房地产估价工业房地产估价知识点汇总

第六节工业房地产估价（★★）知识点一：工业房地产及其估价4特点定义：工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。潜1左．涉及行业多薪进行工业房地风产估价时，首冲先应该了解相烦应企业生产的临一些基本知识祸。竟

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斗2挺．非标准厂房俘多，建筑工程忌造价相差大读

丹①叼标准厂房疤标准厂房一般皱有标准的柱距拨、层高、墙体沾与屋顶材料与动结构配件等等轰，膊同类标准厂房骄的工程造价相完差不会太大。调

竖②息非标准厂房绵工业厂房中的滩大部分为非标喇准厂房避，这类厂房的迎跨度、柱距、从梁底标高、（怀行车）轨顶标浅高、楼面荷载物等等都是根据膨生产的不同需停要而定。漫因此非标准工废业房地产每平恋方米的造价相须差较大。蜻

须3惑．区分设备和喘建筑物的造价烫有些工业设备弓的安装与建筑此物（厂房）的转施工是同时进缎行的，例如，彩很多设备的基董座就和厂房的崇基础连为一体沸，因此估价时溉要注意区分厂先房的价值和设材备的价值。盘如果估价结果统中既包含了厂群房的价值，又贞包含了设备的馆价值，则应在返估价报告中予斩以说明爸。绳4描．厂房使用寿识命受腐蚀性影业响大志厂房的工作环谈境常常有腐蚀表性，腐蚀性强狐的厂房的自然伙寿命会受到影庸响，房屋使用湖年限会缩短。河因此估价时要羞详细了解估价抓对象是否会受孩到腐蚀性影响撑，根据影响程弟度确定厂房使园用年限。

知识点二：影响工业房地产价格3因素据

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也1倦．交通条件抓工业企业通常磁需要大量运进双原材料及燃料槽，运出产品，蝴因此必须有便孝捷的交通条件蝇，例如：邻近并公路交通干线鹿或有符合运输晨条件的道路与脑公路干线相连各，有铁路专用港线进入厂区，陕邻近通航河道后（或海岸）且平有专用码头。哑以上公路、铁熄路和水运交通姑条件若能同时玉满足两项以上否则更好。炊

蕉2象．基础设施心工业生产对基较础设施的依赖裙较强，当地的标电商力供应情况，剧生产用顾水周能否满足需要专，凶排污及污染治开理纹的可能性，饱通讯塘条件等等，都钢是影响工业房宜地产价格的主系要区位状况。低

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促3舒．地理位置垄有些工业生产捧要求对地理位桃置的选择具有网特殊性，例如姿造纸需要大量切排放污水，所纵以通常需要邻哥近河道且应避尺免污染对下游宵造成重大影响蚁；化工企业则析不应设在山沟滋里；水泥厂的蜓附近若有煤矿堂和石灰矿则可记减少原材料的荷运输距离，等验等。娱工业房地产的轻地理位置符合仙生产的要求是炸该类房地产的拢显著特点。唇

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皆实物状礼况追3哈方面平1踩．用地面积与楚形状顶厂区用地面积漂大小应该合理挡，面积太小无浆法满足生产需偶要，太大则多周出的部分并不郊能增加房地产像的价值，但有靠时要考虑厂区带扩建预留用地嫁。柜2婚．地质条件和翅水文条件闯厂区用地的疾地质条件慕应满足厂房建谅设和材料堆放毯场地对土质、严承载力的要求梁；当地山水文条件惠应满足厂区建喷设和生产的要估求，皇

许3贡．房地产用途嗽在进行工业房安地产抵押、清爷算、兼并等目雀的估价时，由犬于房地产的用参途可能发生改绳变，因此要考属虑该房地产改窝作其他用途以部及用于其他产眨品生产的可能争性。环权益状况舅

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知识点三：工业房地产估价的常用方法（一）成本法（二）市场法工业房地产通常缺少同类房地产的交易实例，特别是非标准厂房，更不易在同8一供需圈内找到符合条件的可比实例，所以一般不具备采用市场法估价的条件。但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，这些标准厂房的租售实例（特别是出租实例）通常较多，可以考虑采用市场法估价。【说白了，“非标不行、标的行”】（三）收益法趟如果可以从企踩业的总收益中原剥离出房地产惠的收益，则可赌以考虑采用收揪益法估价，但宋这种剥离通常恢有一定的难度阴，特别百是难以准确区漠分厂房和设备葛各自产生的收姿益。

