西安某公寓工程量清单编制招标实施策略

**中心工程工程量清单编制招标实施策略一、工程概况**中心工程位于**路小寨，该工程为框剪结构，地下三层，地上27层，1-5层为商场，6-8层为餐饮，9-27层为公寓。建筑高度98.98m，建筑总面积90925m2，地基处理采用大开挖；基础为满堂基础。墙体：基础及地下室为MU10的实心粘土砖，填充墙为非承重粘土空心砖，卫生间、地上各管井墙体为120承重粘土多孔砖，住宅户内隔墙为90厚ASA隔墙板。外墙面：面砖和涂料墙面。内墙面：地下室、地上公寓楼梯间、服务用房、库房、配电及水暖设备间、消防控制室为水泥砂浆墙面；空调机房、排风机房为粘贴矿棉板墙面；商场、餐饮及商场、餐饮的电梯厅、走道、梯间、休息厅、公寓电梯厅、走道、前室、卧室、客厅、过道、阳台为乳胶漆墙面；地下水池、所有厨卫间内墙面为釉面砖。地面：地下车库为细石砼地面；商场、公寓门厅、电梯厅、商场楼梯间和贵宾间地面为镜面花岗岩；服务用房、库房、更衣室、休息厅、消防电梯厅为铺地砖地面；厨卫间及公寓阳台地面为防滑地砖；公寓除阳台和配电间、设备间、楼梯间外均为地板辐射采暖铺地砖地面；其余地下、地上地面做法均为水泥沙浆楼地面。天棚：地下室非人防车库、密闭通道等天棚面为板底喷白、涂料两遍刷白；制冷机房等为纤维水泥加压板（B）吊顶；商场、餐饮、门厅、电梯厅、贵宾间、更衣室、休息厅等、公寓电梯厅、走道、前室为硅酸钙板吊顶；空调机房为粘贴矿棉板吊顶；厨卫间为PVC条板吊顶；公寓的卧室、客厅、走道、阳台为乳胶漆天棚；其余地下、地上房间天棚均为板底刮腻子喷涂天棚。防水：地下室地板、顶板、侧墙均采用2厚非焦油聚氨脂防水涂料；屋面防水采用1.2厚氯化聚乙烯合成高分子防水卷材和2厚非焦油聚氨脂防水涂料各一道。保温采用外墙内保温25厚挤塑板。门窗：门有甲级防火门、乙级防火门、丙级防火门、铝合金门、卷帘门；窗有防火窗、幕墙、塑钢窗、铝合金窗。本工程设计有给排水系统、消防系统、自喷系统、通风系统、强电和弱电系统。二、业主需要二次分包的项目为保证工程质量和顺利完成竣工验收，建议以下工程招标时打包进入由业主进行二次分包：消防系统、自动喷淋、消火栓、火灾自动报警。空调通风系统制冷机房、锅炉房、电梯、高压供电系统有线电话、电视系统。幕墙、铝合金门窗、塑钢窗、防火门、卷帘门等。分包的好处：①工程招标时打包进入可以避免二次招标时再通过招标办；②避免初步设计清单工程量计算不准确和子目缺项漏项的弊端；③专业施工单位承包可以确保工程质量；④消防系统分包有利于工程竣工验收。④二次分包项目建议施工图设计完毕后再招标。三、本工程的特点、难点和重点特点：根据初步设计图纸完成工程量清单和拦标价的编制工作。难点：地下三层，地上27层，1-5层为商场，6-8层为餐饮，9-27层为公寓，此工程为综合楼它的结构布局、装修材料、安装材料和设备变化较大，类似工程较少。重点：在没有施工图的情况下如何做到不漏项或少漏项。四、根据本工程的特点，为了更好的完成清单和组价工作，避免工程施工和结算中发生矛盾，现提出以下几点意见：招标文件部分（1）招标范围一定要描述清楚避免不必要的纠纷。请（付2喘）评标办法宜项采最用霞“颗综合评标烫法睛”董。当投标人数竖大于或等缓于烘7法家时，采用去锡掉一个最低和研最高报价后，斧各投标人报价步算术平均值下巴浮百分之几后岭做为评标基准宗价，高于或低真于基准价的报盈价均应扣减，备这样可以避免轻极端报价。合同条款谊（般1乏）在合同条款价中约定招标工雪程量与实际工戴程量误差超过婶百分之几时，体综合单价扣减诱或增加百分之苗几。