房地产开发成本计算详则含计算实例

第一节建设项目投资估算（一）建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。第二节房地产项目投资与总成本费用估算一．房地产开发项目投资与成本费用的相关概念（一）房地产开发项目投资特点三种经营模式：出售、出租和自主经营。（二）房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。三）开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）。亦可开发成本和开发费用进行分类。开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。危开发费用包括枯管理费用、财珍务费用、销售休费用宴。宝篇例德6-违1维：某开发商在甩广州开发一个坟项目，总建筑沫面浆积刑157,34登9咽平方米，其中命住暖宅轨135,04兔9购平方米，商靠铺持5,30姜0逼平方米，会铜所婚17,00证0浅平方米。住宅督全部销售，商用铺用于出租，昨会所自己经营吊。该项目总投怖资腿70,79悼4楼万元，其中开酿发建设投浩资哥70,64召4佛万元，由开发答产品成除本兆65,64邻4税万元和自营固迟定资产（会所案）悬5,00稀0尿万元组成。会拢所投入运营时今需投入经营资掌金雀15邀0殊万元，在项目碑结束时（预无计既3占8冒年后）一次收换回。则开发项烤目总投资构成周如陷图垫6-询1狮所示州：论甚如果项目只有盒租售部分无自滔营部分，那么摇其总投资就只加有阅65,64咬4务万元，不包括穿自营固定资产刮（会所）尾的嫩5,00约0裤万元和经营资滤金舍15程0芬万馅元聪。委淹三敬.搁房地产开发项滨目总成本费用采构成估浑算朝导1训、土地费用估霸算我技（量1慨）土地使用权刺出让喊金茂深土地出让金的毛底价估算一般汉可参照政府同渴期出让的类似驰地块的出让金哥数额并进行时伟间、地段、用恩途、临街状况毛、建筑容积率幸、土地出让年斩限、周围环境泼状况及土地现础状等因素的修饶正得到；也可连以依据城市人驳民政府颁布的叠城市基准地价壁或平均标定地恐价，根据项目蜡用地所处的地染段等级、用途壶、容积率、使思用年限等项因产素修正得到。挎土地有偿出让调的方式包括拍诉卖、招标与协选议藏。吗榴(2啄)滩土地征用及拆缘迁安置补偿羞费婚杯新条例规定：爸拆迁补偿的方司式可以实行货简币补偿，也可拼以实行产权调姑换。货币补偿惊的金额，应根间据被拆迁房屋们的区位、用途舅、建筑面积等妈因素，以房地女产市场评估价球格确定；实行番产权调换的，县应计算被拆迁尽房屋的补偿金居额和所调换房羽屋的价格，结匆清产权调换的出差价网。村挠（东3钱）土地转让厘费患谨土地转让费是曲指土地受让方青向土地转让方虽支付土地使用咏权转让费。依山法通过土地出享让或转让方式她取得的土地使目用权可以转让脸给其他合法使亩用者葬。焰忙（璃4杯）土地租用忠费谣怎土地租用费是烛指土地租用方括向土地出租房煌支付的费用。活在房地产开发柴投资中不多见也，但在房地产炕置业投资中（抓如购入酒店以千作出租经厚营之用时）经增常采用均。皱冠（鸦5败）土地投资折壁价耳由非常常见的合选作开发项目的于模式演。醉尾2奴、前期工程龟费蝇拘前期工程费主办要包括开发项博目的前期规划乖、设计、可行种性研究、水文勤地质勘测以器及饭“喂三通一三平无”坐等土地开发工激程费支出。脑（府1跪）项目的规划脂、设计、可行哪性研究所需的聋费用一般可按耀项目总投资的缸一个百分比估岔算。一般情况亭下，规划及设侧计费为建安工旁程费煌的独3抬%水左右，可行性汁研究费占项目宁总投资旋的宣0.1感%象—逢0.3吩%蝴，水文、地质紫勘探所需的费解用可根据所需蚂工作量结合有蜡关收费标准估乡算，一般为设猴计概算曾的酿0.5尼%禁左右峰。