政知识点四：工池业房地产估价捞的技术路线及晴难点处理掘工业房地产一桶般采用成本法塞估价，在利用意成本法估价时狼，往往是何将土地、地上隆建筑物进行分喝别估价，然后骄再将两部分价讽格合并处理。塞土地的估价通品常采用剑基准地价修正涉法封和腥成本法劣，地上建筑物培采用重置成本重法。烘a混.责在地价评估时舍应注意：所采术用的街基准地价应为船当地政府近期拳公布的扯，对于有土地颈使用年期限制当的，应考虑对败地价正进行年期修正赖。双b稼.前对建筑物的估介价时应注意：薯根据建筑物的凑结构、用途、态跨度、柱距、初梁底标高、（涂行车）轨顶标饱高、楼面荷载扬等因素，利用电当地建设工程步造价定额管理泻部门公布的计定价标准压确定估价对象乳的工程造价。

臣【教材案凭例抵2锣－册6币】掌×预×贪房地产估价报宫告封面（略）目录（略）探致估价委托人鲜函（略）蜂注册房地产估阁价师声明（略泻）年估价假设和限牌制条件（略）

尝×绝×透保税请区贱×坝×亚厂房估价结果侧报告（节选）世一、估价委托性人（略）区二、估价机构蛙（略）晃三、估价对象里概况妨估价对象燥为德×短×哥保税谣区蜂××砌地块及地上建乐筑物厌。根谊据厌×谱×乏有限公司提供眨的《国有土地祖使用证》鹿（镇×织国用召（景×鲜×限）加第苗×诊×企号），堪土地使用权人图为拦×冬×树有限公司事，坐落场于购×善×醉保税家区州×郑×善地块，痒用途为工矿仓设储用地织，使用权类型国为淋出让允，终止日期篇为填205担4咳年彼6壶月淘2刻1剧日，傍使用权面积榴为皆1320搁0里㎡晚。此证孙与沉×泰×木国房合字照［士×川×垃］赖×扮×杰号《国有土地川使用权有偿出幕让合同书》一孙起使用。瞒【纠休错这1纠】缺估价对象炉区位状况介绍卵。上【纠助错波2替】缺少建筑物赏实物状况、权四益状况说明。国【纠泪错算3花】未交代估价额对象是否设定笼了他项权利、熔是否有共有权皂等。

四、估价目的辈为委托人了解戒估价对象市场灯价格提供价格拔参考。五、估价时点帆200养6崖年幸9傻月滩1芦2遵日。套【纠错壶】继201责1患年教材新要求阁：应说明确定徒估价时点的理毒由。六、价值定义逆估价中采用公渣开市场价值标共准，即所评估妹出的客观合理得价格应是在公冰开市场上最可乱能形成或成立肤的价格。跨七、估价依据仿（略）辞八、估价原则咏（略）九、估价方法浴估价人员在认万真分析所掌握性的资料并对邻凉近类似房地产振进行实地查勘瓜、调查后，根像据估价对象的火特点及本次估轻价目的，遵照好国家有关法律匀、法规、估价膀技术标准，对玩估价对象坡地块拟采取基异准地价修正法付，对估价对象糟建筑物拟采取桨成本法盈进行评估。幻【纠薪错筝1斩】缺少估价方退法的定义。蚀【纠经错高2黑】只采用了成顾本法一种方法站评估，（基准非地价修正法是茶隐含在成本法悉中求取土地的侨方法，并不得郊做为单独的一窝种方法），未岭说明只选用一钢种方法的理由千。

十、估价结果累估价人员经过申实地查勘和严管密测算，确定请估价对象在估兽价时点的市场染价值为等￥坑257623乓5边8许元（人民币贰柔仟伍佰柒拾陆茎万贰仟叁佰伍湾拾捌元整），执单裂价灯202室5烧元贩/赢㎡。显十一、估价人德员（略）桑十二、估价作浇业日期涂200简6卵年逼9卵月盛1并2袍日适至辩200上6塔年俘9吨月眼1弓5胃日。间十三、估价报车告使用期限滑本报告使用期逗限为一年，话自揉200唱6感年矛9触月扎1锁5贤日唱至毕200填7讨年恒9苏月盏1伯4驰日止。

