房地产估价师企业各种经济行为涉及的房地产估价知识点汇总

第七节企业各种经济行为涉及的房地产估价

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226475"知识点一：企业各种经济行为涉及的房地产估价2类型在这种目的下的房地产估价就可以分为房地产权属发生转移和房地产权属不发生转移两种类型。（一）房地产权属发生转移企业各种经济活动中所涉及的房地产估价，大都涉及到房地产权属的转移。企业合资、合作、股份制改组、合并、分立等活动，均涉及到房地产权属向新设立公司转移的行为；此外，企业的出售、兼并、破产清算，通常也伴随房地产权属的转移。（二）房地产权属不发生转移企业联营中涉及的房地产估价，通常不伴随着房地产权属的转移。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226476"知识点二：估价的假设2前提在企业各种经济活动中所涉及的房地产估价，不仅要结合企业经济活动的特点来确定房地产权属是否发生转移，而且根据《房地产估价规范》要求，还应根据原用途是否合法改变，按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。无论保持现状还是转换用途，其共同点都是要保证估价对象的最高最佳利用，二者的差别是：在转换用途前提下是考虑估价对象单独使用时的最高最佳利用，在保持现状前提下是考虑估价对象作为企业资产的一个组成部分的最高最佳利用。

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226477"监知识点三：估律价方法的选用熊（一）房地产发权属发生转移受的估价抚房地产权属发灯生转移，在估忙价时均按照房窃地产转让方式浮处理。梅企业在合资、色合作时，一般顾应根据新设立括公司的有关合模资、合作协议舅，以及相应的乔可行性研究报行告，来分析房齿地产用途是否乔发生转变。董a.倦如发生用途转弄变达，则在符合城性市规划要求的鸣前提下，分析阵考察项目的未系来发展和经济双效益情况，同奏时综合考虑更季新改造的费用底成本（含可能胀有的土地用途牌变更而需调整诱的土地出让金滔等），采用渡假设开发法瞧和速收益法懒进行估价；视b.协如果继续使用乎，即不转变用揭途，则在充分馒考虑项目的预饺期发展的可行犹性前提下，采蠢用吼市场法治和蒸成本法泥进行估价。迹破产清算的房冶地产估价与抵傲押物处置类似郊，属于强制处会分。由于是出鼓于迅速变现的草需要，购买者惑的选择范围受揪到限制，其交膝易情况属非正或常的公开市场夜交易，因此可抄能实现的市场退价值较公开市秤场价值低很多歌，婶其估价结果可衰低于市场价值极。

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226478"油（二）房地产盏权属不发生转板移的估价蹦这一类房地产栗估价主要用于喉企业在联营活拾动中挂，确定以房地站产作为出资的普出资方的分配卫比例。因此，歼估价时要充分际考虑联营各方倾协议的具体条鼠件，结合房地瓦产的未来使用翁方式进行估价滋。估价方法视康具体情况一般争可用考市场法、成本喝法和收益法。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226479"喘【教材案爹例代3挤－挂7劫】孕×纠×宁房地产估价报曲告

封面（略）目录（略）热致估价委托人钢函（略）装注册房地产估摄价师声明（略喷）病估价假设和限湾制条件（略）

辣a退市屯×果×劈路刺×奇×疑苑咽a02供1稻、迷a02云2绍、诱a02背3妻、荣a02帖4速、甜a02蛾5兽五套榜涉案公寓估价阀结果报告（节黄选）再一、估价委托援人（略）拾二、估价机构脖（略）三、估价对象锈1寸．物质实体状后况

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226480"表3－52膜名称大物质实体状况笛坐落爽海南扎省郑a质市蓝×世×推区雄×唯路局×李×硬苑炮a02散1稿、抽a02批2摇、只a02挣3蛾、葵a02企4辉、婶a025敢五套公寓始建筑面积絮62笑1贯．度2鉴2伏㎡译层数猛估价对象所处臂建筑物舱共响2真8诞层，估价对象墙位于姑第兵2洪层乌建筑结构元框架剪力墙粱结构穴装饰装修扫外墙条贴白色条形面侧砖矩内墙及顶棚忽客厅、卧室内命墙面刷白色涂蓝料，厨房、卫精生间及阳台墙围面贴瓷砖，号顶棚木线条饰早顶考地面毁客厅及卧室地梯面为实木地板藏，厨房、卫生算间及阳台地面卫铺地砖奋门窗歇木门、铝合金篮窗，阳台铝合私金推拉门，铝杠合金封阳台，膀门窗包套，季外门设有防盗喝门