昌（校2驰）新增工程量俩相应措施项目责费的调整：造蝇价变更增加或厚减少时，除原纪合同承包价中墓所含临时设施应费不变外，其侄余应按原合同摄承包价中措施岭费占造价的相固同比例核增或稻核减。经双方世确认后，做为出结算的依据。锣（解3匀）诱清单中工程量迎偏差、漏项及什新增变更项目哨发生时的调整姿：工程量以实竞际签证量为准马。变更合同价达款按下列方法浊进行：合同中厕已有净适用于变更工姥程的价格，按绵相应项目合同材已确认的综合泻单价办理结算妇；合同中只有筹类似于变更工凳程的价格，只延调整相应的主肃材费，主材单存价按投标文件柔主材价格计算君，若投标文件境中无相同主材累单价时，由发典承包双方共同齐认质认价，差天价只计取规费典和税金；合同偶中没有适用或维类似于工程变放更的价格，按哗招标文件编制喝上限控制价综堡合单价的原则只组价，并按原磁中标价同原上皆限控制价相比破下浮相同比例犬确定结算单价圆，按确认的结摧算单价办理结胳算。烛（雾4关）葬新增工程量和左变更项目的工丑程量建议在进陷度款中暂不予修拨付，统一在夹竣工结算时办达理结算。这样滔可以减少支付宁工程进度款时钞预算人员的工匆作量。写（慨5浓）业主对外分土包工程应详细坊写明：江工程施工总承衫包管理服务及于对各专业分包膜工程协调配合毛费所包括的具格体费用。（即通是否包含脚手偶架、垂直运输株费等）隔（疗6炮）材料设备采田购可分为：甲久供材、全费用专价、暂定价、睡自主报价汪甲供材料和设欲备在建设方人计员少的情况下舰尽量少供，宜甩采用甲供材料狭和设备的有：甩电梯、消防水废箱等。顶全费用价项目刃一般是由招标睡人另行发包的揉项目，总承包溉方根据分包结呼算价计取配合要费。脸暂定价材料由在招标人给出暂系定价，投标人鄙按暂定价报价怪，中标人采购拜时须经发包人向认质认价后，徐方可采购使用汗，结算时按认赔定的价格多退翅少补。暂定价润的材料一般有梢：隔墙板、外劝墙面砖、内墙中釉面砖、花岗帽岩地板砖、地忽砖、防水材料尿、保温材料、鸭钢筋、水泵、煤加压泵、愁排水泵、消防尿稳压设备、灯理具、开关、插锡座、桥架、母膝线、配电箱（广柜）、电线、躺电缆、高低压鸭配电柜等。弦投标人自主报屋价应写明所包失含的风险。建遵议钢筋和商品琴砼自主报价，全风险由投标人楚承担。刻3班、节清单编制和组仓价策略便（秧1坏）外材料价格的计全价和结算策略化结算是建施双肺方根据合同、资工程实际及市恳场情况重新核岩算双方交易价覆格，清单报价家要有利于工程矮结算。由于各宅时间段人工、姜材料、机械、健主材费用不近喷相同，所以清哄单中对价格波是动幅度较大的换费用要单列，燥以备调整。结摄算中常见的是我主要设备及材滥料价差问题。恭例如某公司住蹈宅楼建设图纸导标明地面为地拨板砖，通过招锦投标确定了施贤工单位。工程弄实施中甲方为仙保证地板砖质警量指定了产品院，但由于投标治清单价中仅有失综合报价，没准有分列主材单安价，结算时也代就无法按甲方舰指定价去调差亡。有的材料有乘同期造价部门帐发布的价格信陆息参考，但由茄于材料质量和愤不同价格相差猛很大，再加上夫投标策略的使损用，结算时很祝难公平公正的罢解决此问题。他所以建议清单晒报价表中一定显要将主材价格贯单列，尤其对爽卫生器具、地温板砖、面砖等扔价格差异大的米材料和甲方有充意控制的材料袍要单列。以减放少今后造价和吧质量的争议，蜘并利于方便有袜效的进行调差抱。沙依据本工程的液设计图纸，现织汇总土建部分颤主要材料清单仪如下：画序号查楼层计部位撑材料名称功1蝶1--5闸商场、公寓门评厅、电梯厅、闷商场楼梯间及芽相连走道胖镜面花岗岩地写砖出2赶6--8剧商业餐饮、包网间、餐饮电梯陕厅、贵宾间、圈准备间、接待漂、商场楼梯间具、走道诞镜面花岗岩地螺砖多3研9--27大电梯厅、公寓轮走道、客、卧炒、卫、厨粱地砖它4专1--27括卫生间、厨房欺、厕所移釉面砖内墙面芒5酱1--28忌外墙骑外墙砖季6衔室外足踏步、坡道与欣平台姿毛面花岗岩让分析材料用量班情况，可以发狭现镜面花岗岩鸦地砖和九到二桥七层地砖用量粮较大。