皆×滋×脆保税架区袖×夸×汗厂房估价技术敞报告孙一、估价对象消实物状况描述蛾与分析稼估价对象敞为础×屋×漆保税临区步×岩×伴地块及地上建督筑物。根每据记×乞×宋有限公司提供妨的《国有土地袭使用证》族（翼×猛国用肉（喝×丑×帐）析第暮×辩×狭号），土地使愈用权人全为污×挥×别有限公司，坐燥落蛛于甚×悲×雀保税白区惕×乒×心地块，用途为伴工矿仓储用地贫，使用权类型龟为出让，终止撇日期能为滨205扬4乡年牲6阵月打2轻1信日，使用权面占积泻为档1320穷0站㎡。此证探与拿×诊×航国房合字烘［毕×舟×棕］墙×定×幸号《国有土地安使用权有偿出辣让合同书》一订起使用。软根据《建设工叨程规划许可证通》名（侨×脖城规开建字使［将×站×阀］外第咸×淘×购号币、什×烛开规建销［蜘×耽×颤］错×悲×伍号）及附件《罚报建审核意见土书》，建设单果位绪为姑×殿×砌有限公司，建幸设项目名称为飞厂房工程，建都设位置位骑于蝇×债×压保税抱区久×倒×走大道北侧，建狱设规模详见下况表：

表2－53易工程项目（用烘途）蛋幢数湖层数榜结构种类跃占地面积（㎡把）树建筑面积（㎡拆）发厂房象1役3否框架浓

拍12722府据实地查勘，错估价对象地块挽南咬至疫×生×仁大道，东、西投、北至相邻地狼块，地块形状钟较规则，呈长帽方形，地块已劲达栗“迅五通一平冰”仇，地上有厂房杯、门卫室及环滤保绿化设施，漂地面按工艺要摄求部分硬底强授化。翁据实地查勘，脂估价对象建筑肥物为一幢境框架结构三层皂的厂房，外墙蜜贴方形釉面砖芳。其内部装修垒情况详见下表普：表2－54悬楼层煤位置旨层高逆用途柿内部装修情况燕首层评接待区嫌约嚷5淘．咱5m克办公墨天花板：石膏蜘板造型；墙面蔑：乳胶漆；地装面：花岗石；焦玻璃门，铝合笋金窗；管线暗乎装余东区尾约谅5陕．这5m遵食堂情天花板：铝扣证吊顶；墙面：耍乳胶漆舍，选1许．段5台m脚瓷片；地面：问防滑砖；铝合岁金窗；管线部战分暗装厦中区、西区路约贤5断．姑5m丸车间奶天花板循：鞭pv给c盟防静电塑料；苍墙面应：什pv肚c冷防静电塑料；码地面筛：怀pv旁c距防静电地板；称铝合金窗；烟瓣感系统，通风个系统；管线暗湾装敢二层胸全层笼约侵4m着办公扮天花板：铝扣便吊顶；墙面：芝乳胶漆；地面旧：抛光砖；铝养合金窗；烟感回系统；管线暗梨装蔽三层炉全层渡约怕4m宋空置毒天花板：水泥觉砂浆；墙面：括乳胶漆；地面搬：水泥砂浆；融铝合金窗

悬二、估价对象哪权益状况描述纵与分析（略）脸三、估价对象纸区位状况描述洒与分析（略）玩四、市场背景嫌描述与分析（蹈略）伞五、最高最佳碑利用分析（略魔）先六、估价方法传适用性分析箱估价人员在认顽真分析所掌握裂的资料并对邻臣近类似房地产术进行实地查勘墨、调查后，根累据估价对象的证特点及本次估搬价目的，遵照霉国家有关法律寿、法规、估价鸟技术标准，对萄估价对象地块塘拟采取疲基准地价修正范法初、对估价对象个建筑物拟采取贝成本法社进行评估。瘦①沫基准地价修正陵法劫即根据现行的义同一用途用地挨基准地价，对企估价对象宗地秩所处级别的基立准地价进行交奉易日期、容积璃率、个别因素饥及年期修正从椅而求得估价对坦象宗地的市场躁价格。占②雾成本法助即首先估算重鞋新建造全新状亩态的估价对象驼所需的各必要栋成本费用和应耽纳税金、正常促开发利润之和念，再结合成新倡率（综合考虑搁年限、实体性臂、功能性和经订济性贬值求取值）计算出估价告对象的市场价辟格。叉房地产抵押价胀值＝假定未设墙立法定优先受针偿权利下的市膨场价值－房地乒产估价师知悉异的法定优先受唉偿款问【纠脱错农1闻】不是抵押估阀价目的，不需吴要列出抵押价津值公式。痕【纠蚀错堡2六】未说明不采散用其他方法的腰理由。

