知名房企房地产项目调研报告

连锁发展总部XX房地产调研分析连锁发展总部XX房地产调研分析目录HYPERLINK\l"_Toc241581259"一、XX集团简介3HYPERLINK\l"_Toc241581260"1、XX集团简介3HYPERLINK\l"_Toc241581261"2、XX发展历程3HYPERLINK\l"_Toc241581262"二、XX房地产项目分析4HYPERLINK\l"_Toc241581263"1、XX网络布局分析4HYPERLINK\l"_Toc241581264"1）、XX全国城市布局原则分析：6HYPERLINK\l"_Toc241581265"2）、XX区域城市布局原则分析：7HYPERLINK\l"_Toc241581266"3）、XX全国城市布局开发顺序：7HYPERLINK\l"_Toc241581267"4）、XX项目网络分布分析：9HYPERLINK\l"_Toc241581268"2、XX产品系列10HYPERLINK\l"_Toc241581269"1）、金色家园系列，提供位于城市中的住宅10HYPERLINK\l"_Toc241581270"2）、城市花园系列，提供位于城郊的住宅11HYPERLINK\l"_Toc241581271"3）、四季花城系列，提供位于郊区的住宅12HYPERLINK\l"_Toc241581272"4）、TOP系列，提供位于稀缺地段或占有稀缺景观资源的住宅13HYPERLINK\l"_Toc241581273"3、XX市场细分分析14HYPERLINK\l"_Toc241581274"4、XX标准化分析15HYPERLINK\l"_Toc241581275"5、XX物业管理模式分析16HYPERLINK\l"_Toc241581276"部三、生XX躺可供我司借鉴阔的地方抄17HYPERLINK\l"_Toc241581277"仇1哭、网络布局方省面总结尊17HYPERLINK\l"_Toc241581278"筒1骗）、重点发展释三大区域挺17HYPERLINK\l"_Toc241581279"失2咏）、拓展一线汤城市布局夕17HYPERLINK\l"_Toc241581280"絮3甲）、顺势向二垦、三级市场渗栏透搏17HYPERLINK\l"_Toc241581281"盏2什、批XX敏产品标准化模钉式宽17HYPERLINK\l"_Toc241581282"虏3假、阻XX侍物业管理模矛式肚18雄一破、啊X农X元集团简介绍1虎、棕X垃X禁集团简介性X捡X裳企业股份有限六公司成立资于刚198居4劫年段5社月，是目前中块国最大的专业党住宅开发企业玉。贷200隆8爆年赢X研X朽完成新开工面度积丙523.算3范万平方米，竣塞工面暂积参529.佳4累万平方米，实合现销售金物额异478.区7权亿元，结算收缘入眯404.检9益亿元，净利繁润损40.素3湖亿元。谣XX198赌8迷年进入房地产匙行业言，榆199颠3茄年将大众住宅妖开发确定为公春司核心业务。卖至费200怨8蛋年末，业务覆缴盖到以珠三角商、长三角、环雄渤海三大城市投经济圈为重点汽的凳3暖1溪个城市。当年链共销售住浇宅厦4250麦0滴套，在全国商酒品住宅市场的霸占有率出从型2.07武%岩提升限到荡2.34肃%丙，其中市场占鸣有率在深圳、抗上海、天津、粮佛山、厦门、专沈阳、武汉、浪镇江、鞍传山菠9多个城市排名首帝位。炸2犁、必X酬X甘发展历程缺X叮X椅成立之初名秀叫微“畜深圳现代科教鹿仪器展销中驰心症”岔，业务较为多火元化。酒198迎8绝年翅1股1船月铜，灰X文X竹进行了历史性吃的股份化改造败，正式更名军为西“饭深钉圳腥X陡X氏企业股份公说司袭”傅；忍1寺2犁月堆，伯X逃X亦公开向社会发帅行股铸票心2,80士0与万股，集资人只民豪币轧2,80描0祥万元。股份制锅改造完成之后工，融X筐X暮选择了多元化梳和跨地域的扩持张之路，并于柜同年通过高价捏竞争正式介入干房地产领域。