西安某城市广场项目可行性报告

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转移，火车镇客运南站、曲育江旅游开发区巾、西安国际商花务中心区、高看新产细业园区以及交释大科技产业园上、铲灞生态区脏一线的建设正千紧锣密鼓的实唤施，未来西安胜市的经济增长养点将主要在南乞郊展开。帐降犹基于上述宏观傍背景和有利的酷发展机遇，陕劝西金丝路置业挨有限公司提出鬼建围设莲*剖*公城市广场建设伶项目，并将该眉项目作为加快崖西安住宅建设苦和推进住宅科末技产业化的重笼点工作，并使纸该项目在省、芦市起到示范带甜头作用。项目弦在汁200居3基年被列入西安芦市重点建设项诊目。建设单位简介帝*运*育集团的前身树是银*串*古建筑装饰公司骡，经贸过刘1观0讯余年的发展，桂业已形成以装迷饰工程为龙头核（国家一级资蔑质，下床辖花4恨个分公司），展经营范围涉及滩房地产开发、膀建材、商贸、各装饰设计施工腔等行业的大型乌企业集团。求油膝公司自弦有套2000宣0庆余平方米的智观能写字楼及配照套的厂房、仓泄库，公司组织稠机构健全，技佩术力量雄厚，饱公司本部有职朗工文21户0百余人，专业技避术人员抱占创8宽0仰％以上（其中逼具有高级职称死的泄达窄2肌0绣余人），随着回公司综合实力睛的增强和人员纹队伍的不断壮束大，公司正朝触开放型、多元薄化方向发展，谁组建了公“允*资*西置业有限公司扣”苏和漏“程*休*孕开发公则司务”敞两家房地产开令发企业，从事堵中、高档住宅裙楼宇的开发建莲设，年建设规趣模岗达红5倦万平方米以上仗，在建项目有己西安高新技术范开发阁区稿“膜*往*负大厦壁”世高级住宅楼。狸公司建立了由俘土地储备、项聪目策划、项目耀实施、销售、嫌物业管理机构虎组成的科学完亭整的开发体系恭，公司独立开大发临的先*余*界大厦项目销售胁认购都达旧到沸10葵0脚％，避免了房片地产市场出现喊的高空置率问挥题。公司具有波丰富的开发经骗验，对房地产春开发有深刻的爪理解，借助西糊部大开发这一蹦契机，将会得烘到更大的发展盛。到三．项目基本钢情况带搏1转．雷3筋．往1辜地理位置缠须翼项目位于西安弦市南二环东段局，总发展土地蔬面英积虫100湾0协余公顷，为省那、市钢政府规划的居思住新区陷。亩*澡*浴城市广场项目印位于该区中央袄地块，南临西雨影路时（范6镜5款米宽），北靠盏建工路，西侧眨与建设中的青携龙寺公园及青存龙寺遥遥相化望踢,萍东侧已建成的狗规模小寒区票“挎西安市阳光小帜区猾”瞎与它一路之隔蚂。交通十分便闹利，地势平缓乔，滩200芽2勉年在项目周边漫有三个大型住桨宅项目启动，寄极大改善了本彻区域的建筑风测貌和市政配套冰条件，在未来歪这里一定可以户成为理想居家怒之所。刻夸1逃．败3伙．秤2竹地块现状辟幅塑该地块原属西吉安市等驾坡街络道办事处所有收，地块南部虎有均2000趁0叫余平方米的临谦建厂房，地势迟较低，中部地贪势较高，高差搞有答5宵米左右，北侧意低洼区有少量洽建筑物旬约扒500应0泼平方米。斧馅1四．承3省．斯3尖建设规模和内朵容冲*豪*乡城市广场项目很总占地麦约魔16.4年2海公顷，初步规冒划只为捐3省个住宅组团和示一个商业街，放总建筑面积初舞步确定必为逃40000监0来平方米。其中肤住宅建筑面积黑约颜为作3熄6贞万平方米，公诞共建筑面同积圾4遭万平方米，主乎要建设内容有迹中心广场、主贴题花园、道路察网络、工程管虑线网络、住宅井、商业区、物详业管理中心、奸公共绿地、汽你车及自行车停置车场、幼儿园疏、运动健身及因配套服务设施凑等。决四．项目性质膝和特点竖*洗*躬城市广场项目便是由西们安屠*辛*钳集团下属的陕绿西金丝路置业貌公司投资兴建宜的大型综合住省宅区，属商业则性房地产开发间项目。该项目匀已被市政府列翁为西安市重点叉建设的房地产告项目，在基础筐设施配套建设判上有一定优势沸。思另外，优越的月区位条件和地翼理位置也为该农项目的实施创瑞造了有利可行保的条件。项目崇地处古都西安细东南郊，西安姨交大科技产业春园、高新开发鲜区东区、二环惭经济带近在咫管尺，并与旅游狗胜地大雁塔、兔曲江旅游开发彩区一线相连。引日本出资兴建称的青龙寺公园录是其近邻，位汤置优越、交通广便利、周边配援套设施齐全，辟无污染源，环摆境质量优良，梅为居住者提供玩良好的居家环羡境和级可靠的生活质寒量雄。其“榜*症*扰城市广场吗”薪的建设，将是佛投资西安的最候佳选择与物业经升值的可靠保聚证。料五．主要经济寒技术指标葡1绒．禾5爱．贞1豆主要规划指标适总用地面闲积姿摄础医16428劝2潮平方米螺总居住户愈数汽蛋晋恨330绝4艇户勤总建筑面赖积俊砍苹秋4000沿0豆0新平方米镇其秘中港:症住宅建筑面细积眨汗宫36000各0穷平方米胶友上公建建筑面始积誓常强4000萍0据平方米困容积员率隆院得背茧2.4侄绿化结率很挖打域狗35%轮1妨．清5垄．结2康投资指标顺项目总投洗资氏(启总成本费戏用拨)光悼7484慎1再万元棍征地搬迁健费捎周性愚经831拉3未万元押前期费朽用南会越蝶仁306把0漆万元其中：耽1偶、三通一退平俘掩辅探1班694.1光8民万元扩2秆、前期工程费墨用彩赢奋稼1366.据3节1考万于元并墓奸影贺报昏城建费滴用镜布歇篮戴680撑0们万元翻建安费恳用酬例密般往561膏54.95其中赴1贫、主体施从工塔握妄木懒3880芬0底万元章2唤、设备安装施注工怠苹猪窝12491迁.8越7固万元抹3顺、小市政建躬设别临佣糖哈332虎4哭万元旬4墙、配套设施施处工股馅抬爆2通05句1武万元递5白、不可预见费求用（价差准备杂金等值）皱15缸38.7裹6扮万元兔1精．佣5艘．孙3证主要效益指标芒利润总扔額既光帝银款321士0液8反万元俘利润柿率慧魔狠延白住42%件投资回收求期付帜瑞榆弱庭5练年买周边地区房市餐调查项目市场分析肺2霞．灶1贼．粒1游住房已成为西齿安市民的消费吉热点虾自能9效3煎年《西安市城闭镇住房制度改偶革实施方案》房正式实施，几曾年来进展十分面顺利，有利地旋推动了西安市叔住房商品化进酒程，城镇居民获的购房意识显平著加强，用于甲住房的消费性具支出随之猛涨剑，已经超过用肃于通讯、服装斧、文化教育等平方面的支出，酒住宅以成为西阵安市民的消费茅热点之一。拘西安市民住房大消费的增加使催西安市住宅市乳场呈现购、租鼓、销十分旺盛者的态势。荷以件200川2川年为例，该年奇西安市批准上赵市的商品房总完面拾积朝31陆5扬万平方米，而绑实际销售面积亡达芹到娇20虎2姑万平方米，占惹总建设面积撤的欧64创%岸。谨2忧．偶1悦．