青岛房地产市场年终回顾与预测

2008青岛房地产市场年终回顾与2009年预测一、宏观经济环境分析2008年以来，在中国经历了年初雪灾、汶川地震、金融危机等的考验，在面对国内外复杂多变的形势下，青岛市上下深入贯彻科学发展观，认真落实党中央、国务院一系列宏观调控措施，全市经济继续保持平稳、协调的发展态势。2000-2007年青岛实现了GDP年均15.7%的增长幅度，其中2003～2005年增幅均超过了16%，分别为16.3%，16.7%，16.9%，2007年GDP增幅达到了16.0%。2008年前三季度全市实现生产总值(GDP)3246.5亿元，增长14.5%，增幅同比回落1.7个百分点。其中，第一产业增加值156.2亿元，下降1.4%；第二产业增加值1729.6亿元，增长13%，回落3.5个百分点；第三产业增加值1360.7亿元，增长18.2%，加快0.4个百分点。三次产业比例关系由上年同期的4.7：54.1：41.2调整为4.8：53.3：41.9。图1：青岛市历年GDP变化情况图数据来源：青岛市统计局青岛城市人均可支配收入近年保持良好增长态势，近十年来人均可支配收入保持年均12.62%的上涨速度（考虑价格指数影响）。2008年前三季度，青岛市城市居民家庭人均可支配收入为15254.83元，比去年同期增加2084.05元，同比增长15.8%，扣除价格因素实际增长9.9%。城市居民家庭人均消费性支出11103.22元，比去年同期增加1061.55元，同比增长10.6%，扣除价格因素实际增长4.9%。前三季度城镇失业人员就业14.02万人，同比增长13.9%；9月末城镇登记失业率2.91%，同比下降0.07个百分点。图2：青岛市历年城镇人均收入变化情况图数据来源：青岛市统计局2000年以来青岛规模以上固定资产投资年均增长幅度保持在20%以上，其中2003-2005年达到40%以上，受宏观调控影响，于2006年一度下降到5.87%，之后又开始缓慢增长。2000-2007青岛规模以上固定资产投资占GDP的比重（即投资率，表示一个经济体的总产出中有多少份额用于投资。一般而言，高的投资率往往伴随高的经济增长率。）可分为三个变化阶段：2000-2003保持平稳，保持在20-30%；2004-2005年所占比重大幅提升，在2005年达到52.05%之后便开始下降，到2007年已降为43.19%。这表明青岛经济增长在经历了投资拉动期之后，已开始逐渐向消费带动期转化。2008年以来全市投资结构继续改善。前三季度青岛市完成固定资产投资1578.3亿元，增长22.4%，增速同比回落1.8个百分点。三次产业投资分别增长69.2%、15.1%和29.9%，其中，第一产业投资增长同比加快67.7个百分点,第三产业投资增长加快2个百分点。三次产业投资结构由上年的1.6：55.2：43.2调整为2.2：51.9：45.9。“双高”行业投资下降，其中电力投资下降48.5%，石油加工、炼焦业投资下降35.1%，黑色金属冶炼及压延业投资下降12.8%，纺织业投资下降12.2%。图3：青岛历年固定资产投资变化趋势图数据来源：青岛市统计局二、商品房市场分析1、商品房价格分析图4青岛历年商品房销售价格变化图数据来源：青岛市统计局2000-2002年，青岛市商品房价格呈稳步上升趋势，2002年达到2186元/平方米；2003-2007年房价高速上涨，年均增速17.6%，2007年达到5192元/平方米，同比上涨22.1%。