蛙199免1摩年私1概月户2诵9捆日离，恰XX艇A葵股在深圳证券腔交易所挂牌交催易；同埋年缘6宾月以，自X互X绑通过配售和定扫向发行新初股恢2,83量6仇万股，集资人五民烟币墙1.2疾7答亿元，开始发震展跨地域房地涨产业务；同年番，雅X台X蛋提出药了删“耀人才铁是换X欲X海的资纸本竿”练，奠定才了辨X如X鼠企业文化的基疲调。卫199晌2易年底，上搅海辅X胁X雕城市花园项目苦正式启动，大快众住宅项目的串开发被确定然为聋X倘X断的核心业务。茎199好3仰年扶3山月芳，题X吩X屋发匪行淋4,50淋0煎万脱股引B厚股，该股份涝于声199餐3架年升5决月公2目8贯日在深圳证券墙交易所上市，时开始确定战略绕结构调整，走怖专业化道路束。残B怜股募股资储金拌45,13云5捆万港元，主要恒投资于房地产齐开发，房地产燕核心业务进一市步突显松。灌1饮2压月，更名路为魔“谨X扁X缝企业股份有限暑公找司渣”捡。筐200畅0款年初登，嫂X遭X把增资配股募集滩资金人民义币钱6.2仰5接亿元，陆续投滤资于深圳、上屑海及北京的住东宅项目及零售线业务诊，饼X灭X炼实力进一步增淡强。年底，华机润集团及其关棋联公司成为第稻一大股东，持令有央的遇X耗X蹲股份忌占转X命X雕总股制本伤15.08奸%迎。水200接1失年掉，低X务X危将直接及间接完持有的万佳百药货股份有限公咬司播72齐%滨的股份转让予孤中国华润总公崖司及其附属公电司，成为专一陷的房地产公司蓝。命200鱼3拆年极，弊X税X价进入广州、中普山、大连、鞍穿山房地产市场资，初步形蔑成经“愚3+杠X定”彩煤的区域发展模炸式。鄙至链200鹰3摇年微6拢月孟3尽0邮日止辰，罪X丧X他总资没产清94.7孝3牢亿元，净资背产看42.85圾强亿元。山200抓5求年揭0岩1忽月奋，再X踪X吧地产业务的销三售量将资较门200帜2薄年增长一倍以多上秧；年200任5挂年州3屑月裂，喇X表X申与浙江汗南都集团达成旱战略合作，根健据协议，浙江赶南都通过子公牛司上海中桥将锯其持有的上海让南都股权爷的桌70艰%从、苏州南都股摩权旺的跪49确%贺和浙江南都股艇权搁的伞20也%仅转让明予替X宾X度子公拍司杰X柔X小浦东、深唉圳兼X冷X康和上笛海余X厌X探。品牌方面，葬上海南都、苏无州南都可使伞用悄“心X售X鹿”溉或过“哑南促都瓣”论品牌对现有项饮目进行开发；帮今后新项目如东需使风用喊“茫南侄都鸡”妻品牌，须先取允得上海中桥书勾面同意款。花X表X血用锦近用1童9侦亿现金换到的椅是渗21印9进万平方米建筑呀面积的土地项扒目储备和觊窜觎鹅1列0额年的江浙市场概。睡200贤6她年笛0非1佳月吗，戴X凭X雀年销售突僵破肌20阁0仁亿，实际结算增销间售柄176.草7慌亿。眼200穗7轮年诸0埋1骆月诱，您X喷X慈确定怎其称“厦精细管理，有锯效运轻营伟”极可持续发展之柱路。域200斯8婶年岭1宜1伤月难X瓣X绪获锐得谷“途200慢7乌年度卓越表现论奖最佳社会责某任页奖袜”龄。泽200筛8舌年助1依2爹月昼X林X俩连续四次荣膺哲中国最佳企业鞠公民大奖。职二苹、凡X帜X夫房地产项目分罚析总1宁、化X久X商网络布局分析棚X毯X牌房地产业务目释前已覆盖到北校京、上海、广苹州、深圳、天侦津再等才3调1腰个地级以上城策市，其中市场阶占有率在深圳协、上海、天津绒、佛山、厦门刑、沈阳、武汉滨、镇江、鞍山馆等锄9疫个城市排名首秀位。望X拥X摊已进入城市列策表：阴城市左所属区域酷城市级别见苏宁城市等级蚀进入时间邻长春涂其它区域脖省会城市粘S2叙2001价鞍山并其它区域决地级城市祖S3尤1993霞大连陡环渤海宽副省级城市艇S2过1994棉沈阳洲其它区域雄省会城市必S2疑1993唤北京抖环渤海颜直辖市摧S1敌1987牺天津闯环渤海宪直辖市睁S2桶1992吧福州帖其它区域泳省会城市端S2罪2008上杭州翁长三角蜂省会城市代S2初2006腔南昌故其它区域配省会城市蜘S2呼1998泊宁波颗长三角舒副省级城市悟S2尽2009宰上海间长三角鹅直辖市让S1摧1992乏厦门职其它区域牌副省级城市朽S2数1991辨合肥部其它区域界省会城市编S2葡2008息青岛至环渤海彩副省级城市翠S2扩1992传苏州悦长三角袭地级城市策S2写2004帆无锡恋长三角仍地级城市眉S2红2004黄佛山帖珠三角签地级城市胖S2日2005潮广州娃珠三角际省会城市专S1湖2003担海口等其它区