书惨（驱2栋）饮“扯三通一肯平系”支等土地开发费坟用，主要包括踢地上原有建筑牙物、构筑物拆善除费用、场地脂平整费用和通权水、电、路的雨费用。这些费艺用的估算可根谦据实际工作量远，参照有关计协费标准估算。殖一般为设计概孔算这的没0.35城%丈。餐抬3驱、基础设施建访设咳费驻骗基础设施建设泡费又称为红线炸内外工程费，谁是指建筑合物献2迈米以外和小区名规划红线以内软的蛙各种管线和道基路等工程的费彼用，主要包括宣供水、供电、膨道路、绿化、脾供气、排污、集排洪、电讯、诊环卫等设施的洋建设费用以及酱各项设施与市册政设施干线、两干管和干道的侧接口费用。滨基础设施费通滴常采用单位指妙标估算法来计爹算。粗略估算烂时，则各项基燃础设施工程均鞠可按建筑平方猫米或用地平方颈米造价计算冷。扛商4比、建筑安装工讨程涝费弯傍建筑安装工程台费是指直接用叛于工程建设的裳总成本费用，落主要包括建筑类工程费（结构责、建筑、特殊捆装修工程费）乘、设备及安装百工程费（给排礼水、电气照明胃、电梯、空调送、煤气管道、颠消防、防雷、章弱电等设备及勿安装）以及室郊内装修工程费轨用等庸。穷证5愤、公共配套设奉施建设锅费有喝公共配套设施及费是指居住小鱼区内为居民服辣务配套建设的跪各种非营业性扫的公共配套设必施（又称公建去设施）的建设戚费用。灶主要包括居委硬会、派出所、赵托儿所、幼儿豆园、公共厕所肯、停车场等。针6李、开发间接纱费贫汇开发间接费是忌指房地产开发肃企业所属独立骨核算单位在啊开发现场组织走管理所发生的臂各项费用耳。顿包括工资、福托利费、折旧费泽、修理费、办翼公费、水电费火、劳动保护费磁、周转房摊销絮和其他费用等跟。着7烂、管理费俘用聋昏管理费用是指音房地产新企业行政管理且部门埋为组织和管理黄房地产项目的袜开发经营活动匹而发生的各种围费用。主要包诊括：侨管理人员工资燥、工会经费、毒业务接待费、娃职工教育经费滔、劳动保险费勉、待业保险费减、董事会费、欲咨询费、审计璃费、诉讼费、昏房产税、土地逐使用税（企业垮管理用房）、某车船使用费、俊技术开发费、未无形资产摊销泳、开办费摊销农等各种费用。控管理费用可按痒项目投资或前御述眉1贿—宜5椅项直接费用为鸦基数，取一个予百分比计算。段这个百分数一落般签为市3缠%失。怨眯8野、财务费估用卷叶财务费用是指欠房地产开发企魄业为筹集资金氧而发生的各项蹈费用，主要包愉括俊借款和债券的石利息、金融机俗构手续费、保我险费、融资代单理费、外汇汇猪兑净损失以及纽企业为项目筹鞠资发生的其他辣财务费用。兴长期借款利息舒、流动资金借伞款利息的计算寸详腐见抚“梅借款还本付息萄估靠算麦”薯。利息外的财适务费用可按利炉息猛10嫂%徒估算亏。改联9炼、销售费柄用焦泉销售费用是指球开发项目在销锋售产品过程中遇发生的各项费胳用以及专设销绒售机构或委托隶销售代理的各应项费用。主要胶包括如下三项盛。齐敬（掏1细）广告宣传及粘市场推广费俗约为销售收入此的怀2骄%崭—揪3穴%义（住宅销售物赵业较高，写字尿楼物业较低赞）波建（似2谁）销售代理费锹约为销售收入腊的迷1.5险%顾—司2%辣（避3草）其他销售费抓用是约为销售收入寻的广0.5肉%波—刺1%泡以上各项合计剥，销售费用约饺占到销售收入之的迹4找%泳—饰6坦%泉。孔1序0骤、其他费节用糠烈其他费用主要形包括敢临时用地费和饮临时建设费、产工程造价咨询资费、总承包管储理费、合同公制证费、施工执戚照费、工程监倘理费、竣工图梢编制费、工程陷保险费等。脉这些费用按当拢地有关部门规姜定的费率估算寻，一般约占投搬资额想的辟2汤%缝—栽3肿%狸。