婆2仗西安市住宅市闪场将有大的发催展朽按照《西安市椅国民经济和社名会发展第十个稳五年计划维和旧201之0舟年远景目标纲到要》的要求，阶到盈201遥0智年，西安市城薄市居民达件到笛52面0增万人，人均居莫住面积要达饱到屑1灿4苦平方米以上。耍而据抽样调查部表明，西安市天城市居民人均中居住面积仅预为幼8.5召7躲平方米。所霉以斜,圆至捞201唤0翅年前，西安市灿城市人口居住遭面积总需求备约屿350途0叮万平方米，平额均每年需灌求裂35莲0耻万平方米，这散一巨大的住宅尺需求市场将会崖刺激住宅开发贴建设市场的快壁速发展。另外并西安市约有有映近梳2肤5琴套二手房等违待上市交易球近竖150伪0赏万平方米，存组在二次置业的行购买人群。今怒年以来，在世验界经济放缓的朋大背景下，我退国经济在以发熄展内需为基础搅的个性方针指各导驼下络恐，仍然保持虫了糕8.笨1苍％的高速发展摸速度，西安市辆上半年国民经很济增长速度较富去年增嘉长语11.为6胞％，如此之快郑的经济增长速镰度对于我国及台西安房地产业恼的发展起着积岩极的促进作用柱。半年多来，叔西安市商品房瞒投资步伐明显脚加快、国家对援住房消费的多劝项鼓励政策的掀出台实施，金花融机构与房产资开发商的不断应联手，以及物电业管理逐步规笑范，居民收入潮的稳步增长，告均为西安市房觉地产市场的进矩一步良好发展桃提供了坚实的轻基础，在中国等加锹入扬WT调O区和西部大开发届战略的纵向推腰进下，西部房耗地产行业受惠秒最为明显。随骗着西安市委、森市政府不断提拣出祥的胶“眉大力改善投资断环境，大量吸姓引外嘴资乌”伤的方针政策，积加大西安改革敞开发的力度，疼西安市近期对贤外贸易往来和疤国内外大中型猎企业在西安直魄接投资明显增猎加，直接促进冒了对房产物业水的需求。勇2客．务1寨．虑3200党2友年西安市房地咸产开发的基本督特点派开发总量继续团扩大粘开发投资快速坏增长协。凭200白2神年兆1爸～犯1题0俯月全市完成商位品房开发投猴资网42028资8白万元，增县长始18.57社%根，虽然增幅比封上年同期有所辫回落，但是仍湿保持了较好的缠增长速度，初皱步测算全年房爹地产投资将比厉去年同期增洒长或19.23迟%头。今年房地产敞开发投资增加近的主要原因：估一是国家为拉扰动经济增长，院继续实行积极结的财政政策，夫扩大投资需求淹，增加了经济吼适用房的投资姓规模，促进了以房地产开发投惹资的增长；二碌是随着住房分非配货币化方案费的出台与实施遮，住房二级市帽场的逐步完善乒，调动了个人诵购房的积极性完，商品房销售悠大幅增加；三伶是由于房地产蝶开发、销售形窄式看好，金融醋机构对房地产替开发企业也给萝予大力支持；剂四是房地产开湾发企业经营、景管理水平有所虑提高，小区建挺设和配套设施歇逐舒步完善，房地劈产开发资金来策源中定金及预随收款大量增加瞎，企业开发资景金紧张的矛盾效有所缓解。辱坡2绪．随着房地产纳开发投资持续愿快速增长，房刘地产投资规模欧迅速扩大疮，届200尸2稠年针度傲1痛～韵1中0串月，西安市房倦地产开发投资葬占全部投资的体比重达济到首30.59罗%蝴。全市商品房欢施工面岂积杂647.9士7绍万办元摘,背比去年同期增葱长武7.97%踩;裤商品房竣工面躬积殖105.2中4赵万平方酷米妨,猫比去年同期增途长进233.99翼%称,临增幅比上年同萍期大幅度提高炎。曲震队根同据晓200混2差年西安市分物颠业情况：商品他房住宅施工面除积耀为广21028役9芬平方米，比去火年增新长杆24.04%陆,日占同期商品房忆施工面积仍的卷68.38%且;节公寓、别墅类床商品房施工面咸积彼为危5800喜0叙平方米，比去饶年减据少情13.57%投,寄占同期商品房留施工面积殃的肾18.86%剃;红办公楼类施工末面积振为顶2901召2案平方隐米漫,贝阳比去年增韵长材2.94%攀,涨占商品房施工模面积症的满9.43%格;送商服类房施工俭面权积聪1021逗3觉平方怜米袜,害煮比去年增欢长位22.37%吧,硬比上季度增厚加诊24.55%菌,薯占商品房施工堵面积层的朗3.32致%葛。会投资结构继续诚得到改善黑住宅投资和办倚公楼所占比重炉增加。从西安汉市房地产信息考网溜200诸0缠年在建项目统框计分析，分物斩业情况：商品笑房住宅完成投开资依2368招8玩万元，比上年疮增疗加终13.80%厚,臭占商品房投侧资钟79.08%艺,例比上年增捡加饺1.垫6旬个百分度点炎;洗商品房中用于雄公寓、别墅的捎投尤资喜320很0脾万元，比上年未减躲少途8.99%秃,芒占商品房投资凡的比重压为楚11.12%高,烛比上年减跑少性3篇个百分菌点鹿;瞎西安商品房中姜用于办公楼的恭投捆资考189花0众万亿元迷,弊日占商品房投资逐的比重品为贵6.57%烫,艺增扫加脸3.咽2劈个百分点。戏（向3题）商品房空置屋面积开始回落公200哥0泽年西安市商品临房空置面积商幼品房空置面积苏开始回落暑达声73589碍8糊平方米，比去膊年下降窜了袭21.33亲%辱，分物业淋看短,减商品住宅空置滋累计面耍积子47995鞭5浅平方慈米咏,限比去年下降包了坦23.41%被,旋占同期商品房友空置面积竹的引65.22%呈;共公寓、别墅类僵空置面积累盯计器8330右7龙平方镰米杠,译比比去年同期调下降猴了授30.89%泊,额占同期商品化省空置面饱积袄的脉11.32%特;禽办公楼空置面灯积累各计既16481海3挺平方军米阻,逼标比去年同期下仿降衰了窑1.28%养,写占同期商品化缸空置面积办的匠22.40%贤;坚商服房空置指面沃歼逆走积累劲计伴782膜4拘平方米，比去懒年同期有所上雹升则,脖占同期商品化短空置面积虽的南1.06替%缩。窃贿例（侮4后）西安进入个刺人购房时代借随着西安房改植政策的逐步深局入，个人购房巩时代真正到来惨了主。针眼由于收入的限弱制，市民均将览购房消费的目楼光投向了价格裙相对较低的郊愚区，促使属了师200寺1物年度上半西安摸市房地产市场臭价格的逐渐走尺低。市场价格干的下降大大刺粥激和满足了更挽多市民的住房钩需求。今年以冷来，在世界经练济放缓的大背成景下，我国经职济在以发展内存需为基础的个挎性方针指导雾下那体，仍然保持勇了叼8.爪1涂％的高速发展筐速度，西安市毫上半年国民经未济增长速度较滋去年增朱长舌11.陵6泉％，如此之快啊的经济增长速捏度对于我国及栗西安房地产业浇的发展起着积置极的促进作用何。半年多来，终西安市商品房环投资步伐明显忠加快、国家对花住房消费的多虚项鼓励政策的馋出台实施，金暴融机构与房产旗开发商的不断咬联手，以及物后业管理逐步规付范，居民收入蓝的稳步增长，就均为西安市房贞地产市场的进凯一步良好发展挣提供了坚实的拾基础，也为西织安房地产市场陪个人消费提供蠢了更为充分条爹件。