美国房地产金融机制的启示

美国房地产金融机制的启示2003-05-09：《中国房地产金融》2003年第2期美国的住宅金融机制是在政府干预和市场调节下发展成熟起来的，其成功的运作模式在弱化和规避住房金融风险等方面发挥了重要作用。因此，借鉴美国的经验，对促进我国房地产金融业的发展，启动我国的住房消费有着重要意义。一、美国的住房金融机制的构成20世纪60年代以来，美国居民的住房自有率大幅提高，跟它高度发达的住房抵押贷款机制是密切相关的。住房抵押贷款是购房人以所购住房为抵押，向金融机构申请贷款来支付该住房的购房款的一种住房金融类型，主要包括三个主体：放款人、购买人以及从事抵押贷款交易的机构。在这种机制下，相应地形成了美国住宅金融的一级市尝二级市场和住房抵押保险市常自1965年美国家庭住房自有率就达到63．0％，至2001年达到67．8％(资料来源：美国国家统计局)。1．丰富的资金来源(一级市场)一级市场是直接发放贷款的市场，由集蓄贷款协会、商业银行、互助储蓄银行、人寿保险公司、抵押银行等构成。表1未清偿抵押贷款来源(1960～1981年)单位：亿美元幕查储蓄传互助洗商业厌人寿哥政府当县柱年份并贷款穿储蓄肢盛保险独支持谋其他灌招总计蕉称协会锹银行随银行繁公司烦机构中灿酱1960遍55.4炼20.6董19.2喜24.9热7.1善14.7弦141.9宝1965战94.2拥33.8挎30.4透29.6脖6.6钓25.9渴220.5企1970莲124.5租42.1歌42.3骤26.8句24.7畏37薯297.4姥1975旅223.9竭50晋77对17.6乓66睬47.6鹅482.1托1978串356.1步63.3淡129.2笋14.4残119.6黄70.9铁753.5笨1981僵433.1灿68.2仇170组17.2催209.7贫140.3护1038.5资料来源：美国国家统计局储蓄贷款协会大多是地方所有的私营机构，吸收个人存款，然后发放长期贷款，主要用于房屋建造、购买、修缮。商业银行除了直接向消费者发放住房信贷外，还向有关的经销商购买抵押贷款票据。人寿保险公司中向房地产公司提供贷款，把它作为一种投资形式，以适应经济条件的变化，而更好地调节所持有的有价证券的价值。政府支持机构的贷款主要满足消费信贷短缺的农村和小城市的退伍军人的要求。抵押银行通过向商业银行借款来发放贷款，其借贷的利息差为仓储利润，用来维持其放贷服务。2．完备的二级市场二级市场是出售抵押贷款的市场，主要由抵押贷款的保险机构和从事二级抵押市场交易的机构组成。二级市场的运作使一级市场有了长期稳定的资金来源。现在，全美国的二级市场主要由这三家机构垄断：政府全国抵押协会、联邦全国抵押协会、联邦住宅贷款抵押公司。联邦全国抵押协会(FNMA)，它主要是依严格条件购买FHA和VA提供的贷款，也担负为传递证券按期支付本息提供担保的职责。政府全国抵押协会(GNMA)：它不购买抵押贷款，而是发行以抵押贷款为担保的长期证券，提供担保的机构主要是FHA和VA。联邦住宅贷款抵押公司(FHLMA)，它主要从储贷协会、储蓄银行、抵押银行等购买抵押贷款，然后将贷款通过抵押参与证的办法再次转让出售，联邦住宅贷款抵押公司负责及时向投资者转付收到的抵押贷款的利息和本金。3．健全的保险市场保险市场为一级市场和二级市场提供安全保证。在一级市场上，当贷款数额占所购房价的80％以上时，金融机构就必定要求借款人投保。保险不仅转移了金融机构的风险，也有利于抵押证券在二市场上的发行。在一级市场上，联邦住房管理局(FHA)、退伍军人管理局(VA)等这样的政府担保机构，它们为住房抵押贷款提供保证保险。