武汉房地产市场年终回顾与预测

2008武汉房地产市场年终回顾与2009年预测宏观经济环境分析“十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP达3141亿元，首次跨入“3000亿俱乐部”。图1：1995-2007武汉GDP及其增长率数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）2008年，武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，1-11月GDP增长15.2%，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。2008年1-11月，武汉经济呈现以下特点：①工业增速平稳。1-11月武汉累计规模以上工业总产值4083.96亿元，增长28.5%；增加值1304.83亿元，增长21%。②投资增势强劲。1-11月武汉累计完成固定资产投资1896.44亿元，增长30.1%，同比提高2个百分点。其中,武钢改项目、武汉光谷基础设施建设项目、武汉新芯集成电路制造基地项目、富士康基地项目、武汉新城国际博览中心等重大项目投资进展顺利。③消费市场旺畅。1-11月武汉累计实现社会消费品零售总额1655.47亿元，增长22.7%，同比加快5.5个百分点。④消费价格回落。1-11月居民消费价格累计上涨6.1%，涨幅比1-10月回落0.4个百分点。⑤居民收入提高。1-11月武汉城市居民人均可支配收入累计为15350.5元，增长16.2%，继续保持较快的增长水平。虽然目前武汉经济还是保持了快速稳定的增长，但值得注意的是，金融危机对武汉实体经济的影响，已从房地产、煤炭、电力、钢铁、化工等能源原材料行业传导至汽车、家电、酒店餐饮等消费先导型产业。随着危机沿着区域和产业链传导的时滞效应逐步显现，明年上半年武汉经济形势将更严峻。而2008年9月，武汉“两型社会”建设总体方案获批，重大建设项目清单出炉，177个启动项目总投资规模近1.3万亿元。这些重点项目恰逢国家“扩内需保增长”政策，政府主导的投资更容易获取资金支持，所需的巨额资金有望获得大量中央财政和银行资金青睐。“两型社会”建设试验区的各种优惠和税收减免，也能够吸引各方资金流入。目前，多家美国中小企业在金融风暴中逆势进驻武汉，浙商等沿海产业资本也将目光转向湖北优秀中小企业。这些信号表明，在金融危机中，武汉反而成为外资产业转移和内资聚集的新热点。2009年武汉以“两型社会”综合配套改革为重点，投资、消费双轮驱动，提高城乡居民收入，统一谋划基础设施和重大产业投资项目，经济下行的幅度和持续时间应该可以得到较好的控制。2.武汉商品房市场行情分析2.1普通住宅市场分析供应分析图2：2007、2008年商品住宅上市面积对比数据来源：武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS）从供应总量来看，2008年1-11月武汉商品住宅累计上市737.6万平方米，较去年同期下跌15.44%。2008年以来，受房地产市场不景气的影响，开发企业纷纷调整了开发进度和推盘速度，特别是上半年，几乎每个月的住宅上市面积都低于去年同期；到7、8月，上半年积压的项目较为集中的上市，导致这两个月的住宅上市面积激增；但市场依然没有好转，于是9、10月份的供应量又有所回落；而11月已临近年底，开发商加快了推盘速度，11月武汉商品住宅批准上市面积128.1万平方米（9328套），为年度最高，环比同比都有较大幅度的增长。图3：2008年1-11月各区县商品住宅上市情况对比数据来源：武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS）从2008年1-11月武汉各区县的上市情况来看，江夏区的上市量最大，累计上市面积169.45万平方米（14606套），占全市上市总量的22.97%；其次是武昌区，累计上市面积158.99万平方米（12978套），占全市上市总量的21.56%；排在第三、四位的分别是东西湖区和江岸区，累计上市面积分别为80.49万平方米（7709套）和95.64万平方米（5694套），占全市上市总量的比例都在10%左右；其它区县的上市面积相对较小，硚口区的供应量最小，1-11月累计上市面积只有15.94万平方米。2.1.2需求分析抽图姐4厨：公200奉7乌、盘200短8喉年商品住宅成固交面积对比束数据来源：爸武汉房地产市叔场信息网、飞中国房地产指坑数系统乔（激CREI暴S简）祝从成交总量来锈看谋，填200怕8鞋年谈1-1搁1屠月武汉商品住导宅累计成优交见469.8切3塔万平方米，较愤去年同期下驼跌数58.39承%写。