域惧省会城市尽S3邀200决7抹粗中山吐珠三角族地级城市希S3异2003罪珠海洗珠三角气地级城市下S3桥2006躁东莞于珠三角绳地级城市怪S2瓶2004彻惠州稳珠三角巡地级城市借S3隐2005慰深圳筝珠三角稍副省级城市古S1慨1988虚长沙司其它区域锄省会城市奇S2便200很6璃箩武汉旨其它区域新省会城市源S2答1994漂西安秋其它区域咳省会城市些S2竖2008车成都念其它区域勇省会城市张S2位1993衫重庆陪其它区域诱直辖市然S2糠2008辅南京刷长三角山省会城市算S2枝2001谁镇江始长三角复地级城市揭S4象2002元X教X私房地产业务覆领盖范围主要包惩括珠三角、长炼三角、环渤海膨等拔3柄个重点发展区挽域及其他区域痒。珠三角、长惭三角、环渤海爱区域为其重点猜发展尊的袜3留个区域。珠三角区域广州、深圳、东莞、佛山、中山、珠海、惠州。北京、天津、大连、青岛。上海、杭州、南京、苏州、无锡、宁波、镇江。长三角区域环渤海区域珠三角区域广州、深圳、东莞、佛山、中山、珠海、惠州。北京、天津、大连、青岛。上海、杭州、南京、苏州、无锡、宁波、镇江。长三角区域环渤海区域扫X结X句所进塔入赔3剂1筛个城市中，位诱于长三角的城仔市乒7末个、珠三角的捏城炊市猪7南个、环渤海的岔城鹰市哪4请个，其他区域拾的渐共诉1却3守个。位则于畅3嘱个经济圈的城锡市数量占总数呼量果的致58眠%笑。惠1犹）受、脱X兵X收全国城市布局骑原则分析：银（应1胆）、首先进入绕直辖市、省会畏城市、副省级使城市等发达的愚区域。扒扩大在全国一筛线城市的规模住，这些城市均持为各省市最为洽发达的区域，爪是倦X踏X赌重点发展的城栋市。尤其是北蛮京、上海、广反州、深圳、天环津等城市，更暗是重中之重。湾全国的直辖市策、省会城市、递副省级城市叙共印3牙6蒜个谊，嚼X牺X弹目前已进入的泄城市吨共缴2杂2祥个，占比他为肢61.11姥%给。蚁按照苏宁城市朽等级辨对巷X雄X友已进入的城市鞋分析唇：冬S有1栏类城市攻共没4静个翁，猛S礼2窗类城市鸦共仗2奥1纹个悠，柿S吉3沈类城盒市朱5毕个兆，随S资4赛类城婚市田1慢个。寸X嘉X茫已进入城市与挤各级别苏宁城喷市总数占比：辱可见品，剧X俗X梢目前已完成约了费S古1徐类城市的进驻决。鸽S削2名类主要城市的纹进驻也基本完汉成，剩野余鹅8手个为进入。同上时已开始对发拒达袄的醋S恢3拜、战S堆4瓜类城市进行项谢目拓展。头（敲2尸）、围绕重点阅区域进行发展元，同时向周边渴拓展。额3糟个主要的区域微：长三角、珠穷三角、环渤海竭区域，汽是狂X盘X垃发展的重点区陈域集，照X渔X燃业务覆盖覆的熊3质1姻个城市中，妄有嗽1脸8循个城市是位于劫这染3傻个区域中。奖“赵3+伸X嚼”浙的发展目标为蕉以珠三角、长葛三角、环渤海抓区域为发展重晕点向其他区域置进行拓展元，帖“宅X铜”岩包括东北区、引华中区、西南奥区等区域。仁在重点发悟展光3立个区域的基础懂上，分别以每获个区域的中心兴城市为基点要裙四周扩张。长御三概角碧—摸—励以上海为中心益，向南京、无顿锡、苏州拓展创；珠三羞角淹—蜻—聋以深圳为中心剃，向佛山、东搅莞、中山、广贿州拓展；环渤僚海湾：以北京疫、天津为中心匙，向长春、大住连、鞍山拓展旬。衫（屡3丸）、完成一级彩城市的布局后娘，发展富裕的味二级市场。庸目前，一级市堆场霜X陷X躬基本已经完成底布局，在完成丘一级市场的业蛙务拓展之后，圈发展周边的一再些富裕的二级息市场，已进练入杨9这个地级城市，政其怎中闭8翅个是位于珠三茫角、长三角区解域；同时已进荐入了个别非常沙发达的三级市途场，如昆山市动。阵2扎）多、痕X鞋X椒区域城市布局衬原则分析：匠按渔照护X债X脊已进入跪的阅3墙1中个城市所处的梨区域进行分析零，其中，华东基区邪1票2宴个城市、华南杆区波8子个城市，两个单区域内的城市醋总体数量占全王国昨的密64.52蜓%凑。委可见闸，旧X画X乞该布局也符合耻目前各个区域孕的经济发展情骄况，同时也符吗合洪X鲁X慕自身全国网络古布局原则，珠昼三角、长三角今、环渤海区域客一直泛为广X狗X霞重点发展的区左域。华东区已剂进绩入永1吃2验个城市中经有屋7园个位于长三角殃，华南区已进山入塘8律个城市中记有比7除个位于珠三角骡。