2008年以来，商品房价有所回落，1-11月商品房销售价格为5205元/平方米，同比增长0.26%，涨幅比1-10月下降了1.9个百分点。2、房价收入比分析估图涉5信：青岛历年房腥价收入比变化钱趋势图异数据来源：青吴岛市统计局择近年来，传青岛房价收入狠比气稳定上升，增吐幅变化不大加，俗2007或年在比顿200握0针年上思升旁2葵个点，其掉中胜2000朽-贼2004党年纲持续刺在飘8容点左右徘徊勾，族2005惧年订与情2006撕年均维持旦在钉9潜点宏，受物价上涨本因素影响秩，够200炉7穿年达田到淹9.酸4疯。辟200台8肾年前三季度青谈岛市房价收入贷比达逆到柜10.7窃%步。秀房价收入比的酿持续上扬表明览相对于居民可放支配收入青岛喜的商品住宅价连格上涨挺依然据过快。任表工1橡：房价收入比亦试算表求指标仍2000劝2001已2002疮2003摔2004宇2005达2006稳2007泛200剑8积前三季度愉城市人均可支怕配收倾入过(傅元葱)嘴8016礼8731众8721那10075拆11089须12920燕15328野17856杏15254.贷8庆商品住宅价格循1831数1974没2186尼2406胳2966洽3604斩4253腐5192扬5103惯户均可支配收喉入犬（每户继按廉3.傲1葱人计算）筛24849.佩6描27066.倍1阻27035.保1柿31232.绕5榜34375.仪9什40052怠47516.偏8筒55353.凶6踏47289.宜9靠商品住宅套价帆（每套冲按扮10袋0汉平米计算）辛183100植197400培218600没240600水296600护360400抬425300果519200局510300羞房价收入比贵7.4较7.3解8跟7.7院8.6描9.0哀9.0柜9.4普10.7逗数据来源：青晒岛市统计局遮3梁、成交情况盼分析按11暗月份全顺市住宅成交面虹积自为延23.9附4沃万平方米，环画比下民跌榜26衣%厦，成交套数环预比下闻降医24.1购%溪。其中政策性势住房成牵交尘36馅4座套，成交占比味达馆到踢15.7凉%坦，比上月下瞒降误22.6煎3纯个百分点；非丛政策性住房成璃交潜194唤8烘套，比上月增西加亡12量0岁套。从以上成门交数据来看，逐本月商品住宅座成交大幅下降盈，主要是由政沿策性住房成交等显著下滑所致罚。虽咽然犁1策6姓日青岛市出台湿《关于支持居今民购买住房的慈意见》，提出学了多项刺激居界民购房的相关吐政策，但短时氧期内对于刺激庆楼市成交的效瞎果并不显著，药青岛楼市将持迟续低迷。戏绣勤属图价6骑：余200测8美年以来青岛商震品住宅市场月繁度成交情况慰从援1穿1粒月各区域住宅辉成交量来看，店由于受整体环呜境低迷的影响猪，四方区、黄娱岛区、崂山区球、胶南区和莱泽西区住宅成交农量均呈环比下树降趋势；其他停各区县由于政旗策性住房的上调市或者是降价深促销、政策刺剧激等因素的影朵响敏，恭住宅成交量有否所上涨；其中厕市南区表现最弦为明显，由于巧政策性住房项帜目金湖路专家吊公寓的热销直令接拉升了总成队交套数和总成惜交面积，促使压市南区本月住手宅成交量涨幅碍度跃居全市第乔一，涨幅达晴到叨293.88崇%丹。勒1俯1宗月户型成交相虾对比较集中，尼面积笨在俊80馒-10湖0咏平方米胃的户型共计成冬交垂8.2蜓3饶万平方米，占竹成交总面积间的绵39蓝%针；而户型在悲18骂0之平方米被以上、弄6棕0饱平方米暮以下的户型成老交相对都较小牢，占比分别申为沸3趁%召和削4掠%睬。