要经过报普名及资格审查垃、缴纳投标保完证金、参与投土标报价等过程零。声（插入投标现给场图片）恶（遭2霞）夕、通过钓（划拨）堪协议出让取得伟这是国家政府料机关、失公共配套、卷医疗卫生、军久事用地、科研拢机构、教育事驰业等等机构拿乡地的基本方法歼。如我公司东窜区项目东边邻惑居煤田科研中槽心用地。破通过这种方式丛拿到的土地都浑有着特定的用恐途，在使用中伸有着很多限制慰性条款。如不汽许转让、不许皆改变土地用途朴，所建房屋不柴许进入市场队等等。刚（插入医院、古军事营区、科治研大楼等图片苗）坑（浑3没）兆、通过旧城拆园迁改造取得份（泪4毯）辛、通过城中村福改造取得鼠朱勒第甲3霉、旨第耳4关种酸拿地的方法，斜有一定的共同芽点，都是进行拌旧城改造，所赌不同的是，第贩三种方法是对遵城市中原有的庙旧的、已成危雁房、不适合城胁市建设规划的吨房屋进行的拆裤迁重建。所使芝用的土地是国弦有土地，原有但的居民是城市组户口，享受的峡是旧城改造优怜惠政策。殖如我公司过去哄开发的难顺城扯街项目、南乾维元街项目、乔诸家门项目等等毅；期第四种方法是斩对在城市化进墓程中，纳入城渣市范围的、属屯于集体土地的须、不适合城市从发展、不符合季城市规划的村垒镇房屋进行的吵拆迁重建，原沿有的土地是集尸体用地，原有傍的居民是农村折户口，享受的忆是城中村改造景政策。挎如现在正在实怕施黑庄城中村秋改造和已经建奖好的曼哈顿广镜场项目。但是梢请注意，不管任是那种改造项渔目，都必须要霞经过政偏府核“魔招、拍、客挂授”终程序才能最终招完成土地手续望，这个程序，爪仅仅就是个程穿序而已鹊。川（插入旧城区弊、城中村图片筑）川（潜5如）毫、通过土地二摸级市场取得潜窜殊此种方法是指价一家公司经过昌政露府异“计招、拍、津挂辰”蝇取得土地使用现权后，对其他恢公司进行土地讨使用权转让的清一种活动。注炎意这种方法仅歪适用于经过国笑家妻“友招、拍、谣挂谱”粗出让过的土地革。神谁要告诉你一科块没有经碍过座“做招、拍、涌挂扩”符的土地要直接吉卖给你，这时藏你一定要慎重敢决策。胀你可能会陷入麻许许多多的麻站烦之中。社（勿6泥）刊、通过合作开端发取得笑随着房地产市矮场竞争的日益乱激烈，土地成刷本的逐年累秧月的高涨，除晨了少部分实力色强大的房地产仰公司外，大部借分房地产公司体由于资金原因钥愈发感到获取拔土地的困难。迅如现在在郑州佛市土地局挂牌懒出让的土地，僵每亩土地起拍爬价格动辄几百五万元，要想有会资格参与竞拍爹，竞拍保证金懂就是上亿元。茶但是，大部分氏房地产公司总吓是要生存的，傍因此，合作开著发就逐渐成为长小型房地产公似司蚕项目开发的一漆种趋势毅。合作开发有墙两种形式，一蹄是两方以上公溪司合资共同拿塘地念，也就是在摘成牌过程中就已碑经签好合作协城议宾，拿到地后共扛同开发。另一催种方式是一暑方有地，另一销方注入建设资拼金共同开发。递合作开发要求拳合作方互信度其极衣高，搞不好会京经常出现矛盾倦，造成项目的伞停滞。如过去愈阳光的公元摧道项目，由于岔发生合作双方削的矛盾，致使余项目停滞了很饱长时间沈，最终不得不六放弃凯。教（纤7糖）漫、通过租赁取秆得岛追租赁取得项目江用地，是指房骨地产公司（或还非房地产公司镜）通过租赁土潜地使用权而所有者的梅一定年限的土释地使用权忙进行项目建设黄的一种方法。眠在这里，建设慌方由于没有土舟地使用权所有腹权，不能以自店己的名义进行东项目建设，所松建项目只能自臂用或出租使用炕，没有出售权拖，土地租赁到略期后只能另行录签订合同才能浸继续使用啦。因而，该种原方法仅适用于炒投资小、见效色快的繁华或特钞殊地块上，学以科中长期投资为科目的磁。如我公卖司弹199改4湖年租赁旅游学踪校临街土地所怀建的小型写字之楼项目阔。阴3运、方案设计及掉施工图设计阶里段味方案设计和施孙工图设计是项劫目前期的一个指重要工作内容亡之一日，方案设计决忍定了项目的定诉位，施工图设盖计直接影响着泪项目的造价。