邪3粮）杜、涂X侨X缝全国城市布局缝开发顺序：缎198毫8曾年脑，泰X思X筹通过高价竞争蜓正式介入房地傻产领域。主要内发展区域为深绍圳市。对9缝0烛年代初计，咐X子X帅进行了第一次向大规模的扩张厅，从深圳一下咐子扩展到上海比、北京、天津短等谈1蒜3经个城市，其所掏选择的这些城拢市均为全国性贵的经济中心或互沿海开放发达唇城市，部分发仁展规模和经济哈情况均一般的剑城市仅作为试育探性进入。罚X壤X剥首次扩张进入益的云1不3止个城市：永200横0勒年烤X道X千开始陆续在成耕都、南京、武小汉、长春等经知济发达、人口党众多的内陆大惯城市进行住宅赏开发，逐步完例善、推筋广险“刻城市花茫园叛”提“旦四季花知城壶”悬“抚金色家暮园冰”矿三大品牌系列拢。同时开始重碌点布局珠三角躲，粮200继2秒年底开始进入冻珠三角重镇广梁州市。办200怜5斑年赠3鸦月敢，帝X坐X轰与浙枝江祸-禁南都集团达成帝战略合作，根诉据协议魄，雪X群X腐用腐近桌1抓9考亿现金换到的秀是增21课9恼万平方米建筑观面积的土地项持目储备和觊贞觎闯1陪0绳年的江浙市场译。轨X耍X具开始其在华东现市场的迅速扩饱张。左目前挖，遭X照X愤在全国的主要丧发展策略口为毒“倾3+兆X姑”债策略卸，庆“卫3+他X艰”累的发展目标为寄以珠三角、长笋三角、环渤海或区域为发展重阔点向其他区域府进行拓展纽，酒“宅X至”紫包括东北区、市华中区、西南环区等区域。棕在重点发扇展救3触个区域的基础穗上，分别以每吃个区域的中心贴城市为基点要忧四周扩张。长盖三参角愧—疼—桐以上海为中心轨，向南京、无施锡、苏州拓展梦；珠三滚角透—月—笼以深圳为中心敞，向佛山、东此莞、中山、广竿州拓展；环渤谨海湾：以北京双、天津为中心裙，向长春、大关连、鞍山拓展营。益X屠X蔬“庙3+葬X尚”幅发展策略：肺4跪）监、迷X益X墙项目网络分布细分析：骤X畅X曾目前项目分布麦全创国塘3水1麦个城市，项目椅总数达蛇到钩18午3阶个，根据其在屠各个城市项目零数量对其进行榴分析锹。妥3策个经济圈是其匪重点发展的区握域。跳X演X醋项目数量超孝过犹9岩个的城市：田X伤X仁项目分布超瞧过规9轿个的城市初共泽9夜个，其疫中趁3坦个直辖市趴、火4夜个省会城市垮、蹄1旱个副省级城市缠、粗1迁个地级城市。从其中，歌有悼7搅个徐名城市位于珠三获角、长三角或铲环渤海区域，群另楼2湖个武汉市、成纹都市则分别为镰华中区、西南陪区的经济中心跃。城除电了贯3诱个重点区域，排其它各区域的柄中心城市及富竿裕城市均蜂为粥X涨X领重点发展的区巡域。崇2纸、洞X寿X撒产品系列获经过二十年的弟发展迟，狭X奔X击目前已经有了翻非常成熟的产哀品系列，同样候有刚刚兴起正驴逐步发展至成珍熟的产品系列膛。肌成熟的城市住那区模式乖：鬼1础、金色家园系痕列萌。砌2缓、城市花园系罢列井。贿3间、四季花城系琴列纪。带4且、掠TO签P膀系列。逐步形例成的产品系列慢：撕1乐、魅力之城系府列别。义2横、金域蓝湾系僻列敢。唱3硬、新里程系列劲。掏1版）、金色家园烤系列，提供位步于城市中的住市宅享金色系列，驴是励9勒0免年代末堤期惕X象X意的一个产品体宾系，揭开辛了伸X俘X缝在城市中心区宁的住宅开发的塔序幕。在有限雀的土地局限下词，规划出良好闻的居住环境对印于孔X近X舍来说又是一个训新的挑战，在哥巨大的压力下邮面侦，适X雹X责获得了成功不队仅注重了环境庭的改善，同时每符合了城市更壁新的性质。丽（抚1途）产生年代：兰9攻0昨年代末期的一奴个产品系列，年是宋X块X旷城市中心区住聪宅开发的首个点作品。响（董2妥）项目位置：锦城市中心区或恰新城区内。周铺边交通设施便烟利，配套商业冬、服务设施齐纲全。篮（贿3添）产品结构：此金色家园系列建产品多以高层盲、小高层、洋辰房、公寓等高籍档住宅为主。翻（秩4波）覆盖城市：石从最开始的深状圳，现已遍布吃南京、成都、础沈阳、广州、睛佛山、天津、去苏州、武汉鉴、长沙等城市源。螺（倚5反）客户定位：昌金色家园系列回为现代时尚的皆风格，主要面式向主城区精英涝人群，目标客衫户需具备一定悔的消费能力，草在主城区内工浪作的白领、中乒产阶级、小康判之家等是主要终客户群体。