南宁市某房地产项目策划报告

某房地产项目策划报告目录：第一篇：项目背景第二篇：开发商的前期准备工作第三篇：市场分析3.1、房地产市场宏观环境分析3.2、南宁市房地产市场概况一、南宁市房地产市场发展态势二、西乡塘区房地产市场发展态势3.3、南宁市消费者需求分析一、消费者购买力分析（决定户型大小及产品定价）；二、消费者产品偏好分析（决定户型结构、小区配套设施、园林绿化、物业服务等）；三、消费者媒体接触习惯分析（决定采取什么渠道传递信息）槽粉演瞒敏裕第一篇习独潮项目背景一、项目肢衡阳北湖路口屋目前有一个危师旧房改造项目杠正在施工，该印项目为广西卷刺烟厂职工集资午房项目，公2012结年孟12丙月底拆迁完毕昆，预计场2015破年完工。籍现假定：该地获块为出让地块旋，由开发商买镜下进行开发建围设，案土地信息及相拳关规划指标如体下：纤1逐、位置：北湖驱衡阳路口站2泽、土地开发程叫度：熟地，七栗通一平，达到零基本建设用地柏条件；饿负3约、土地面积美:17000原平方米（顷25.5啄亩）作龙4叫、土地规划利伍用条件：话（纸1炒）土地批准用软途：城镇住宅穗、批发零售。妙（股2察）土地使用年侄限：城镇住宅辩70碗年、批发零售握40扫年。旬（富3沾）主要规划设洞计条件：容积草率＞浮8.0毛且谢≤键8.5夏，建筑密度＞授25%利且甚≤次35%市，绿地率＞辉30%雷且琴≤傍35%膊。衔（用4茄）批发零售用走地建筑面积占廉总建筑面积的安比例控制在靠5%-10%预，其余为城镇捎住宅。诞5券、土地价格：暖1300辆万气/讨亩。绳二、此项目周揉边环境沉此项目链位于西乡塘区帜北湖板块，目忙前该板块周边模有HYPERLINK"/house/2910548142.htm"行盛天名都谁、HYPERLINK"/house/2910760222.htm"悔隆源国际公馆晃、城市春天等左新项目。在售宽的隆源国际公妖馆、城市春天镜分别售男价疲750砌0征元启/撒平方米趟、余650椒0扎元尽/萌平方米锣。候赵北湖路属于老川城区较为繁华腰的地段，周边拳配套有北湖市帆场、北湖路小脱学、市第二十叼八中、广西民堤族医院、广西挨师范学院、广默西中医学院等损商业、文教、蓬卫生设施。市帐政配套成熟，康居住氛围浓郁走，交通网络发主达。地块容积遵率高，在片区挖内地段位置较宜好，虽然地块动对廉HYPERLINK"/"另租房挽有一定的要求艰，同时受等到袜90/7凑0途的严格限制，嫌但是该地块所心处地段较好，爸物业具有一定构的升值潜力。莲北湖路地块的竟成熟显而易见棋。与北湖菜市很仅一路之隔，仍紧靠盛天名都标楼盘，每天密岛集的人流、周帜边成熟的配套凶与老城区巨大挣的刚性需求都科成为该地块的投最大价值。北湖湖曾经作为南侵宁的老工业区摩，随着上故周斯3肯3忧亩的北湖北路损柠檬酸厂地块矩成功挂出，北录湖路上的毛毯永厂、味精厂也音改造在即，该慢区域将进入形狱象与品质的升导级换代期。并珠且北湖菜市改驱造已启动，此裂地块未来可借鞋机北湖菜市与担周边新兴小区凳做足商业文章别，北湖北路也脸将有来望殃“而变建脸蜘”乡为成片开发的框居住新区与商滤业集中区。番填翻叔第二墓篇置崖冶开发商的权前期油准备工作白一、界前期工作（作圈出投资决策后堤到项目开工前碎）呼（一）节、饿挖概念宋前期准备工作趣是指在添做出投资决策俊后猴（已经开始着船手准备项目的详开发建设后）把至项目正式开卵工建设前的所广有工作贯（二）、点前期准备工作粒的内容灰土地前期开发形查沾繁市场调研与项具目策砖划博早餐腊获得相关行政童审批手续免载庸领旺糕资金筹集狭笋毙与合作方谈判塑（凉包括银行、规千划设计机构及拾与项目建设有田关的勘察设计谢施工监理等单侧位粗）岗1孔、土地前期开蔽发：城笛开发商需进行悦：衬征地面（熟地艰）航→土拆亿迁衰→构安区置细→乳补偿：完此便集资房项目是酿七通一平（通砌上水、通下水陪、通水、通电旨、通路、通气博、通讯、通热冬、场地平整）秆。陡2午、甩房地产项目开卸发中的行政审境批颠：每1盈）排房地产开发行绩政管理的必要驻性然住=1\*旗GB3剂票①蝇政府进行城市桌管理的需要。陕心=2\*此GB3躲枝②柴政府制定的审步批制度可以使德房地产开发纳项入城市规划范典围，对房地产牛开发进行引导说、监督和管理疲，保障广大房铸屋消费者的利齿益和城市建设描的有序进行窃。阳悬2躁）平房地产管理的颜三个层慕次团属柱闪宏观层面：政竟府管理泼还供卷微观层面：企挖业管理偏中观层面：行疲业组织管理垦其缘手段必为倦：自律性、行造规行约。霉 稼其赵主体遇为蹲：房地产商会农、协会和企业霸联盟。凉3植）唱房地产行政审蝇批的主要内容赞=1\*祝GB3老蓬①软土地审批手续殖：获取土地使颠用权证。破睁产行政主管部门堂：土地管理部笑门精条件：秘a蝴土地产权合法普、无争议；（彩征地、拆迁中扒）蝶；诉b拔政府批准（划珍拨用地转为商洪业用途）；启c碧交付土地出让土金（招拍挂方锯式出让的经营毅性土地）图。沾=2\*晒GB3朝书②巷建设规划审批闹手续：获取建绳设用地规划许袖可证和建设工匠程规划许可证浑。师泡强谊河行政主管部门万：规划管理部高门鼻其管理部门分豆为：廉戴适浮a级、呜建设用地规划斯管理纯:才核定土地使用秩性质和土地开可发强度。课异管捕土地性质：商羞业、居住、办骄公、娱乐、旅拍游、工业、教扑育、文化、体冠育等不同用途步。誓练塑炼土地开发强度己：容积率、建庆筑密度、建筑趁高度、绿化率饭等指标。兼b柔、亲建设工程规划颂管理婆核定拟建工程勇项目的性质、学规模、位置、呢密度、高度、苍体型、建筑平轨面、建筑色彩捷等愧。卡掠=3\*栽GB3楼典③鼠建设审批手续旦：获取施工许镇可证。伸仁咬冻行政主管部门木：建设主管部隙门呀穷馋条件：落实勘隙察设计施工监遇理等合作单位淋4揉）其他相关部果门的审批手续劳皆相关部门：市顾政、园林、消析防、公安、教厘育、卫生、环酬保等等。呆哭5击）淡择商品房需要袜五证齐全悄（宏土地使用权证掘、建设用地规规划许可证、建颗设工程规划许效可证、施工许狱可证、预售（麦或销售）许可宜证）才算合法录项目唐仆第三堡篇钳平市场分析棵办孕3.歉1奉房地产市场宏渡观环境分析庙款一、陡房地产开发企值业购置土地面令积负增长，地下价小幅上涨难

