五匹狼的策划小组之“市场调查”

爱“吃”才会赢五匹狼

策划小组之“市场调查”

组长：邹福珍

组员：王凯黄鼎

李忠贵周喜荣邹福珍第一页，共三十二页。调查问卷的设计宏观环境分析中观环境分析微观环境分析调查总体思路第二页，共三十二页。一、市场调查的目的。

1、为潜在的用户画像，描述他们的基本属性和特征。2、潜在用户对户型、质量、面积、室内设计、外部环境、物业管理、会所、价格、位置等要素的要求及购买趋向。调查问卷的设计二、抽样方法

１、配额抽样２、随机抽样第三页，共三十二页。一、样本筐。

拆前原地经营户。近距离各类市场经营户近距离（5km范围）居民。附近街头拦截。年龄在25-60之间

调查问卷的设计（２）二、配额抽样筐

占地经营（75）各类专业市场（75）近距离居住（75）附近街头拦截（75）第四页，共三十二页。1、占地经营和各类专业市场地毯式问卷访2、近距离居民

按地块和实地右手法则问卷访问。

3、附近街头拦截

在4-5个不同访问点于不同的时段访问具体调查准则第五页，共三十二页。探测性调查描述性调查因果性调查预测性调查调查方向控制性调查第六页，共三十二页。房地产市场需求房地产产品调查目标客户特征，偏好调查消费行为调查调查内容第七页，共三十二页。误差控制初步调查，按测试结果再对调查表作必须修改，得出正式调查表督导

调查督导1名，对访员的工作进行指导、监督和核实利用初步调查成果等，另加植入种子法第八页，共三十二页。政治要素社会要素经济要素技术要素未来房地产市场趋势法规政策政府关系环境保护人口统计收入分配消费结构生活方式GDP水平恩各尔系数可支配收入供求状况新产品开发技术更新优质产品率未来房地产市场趋势宏观分析之ＰＥＳＴ模型第九页，共三十二页。政策背景1.国土资源部与监察部<8.31文件>内容：各地协议出让土地中的历史遗留问题必须在2004年8月31日前处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系2.２００４年４月２５日，央行提高存款准备金率０.５个百分点；国务院根据中央会议精神下发通知，房地产开发项目（不含经济适用房）资本金比例要由２０％提高35%到以上；第十页，共三十二页。经济背景2.国家统计局的数据显示：房屋销售量及价格同步增长26.4%和9.1％，土地购置量同比增幅下跌51.％；4.截止8月,全国商品房均价2741,增长13.5%1。粮油价格大幅上涨，通货膨胀抬头。2.股票市场低靡,置业投资再掀小热潮第十一页，共三十二页。全国房地产市场走势预测3.中低挡房具有较大发展空间1房地产业将有望继续保持发展良好势头2.房屋价格继续稳步上涨第十二页，共三十二页。中观市场分析—波特模型行业竞争者现有企业竞争者利益相关者(政府等)供方买方替代品潜在进入者第十三页，共三十二页。福州市房地产特点表现为以住宅为绝对主体地位的市场。需求拉动因素是福州市房地产市场发展的主要源动力休闲、健康、时尚的个性化住宅将成主流房价上涨阶梯效应明显涨幅居全国平均线以下.开发商盈利状况良好,开发投资保持快速增长,流动资金状况改善,房价稳中有升第十四页，共三十二页。第十五页，共三十二页。2003年前三季度商品房交易价格以上年同期相比第十六页，共三十二页。主要竞争对手分析一、金山碧水

二、金山明星

三、百合苑

四、北京金山

五、金山明珠

六、武夷明珠

七、香江明珠

第十七页，共三十二页。楼盘基本信息(金山碧水)楼盘名称：金山碧水

地区：仓山区

板块：金山板块

开发商：市房地产经营总公司

建筑设计：厦门中建东北设计研究院，福州规划设计研究院销售价格：多层

均价

1800

元/平方米

规划用途：住宅

楼盘地址：仓山区金山大道西侧

销售热线：23747111第十八页，共三十二页。楼盘名称：金山明星

地区：仓山区

板块：金山板块

开发商：福建兴元房地产开发有限公司

建筑设计：福建建科建筑设计院

销售价格：住宅

均价

1900

元/平方米

规划用途：住宅

楼盘地址：金山大道198号

销售热线：83856663主力户型：

3房2厅2卫1厨

楼盘基本信息(金山明星)第十九页，共三十二页。金山明星建筑效果图第二十页，共三十二页。楼盘基本信息(百合苑)楼盘名称：百合苑

地区：鼓楼区

板块：城北板块

开发商：福州金茂房地产开发有限公司

建筑设计：福州市建筑设计院

销售价格：均价

1900

元/平方米

规划用途：商住楼

楼盘地址：暂无信息

销售热线：87711366第二十一页，共三十二页。楼盘基本信息(香江明珠)楼盘名称：香江明珠

地区：仓山区

板块：金山板块

开发商：中庚企业（竣建房地产）

建筑设计：暂无信息

销售价格：均价

2500

元/平方米

规划用途：住宅

楼盘地址：金山大桥南岸西北侧

销售热线：83743555

主力户型：图

4房3厅3卫1厨

第二十二页，共三十二页。相关结论１、商品房发展结构不平衡,中低挡房供需缺乏

２、近郊townhouse需求较旺3、金山版块升值空间大第二十三页，共三十二页。相关结论（续）４、价格始终是消费者首考虑因素

５、金山版块对中等阶层具有较大吸引力６、金山版块升值空间大第二十四页，共三十二页。住房面积：现有住房面积的分布呈现中间大的态势，住房面积较大。70平方米以上的占大多数。但是从整体来看，需求面积都有所增长，即比现有的住房面积要大得多。

第二十五页，共三十二页。住房户型结构：从访谈结果得知居民现居住房户型以二室一厅为主，在问“如果您购买住房，会选择什么样的户型？”大部分居民首选的是三室一厅和三室两厅，但是要考虑经济的前提条件下。

第二十六页，共三十二页。您打算什么时候买房子：A．

1年内7.69%B.1—3年内23.08%C.3—5年内15.38%D.5年以后34.62%第二十七页，共三十二页。6、金山在五四北,鼓山,金山位置第二十八页，共三十二页。购买户型的面积在问到对户型面积的选择时，绝大多数的被访者选择100～160平方米之间的面积，这表明居民主要是为了满足居住要求。

第二十九页，共三十二页。对购买住房类型的选择

第三十页，共三十二页。THANKYOU第三十一页，共三十二页。内容总结爱“吃”才会赢。、价格、位置等要素的要求及购买趋向。2、近距离居民

按地块和实地右手法则问卷访问。3、附近街头拦截

在4-5个不同访问点于不同的时段访问。2.２００４年４月２５日，央行提高存款准备金率０.５个百分点。表现为以住宅为绝对主体地位的市场。休闲、健康、时尚的个性化住宅将成主流。开发商盈