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226481"设施、设备市设施、设备嘴管道燃气设施展，室内预留电股视、电话插孔李、空调插座，速室内已安装抵卫生洁具，小毫区设有专门的喊消防系统少平面布置里套型设计较合贷理撕工程质量季优境建成年月碗199屿3城年痛土地使用剩余间年期敞估价对象分摊餐的土地使用权距剩余使用年期强为证4唐3勇．泰2词年吗分摊土地使用缓权面积舱3转1当．寺8显0信㎡攀维护、保养汪有专业物业管朵理公司维护、停保养和管理梢使用和利用情鱼况茫估价对象一直钩作为公寓出租触使用镜基础配套完备谱度讯“礼六通一紫平卫”蹄公共配套设施础完备程度厉较完备

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226482"2．权益状况口根渠据休×恭×考省垂×目×躬检察院提供的鸟资料显示，估霜价对象概房屋所有权及炉分摊的国有土跳地使用权归乙锻公司所有。现常已被司法机关喂扣押。带【纠错】缺区兼位状况描述。四、估价目的讽为司法机关确贿定估价对象在品估价时点的市摊场价格提供参独考依据。五、估价时点售根据委托鉴定王书确定估价时妥点半为兽199攻9掉年拼1未月专1撕日。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226483"六、价值定义迅估价对象的价坡格是依据中华吊人民共和国国浪家标准《房地攀产估价规范》目（圾gb/t50犬29隐1撕—栽199顽9临）以及国家、注地方制定和发利布的关于房地霜产估价的相关虹法律、法规、察政策计算的估为价对象在估价盈时点最可能形谈成或成立的公优开市场价格。带公开市场是指平在该市场上交蠢易双方进行交蓬易的目的在于主最大限度地追冬求经济利益，膨并掌握必要的锦市场信息，有稠较充裕的时间际进行交易，对衬交易对象具有丧必要的专业知摸识，交易条件糕公开并不具有狭排他性。独七、估价依据逐（略）八、估价原则歇本次估价在遵秩循独立、客观记、公正、合法窄、他谨慎流的基本原则下基，结合估价目吉的对估价对象枯进行估价。具征体鸽依据合法原则阳、最高最佳利把用原则、替代睡原则、公平原瓦则。蚊【纠欢错恐1伐】不是抵押报膝告不用谨慎原饱则。秒【纠总错使2堆】缺估价时点办原则。

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226484"九、估价方法材针对估价对象谈的特殊性和估搏价目的，本公宇司及时组织估嘴价项目小组，墙深入细致地分昏析和研究了委暗托人提供的相模关资料和情况冈，同时组织人轻员进行实地查芹勘及市场调查骨，走访当地房雷地产中介、开投发企业、管理悲部门等，烦基本了解了猎从孝2府0哭世逼纪籍9兰0言年代初躬到咳200钥6陷年海南题省颈a叼市房地产市场皆整个演变和发皆展过程。岸海南龟省舌199部3前年的房地产热档过后滔至宫200去0冲年期间的开发胳项目极少，段因此估价时点呈的有关房地产从开发的成本、供税费、开发利撤润等资料无法蜓收集，成本法闯无适用的条件油；但是当初的萄存量房较多，姻房地产租售市抬场较活跃，我吹们通过查生阅烟a哲市房屋档案馆外档案资料，蛙采集到了距离毛估价时鸽点俱1步年期间与估价激对象处在同一舱供求圈内，并驱在用途、规模真、档次、建筑日结构等方面与苹估价对象相同采或相近的房地锋产的有关租售赠的资料，因此侦具备采用市场糊法和收益法的快条件紧，骤故本报告采拿用各①询市场法虚和鲜②贝收益法糟对估价对象进摧行评估。疼市场法仁是将估价对象独与在估价时点刺近期有过交易凤的类似房地产卡进行比较，对倍这些类似房地案产的已知价格纪做适当的修正诚，以此估算估惭价对象的客观疑合理价格或价铁值的方法。将收益法滔又称收益资本顺化法、收益法浸，是预测估价挺对象的未来收敌益，然后利用贴报酬率或收益受乘数将其转换住为价值来求取扶估价对象的方生法。收益法的洒本质是以房地妇产的预期未来育收益为导向求闲取估价对象的御价值。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226485"十、估价结果字估价对象在估燕价时点寇（灶199顿9塔年害1绵月撞1潜日）辩最可能辣形成或成立的巾公开市场价格公为：衔总价练：达122566刑7丢元民大写：人民币招壹佰贰拾贰万闯伍仟陆佰陆拾倚柒圆整默单价死：拾l97把3鸟元予/扒㎡允【纠错】估价挨报告不应出茅现下“给可假能似”昼字样。盟十一、估价人展员（略）剪十二、估价作音业日期雾200酿6碰年慈1得0范月忘2联5报日努至适200英6设年穷1柱1赔月漆5贯日。担十三、估价报盘告使用期限屯本报告使用期锈限为一年，恩自皂200多6酱年挡1乐1缓月绩5东日起突至循200汗7注年巨1式1介月紫4帝日止。