进偶入山200瓜8谅年，武汉房地巨产市场持续低剖迷，每个月策的成交量和去川年同期相比都堵出现大幅下降瑞，如果说上半宝年的交易量同拢比跌幅还能维协持垃在预50企%幸左右；而下半逝年来，特别是导开发商们寄予央了厚望沃的甜“耽金九银住十五”嚼，楼市成交量撕的同比跌幅不蜻断加大；动进咳入颤1触1徐月份，由于开弄发商优惠力度直的持续加大，笨以及房地产新笼政对于住房消有费的刺激作用择，武汉楼市的乏整体销售量出保现明显回升。易图糊5陆：讯200尼8黑年早1-1贵1努月各区县商品卡住宅乞成交气情况对比炕数据来源：看武汉房地产市贞场信息网、迟中国房地产指宵数系统产（颤CREI盐S企）鼻从燥200损8浅年祖1-1扇1否月武汉各区县料的成交情况来穷看，武昌区的析成交量最大，遣累计预售签约左面判积辜70.1姻7售万平方米，占惜全市成交总量相的搏14.15矮%突；其次是江夏帆区，累计预售灶签约面哨积臭68.4段4黄万平方米，占蚀全市成交总量唯的欠13.8掌%正；排在第三、傍四位的分别是关江岸区和东湖汇高新，累计预偏售签约面积分庙别尖为抹65.3积7孩万平方米谋和堤62.5通1戏万平方米，占索全市成交总量愉的比例农为廊13.18锹%浪和瓦12.61怀%视；其它区县的丝预售签约面积巨都崖在额5说0想万方以下，青状山区的成交量雄最小刻，允1-1凡1帅月累计预售签害约面积只托有醒4.9沟8畜万平方米。晌端价格走势分析狐图鸭6熟：矿200俊7投、址200贼8步年商品住宅成壳交价格走势抱数据来源：舟武汉房地产市预场信息网、享中国房地产指蒙数系统绪（谈CREI坏S倘）远进洽入稿200匹8联年，虽然商品徐住宅的成交量城一路下滑，但宪成交均价却呈芝现易出医“亲高开低堪走龟”吉的明显特征。赤从上图可以明轧显看出，商品盈住宅成交均价鞭从象200颈7仇年揉6妄月开始攀升，道且增幅不断加疗大，缘到晚200忠7退年底达到一个蛛高峰；随后由狐于市场的调整国，补200经8桌年初有所回调姑；但紧接着都的俯4眨、西5寿月份，商品住近宅的成交均价寺再创新高，但跃此时的高成交脏均价没有成交由量的支撑，很贸快就显出疲态摔，开始下跌，疲这时开发商多靠采取送装修、分送家电等暗降湖手法爷；吼1旅0再月之后，迫于股年底的资金压唉力，开发商加庙大了降价促销印的力度，特别捏是盘龙城等远惜郊区县，还爆饱出虾“慧成本回价缎”椒、止“摇5少折卖房唤”脾等满惊人优惠久，中心城区的培楼盘在这一轮群降价潮的冲击振下，价格也开经始出现松动；娘1趟1状月让由于中心城区嫩项目成交的比状例较高，枝武汉市商品住逃宅成交均价劣为折485脏8冶元铃/志平米，虽然补较历1折0樱月艺出现微幅上涨系，示但蛋与去年同期相查比跌幅依然高宅达淡16%溪。困2.2政保障筋性住踪房市场分析锅自泛“糖国六条限”从实施以来，武孔汉市进一步加惧大洒了铜经济适用房尖的水市场供应，将令经济适用房年殿度供应量占全及市住宅总量比圈例，由以前平得均每箱年氧15暮%漂提高到今后几袜年纯的昼30聚%赔，以缓解中小渴套型住房供应连不足带来的房坊价上涨压力。喂200待7芽年武汉市开建返经济适用房总焦量达建到赵20丢0游万平方米。为洁进一步加大经仿济适用房建设畏规模，坛2008侮年示武汉市拟安排哗廉租住房、经炎济适用住房建挥设规模合壳计妻316.4类5蛛万平米，占总铺计划比例分别宰为弄30.8应%泥。豪图牲7羞：昏200让8阻年蠢1-1迟0珍月武汉经济适蜜用房各项指标砖及其同比增长臂率皮数据来源：中载国房地产指数姻系统络（卵CREI滑S敢）功200疤8社年推1-1耀0捉月武汉经济适滋用房施工面愚积教352.删4三万平方米，同前比增水长忽53.77璃%命；新开工面逗积蛙140.5伏7财万平方米，同冤比增柔长谷59.16哭%僚；竣工面积渣虽然猛同比增长勉率高肾达圈380粘.冒58佩%属，但只碎有勤19适.保8趴万平方米票；踪销售面技积神78.3带1奖万平方米，同福比增泪长船47.17宵%旨。蹄可以看出昨，难200追8位年武汉经济适辣用房的建设开迫始加速，各项确指标同比均有产较高的增长率盼，但经济适用岔房的竣工面积辉依然较低，这只主要是由于经劳济适用房斜建设过程中存奖在的土地、资组金、施工滞后括等问题。在日前，取国内一些地方桶出现了停建或仙者准备停建经四济适用房现象既，武汉市国土研房产局表示，放武汉暂不会停隐建，因为低价给位的经济适用拌房仍是解决中玉低收入家庭住蝴房不可缺少的共一部分。听但近期武汉一矩经济适用房公情开销售努，里不仅愤不再需要摇号休，陪而且遭遇了滞品销的尴尬局面不，这主要是轻武汉一些地段哑的商品房大幅编降价导致短的，星特别是近郊一聪些楼盘很多司在撇250绣0恼元晨/窃平米以内，比赢经济适用房价问格还低，抢走蔽了一些中低收雕入家庭客户逝；翻同时不少经济刚适用房远离市艇区，造成居民住交通成本和生章活成本的上升戏，也使低收入芒群体望而却步诞。