部一般情况下，搁在方案设计上玩用的时间越长角，方案的完美志程度越高，定练位越准。当然束，这也和甲方况的要求与设计灾方的责任心有栏着密切的关系扣。如我公司的记东区写字楼项顿目，香从苗201威0谷年预3剂月贫1菠3塞日摘牌晃到辨201才0蛮年做8彻月拔1宏0拘日，整整四个出月时间一直在阵搞方案论证，沾为正确定位项反目，完善方案毛，公司主管亲吐自走访了房地贼产界的各路高福手，征蜂求意见，每一舞个细节都经过博充分的论证，摔经过近三十次散的反复修改比氏较，昂最终形成了现夫在的方案。虽凳说现唯在的方案已经苹通过了政府的拦专家论证，正脏式上报。但在沿公司主管的心歉中，该方案还筒存在着许多不探尽如人意的地稀方，如中庭柱的布局，动线蜂的规划等等，芒一直驱还在考虑伐比较凶之中。驰一句话，只要更没有开建，方爷案的论证与修鸦改就一直不会值停止。同样，春在施工图设计仆中，公司工程辉部在公司主管烈的带领下，深妨入了解各种结链构形式，认真抽听取专家意见逃，采用最实用辱，最经济的基波础、板、柱型、梁等锣结构形式，在霉设计中既满扎足建筑形式的孟需要，又方便凯客户今后的使贷用，同时还大绑幅度降低了建弃筑诸成本元，品取得了较好的旦社会效益和经漆济效益。个4色、项目报批报节建阶段泽报批染报建熔是兼项目前期工作臣中锁一个既繁琐又披复杂的工作哄。映它收牵扯面大、影鼻响面广，存在暑着大量的协调蹲工作。菌不管哪一个环肌节出了问题，绸都有可能使贝你的项目喇停滞不前甚至铃是枪功败垂成。据枝不完全统计，愧每一个房地产笼开发项目从立获项到交付使用慢，直所经过怕的政府审批部汪门仅从循大的局委两来讲，就有头规划局、土地墓局、房管局、金建委、市政局意（管理处）、辈各种名目的执惭法局、发改委转、税务局、财沫政局、舱消防殊支寨（学中蹄）队、人防办内、环保局、括抗震办、防雷忍办、涉供电局、热力顿公司、通信公代司、自来水公击司脏，如果牵扯到精拆迁还有爆拆迁办、横公安局、办事梳处、社区、乡羽政府、生产队闷、村民组判等乌大大小小谜几十个盲政府希职能部门和政傻府垄断行业。挪从这些部门中李又分出许许多和多大大小小的包处、科、室。粉让人眼花缭乱汪，目不暇接。佣不知要见多少阔人，要跑多少袖趟馅路；唤当然，还汽不知匹要吃多少长顿魔饭，喝多少赖杯翼酒。就像唐僧四取经一样，必等须经过九九八险十一难，方能跃求得正果。简授单地说，构项目报批报建苍主骂要办理以下觉几项卡重要手续：链A围、京项目前期焰需列办理振的喘手续霞(1恩)目、夺建设用地规划者许可证榆（黄皮牧，需放在保险坦柜里妄）转(2维)嫁、膏国有哥土地溪使用权务证耻（橘黄皮校，需放在保险秆柜里普）博(3活)降、衣建设工程规划阅许可证究（绿皮观，需放在保险铅柜里墨）跟(4示)降、能建设工程施工勉许可证制（蓝度皮剖，需放在保险熟柜里尝）蝴(5齿)亩、改质检报验手续循（一套表彩、需放在资料饱袋里枕）满B皱、舞纪项目后期懒需滚办理的纺手续饺(1滑)祝、崖房屋销售（预此售）许可证孝（一张轧厚矛纸损、需挂在墙上絮）刷(2匹)零、价房屋质量合格报证（质量验收础及备案）技（一个表扔，需放在资料象袋里赖）什(3返)厦、皱房边屋志产良权之证滨（红皮雁、需放在保险杏柜里影）腿(4隙)脂、章自有物业还需粥办理肯租赁许可证绒（一张熄厚疫纸候、需挂在墙上亿）淡C间、项目手续办昼理过程中型办事人员应努注意的事项予办理以上所有坝手续，需要公惑司办事人员具秘有足够的耐心凳、细心和毅力运，同时还应具意有灵活机智的构应对能力。一艇般情况下需注预意以下几个问假题：议一是任何一项量手续的办理都评要准备大量的天基稀础资料，在资被料准备过程中浪，一定要认真菊仔细，按要求某去做。一不小偶心，不仅要准腔备接受吵经办人的批评分教育，还要多蔽跑好几趟路柴，耽误许多时酸间箩。个二是只要牵扯巧到设计的问题火，都渡是港和造价直接挂透钩丑的屡。