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226486"冤五套涉案公寓粉估价技术报告辽（节选）持一、估价对象鱼实物状况描述拉与分析（略）挂二、估价对象闲权益状况描述严与分析（略）赌三、估价对象尖区位状况描述崇与分析（略）抛四、市场背景观描述与分析（岂略）教五、最高最佳解利用分析（略旅）巾六、估价方法愁选用（略，见姓结果报告）

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226487"槽七、估价测算狠过程牵（一）市场法苏评估估价对象腹1江．搜集交易实鼻例焰运用比较法估采价，首先要拥塞有大量真实、衣可靠的交易实套例，只有拥有猎了大量真实、售可靠的交易实执例，才能把握跪正常的市场价寿格行情，才能菜评估出客观合劝理的价格。所现以，首先应尽哭可能的搜集较衔多的交易实例粪。蒙我们对估价对挂象实地查勘的梯同时也晌调查了解了估云价对象区域内蜘同类型的物业多，通过调获阅闲a员市房屋档案馆壳的档案，韵针对性的搜集戚了若干交易实蝴例进行分析和瘦筛选。

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226488"表3－53津a巨b顾c丛坐落鲁a搜市耀×简×星公赛寓猾b30余5装室鉴a缠市宫×出×同公乔寓傅b60泰1芽室墙a仁市兽×于×踏大毫厦福2裕层则c袖座钳20公8俘室抹建筑面积研13殿7意．溪9巨㎡排12适0小．投6巷㎡躺12醉0篮．荡3惭4纠㎡虽建筑结构织框架剪力墙向框架剪力墙祥框架剪力墙图用途赵公寓岗公寓蜡公寓染装修雾一般装修慢一般装修痕一般装修粥楼层四3/28龟6/28惹2/28男土地剩余使用候年期岗4利3惠年害4涝3柏．目5弄年盾4戴2厦．件5宵年艺交易情况雄正常旧正常线正常扔建成年代醋199察5辞年醒199烦5配年狡199殊5委年钞交易时间权199刺9沸年浅4价月角199崖9桶年讲6驰月森199啄9己年跃8肾月

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226489"枕3别．建立价格可砌比基础头选取了可比实睁例之后，应先溉对这些可比实踢例的成交价格杂进行换算处理姿，使其之间的厕口径一致、相壤互可比，并统要一到需要求取剪的估价对象的童价格单位上，讯为进行后续的第比较修正建立故共同的基础。祥建立价格可比巷基础一包裕括卧5返个方面蒸：掠①衣同一付款方式贿；祥②邪同一采用单价至；夫③项同一币种和货获币单位谁；灾④芦同一面积内涵胖；译⑤刑同一面积单位机。

抛可比实例价枕格般

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漠励表攻3穴－盘54仔a夸b除c图付款方式慕一次性付清撕一次性付清提一次性付清涌单价买2050廉2100堵1912冷币铃种孙/社单位血人民撞币钞/慌元挣人民惧币乱/保元斥人民渡币译/摆元牧面积内涵乓建筑面积符建筑面积壮建筑面积舞面积单位围㎡锋㎡贺㎡HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226490"表3－55惰估价对象奥a苍b虑c突交易情况京正常情正常形正常某正常巷交易时间续199碎9珍年练1丘月颤1撇日萝199卖9前年戒4摄月闸199摄9旦年扔6戚月丹199逮9袋年钥8俘月昏区域因素括自然环境和景勾观何自然环境良好飞，非附近有一定的躬绿地和绿化，头基本整洁、卫胜生嚼自然环境良好突，炉附近有一定的服绿地和绿化，窝基本整洁、卫大生得自然环境良好漫，缘附近有一定的宗绿地和绿化，右基本整洁、卫见生批自然环境良好这，同附近有一定的吉绿地和绿化，件基本整洁、卫迹生攀人文、社会环菌境吵人文环境好、停整体人群文化凑素质较高梅人文环境好、蓬整体人群文化贼素质较高水人文环境好、辫整体人群文化衫素质较高钻人文环境好、沸整体人群文化严素质较高汉治安状况叉优喂优营优证优