州2.3搅押商品房相关指瓦标分析房价收入比框所谓房价收入壶比，是指住房证价格与城市居促民家庭年收入奏之比。按照国钻际一般经验，康房价收入比在着3游～虾6卧倍之间为合理束区间，而房价岔若为家庭年均猜收入床6秤倍以上的区域烈，则称之为泡捉沫区。安图昼8桃：武汉房价收秘入比走势图岂数据来源：中苹国房地产指数依系统胀（尿CREI垄S卡）有从上图可以看偏到，武汉的房嫁价收入比峡自徒199怨9撇年开始逐步下取降，并且下降重速度较快，从循199贤9猪年浪的蚊11.但2骨下降身到坊200崖3漂年字的群7.8廉；雨但辨从彻200亮4爸年开始，随着准武汉商品住宅守价格的不断提野升，房价收入茶比又开始上升架；内200阶8浪年品1-1傲1斜月份，武汉房艳价收入比已经这达坟到仙10.最2严，缎接疼近煌200色0扣年的水平。说削明随着房价的度上涨，居民的地可接受程度开宫始逐渐减弱。孩根据目前我国侵的经济状况和摆居民消费水平厕，业界比较公巨认的套房销售汗价格与消费者滚户均年可支配傻收入比例督为侄5-所6暑倍较为合适。贱因此，冶目前等武汉的房价收陷入比过高，不瞧利于房地产业发的健康发展。房贷收入比顽房贷即收入比是个人纱住房按揭月供愿款与家庭每月殃可支配收入比蓄（须把房贷利忘率涨跌风险考坑虑在内）。目牵前，国内贷款干的一般标准是壁，首付款不低泻于总房款的午20%飘、月供按揭贷灭款援/危月收入不得超帮过重50%部。从国际情况大看，一般是要眨求月供款占月忍收入的三分之梅一，超出这个毁比例，个人或冬家庭负担就会就过重，不仅挤舍压其他消费，虑而且会降低家底庭的生活质量蹲。乘在武汉，以一旺套晃9笔0交平方米锣的普通商品住膜房为例，筋按扶1车1定月的成交均肌价妈485箱8翠元论/座平米计算，房伤屋总价变为愿43.岭7区万元，以首付谢2名成，贷厕款意2讲0之年计算峡（利率采用孩200粥8当年腊1店1哈月厚2赏7事日更利率下限）缎，差每月的还贷额络为音1900欧元；而根据武障汉市统计山数据肿，毅200皱8潜年外前货1敲1警个月武汉居民赶人均可支配收斥入堡为饰139踏6怪元猜/茶月佩，以每凑户依2顶人工作计算，刘平均家庭每月哥可支配收入鼻为逝279优2庸元；由此得出浑目前武汉房贷垃收入比摘为辣68.05扣%害。收可以看出，武种汉盾目前房价下家减庭月供收入比读过高秒，联购房家庭的还倘贷压力较大，咳在目前全球金诱融危机、整体洪经济前景堪忧厦的情况下，会肌使消费者延迟争购房行为。房价租金比霸所谓嘉房价租金宁比，是指每平限方米使用面积势的月租金与每值平方米建筑面袋积的房价之间逆的比值。从国掏际经验看，用盆来衡量一个区唱域房地产运行汗状况良好的势房价租金比唱一般为付1胶∶钻300惜～宇1衫∶缸200逝。如果猪房价租金比笼低于纵1叹∶剥300枣，意味着房产筝投资价值相对猜变小，房产泡涉沫已经显现；寻如果高于帝1音∶晌200悬，表明这一区龙域房产投资潜南力相对较大，峰后市看好。垦在武汉，以汉严口中心城区为麦例，一套其7烫0捡平方米街房屋的月租金牺在筹150绿0六元左右，即每舰平方米租金大沟约爪为吐21.罚4析元，目前中心收城区的房价解以笋800拾0登元蒜/亿平米计算，房灭价租金比为义1乓∶歉3葛7牵4浊，筛这意味着驰在该区域符投资房地产收巴回本钱的时间疫大激约付31湿年。高但训值得注意的是评单凭窄房价租金比莲来判断房产泡皆沫和市场投资铃风险是不完全部准确的。首饶先，同一区域首房屋租赁情况捏各异，有高端膏租赁和普通租偏赁之分，而且敞地段和周边配煎套等因素也会愁影响租金的高蔑低。尸3.侨贷房地产开发经密营情况真3.1揭续房地产开发投真资额和销售额姓深图易9桂：房地产开发矛投资额与商品会房销售额笋数据来源：国泄家统计局、中耀国房地产指数减系统烂（层CREI翁S幅）胃200采8献年，武汉房地参产开发投资额仍持续稳定增长塔，销售额同比揉增长率下降幅仪度仍在不断加创大。析1-1发0逐月，武汉全市均完成房地产开言发投哑资责418.7鸭6浴亿元，比去年保同期增喘长缩25.1死%劳；商品房销售出额耕269.8压4应亿元，同比下富降锄21.3慈%伟，跌幅较上月趣增药加款2.8划2无个百分点。其夸中，商品住宅际开发投资钞额活319.携5崭亿元，同比增挽长开30.46皆%美；商品住宅销蕉售妙额社247.8垫6壁亿元，同比下斯跌亮21.88都%娃。倘3.2捉式商品房竣工面裂积和销售面积集图五10柄：商品房竣工离面积与销售面另积湿数据来源：国贝家统计局、中六国房地产指数超系统封（赏CREI昌S箭）秩200洞8吐年，武汉商品守房竣工面积和践销售面积同比记增长率继续下佳跌，销竣同比积下降。葛1-1趟0穴月，童武汉够市商品房竣工贸面积兔为稳385.3呼6跑万平方米，同清比下私降县2.03秩%温，降幅什较脖1-扶9馅月增假加抱0.麻7冠个百分点婶。狼1-1单0吹月，商品房销也售面难积饺543.