市场价格灶明显走低。本熄期市场价格明房显走低的主要芬原因是祝：郑赵在中国加走入聚WT阿O葬和西部大开发覆战略的纵向推余进下，西部房勺地产行业受惠绑最为明显。随睁着西安市委、三市政府不断提亮出袋的消“挂大力改善投资已环境，大量吸三引外岗资金”辆的方针政策，右加大西安改革骡开发的力度，傍西安市近期对峡外贸易往来和触国内外大中型纯企业在西安直龄接投资明显增叛加，直接促使挡了本市写字楼愚和高中档住宅幻的需求呈现明花显的上升趋势扮。渔（街5艳）住宅的社区扛化、商务化、主智能化和郊区恳化甲西安房地产业际已进入到一个就数量扩张和全舟面提高居住质威量并举的新发怜展阶段，房产泥质量的智能化现、人文化不断丹得到提高，低向于公寓别墅类裂物业价格的培中高档普通住蹈宅类受到消费侨者的青睐，而罪价格居高、交博通相对不便的描公寓别墅类住鉴宅受到的冷遇悄。西安地区住趴宅市场郊区化除的概念已经形罗成，商业繁华版的城内区的住缘宅已经不是现疫代市民所关爱减的。从目前的变房地产市场发译展趋势来看，货住宅的社区化屋无疑是房地产没发展的总方向鬼，但其中的商蝶务化、智能化茂和郊区化又是芦其市场细分的最又一主要发展池导向。普通住乒宅市场的表现描来看，各区大见型住宅社区销经售情况都表现参良好，小型住堤宅小区相对表刻现较差，所以苗从全国各省市定住宅产业的发教展来看，住宅盯社区化是我国慎住宅产业发展测的方向，只有拴正规的、规模锡化的社区才能拴在配套设施和葡物业服务方面网作到真正纲的匆“亡以人为本、业拘主至至上带”属。峰2乒．韵1逐．翠4番分城区物业情禽况股西安市商品房沿市场分城区来萌看，项目分布酒在几个城区基冈本平衡茶。封200拳1轨年度与去年有鸡所不同，城南殖区由于其价格瓦因素导致销售首面积和销售额迎在本年度退居租在城北、城西逼南、城内之后况。城南区是西第安市传统的文流教区，一直是猛房地产开发的忘热点，本区住本宅市场价格较元上期稳中有升肾，其中普通住肠宅价格稳定糖在躲300以0侮元执/银平方米，导免致奋200携0榴年本区普通住视宅价格大幅上贵升的主要原因稍是本年度推出爬的楼盘价格均镇比较高，成交蛾楼盘价格均泄在支340咱0煤元霉/缎平方米以上。做价格比较句图庙竖芦单位：昼元界/芽平方米珠最高价助最低价帝均价裙城北番2952黎833丙1981茶城东损3857剥625易1831陆城内宾4000段982兼2272爽城南板3953档909但2175耐城西南错3571爹658冈2062柱200语0堆年城南区房产雾价格走势图陈200吃0巩年城南区住宅踩楼盘价格统计摩项目名称劲开发商矛地理位置假价格闪竣工期栋金裕花园浮金裕地产垄西影凡路仁6庭3夜号符2960私现父/返期房践佳和苑坟八佳地产袍草场坡讯288含0激均辜现房慎科荣花园护荣源房地产罚雁塔路南段钩246蹄0愧均疑现房河欧风园蒙嘉汇置业漏长安南路东侧济335盈0形均劈现还/眼期房爆鹏豪园愿鹏豪置业富含光路南段一迎号屿309浙0伴均豪现房终旺园大厦宏旺园房地产研朱雀门外运通拌大厦西邻拳303址0园起趋现房摊名人居逆北苑房地产俭南二环永松路址市政府小区域285俱0倾起叠现房栗明德花园浆陕西荣大油明德门小区南岂区狮263崖0胞均院现房绒泛美大厦呜秦埔地产书南稍门什字东恳北角亮440肝0攀均岗现房咳2纹．坡1凉．锈5200菜3浊年西安市房地案产市场的预测宏观形式分析授200谷2善年房地产市场约一直流行着房杠地产泡沫的争诸论，在下半年驳这一论调成了聋业内的主流声庙音，客观的说阵中国房地产泡鞋沫主要集中在府上海、北京、南杭州几个城市墙，受中国经济上转型、全面建帜设小康社会等没利好消息的刺盗激，出现了以状投资性购买力片支撑的局部市缓场过热，杭拥州请200牛2四年传有漆50义%诸的房产被外地信投资者购买，捉正在构筑深层沈次的泡沫。房英地产市场的繁苗荣对国民经济幅发展具有举足盈轻重的意义歼，箱200冤2由房地产牢对迟GD鸽P壮的促进贡献如了粮1.7~2.功4删%谣。内陆的西安锦，作为区域中幻心城市的地位锻不断加强，但序是受交通发展映滞后、经突济结构单一、贴城市化水平低猾等瓶颈，经济扑辐射能力有限后，在房地产发滥展上还是依靠婆本地购买力蚊。蠢200刑2例年西安房地产吃市场呈现了投宋资和销售两旺施的局面，但是问分析在宏观上编我国的房地产呆也的发展齿对害200垒3将年的经济走势兔意义重大，具智有多年市场经钟济管理的政府汉，一定会使用帐宏观调控手段计，帮助地产行掀业软着陆，所笑以我们地产的请宏观环境将有候所变化。我们撒对珍200躬3鼓年西安市地产藏市场的宏观特法征预期有：吧茫券大盘时代急：份200锐2誓年西安推出了松数个大盘，透粪支了大量具有扮消费群体，而统且虎200镰3尖年住宅预期有坛大的供应量。栗法制之年：回客顾捐200冲2虫年，国家针对领房地产的政策贪法规频频出台弟，以求房地产漠市场更趋法制病化、规范化，效陕西省及西安庙市政府和相关运部门于之同时锯相应颁布了一算系列的政策与删法规，与地产眼相关的政府组摩织机构也发生汉了较大的改革货，这些变化对卧于房地产企业熄的效用是显而蛾易见的酱，陡200跪3陶年将是这些改瘦革和法规发挥锄作用的一年。忠烛品复合性地产和活复合性房地产轮商的出现：闷200外2蒙年的亮点是大露盘，那么符合眨性地产就码是抖200校3悼年的明日之星枪。晚200驶2村年末紫薇、高顽新地产推出渡了朗shoppi柔ngmai勉l乌、水晶岛等项廉目，都是发掘坐消费者深层次沿消费，扩展了恋房地产的传统萄内涵，因为告陈别了短缺经济嫂时代，在市场球经济下，房地每产不在简单的叔满足基本的居颂住要求，消费宝者越来越看中粉房产在未来的偷保值增值作用永。开发商利用萍项目的聚合作姨用，例如田园顷都茅市押1侧0馅万居住人口，增每人日常消屋费亲300贤0筝元绸/母年醉，算shoppi蹈ngmai刊l扬就岗有柱3篮亿元的市场，消田园都弄市茅18辉0做万平方米的装震修蕴藏着十几洞亿的市场，所君以紫薇装饰装蓝修公司应运而巴生。高心地产足的理财公司、颤水晶岛项目也授是处于此契机厦。侨柜冈房地产企业上堪市置：旧200寨2泛年紫薇地产、蜂高科地产陆续耳开始筹划上市偷，这些企业依教靠良好的业绩葬和信誉，获得程了巨大的无形抵资产，有望愧在描200贞3像年进容入股市资本市狡场，继续扩大模他们在西安的项垄断地位，增检强抵御风险的换能力。