我们建先议采用以下二凳种方式：方案盯一是在招标文推件或总说明中粥明确石材和地鸟砖的规格、厚茅度、品牌和材剥质，由乙方自志主报价，甲方耕认质。方案二尸是由甲方确定夜为暂定价材料倚。建议采用方年案一，因为这封样不但可以利臭用清单招标的券规则降低工程月造价，而且利经于工程造价的估控制、甲方现混场管理和工程就结算时造价的围确定；同时避扇免了由于材料吧甲供的质量风毁险和材料认价胖的价格变化风虽险及相互扯皮锯现象的发生。语（哥2德）土方工程的印计价和结算刃岔该工程土方工玩程量大，大部柔分必须外运，卷故在土方工程轨造价中，土方罗外运则成为土应方工程的造价踪控制中心。饼为规避结算风溉险须在清单项恼描述中对外运遵距离的描述不娱能太具体，我缘们建议在清单陷的项目特征描陆述项中增屈加捕“什乙方依据现场泻施工情况自主曲考虑运拒距玉”问这样可以规避衬由于清单中运鸭距的太过具体映造成的土方工遥程索赔事项的增发生。摄（车3字）钢筋混凝土卖工程爆由于初步设计壳图纸无结构设怜计说明，既无浇配筋图也无钢宪筋接头形式等遮结构说明和结洒构详图。因此蒸，结算时对钢闷筋量的最终调巴整不可避免。买因此，在钢筋滤清单编制时，固建议钢筋接头惜不单列清单项拾，而将其合并盛于钢筋清单中圆，在钢筋清单很的项目特征描驼述项中增欺加夏“够钢筋接头数量怀由乙方自主考萌虑报衡价测”赞的描述项。这误样在钢筋综合姻单价中就包含槽了相关的钢筋粮接头量，最终侵把报价的风险披落实在乙方，欠结算时甲方控藏制量便可完成建造价的控制过近程。勉为避免不平衡雷报价，钢筋量扯的估算要适中捷。鸡（她4竹）门窗工程萌依据设计图纸参，主要门窗工泡程量如下表：罢序号棕楼层既类型槐单位象数量狐1乌-轮3澡～寇27怨防火门－甲、烤乙、丙币樘闲894.00颗较2垃-霉3偷～冠27亦木门肠m2诸6417.6航9最3霜9--27绣铝合金门凤m2刺4081.0壮2睁4期9--27孟塑钢窗轻m2鱼8153.7傲5摔5觉1--28健铝合金窗称m2地3647.2回1暖由于该工程门稼窗部分涉及防示火门、木门、扰铝合金门、密签闭门、卷帘门鸟、幕墙、塑钢耕窗和铝合金窗陶。由上表的初毛步统计数据可蒸以看出其中的辛铝合金门窗和谈塑钢窗造价较英高，将是工程艇造价的控制中牛心，为了给结探算工作扫平道商路，建议将铝扯合金门窗和塑即钢窗进行单独驾发包，在菜分包合同中明两确配合费包含衡其中，并由分班保商和总包商狐进行结算。对偶其他门窗建议燃由乙方自主报随价，但在招标醋阶段应明确木级门、幕墙、卷时帘门等的材质创和类型，这样劲使甲方在施工类管理过程中对跪质量的认定易哪于把握，避免席纠纷发生。清饱单编制中在项候目特征中应对林配套五金进行坏描述，在报价酷中包含进去。茫（谣8遭）我预算人员哈看完初步设计名图纸后，对图宿纸设计情况和榜部分建议详亿见项“互附件原一温”棵4花、故投标报价调整孕（贺1思）对投标文件示不平衡报价其葵综合单价调整拼办法：报价在格评标标准价综泊合单价封的寄1.02%~缘-0.97益%汪范围内均为合搜理报价不再调象整。当每项综欺合单价报价超希过综合单价评惰标标准价的，墓均应调减至与岭综合单价评标子标准价相同；泉当综合单价低刘于综合单价评湾标标准锦价访-0.97库%行下限的，均应爸调增至与综合腰单价评标标准疼价寻-0.97订%挤下限相同。调蔬增调减部分一涨律在利润、管河理费和风险费冈中调整。卖（盖2烧）分部分项工灾程量清单综合绒单价分析表中病的材料单价与谢投标单位自主认报价材料表中劣的材料报价不题符，则以低者效为准，并调整傍其综合单价、饼合价及总价。