可见，市场想需求仍以中等三户型为主。唉在价格分布上遗，收1恰1煌月青岛住宅成歪交价格占比变恢化趋势相对蛇于祖1走0编月有显著变化倚。总体仍向中驶低价位倾斜慈，候600俗0帮元以下揉占播72除%粪。其喉中鸡3000-5茄00择0鞭元盆/娃平方米价格段胸成交比重从上芒月寸的桶56妹%茧下降到本月邻的捆28锦%拌；主要是因埋为窑1谦0苹月份大量上市龙的保障性住房故直接拉低了总爹体价格，本月陶成交以商品房桶为主右；肉800仅0附元飞/某平方米以上的聋住宅成交滔占愚11佳%归，比上月提高酬了点3扯个百分点。从斧总体上看，目升前青岛购房者倡所能承受的价调格有限，大部昨分消费者都无忧法承受目前高芝昂的房价。灾从区域看，币1瘦1诊月市南均价跌留至今年以来的毛最低点，仅积为丸799扣0平元，主要受两脊大政策房项目伍影响所致，其怒中成秤交亲13桃0秋套的金湖路专柴家公寓，均价劫不群到砖600参0杆，成疏交傅8烧套的康佳花园务，均价不润到吨200寿0删；市北区甘自架200角8脸年以来销售均若价走势一直相乡对比较平稳，叼枕海山庄项目估（均价绩为那510冷9金元阶/勉平方米）的热夸销将市北区的暂整体乎销售均价拉低从至尸666颗8框元；四方区住裂宅成交价格表登现小幅上涨，稍环比上叉涨版12.5瞒1爸个百分点，主腹要是因为该区跌域本月销售项锅目主要为商品牢房；李沧区本侵月政策性住房角销售与上月持曲平，销售均价证为奋548野0蚕元晓/怪平方米，环比庆下之降寄4.1犹%甚。诸图拐7贞：蹲200忽8揭年笨1纳1停月份市内四区穷商品住宅成交恒均价对比储4醋、价格指数分潜析叼表阴2织：废200袋8孕年稍1珍1套月青岛城市综宰合指数及各分活物业指数变化快表马城市综合指数重#犁住宅指数且Hedoni货c翁指数杯#辫写字楼指数摊#脾商铺指数裂指数值箱1220程1105奸530诸1711丧1348源环比变化已↑筑3医↑阁4络↑绸2北↑粘1荒↑叶1蜡环比幅度炕↑觉0.24%配↑库0.32%胁↑斧0.3%帮↑乒0.07%丢↑硬0.07%傻图月8违：青岛房地产纲指数图锦200伍8逆年代1干1吴月，青岛楼市杰成交总体呈现械平稳上升趋势贩。撇11霜月城市综合指三数、住宅指数尚、园Hedoni宁c驴指数、写字楼嗽指数、商铺指另数均小幅上涨仔，其中综合指避数桂为之122唤0互点，比间1滥0遇月赶提禾高泼3悼个点，环比涨土幅械为户0.24怪%饲；住宅指数芹为幻110私5非点，比星1锈0盾月渔提险高苍4仇个点，环比涨隶幅莲为好0.32挨%该；晶Hedoni巧c颂指数初为眉53谜0网点兵,逐比筑1信0雷月浮提津高芳2庙个点，环比涨被幅授为怨0.3侮%剑。指与住宅指数趋叙势相似，写字设楼指数和商铺源指数分别姨为材171夜1凶点寒和女134械8匙点，比众1没0模月贞均提肌高估1秒个点，环比涨把幅均卸为贞0.07疤%趣。由于本月写劣字楼和商铺项途目的报价与上亿月相比变化不辽大，因此，指行数变化不大，剧仅提高赏了版1捎个点。及三、房地产开百发经营情况逮1学、尿房地产开发投牺资分析老199老7胆～壮200俊7忽年青岛房地产雅业高速发展，横房地产绳投资额保持了抖年仆均依22伤%验的增长速度。漠从青岛历年房绝地产投资额变布化图中可以看厅出房地产投资德额增长率波动利较明显，其帝中可199草9阿、毅200诱1担和炭200席5档年分别达叛到裹43.7劣%隶、逝37痰%园和去37.6载%肿的高增长率僚；伞200可6院年开始，国家疾连续出台一系秒列紧缩楼市政眉策，房地产投讽资额增长笨率胀200弹7墨年下降锯到批8.7味%副。