某住宅小区一二期车位价格策略课件

魅力之城一、二期车位价格策略目录l

魅力一二期车位情况说明l

车位市场销售情况l

客户需求调查l

销售策略

l

定价原则l

利润指标l

销售预判魅力一、二期车位基本指标总体统计

数量216262478面积可售数量202可售面积7208.237678.7314886.96可售比例94%1期2期合计7785.049068.8816853.924393%44593%魅力一、二期车位分类统计标准车位

数量190面积可售数量

可售面积可售比例94%1期2期6657.61796272.166100.922026520.56

18994%13178.16合计

39236812373.0894%微型车位可售数量数量面积可售面积

可售比例

1期2期154358339.78938.7144256728.8961.9193%98%97%合计1278.481690.71子母车位数量面积可售数量可售面积可售比例

1期2期合计111728728.8961.199596.29639.111235.482%71%75%12211689.99魅力一期车位图入口61-72，160-163号车位不可售。魅力二期车位图入口出口001-022号车位不可售。目录l

魅力一二期车位情况说明l

车位市场销售情况l

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销售策略

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利润指标l

销售预判市场竞品车位供销情况方位环域微型豪子母位数量租售情况备注名称去年8月推出了一半1期475个位

（238个左右），目前已，共820售80%以上（190个左

重要参考项目右），其中90%卓城/6.56-7810外万科城域2-3市花园·彩2-3翡翠城3-598-9/目前剩余3个重要参考项目1期331，共

1期已售98%（3241210/159832期900余个个）；

2期位6月开始售共667个目前已售41%1-2粼江峰/12///位，共1143（274个）区域参考项目北区235个，共722前期售率57%（133个）2-3外3康郡648105.506.5276个已售56%（155个）783个位，共1052南4.36.5-6.88.59//目前售59%（465个）外环域参考项目3置信丽都外C区499个，目前已售30%（150个）南5.5-6121050个花园城重点参考项目车位销售情况标准项目名称微型豪华

子母

车位数量销售情况微型：25万科城市花园·彩域7左右5左右8-9/标准：178豪华：25目前剩余3个去年8月推出了一半（238个左右），目前已售80%以上（190个左1期475个位，共820卓

城/6.5810右），其中90%市场竞品车位供销情况小结从目前市场竞品车位供销情况可以看出：l

车位价格定位与项目住宅价格定位一致（如翡翠城住宅价格为区域市场

标杆，其车位价格也趋于市场前列）Ø

标准车位的价格区间为:5.5~12万/个，均价在6~7万/个左右Ø

微型车位的价格区间为:4~9万/个，均价在4.5~5.5万/个左右Ø

大型（子母）车位的价格区间为：6.5~15万/个，均价在7~8万/个左右ll市调的各项目车位销售情况均不太理想，销售周期在半年以内的项目其销售率在50%以下l

各项目销售较难的原因主要在于：1、别墅、洋房等高端产品有赠送车位（如康郡）2、地面车位较多，租车位的业主较多（如领域、城花）目录l

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车位市场销售情况l

客户需求调查l

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销售预判魅力一、二期业主车位需求调查统计意向强弱意向较强考虑中明确表示不买没有联系上

合计数量303167202288960（1期142，2期161）4.4~4.6，我们对一、二期共960户业主进行了关于车位需求的电话回访调查魅力一、二期业主车位需求调查统计其中，意向较强的303户业主其拥有的私家车价值比例如下5万以下13组9%5-10万7210万以上571期数量1期百分比2期数量51%7440%68192期百分比12%46%42%魅力一、二期业主车位需求调查统计需求类型标准微型大型合计客户需求数量

3209555470备注：“470”为意向较强和在考虑中的客户总数魅力一、二期业主车位心理价格调查统计位：需求客320心理价位

5万以下

5-6万

6-7万

8-10万

无明确表示合数量（）

5185

40227%12238%320100%百分比

16%

26%

13%说明：上表中样本数据320组仅为客户需求量，并没有区分其意向强弱。从上表可以看出，客户对标准车位的心理价位主要集中在5-6万之间，与主要参考项目“万科·城市花园”标准车位价格接近（3-5万/个）。魅力一、二期业主车位心理价格调查统计微型位：需求客136心理价位5万以下6-8万无明确表示合计数量（户）541072136百分比39%8%53%100%从上表可以看出，客户对标准车位的心理价位主要集中在5

