项目前置启动会工作指引

肉项目纷前置启动会葵工作歌指引犬（蛇可恒选）盒杏蛮编制独日期名审核瓜日期界批准厦日期世修订记录卖日汉斤期惩修订岸状态曾修改内容匹修改人维审核人甘批准人指引要素目标：完成公司拟拓展项目前期市场研究及初步价值研判。协同专业：投资拓展专业、设计管理专业、成本管理专业、商管专业。适用范围与启动时间适用范围：获取明确土地意向后的拓展项目。启动时间：预立项启动会3天内。职责3.1营销管理专业负责研究地块及所在城市、区域的成长价值，做出初步项目价值研判，提交对地块土地价值、产品价值、客户三方面方向性的思考。辅助设计管理专业，提出概念阶段的项目产品配比、商业配套建议，并参与项目强排方案讨论，对各种类型的物业提出相应的销售价格预判。在项目前置启动会上负责对公司讲解项目价值研判专项报告。3.2需协同支持专业投资拓展专业协助提供：获取拟拓展项目的挂牌出让基本指标，区域规划情况，政府对地块的设想等信息。设计管理专业协助提供：宗地强排方案及设计规划构想。成本管理专业协助提供：拓展项目成本编制。商管专业福如项目涉及持越有型物业情况谎下，眯需院商管庸专业盯参与强协助：洪协助提供：留拓展桂项目持有型物慧业赢定位研判，椒持汇有型物业概念波阶段的括产品形态、体菊量规模、位置满范围等。工作成果：虾4.蚕1鼠《市场研究及降项目综合研判嚼》：对地块及杀周边市场简析毅，初步确定项迹目目标。轻4.菠2由《既概念阶段产品惨建议书叨》：项目产品穿配比、商业配务套、建筑形态蜡及强排方案。左工作程序叉描述描（结合流程图良）导市场研究及项肚目综合研判混专项流程：丰营销想管理菠专业贿根据味投资拓展链专业屡所言介绍夹的祥拟拓展地块的纯基本资料，园对市场进行初绣步研究和判断半，里重点分析俗：防城市及区域市朝场发展、客户跳情况、项目周具边典型案例顶等赛，对项目的成悔长价值做出初厕步研判惠。握如涉及持有型柱物业，需商管秩专业滩参与，由其对浙商业价值做出施初步研判仙。次营销窗管理牵专业滔完喇成《市场研究锤及项目综合研门判》霞专项报告后护，报己部糕门总监审核妖。审核完成后吧，提交像投资琴拓展声专业捞、商管伟专业拿，苍在前置启动会田上以专项报告坏的形式报公司醒审批梯。愿概念阶段产品喊建议书涝专项流程片营销管理勇专业赴完成《市场研偿究及项目综合原研判》专项报获告状，部寺门内怨专业持审核劫后，切提交设计管理悬专业泪，省并沟通《片概念阶段产品核建议书蜂》，把启动湿地块强排方案杜。舞营销管理距专业驶结合驶成本互管理压专业杆对强排方案中暗可能出现的案不同产品形态麻的成本预测微，袖修正建议相关尿内容平。员营销管理简专业息参与难设计管理乖专业捡完成初步强排绩方案后宅的各纷部损门会同讨论，游并抚对强排方案忌提出舅优化露意见盗。皆在项目前期启得动会专项会议杠上，营销宜管理晚专业晋负责介绍地块宪的价值研判，异会同锁商管巾专业最，设计管理三专业捐，成本冲管理桌专业往；为投资拓展鼓专业燥形成《拓展专结题报告》提供测市场依据乒，置最终由公司领步导决策项目的运可行性歪。司前置启动会营斑销流程图凯标注色块部分玩为营销管理专嫌业相关工作欧前置启动会吧营销繁流程说明备注：郊歼渣本阶段的两项甚工作可视实际煤工作需求，综挠合研究，成果观亦可以通过两提份报告合并的善形式提交，形许成一份《市场护研究与概念产捎品建议》文件辞。耕阶段栽工作摩标准化成果（宅模版率）凝《市场研究与父项目综合研判客》及《附概念阶段产品申建议书虽》工作模版难备注：相关工涂作模版旨在提居供参考思路，饲可根据实际情泼况进行灵活参疮考借鉴忽项目前置启动看会工作指引【原则】哈本标准中将《刻市场研究及项潮目综合研判》鹅与《毕概念阶段产品或建议书始》结合，考虑膨了傅两者的逻辑关埋系及承接性参，在实际工作萝中可合并完成曾本阶段工作态。嗽【五研究工作要点本】政本阶段靠工作主要配合坑拓展部进行，确从项目的辜土地价值、客凭户分析、产品诚价值陷三个方面思考呆项目价值，并类向设计部提出或概念阶段的仆项目产品配比伞、商业配套建胜议，喂参与设计部组淡织的强排方案蜜的讨论。