窗（阶6奋）综合分析：系金色家园系列含均位于城市中芝心区或新城区馆的高端定位产使品醋，偶X图X师更注重于环境逮的改善，给住级户提供一个优步质、舒适的居督住环境。定位委以舒适为主，夕致力于营造氛鉴围及归属感，馋打造适合都市千人的成熟居住樱模式。增典型项目介绍框：梢名称逗南灭京皇X旦X甩金色家园银深辫圳茧X婆X亲金色家园降成棚都俗X泪X百金色家园急项目位置跌莫愁湖畔东岸厌，东临秦淮河萍，北面汉中门持大街，南临建浑邺区政府。后南临莲花路，俊西临景田路，晶东至景田东路奖，北至景田东只一街。蠢南临一环路北胖四段，东临府团青路二段，西耗至前锋鲁，北额至华油路。移区位分析花主城区，距离户新街妙口歉1.8k联m徐，交通便利。能主城区内。愧主城区，紧邻印府青路一环立魄交桥，交通便煌利。冻产品结构匪小高层、高层子高层至公寓、双拼、胖洋房、小高层璃照片舌建筑面积北1计8解万平米夕18.煤4致万平米捆10.野9艳万平米隶客户定位相风格现代时尚扣，面向城区精骗英人群，中高鸽收入人群，应棍具备一定的消诞费能力，在主梨城区内工作的蚂白领、中产阶妙级、小康之家闯等是主要的客险户群体。纲综合分析锻金色家园系列罪均位于主城区犬或新城区内，病交通便利，设缩施齐全。高端借定位产品，要蹦求目标客户具流备一定的收入阔和消费能力悄。钞X芳X来更注重利用周足边的自然环境堂，改善提高，约为住户提供优晶质、舒适的居斑住环境。钟2仪）、城市花园斜系列，提供位绸于城郊的住宅穷（纱1溜）产生年代：霉199斤2耕年，上射海蚊X室X吵城市花园作岔为阳X罢X针集团城市花园云系列品牌的第饼一个产品在上情海市七宝镇开脉始进行建设。生（天2族）项目位置：婆项目多位于城盛郊，但交通便盛利，。沈（训3蜂）产品结构：降城市花园系列永产品主要以多裂层、小高层及犹部分高层为主博。哥（咬4半）覆盖城市：祸城市花园系列发产品现已覆盖奶到上海、深圳幼、广州、武汉旱、长沙、成都栋、大连、北京减、鞍山、长春采、沈阳等城市应。搁（粒5狗）客户定位：专城市花园系列竖产品均位于城效郊，适合居住排，退可享受住微区的宁静，进丢可拥有都市的森繁华浮。谁俩（驴6产）综合分析：卖X纽X驻城市花园系列委主要位于城郊谣结合部，但是生交通便利，产傅品结构多以小懒高层和高层为利主，周边均有妹非常完善的配彩套商业设施。讲典型项目介绍宽：剪名称混武态汉财X流X齿城市花园杏长因沙耕X典X悲城市花园档长戚春雁X牢X棚城市花园穷项目位置堪南临中环线，迅东至关山一路狐，西至关山大弃道。奉梅溪湖国际会炸展的核心区域悉，紧邻枫林路款，西接湖南一叨师范新校区，贵北靠湖南涉外拉经济学院屠伊通河东岸，森南靠自由大路揪，东临临河街楼。粥区位分析愈毗邻中环线和誓武大科技园区威，周边配套商巷业设施齐全，狡引进城市公交浪，形成了完善它便利的道路交所通系统和开放算的空间。优交通方便，毗教邻的梅西湖会症展中心建成后昌是商业文化中酒心，紧邻湖南少涉外经济学院启和湖南第一师碗范。北靠一个洲一万多平米的盟市政绿化广场针，周围商业配甲套设施齐全。预制南侧隔自由大掌路，与长春经竿济技术开发区虹相望，西侧紧贡邻长春市伊通健河带状公园，卸环境优雅，空栽气清新，景观暗独特，地理位宜置十分优越。界产品结构制多层、小高层寨、高层沿高层套多层、小高层魄照片森湖建筑面积跟1闷1馒万平米温15.底8烛万平米容18.兴6触万平米习客户定位惹X移X辞提出变了绍“旷同质化居普住夫”四的理想，及目材标客户有着相艘同的价值取向趁、相同的审美伤趣味。主要客式户群体需具备陕一定的收入白刑领、中产阶级普等群体。端综合分析被位于发展潜力柱较大的城郊结姨合部，地理位驻置优越，交通监便利，人文自盗然环境均较好虾。既可享受城超郊的宁静生活忘，又能拥有都郑市的繁华。周距边有非常成熟美的配套商业设输施，并根据项让目所处之位置常打造出不同风柿情的住区模式爷。阅3趟）、四季花城校系列，提供位产于郊区的住宅减9黎0旁年代末期微，近X疼X歼不仅新一轮的渔新市镇造镇计抖划，由此而产衰生矩了发X详X帮的四季花城系告列产品。乐（挤1项）产生年代：怀9某0夫年代末期饰，裤X哨X纹开始对新市镇果进行开发舌，奴199伸9课年深圳四季花即城诞生，是四协季花城系列产榆品的第一个项答目。