贝4管万平方米，同堆比下竹降窄29.65絮%呜，降幅存与丘1-蚀9打月基本持平。笨销竣比脚为循1.4道1槐，祖较去年同期下楼降昼0.艇55晨个点。冻3.3可杆商品房新开工光面积棍图奋11兔：商品房新开警工面积关数据来源：国陕家统计局、中境国房地产指数仓系统义（抚CREI泊S罪）照200辟8京年，武汉商品冈房新开工面积绘持续增长箩，趣1-1辆0猎月，商品房新豪开工面数积询1008.5骗8猪万平方米，同从比增洽长知12.64施%展。五土地购置面务积三158.7迟1煎万平方米，同津比下性降倦45.39肯%铲；土地开发面踏积晒236.浴0铺7娱万平方米着，同比下爱降惯6.54丢%辰。手3.4球衫商品房妹空置览率谦从下图可以看帐出晓，脑2002耳-夜200侵7侵年搏武汉商品房空梳置面积在不断法波动，但整体及呈现下降的趋花势。课但这一指标不婚能完全说明武肤汉房地产市场然的空置情况，勺我们采用空置真率来说明武汉赤市房地产市场硬的情况。由于笛空置率的算法蚀有多种，本文育采用的是：空等置公率犁=青空置面睛积殃/仰报告期前三年颤竣工面积的和球。乳图蚕1乌2摊：商品房空置抬面积及空置率强数据来源：国泽家统计局、中祖国房地产指数遥系统捷（扮CREI晋S既）洁从上图的空置咏率可以看出，柿自鄙200伶3喂年来，武汉商充品房空置率保蜡持担在策5刮%-称10皆%翅之间。按照国谁内通行的空置筐率计算方法，夕空置率宽在仇5瓶%-感14抱%庄之间为空置合困理区。买200建8暑年前集1-1雄0餐月刚，武汉商品房渔空置面积为略114.1颈万平方米，滥同比增提长衣37.95揪%处，砖相当宇于度0渣7殊年全年空置面柔积的瞧87佣%可，因此，预拉计钉0千8闷年商品房空置蒸面积老会祖较荐0亦7溉年有所上升，赴空置率也会有拾所提高。猪4袄.返绝武汉咱二手房市场巡分析扔图杂1嫩3仁：谁200县8导年宴1-男3钩季度武汉发二手房交易工贼面积及其同比关增长率圣数据来源：国学家统计局、中逼国房地产指数费系统泥（涨CREI屑S欧）燕200糕8涛年前三季度，起武汉二手房累凤计成称交再135.6品9丸万平方米，同可比下昼跌浊45.63轧%领。可以看出进瓶入缎200腐8炭年以来，每个鬼季度二手房交贸易量都较去年处同期出现下降涉，并且下降幅应度在不断加大击。血到蔑200痕8阅年第三季度，吧武汉二手房的肚交易量只辽有虎44.3椒6窗万平方米，同况比下胖跌耐53贝%厌。靠200艺8瓶年以来由于狐新房市场台成交低迷，楼休市价格战加剧华，除了郊区的膊楼盘降幅明显牺外，徐东、光鸟谷、南湖等区库域甚至中心城掉区都出现多个尿楼盘大幅打折宝，在降价、降顿息楼及政府救市政扛策陆续出台的饶多煮重利好下，武估汉新房市场销什售略有起色，幅但吧二手房搭市场险的价格并未立概刻随值着新房市场的半大规模降价而烧出现秘调整，甚至有慎些楼盘出现了职二手房价高于源在售新房的价再格倒挂现象。础因此，盆相比而言，二组手房性价比枝并炼不突出，导致萝二手房揪交易量贺较去年同期出解现较大幅度的性下降循。黑此外，虽然近注期国务院也出赤台了一些刺激焰二手房交易的壮政策，但很多摘新政的细则没栽有出台，抄使得大部分想尸购买二手房的愿客户依旧持观怨望的态度。同将时由于竞争的仙加剧华，一些缺乏品斗牌认知度和实衬力的中介公司矛将会逐渐淡出止市场，而有实鸦力的中介公司炎则面临着优质霸房源的竞争，苍中介市场赏也召将面临新一轮谱洗牌。谢图劫1吉4份：梁2007-栏200蜜8停年武汉二手房大成交均价斧数据来源：国芝家统计局、中树国房地产指数吉系统汪（辨CREI吐S务）哨由上图可以看惹出，扬从禁200毙7困年臂1队季度开始，直加到爪200瞧8料年抗2宋季度，武汉二劲手房的成交均峡价一直处于平碰稳上升的走势州，但因为缺乏醉成交量的支撑烦，到量200棚8必年令3猫季度，武汉二蜜手房成交均价牧也开始出现下定跌，男为漆344端7秃元和/哲平方米迷，环比下掀跌爆3.32承%贪，环比上煤涨永15.52%棵。加由于二手房市北场壮的价格调整略市微滞后于新房还市场，预涛计性200疤8漂年第四季度，块武汉二手房市佛场的成交均价羊会继续下跌。川5.答当地房地产企锐业运行状况闸受国际、国内着大环境的影响仙，中国房地产胡市场目前正处钓于调整阶段，闸发展主线整体透呈下行趋势陆，整个房地产剂行业面临着新陆一轮的调整。炼就目前看来，术武汉棚大部分东房地产企业福都存在着资产卵负债率较高的赚问题，资产负乞债率普遍都纵在扰70碎%煎左右，缩在销售状况不湾佳的情况下，繁债务闯负担较重范。慰如果企业不能雹根据目前的市欧场形式做出及扛时调整，有些降实力较弱的企兴业就面临被淘腔汰出局的风险腥。肚而目前市场形盒势下开发企业旺的自救行为，豆除了依缩减投资规模狱、垒采用多种营销阴手段、降价促趣销以求快速回研笼资金糠等方式其外，还有一些懂企业积极采取电借助资本市场使或是转战经济译适用房领域等忘多种手段，嚼以求犹平稳度过房地于产低谷时期快。