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226491"交通便捷度描交通便捷度嫂临主干道，距来离疾公交站葱点厚200m讯以内，义有堆3张条以识上的重要公交寒线满路渣临主干道，距冬离伸公交站尼点遮200m炮以内，唯有返3释条以潮上的重要公交更线横路吴临主干道，距阿离腐公交站屡点与200m痛以内，胡有怖3佣条以床上的重要公交咽线谦路洒繁华程度竖较繁华号较繁华艰较繁华么城市规划限制强建筑或小区布俩局合理、外观收整齐、有一定菊的绿化和活动亲空间符合城市胖规划要求耽建筑或小区布诊局合理、外观蹲整齐、有一定绩的绿化和活动辩空间，符合城妹市规划要求桥建筑或小区布岂局合理、外观大整齐、有一定罩的绿化和活动饶空间，符合城昨市规划要求

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226492"是公共配套设施弊完备度夜

愉公共配套设施诉完备度电商业配套设施本在裤800限m登范围内姻有大型的市级倘商禾业配套设施慌在粘400雅m莫范围内教有大型的市级票商盖业配套设施庸在椒400估m揪范围内说有大型的市级妹商漏业配套设施助在不1200绍m鬼范围取内有大型的市卵级商业配套设膝施女教育配套设施颤属于市级及以掘上重点中学有（初中）和重名点小学学区琴属于市级及以烛上重点中学援（初中）和重缘点小学学区带属于市级及以腥上重点中学云（初中）和重戒点小学学区学属于市级及以燕上重点中学连（初中）和重夏点小学学区催医疗配套设施轻距市级医院役2000m记距市级医院利1000m菠距市级医院宾1000m龄距市级医院宋3000m光其他生活配套垄基本较完备鹰基本较完备筝基本较完备童基本较完备

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226493"毕基础配套设施恐完备度怀区域因素扫基础配套设施这完备度眯“勾六通一晶平绝”蠢“代六通一嗽平差”炊“屡六通一范平沿”美“枕六通一平浇物业管理那封闭式管理玻封闭式管理畅封闭式管理楼封闭式管理忌楼绵层摇/乞总楼层支2/28位3/28稠6/28俯2/28际装修葱一般装修中一般装修徒一般装修晕一般装修渐朝向央两卧室朝南搏两卧室朝南多两卧室朝南汤两卧室朝南催建筑规模色2神8帜层鸣2嫂8司层醉2鸦8集层蛙2筋8倡层

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226494"个别因素往个别因素削设施设备唐管道燃气设施政，室内预留电五视、电话插孔秋、空调插座，蜓室内已安装卫肝生洁具，犹小区设有专门降的消防系统我管道燃气设施宽，室内预留电县视、电话插孔患、空调插座，侄室内已安装卫抗生洁具，确小区设有专门局的消防系统渔管道燃气设施湿，室内预留电拔视、电话插孔攀、空调插座，费室内已安装卫口生洁具，小明区设有专门的屑消防系统糖管道燃气设施钩，室内预留电于视、电话插孔膏、空调插座，遇室内已安装卫运生洁具，熊小区设有专门模的消防系统烫新旧程度文199筝3是年建成，保养争、维护程度网较好园199斜5挤年建成，保养份、维护程度捷好都199涝5映年建成，保养腥、维护程度服好敞199柏5聪年建成，保养票、维护程度短好善

界工程质量议优挎优叛优简优孩平面布置拳套型设计较合堡理尾套型设计合理累，功能明确旱套型设计合理层，功能明确怠套型设计较合敏理去建筑结构忙框架剪力墙挎框架剪力墙俱框架剪力墙难框架剪力墙

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226495"稻5杨．进行交易情些况修正状5歇．进行交易情屑况修正需经过调查、询帽证及分析，可郊比实拨例肆a雁、夜b覆、究c农均为正常交易郊，因此确定可厘比实流例想a便、黄b纹、游c伪的交易情况修兔正系数均晴为哭100/10探0叹。啊6页．进行交易日婆期修正役估价人员查阅易了谢a熄市蜓199韵9符年胞统计年鉴指，同时进行市透场调查，并咨诞询当地房地产席中介、开发企昏业、管理部门热等，验证了统伞计年鉴所反映金的房地产价格比指数基本符合脉当初的市场行袄情。绘a秃市凶199堆9签年房地产价格黄指数横表天

稠

泰

吴队表鞋3次－亿56粥月份汉1肠2右3挑4摇5政6宏7座8赢9杨10六1l巨12忙指数羡100能101.5正100.3屯100.85忧100.4杀99.8臣99.95态101.3喘101.2尸100.8撒101.55丘102.4握说明：上表价维格指数为定基石价格指数，帅以菊199孕9悟年赌1完月为基期。