碎（充2选）项目位置：至项目均位于郊口区、新城镇，忧致力于打造新庭市镇。款（肾3恒）产品结构：胡四季花城系列仓产品多以别墅量、小高层、花西园洋房等为主冬。赔（打4辛）覆盖城市：贞城市花园系列念产品现已覆盖库到深圳、武汉沙、上海、南昌欠、沈阳、北京择、广州等城市粥。离（盘5锐）客户定位：赵主要面向乐于赵居住在郊区，误静享田园生活挡的都市人打造装，项目多为别软墅及花园洋房辈，需要目标客盘户具备一定的粪支付能力赏。愈鞭（夕6壳）综合分析：挤项目均位于郊刺区新城镇，充的分利用周围自水然环境，注重周景观和生态的唤综合效构应嫩,乞营造出纯朴自的然的都市田园铲风情。不同地会域引入各式的朱小城镇的规划连设计理念，建寺设处具有不同庄异域风情的小翁城镇。配套完拜善，注重绿化末、环境和社区蓝文化的营造，忍强调人与人的呼亲情和沟通，激充分体现人的伤价值，项目整喘体风格更为成幼熟和细致。抵典型项目介绍截：娱名称挑深鸭圳敬X典X蜜四季花城培武土汉绩X窜X鸣四季花城认上掉海塔X咳X缘四季花城蝴项目位置抹龙岗区布吉镇买坂田村五和南刃路粱东西湖大道与吩四明路交叉口衔处谎杨行镇内，西孙靠大型公共绿峡地，北接西城绪区交通干道友治谊西路虏区位分析违布吉镇为龙岗脱区的非常发达镜的新城镇，周菜边商业配套设底施齐全，交通孟便利。蛙北侧为金山大孩道，南侧为鑫开桥高新技术产帝业园园区，西记侧为台商投资希区管委会办公雨楼，东侧紧邻之金银湖的银水起湖。周围湖泊乔密布，环境优衫美，交通便利揉。齿位于规划中宝怪山新城西区中唐心，一号线及球轻轨明珠线从喇东西两侧经过士，交通便利。贞产品结构弦别墅、小高层撕、花园洋房播别墅、小高层升、花园洋房飞多层圣照片困钱建筑面积钳54.杯4钩万平米弹2照7蹲万平米效18.碧8勇万平米幅客户定位培主要面向乐于远居住在郊区，兔静享田园生活所的都市人打造毕，项目多为别标墅及花园洋房镜，需要目标客宇户具备非常强甚的支付能力。迅综合分析仰项目均位于郊颜区新城镇，充慨分利用周围自长然环境，注重像景观和生态的垫综合效仍应绢,犬营造出纯朴自蔑然的都市田园期风情。不同地落域引入各式的竟小城镇的规划趁设计理念，建南设处具有不同死异域风情的小是城镇。配套完鹿善，注重绿化惠、环境和社区椒文化的营造，渴强调人与人的卧亲情和沟通，壁充分体现人的棕价值，项目整陪体风格更为成镇熟和细致。颈4蜻）任、志TO虹P合系列，提供位泥于稀缺地段或钱占有稀缺景观手资源的住宅隔X只X暮高档系列，其资特征为占据稀棕缺资源或位于堪稀缺地段。随猎着高端人群对见空间、环境、贫乃至生活层面碰的追求益发精绍致高远，因此打，不可复制的渡居住空间，独饭占性的陶稀缺自然景观记，都成剥为祖X羽X陆打造高端人群猾生活圈的全新趟标志。葱（饰1闭）产生年代：四200贡3缸、萌200霜4粪年期间饼，邪X附X恭开始打造其高石档系列。腰（粥2伟）项目位置：商项目均位于城昼市中心区或周板边拥有无可比剧拟的稀缺资源焰等，具有地段湾优势和景观资另源优势等。持（甜3垮）产品结构：侄别墅，联排别坊墅或独栋别墅杂。煌（悉4惨）覆盖城市：鸟高档系列产品能目前在深圳、巾上海等城市拥亲有。垄（校5职）客户定位：这高收入群体迁。河慰（题6敲）综合分析：旅项目均拥有明体显的区位优势翻或占据稀缺资教源，引发人对妻于生活品质的缘追求。洽典型项目介绍耻：舟名称剩上贺海害X闷X拜兰乔圣菲费深筋圳烦X方X线兰乔圣菲援深蹄圳仆XX1浮7般英里负项目位置会闵行区华漕镇隶宝安中心区新蹲安六路与兴华读路交汇处预龙岗区葵涌镇来溪涌村钓区位分析撞富裕城镇，周桨边国际学校较术多。距离市中惧心旁1洞7罗公里，交通方牵便。熟宝安城中心，失地理位置绝佳梨。周边配套丰云盛，距区政择府榜1东公里，距滨海鬼休闲带证约祥0.庆5已公里。侦面朝大海，户快户有海景。景声观资源优越。准产品结构古别墅娱别墅犁别墅愚照片各建筑面积貌9.断3颠万平米寻4.酿3筒万平米确5.状1设万平米陈客户定位缺社会高端人群唉。注重生活的产享受和品质的壶追求。胃综合分析贞项目均拥有优圈越的地段优势刚或稀缺的景观累资源等，定位燕高端，板是别X犯X肝为都市高端人堵群打造的产品凭。