捏福星惠誉母公央司增发支撑房庄地产业发展紫200搜8薄年疏8盖月，福星惠誉朽母公司福星股著份增段发纪1.混8活亿集股腐A味股受到市场的素热捧，有效认蔬购焦股数达漠到纠36715.升7答3制万股，超额认巷购数翻练了芹1巧倍多。福星股即份此次募集资萍金全部投入水际岸星城三期、亏四期、孝感福翁星城、恩施项士目、汉阳项目曲等房地产项目座，将为公司由奴区域龙头迈向盾全国一流的房醉地产公司奠定仰基础。疼航天地产欲借挎壳上市挥200他8疲年宪1隔2选月锦，低S久T荣国药披露，公满司控股股东武德汉新一代科技葵有限公司已就镇上市公司重组涉事项与中国三穴江航天工业集偶团公司（三江避航天）初步达因成合作意向，尊公司将在未预来愿3族0坏天内召开董事践会审议重大资篇产重组预案。艳三江航天是全隆国首口批当5钻6沃家大型试点企叙业集团、全卫国晕50纱0章家经营规模最瓦大的工业企业温之一，资产总懂额信11打0伤多亿元，主营陡业务包括重工撇产品、信息技温术、成套设备汁、房地产开发狮、金融业务、继进出口贸易等晒。三江航天此长次是将旗下的踢房地产资产注摇入上市公司。奖武汉三江航天嚷房地产开发有仓限公司是三江券航天面向市场凭经营的第一个捡三产公司，捧自树200命5披年起连续四年肌进入武汉房地下产开发企锋业遇2愁0点强，此前先后取在武汉、孝感眯、宜昌开发了隐武汉仁桥新村漫、航天花园、才航天星苑、航欧天陷·遵嘉园、航天银成湖湾等多个楼样盘。公司目前使土地储凉备元200邪0茅亩，正在开发责和可供开发面乘积丛达改30溜0世万平方米。栽百步亭集团久转战经济适用燃房恳在商品房市场鱼快速赚钱的时时候，没有多少答企业主动去开戚发经济适用房内；但现在，众师多企业看中开播发经济适用房颗稳定、无风险套的投资回报，煎都欲转战该领斩域。销百步亭集团早春期以经济适用乞房的开发取得芹成功，后转为爆商品房开发屑，坛200睬8博年，百步亭集离团又推出了妇悦秀苑、景兰魄苑疼195丸0凑套蚀经济适用房腔，浆引来众多市民获热捧。惩百步亭集团表梳示，经济房如是此之火，让他羞们坚定了未来损一两年继续开利发经济房的决圣心。厉在政府路把液“存民丢生昏”突提到首位，对医低收入群体继部续加强住房保悟障体系建设的脑关头，百步亭青集团肆此举积极响应循政府号召。絮6.维那武汉房地产市齐场点发展渐展望棒6.厅1暗住宅市场需求反预测历根据国内外一寺些学者对预测郑理论研究的结袖论表明：如果歇系统是非稳定图的、复杂的，饼获得这种复杂宅系统长期精确笔预测是不可能眠的，长期的定脑性预测是可行僚的。另一方面矛，由于系统初适始条件在短期赤内相对的稳定连性或较小的变肆化，短期预测梅将产生较小的搜误差，所以短众期定量预测是扫可行的。燥对于房地产市摆场的预测而言吓，我们通过对多房地产市场供脉应影响因素和触房地产市场需盗求系葱统属性分析，驶可以看出房地呼产供求市场是庄一个非线性的籍、动态的复杂省系统，有很多轧因素在影响其同状态。而且，租在不同时期、成不同环境，起探主要作用的影课响因素也不同劝。同时，有些城影响因素是显券性的，有些又齿是隐性的，而醋可能隐性的因祥素对房地产市违场的供求产生班重要的作用。战因此，为了达穗到最佳的预测香效果，需要将连影响房地产市巷场需求的多重线主要变量拟合葬到一个方程当割中，即采信用淹“头多元线性（或稿多元非线性）绕回寄归嫌”哑较能客观和科彼学的描述市场蹄发展的前景规府律并给予预测堵。桶以下是我们市物场需求预测所反必须具备的两边个理论前提：陪前提一：房地良产数量的变动雨趋势主要由人慰口变化所决定妖。掉人口数量的变邻化直接导致家赵庭户数的变化妙，而每个家庭工都将拥有不论殊大小的一个生蒙活空间。且从贯长期来看，短新期的房地产投狮资和空置最终奖都将转化为消店费性居住。所啦以，一个区域扇家庭户数决定鸡一个区域房地梦产数量的多少袖，即住它数量续可以表不为人泽口的函数，房顺地产数量的变锈动可以由人口秒变化决定。函辆数表达式为：W=F（H）腐其中屠：堪W已妹—才熔房地产需求数积量伸；舅H柿泰—很龙人口数量状；区F(H席)跳—肢房地产数量函伍数映前提二：房地染产的数量等级晒主要取决于区石域经济发展水弃平及家庭收入阔水平的高低。帽从区域经济发阔展和家庭房地浮产消费这个中尝微观的角度考把察，区域所需朴住房面积的大胸小主要由两个己因素决定：区姻域经济发展水主平及家庭收入状水平。区域经驴济发展水平越遣高，城市化势携必呈现较高水松平，也就意味接着人口的集中宣增多及住房需蹈求量剧增；同舟时，一个家庭勤的收入越高，侮这个家庭就可弃以消费越大的呜房子，住房需胶求量自然增大熄。所以，房地贞产数量大小或任者级别可以表极示为房价收入房比的函数，即症房价收入比可扬以决定一个家浓庭房地产的大出小和级别。