宇七、估价测算恐过程闻1判．估价对象旗地块市场价值欣的确定穴基准地价修正我法是根据当地筛最新发布的基柴准地价对影响耻地价各因素进甜行系数修正，迈得到估价对象端地块在正常情朋况下的价格。燕该基准地价的币内涵为：于落估价时巾点不200厕4果年限1数2侵月语3岛1肆日努，土地在正常槐市场条件下、匆区域平均土地烂开发程度（工荡业五通一平）水和合理容积率克（工业态为涉1踏）下的熟地价男格。估价对象胃地块所在地块射工业用途网格漫地价患为僚51袜7猾元错/茫㎡。害pz扩z副＝闷psz×k×是aw×ar×券ao×ay×循s竞＋晚f×s拥其柜中刘

pz屑z磨—厉估价对象总地辛价；临ps顿z轿—果估价对象所在信位置工业基准插地价；掉k聚—战期日修正；醉a粗w慈—识临江修正系数墨；栽a淡r乌—氏容积率修正系皇数；可a踢o科—排其他个别因素滩修正系数；薯a促y轮—塞使用年期修正益系数；铺f屠—符开发程度修正蹦；乐s短—狐宗地总面积。

各①辰期日修正独（宾k柱）础该区域基准地浅价早于软200他6觉年公布，估价吴时点萝为骡200薯4吉年菊1增2闷月祖3系1凉日，该区域在驼这两年内工业造地价有一定程箩度的上涨，本僚次评估根据同元类用地总体上葵涨水平确定交跃易日期修正系念数取喂1辫．饶1您0缝。期②期临江修正猜（苹a束w兔）击估价对象宗地撞不临江，故不悠修正，修正系剖数为疯1疏．史00赵。眉③浊容积率修正惊（佳a虫r辈）货根据委托人提耕供的资料显示冈，估价对象宗累地容积挥率龟≤尤1膝，则修正系数红为台1街．梨00争。应【纠错】容积菌率修正系数确浑定未说明理由驻。旬④立其他个别因素妇修正汁（鬼a碰o悬）躁工业用地其他岗个别因素修正虽系数表：走区位状况调宜整绣

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眠得表店2茫－般55阿指标标准网优境较优坑一般画较劣汗劣巧指标说明颗形状规则、面玻积大、地形地芽质状况好，对跨外交通条件好补形状较规则、范面积较大、地乳形地质状况良寺好，对外交通旱条件较好培形状基本规则技、面积适中、式地形地质状况盈适宜、对外交溜通条件能满足秀需要碰形状不规则、脊面积偏小、地明形地质状况较书差，对外交通嫂条件较差迫形状极不规则灰、面积过小、配地形地质状况档差、对外交通变条件差捉修正系数柳1熟．侄1度0黑～非1拌．坦05追1车．判0陵5词～队1滨．买0瞎1笛．壤0酬1骗．妙0倒～却0录．催95谈0冠．迟9疾5穷～陶0抽．睁90归【纠错】个别哪因素修正未说死明修正系数，座打分是多少？创只列出各种情液况分值，但没程有评价估价对叛象修正系数。被⑤碰使用年限修正务（炮a蚀y雨）泼估价对象宗地弯工业用地的最岛高出让年限善为骨5喉0装年，剩余使用剥年限俩为循4芝7乏．岁7桐5虏年，取土地事报酬率谢为都6%耻，则年期修正揪系数为：打［城1沾－框l笼÷订（炼1肾＋印6咬%摧）券^4黄7膛．艳7腐5弹］计÷衣［未1岛－蓬l也÷施（橡1玻＋繁6六%街）沫^5潮0飘］症＝益0秤．镜99l95挥83车1筹。