潜3宗、痕X遭X记市场细分分析钩所谓市场细分窃就是指按照消壤费者欲望与需程求把一个总体则市槐场户(奖总体市场通常孤太大以致企业漂很难为之服岸务犬)灾划分成若干个胆具有共同特征目的子市场的过检程。因此，分丹属于同一细分膨市场的消费者神，他们的需要柄和欲望极为相良似。响细分市场主要覆是根据消费者滑的角度来进行臂细分，即消费此者的需求、动参机、购买行为除的多元性和差罚异性来划分的森。细分市场有遇利于选择目标孕市场和制定市芦场营销策略。光X素X尽通过旗下的几惕个产品系事列示“虽X暖X望金色家让园墨”弱、施“荣X炸X攀城市花冶园苏”盛等，通过在主冰城区、城郊结希合部、郊区等舌开发有文化、初有品味的社区铅吸引白领阶层尘、私营企业主猾、高端人士等槐不同的客户群持体。标X委X那将客户主要分陆为制5浙种类型：纸社会新锐，即言工遍作弯3冠到停5材年，有一定的浴积蓄和经济基螺础的年轻人。氧核心家庭，家针庭有一个生活脸核心，所有的比家庭抉择均优临先考虑核心人缝物的生活，处以踪“殖望子成龙饼型签”烂为主。猛活跃长者，有性着足够的经济饰的实力，退休咳的老人，同时跑又关心自己老稻年生活。穿社会标签，成恰功人士，追求誓毫宅的人。不水是剂X稀X借的主力目标客及户。煤经济务实型，套拆迁后需要新学的房子生活的醉人群快。蜓染5兆种类型的客户虑的占比：拨X惭X搞的几种产品系不列，则更是针隔对不同的客户矛群体，如金色皆家园位于城中免，更注重现代煌时尚的感觉；淹四季花城系列父则为欧洲小镇特风格，则更加泪针对于乐于享束受幽静的田园栋生活的客户。信4宵、道X惠X再标准化分析不标准化和住宅身产业化一直悲是么X明X匠倡导的倚。亮X倾X即的标准化主要怜包括管理标准吩化、模块标准唤化、产品标准缓化等几个方面在。卡产品标准化不味是产品的复制滤，首先是对公柔司的目标客户智的选择冷，巾X索X厦的标准化战略酬中，第一个业扇务战略就是客扫户细分战略，创其次才是区域得的选择和工厂套化生产，其实丽这中间是有逻滑辑关系的，客绪户细分是标准范化的前提，只浮有客户细分才所能标准化，标场准化才能规模深化，规模化才导能工厂化，所乒以留，铃X单X冤的区域发展策漆略上也是很有扑逻辑的锈，灶X舱X宫之所以目前仍撕然没有取到像将西宁、银川等菠经济落后的城量市去发展，是振因为对这些区场域的客户进行慕细分后，其规盟模无法支颜撑吉X上X乓的产品。鸭标准化可以加猾速择X夜X叮的扩张，岁使欢X尘X延快速复制了许胡多由多层公寓循和情景洋房组肾成的住宅小区库。幕X中X丽可以根据其已是有的几个系列活的产品来对其情目标地块所处投的区域进行项箩目定位，如其骗位于城中心的叛金色家园系列询、城郊结合部楚的城市花园系老列、位于郊区东的四季花城系快列以及占据优抬势地段及稀缺茄资源的高档系痰列等。升在产品标准化羞的同时，需要粘处理好标准化饮与个性化以及粉创新之间的关忌系，客户的需馅求往往是个性边化的，产品的隐标准化和个性竖化之间往往是下矛盾的，同时者，标准化往往钥会抑制创新，勿那么怎样来处狗理这个矛盾呢诉？广要真正解决标傲准化与个性化炮以及创新之间椒的矛盾，其根怀本的出路还是脑在于对客户的着研究舍。枯XX紧虽然是典型的违标准化模式，稀但其内部对产肢品的管理是分山为创新产品、刺成熟产品、标牌准化产品和工司厂化产品四类五，创新产品是撒保抚证皂X石X渣行业领导地位采的来源，成熟储产品是创新产因品的基础、标勿准化产品的源晴头，标准化产周品是保障公司桑规模扩张的核滨心，而工厂化风产品室产品标灿准化基础上的蓄工厂化技术应区用。所有这一尼切的基础来自绑于对客户需求炕的分类和准确筹把握，比智如庭X射X血对客户的细分主维度和别的公珠司就不一样，杏它是按照客户回的购买动机和从客户的生命周爽期来划分的，善和别的企业基胸于某一具体客听户形态的物理虚属性的描述不白一样，基于客轻户价值的客户片细分模式能够管找到客户的共生通需求点，从污而为标准化产负品打下基础，持同时秀，工X俯X聋采用一种区域揉版本的模式来仅达成标准化和洲个性化之间的方相对平衡。仪根据新的地块邻所处的区域、问客户定位等方学面的信息对项工目进行详细定躁位。但同时又辟根据不同区域垮、周边环境、震不同消费者来轮对项目进行设涝计、平衡标准锈化模式和创新铁之间的矛盾。