屈根据上表统计扬数据分析，确哗定可比实绞例黎a研、炼b蝶、厉c像的交易日期修诱正系数分别为继：岗可比实净例膏a洽：撑100/10挎0.8姨5沃＝堡0.9雄9荐＝桌99/100梯可比实命例争b视：熔100/99忙.袍8够＝床1嚼＝唉100.2/迁100达可比实再例素c寺：算100/10苍1.录3巧＝稀98.7/1绣00

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226496"表3－57烛权重隆估价对象丛a叙b俯c其自然环境和景估观盒0撤．森15弄100内100爆100恳100作人文、社会环挑境星0涌．产10男100邻100方100微100键治安状况岁0伟．士05茧100神100俘100陈100秃交通便捷度巡0昆．朴10授100收100协100物70邀繁华程度坚0串．鸽10宁100点100巨100水100候城市规划限制血0鉴．鸽10当100觉100副100循100

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226497"续表致权重输估价对象扰a待b面c训

丽公共配套设施嗓完备度挥商业配套设施缠0橡．该10唐100耐120骑120书80欠教育配套设施差0促．沉05乡100筛100棍100性100颠医疗配套设施脱0洪．扛05能100杯120延120符80细其他生活配套筋0造．洋05瞧100颂100福100雹100么基础配套设施疏完备度迹0掠．掌10巩100底100竹100德100短

孕物业管理负0仇．搞05蜓100椒100叫100蛛100洞

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226498"表3－59奔权重壶估价对象岂a络b奶c作楼层汉0胃．束10携100占120

播贫160

居

验100

脏

千装修数0处．乡10缓100鸽100货100替100碌朝向娱0附．坟05兵100竟100阔100猪100江建筑规模牢0绘．甩15检100茧100掩100孤100

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226499"雾9尚．求出比准价梦格姜9浅．求出比准价灵格良进行了交易情煤况、交易日期材、区域因素、并个别因素修正洒以后，就把可贤比实例房地产遭的实际成交价席格修正成了估屿价对象房地产婆在估价时点时歼的客观合理的牌价格。公式为恋：泥估价对象价格阅＝可比实例价嘉格习×考交易情况修正渣系税数特×悠交易日期修正刃系钩数胃×划区域因素修正瓜系扔数录×万个别因素修正宅系数朗【注意】如果伶没有给出公式参算错误。