纱【纠错】土地贱报酬片率豆6蝶%兼缺取值依据。

秆⑥得开发程度修正遮（姜f轻）仙估价对象地块条红线内外已达竞五通一平，且筝地块内有环保澡绿化设施，地晋面按工艺要求宗部分硬底强化找，价值增钳加钟4很0暑元挨/圣㎡。筛估价对象宗地话红线外五通、尤宗地红线内场触地平整。根据驱《城镇土地估催价规程》，基载准地价修正法脱评估宗地地价前的计算公式及陕计算过程见下螺表：昂估价对象宗地洗工业用地计算卖过程：

表2－56喉宗地网格地价首51粘7适元缴/引㎡原计算公式肾pz掏z堪＝雁psz×k×棚aw×ar×乞ao×ay×宴s-f溉计算过程腿其中：岂pz矩s妄—盟估价对象总价索（元）略834240乎0婶ps身s截—惑估价对象所在粉位置工业网格剥地价（涂元暴/反㎡）谋517醒k哈—寸期日修正邀1很．疫10抓a骑w初—姐临江修正系数兄1度．滑00啦a植r哪—齿容积率修正系次数火1刑．款00庭计算过程恒a演o叔一其他个别因蛇素修正系数撑1勤．叨05尤a亲y册一使用年期修跳正系数赖0鉴．捷991958夕31号s使一宗地总面积煤13200逆f暗一开发程度修路正（兔元迅/谎㎡）督40愿【纠错】表格悬中所列计算公婶式错误，应幸与抢p16丑5毁给出的公式相互同。端则估价对象地幕块总地价笋：错8342武40顶0跟元（取整）块单位地价劝：渡8342罗400÷13跌20赛0辞＝侮63樱2躺（责元渣/练㎡）（取整）

蝇注检：乳①搞由于建筑面积布小于用地面积吐，按有关规定菜，采用用地面侨积作为地价计垦算依据。扒2肢．估价对象弯建筑物市场价表值桌的确定逝（公1桶）根据殿《傍×然×剪省建筑工程计容价办法》、惧《求×躁×牲省建筑工程综堪合定额》、设《殖×横×余省装饰装修工积程计价办法》耕及陷《肤×鹿×茅省装饰装修工驶程综合定额》珠，参挥考蠢×两×胞市同类型工业来厂房建筑技术昨经济指标及相绪关市场行情，锅根据估价对象爷的实际情况，脑土建单位造价侵为侍80骂0票元选/搞㎡，伶房屋装修单位撑成本屿为蓬20档0所元促/索㎡，晒设备安装单位蝴成本革为免10萌0怖元纪/屋㎡。址建安费用＝叼（膜80问0跪＋坛20傲0姐＋女10腐0俗）肯×1272们2偿＝器13994狱20稠0吴（元）责（法2挂）专业费、管梨理费及不可预录见费询根据项目费用振支出情况，哑按建造成本湿的梦6%挂计算（其中专蓬业费退占疼2勾%暂、管理费尘占件2汽%盗、不可预见费宵占胶2名%竿）隙即看83965旱2斑元。林【纠饭错菌1麻】建造成煤本绒6逼%恰取值无依据。易【纠忌错拉2塘】前边交代是呆五通一平为熟严地，不需要有痕基础设施建设情费，但应该有捕公共配套设施愧费和其他工程列费。饱【纠痕错丹3炸】缺销售费用萍的计算。

袍（按3路）投资利息震假设开发期咸为劈1漠年，贷款利率亩按一年期贷款漆年利允率醋6番．迅12裕%捆测算，资金在渐开发期均匀投系入，则投资利绞息为：银投资利息＝扎（弟13994丰20后0文＋钥83965腾2遣）对×洁6刮．框12%×1×笑0拐．殿5附＝坊45391妙6元（元）彻【纠错】投资饲利息应按复利巴计算。状【纠错】投资摘利息计算基数娃中缺销售费用脸的计算。炉（公4愿）羊开发利润突取利润率埋10%朵，即始为不1483恐38材5服元。拣【纠脚错币1佩】开发利润是梦什么利润？不增同的利润基数垄是不同的。惜【纠撒错秩2私】利润煮率乞10砍%裹无取值依据。长（脑5韵）销售税费瓶在销售中需支够付的营业税等耳税费为重置成者本请的驶5仍．鹰65寇%竿。借则销售税费＝陷（籍13994榨20为0牙＋哀83965阿2屋＋艇45391绢6周＋剂1483推38炭5拴）