FHA的保险对象主要是购房债务支出占家庭收入29％～41％的中低收入居民的住房贷款。FHA为抵押贷款提供100％的担保，但其担保对象必须经过严格的审核。VA只对住房抵押贷款的部分实行担保，担保的比率视抵押贷款金额的大小而定。在二级市场上，政府全国抵押协会(GNMA)、联邦全国抵押协会(FNMA)、联邦住宅贷款抵押公司(FHLMC)等提供担保，目的是加强FHA、VA保险的抵押贷款在二级市场的流动。压此外，还有一荡些私营保险机瞒构，成为保险结市场的有力补钱充。私营保险霸不只是局限于抹中低收入者，时可以是任何具网有支付能力的令购房者。其理素赔方式有两种凳：一种是向贷险款机构支付全敞部款额，拥有椅房屋所有权；蔽另一种是支付餐贷款额鼠的亏2挽0衰％险～唐3朴0贼％，让贷款机励构拥有房屋产交权催。快俯表厘2199尚3沙～翻199悦6乳年美国新增抵顺押贷款保险金热额培(兰单位：百万够元学)仙男年份速FHA沿VA水私营保险幼私营保险启喇钓绑耳声的份额旁1993男79131驱41581兵136767桌53.10%蚀1994拣91622图49474钞131402倍48.20%扮1995睁45311腥23940大109625观61.30%历1996等71617驼33358恨126972课54.70%请二、美国住房浆金融机制的具染体运作图1涌一级市场的运骄作：一级市场百住房抵押贷款放的核心是抵押宜贷款的发行银剂行和购房人。她在抵押贷款生滥效前，购房人登到保险公司投投保，抵押贷款建生效后，购房池人有投保并交争保费的义务，凶保险的受益人狼为抵押权人、次购房人。其中赶银行为第一受仓益人，发生投盐保标的事故后虚，保险公司有粱优先赔偿损失亲的义务。银行厨首先受偿，在扑赔偿超过债务语后，购房人才梢能受偿负。沸饮在抵押贷款中刘，购房人以购连房合同和房屋岸产权证换取抵思押权人的贷款筒，购房者得到革的是房屋产权万证及抵押贷款鞠的合同承她诺形(脆还本付未息碧)但，付出的是资肺金。正常情况异下，抵押人按松约还本付息，堆到期取得房产略权，银行收回洞本金和利息留。拒谣二级市场的运傻作：债券投资卧者，抵押贷款毛的发行银行以甘及作为中介的黄担保保险机构赖，它们同一级花市场的主体抵竭押贷款的发行虫银行、购房者况成为一个完整葛统一的市常发运行银行是联系斑一、二级市场厨的纽带青。如住由于房地产市耽场与资金市场管紧密相连，房准地产依赖长期僚贷款。一级市议场上如果因为潜银行长期缺乏模信贷资金，就狠会造成资金紧奔缩，资金利率卷上升，相应导西致借款成本上琴升，取得贷款激变得困难，房铅产需求就会下蹈降。因此，发捐行银行将已抵慈押的房地产债饲权让渡给抵押茄贷款的交易机明构，这些机构日在二级市场上诚将成千上万的阴债权，打包推润向金融市核场遵(忽即抵押贷款证折券爽化资)原，从金融市场昌吸收资金投到库房地产抵押贷榜款的发行银行窄。春斜三、从美国住谦房金融机制得躁到的启示伤美国在住房金低融体系中树立买了蒜“煌市场机制与政侄府干预相结搏合红”恳的良好典范，护使住房金融体警系稳步发展并胜日趋成熟。目惕前，我国的住剥房抵押贷款以拜成倍的速度增鸣长，截裁至寒200角2习年宽3墓月，我国的住弦房抵押贷款市张场大概江有诉650安0把亿左右。但由将于我国住房金精融机制的不成方熟，形成住房荐市场上强大的肠消费需求和有鞭支付能力的需增要相对不足的啦矛盾，造成我铲国住房消费发浪展缓慢。因此挖，我们总结了区美国房地产金库融机制的经验骄，提出一些促纸进我国住房金肿融和住房消费鹰发展的建议打：团哗1拨．政府介入住叛房金融市场是贵必要的，但必图须符合市场机歉制的原则挑政府介入有两环种形式：一种遇是直接干预，浴一种是间接干鸽预。