骆201虹2巡年房地产开发半企业购置土地争面积为负增长鹰，全年企业购资置土地面辅积臂3566岔7新万平方米，同剪比减术少护19.5遭%摊，增幅减茧小仔2骂2必个百分点销。宇1涝季度后各月份穗购置土地面积佣持续负增长孝。住201验2区年地价保持小厅幅上涨，下半恶年涨幅略增。高全年派环比累计上伐涨品2.57枕%郑。从不同用地颠类型来看，商世业旅游娱乐用氧地价格涨幅最孤高，居住用地父价格涨幅最低述。止二、洽房地产开发投迟资增速较快回落落耀

志201结2蹈年房地产开发哥投资增速较快陈回落。全国房计地产开发完成窄投档资阴7180感4拘亿元，比上年要名义增窜长姜16.2对%荒（扣除价格因陶素实际增兔长夏14.9市%衫），增速柔比产201其1权年回颂落旨11.棋9伍个百分点，比仅同期固定资产岔投资增速午低拨4午个百分点。从纹月度数据看，兽前晴1禾0兵个月房地产开隶发投资增速逐袄月回落亲，膨1朴1抹月增速略有回坚升。从不同物岁业类型来看，渔商品住宅开发董投资增速较快怀回落，办公楼盲、商业用房开湖发投资增速仍招保持较高水平谜。协三、味商品房各项供统给指标增幅回怀落，新开工面姑积负增长胡

跟201架2狮年，商品房施伍工面捡积骄57.蛙3珍亿平方米，比端上年增瓶加肌13.2毒%声，增幅减扮小咽1葱2歌个百分点；新柜开工面到积抹17.瞒7动亿平方米，比拍上年减拔少阔7.3改%娘，增幅减录小枝23.健5码个百分点；竣穿工面拘积母9.扛9挽亿平方米，比粥上年增沫加移7.3雷%收，增幅减厦小航6枣个百分点。从定逐月数据看碌，港4拴月份以后商品兰房新开工面积询持续为负增长鞋。各类型物业赢新开工面积增民幅均减小，其阁中商品住宅新捏开工面积负增躁长。洁四喜、掩商品房需求触兄底企稳，多数坡城市下半年以拳来二手房成交振量回升态势明妇显率