万以下，与主要竞品”卓锦城“标准车位价格（6.5万/个）和主要参考项目“万科·城市花园”标准车位价格接近（6-7万/个）。目录l

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销售预判车位销售策略——工作计划安排销售人员现场看车位，短信告知业主车位销售信息下午16：00停止收费，17：00开始摇车位选购的顺序号对外出车位模糊均价、收取诚意金销售人员一对一带客户试停车，预选车位正式选购车位集中签约车位销售初步培训4.194.174.184.204.214.224.234.244.254.264.27

4.28

4.29Ø

4.17对销售人员进行车位销售的相关培训Ø

4.18销售和客服人员到地下车库现场看车位，同时当天以短信方式告知业主车位销售信息Ø4.19开始收取诚意金，同时出车位的模糊均价，截止4.23下午16：00暂停收取诚意金，17：00开始对已交诚意金的客户进行摇号Ø

4.24继续收取后续客户的诚意金，这部分客户选购车位的顺序按交钱先后顺序为准Ø4.24-4.27销售人员一对一陪同业主到地下车库试停车，预选车位Ø4.27报广、短信同时告知车位销售信息Ø4.28正式开始选购车位。信息发布：夹报和商报；海报；短信；网站；销售通告邮寄。车位销售策略——优惠政策为了保证回款要求，尽快完成销售动作，故在本次销售过程中，推出以下优惠政策：凡在开盘当天认购并在4月30日前签定合同的客户还可获得：免2年车位管理费+赠送1个地锁+赠送10次指定地点洗车+赠送运动中心1000元运动券目录l

魅力一二期车位情况说明l

车位市场销售情况l

客户需求调查l

销售策略

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定价原则l

利润指标l

销售预判定价原则：市场调查+客户调查+成本考虑+实现价差以合理的价格吸引客户，争取在开盘即消化大部分客户，降低库存率，达到尽快回收资金的目的。市场调查结论——魅力项目的价格与调查的竞品价格接近或偏低于竞品，故根据市场情况，建议车位均价在6万左右。客户调查结论：根据客户反馈情况（标准5-6万），建议车位均价在6万左右。成本结论：标准车位单个成本为：19750元/个微型车位单个成本为：13662元/个（车位每平方米成本为：537元)实现价差：微型与标准车位相差2万左右；标准与子母车位相差2万左右。因此：建议魅力一、二期项目车位均价为6万元。基础价格计算原则及明细原则：如果车位按照均价6万/个计算，根据市场调查，我们可以看到：标准车位和微型车位的差价在2~2.5万之间如果标准车位和微型车位价差为20000元/个，则各车位基础价格为：如果标准车位和微型车位价差为25000元/个，则各车位基础价格为：标准车位：61618元/个微型车位：41618元/个子母车位：63543（W+W）77688（B+W）标准车位：62430元/个微型车位：37430元/个子母车位：57570（W+W）75252（B+W）91050（B+B）91863（B+B）建议：考虑到我项目标准车位较多，销售的主要去化对象为标准车位，故应将标准车位与微型车位的价差缩小，所以建议采用第1种方案，即标准和微型车位差价为20000元。车位附加值计入成本项目名称洗车单价预计赠送量

总价15元/次10次2年150960580管理费地锁40元/月5801个元/把500元500运动中心活动费

20元/小时（乒乓球、羽毛球）50元/小时（篮球）（待定）合计-----2190说明：为促进回款速度，在车位开盘时预计将采取以上优惠措施，这些优惠的费用将分摊到每一个车位价格中，即最终车位基础价格为：在每种车位的基础价上再加上7410元权重因素考虑权重因素考虑独立车位单立柱正负排布分值10000

说明+-独立车位加10000元宽(-500);窄(-200)各楼栋业主车位需求量较为均衡，故不考虑楼栋供需比

附近楼栋供需比

根据人行出口分布对周围车位进行加分+人行出口600障碍物(消防栓/配电箱)-±-

3000-50002000-50003000-5000根据现场查看而定车行流线

三拼中根据特殊情况加减分（如：空间很大、有特殊障碍等）特殊因素

车位价格表一期（可售单位）面积标准车位微型车位子母车位合计6272.16339.78596.297208.23202数

量17963907144125757760017009914448230001380均

价63564128400001781总价114394001824单价二期（可售单位）面积标准车位6100.92189微型车位子母车位合计938.742639.11127678.73243数

量均

价63364440141848600196980550966600151260868147910001926总

价11975800单价1963（1期+2期）面积标准车位微型车位子母车位合计12373.081278.48561235.4014886.96数

量3682341520063628211789600852194452763100062092总

价242620043325均

价单价1892.4311897.72