傍（性3湿）分部分项工真程量清单综合默单价分析表中茶的材料单价与催暂定的材料单奇价不符，则以注低者为准，并任调整其综合单刘价、合价及总膀价。在施工过狸程中进行材料堤价调整时，仍撑然以招标人给乖定的暂定价为仙基础进行价差珍调整。旧（复4颠）分部分项工乐程量清单综合亡单价分析表中戏所报的单价与尚工程脸量清单中该项百目综合单价不签符，以低者为偿准，并调整其扩合价及总价；愁分部分项工程均量清单综合单祝价中所报的费侵率不一致时以肿低者为准，并躬调整其合价及国总价。灾分部分项工程畏量清单综合单虫价调整后若总链价同上述佣（号1萄）扑~补（泡4具）项调整后的漂总价不等时，爱差额部分在措登施费中分摊调社整，而总价应湾保持不变。附件一建筑及结构帆1语、地面花岗岩旗及地砖规格尺踩寸设计未明确台。介2反、未注明落水聚管、厨房排烟羞道和卫生间排书气道。四3才、图纸缺少大国量节点做法和歇详图，例如楼劣梯详图、车库计入口、栏板、绍雨蓬。舞4成、建施图外墙因面外部荐20cm爆厚胞施的装饰层是何莲物？未见说明逮及详图。其5徒、交通核部位座与公寓之间墙终体是否作保温集。给水排水樱1午、迈自动喷淋系统煤：此部分建议碧实行分包，有蜂利于消防工程恶的验收。析（访1则）水肾施裳-1解5档图自室外消防精水泵接合器至涉消防水泵的干搁管平面图未画膊出。沾（厨2盆）水吉施棕-1暴3盏图自喷淋水泵欠至各层的喷淋名管道干管平面且图未画出。录（状3扰）各层自喷管围道干管的管径报图中未开列。衡（求4亦）水流指示器塌前的阀门未表第明规格型号。妈（尼5告）连接喷头的割支管管径未画毒出，建议：当餐喷头数量售为孕1躬个时，采荒用健DN25;绒横当喷头数量蛇为坏2只个时，采续用志DN32;牛加当喷头数量动为赤3酷个时，采名用功DN40;壮伤当喷头数量悄为挎4前～睁6冠个时，采呜用饿DN50;散扩当喷头数量锻为义7应～甚8怠个时，采匆用徒DN70;搅惠当喷头数量苍为柔8性～损1龄0锈个时，采痛用列DN8毅0攻。扔（摔6窜）自喷系统管钉材建议采用镀认锌钢管泼，挑D膨N沾≥塘10敌0任时采用卡箍连斧接岗，榴D练N冷＜巩10殊0笛时采用螺纹连桐接。兴（演7垃）自喷系统除群自动喷淋水泵吼建议采用暂定蜘价以外，其余萍材料采用自主授报价。废2浓、己消火栓系统锈：此部分建议弊实行分包，有芦利于消防工程粘验收。桌（久1盲）水捞施枯-1识4涂图自室外消防咽水泵接合器至务水泵的干管平指面图未画出。所（骆2系）管材建议采夹用焊接钢管，贡焊接。鄙（展3元）建议消火栓滔水泵、消防稳百压设备为暂定阴价，其余材料学采用自主报价格。氏（菜4膏）屋面消防水旁箱的材质、大示小图中未开列雕。建议消防水讨箱采用组合式货不锈钢水箱。给水系统：江（揉1蝶）自室外至商遵业生活供水无分负压增压设备挠的管道平面图忽中未画出。润（摘2证）自室外至地对下室生活水箱积的管道平面图借中未画出。矮（缺3剑）地下室生活羞水箱的材质、忠大小图中未开爹列。建议水箱宰采用组污合式不锈钢水著箱。算（狗4担）水说施汉-1芬4揉图商业供水系侧统立管管径未症给出。苍（稀5刷）水顿施严-1票4然图给水系统干诵管、立管、支押管管径图中未鸦给出。婚（猫6棉）给水系统卫音生间未给出系框统图。铸（胖7挠）建议高低区汗公寓生活变频泛加压泵及夜间闷供水设备、商挂业生活供水无责负压增压设备弊为暂定价，其掘余采用自主报抓价。塌（岸8厅）自喷系统管况材建议采用钢渴塑复合管熄，比D驼N缸＞赖10礼0烈时采用卡箍连痛接讲，抗D译N离≤谈10猫0设时采用螺纹连陶接。排水系统：次（竞1暴）寸1颂～衬8久层排水系统平己面图中未画出瓶。单（盈2韵）排水管道材规质建议采