琴

201茅2位年，商品房销利售面宋积和11130铸4润万平方米，比丑上年增江加唐1.8撞%阶，增幅减玩小绘3赠个百分点。其要中，现房销售拾面积恳为阵26763.仆3磁6唤万平方米，比姓上年增舰加右0.1废%梦，增幅减甚小蛛0.梢4辱个百分点；期菌房销售面积葵为纠84540.俗2县9搭万平方米，比短上年增谊加脖2.4发%息，增幅减源小据4爽个百分点。逐侍月数据看鼠，新201滩2甩年正前钩1往0疮个月商品房销锣售面积同比均渴为负增长逃，丰1处1升月小幅增加。委

岛

201真2具年，北京、天腿津、宁波、郑金州等城市二手愚房成交量分别滔比上年增然加呢16.1音%自、丙21.3搁%胖、陆62.5迁%邻、似24.2刮%椅；上海、深圳犬、广州、南宁腹等城市二手房最交易量分别比剪上年减胜少横2.3混%档、铸10.1寨%邻、妙20.4凯%霸、剃8.1石%眯，但减幅明显社收窄。从交易但量的月度变化龙来看，北京、君广州、深圳等卸一线城市以及如天津、宁波、故郑州等二线城识市下半年以来例各月份二手房源交易量均表现基为同比增加。迁五黎、店房价由降转升攀，价格环比下樱降城市数量减鼻少械

挥合从价格的月度困环比变化来看所，厉201眨2激年集，呀7鹅0浆大中城市二手劣住宅与新建住帐宅价格分别筐于锁4酬月份沟和全6贪月份企稳败；乌1禁1特月份弄和腔1泰2因月份，新建住导宅价格上涨幅暗度较大。新建朵住宅价格环比话平均涨塘幅悄6债月份以来企稳拒回升胀，值1捕1睬月份掀和辨1耽2惜月份价格环比此涨幅均穷为芬0.3井%揪；二手住宅价既格环比平均涨厅幅乎4啦月份以来止跌哀，之后各月价威格保持稳中有纲升，但涨幅均家不超怒过感0.1蕉%撕。守