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226500"哭（二）收益法际评估估价对象仇1诱．搜集有关房高地产收入和费漆用的资料蚀运用收益法估抹价，歉首先要对潜在胳毛收入、有效外毛收入、运营笔费用等（均为见客观值）进行膀搜集和调查，伐只有拥有了大欺量真实、可靠弟的收入和费用犹的资料，才能协把握正常的市谱场价格行情，角才能评估出客块观合理的价格营。所以，反首先应尽可能腹的搜集较多的甜收入和费用的韵资料。朽我们对估价对欺象实地查勘的桂同时也调查了犯解了估价对象误区域内同类型驻的物业，调贱阅炕a催市房屋档案馆胶的档案和房地准产中介企业，赌针对性的搜集握了若干房地产傻交易及租赁的括资料进行分析源和筛选。炒同时，委托人地已提供估价对剑象当初的租赁索契约，根据契载约所载，规估价对象租赁痕期亦限滥3奸年（寸从阿199测8轨年炼1锁月久1茄日蛋至斩200甜0孟年钟1低2妻月劝3芳1填日止），租金硬标准象第为1部年栗为腾0龟．寸7肝5壤元炼/克天雪·劲㎡（建筑面积很），此后每年职租金上爹浮范5肚%高，租金为每年忠年初收取，租疾赁保证金躲为产3000骄0速元榨/陪年固定不变。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226501"酿2霸．估算潜在毛五收入较潜在毛收入是目假定房地产在妈充分利用、无购空置状况下可蹈获得的收入（戒包括租金收入沾和盆租赁保证金或肆押金的利息收任入共）。耐（瞧1导）估算租显约期内虎实际毛收入富199软8据年夫至岩200屠0绩年存款利率按香当初利率水摘平刑2氧．羡25搞%疲计取。则，估灿价对象从估价昂时点计算，在在租赁期内的实畏际毛收入为：影199缘9弄年全年：少0闹．胡75狮×夺（糟1恋＋才5缝%引）寒×365×6氧2芽1第．复2肥2呈＋英30000×龟2疗．笨25%调÷肚（递1片＋蚊2侦．谦25命%桥）御＝籍17922疲2拔．抱0毫7井（元）鹊200三0潜年全年：降0浙．攻75抵×怕（疗1渗＋浆5督%导）洒2残×365×6肺2扶1征．桑2绵2伏＋友30000×白2铅．励25%桨÷甜（庭1熄＋绘2浆．习25寄%银）笛＝伏18815式0去．望1木7亿（元）秆【纠错】租赁愈保证金利息计妨不应折现，因芒为是在年初收韵取。所以正确功的公式应如下监：雁199栋9比年全年夸：专0及．筐75擦×顺（尽1阀＋弃5傻%肤）矮×365×6亮2关1营．廊2墓2咐＋到30000×邮2聋．薪25路%陕＝仿17922艇2景．倒0文7右（元）骆200悲0课年全年滋：填0学．虎75惰×尾（届1洁＋辉5响%待）刷2牺×365×6崖2侨1赖．栽2宋2碗＋东30000×笨2纯．睬25戒%啄＝佩18815康0缎．直1列7亿（元）HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226502"粥（券2假）租约期外潜叔在毛收入叉估价人员根据最估价需要，运果用数理统计分恢析的原理对搜经集来的资料进孤行分析和筛选帽，主要分析欧从逆200灶1瓦年初居至陕200烛5吃年底与估价对里象相类似的符菠合同一供需圈胶范围内相同结刑构与类型等要短求的房屋出租嘴资料，根据收己集的资料，选冲择冲3师个可比实例见带下表：表3－62闲可比实例兼租赁期限尝租金（营元凑/卫天局·牢㎡）授×福×繁大绸厦敞f021便0治室抓200支1乖年均3络月踏至酱200梦3胀年妈2俯月猾0坡．腾85羽×秧×陪大丧厦勇b022缴2述室清200击2慧年维5你月滑至首200灰4渗年灭4织月察0泼．忘85姐×得×览大殖厦蛋e020纯6仙室环200刷3束年饶1布月兼至钓200窝6蛛年迎1锹月兴0响．宏85坡上表租金均为邮每年背年初伸收取，统一委剃托中介公司代厘理，根据了解絮，保证金利息蜜收入约占租金妖的弟4公‰显。予3蝴个可比实例均厨处同一建筑物瞎的同一个楼层后，经过调查和式询证均为正常掠出租，根据当剂初房地产市场寄状况分析垃，湾200绪1俘年初躁至采200释5罢年已底详a眠市房地产租赁货市场价格没有脾较大幅度的变亩化，因此我们隐采用简单算术旷平均数确定估泳价对象红在坐200必1早年初恳至陈200船5街年底的客观租轻金水平。坦客观租金＝省（撒0.8陕5赖＋里0.8永5赖＋尝0.8幼5区）首/赔3玉＝傅0.8前5足（变元替/扣天目·前㎡）番则估价对象管从浆200诉1劲年蝴至毒200决5塘年的年潜在毛换收入为抚：岗0.85即×疫（骗1绵＋拐4融%完）呆×621.2兄2×36档5圈＝饰193504欧.4竖4躺（元）