这时决不能辣放任经办人员切的傍随意需设计，要和经忧办人员搞好关码系，争取岁让经办人员站障在公司的角度绣看问题，蛛用最简捷的设团计降低工程造膀价。糊如在市政蝶供暖饲工程、界排污工程、久电力工程、供耐水工程中砍都存在这样的咱问题枣。押三是绝不能在甲经办人员面前蝶夸海口，对经买办人员提出的政过分要求，要榴用最婉转、最桌体面的方式给寄予回绝。如实陈在无法回绝，犹在取得主管领湾导的同意后，宗要热情地、巧鸭妙地、有条件青地个给予办理。色四是要在经办维人员面前注意界自身形象，因半为每一个报批音人员出去，都拘代表着公司形叙象，既不能狂厨妄自大、又不援能鄙躬屈膝需，低人一等绣。念五是要注意和误经办人员建立透良好的朋友关蝶系，撤要坡通过办一次事屈，色吃一顿饭，恋交一个朋友，缘这对今后手续屈的办理会方便修很多。隙二、恋项目的中期阶谢段卸中期是房地产探开发的实施阶络段。在这个阶坐段，主要有合刊同管理、施工境成本管理、施漂工管理（含安盖全管理）等内斑容，同时还穿邀插有项目水、尊电、暖、通、迫排污、绿化等大等配套工程的械申请与安装工破作。康项目的中期阶奸段是房地产开遮发过程中一个饥技术性非常集冬中的阶段，也阔是一个十分重毫要的阶段。这害个阶段的合同朱管理、施工管膊理（含安全管济理）和施工成协本管理的具体野控制方法将由圾公司工程部和个成本部有关负路责人给大家专也题介绍。在这粗里，我对合同僻签订的原则及慎一般流程和施锡工管理（含安期全管理）与施害工成本管理对浴人员基本素质老的要求做一简坏单介绍。摔（一）、合同掠签订的原则匠合同管理是房的地产开发中期锅工作的一个十止分重要的基础资性工作。大家糊知道，在市场题经济中，一切咐经济活动都是近在各式各样的馅经济合同的制勒约下进行的。毅同样，不管是幕施工管理还是并施工成本管理馆，也必须是在弦各式各样的合炒同基础上进行点。没有合同也伶就无从管理。塔根据经验教训伟，对合同签订奶的原则我总结衔以下几条：慎1边、合法性原则男御递经济合同是一慈切经济活动的稠基础，一定要语具有合法性，增不合法的合同芬，即使签的再渠好，也不受法序律的保护。疗如耗199誓3运年郑州日月潭循房地产开发有兔限公司和管城捉区南关小学签务订的联建协议馆。协议规定由霞南关小学出地抓，日月潭公司谣出资，共同改促造南关小学校疾舍、建住宅楼拜。当日月潭公聋司出资完成了搜对南关小学校傍舍的改造，住鸽宅楼建造进行亿一半时，由于单双方发生矛盾忧，南关小学拒短绝按合同约定努为日月潭公司楼办理住宅楼土化地过户手续，雕造成工地停工态。双方为此诉写至法庭。法庭酒最终判决：由乎于双方合同违村反国有土地使凝用规定，未经兽政府有关部门滑同意将国家划册拨教育用地改仅变为住宅用地菠，擅自改变土评地使用性质。淘判决双方联建链协议无效，责距令双方互相返际还投资。即南浪关小学返还日悼月潭改造校舍尼、建住宅楼的楚所有投资，日颂月潭公司返还盯南关小学土地翼。本官司一打导十几年，工地片停工十几年，要形成烂尾楼工得程。拖垮了日夫月潭公司，也加使南关小学遭宾受了重大损失瞎。广2嫂、公平公正性括原则踢合同的双方，盏在法律地位上沟是平等的，尤码其是在施工合秆同当中更应如葬此。不能因为喷甲方是发包方偿，在合同签订成中高高在上，期强迫承包方签致订不公平合同球，为今后合同赢的正常履行埋殊下隐患。如在傅施工合同招标花过程中，甲方鉴提出各种各样贷苛刻的优惠条返件及垫资要求扣，迫使承包方凡为达到中标目呆的，超出自身店能力答应甲方浴要求。待乙方抖中标并进入合速同实施阶段中搅，承包方没有巾能力继续履约裳，反过来要求必甲方修改合同尸条款，致使甲夸乙双方产生矛县盾，造成工程孙停滞。给甲乙铅双方造成重大奇经济损失。这蜡种明显不公平贵公正的合同，王在诉讼实践中喇也是不受法律妙支持的。铃3牛、真实、自愿田性原则箩任何合同都必竖须是真实可信慢、且在当事人唤双方自觉、自牙愿的基础上签判订。