2荒01铜2钓年锡1-盒5络月份，新建商昂品住宅和二手怜住宅价格以稳政中有降为主稻。括6秒月份以来难，走7尺0管大中城市中，特新建商品住宅坊和二手住宅价饼格下降的城市帜数量明显减少券。真1窑2辛月份，新建商悬品住宅价格下尿降城市数减少笔为首8傻个，二手住宅浇价格下降城市叫数炉为相1躬5尚个；四个一线年城市新建住宅蜡与二手住宅价沃格均表现为环宵比上涨赔。亩3.2退2013盖年南宁市房地遇产市场概况制一、忧南宁市房地产忠市场发展态势箭1熟、撞201邪2甩年南宁房地产耀市场继续实施验限购令。从年持度商品房成交沈数据上看，南茂宁住宅市场整凶体呈现恢复性索回暖的态势，段成交量逐月上鸟升，其中刚需牧客户占绝对主旬力。剂从月度交易走勺势看，今年伐仅框1叠月济、兼2捷月交易量与去吐年同期相比出吧现下降，其它魔各月度均呈现商上升趋势。其燕中堡，孤1祖1躬月签约量达年究度最高锋值，棋共计贞433它8两套，与上年相案比增倒长窗116.25拾%宋；年底收官之拨际，环比签约参量虽出现下降欧，但与上年度塔同期相比，增急幅仍琴达湾94.08柏%胡。米在全国各窃地柴“奉金九银吉十舅”汤多数市场以低居迷为主，在我董市，截然相反焰，签约量攀升时，分别签奉约借414季7欢套灿、角342太5牧套，与上年相携比增面长厕61.74扫%盾、缎79.88提%盏。从均价上看英，与上年相比陷，全年仅散有匪5扰月权、仆8模月然和恐1方2企月出现下降，显其它月度均呈仙现上扬趋势共。飘2绩、延房价走势骤从遗201夫2沉年谱到勤201疯3绪年皂4洗月的变化3、市场情况出=1\*让GB3虚减①低一级市场：余201铃2设年南宁新增土烫地供大应围11辰1谅宗，总供地面敢积澡416.3疤8宾万平方米。从恩供应的地块性才质来看谁，滨201寻2选年南宁的土地慨市场供给以商淡住和工业用地朵为主。从供应最土地区域分布灰来看，明显居峰前的是江南区搭，全年土地供搅应量井以蛾115.1捐4富万平方米，占浩全市土地供应柱的何27.7浓%屠。从土地成交掩区域分布来看情，成交量明显她居前的是江南弯区，工业用地饼居多，全年土不地成交量感以剖109.5尤8离万平方米成为颗全市第一，占阻全市土地成交浊的糖30.1%辜。资=2\*群GB3央弱②慢二级市场党：端201窑2门年，南宁全市絮商品房新增批巾售总面积专是预494.5弃2械万平方米，较登之痰201冈1乔年减浇少狡17.8闪%麦。逗鸽楚柿201纱2蛋年汁南宁全市共成忽交商品忆房蕉4530侨3锣套，与去年相档比上门升端16.65打%树，成交面积殖为寿424.7掏9鲜万平方米，与冲去年相比上株升胡0.2他%楼；其中普通住伯宅成某交年3520稳0离套，与去年相恼比上希升棍13.71拐%败，成交面积徒为凶347.4绸6盗万平方米，与砖去年相比上陆升太9.04春%绸；非住宅成存交披624饺6较套，成交面积垄为烟47.5燃6载万平方米，经踩济适用房成赞交静385禾7罚套，成交面积剑为可29.7香7班万平方米，商梢品房成交均号价念721列3之元撇/逆平米，全市总炸成交额泽为讯306.4揭1散亿元。刺二巨、西乡塘区房勒地产市场发展论态势敏201沿2嘉年西乡塘区普惨通住宅成交面喉积织为摇75.1浙5碰万平方米。从忌成交走势来看覆，上半年成交弃波动较大，从启下半年开始逐陈渐稳定并开始鄙小幅回升。从枝成交均价走势严来看，西乡塘拌区全年均价还也是波动较大，红并在下半年逐匆渐下跌，巧在寒1丝2绪月份跌到了全雁年的最低价。鄙全年西乡塘区鹿普通住宅成交挥均价壮达壤606旋7栗元蒙/逐平米，与去年恋相比变化幅度姻不大，基本持盾平奋。维201督2菌年西乡塘区商自品房住宅批售胀面积她为忍87.0线3垒万平方米，全哥年批售均匀，赠特别是炸在董1侧1摄月份的批售最摸大。全区新增纱批售面积与成化家面积之比耐是针1.16:团1访，供应与成交欲也基本持平。脊3.3位南宁市消费者镰需求分析首一、贤消费者购买力森分析宪消费者的购买漏力决定着房地愧产行业的发展捉。暮为了继续做好剧房地产市场调清控工作，促进泽房地产市场平放稳健康发展，昨市人民政府日岭前公布领了拜201惭3台年度南宁市新跨建商品住房（浓不含保障性住浸房）价格控制吨目标：增幅低醒于当年城镇居猛民人均可支配仅收入实际增幅丘（即城镇居民腾人均可支配收踩入名义增幅与限居民消费价格姐指数增幅的差兼值）。今年南菌宁趴市椅“基两守会认”堤上政府报告中逮公布的信息显碧示鹿，涉201倒3马年城镇居民人短均可支配收入跪增长目标语为金12蜜%汉。随着泛北部非湾经济区开区细开发投资渐入进高潮，南宁作个为中穗国城--锡-景东盟自由贸易纲区前沿城市，械正发挥着区域深经济中心城市劲经济、交通、素文化、生活、沉贸易各方面的维优势，吸引着抛越来越多的投迎资目光叉。因此南宁市混城镇居民平均被收入越来越高轿，这大大提高处了消费者的购说买力。这对于田房地产行业的误开发是一个很部好的动力控。填侵作为省会城市回南宁而言六，贪“怨存不存在需求随其实是伪命殿题疗”占。重要的是劲“拉价格是不是符砍合市场实际预捞期并具有购买叉力疲”止。阶在品质前提下耀，高性价比（使户型赠送力度公）、高综合性旧（地段、配套渣）、高诱惑价标格比（低于片矩区同类楼盘的霜价格）成为营球销利器蜡。棕“度三派高约”寄的凸显正是迎菜合刚性客户的断购买预期。1、购房需求英(昂1才)茧首次置业客户重数量增长，投辛资型需求被抑燥制趁南宁仍是以首禾次置业和改善若需求性客户为妙主，型在晕“后限购向令错“还无限期延长的相政策性干预下满，投资型客户姑的购房需求被芬抑制，环比下旨跌闻7尿个百分点，而铸首次置业客户侧上酿涨层9梢个百分点，由林此可以看出，盏目前南宁市场乡购房客群依然盟以刚需客户为断主导，投资型税需求依然受制痛。随(讽2劲)预首次置业和改尽善需求为主导祖，购房计划不蜂变破南宁楼市经捎过跃201谈1证年以来限购令撞等一系列政策乘性干预的影响赞，房价有所回很落，而中央层房面对于促进房苦价合理回归的翻指导思想依然朽不变，但对于交南宁楼市来说例，刚性需求受录到一年的积压貌之后，部分购呀房客群开始理丽性回归，相应笼的南宁楼市供珍求方面也有所迈回升。从一季拳度的市场走势容来看荒，刑3祝月份南宁楼市姥明显回升，各扑项目开始积极火推量入市，有堡效的刺激了购糕房者的购房冲肆动，购房者购员房信心增强，勺过半的购房者顿表示不会改变柏原有的购房计坛划。并且撒有独3泛%茶的购房者表示斜会提前购买。稀图银3-201狂1肯年南宁商品住南宅房型成交比兴例图胸从成交结构来用看，限购令实摄施之后，投资偏客逐渐淡出市费场。在房价僵尾持不下，首置裙型客户为主力陕却购买力有限扔的背景下，购彩房者对户型的肥需求逐渐由大纹户型提向冈“见面积适中而功热能齐左全凑”氏的方向发展。勿因此四房以上您户型成交量明仿显减少，二房鄙比例大幅上升辅，目前户型成柴交主要集中在扒二房和三房，续其中又以二房斩为主剧。肢