尸200寄8园年丙1-1董1敏月，青岛市完动成房地产开发渣投期资捧3雾35.11铜亿元，较去年龄同期上秧涨鞋1尊4.94藏%疏，增幅临较跟1-堤10牵个月订下降抚了俱2.印95她个百分点。杆惯各图驻9醋：青岛历年房节地产开发投资辣变化情况图下数据来源：青照岛统计局2、需求分析兆200皮0收年以来青岛商塘品房销售面积再总体婆保持了持续增说长的势头，砍在蔬200矮0榜年实盒现她35.2融%氧的增长速度后叼，稻200逝2肤～以200羊4问年增长率以年酷均汇8.3丛%披的速度平稳增睬长甩，横200泼5贱年跳跃式增长以达到最大乌值揉43.3恰%竟，稻全年实现销售撤面浓积未739.9肾5过万平方米，书2006陆-陵200却8芝年持续急速回猴落，充200黎6懂年商品房销售动面积首次出现局负增长，绳尤其扛是距200瑞8乒年赔下降趋势较明谁显税。滔200顾8夕年汗1-1栗1蕉月，择实现商品房喊销售面积雅626.65反万平方米，同魄比梦下控降释4.31阿%遥，增幅超较伶1-煌10颤月推提瓣高窃1.3刷个百分点。展销售面积的持烛续回落彰显了露国家宏观调控闪政策的效果，枝整体市场观望迷气氛浓厚。勺图勇10浆：青岛历年坚商品房销售面崖积变化趋势垄图唉与销售面积相善对应，青岛商恢品房销售额美近年来用稳定增长屯，乐200爸7搅年已达恩到繁433.3拘6零亿元，增长率合为正8.5乱%度。世2000顺年以来青岛商转品房套销售额闹保持了年习均差30.9灭%炒的增长速度，蜜其吐中肯200愧5门年达到黑了嫁74.2否%阵高增长率，之扬后增幅开始逐垦渐回落骨。砖200恩8早年拨1-1损1顽月，青岛市完芒成商品房销售照额赢326.19躺亿元描，同比下降了究4.06播%锡，增幅肺较捕1-西10喂月下降了瞒0.49另个百分点。讯图碰11桂：青岛历年商宰品房销售额变新化趋势图3、供应分析锯200逆0糖以来，青岛市绘商品房安新开工面积增讲幅波动辽较大牛，依呈现畅跳跃式发展，倘整体趋势逐步听放缓。床200加2钟年增幅嘴出现负增长（反为标-0.6越%且）差，换达到历史低位喜，旷200贺3堂年一度上升管至层37.24%料，之后又出晃现下忆降乳-差上忘升团-洒下降的变化趋玩势泡，欢200模7培年爽降幅景为军0.18霞%陡。鸡200璃8月年额1-1末1泼月堡，商品房新开桐工面积委1027.7历5巴万平方米，同灾比额下饲降穴14.31景%竟，旬较说1-唉10蜓月样下夫降洋6.82翠个百分点。涝施工面积增晋幅处自茄200叉2春年营降至时3.2役%壤后狠，章200汤3铅年提高声至爽23.3堪%岛，之后开始缓下慢回落止。反200卧8凯年情1-1屿1钱月，商品房施争工面积为坊3582.1录7断万平方米，瓣同比增贿长戴15.27惧%拥，面预计未来施工畅面积驻还办可能继续加大失。傻竣工面积近年叉来受宏观调控英政策影响大幅塞下滑忍，黄2006棍-2烟00堡7哥年连续出现负粗增长，分别下炸降交19.6星%蠢和丛1.8男%绝。移200步8悔年调1-1逼1央月，全市商品编房竣工面积咳为效4孙99.26挺万平方米，同仆比上涨剑21.08榆%舌，增幅歉较嗓1-我10陵月下降臣12.26望个百分点。世图梢1掉2淡：青岛历年古供应指标绿变化趋势图城数据来源：国袜家统计局、中极国房地产指数些系统属（颈CREI爹S蛛）4、供求分析胁1999-2掏00详5缎年，青岛商品妇房市场都表现艺出供大于销的姥不平衡局面。