在烛此，我们假定稍房地产价格是驶呈缓和趋势逐材步上升，那么赢在分析房地产或市场需求时，依就可以将函数挣简化成如下形低式：迈M=谁F袭（或I芝1腿，腹I触2沟）券其中由：扎M伸—蛛每套房地产的裁面积踏；甩I误1挪—尚区域经济发展运水平栗；琴I讽2判—额死家庭收入水平脑本预测还必须仔要确认以下基奖本前提：相信絮武汉市及中国痒经济发展在未训来一段时期会无保持稳定的增睬长，同时居民愿的收入也会稳什定的增长；武岗汉市及中国房岸地产消费政策集，虽然可能会纱有若干变化，多但是总体上是族倾向鼓励大众江消费的；同时病，在作房地产妻未来市场预测怖时，要明确需甩求量是冻在颜“坛房地产价格平蚂稳上届涨篮”耍条件下的需求歌量，这些同样比将作为预测的峰前提。料以下将武汉歇市检“皱GD萝P雾水挡平父”加“泰人均可支配收屿入得”形“飘城镇人口数般量冈”揭作为自变量，柏将妇“冈商品住宅销售体面瘦积息”院作为因变量，犁通过建立模型禁描述和预翻测陶200志8准年商品住宅销用售面积来作为演武汉市商品住介宅的需求量预碗测。蚀表眉：窃沿武汉市住宅需物求量预测自变严量原始数据表酸GDP图（亿元）忧人均可支配收扣入沸（元）芬城镇人口数量乖（万人）废住宅销售面积格（权万爽m型2沃）蔽200横0彩年桐1207.0克0斥6761.0傅0喂749.00肢323.02鉴200考1右年混1335.0档0勉7305.0树0曲758.00现364.00闪200僚2集年让1468.0仍0恶7820.0舒0返768.00啦387.47鹿200台3户年炮1622.0仗0娃8525.0系0芝781.00描512.10巩200烂4之年窃1882.0钻0洞9564.0山0穷786.00露613.90咳200善5询年微2238.0碧0考10850.至00锦801.00欢834.18谢200掉6咬年烟2590.0他0永12360.拢00水819.00教906.70逐200擦7酒年友3141.0顿0辜14357.借64竿858讽1135.4值1踏数据来源：中规指调查，武汉追市统计年鉴帝首先，利用多抢项式回归对以模上数据进行均辉一化处理并进谁行无量纲化，友并对无量纲化泛后数据利用数惧据分析软鹊件申SPSS13肌.扩0苏（亦Statis阀tical洁Progra雄mfor拘Social害Scien堵ces皆），将以上数骂据利用多元线旧性回归分析方饭法，并选缠择赢Ente称r蹈变量进入方法衬，分析计算，雪结果如下所示烦：蒙据上鸣表对“拖模型简要概桥述袭”调及裙“匪模型拟合情况棕散点农图狂”析可见，城镇人历口数量么、倡GD反P赶、人均可支配糊收入与商品住沾宅销售面积整走合相关系数怒为宝0.99稼8南，利用多元线织性分析模型可亚解吊释革98.9布％的观测数据别，模型解释的衰计算结果完全执可接受。蜻根据上表对回双归方程的回归我系数分析，各梳自变忆量强Si存g缓值分别始为蚂0.00钳4盆、皆0.02挺8摄、州0.00宅0慎和旬0.02徒6要，都小于通常拍所要求码的旅0.0迷5屠，即可认为系伙数有效，所建惹立方程具有统淡计学意义。依庙据上表，列出乳多元线性回归画方程预吩测油200介8奇年的住宅需求黎面积如下：夏Y=-597饿.005+0胳.062X1疗+0.078喷X2+0.4仰25X3拉再基于上文所如述的假设前提片，通过以上方历程，得出住宅历需求预测结果段如下表所示：扶住宅销售面积番（筋万狡m令2贪）价GDP封（亿元）壳人均可支配吃收入（元）苍城镇人口数量轿（万人）右200烘8潮年本1275挤3645愧16317蜡878顺200锅9锣年食1506势4253锤18624纳909遗201然0油年碗1762机4928变21181美943柏注：以上预测缩模式仅限于短票期预测，不宜圾做长期的逻辑征递推预测。福另：预测结果廊，基于武汉市渠经济持续发展赛，城镇居民收恩入稳步增长、秋城市化水平不斯断推进的假设恳前提。滨由于上述需求玻预测结果是基欲于房地产市场风平稳发展做出舌的，而油自残200持7怜年下半年来，昌受国家宏观调毙控影响，武汉勇房地产市场较删前几年发生了韵巨大变化，特羡别词是刻200弃8服年以来，武汉曾房地产市场明虚显进入调整期坦，需求萎缩严旁重，因此，有满必要对预测结潜果进行修正。旺200樱8冶年钱前韵3菜季度武汉商品蚕房销售面积同疼比下迎降隙30.26疲%馆，夫房地产市场交狐易量过度下降罚将桨对状国民经济带来志影脊响雀,仔因此，国家和寇地方政府先后滤出台新政，以茂期救市。同时福，在世界经济浅形势开始下滑声的大背景下，穷国务院兼再次重申房地姿产行业在国民惭经济中的支柱赞地位。抛国务院总理斯温家宝假在臣1细1改月境1性0摸日捞部署落实中央源政策措施的七术项工作中，第民三项工作明确致提出对房地产乱行业定调，温民家宝眯用待“滩重要支柱、举腾足轻重、至关诵重斩要葛”灭来形容房地产叶行业对国民经甜济的意义。针缠对于房地产行锁业的救市政策汇将在一定程度衫上提振行业的巡景气度，但并旬不能改变行业酷的下行趋势。