顿陶在市场调整的毛情况下，南宁稿市场依旧以刚颗性需求客户为妙主要购买力。蛙刚性需求客户死对于价格敏感捏性高，购买力洪有限。因此从所成交单价段来乘看，成抄交器6000-7舅00伯0困元退/平㎡价格段的商瞎品住宅棵是装201鸭1凳年的成交主力白，其中成交占昼比较大的有荣闸和浙·墓山水绿城、龙扣光曾·壳水悦龙湾、瀚水林美筑、台湾间街、盛天果岭袭、盛天公馆等卵项目。目前南捉宁市场上刚性己需求客户对株于出700洪0摇元勇/烛㎡以下的价格镰接受度较高鼻二福、消费者产品西偏好分析读随着城市经济决建设发展，南雁宁市人流量也脖不断增多，购闷房消费者对户郊型的要求也多杆样化。杠20保05译年碍、幕20赚0需6代年，国家针对我房地产行业分毙别出台邪了品“潮国八烛条辈”樱和坟“坟国六锋条部”攀等一系列的宏崇观调控政策，张不断深化户型足构造，并提出田重点发展中小旦套型普通商品贼住房，且效在墨“馒十五项措忽施或”咐中更明确户型州结构比例要求阿，从此，以发庭展中、小户型拦为的住房市场枪时代开始降临裂了。我国房地诸产已经由最初披阶段的发展抗转至当今的敏手感性阶段。由目于房地产发展岸速度较快及房部价的一路高涨庆，对于普通市寨民而言，房子渠已逐渐由必需就品变成了必需脂的浪“崖奢侈奥品贸”洽。在这种情况已下，由于购买息力的限制住宅观户型设计逐渐烘由大户型转索向邮“纷面积小而功能灾齐通全信”托的方向发展。吓去年的政策提逗出派，葛“编套型建筑面跪积度9咸0逃㎡以下住房（围含经济适用住拔房）面积所占督比重，必须达灿到开发建设总脸面积农的舅70含%志以打上窜”咱，这一规定正茂符合了的市场腿的发展方向，勾同时也满足了闪可持续发展战汗略。踩从数据上显玻示，购房者仍并偏谁好品70-12铸0蔬㎡区间户型，扮在改善型需求坑的增加情况下堆，售90-12零0难㎡户型区间成遇为四季度购房她者主要考虑的错户型，所占比抓例为调查人数流的象37侨%矛。这一情况可捕能是由于市场蒜形势的下滑，培楼市价格的下花行预期增加，坡一些项目优惠葡折扣增大，使发购房者开始考绕虑面积较大的外户型，以避免茅首付增加及利汉息增加带来的雹双重负担。但爽整体来说，中佛小户型依然现委下市场刚性需柿求主要的主力招户型。惜随着房改的深快入进行，个人正购房比例逐渐杨上升，对产型楼的要求也随之貌提高，户型设焦计的合理与否扎是决定消费者颗购买心态的重龄要因素。户型青结构指厅、卧控室、厨房、卫叮生间、阳台等施。改根据使用选择甲户型，消费者俭在挑选时，结钥合平面、剖面希一起考虑。对罢于一室一厅、绑二室一厅、二塞室二厅等户型止，因主要的目五的是满足使用览功能，且面积敲控制紧张，故债应选择剖面上贴无大动作的设丈计。对于独幢惜公寓、三室二辨厅、四室二厅壮等高标准住宅靠，剖面上应有转变化才好。若画全从一个标高化上展开，空间良感觉较死板，顿而且也需要一积些走道。若能详结合剖面变化侵，水平走道会绕减少，空间也嫂多了一个层次赠。所以消费者似在选择此类住雨宅时，选择剖蛾面有变化设计涉。从户型结构肤分析，超大户干型与超小产型无的设计不是大点众的需求对象爷，而面积大小莫适中、居室功讯能分开、双厅恐双卫双阳台的揪户型设计较受赚欢迎。鞠当前市场上的践楼盘普遍根据被客户群的不同妙需求，设计出底多种面积和选表择的两房或者财三房住宅，而燕目前占据南宁密楼市消费主流虚的两房两厅调、夺N+抹1所房等中面积产昆品所面对的则桑是最复杂的消粒费群。比如，拒一房一厅的小乐户型只能作过扫渡之用，其购朱买者主要是年满龄干在撕3蜜0迈岁以下的年轻愚人，积蓄不多播而又渴望拥有贝一片自己的小滥天地，当前市耀场上很多小户饭型或看者蹲MIN倍I绳户型无疑是最医佳选择。有的猪三口之家经济脏可能较为宽裕朱，因而偏好面验积宽松、布局益更合理的大两麻居；而有的工陈薪家庭人口较叶多却资金不多谢，则更希望购蓬买房间较多而莲面积偏小的小翻三居，等等朗。勇小户型项目受械购房者追捧，巧很大的原因是团因为小户型的补总房款低，另钻一方面则是广旺告宣传的高回绣报率。不管是坚自主还是投资河，小户型对普绘通老百姓尤其糟是过渡时期的衬年轻一族来说尺更有吸引力。娃而在大户型住种宅受到市场追渡捧的背后，则陆是资本投资消灰费的冲动，与慎小户型相比，您大户型在稀缺啄性、投资回报今率及保值性等翁方面都具有优单势，因此，得兄到了不少消费声者的认同魔。删红1况、席购房者面积偏渐好煤从数据上显示东，购房者置业寺偏好偏向旦于盏71-12册0狠㎡区间户型，浙随着改善型客忧户的增加，中汗小户型成为目妹前南宁市场的积主要畅销户型嗽，从四季度的鸟调研结果来看幕，希71-9篮0帆㎡户型占调查贤人数绝的秃30雅%倚，瓶91-12柴0渐㎡户型占调查狗人数讨的规35辩%体，一方面由于雪开发商针对刚贵需群体对价格磁抗性较大的特盲点，推出低价浇特价房，而目李前南宁市场的紧各刚需楼盘均娱是纳以氏71-12述0芝㎡户型作为主睬打户型，从整共体上加大了购锣房者对中小户慕型的偏好。摄从表中可以看呼出，有百分餐之区3廉7宪的购房者偏好美于亭40-6庄0启万之间的房屋较。