自以下各清研究方向，乌需按样关键词宿完成必选动作京，对关键词分绪析公包括但不限于顽下述罗列要点新：旧一、土地价值康研判馒关键词：银城市发展趋势鬼、房地产市场垂成长性、所在事区域价值、土水地供应与竞争莫、争地块适宜愁的勒发展方向墨分析城市经济川特征和整体发栗展趋势（区域贤位置、城际间绕交通联系、城火市内部交通网绘络、人口发展尖情况、经济整拨体运行水平、谨支柱性产业、肯消费特征等）暂；贿城市房地产发遣展阶段及成长始状况（总体供柄应量、总体抄成交量、产品警类型特征、地诱产项目集中区伤域，城市不同凝区域板块特征很等配）；偶项目所在区域柔的肝价值（交通便宋利性、区域定灭位及未来价值库、人口发展情巾况北、脊经济水平、消扇费能力等）某；筐典型项目分析问（选择与本项籍目接近的典型五项目，分析产特品构成、户型正配比、价格走蒜势、销售速度票、客户构成等葛）；周土地供应与竞愤争（城市总体挥土地供应及分健布，区域内土甘地供应与竞争曲等）；淘地块适宜的发摔展方向（结合婆土地所在的区姐位优势及限制映、提出地块适漂宜的发展方向后）事。二、客户分析凶关键词哪：逃总体客群分析请、目标客户锁枯定骂城市客群整体附分析及分布（序客户来源及层象次分类、主流鉴客户的产品偏郑好及价格承受盖能力、各类客词群的总价承受况能力、客群的辛成长性等）；演目标客户锁定倒（目标客户的步界定及特征分宅析：来源、置斤业目的、产品彼偏好、价格承要受力，总价承打受上吨限柱、客户容量、宅职业特征、年念龄特征等）；震条件允许感情况下醒，臣可进行喇重点客户访谈具，了解更为深墙入的信息。三、产品价值缓关键词派：粱地块特征、未飘来发展状况、突项目总体价值汇研判、各类物炕业价值研判、券产品建议信地块特征（地慰块四至、周边灿环境院现状培、内地块特征、项必目交通路网、讯规划受限条件挨、地块优势及坟发展限制等苦）；缩未来发展状况乖（矿区域改造及城始市更新趋势、县未来路网情况规、规划利好因倡素分析、临近卡地块未来出现灿的项目分析絮）；烤项目总体价值序研判（整体发业展谨方向分析抬、榆产品面对的主漠流目标客群等龟）缩；狭各类物业价值协研判（住宅产积品价值判断、鲁公寓类产品价勿值判断、写字秤楼产品价值判浊断、临街商铺奋价值判断等）胆；棚产品建议（拉概念阶段的调项目产品配比女、商业配套建盼议，首批入市伤产品建议，项狱目分期及销售喉周期预判等声）滩。绒《阀市场研究及项灵目综合研判硬》足与捧《横概念阶段产品胀建议书辟》似（合并版）工作模版目录HYPERLINK\l"_Toc275960927"铃第一部分项目在战略辜8HYPERLINK\l"_Toc275960928"研第二部分市场病研究犹8HYPERLINK\l"_Toc275960929"责一、项目概况乔8HYPERLINK\l"_Toc275960930"奴二、市场环境眼及喇竞争产品厅分析陪9HYPERLINK\l"_Toc275960931"政三、客户研究磁11HYPERLINK\l"_Toc275960932"永第三部分终概念阶段产品师建议书早12HYPERLINK\l"_Toc275960933"良一、恭物业宾类型组合及分粥配限12HYPERLINK\l"_Toc275960934"轮二、产品建议秋13HYPERLINK\l"_Toc275960935"制三、其他产品逼建议霜13HYPERLINK\l"_Toc275960936"签四、结合项目辣规划建议的产暗品分期入市计请划啄14炮第一部借分喜猛项目战略蹲简述项目开发匙战略及目标，表为项目开发及袭定位提供策略歇基础。唉第二部污分田糟君市场研究一、项目概况井宗地区位与交母通富表现宗地在城瞎市范围内的位斑置葱附图：青可在城市地图姻基础上制作，刑并说明与城市卷各主要区域的帐交通情况和表现宗地在片界区范围内的位怀置守附图：苍可在片区地图煮基础上制作，蜻并说明与片区凯各主要潜市政设施蕉的交通情况宗地基本指标秧总宗地规划设计屑要点。包括：总用地面积；总建筑面积；容积率；建筑密度；绿地率；车位总数；限高要求；司配套的名称与沸面积要求绒；这退红线要求祥等尘。波环境及地表现附状金宗地红线范围华及四至环境累包括：宗地红骡线图、四至现态状照片及说明谅。域宗地红线范围中内地表现状惊包括：包括红张线内现状照片坝、绿化植被、乘水面分布及说咳明。播附图：宗地图护及周边现状照格片不生活配套与大祸市政配套纹宗地生活配套扑现状及未来规端划情况岂包括：交通、秋教育、医疗、拼购物、文体、学娱乐、银行、镇邮局等。尘宗地大市政配驾套现状及未来庙规划情况勺主要描述为施卵工与居住需求荡需要扩容与增但加的情况。句附图：未来规芒划地图及效果物图浸二、扎市场环境及啊竞争产品虚分析淘城市们住宅市场成长傻状况栋城市恭住宅市场简述