篇精1怜1摊、开发期间税手费莫宏开发项目投资辈估算应考虑项赞目在开发过程遍中所负担的各逃种税金和地方好政府或有关部基门征收的费用攻。在一些大中恒城市，这部分相税费已成为开致发建设项目投判资构成中占较汽大比重的费用指。各项税费应塔当根据当地有葵关法规标准估彼算。以广州为暗例，这些税费堂一般包括要：吊暮（证1高）笋未配套设施建设凶费弊挪氏（小区建安造帆价择的赞5.5刘%跳，单探体罪11资%危）睁徐（锤2阵）布饰固定资产投资疤方向调节税（举按总投资望额盒30%-5反%派计征，目前暂叶停征收财）塌殿（营3瓣）劝没土地使用拴税畜众（倾4川）诱页建筑工程质安镇监督览费哥徐（毛5滴）劝说供水增容费（睡已免征校）徐我（桐6害）析蕉供电增容费（迁已免征致）疲笨（保7育）托棉物业管理基金役（按售亿价晕2唐%姨计收，用于出葛租的物业，开唤发商交，用于冻出售的，买家猴交合）霉惩（烟8欢）锐塑其季他寺残1烟2循、不可预见圆费控散不可预见费包琴括备用金（不颜含工料价格上羡涨备用金）、挠不可预见的基外础或其他附加歼工程增加的费侵用、不可预见我的自然灾害增弱加的费用。勾它依据项目的撞复杂程度和前杠述各项费用估屯算的准确程度絮，以上述各项顽费用之和为基刺数，米按往3妄%睁—鼠5膜%载计算渔。窜芝如果是开发项棵目完成后出租屑或自营的项目轨，还应估算下软列费用阿：勾构1城3摊、运营费喝用失颠运营费用是指散房地产项目开氏发完成后，在铸项目经营期间落发生的各种运洁营费用。主要动包括管理费用扮、销售费用等视。满拣1肯4义、修理费趋用常置修理费用是指涉以出租或自营司方式获得收益向的房地产项目唉在经营期间发榨生的物料消耗刻和维修费用物。泥们第三细节缩您房地产项目的棍收入、税金估剥算与资金筹今措友只一、经营收入明测林算积代房地产开发项或目应在项目策趁划方案的基础硬上，制订出切旬实可行的房地慌产产品的出售察、出租、自营郑等计划（以下售简称租售计划袋），通过该收耍入计划，正确拍地估算出开发扫项目可能的收框入。租售计划晕应与开发商的甲营销策略相结露合，同时还应移遵守各级政府华有关房地产租勿售方面的限制摧条件和规定凝。井湿（一）制订房取地产开发项目乡租售计记划峡缸房地产项目租昏售计划一般包周括：可供租售求的房地产类型攀及数量、租售堵价格、收款方竹式等内容租。觉拢1赶、在确定可供价租售的房地产散类型及数量时回，应首先确定车开发项目可以扭提供的房地产工类型及数量，坦再根据市场条软件，确定开发蜻项目在整个租挥售期内每期（亩年、半年或季捎度，以下同）尼拟租售的房地草产类型及数量赴。碗绢2盘、租售价格的夜确定应在市场布调查与预测的摘基础上，结合茂房地产开发项择目的具体情况苏，通过市场交披易信息的分析指与比较来完成姑。特别应注糠意已建成的、室正在建设的以会及潜在的竞争肤性房地产项目师对拟开发项目察租售价格的影限响愈。排书3泉、确定收款方跃式时应考虑房酷地产交易的付弦款习惯和惯例庭。当分期付款爬时，应注意分研期付款的期数狮与分期付款的氧比例。在制订披租售计划时，雀应特别注意可续租售面积比例统的变化对租售旁收入的影响书。异车（二）房地产骡开发项目租售巧收入的估层算鼻候租售收入的估扣算是要计算出廉每期所能获得垮的房地产收入金，主要包括土占地转让收入、丝商品房销售收廉入、出租房租娱金收入、配套禾设施销售收入开和开发企业自贵营收入等丰。沈另1射、房地产开发揉项目的出租、后出售收入，一康般为可租售的烫项目建筑面积印的数量与单位吊租售价格的乘缘积。对于出租尊的情况，应注健意空置期（项纽目竣工后暂未谨租出的时间）僚和空置率（未仓出租建筑面积逆占可出租总建巨筑面积的百分绒比）对各期租尺金收入的影响挠。同时还应考衣虑经营期未出概租物业的转售吨收入。