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226503"们3蝇．估算有效毛亿收入撕有效毛收入是济由潜在毛收入亏扣除空置、拖话欠租金（迟延涉支付租金和不纠付租金）以及形其他原因造成础的收入损失后广所得到的收入咏。氏估价人员从市仰场调查的资料万中分析，结合锯向怀a丘市房管局物业魂管理科调查询浴证，与估价对蹦象同一供需圈稀范围内类似的奇房地产在估价射时点至今的国客观有效毛收蛇入占潜在毛收架入的比率约怨为惩80%凑。则：巷因估价对象誓在仁199远8滑年烘至炒200剖0肌年存有租约，鸡且敌没有拖欠租金妇的情况顶，所以轧租约期内绳有效毛收入等惑于潜在毛收入隐。闯199惧9县年全年有效毛和收入为缸：辽17922拌2张．锻0独7毒元敲×100防%界＝陈17922库2栗．寇0指7倾（元）咱200虽0威年全年有效毛波收入为给：近18815富0庄．程1指7休元仿×100翠%澡＝灯18815郑0撒．纽1修7浸（元）搅200贝1济年拘至乎200汤5锋年各年有效毛压收入为扛：最19350猪4宋．颜4面4优元宋×80表%督＝乳15480饥3绿．忽5遣5灶（元）HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226504"婆4辅．估算运营费翻用谷运营费用指维斑持房地产正常璃生产、经营或旧使用必须支出眉的费用及归属允于其他资本或砖经营的收益。扇房地产出租运责营费用一般包也括：属管理费、维修费费、保险费、讨税金及附加、葱租赁代理费源等。（1）管理费条管理费是指对罢出租房屋进行驾的必要管理所吐需的费用。分从为两个部分，甚一是出租经营疤过程中消耗品思价值的货币支梦出；二是管理大人员的工资支酒出。弓管理费通常按道照租金收入无的观2架%叮～粗5乱%泊计算，根据实症际情况结合地闹方惯例，本次搜评估按市场客倘观租金裕的惧4伏%肿计算。则：境199泳9缠年全年管理费舍为拾：辜0钩．漫75屿×记（欣1准＋冒5托%榨）房×365×6译2产1蚀．旦22×4屯%愁＝害714葱2爷．德4框8门（元）帽200类0旧年全年管理费掩为蔽：然0需．铃75倒×丧（覆1或＋投5私%恨）稍2碎×365×6俘2铁1汁．凉22×4嫂%协＝车749俱9顺．冻6轨0蜘（元）歌200仆1块年阁至蔬200亚5间年各年管理费牺为揪：洞0温．饭85×62惠1肿．理22×365授×4辰%谱＝议770融9听．睛3暂4疤（元）HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226505"（2）维修费均维修费是指为责保证房屋正常证使用每年需支本付的修缮费。矿维修费通常是姨按房屋重置价圆的宴1洲．叉5晒%雀～韵2呜%商计算。根据实玩际情况结合地扣方惯例，本次介评估按房屋重贼置价震的演2株%荒计算。克估价人员查阅衣了绍a剪市的建筑造价饥信息，估价对惑象在估价时点盘的房屋重置单晴价球在齐140瞎0惭元社/应㎡左右，本次壶评估橡按净140阿0斗元股/期㎡考虑。港则：年维修费宣＝橡l400×6亮2纹1舍．职22×2待%齿＝降1739周4咐．止1均6铜（元）（3）保险费塔保险费是指房区产所有人为使士自己房产避免觉意外损失而向冷保险公司支付郊的费用。姜保险费一般按川照撕房屋重置价井乘以保险费率合计算。我国房幻屋的保险费率奴是侧1朵．弊5帮%杨～跟2静%贡。本次评估丙按椅2班%馋考虑。耐则：年保险费则＝驶1400×6她2艇1服．腾22×2财%象＝宰173旅9乖．铅4散2芽（元）HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226506"吧（浴4催）税金及附加别税金是指房产岔所有人按有关映规定向税务机庭关缴纳的房产负税和营业税等沟。昌税金按国家税食法规定执行。寄房屋出租税金口包括：滋房产税（税烫率揪12弯%冲）、营业税（烧税护率粗5偷%笋）及在营业税疏基础上征收的瞧城市维护建设浪费（费卸率泳7划%阳）、教育费附抓加（费臂率帽3界%洒），合计税析率货1请7虾．愉5劣%毕，税金按租金咸收入计征。泪另外还有土地且使用税哑，目前我国土盛地使用税是采晒用分类分级的闪幅度定额税率后。每平方米的您年幅度税额按田城市大小伴分当4岂个档次葱：悔①引大城胆市负0暖．惠5勿至协1温0婚元锡；晓②腾中等城脊市怀0楚．哪4丹至削8梳元捧；贿③吸小城改市字0颗．郑3清至脊6弦元缸；榆④掠县城、建制镇嗓、工矿辽区相0谈．星2非至瞎4剥元。根据地方罚征收标准，本广报告采芬用欺2腰元疫/俊㎡（土地面积缠）计取。则：局199灭9拦年全年税金及限附加为堵：沾0滔．穷75洽×巩（师1郑＋硬5招%袄）滚×365×6增2们1量．子22×1仓7笋．菠5逃%础＋馅3缴1另．繁80×畏2杀＝短3131覆1层．炭9赠4锁（元）她200用0湾年全年税金及星附加为武：倾0决．血75丹×热（污1检＋谱5反%袍）夏2贸×365×6乓2参1殿．栏22×1赢7捧．推5费%钞＋哑3扯1秒．洗80×价2击＝紫3287闯4腥．盛3闭5损（元）句200时1疏年止至原200劝5光年各年税金及粉附加为：详0遵．菊85×365脱×62赤1添．公22×1涛7膊．璃5%告＋似3品1记．款80×2杂＝塘3379瓦1拨．哈9校6罪（元）

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226507"【解释】望【纠捷错兵1镰】税金及附加横的计算基数中喇应包含租赁保检证金利息，即硬应按有效毛收格入计算，而不编应该按潜在毛轧收入测算。宰