从中可看出被购房者更多倾黄向于购买总价厉在条40-6酬0籍万的房屋面积即，且一季度开陷始以来供求关糊系一度供过于射求，高优惠策美略开始增多，踩各企业抢占市钢场窗口以低价号起跑，一定程杰度上调动了购我房者的积极性响，且首付分期灿等促销方法，伞也解决了部分筑购房者的资金朵压力押，堪40-6君0警万之间的总价翅段的需求加大芬。沃2据、聪购房者户型偏技好梨南宁购房者在嘱户型方面较为博偏好两房和三警房户型，分别庭占壶了海25轧%劫和停52欲%克，四房需求环紧比有所上涨。炒主要由于目前丢南宁楼市的购柏房群体均是以币刚需客户为主此，而在总价方扎面，由于前期栽市场低迷的影醋响，有所下跌豪，相应对于三趣房以上户型的拨需求有所增加惨。绕从表面上看来隆，大户型住宅博的价格高，这永是因为其面积补大造成的总价灰高，其实其单途价普遍比小户唐型低，以同一困区位的产品为遗例，许多楼盘社大户型产品要邪比小户型的单委价巴低页200-30朱0起元外/率平方米。而且贞，随择着浓90/7邮0么政策效应开始螺显现，南宁的刃大户型房产存沸量会逐步减少陶，价格低、存桌量少，这就为饼大户型房产的火升值提供了先指决条件里9遣0鸽㎡以下的面积迎区间可以设计分较宽松的二房蝶，又能设计较希紧凑的三房，利在满足功能需屿求同时又可以哲有效节省面积速，使广大购房唯者的购买能力幕与功能需求达购到一个相应的巾平衡点，不会怒造成不必要的构浪费。未来的兄住房将备以兴9戴0核㎡以下面积区定间为主的市场夸，其市场竞争分力也随之加大季，而在有限的袄面积区间内，狮户型的设计和饺多种功能的需盆求成为开发商抢应该深思的方繁向。饱项目仔项目均价（宣元当/m皮²财）愤热销户型禾凤岭名园豆5960樱9针0维㎡实用三房笛天域香格里拉延6500愈37-9永0货㎡单间、一房嗽、二房僻红日、江山舞6800驼75-9枪0爬㎡叼2咳房崭、绸2+眉1内房热聘望、怡璟湾择6500蜓80-10循0女㎡二、三房蓬云星、城市春增天赤700歌0督起泳77-10馒0兰㎡坏2+帐1毕房渴、馅3+拿1北房低相思湖花园焰8800请85-12钳8约㎡二、三房奋大嘉汇、东城炎580牲0裤起甜80-10枯5宴㎡二、三房润龙光、普罗旺俭斯宽6000再76-13豆0驼㎡二、三房拒保利、山水怡榴城访630逃0书起射79-14悠2妨㎡君N+催1弱户型柏蓝波湾革580避0免起液78-11朵7貌㎡二、三房波万昌、邕江明圾珠乒6500绳90-11秃6殃㎡物N+穴1药户型岭荣和大地芒8800转74-11悠6汤㎡叮的卫2+距1各、轧3+1病华凯、逸悦豪敢庭购630停0测起输81-12扩5升㎡二、三房撑临君天下昏6500埋51-10皂0哑㎡一房、三房咳锦绣豪庭暮6500蹄89~14然0驳㎡的二至四房款由上表可知：缺大半都是二室以、三室户型桥、杠75-9赚0刺㎡面积所占比雕例较高拜。纤各种贷款压力困促使众多的刚在需者和投资者奖纷纷转向购买尤总价低的小户顿型。开发商顺到应购房者需求轨，小户型集中床放量底，攻4礼月母2纱4同日，荣找和饶·萄山水绿城首度牧开盘，推出以球中小户型为主雪的缎77芒9疫套房源，保械利则·截山水怡城推支出巩8树8保套生49.1越3视—碗119.3诞8府㎡的一至三房骡，大嘉舰汇此·棒东城推出胆近影30贴0新套赞3逼0设—倘11抄0棍㎡的一房至三耳房狠；昂5式月术2祥2炸日，汇东星城柱首度开盘推出海近竟50过0粉套杏6锯3永㎡由—谨13鬼2搭㎡姐N+诉1焦户型罩；水1奥2磁月晴2公5肉日，盛天果岭链首烤推伟3揭8菠～所6阳0骗㎡顶1+乖1关、鲁8来5赴～丰12焦0拦㎡盟N+疗1谱户型房源芝；夏1窝2斯月鞠2趴6逃日，融唱晟弄·城公园大地推项出肆17虏7戚套令66-12弹9撞㎡薄N+讨1价户型房源；这匀些项目开盘当坛天销售率均超科过枣90恨%泼，部分项目甚搂至当日售罄。抵据统计栗，县201何0昂年南宁商品房羞住宅成交总量闸为缘3072滤6炎套，其半中粒75-9蛙0宫㎡户型成交量困为办1020傅4崖套，所占比例盒为束33.21%夕。赞小结横：另201句0番年以来，由于邮许多消费者迫苗于当时经济的朵发展纷纷购买午总价低的小户裤型。南宁市房馋地产开发商为咳了适应国家政厅策，同时满足怒消费者的需求扣，逐步推出小宅户型的套房。刊根据近两年的缩观察，南宁市叹物价水平一直霸呈现出快速上羞升的态势，市罩民工资收入远胀不及房价的增亦长速度。在保执证生活质量的表基础上，人们绣要想在中心城霜区购买到住房妄，就必须改变立原有的购房目睡标，将购买大悦户型的计划转迟向小户型市场绑。另外，对于犹投资者而言，羊要在商业中心线区域购买大户瘦型，所消耗的揉成本相当大，闪因此也将目光锋投放于小户型让市场，利用出忠租或转手获取凭收益。在小户忘型需求不断上浆升的情况下，冶供应商也不得套不顺应民意，白建设大量小户势型，但仍然会脆保持一定量的承大户型住房供套应辅。文201也3简年粉“昼3.1邮2蛛”律植树节主题奸：权“张深入开展造林胆绿化，大力推争进生态文明建辽设疏”是。借今年业第仓3寻2范个植树节东风城，有些楼盘忙榆着组织业主开进展各种植树活面动，有些楼盘热却忙着移植古眉树名木打造小么区园林景观。罚为迎合购房者尝的心理需求，罚南宁楼盘掀起胡了一厌阵砖“养绿色风饥暴档”召。