疏2踏、房地产开发伐项目的自营收棵入，是指房地弟产开发企业以馒开发完成后的含房地产产品为刊其进行商业和六服务业等经营散活动的载体，丝通过综合性的陡自营方式得到醒的收入。在进绳行自营收入的霸估算时，应充贫分考虑目前已川有的商业和服幕务业设施对拟婆开发项目建成奸后所产生的影我响，以及未来失商业和服务业喊设施对拟开发洒项目建成后所且生产的影响，魔以及未来商业肤和服务业市场备可能发生的变符化对拟开发项浴目的影响秩。着赴二、税金估葡算舰效（一）经营税谢金及附炎加阔亭1例、经营税金及登附加的概风念尘浩经营税金及附晕加是指房地产愧销售、出租与倍自营过程中发洋生的税费，主涛要包括营业税广、城市维护建行设税、教育费到附加（即为通烦常所说的医“闹两税一涝费捡”洗）。识2梨、具体估标算巩肃（狸1时）营业窗税使匙对房地产投资蝇而言，营业税俱是从纳税房地咏产销售或出租宪收入中征收的圆一种税牙。妖奖营业税税讲额赔=骤应纳税销售（番出租）收时入器×湿税暂率稍匠，仓目前我国的营烂业税税率倒是缸5疤%但。淡宏（预2于）城市维护建除设枪税掘箩城市维护建设剑税，按增值税伪、消费税、营申业税的实缴税耽额为计税依据照，专门用于城湿市建设、维护够而征收的一种享税。对房地产锄开发企业而言短，城市维护建仍设税的计税依巡据是其实际缴甩纳的营业税劳。慧严城市维护建设株税的税率因纳淘税人所在的地刚区而有所差异核：纳税人所在豪地为市区的，强税率些为幅7片%炭，纳税人所在齐地为县城、镇悟的，税率泻为乌1绝%伤。袜仔（裙3贯）教育费附服加袄箱教育费附加是栋国家为发展教盯育事业、筹集向教育经费而征敌收的一种附加丹费，其计费依沃据与城市维护键建设税相同。舱对房地产开发持企业而言，教狐育费附加的计弱费依据是其实维际缴纳的营业久税厅。盘治教育费附加的撞税率一般泳为吨3持%擦。工过（二）土地使排用尖税厚赞土地使用税是天房地产开发企神业在开发经营肆过程中占有国绣有土地应缴纳腔的一种税。计杰税依据是纳税体人实际占有的轰土地面积。采靠用分类分级别努的幅度定额税续率，每平方米蔽的年幅度税额爷按城市大小分渡四个不同档次垃，其中如广州目这样的大城市脂为津0.喜5泼元薄至功1骄0甘元（具体参见腊表选母俱）搏。瓣罪年应纳土地使拆用缘税肠=痰应税土地面积沿（平方米督）诚×焦税够率汁跪（三）房产截税怠抚房产税是投资坏者拥有房地产停时应缴纳的一化种财产税。对驱于出租的房产爆，以房产租金介收入为计税依之据。对于非出扮租的房产，以吓房产原值一次调扣朝除咏10逃%水—腔30蜻%劳后的余额为计良税依据计算缴共纳。具体减除厌幅度由省、自价治区、直辖市浓人民政府确定布。辛怜房产税采用比黄例税率，按房至产余值计征，惧税率认为采1.2珍%单；按房产租金姐收入计征的，封税率示为滥12翠%歌。锈（四）企业所暗得掉税慈旺企业所得税是连对企业生产经栽营活动所得和榴其他所得征收贸的一种税。就酬房地产开发活头动而言，企业眼所得税的纳税恩人即为房地产召开发企业，所乏得税计算公式凯是金：攀衰所得税税府额咳=后应税所得享额灯×坝税飘率拉经应税所得玩额吗=晕利润总炼额丈-酸允许扣除项目斜的金凝额节牌对开发企业而府言，其利润总焦额主要是开发筝建设及经营期亲间的组收收入腥，其允许扣除耕项目为总开发茅成本和经营成咐本。房地产开诉发企业所羡得税税率一般督为隙25焰%脖。更没（五）土地增铜值阴税着启1婆、土地增值税党的概拘念累宁土地增值税是重对转让国有土颂地使用权、地丈上建筑物及其存附着物并取得哭收益的单位和岭个人，就其转身让房地产所得挽的增值额为征雪税对象征收的掏一种税兔。世屿2锅、转让房地产犯取得的收昌入垄誓纳税人转让房领地产取得的收木入，应包括转型让房地产的全炒部价款及有关雅的经济收益。守可以是货币收阀入、实物收入嫌和其他收入。伙但一般指货币屋收入渔。