错从额200伞6煎年棋开始，趁销竣比宿均大撑于冰1横，出现了供不性应求的局面晴，报200酸8巩年拿1-1屠1炕月销供比达利到耽1.2矮6壮，供需矛盾得漆到了初步缓解卧。再图密1括3违：青岛历年销则竣比变化趋势具图替5谋、土地市场分王析坐近些年，青岛像土地开发面积暂波动明显厨，愉200肌6筒年受政策影响悼出现反弹达央到台948.9垄5脖万平方米的高微峰，诊比土200蠢5稳年增今长阵626.燕0桃5布万平方米泰，同比增庸长嫩193.9析%怒。计200姥8取年识1-1懂1伞月，青岛市土袄地开发面积筹99.55轻万平方米，同眠比上涨源2.94档%绣，增幅胀较系1-览10斑月息下拾降巾19.73炭个百分点。敢土地购置面积矿经历了两个增阵长阶段械，疏199婆9勇～伴200血3投年挎以孝50.17众%喉年均增长率逐粒年增加，拦在去200您4援年受宏观调控辱影响回落到低闻于骡200顷0负年的水平，袄之后持续平稳殃增长，底到挖200润6仰年反弹普到山747.7域4屈万平方米的水字平，仅次于最策高水改平菌200剂3尺年著的歌776.9柏4块万平方米折。乖2007评年蛙受极一系列宏观调技控政策，青岛泽市土地开发面副积与购置面积裳均大幅下降，锅降幅分别绣为趣55.1迁%保和念21.2时%铺。旷200衣8躬年拾1-1烫1哥月，土地购置面面晃积蹄2浓95.89咽万平方米，同房比回菊落庙4如4.53微%俊，增幅剧较膀1-累10好月菊提渡高棕1.55删个百分点读。羡图炒1厦4勇听零：青岛历年土摔地开发和购置场面积变化趋势钉图遣四、房地产企斤业运行腔分析籍进特入栽200研8钉年以来，青岛胁房地产企业的厉日子都不好过篮，资金紧张、躬产品滞销、行绣业分化现象明沙显，等等，这鸟些都是其在低店迷形势下的真弯实表现。递1腹、销售不畅，狗行业分化明显鹰200旨8紧年生1-1质0刚月，青岛市实门现商品房谷销售面卖积止548.7释1淋万平方米，同抵比是下降其5.62屈%百。粉自心200唉8捞年以来，各大烈房地产企业都饺面临着销售难蛛的问题。销售含量的下降必然舒导致存货上升鹿，必然为后续屠发展造成压力棒。销售不畅，茫一方面是由于守整体环境严峻驻，市场低迷；阁另一方面主要斩是因为企业产返品不能够很好杂地适应市场需正求。摔一些资金压力臂不大的企业相刑对而言，他们麦的产品就能够黑较好地适应市蛮场，满足社会姑需要。在低迷准的形势下，耳更加容易形坡成鄙“扒大鱼吃小融鱼进”密的行业分化现煤象，如果谁能向够熬过这个冬吼天，那么何它就可能奋成为行业读的三“垂地产航肚母坑”可，反之，合则可能退出行咸业查舞台。因此，雹建议房地产企涛业码在府200庙9刺年，一方面可放以题在保证揭利润的基础上惩适度摄降价，以拯救蓬当前的市场信砍心；另一方面含就要从自身做忙起，不断提高丈企业产品衡品质，使之能摸够较好地适应倍市场需求。许2屠、艳开发速度和规砍模有所降低，部企业拿地速度谨放缓付200泥8互年以来，大部讯分青岛房地产寺重点企业对于瞧当前的国内国简际形势都有深集入的了解，虽茅然对市场长期女持有看好态度村，但同时也认欣识到了短期内电房地产市场的殊发展并不会很篇乐观，纷纷下诸调了开发速度鸭和规模，放缓刺了企业拿地的羽步伐。充很多企业存量拾房增加，主要株也是由于添在急200永7乔年不理性的土秤地市场中拿到葵土地，而今又艺要支付地价款喷所致。因此，谣在旁2