削休彼提高房地产行色业的准入门槛扭：宰199乡7贫年，国家全面殿提高房地产企铁业的注册资金巷水平和组织结反构水平，但还颗是有大量不具拢备开发能力的亚资金进入房地迈产行业失，防200献3埋年四家国有商咐业银行将严管愿房地产贷款业扫务，重点扶持济信誉好、财务湖状况健康的企陈业和项目。责涝蒙加强税务征收龟：脆200数2制年我国财政赤给字接近于国际灌公认的警戒线莫水柴平耽3横%寇的蚁GD绳P也，西安市今年肾以城市建设为道主的地方公共麦支出持续增加宣，所以国家将汇对房地产行业家在内的重点行程业的税收加强骂征管，尤其是捎所得税的征收宣，严厉打击偷足税、漏税。图奉丹提高土地供应阵的宏观调控作各用共：土地作为不阔可再生的稀缺殖资源，是城市川经营的主体要樱素，但是运在凳200粉2锣年，西安市的嘉土地供应虽然伐解决了市场化蜓的问题，但是荷在土地对房地拳产市场的调控甜方面处在粗旷邻性阶段，使土嫁地价格高位运当行，例如夏在册9走月的一宗拍卖犁的葛6专级土地竟然拍咽的况8偿0快万牙元奴/某亩，这样催产糊了定位于中高伟档房的产生，涨加速了市场结甲构进一步不合银理。是披胖启动二手房市转场：肢二手房市场的村启动属于一把恰双刃剑，它的锐作用取决于市昌场的成熟水平卡，所以，西安春二手房市场的露启凶动渔200第2掩年还处于政策洒阶段，二手房掩市场的买卖双浩方，缺乏规范棍的交易平台，镜金融配套服务鸟，担200蒸3家年有望有所改停善。添西安市商品房佛的开发以居住杨物业为主并向炮大规模社区。泽住宅需求远大熟于其他商品房苍需求，买主多共为当地人，中米型面积单元的辅最大，购买者低已从单纯满足惠居住发展方到既“宫居焰住举+滚投什资速”横的复合需求。束。案例分析资在未击来湾1~粗2脆年鞭内虎*驴*枝城市广场周有边期50县0窝米内将会有三犯个住宅项目进菜场，对本项目阔造成影响。秋交大朝阳花园麦：瓜该项目建工路辩北畔，达尔曼熄大厦西侧，由肃三丈幢泽1徒8涨层点式高层建筝筑组成，将容浙纳撞32保4红位住户，目前毁正在处理基础此，基础形式是胶静压桩基础。驰东新城市花园闷：晶东新城市花园粪位于东开发区强建工路于公园载南路交汇处西票北角，企由甜8吨栋肃9-1满2例层板式小高层的组成，小区采蔽用围合式庭院朽结构。总占地帜面倍积关:2800间0片平方锦米园(4予2软亩服)植，总建筑面垃积仰:8474穷0指平方米总户厉数龟:48驼8兽户，绿化址率沿:43户%识，设计车允位凳:26慈6考。沙图兰多城市花里园：挡该项目是阳光晕小区三期的核盖心工程，总建猾筑面难积箭1返3疫万平方米，定客位于符合二十拒一世纪中高档爱生态景观小区攀，以人为本融莫合了水体、植防被、花坛极大涉骗术林、广场侄、花架、雕塑允等要素构成了贩小区的聚气空迟间。安全、便冷捷、流畅的交营通体系，合理预的组织人车分跟流。位于中央家花园的地下停搞车库车坚位员34曲2渔个，占小区住破户丢的句52.8裙%动，总住刘户株64语7折个。系2嗽5屯层珠2没栋锡；报1仓8翠层竖2编栋觉；糖1遮1创层伟2窗栋缴；将5灰层企2菠栋手，玩3眨层商业嚼街饭1年栋，与图兰多植配套的娱乐中护心、商务中心焦已经建设好。谅在项栽目冤200渡0凝米内还分布着惨交大开元集团乳的另外一个小凭区疤—翅—描朝阳国际，定礼位于受过高等戏教育的人群，的依靠开元集团抗的教育资源，应志在建设一种尖浓郁的社区文哪化，项目以板蹲式小高层为主荐，配套功能齐李全的会所。转三．对本项目型功能、规模、眯标准及营销的厘建议冶通过上述市场缝分析和案例分患析报告，对本店项目设计的功貌能、规模、标痕准急营销作如这下建议。香2懒．灾3祝．槐1灰项目辐射西安怠市东郊与南郊淡新建区，人口煮众多，有良好铁的人文环境，贤人员素质较高岭，生活配套设猛施亦较为完善纲，交通便利，过是很理想的住裤宅开发地点。娱从市场调查研居究发现其周边锣区域住宅及商兆业物业的发展驻与西安市其他敬地区相比，具架有较大的市场樱潜力。但在开跟发实施过程中爽，仍俭要根据具体情帝况和条件加以据分析，以确定歉正确的目标市房场和开发营销纠方式。若2溉．帜3膛．嫩2血根据市场分析剩和当地自然条替件情况，项目磁设计为具有综庄合性、系统性育的住宅区，以彻居住为主。该叫区商业环境不队佳，较难形成墓城市商业中心鸦，对商业物业含不能建设过大免的规模和标准掏，要作为配套加建设。建设的倾商业中心不仅辉为本项目服务达，并为该区域虽其他住宅组团芦服务，建筑面桶积控制在总建项筑面积半的盼10净%妇以内。现2历．顷3桥．赶3购项目的市场定赛位以当地年收猴入恨在丑3促～毛1刻0恨万元的家庭为稿主，在确定建研设标准和销售局价格时应充分矛考虑这一因素近。因此，本项逮目高层住宅售迎价不宜超证过蛇360虽0天元，多层住宅斥售价不宜敏超麦200钟0大元，商业物业谊售价不宜超沈过映600叨0重元。考虑到销盗售对象的不同埋变化，以及当顾地购买者的承道受能力，设计溜住宅单元应曲以更9押0注～搜11杏0汪平方米为主，都并具有较高的悄实用率。阵2磨．捧3在．持4差由于受到西部些大开发等利好谷因素的影响，宰去年住宅供应耍量急剧加大，秤再考虑当地的辈住宅消费习惯珍，把握好销售掘时机和制定好影相应的销售策联略是十分重要永的。首期销售穷应在结构出地犁面时推出。现席时对楼花一次狐性付款的客户稼较少，推出分五期付款和银行虚按揭非常重要宏。随着竞争的抚加剧，购房者设将更看中物业鹊设计的合理性带、建筑质量、谣企业信誉、售湖楼前后的服务械，开发商在开预发过程中要注鸦意以上的工作帅。针2辰．宏3塘．猛5既随着国内房地酬产大规模的开蚀发，市场已趋明于平衡，楼价弄增幅将相应减善缓。因此，在巡开发与营销过排程中要密切注狭意市场的变化倘，严格控制成览本在今后将显刷得尤为重要，翅对营销影响很沈大。伏2裁．剥3食．闯6充良好环境景观知与合理户型的号设计对本项目舅的营销将非常巨重要，开发商狐对此应有足够咏的重视。公四．项目对比开分析辫从本项目与所淡在城市及区域战的其他项目比班较来看，本项掀目有一定优势挖。包项目在单体设残计，环境景观柜设计，完善的仓配套设施，整户体规模上不仅浑符合城市住宅色产业的长远发坡展目标，而且型领先于其他本兰区域的项目，事将会有很大的睁市场潜力和发兵展前景。在销锄售价位上，对倾比其他本区域降项目分析测定数，高层住宅销吊售价格确定谁为臭280偶0跑元醋/告平方米，商业株物业销售价格铅确定咱为删550役0选元腔/宋平方米，将会凶产生良好的市兰场竞争力和经替济效益。墙五．项目发展生前景捧西安兰*演*狂城市广场项目戚从整体上看属贴微利开发项目愿，而且特别重济视技术和规划除设计的先进性趣，充分体册现漏“为高水平、高质假量、功能全、樱环境码美粥”镇的建设思想。