干筹【纠角错臣2巩】竟200墙1光年到至茧200识5嘉年各年税金及铺附加计算应考刚虑空置率和收桶租损失率，应般为犹0群．尖85物×课（跪1最＋煎4真%搁）获×365×6晕2亡1阀．昆22予×80%助×1性7肌．融5续%收＋忠3骗1劈．霉80×廉2享。包房屋租赁代理贱费，无论成交治的租赁期限长轮短，均按半月椒至一月成交租危金额标准收取织。差本次评估按半贿月租金考虑。铅则：因估价对列象级从谅199尤8纯年蓝1范月肆1胡日程至押200粘0转年裤1务2眨月倡3绵1丈日已存有租约跨，租嘉期息3茶年，烛租赁代理费屡在萄199督8旨年初房屋刚出福租就缴纳。故堪本次评估无须直再计算估价时氧点马至系200夺0箩年药1距2蚊月沙3也1晌日之间的租赁裙代理费。闻200快1这年膊至证200蛮5避年各年租赁代生理费（设定按寒年出租）为辛：尖0萝．投85×62烛1慌．捞22×30÷悟2聚＝蠢792炼0婚．条5方6懒（元）

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226508"遍（六6纸）运营总费用邮运营总费用＝糕管理费＋维修傲费＋保险费＋乳税金及附加＋丸租赁代理费雀199描9谦年全年运营总往费用（租赁代探理费未计）为翠：临7142.4壶8字＋伤17394.求1份6哈＋杂1739.4菌2鲜＋饥31311.撕9献4缸＝醋57588.廉0忌0贴（元）北200鸣0锐年全年运营总议费用（租赁代励理费未计）为贩：领7499.6手0花＋肯17394.苦1听6服＋康l739.4卷2蒜＋窑32874.卵3滨5休＝畏59507.挥5寇3斑（元）挡200蚂1海年烧至笼200丝5邮年各年运营总察费用为搂：信7709.3续4拿＋询17394.房1犬6凳＋临l739.4怕2旋＋忙33791.论9射6竞＋雾7920.5证6歇＝蔑68555.春4涉4酱（元）忽5踪．估算年净收殊益罪净收益是咐有效毛收入殃减去食运营费用株后的收益。则佳：动199恐9晃年全年净收益充为勒：番179222松.0椒7载－筒57588.称0师0尺＝越121634仔.0洗7耕（元）宣200尺0骆年全年净收益玻为毁：币188150妻.1杜7眠－衣59507.仿5坝3拳＝伏128642喊.6兴4铜（元）偏200统1床年量至砍200量5悲年各年净收益欺收入为福：倦154803尘.5鉴5且－滨68555.叙4穴4矮＝口86248.沿1芹1玉（元）HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226509"鲜6拔．选用适当的酿报酬率普报酬率的求取加通常有市场提合取法、安全利侄率加风险调整丝值法、投资组吗合技术等方法斑。其中市场提联取法求取的报妻酬率是根据市教场状况来测算煮，相对来说说希服力较强，嘉所以本报告报柿酬率采用市场样提取法确定。贺根据估价人员栋收集的资料，梅选结择丰3态个与估价对象蚕同一供需圈范每围内类似的房宏地产情况见下田表：表3－63共可比实例托净收益（万购元垒/离年）层价格（万元）承尚可收益年限查（年）榴报酬率铅（趴%箭）脉×斯×腿花纤园眉2蜓－娘30吵6筹室社1聪．喂93串2兴4池．伤95鞭4姓4竞．唱00膝7宿．疑40俭×薯×隶公转寓刷a20如5谈室村2势．玩02割2装5绿．草72闸4永3愚．帮60幸7捧．蛇52符×远×出公精寓纤a20你8萄室倚2仓．押25万2灶8压．蹈94览4摊3芝．晃15钢7勺．铺42蚂由于所选取的撇可比实例均与吓估价对象相似循，且测算的报竿酬率相差不大间，故采用简单竞算术平均数确隶定估价对象的吵报酬率。则：胡估价对象报酬替率＝厅（碧7醒．虏40砌%免＋异7颜．肯52爹%衫＋涌7敢．鹊42垂%养）夜/再3否＝尽7弦．建45%HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226510"眼7你．选用适宜的阀计算公式求出圈收益价格家由于估价对象京在可收益年期捎内的前几年净漫收益已经求取掌，而明在扭200生5桑年末与估价对可象类似的房地射产销售价格可成以通过调查获蜓取资料，然后寨采用市场法求堂取估价对象浴在释200肌5芒年末的市场价方格，再把净收像益及市场价格法折现到估价时菠点，来求取估勒价对象在估价砍时点的市场价蹄格。因此我们其选用预知未来邻若干年后的价秒格的公式：首此公式的假设兽前提：漫已知房