体昔日，先建房像后种树，这是粥南宁大多数开芹发商的想法和鞭做法。如今，杠花重金买来高养大的古树名木唱吸引购房者的柔眼球。建筑可携以模仿，而自假然景观无法复融制。为此，开允发商在园林景唐观的打造上越义来越注重罕有分的自然景观细津节，在绿色景兔观上争取更胜年一筹也成众开鸭发商的目标。灌以往，购房者谨对于楼盘的地毒段、交通等方仔面很重视，而厅对楼盘品质、竿园林绿化等方练面的意识淡薄涂，开发商不需久花大多心思策末划与包装，楼友盘便可完美售温罄。如今，购焦房者对楼盘品浊质、园林绿化袋等方面要求越双来越高，而开坚发商也注重绿输化景观改造升道级，甚至己把短“厚实品景辫”汉概念引入楼盘狠营销。颜以下几个楼盘模的绿化率都让在尘40前%娃以上，这证明竭购房者越来越闸重视小区的园粉林绿化。咸项目梢中房翡HYPERLINK"/xinfang/house/1280"让翠园阁升截禾滴·HYPERLINK"/enterprise/index.php?name=%E7%BB%BF%E5%9F%8E%E9%9B%86%E5%9B%A2"仁绿城朵天池山苏龙胤当归冠绿化率模49.6%挠46%安46%晶42.5%减凤岭山语城荷嘉和城菜海础茵训·宜国际花城敞40%定40%懒40%骄3模、灭购房者物业类碰型偏好接目前南宁购遵房者仍然是以汪首次置业和改垃善型置业为主曾导，在购买力踢有限的情况下轮，购房者多是糟偏好总价较低族的多层和小高部层产品，而这决两类物业类型富分别占酒比数40眉%乖和现34园%激，可见多层带阿电梯和小高层唱受到刚需客户钟的青睐，且偏辱好度逐渐上升迁。敲三、干南宁市民媒介搭接触习惯分析扛作为重要的媒庭介形式，电视示、报纸、杂志这等历来是消费助者媒介接触的耐重点，因此，崭首先考察消费致者平时的媒介群接触情况。通瞒过频率分析发焰现，消费者日答常接触频次最心高的媒体是报类纸，紧跟其后鄙的是电视，网炕络则占到了第忠三位，传统强键势媒体杂志和蝇广播则屈居第钩四位和第五位库。调查研究结每果表明，目前都南宁最为强势程的媒体可以界军定为报纸、电莲视和网络。督1.豆报纸媒介接触兄情况滩在南宁消费者哈中，从累加频巡率统计来看，忠接触频率最高志的报纸是《南余国早报》，其邀次是《当代生删活报》和《南黄宁晚报》，三狗者基本占据了畏南宁报纸市场赶的树90柔%伸；通过对被访文者报刊选择次帐序的研究，我那们发现，被访死者第一选择是计《南国早报》婆，占据了绝对截的优势，在第板二选择和第三殃选择中，分别宋是《当代生活众报》和《南宁棋晚报》。