线相对于周边的柴普通住宅，优身势十分明显，舱市场前景十分工乐观。特别是签随着西安市经耐济发展和城市乳建设重心的南宗移，西安东南善郊的房地产投忌资将会有更大届的增值潜力。菊在技术含量上梁，应用先进住笑宅设计、建筑卧技术和新型建蚊筑材料，以提师高住宅产品的贝技术水平。提粘高住宅的适应棕性、安全性、驶耐久性、环境派性和经济性，宋达到国务院有榆关住宅产业化为的掘7怨2券号文中住宅性渡能认慈定剃AA封A屿级标准。翠在规划设计上久，项目符合西双安市总体规划溜和古都风貌的休要求，并应特发别注重与周边趣环境景观和建溪筑风格的协调撞、呼应，注重讽优美的生活环接境营建和周到疑、完善的物业墙管理与服务，趋并充分体现以睛人为本和使小膝区成为城市景骤观的设计思想氏。贺也正是由于上带述的突出优势次，再加上便利惨的区位条件，扛西泼安锈*卡*三城市广场城市止广场项目前景挂十分良好。党项目选址及建展设条件腐一．钥项目选址情况嘴项目位于西安萄市南二环与西梨影路交汇庄处放,破南侧是城市外叶主干道西影夸路真,恳所在地带地势钟平缓、环境优桨良。南侧的西奇安交大科技产恳业园是全乖国隐1啊5衰个重艘点科技园之一遮，建成后将带举动该区域的经周济发展和产业柏提升。责项目可远望古党代佛教名甲寺恋—葡—砖青龙寺和青龙泄寺公逢园系,湾并通过建设鸡中凶6过5呢米宽的建工路揭与南二环和西悟影路相广连怖,轮交通十分便施利过,蚂可以迅速前往猫机场和火车站子；项目的北侧惯为西安高新经娃济技术开发区并东区。樱该项目紧接交期大商业圈和二策环经济带，周亡边人口文化素冒质、经济收入坑水平均高于西壤安市整体水平吸。西安南二环歼东段已形成西库安集中的中心歇住宅组团，周倒围的基础设施找和生活服务配彼套设施齐全，国随着西影路和宜建工路的全线越改造的完成，均小区位置将显纵得更为优越，奸是建设中、高旦档住宅的理想趴之所。白二．当地自然扁条件浮3.自2.西1熄气母温欺:衔全年平均气匪温办14.挂7矿℃勇殃兵饲全年月平均最嚼高气箱温黄27.渴3惊℃与,肾月平均最低气腿温最兰帆挡室惑0.功8延℃晚格边添极端最高气堆温印(峰全年桨仅骗1晚0棋天左潜右训)40.济6送℃抢秃驳课极端最低气挠温爸(单全年崇仅妇1喜5咸天左托右堵)-20.丝6隙℃机3.2.徐2垄全年平均降水雾量墨:624mm曲3.2.供3待湿州度亡:匠平均相对湿化度缝70%趟3.2.品4封日候照孩:智全年日照总时矮数孝170巾3率小时漂3.2.祥5擦平均风链速蛙:柄冬牲天底2.答3成米肿/征小恨时升;卧夏核天啦1.猴8拦米援/拦小时由3.2.铸6填地质情王况蜘:虾为葵Ⅱ座级非湿陷性黄婚土幕,绑西安市伙属夜8餐度为地净蝶备腊设晌绪震警区膝,曲建筑陶按昼8板度抗震设防。窑区域基础及商肾业服务设施读该项目紧邻西拦安市南郊文教番区和东郊工业上区，周围高校食、研究所林立行，有西安交通事大学、地质学观院、建筑大学例、理工学院等启多所大学，西沫影路集鹰中了微生物研悲究所、有色研攀究所、科技情绍报研究所等多点家研究所，区第域有较强的人浩文基础。附近疲新建有铁路新佩村、青龙小区腿、开元小区、宵东新花园钱城清.棋阳光小区等多产个住宅区，该椅区域是西安市隶政府重点建设纵的集中组团住摸宅区。该区域免除了大量的文侦教人员和工厂乖职工以外，当川地农民亦以出筒租房屋达到富药裕的收入水平筝。见该项目东北部辅原为陕西钢铁密厂，现已建成按以电子技术、张微生物为主的察高新技术产业丢开发区，控制别了环境污染，羊环境质量达到摩优良，加上占腾地芝6五6杠公顷的青龙寺洞公园，该区域思将是一个环境海优美的居住小暮区。罚该区域为新建扛区，除二环建件有部分商业外船，并以餐饮、膨小商店、菜市壤场、家具业为序主，该区域缺裳乏大型商业购欺物、娱乐、健娘身等服务设施债。周边只有雪申花新世界、秦必杭酒店、锦苑蚂酒店。因此，膨在慰*货*抢城市广场项目循内建设商业中井心将会促进项垄目的销售。市政配套环境屡道路：北侧建陈工畏路劈6锅5怕米宽、东侧公韵园南路溜路织4迈5年米宽、南侧西剩影馋路汁6妨0括米宽寄给、排水系统架：建工路、西狭影路有市政给状、排水系统接桶口凶供电：接南二酷环高压电宏供暖：接市政迎集中供暖系统盟天然气：接西苗影路天然气管沿道笛通讯：建工路塞、西影路均设除有可接入有线晋电话网端口烈、欲IN拉T撒网乏文教：交大幼惰儿园、东堡方蚕.饱秦川幼儿园、做中学、小学等衬公共交通：四劫周艇有企1挽9钥路希、番52券8洽路羡、但30送8痒路珠、涝20挤8辛路则，膨52垫1锄路雾、欢70汤5进路公交车线路芝广播电视：可配接省、市有线捉广播电视网蓄医疗卫生：周唯边有铁路中心悬医院、红会脊偿柱中心、铁一营局医院、武警崇医院、第二职陈工医院等综合评价旁综合以上几个爸方面，该区域飞的市政配套和留服务设施相当绕完善，除缺乏盐大型商业购物爆场所外，还应向建设娱乐、健墓身设施，以满微足人们日益增柄长的居住要求欣。该区域的环街境配套设施，己已为建设中高熊档商品住宅区疗提供良好的基爪础。随着西安掌市经济的发展慈和城市建设重催心的南移，沿哭南二环的基础届和服务设施将左会更加完善。云200服1暖年西安商品房胁市场购买意向嘱西安市居民目鹿前住房面积情雕况众有藏18.9语%正的受调查者没揭有住房，在拥胖有住房的居民门家庭中，平均扯家庭居住面积葵为萌6遍3业平方米，从调虫查里可见西安吃居民拥有住房戚面积较集中祝与挣50~8来0在平方米，迅占晒56.5%扶,嗓在这一范围的腹调查者比例均浊比以前有所提梅高，说明目前委西安居民的住精房状况逐步改蛙善，但从居住辽面积和没有住随房和没有住房闸的比例来看，傅西安居民目前犬的居住水平还隙不是很理想绝购买商品房的悲价格球低价位者的比雅例下降幅度较驻大，贴近市场律价格的上升比朽例，显示出商饥品房市场日益感成熟，商品房好的价格已慢慢允被广大消费者钓接受，并对目深前住宅类商品压房的价格认可户。结着矮现代居民对住袭宅要求和生活作质量的日益提守高，人们在购浊买时选择的地棕点逐步向郊区利转移。项目规划方案英规划思想及要扑求森4席．寨1述．迈1棒项目的规划要学布局合理，追未求与城市空间顺的协调、人文鲁环境的典雅和碧居住环境的安省静，创造清新欲、明快、富有昆时代感的居住染建筑风藏貌帐.柜。完善生活、弦文化、保健等顷配套设施体汗系梨,衡引入现代化的序智能设施及环撤保设施体症系衣,盛并配有园林绿训化景观，不仅北使小区不仅具饿有良好的舒适短性、安全性、什经济性，还具韵有一定的超前妻性和导向牵性箩,槐体现以人为本嗽，回归自然的核特色。鞭4裹．嫩1牺．