湿封3喂、土地增值税院的扣除项央目朴慎计算土地增值安税应纳税额，昆并不是直接对填转让房地产所恋得的收入征税顶，而是对收入博额减除国家规筑定的各项扣除掩项目金额后的酸余额计算征税前。层这个余额就是婚纳税人在转让家房地产中获取积的增值额士扣除项目包括搭：名僚（楚1惑）取得土地使狱用权所支付的份地价款和相应峡的手续费障。渔狸（扮2活）房地产开发忽成本，包括土团地征用拆迁补贴偿费、前期工酸程费、基础设神施建设费、建院筑安装工程费泳、公共配套设俭施建设费、开瓜发间接费等泡。恐腔（游3电）房地产开发费费用，包括管乒理费用、财务碌费用、销售费谎用乎。咬申但三项费用在摘计算土地增值肝税时，并不按您纳税人房地产角开发项目实际雨发生的费用进晌行扣除。具体封扣除时，要看餐财务费用中的吗利息支出带是否能够按转暴让房地产项目粮计算分摊并提短供金融机构的田证明帜。旋涝如果是，则财渔务费用中的利披息支出允许据灰实扣除，但最昌高不能超过商校业银行同期贷清款利率计算的屡金额，而其他纸房地产开发费胸用则按照阅第沿1狐、刷2皮项计算金额之棚和材的棍5屠%悬以内计算扣除型。忍盼如果否，则凡梢不能按转让房灵地产项目计算协分摊利息支出暴或不能提供金功融机构证明的再，则整个房地瓶产开发费用按里上面东第踢1峡、凭2扶项计算金额之怀和倾的印10话%籍以内计算扣除冈。膝弹（芒4厕）旧房或建筑须物的评估价仇格耗浸转让旧有房地板产时，应按旧格房或建筑物的存评估价格计算岭扣除项目金额掘。晃勒（锻5已）与转让房地找产有关的税金猴，包括营业税舟、城乡维护建达设税、教育费购附加、印花税婚等谊。显阁（勒6楚）财政部规定额的其他扣除项灭目。对从事房种地产开发的纳警税人可按郑第交1丹、尤2与项之和单的迹20秤%如扣除功。姥逗4粘、土地增值税委的税肯率及说土地增值税实但行四级超率（督额）累进税率压，颤从翅30%-60纲%威。杂彻（桑1厉）增值额未超贵过扣除项目金沙额贺50朴%箭（包括本比例爷数，下同）的糠部分，税率勇为队30辈%牌；丝弊（充2满）增值额超过久扣除项目金筛额戒50回%犬，但未超过扣虽除项目金答额担100损%与的部分，税率萌为夸40妖%杀；快就（即3爪）增值额超过棚扣除项目金务额出100故%筝，但未超过扣抖除项目金风额尚200辅%附的部分，税率墙为灿50绢%跨；摆丝（吸4箭）增值额超过慨扣除项目金炮额荷200邀%保的部分，税率袄为突60载%康。就喉5孝、土地增值税勇的免税规汉定悦春有以下情形之于一者，免征土何地增值税万：栗按（可1并）纳税人建筑饺普通标准住宅自出售，增值额钓未超过扣除项膊目金乖额咏20律%些的踢。松散（取2纯）因国家建设交需要征收的房若地产纹。肯粱综上所述，土备地增值税的计想算步骤哄例晌6-坏2债：某房地产开攀发公司出售房寻地产得到收哥入杏40,00即0装万元，其扣除捞项目金额证为枯10,00戴0锤万元，试计算娇其应纳土地增软值税的税额伟。汇解：巡（悄1速）计算增值额旗为浆：践撒40,000损-10,00把0=30,0疑0副0泻万是元叠受（乏2答）计算增值税夕与扣除金额之转比困：方围30,000借÷10,00坟0=300%累晕增值税超过扣疼除项目金桌额凶200狠%器，分别适轮用萄30振%众、谷40顿%昏、争50幼%菠和州60达%欲四档税率幼。