惕因为房地产市招场要想恢复繁亩荣，最终还是鬼取决于居民收守入水平死和消费者的心交理预期召。事实上，在米经济下滑、居欠民收入增长放雹缓的背景下，蛮虚高的房价更辩凸显仅其筐“抚泡拨沫崖”搏本色。因此，营尽管政策面的袍力挺能够改变彩房地产市场的神博弈格局，但乌其效果也只能壳是延缓房价下坦跌捕的速度，并将骂房地产行业的木调整周期进一监步拉长。乞因此，我们判呀断，房地产市滩场还松有卸2寄－茂3拳年的调整期，践所以根云据著200惹8岁年趴前吊3危季度武汉商品棒房销售情况，菊对魂200傻8泽－勤201斧0尘年的房地产市捆场需求预测值机做出修正，结才果如下：屑住宅销售面积鲜预测值免（区万朵m服2惩）罩住宅销售面积钥修正值己（心万柄m愈2像）稻200施8趣年创1275熊889胀200商9损年梨1506蛾1050叙201脏0煮年怜1762松1228君6.2狱洗住宅市场供给脖预测努依据倘经济驳学疏所讲的供给丝（芳suppl思y荐）荷概念痛，捉它丰是指一定市场机上在一定时期铃内与每一销售铜价格相对应，挨生产者愿意而朋且能够供应的惧商品量。块因此，毫房地产供给京的概念丧是指房地产开旺发商和拥有培者缓(灰步卖豆者凉吼)无在某一特定的妙时间内，在每峡一价格水平下框，对某种房地纪产所愿意而且模能够提供出售宜的数量。形成仰供给有两个条芝件：一是房地娱产开发商或拥墓有者愿意供给气，二是房地产杂开发商或拥有律者有能力供给石。如果房地产葛开发商或拥有煎者对某种房地甲产虽然有提供末出售的愿望，捆但没有提供出付售的能力，则废不能形成有效蕉供给，也就不月能算做供给。既因此，侨在现实中，某获种房地产在未会来某一时间的验供给量为：供瓦给盗量佩土＝女丸存量－拆毁量蛋－转换为其他军种类房地产量屑＋其他种类房孙地产转换为该痕种房地产面量荡监＋买割新开发量散。然而，在短征时期内（如我巷们在预耳期拳200温8岁年供给量的过肥程中），理论膊上我们将拆迁颈量、转换为其窗他种类房地产普量、其他种类遮房地产转换为愉改种房地产量凭三个因素给予畜忽略，那么，泰在较短时期内第：梁供给绢量关仔＝和超存量辞＋粉新开发量稳新增住宅竣工疫面积预测：对屋于新增住宅竣使工面积的预测由，我们要考虑尊到影响区域拖房地产供给量访的花许多因素。寸然而，在短期督内我们不需要镇探索房地产供潜给影响因素和蜓房地产供给之宝间复杂的关系广，而是把房地箩产市场需求本清身的变动看作普是一个回归的丙过程，研究和兽挖掘其变动的行外在现象下隐刘含的内部规律摧，从而对其未饥来变动走势做身出判断。这样唱就简化对房地宝产市场供给变是动因果原因的节考虑，但这种粒简化反而可能敬完全可能达到肾更佳的预测效链果。撤依据上文所述你的理论方法，朵并经考行察脆1992-2漏00税7群年住宅竣工面受积的变化曲线阵（见下图），剥对新增住宅竣扒工面积的预测怪以二项式回归抱模型最为适合拐，误差最小，福模型拟合精确瘦度况为李99.33沫%胀。罪表用7床：谣族璃武汉新增住宅京竣工面积及其惰预测值离年份国1992习1993渡1994古1995气1996邀1997针1998掉1999迎2000鹅2001浙住宅竣工面积特(鼻万平方米饱)倾78.70零110.70鲁158.30良232.30厘265.90陆277.80富--梯336.94江425.70循499.62穿住宅竣工预测雁值倾(熊万平方米墨)宪75.44差118.23蓝162.85刚209.30步257.58浇307.70龄--健359.65辫413.43膨469.04慰年份含2002状2003慈2004百2005蜘2006厕2007树2008汇2009伸2010誉住宅竣工面积止(飘万平方坏米锄)蜓522.73宵600.24渣608.91之722.30冶776.70俩811.62飞--纹--末--沙住宅竣工预测痒值据(呈万平方米掌)帅526.49情585.77足646.88愤709.83规737.95科841.22日909.67统979.94方1052.0蜓5狭存量住宅面积怀估算：我国住属房制度改革锋自妇199触8姥年以来全面停趴止福利分房，用实行住房货币议化、市场化。鹰因此，对于由砍市场提供的住致宅存量计算不谁妨果从呈200害0岸年开始估算。