核2份项目规划坚持藏经济效益、社锦会效益、环境疏效益相结合的维原则，在创造哭良好居住环境宿的前提下，注息意节约土地，川开发利用空间湿，提高土地使绣用效率。建立交了完善的生态从和绿地系统，避创造可持续发饰展的自然、生造态环境。并4涉．书1努．偿3立在保持整体风轰格与环境相协常调的前提下，鸡努力创造多样石性的快住宅类型和新赴颖、灵活、高踢效的居住空间换，以满足个性膏化的住房要求枣。适应阶段性枣的布局调氧整修,育保持住房可持灿续使仍用莫,鹅并为住户参与滔住宅设计、室盐内布置创造了众一定的条件。伶4劣．扬1氧．诵4浆完善规划，满鸭足了人们的所丽有生活需求。由居住环境要有禽广阔的空间，政宽阔的视野，悲高度绿化的环悬境，清新的空籍气和社区生活猪的网络。娱乐姻健身项目及日倡常生活配套设线施亦应完善。厕4锡．缩1棒．摇5蓄树立品牌概念膜，邀请国内外梁著名的建筑和殊园林规划设计搏师，配合该地功块的地形和当阅地的自然环境芳，共同合力创浆造有突破性的浑区域和楼宇设初计，使建成项停目友妨成为城市景观暮的重要组成部该分。但4滤．闹1嗓．旋6部随着人们生活从水平的提高和捡消费观念的变邀化，私家车辆率将会越来越多竹，规划要强调陷现代交通意识冒，开辟足够的火现代交通所需固的空间，使各有种车辆运行、页停放安全方便至，避免车位占脊用绿地。岩4慈．肌1揉．棍7遭设计的建筑单伴体要有艺术个闭性，整个组团善要有统一的风菠格，通过建筑欺色彩的协调对弱比来丰富小区拜的建筑景观。看绿化以中心绿劈地和楼间绿地侄相结合，将单同体建筑置于绿贵化景观之中，岭做到户户推窗农见景。延4糕．职1掏．键8南从社区管理和激社区文化建设军的角度考虑，宁注重现代居住诵区生活的人文亩环境和西部地白域特征，创造嫌沟通氛围增强石邻里关系，营箭造一个具有人幻情味的社区文呈化。艘4幕．朴1纺．最9撇满足现代都市砖人对信息的需漠求和追求生活帽的智能化，引泰入网络和小区雹信息平台，全伙面提升小区管绳理水平和物业攀质量。贫4熊．萍1冶．坚1炕0炒重视发展商、过物业管理公司也在规划设计中津的作用，参与律规划方案的制距定。暑二．建设规划骂方案辜舰4漫．换2保．播1否道路网络是虽密为了加强小区弹内部车辆的管挨理，同时考虑绑外来车辆的行课车方便，小区奋沿周边设置三樱至四个出入口迎。，小区内一芹级（小区级）吨道路基本呈树诞型，在中心花颜园周边采用弧词型道路，二级躁设以丁字路口秤，以增加小区玉布局的活泼观伶感与趣味性，绣道路系统的建种设要遵守人车痒分离与动静分泥区的原则。诉德4块．汉2者．衣2僚工程管线网络呆敞或工程管线网络输主要包括给水卧、排水、供电反、天然气、供援热、通讯、闭诉路电视和路灯关等，基本上沿更小区道路两侧许集中管网布置族。没疯4钉．夹2差．脸3霜组团布局迟全小区共划分交为磨A仅、夕B芬、芦C于、瓦等股3镇个住宅组团，赛各住宅组团围修绕商业中心和盏中心花园，沿低地块周边分布敲。考虑当地的厅自然条件和小雷区层次景观的呼变化，建筑南卫低北高，组团焰的布局如下表哨。右组团名称姥建筑位置法建筑类型堆建筑层数华A背北区价高层建筑料24~18证B政中区辅高层建筑山18怎C粗南区虎高层建筑的18淘复4勉．膛2否．勒4招绿地系统谣绿地系统由主虾体公园和楼间狮绿地共同组成钓，绿地均匀地乓分布到每栋楼牧宇间，住宅两湖边的绿化要尽售量相互渗透，残以扩展绿化空岩间的视野，丰熔实区内绿化环核境，以解决传扒统住宅区的室化外空间各自较炕封闭的状况。珍西度安塞*考*拨城市广场很给住户提供一改个在安静、舒议适、和谐的环宫境中居住、休抚憩的住宅区，芒建筑具备清新社典雅的风格，修园林总体规划鞠应以广场为视坛觉主体，配以浅小品，突出清金新、活泼、典疑雅的风格。勉绿地系统配以济少量小品点缀屑，使之与周围茧环境相互呼应侄、相互协调，愚以突出建筑群枯体生动活泼的伙高低层次增加亭生活情趣。脾4谊．租2舅．羞5府配套服务设施糟*甚*举城市广场在配暴套服务设施要千达心到股AAA武警级标准，除小馒区级服务设施资以面外，如小学、崖幼儿园、商业备中心、蔬菜副箭食品市场、娱以乐健身中心、阔物业管理中心反、停车场、垃勤圾处理系统，模每个组团还应礼设置一些居民男生活所需的项狡目，如小商店君，洗衣店，治绕安办公室，自勤行车停车场，绩组团垃圾收集哪点等。哈建设项目规划滔指标近捕4王．思3垮．鲜2拉用地平衡表还用地平衡表牧项目胸占地面积（公吧顷）盘人均（平屈方添/俗人）蹲比例誉（握%棋）冠总用地桐16.42握14.99根100凡居住降9.4579僵2示8.63扯57.6魔道路广场吉1.6748淘4哄1.53叙10.2皮公建扑1.4778个1.35俊9双绿地用地滤2.8242惩4证2.58鲁17.2拿小区公建习0.9852躲0.90窑6己4室．计3邻．算1抛规划技术经济厕指标苹序号臣项目推单位粱数量胁1班总居住户数会户闪3300崇2调总居住人口边人嚼11550炼3玩总建筑面积没平方米仿400000坚4息住宅建筑面积再平方米伟360000颤5脂公建建筑面积畅平方米甜40000库6史平均每套建筑圈面积吊平方颈米吩/甩套捞110巩7运人口毛密度洒人竭/用公顷匆703昌8贺人口净密度炊人炊/妖公顷煎1221.1刻2剑9逃住宅建筑面积派毛密度才平方桐米协/敌公顷减21924.愈48隐10揉住宅建筑面积匙净密度咱平方验米徒/燕公顷厉38055搏11醋容积率亲%坦3暗．误2孝12具绿地覆盖率留%光35秤项目工程建设徐内容和实施计其划建设内容掉5呀．衣1接．母1哲基本数据体（悉1丈）规划建设用建地范围：建设吉用地呈矩形，挣东起阳光小区腔西墙，察即框4胁0圣米的规划路，浊东西驻长形30但0双米，南北婶长贿65骗0常米。用地范围乐位于西影路和胖建工路的中部桑。薯琴邮（且2忌）占地面积址：睡16428跨2膜平方米若（捧246.23化8絮亩）绑着泥（移3贞）规划要求：稼规划建成一座采具有现代化标匹准的大型住宅蝴区，总建筑面己积秤40000途0雾平方荣米再,攀地上容积率肥为汤3.2曾,饮其中住宅区面伞积宴3听6吹万平方醉米验,然公共建筑面队积坚4启万平方桨米匹,束停车批场哪1必千缎个勺,概其咸中率75宗0碰个地下停车场稳。吴器5挨．旱1源．甩2残建安工程牺本项目主要包态括住宅、商业巨中心、幼儿园雕、公建设施及搬物业管理等，射建安工程内容预包括土建、装脏修及设备安装厘，含上、下水围管道系统、供驰热系统、升降能电梯与扶梯、停安保系统、消税防系统、有线赶电视及通讯、钉宽带网络等。倒建设方式及进视度安排励5洲．感2绣．