吸罢（益3撑）计算各档土活地增值税税额没：领筐a大、增值额未超块过扣除金杯额闭50禾%勉的部分，适雨用担30怜%丘的税率，税额仗为姥：废拖1,000×葱50%×30归%=15逼0叔万关元欠摆b食、增值额超过尾扣除金射额停50丘%恨但未超讲过许100道%刷的部分，适羞用磨40舰%宰的税率，税额睡为石：牵套1,000×脾(100%-冰50%)×4辉0%=20伯0闭万花元肆鞭c估、增值额超过叨扣除金票额卧100雅%限但未超抢过品200腐%闷的部分，适雷用雷50情%滴的税率，税额宫为孩：就腐1,000×谦(200%-筹100%)×姐50%=50白0榜万掏元吐抵d拾、增值额超过酱扣除金键额瓜200则%比的部分，适寒用梅60弃%纪的税率，税额夹为除：芬烂[3,000狡-(1,00刊0×200%目)]×60%电=60师0雁万销元屑桑(4夹)比土地增值税总喘额工：乐虫150+20现0+500+资600=1,傲45丛0悟万圾元盗天例敏6-输3替：某房地产开赌发公司建设普汪通标准住宅出阿售得到收民入亡40,00禽0说万元，其扣除钓项目金额级为峰35,00守0婚万元，试计算哥其应纳土地增差值税的税额阴。脱解：昆（虚1请）计算增值额骂为买：币国40,000堆-35,00脂0=5,00跑0把万劈元房拆（妙2种）计算增值税绑与扣除金额之慧比予：家针5,000÷座35,000触=14.28稳%摇（愉3驶）判断土地增素值税适用税扬率扶:鼠增值税未超过献扣除项目金袋额美20半%良，故该项目免锹征土地增值税播。若划第四愿节栽糕借款还本付息高的估搁算炊荡借款还本付息芬的估算主要是盏测算借款还款刚期的利息和偿犯还借款的时间店，从而观察项艳目的偿还能力免和收益，为财呆务分析和项目雨决策提吴供依据茶。悟西一、还本付息霜的资金来雅源挽枝根据国家现行去财税制度的规誓定，归还建设快投资借款的资昼金来源主要是滩项目建成后可钳用于借款偿还戚的利润、折旧芽费、摊销费用浓等；对预售或勇预租的项目，幻还款资金还可颈以是预售或预掉租收入背。季1、利润蝴用于归还借款醋的利润，一般导应是可供分配炸的利润中弥补采以前年度亏损孔、提取了盈余乘公积金、公益俩金以及向投资宅者分配利润后边的未分配利润战。术2、折旧费绵如果项目建设怀完毕后形成了诉一部分固定资忧产（如竟例荷6-圆1碌中的产生的价苏值尿500泡0颈万元的会所）席，在使用初期喇还无需更新，预那么作为固定训资产重置准备斧金性质的折旧痰基金，在被提促取后暂时处于步闲置状态。为短了有效利用一粥切可能的资金容来源以缩短还扇贷期限，可以误利用部分新增圣折旧基金作为啦偿还贷款的来粮源之一，但以较后应由未分配舍利润扣除归还医贷款的余额垫包回，以保证折造旧基金从总体待上不被挪用，确在还清贷款后秩恢复其原有的纵经济属性沿。矩3、摊销费外4额、其他还款资局金厨舍5哪、预售或预租抛收歇入菌授二、还款方式偏和顺店序末紧（一）国外借栏款的还款方铜式肥井由版按照国际惯例乖，债权人一般私对贷款本息的径偿还期限都有耳明确的规定。忧如按规定等额象还本付息、等岁额本金偿还漂、萄Balloo摄nPaym雾en镰t漂等方式欢。支纺栋求二）国内借款萄的还款方式和喷顺剃序慢身一般按照先贷轨先还、后贷后寺还，息高先还新、息低后还的虽顺序误，或按双方的莫贷款协议归还义国内借款梅。我揪三、利息的计虏算乎团宣价（一）借款时状的利息计巷算酸描咽额按照国家有关杯规定，在进行赔建设项目经济疑评价时，对当搅年发生借款的制，假定借款在晕当年年中发生斩，按半年计息支，其后按全年短计息。每年应干计利息为昂：馒汁每年应计利纽息丰=迎（年初借款本警息累旱计万+底本年借困款唉÷易2绣）传×称利率判例位6-4没披某房地产开发寄项目，建设期筋为绪3虏年。在建设期派第源1漂年借铸款晃30良0附万元，仙第鄙2扬年借膀款析60军0寺万元，召第撑3杜年辫40傻0钉万元，年利率瞎为前12失%刚，试计算建设恋期贷款利息帐。缸解：锣建设期各年利并息计算如下众：绢吸第屿1未年应计利辟息筝=系（而0+300÷悄2耳）黄×12%=1肝8呼万脚元暴愤第魂2悔年应计利福息两=右（科318+60恩0÷鹰2宅）走×12%=7尊4.1海6导万蛙元壳齐