美国政府票对房地产金融仰的干预则是建处立在高度发达苦的市场体制下刻的，是间接干焦预。我国正处例于经济转轨时纺期，我国市场佛经济体制的特焰征是参与市场柄交易主体地位绿的平等。因此旱，从经济体制况改革的目标看攻，我们对住房虎金融的干预也稠应该是间接调铁控为主。政府屠应该通过完善作市场的基础设滚施和体制的建荡设来促进住房僵金融体制改革萄的深化，并尽罪可能避免扭曲缘市场的行为测。俱作2忌．政府可以成脂立专门机构为溜居民贷款提供列但保和保险，鉴促进二级市场罪的发展垄政府成立专门哄担保机构为居垮民住房贷款提证供担保和保险黎，可以使贷款钱者遇到拖欠和冰违约风险时，敢免受直接经济蜓损失。我们应烈当建立类既似带FH符A足和众V玉A梦这样的政府担丰保机构，专门恩对中低收入庭梢的住房抵押贷稠款提供但保，父使它在二级市摸场的发展中担蹄当重任，并推忧动住房金融体倾系的形成和发烈展际。抓民二级市场的流指动性强弱与否斗，直接关系到腿住房抵押贷款偷资金来源大小盘以及住房金融绿的宏观风险。丑目前，我国的陷商业银行发放关的住房抵押贷娇款已经积累了同一定的规模，嫩由于这几年利堆率处在不断下欧调的过程中，讽再加上宏观经刺济不景气，可哀贷项目偏少，鸦因此住房抵押件贷款短存长贷已的不匹配风险执目前还没有体碰现出来。但是战，随着抵押贷尚款规模的不断淹增长，在利率盛上涨的情况下爬，这些金融机洽构将面临很大耀的风险，因此悄，提高抵押贷穗款的流动性就耳成为了化解金砖融风险的一个咸很重要方面。唯要解决流动性目的问题，从国巷际金融发展的录趋势来看，无徐非就是抵押贷唯款证券化。抵金押贷款的证券倍化，要求对抵散押贷款进行集乌合，增强信用匹等级，以便在答二级市场上出纠售。政府机构邮或者准政府的畅机构在信用增记强的过程中可如以发挥独特的朝作用，并且还亿可以通过设立分证券发行标准捏，从而扩大抵丢押贷款的证券而化事。至宪3掌．培育多层次稠、多种类的消校费信贷主体色我们看到，美饭国提供消费信融贷的主体非常削多，包括金融鉴结近构虹(季如商业银行、苍储蓄银行默等娘)冻和非金融机细构丸(隶如保险公司怜等厘)专。而我国提供雕消费信贷的主借体则过于集中趴，基本限于四拘大国有专业银冒行，其他金融织机构介入少。辩以建设银行为亲例，它的个人葡抵押贷款业务凯只占全行贷款像业务讯的辟1乒％，更不用说昼涉及这一行业贩比较晚的中国保银行和中国农墙业银行。因此桐，我们应该鼓桑励更多的金融可机构和非金融衫机构提供消费雾信贷腊。召挂我国住房抵押嫁贷款的发展给玩我国保险业提版供了很大的发垂展空间。我们理认为，当前除刺了开展财产保足险及信用保证域保险以外，保扶险公司可以积泽极尝试开办寿炕险抵押贷款。椅在欧洲一些国因家，尤其是荷防兰，普遍将住要房抵押贷款与脉人寿保险相结浙合，借款人获急得住房抵押贷催款后，每月支度付的费用由两锦部分组成：本敲金和利息。其哈中利息付给银删行，本金则交辣给保险公司，骨贷款到期，保钢险公司将本金企全部交还银行扯。这种做法，乏对贷款方来讲挠，它避免了借岗款人健康状况妻带来的风险，雅到期由保险公扔司交还全部本呢金；对借款方福来讲，它在转末移贷款风险时茄，给借款人送甲上了一份人寿会保险；对保险森公司来说，每答月收到的本金素可能带来盈利找。梦那就目前国内的涛情况来看，人滚保、太保、平辞保等几家大保由险公司涉足房赛地产领域还属续于起步阶段，黄所以这些保险雁公司可以尝试赌借鉴荷兰的经私验，开办类似腔业务，促进住猴房消费发展却。元输4滚．构造完善的庙金融市场环境怪，加快住房金艇融市场的发展慕随着居民收入长的提高，居民寻住房消费由集锯团购买逐步向竞个人购买转移锡，住房抵押贷盒款大幅增长，瞧客观上存在着遇银行减少金融的风险