抚1松建设方式筋本项目的设计即采用总承包制奸，为充分体现躲我国建筑艺术乡水平，从规划稀方案、建筑方播案、初步设计遮到施工图设计衣均邀请国内外眼著名的建筑设兰计院和建筑设狡计师进行设计窜。绳施工采用监理贺制，采用公开仔招标的形式选牵择国内著名的茂工程监理公司弊和工程承包商棕，以确保项目寄的工期、质量事、成本按计划触完成。旱5息．咽2贴．寺2总进度安排派从本项目的规蛋模和所处区位陕市场条件来看格，项目的开发亩建设应分期为首宜，场地在全晶部平整后，集凶中力量进行一港期的道路管网代基础工程，一湾期工程基本完筐成后，开始整猛治周边的绿化戚景观和小区内忘的景观分区建室设半,自全面开始工程锡建设。全部工都程预止计昏4素8琴月完成。惕*灶*虫城市广场建设术进度计划表套鑫肆捡龙城市广场建希设进度计划表却项目庆第一搅年焦(蝴2003)壮第二刑年炭(耻2004)茶第三狗年理(当2005)冒第四络年件(饰2006)理征地搬迁龙100%极0%陡0%茶置三通一平软10%逢50%坝40%泛0%俘前期工瑞程年(集勘虹察行\锤设环计商\垮市场研俭究每)谨20%栗40%廊40%联0%的城建费用零5%哈40%雷40%就15%寻主体结构施工术2%剥48%逗50%皇5%倒设备安装施工化0%揉20%归50%点30%此小市政建设躺0%宋20%芹60%俯20%族配套设施施工泊0%购20%狡50%弟30%物资供应序章饿为确保工程质病量，节约成本呆，所需主要原烟材料全部由公冲司材料部采购及，原材料和主旱要设备以国优彻为剩主拆.私配合工程分期起建设的进度安拘排材料和设备荒的采购，设置梅专门机构以保桃障工程的物资捡供应。剧投资估算与资衔金平衡投资估算杯西滚安动*妄*熄城市广场市住宅区总用奖地娇16.4棋2夫公堤顷挨(246.2呈3沾8呀亩逗)蝶，新建住总宅怪3柴6姓万平方米和公僻建塘4毯万平方米，初杰步估算该项目涨的总投资欧为题7484萝1龙万元，主要依桶据如下：大《陕西省建设狮工程费用定额罪》且9统9碍版暴《陕西省综合饶预算定额愿》慕9磨9侮版绵西安市有关房宗地产开发建设策的各种税费及忌其标准欠现行各种设备泛价格及建材行扣情升近几年有关住取宅以及商品房朋投资情况资料塞各分项投资或早费用如下：去6我．悔1拨．始1渗土地费用：桥共按831烟3柜万元，主要包止括土地出让金耕、土地补偿金脆、交易税费等影，项目开发成黄本中土地成本伟约偏为呆23挂1夺元良/娘平方米。厕取得土地的费模用（万元）泡徐齐项目创价格拳亩数集总价预说明侵农村集体土地哗屿西等驾坡斩土地赔偿威23.45姓114.77玉3吸2691.4插2685筛位延北村地20.45睁89.558教1831.4率611患恒一期拆迁呢地上建筑物赔秩偿召0.0384慰23517.气93融903.08俊8512餐根据估价事务若所的评估报告泻的价凶格案,魂包含上誓浮桂60%.把二期拆迁犯0.0384恐10500繁403.2蹦土地出让金笔9自204.33道1遵1838.9论79屋根据目前该区塔域同等土地价庆格水辨平洗6病0睁万判/柔亩剖,蔑计算土地出让悉金贼60×15%坏=件9困万险元但.拒土地税费塔0.27粘204.33盒1完55.169咳37溜贿国有划拨土地价救土地出让金袋9赚41.997阳377.97棵3蜻丙土地税费唯0.27橡41.997居11.339鸽19雪旷拆迁赔偿演压提200音该值是根据同著等建筑物的赔搂偿价格估算咸合计斤川编8312.6筋3702序级6色．视1装．上2蚀前期费用：节共意306筋0或万元括勘探测饥量费、规划设清计费、拆迁平思整费等。醋前期费用估算限序号里项目姿计算依据世费率嘱基数伸计价贿1挑太规划设计素工程勘察设计森收费标准四（期200偶2阳年修订本）区105400鲁00厕561549胡517.2潜105400缘00童原1--1颠其中彼方案设哨计崭25%吓25%基105400幼00龙263500塞0追围1--2段锦初步设宅计善30%越30%丛105400仰00摧316200喘0旗勿1--3魔粮施工图设粘计哨45%投45%鸣105400澡00组474300剑0藏2眠退可行性研究报浩告锡总投资昌的固0.1%咸0.100%或561549幸517.2羞561549启.5172犹3裤望水文地质勘探汽费职设计概算同的浆0.1%充0.100%行561549敢517.2涌561549歌.5172蝇4银筹建开办费露建安工程量的振参窃考跃200漠2呜年公司办公费资用支出佣200000可0慈5色凉三通一平星现场地形复恋杂忘,泥场平工作量比阁较大捏100凉164282脚164282法00绩6荡乓合计样湾陶难113731抱269壤西安市建设项掉目城建费用统储一征收标准爹序号益收费项目昌步扶计算单位始收费标准皱计价寇1她市政公用设施轧配套费用恶二环外兔绝平方米警50亩200000徐00滥2萄消防设施配套老费欧建筑层数瓜2忙4坚米以下螺或亮8子层以下其他驴平方米盟5府园120000鉴0括3衣异地结建人防走工程建设费义遣为平方米仇14刷凶4遥天然气公网初慢装费苦送齐平方米幻22逐880000毙0抚5孤集中供热工程夜建设集资费共住宅、中小学娃校舍松平方米辩30家120000永00对6矛抗震设计审查文费对颈平方米锦0.2曾80000链7壮定额编制管理成费爸辩建安总造价梁0.0013志728000勤8袭质量监督费拳实施工程监理泪亚建安总造价汤0.001歪561549地为实施工程监劝理促停建安总造价案0.0025昨御9谣劳保统筹基金抹蜂建安总造价她0.0355折198800群00漏10忍新型墙体材料臂抓项费用敲次平方米千6偏240000俭0仆11找结建人防工程傻建设押金秩危因设人防工程砌总投资捕0.1携350608咱12填散装水泥保证疑金蜘防平方米为5俱200000貌0府合计沾680015匆80筋6钱．烛1钞．圈3滚基础设施投资唐：残537窝6盼万元括道路网限络工程、管线爸网络工程（水吩、电、气、暖娘、通讯等）、蠢变配电系统工猾程、锅炉工程琴、天然气调压设站、水处理设廊备工程、园林允绿化、环卫设雾施和照明设施赤等。指6件．笑1旋．射4赴建安投资：候共低5129嫁2殿万元。（剔除构基础设施投资享）斜6映．炒1晒．首5遮建审和费用市发政：宁共暗680罢0为万元规划建审卖市政配套设施聚费、商业网点偶费、工程合同秒保证金、招投铺标费、工程监世理费、节能押组金、劳保统筹数基金、邮电建匠设费、用电权梅费、城市天然据气集资、消防笛配套费和水、苏电建设基金。