形成时间；宇

赠各档次住宅区榆域内分布状况劫；离

服购买人群变化自。填城市壳住宅市场各项毅指标成长状况纤（近鸟3-5励年）妻；块

恢开工量贿/奉竣工量敞；柏

爸销售量究/翠供需比休；

平均售价。库各土区域市场在市岂内各项指标的旷排名状况及发耳展趋势愤附表：城市内批各主要片区各坑项基本指标对衣照表卵区域搜价格平台励主要产品形态视年均去化量译供需比武**猫*痛区扩900耻0晒元唉/蠢㎡江别墅，洋房、锡高层鼓6允5盲万㎡转120%运**设*昼区简850锯0张元独/贷㎡绳高层、小高层偷6妙2布万㎡目95%仰**佳*轰区右650仔0功元资/疼㎡坝小高层军8坏5穴万㎡位80%方……弦……缠……袋……辞……沈项目所在谷区域内供应产臂品特征邻可根据搁项目貌情况选择筛具体的物业形睛态：住宅、公凝寓、销售型商坚业、销售型写肃字楼市场：臣各档次产品供蜘应状况寇各档次产品的思集合特征卖与本案同类档村次物业的特征

平均售价；

开发规模；

产品形式；音

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愿物业在区域内幻的亭分布特征咽。引项目功典型竞争症个案分析

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义产品特征：总奋体规划、产品贤类型、户型配绕比、主力户型购、园林、立面解风格、社区配律套等桃；趁

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菠客户情况分析谅。蒙针对每个项目冲的具体情况，恋有侧重的对影队响本项目具体庆产品规划的亮群点、劣势规避短点，竞争突出茅点做出分析比昨较。吨附图：项目周三边楼盘个案分遮布图，标注具狐代表性的未来移主要竞争楼盘猜土地供应情况全分析皇未来卡2-3杀年区域内可供鹰应土地状况、榨产品供应量和带产品类型扑分析懒项目知在区域市场内怪的机会点市场特征小结延市场研究西阶段碗需要形成如下愉研判年结论，包括：笨区域市场在整君体市场的地位运及发展态势您项目信所在位置的价忙位区间和辫项目梯开发产品的价呜位区间及产品隆形式啊项目船在区域内开发锄市场舌的合潜力村项目姿在开发中的营壤销焦点问题三、客户研究难城市壁客层特征及贴客层辐射币范围驳基于晶本区域叠典型个案研究尼经验赚及全市的趋势赴特征上需，进行整体客默层情况的综合丧分析姜：桨附表：城市内充各娇层次客群分析猜表催客群类别延总价承受力卧置业产品形态嘉主要置业片区合行业分布特性示首置矛60~8脱0卵万宗小高层、高层旱**额*熊区梢——简首改谋75~9杠5疯万袋高层、小高层鹰**隐*垦区绳——饭再改（多改）魔80~16失0枝万妨别墅，高层柱**吵*困区视个体私营业主讲（矿业、服装爪制造业）、高膨级公务员等绕……粗……玻……欢……处……厚备注：条件允互许情况下，可歌进行重点客户卸访谈，了解更汪为深入的信息某目标客群种分析猪：妻客户基本特征缠描述可对目标客户的往基本描述，可阅包含如下内容缺：庆客户来源：粉市区（哪个片猴区），下辖县贿市，外省（市皱）；苹客户年龄：棵描述客户的年货龄区间及家庭揉生命周期阶段派；占职业构成：未主要的客户职我业分布范围；客户置业目的幕描述客户购买舞物业的置业目殊的和阶段：首置；首改；再改/多改；投资等。吧客户产品偏好降描述表结合具体区域屯市场的客户特崖征，描述客户劈对于产品的偏宪好：践产品类型偏好纸：脂高层，细小高层、花园卡洋房、小型公闯寓针…无…勺；迫户型偏好：由二房、三房、贴四房、复字式岛…长…袄；戚面积区间偏好些：舞三房息（筋13快0晕平岸米注~15兰0易平米）；四房裳（勿16美0滔平消米盲~18董0核平米野）嘉…蒙…烤；幸产品关注点偏蜓好：永朝向粮>暗景观；客厅码>侄主卧庸>坦厨房牛>姿次柏卧乡…竹…撕；……间第三部哨分般村概念阶段产品馅建议书梅一暴、蛇物业爸类型组合及分除配剧1滔、各类陷物业继组合形式及体灰量分配住宅；商业；公寓；写字楼等。份2社、荡物业组合形式要论证进结合咳前述挨的市场预分析雅和晋目标笔客户置锁定拐，阐述上述物素业组合建议的陡依据，并进行毅分析