2017年上半年重庆房地产估价师理论与方法：假设开发法估价需要具备的条件考试试题

2017年上半年重庆省房地产估价师《理论与方法》：假设开发法估价需要具备的条件考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%,则该宗房地产的收益价格最接近于万元。A：280B：285C：290D：295E：工业用地的监测点评估价格2、A自治区某市属于县级市，并且是国家级历史文化名城，该市单独编制的历史文化名城保护规划，应报—审批。A.国务院B.A自治区人民政府C.建设部D.国家文物局3、房屋征收实施过程中，违法建筑应由—认定。A.征收人B.征收主管部门C.房地产登记机构D.规划行政主管部门4、商品房预售人应当在签订书面预售合同之日起—日内持预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售登记备案手续。A.10B.15C.20D.305、以方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。A：土地使用权出让B：房地产出租C：房地产转让D：房地产抵押E：执行层的组织协调6、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收人为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%,运营费用增长2%,收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为一万元。6506875856307、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000近，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%,设备安装工程尚未进行.另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%,该在建工程在估价时点的完工程度是.【2004年考题】A：30%B：45%C：65%D：75%E：工业用地的监测点评估价格8、房地产评估价值对应的日期称作_。A.估价日期B.估价时间C.估价时点D.估价基准日9、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由—认定。A.拆迁人B.拆迁主管部门C.房地产权属登记部门D.规划行政主管部门10、—要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。评估出的价格如果不够合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。A.合法原则B.公平原则C.替代原则D.估价时点原则11、《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2009]157号）规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。A：1B：2C：5D：7E：执行层的组织协调12、如果银行存款的利率为零，为在5年末获得10000元，现在应该存入银行O5674元10000元6250元8929元13、建设工程竣工验收，由—负责组织实施。A.工程质量监督机构B.建设单位C.工程监理单位D.房地产开发主管部门14、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或未盖章的，应当由见证，有关情况应当在评估报告中说明。A：房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系第三人B：房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系第三人C：公证机关和无利害关系的第三人D：人民法院和无利害关系的第三人E：工业用地的监测点评估价格15、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是_。A.开发商B.承包商C.监理单位D.相关的政府部门16、我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到住房困难家庭。（2008年试题）A：低收入B：中低收入C：中等收入D：所有E：房地产估价机构必须加盖公章17、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%,用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.80%B.82%C.83%D.92%18、工程成本控制的主要对象是主要费用的。A：变动费用B：固定费用C：材料费用D：人工费用E：借款合同19、某套住宅的套内建筑面积价格为2600元加2,已知使用面积为58m2,套内建筑面积为67m2,应分摊的共有建筑面积为6m2。该套住宅的建筑面积价格为—元/mZ。2600.002386.302832.843003.4520、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是。A：谨慎价值B：市场价值C：残余价值D：快速变现价值E：工业用地的监测点评估价格21、财务内部收益率是指项目在整个—内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。A.动态投资回收期B.项目寿命期C.计算期D.开发期22、某开发商向银行申请了利率6%,期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本付息额为_。7.59万元7.28万元13.59万元6.05万元23、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程。至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%,该宗房地产的资本化率为8%,该宗房地产的收益价格为一万元。A.457.40B.476.98C.686.10D.715.4824、不动产登记费的收取—A.按不动产面积B.按件收取C.按不动产体积D.按价款的比例25、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是.【2007年考题】A：估算后续开发经营期B：估算后续开发的各项支出、收入C：估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D：估算开发期中的利息和利润E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分）1、以下说法满足最高最佳使用的条件有。人：法律上许可B：技术上可能C：价值最大化D：权益上允许E：经济上可行2、普通股票的国家股的持有人必须是。A：国务院授权的部门B：国务院授权的机构C：由地方人民政府授权的部门D：由地方人民政府授权的机构E：由地方人民政府授权的个人3、下列属于会计恒等式的是_。A.资产-费用=负债+所有者权益-收入B.所有者权益=资产+负债C.资产+费用=负债+所有者权益+收入D.负债=资产+所有者权益4、根据参与者的介入程度和品牌间的差异程度，可将消费者购买行为分为。A：习惯性购买行为B：寻求多样化购买行为C：化解不协调购买行为D：复杂购买行为E：随意性购买行为5、《中华人民共和国招标投标法》规定，开标由—主持，并邀请所有投标人参加。A.建设主管部门B.公证部门C.招标人D.投标人6、概率分析的一般步骤为。A：列出需要进行概率分析的不确定性因素B：选择概率分析使用的经济评价指标C：分析确定每个不确定性因素发生的概率D：通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析E：计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率7、2006年甲公司依法取得一宗城镇商住综合用地，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2006年4月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2007年5月6日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年10月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为。A：无效应价B：有效应价C：可以成交的价格D：不确定E：个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特殊性。房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理，其他登记事项不作变更8、假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有_。A.待开发房地产的价值B.开发成本和管理费用C.销售税费D.投资者购买待开发房地产应负担的税费E.开发利润9、禁止发布房地产广告的是。A：在划拨土地上开发建设的房地产B：E设定抵押的房地产C：未取得商品房预售许可证的房地产D：没有选聘物业管理企业的房地产E：执行层的组织协调10、统计中，用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标是_。A.平均指标B.变异指标C.绝对指标D.相对指标11、城市规划对土地使用管制的内容，主要包括—等。A.建筑高度B.建筑结构C.容积率土地使用权来源土地用途12、账簿包括。A：转账账簿B：凭证账簿C：序时账簿D：分类账簿E：备查账簿13、收益性物业管理中的经营费用包括。A：固定资产折旧费B：企业管理费及利润C：保险费D：房产税E：大修理基金14、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与。A：意愿B：途径C：能力D：动机E：借款合同15、房地产投资的收益，包括投资回收和（）两个部分。A.投资风险B.投资利率C.投资现值D.投资回报16、对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期与静态投资回收期的关j是。A：B：WC：D：P_{b}”/>E：借款合同17、下列关于房地产税的税率问题，表述正确的是。A：房产税采用定额税率B：城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次C：耕地占用税实行定额税率，具体分四个档次D：土地增值税实行四级超额累进税率E：与房地产相关的个人所得税，适用比例税率18、某估价事务所在1998年3月27日至4月12日评估了一宗房地产于2004年4月6日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为_。A.2004年4月6日B.现在C.重新估价的作业日期D.要求重新估价的委托方指定的日期19、遵守合法原则应做到。A：在依法判定的权利类型及归属方面，一般以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权益权属证明为依据8：法律、法规和政策规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件C：在依法判定的使用权利方面，应以使用管制为依据D：在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同等允许的处分方式为依据E：在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策20、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目—之比。A.投资的资本价值B.总开发成本C.总开发价值D.总投资额21、按照目前我国的有关土地管理规定，征收耕地的补偿费用不包括_。土地使用费土地补偿费C.安置补助费D.地上附着物和青苗的补偿费22、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行