篇建安工程费的及估算番序号君建安项目名称充单位造价灭面积洁合价灿一饱土建费用（不碌含基础处理）移910芬400000基364000动000剪二否基础处理费用乡（含土方）弟60让400000陆240000如00吧三游设备和安装费燥用鞋软0飞124918壁736筹双给排水职13染400000哨520000由0钩婶喷淋消防工程坟19翅400000恰760000比0辣像照明工程虚27歪400000常108000超00痒黄动力配日线柳(求KW)茎200煌194830怀.7绪389661汇40餐蹈采暖非4湿400000贸160000斥0闹销防雷工程悬1次400000早400000迹壁公用天线和闭妇路电视喝2.5烟400000捕100000针0返宗火灾报警工程费13总400000呀520000扔0借渗电话管线绘3瑞400000果120000版0呀够变配电工程促（汗KW)厨280来194830求.7挤545525如96肃小计垒一逗+随二塑+钢三中512918抄736趴四杨室外工程什目狼332432偏19.12基五态小区配套（建攻安投资头的酿5垫%扶）醋4.00%终512918费736竭205167叔49.44靠六马不可预见费眨3%蚕512918异736为153875泥62.08执合计范一借+兄二甜+卷三基+品四援+浮五膜+粥六送561549迎517.2约按项目实施计鬼划，分年度的沃投资、费用如普下：沾*砌*漂城市广场项目竖投资计划饥表戴(夸单规位枣:迹万稍元娇)流项目这第一绞年尽(眠2003)紧第二木年胶(冤2004)娱第三盈年绪(厨2005)留第四筝年定(挂2006)碌合计端征地搬迁东8312.6包4沿沫扶携8312.6影4听三通一平可169.42饭佩847.09夫讲677.67覆贩0.00付1694.1装8置前期工调程箭(欠勘堤察貌\听设常计聪\铺市场研岂究寿)兆273.26您恩546.52战帜546.52土苹0.00那1366.3吨1霜城建费用降340.00铃昆2720.0诞1换2720.0瞎1揭1020.0波0纳6800.0图2积主体结构施工铅1940.0招0幻15520.咱00净15520.螺00骂5820.0蛮0任38800.座00警设备安装施工江0.00架2498.3佳7姻6245.9誉4糟3747.5搅6少12491.童87莫小市政建设粮0.00窃664.86坊炮1994.5往9补664.86轰易3324.3虏2序配套设施施工致0.00余410.33固绘1025.8饱4觉615.50螺摩2051.6子7须绑11035.塔32笔23207.猴19仓28730.来57凤11867.蜓93疼74841.井01二．资金平衡度本项目总投资匪为弓7484形1艳万元，主要资蹦金来源为建设倡单位自有资金慎、申请国家贷勺款、合作投资浓以及销售房款抢回收（包括预破售和现房销售恐）资金等。按巡照项目实施计霉划，从第一年惨起，商品住宅造预售、现房销太售将进一步展返开，资金回流趋将进一步迅速怨增加，项目的勾资金平衡足以柔保障。掀项目采用的技息术和成果土地规划方面史腥济在居住小区的骤规划设计中，宅常见的问题就启是人、建筑、船交通、绿地和惰消防等都在争汇夺有限的地盘捉和空间，这些饰需求都是合理双的，又都是必纱须满足的，因事而往往导恢致滥“嗽土地供不应鼓求挑”责。为此，在本兼项目的规划中醋，要采用复合糖式，多功能使寄用土地和空间狠的技术，如把劫停车场和绿地变结合起来，利缎用下沉式、架碎空式停车场的艘屋顶再植被绿旱地，既节约了阔土地，又达到隔美化室外空间恋环境的效果。建筑设计方面尤本着住宅要适蒙应人、适应未谈来和适应变化帮的设计思想，棚在设计中将建垃筑物内部设计矿为灵活可变的兄住宅，使住户倒有条件根据自料己的意愿设计华自己的家。采斑用高效空间住员宅设计理论和态方法，使使用谁面积提高，节蜘约土地，且能估大大改善室内艺居住环境，效镰益十分明显，收在设计中大力猜推广。以户型画创新，创造个糠性空间，迎合狭追求追求生活椅品位，强调功充能分区的市场饿需求。建筑结构厕采用与支撑体容住宅和高效空存间住宅建筑相义适应的建筑结雾构体代系折—帝—见框架剪力墙体务系作为主要结扬构形式。材料方面涉津屈本项目在建设马上将广泛采用改新型材渗料千,如增加建筑产品饭的技术含量和孔环保性能。在犁墙体上，使用奥北新公司新研立制成功的绿色孕环保轻质墙体苗材料；采用集蛛中供热供冷温（仆DH待C踏）模式，加上外热水供应成为啊冷、热、热水纸三联供，并增机加计量收费设窗施妻,郊改变传统的采纱暖收费方剪式销;遭采用塑钢双层奇窗太,洁增加建筑物的冒节能和经济性秒能玻;烟使用远程抄表而收费系统午等抹,劣增加计费的方稍便和准结确腐.亿新技术的使用赶方面（略）尿项目开发管理庄模式开发建设模式墓由于该项目规脑模大，达违到驾40000固0任平方米；投资症大，项目概算堡总额斥为活7.4岸8父亿元，项目开弄发建设也可以吵股份形式，通黑过吸引外资，盾引进有实力的责合作伙伴，以族合作或合资的啦开发形式进行亚建设，也可独灿立开发。弱8.1.垦1清合作开发建招设播:炼由各投资方组醋成联合开发机斯构野,舒主要为定向建父设。合作开发递筹资的主要来局源为自有资金宪和预收售房款洁。燃8染．熟1妥．些2弄合资开发建设宝：指投资方成亮立房地产开发乱公司专门从事冒项目的筹资、外开发建设和建掉成后的经营管肚理工作。成立四合资股份制公浅司进行开发建样设是一个较为祸可行的方式，赴通过引进新的误投资伙伴，筹喝集足够得的初至始开发资金，灾有利于项目的的尽早启动，并厦能按计划完成红项目的建设。远同时，在以合扯资开发建设模益式为主的前提丢条件下，可以扔辅之以合作开税发的形式，加摧快资金的筹集责和回收，以保厨证项目尽早启往动，尽早获利拿。获8躺．胞1折．伶3恋独立开发一次捕性开发：根据田项目的静态指资标的计算，总削投资达躲到鬼7.嫌4暴亿元，开发周连期长、配套内腰容多、操作风妻险比较多，在盈竞争日益激烈匆的西安市中，掉项目在策划、辩设计、工程、参融资、销售经届营管理各环节惊都不易把握，烟这种复杂性、崖综合性、程序缠性都是我们公伶司前所未遇的耳，在加上房地勒产最敏感的时玩间性十分突出罪，今天炙手可映热的设计到了匀建成后往往都妹成了昨日黄花邻，这些涉及行权业策略与设计柴智能的软的企北业素质和资源交，比起硬件方未面的资源（如绍物资、建材等酒）这更为重要惊，靠我阴们穷*享*蛮大厦建设的积嫁累还不够侮。纽*裕*释大厦的建设尤歉其是在建设阶鹊段，我们与我口们的上游企业杜：设计单位、症施工单位、监筛理单位、材料枪供应商的合作筑过程里积累了饿经验，企业建哀立了一套设计宏、施工、材料坑采供的相关控叨制程序，培养暑了一批专业人迟才。但是对于葵我们的下游企曲业：策