义调查结果表明药，从阅读行为狡上看，《南国握早报》目前已艰成为南宁最为贵强势的报纸媒核体，无论是阅征读频率上，还续是在读者的忠何诚度上，都占些有非常大的优例势。而《南宁疾晚报》和《当膨代生活报》从垒总阅读率上看扫数量也十分可袍观，但读者的丹忠诚度较弱。

忌2.慧电视媒体接触喉习惯躬：按研究发现，南之宁市民日常接谷触最多的媒体川是广西台综艺摆频道伯，膏52.5播%饼的被访者表示牛有收看综艺频闭道的习惯；位释居其后的是南爸宁电视台新闻暴综合频道，其叠收视份额与广耳西台综艺频道舒非常接近。广泉西卫视和广西寿台都市频道的冬接触频率也较刘高，均超皇出嗽40筐%扯的比例。在市取级频道上，除桃南宁电视台新夕闻综合频道表斯现突出之外，丰南宁台影视娱缺乐频道的收视宝份额也比较优欲秀，超出纸了萝40化%思的比例。目通常被访者会浅将其认为最为航重要、最值得暴信赖的频道作崇为其电视首选锡频道，因此，模我们通过电视魄频道第一接触愚行为研究发现伶，被访者的首屑选媒体中，广滨西卫视的表现惜最好，超缴出偏20妻%拐的人将广西卫玉视做为其电视软媒体首选频道挠，也有接闷近魂20振%捎的人将南宁电初视台新闻综合方频道作为其首叠选电视频道。

冠纪就节目的喜好趴程度来看，广抱西台新闻在线目和南宁台新闻善夜班的喜好程逃度较高，被访捎者中，绝大多杏数人都表示有誉收看过新闻在鲜线和新闻夜班竟，新闻在线和页收视忠诚度尤贤其高。分析这叮两档节目，研激究认为，该类霸节目都是新闻作类节目，且多介节目内容多为越社会民生类新忆闻，因此较为歪贴近老百姓的畏日常生活，给双予被访者较高腿的可信度，因绑此其收视率和培忠诚度都较高津。

涝3.疾广播收听行为炼研究稠：耀从南宁市民的妙广播接触习惯瘦来看，超过半拿数的被访者表吸示平时基本上槐是不听广播，杏而表降示欺“衔经常祸听患”骂的被访者仅占跨整体庆的榴11.6抬%祖。经筛选出有咏购房意向人群希进行分析，发渐现其收听行为泡与总人群之间季无显著差异，考各部分人群所沉占比例较为近鹰似。

缴很在所接触的电节台频率中，被裹访者对南宁交条通音乐频道的适认知度最高，痰超甘出奋25牛%丛的人表示有听才过南宁交通音过乐的节目；从兽听众的忠诚度道而言，南宁交避通音乐也是占则有绝对的优势贝，是首选率最湾高的广播电台赔。广西电台交东通频道的表现康在整体上略逊便于南宁交通音鉴乐，但也占据株不小的比例，岗排在广播电台搜收听行为的第伪二位。

趟刺研究结果表明矿，这两个交通不类频率之所有胸能够从众多的况电台频率中脱啊颖而出，与近玉年来私家车的沿发展以及与之鼻相伴随的交通隆状况的拥堵有栗关，众多的驾怨车一族在行车勇过程中，时刻氧关注地面交通陷状况，并由此逼获取市区路况摘信息，为路线跌选择提供依据协；根据这一论组断，交通音乐黄频道的听众从惕其个人特征上银来看，应当是吸具备家庭收入酷较高、受教育肠水平较高的一根些人。

匪4.蚁网络接触行为勤研究牙：晌随着网络的普养及化，网络已