猜具体数据如下产表所示：煌2000指2001田2002携2003堆2004笨2005竟2006纹2007嫁合计啦销售面积（钳万手m睬2挠）母）骂242.00橡364.00蝴387.47拒512.10伪613.90嫂834.18臣906.70搅1069.8立9贸4930.2五4霸竣工面积（柏万数m劈2烫）医425.70蒸499.62葱522.73纠600.24愧608.91怕722.30伪776.70胸811.62嚼4967.8叔2寿存量结转（足万扫m鼠2赠）唯183.70资135.62协135.26溉88.14窃-4.99叔-111.8业8巡-130.0座0矿-372.5超2驳37.58兵依据上文对新欣增住宅竣工面巡积测算及存量药住宅面积的估触算：判200尝8全年全年住宅供幻给旨量自矿＝当昼历史存量贞＋恒新开发纯量丧杨＝垫37.58却＋拿909.67仗室＝拉947.2凡5昼万磨m2卷200擦9闻年全年住宅供领给繁量核燥＝霸馒历史存量唱＋俊新开发量图粘＝匙200岔8触年全年住宅供院给押量巨-200督8咬年全年住宅销谨售面积赚＋肠200烫9销年全年住宅竣身工面积仙＝敌947.25债-889胖＋役979.94盆们＝责1038.1切9完万退m2厉201钢0淘年全年住宅供蜂给夺量垃集＝胖柏历史存量唐＋症新开发量看＝奏200持9投年全年住宅供吩给诉量宴-200焦9槽年全年住宅销膛售面积挠＋词201获0肝年全年住宅竣盯工面积税＝捐1038.1劳9-1050疏＋筛1052.0驴5润吸＝恨1040.2蛋4纸万谅m2丑200伞8羡年甚200宜9趁年及201红0幼年择住宅供应量预厦测值（扒万雾m拜2伸）榆947.25盟1038.1舟9膨1040.2里4认同样，上述供归给预测结果也压是基于房地产拆市场平稳发展屈做出的，房地退产市场进入调奔整周期，成交因量的萎缩同样奸会影响开发商脚的心理预期，于开发商也会对努开发计划和开寺发节奏进行调巴整举，裂200悬8纱年土地市场交截易的清淡就是注印证。但与此望同时，政府将姻加大保障性住剩房的供应，缓柱解中低收入者马的住房需求。岩根据《塘武汉夏市否200菜9迹年住房建设计竭划脸》，肢200躺9枣年全市拟安排利总规是模首100吹0走万平方米的各先类住房建设计雷划，其中：廉功租住房、经济庸适用住房建设栋规模合鲜计衫20枕0驰万平方米；普寺通商品住房（然含双竞双限房涨）建设规模合坡计石50习0详万平方米；其朋他类型商品住暑房建设规模合樱计蛙30绑0改万平方米，占正总计划比例分晴别盗为绿20勿%胃、置50颤%馋、存30匪%章。艰6.鸡3船晃住宅市场价格职走势预测敞依据经济学最瘦根本的分析方建法，即基于市役场供给和需求谨变化及其相应帽的均衡价格概轻念，我们认为趋：孝房价是由市场丧决定的，而市锄场是由供需关宜系决定的。价玩格必须在均衡估点上，否则市系场供求力量就毒会发生作用，捞最终都是以获绝得使供需匹配惭和市场出清的潮价格结束。滴因此，在分析奖未暂来次2居－朱3冻年武汉商品住袖宅市场价格的架时候，我们不纪能简单地违以恰200减7毁年之前背的欲“督历史价院格顺”紫本身作为数据番依据而建立简饭单的数据模型干进行回归分析宇，更应该充分毯考虑市场供给欠和需求变化的修情况来定性分凑析未坡来戚2演－劲3足年武汉商品住仙宅市场的价格秒走势情况。没回虑顾慈200乒7暑及疯200苗8许年前三季度武真汉市住宅市场脂价格变化情况唯，如下图所示婆。役200丰7玉年，在经辫历巴4-1宫0图月商品住房价世格快速上涨区谱间之后，散在再11-1锹2时月武汉市商品怀住房价格涨幅慧明显回落，这枪一下降趋势延贴续放到胸200颂8奔年药3窄月，随后有一尖个短暂的回升痕，犯6累月份以后，跌固幅明显，钳到抱200戒8眉年甜1泪0及月武汉商品住拳房成交均价跌秒至抓473岂2嚼元制/牌平方米，已经首回落蔬到粘200胳7我年侵9蛾月的水平。建一年多来的住雄宅成交均价调血整走势表明，衔武汉市住宅市虚场供需关系正迁悄然发生变化毫，市场均衡价宿格出现理性回乖归的背后，蕴盖涵的是更为本眨质的真实市场厉需求的回归。守具体而言，未站来旦2液－升3会年的房地产市警场价格走势，津将受到如下几乳个方面的影响驻：傍宏观经济走势三有利于武汉房酿地产市场的发紧展弯房地产市场与趣宏观经济密切傻相关，一旦宏绵观经济增速下且滑，房地产市花场将会迅速作言出反应。如果帆宏观经济形势挂趋稳，预计未旗来一年内房地物产市场将会结番束调整，并逐照渐回暖；如果稠宏观经济增速烤继续回落，预度计房地产市场岂的调整期将延母长。在全球经爹济进入调整的类新格局当中，量中国经济表现短相对稳健，而吗武汉作为中部进重镇，一方面裳，受全球经济桂下滑冲击较小冠；另一方面，押武汉城市静圈秃“忍两型社旬会爹”监的打造，为武雾汉经济的发展钥带来了新的机派遇。良好的经太济形势为房地叫产业的持续发段展提供了空间孤，也对购房者万支付能力提供启了保证。颤救市短期影响垂有限，长期有赛利于行业复苏讨自芦2007懒年概9.2渗7将房贷新政出台剥后，全国房地坝产市场逐步进桐入调整，市场辰交易量大幅下断降，价格在各畅区域市场有不访同程度的下调耍幅度，最高高是达富30-40怨%抬。加上美国金床融危机的影响怖，全球经济增弱长明显放缓，呢我国经济也呈字现增长放缓趋绝势，（国家统抓计局数据统计剃显示，我头国睛200舅8出年前三季易度迫gd漏p醋同比增役长挽9.9鲁%蓬，比上年同期励回拦落妻2.宾3贫个百分点。）逢特别是出口增优长有较大幅度搬的回落，影响灾到整个市场的纤预期和信心。拍政府陆续出台伍了很多的刺