决不允许悦采取隐瞒、伪只造、欺诈的手膜段签定合同。怀如在购货合同阔当中，乙方并钓无供货资格，置但为了拿下订抢单，借用、伪躁造特约经销商拒资格签订供货观合同，合同签薪下后再寻找下坚家转卖合同，觉从中非法牟取班利益，致使给戒购货方造成安弓装及售后服务炮困难等一系列梳损失。同样，钳甲方在资金没姜有保障的情况烂下，骗取供货并方信任进行供工货，货到后不啊能及时付款，仓对货款一拖再轿拖，使供货方党失去对甲方的书信任，致使供巩货方采取堵门跟、扣押货物等徐过激行为，给寒甲乙双方造成拒损失。脖4亏、可执行性原叶则坟芳售合同必须是在属实际实施中具芒有可执行性。读如明显的价格录偏低的合同，雹一般不具有可醒执行性。有些功甲方脱离市场哄实际，在坚持照一定质量要求察的情况下一味手的压低造价，逐致使合同签订族后不具有可执屡行性，成为废邮纸一张。即耽敌误了事情，又符影响了声誉，染得不偿失。包5龙、具有双方约武束力原则惧蚊钞合同必须具有帮对双方当事人饺具有同等的约恰束力，合同中罚符合市场规律间、法律法规的祖任何承诺都必夏须有相应的约斥束条款对双方换进行约束。一旱旦违约，处罚睡有据。师（二）、合同侦签订一般流程乡摩练在房地产开发药过程中，涉及耻到大量的、方省方面面的合同欣。工程上除了玉有施工主合同精外、还有监理驻合同、安装合柱同、装修合同烂、桩基合同、辫钻探合同等等原。材料上有各店种各样设备、挪材料的供货合俗同；开发上在价办理各种手续唉中，也有部分依合同需要签订狱，如供电协议竞、通信安装协抗议、市政排污食协议、自来水握供水合同等等咏。如何规范合叮同签订，避免码合同犯罪和合迎同纠纷的发生充，制定相应的仰合同签订流程纺就显得尤为重础要。下面，我秤简单介绍一下火合同签订的一软般流雅程揉:1、申请戏由业务部门根观据部门职责在现初步确认三个誓以上合同对象性的情况下提出鲜合同签订申请序并起草合同初卸稿。2、成本控制强控制成本部门坝参与价格谈判千，确定价格或堪确定价格上限扫及下限。3、会审暴业务部门牵头雨组织成本部、岛财务部及相关燃业务部门进行揪合同会审并填侦写合同会审单代。4、审查坏业务部门将会足审过的合同稿猫及会审单上报鼓合同管理中心予审查，在合同徐稿上签订审查厘意见并备案。5、审批东合同管理中心坦审查过的合同椒稿及会审单上敌报主管副总、摩总经理审批。臭6乱、签章、备案鱼业务部门将全农部审查通过后厌的合同交行政栗办公室签章并惜分别抄送成本通部、财务部及甩相关部门备案天。7、实施抓审批过的合同带返回业务部门款负责具体组织概实施。及合同在审查过禾程中实行一票产否决制。提出监否决意见的部辅门必须同时说大明否决意见并嘴提出解决方案仙。碍（插入流程图垒）东（插入合同会抛审样表）夏（辰三头）、施工管理袜人员的素质要掀求控严格、有序的村施工管理是工甩程质量、工程床进度功、安全施工志的保证。作为稿一个合格的施遮工管理人员必拼须应具备以下枣基本素质：续1厉、维坚持原则、扶严肃认真怨2炕、吃苦耐劳、诉勇于担责截3箭、还熟悉工序、精伟通规范繁4夹、明确重点、州专注难点跪5休、刊虚心好学、勤呆于思考区6赚、礼貌待人、击处事晓公平疮7担、闻及时沟通、蜓善长踢协调障8雷、注重安全、每防范有备听（置四复）、施工成本购管理贼人员的素质要脚求堵大家知道，任仰何项目的盈利怪途径只有两个意，一个是开源鼻，就是增加项霉目本身价值；六一个是节流，耽就是节省项目颤开支。讯成本控制阅就是循房地产开发过妖程中一个束如何节省开支茄的过程，是沉关乎项目盈利乱高低的一个关简键性环节。凝再好的项目，还如果在建设中角对成本控制不锅好，那就直接闭影响到利润绿的全多少便，炒甚至决定项目撇的成败。这就伐要求在建设中第该花的钱必须撒去花但绝不能驱多花。伟因而，堵任何公司在项系目建设中对成碑本控制人员的脉要求肌就很高。简单陶地说赚有如下基本素宁质贴要求：久1钓、人品端正、寺原则性强势2