添5灾、墓X概X鸡物业管理模式典分析双X肆X热物业管理是伴惭随话着累X退X叫房地产开发业渣务的产生而产刘生，并逐步发躺展起来的辛。位X湾X第集团管自花198挑8跨年开始介入房可地产行业爆，钉199仅0缴年建成第一个铲房地产项隶目味-吹-收深圳天景花园逆，者受茅SON占Y戚公司售后服务子的启发，一开连始就将物业管驼理作为房地产核开发的一项售撞后服务保障措妹施，并提出了留在管理服务上炭一定要超前的可理念阁。去199薄2正年神1姐月涉X徐X螺成立下属第一蒜家物业管理公赠司筋-归-仙深圳个市茅X购X匠物业管理有限决公司，经过十赶年的发展谨，雀“巨X岗X其物业管径理当”耻已发展成为国魂内同行业中的练知名品牌。随减着父X稍X直房地产在全国存各主要城市的镰迅速发展从，硬X看X组又先后在天津趋、北京、上海组、鞍山、沈阳天、大连、成都败、武汉、长春其、南昌、南京厅、广州、佛山府、中山、东莞乳、惠州及等帮1迫6伍个城市成立了验专业的物业管启理公司，目前炎管理项烫目允6卫0鼓多个，管理面冈积幕近话100斗0川万平方米，管坑理类型包括高阿层大厦、多层遍住宅、别墅、映写字楼、工业冒区、学校及政丰府公共物业等插。袖X阁X煌物业经历了三矛个发展阶段：贝第一个阶段是芳品牌初创阶盒段妇(199股0造～航1997泛)理。初199竞0语年趴，卖X卷X阀接管第一个项则目市—排—错天景花披园甘;199兔2歌年传1繁月成立下属第虑一家物业管理弓公聋司遣—夫—倒深圳畜市恰X盼X臣物业管理有限落公虏司各;罪成立全国第一农家业主委员会讽，推行共管模泪式艘;199才6兼年雀，辽X检X尖成为国内第一侍家通喇过春ISO900问2养国际质量认证胆的物业管理企固业追;199除6络年，在中国首缸次物业管理公焦开招投标活动虽中，获得深叫圳何“瓶鹿丹讲村庆”南的物业管理权句。滨第二个阶段是诞品牌发展阶亚段宰(199脸8嘱～汪2001都)北。在这个阶段燥，蓝X与X肃物业的品牌逐从渐树立和丰满局起来忌：口199亦8冠年，在深淘圳直X颠X差城市花园推附出泽“廉无人化管理模活式边”炸;199快8切年，在全国导识入企业形象识分别系统，形成窗鲜明挎的蜘X嫌X俘物业品牌形轻象蠢;199青9性年，率先在行奉业内推隶出事“衔管理服怒务火”维报痛告衔;X归X涌物业又先后签拨约国家建设部感大院和中国人事民解放军总后雨勤部营房的物止业管理服务，份开创了国内物访业管理的先蝶例晃;200螺1鱼年，在深圳四泼季花城推阴出脸“邀邻里守鸟望书”权物业管理模猪式私;200她1厉年阳，驴X碍X杰深圳，上海，损北京等地物业叹公司相继通矩过笨ISO900将1堵：挑200复0揉质量管理体系焦转版认证，服恼务水平进一步霞提升。罢第三个阶段是胆品牌深化阶景段养(200企2挂～至追今符)秋。盗200们2番年，深圳物业梅公司实施集约颈化管送理浴;200下2逝年，上海、沈厌阳地区实施物闯业管理区域化面的尝纱试本;200汉2庄年，深圳物业惧公司开舟展热“普主题踢式批”仅的社区文化活持动仇;200询3京年射，唉X秋X沉物业在全集团枯范围内启动赶了甲“枣HAPP滤Y水家庭纵节容”姿，烤“灵为织您今100呢%辛”专活动。奥三码、孝X土X蜘可供我司借鉴歼的地方络1段、网络布局方撕面总结免1量）、重点发展蓄三大区域震珠三角、长三倚角、环渤海区转域一直以来都宴是国内经济发雾展最为强劲的额区域，同样也晃成磁为传X删X它重点发展的区裁域。僵X百X皂在这三个区域真内的城市数量游占所有已进城宴市数量昌的权58作%报，而项目数量悬占比则达到耕了鸡73浴%获。所以，这些猪经济非常富裕布发达的区域仍召继续成为其重砖点发展、项目蚁集中的区域。钟X驰X澡目前的全国发趁展策略鉴为野“锦3+粒X丹”妖，即以珠三角触、长三角、环慧渤效海羡3锹个区域为发展呜主体，同时向辛其他区域，如劳华中区、西南牺区、西北区、得东北区等区域砍的中心城市进诉行拓展。锣2扒）、拓展一线蛇城市布局羽X此X脚在全国的发展店扩张首先选取涝一线城市进行验拓展，北京、诵上海、广州、虎深圳、天津等检城市是其重点藏发展的一线城基市钉。折X猎X流目前已进入全屠国稍共弹2年2保个省会城市、崇直辖市、副省臣级城市，占其落已进入城市总债数量且的影71茅%骑，项目总数则