知名地产某项目营销方案

**营销方案2006年12月12日目录背景资料宏观市场分析竞争楼盘对比分析营销策划方案背景资料2006年6月3日，在成都市中心绝版地段、被誉为成都外滩的九眼桥片区同寻常的日子。龙湖成都1号作品——晶蓝半岛正式亮相成都外滩。闻知消息的3100余位市民在3号当天冒雨赶到项目现场，争睹龙湖风采。据不完全统计，上周末仅两天时间，前往晶蓝半岛现场的市民人数已逾5000，超强人气引发市场高度关注。龙湖登场挑战购房者的想象力——在晶蓝半岛销售中心外的迭水池里，飘浮着一个个红彤彤惹人垂爱的红苹果，逐波缓缓荡漾。放眼望去，红苹果与晶莹剔透的水面相映成趣，犹如童话世界里的苹果湖般香甜而引人遐思。晶蓝半岛销售中心内，浅米色系内装饰时尚大气，通透的落地玻璃窗和从空中垂落的玻璃幕帘令人眼前一亮。想象力在这里，由执行力变成了一个个感叹号！早在晶蓝半岛的平面广告上，这种想象力就已初露端倪：一颗水蓝色的郁金香型水晶，含苞待放、晶莹璀璨、高贵神秘，如同系出名门的晶蓝半岛，气韵天成。楼栋布局摒弃了高层住宅普遍为点状或是简单密集排布的形式，创造性地运用了点状合围的布局，围而不合，在每个方位设置了贯通的通风口，追求宽敞的空间感和丰富的层次感，在追求内庭院开阔、通透的同时也保障了居家的私密性。小区内最大楼间距达到了罕见的250多米。并且围合出25000㎡超大尺度的中心花园，这种间距、景观、采光等方面的指标，在市区高层电梯项目里都是首屈一指的。还有在分隔划路两侧，采用成都市目前尚未使用过的全通透玻璃围墙，形成通透的景观效果，使得一、二期融为一体，整体效果肯定会更好。”在建筑特点上：虽然我们现在还只能想像修起后的建筑样式，但从模型和样板房里已经可以看出：建筑风格统一之中富有变化，大气之中不乏细部雕琢。从模型上看，它的立面形象俊朗、挺拔、简洁。这种目前国外最新流行的形态，通过丰富的凹凸变化，挺拔的竖向线条，打破传统对称形式的构成，创造出强烈的韵律感。龙湖在这个地块的西北及东南侧设置的高层住宅，通过层数的变化，强调天际线的美感。具体信息：发展商：楼盘地点：锦江区九眼桥宏济中路38号承建单位：类型：高层普通住宅总建筑面积：2万5㎡点占地面积：纲90冶亩绿化率：慰38%苍车位：龟1绑：锣0.7柴容积率：赠4.2掀首次开盘时间价：四06袍年课9悠月柱9抚日入住时间：沿2007-1荣2-31细环线位置：一阿环路克交通状况：查路，地铁牛王涨庙站盏层数：避2央4火—歼—午26肿层楼盘均价：卡5600灰元擦/滤㎡莫一次性付款：国1%驱折扣团物业管理费：棒2倍元季/啦月涛*叹㎡么小区配套：技2峰万平米高档商租业配套区、俯1500m2哪会所、下沉式啦网球场贯二、宏观市场培研究途1.恢政治环境分析果十六界六中全走会中央做出《讲关于构建和谐简社会若干重大响问题的决定》渔，将建设民主秧法制，公平正轧义人与自然和还谐相处为目标填的和谐社会。立中国与非洲建斩交灿50阁周年，中非合幻作论坛，第九辉界中欧峰会，命中美两国元首已会晤，美国新获任财长的中国岂背景无不预示胃着中国的政治共地位的提高。植周边领土争议面的解决和达成哀共识，对稳定俘周遍政治，安访全局势有重要涝意义。花2.蛮宏观经济环境山中国经济快速莫发展，把06贞年预计纠GDP低增速为灵10%跪，居民消费价蛋格指数在胶1.5%泼物价稳定，货更币投放数量稳谱定增加，贷款指规模持续扩大涛，人民币较大乖幅度升值配3.比政府宏观调控临力度加强比从胃2003蹈年辫4贩月汁121女号文件针对个芳人购买第二套奴商品房，别墅锯适当提高首付逗比例开始进行惨的宏观调控力况度不断加强，财手段不断增多誓，已经对房产躬市场的快速上坑升起到了初步尊的遏止作用。声2004汤年日3惯月圆831欧大限提高拿地扶门槛调控开始分2005香年透3降月房贷优惠政稼策取消调控开杆始涉及消费层元面许2005着年淡3万月房地产税该耀深入调控触及设交易环节终2005烤2005瓶年惜3腔月国八条出台炭调控上升到政朗治高度控2005但年篮5半月七部委联合还发表《关于做先好稳定住房价窑格工作的意见伍》调控加强，序细则出台。克2005据年春6江月禁止期房转归让北京开始落擦实调控精神刮2006摧年核4妄月倍28谷日华房贷利率再次辈上调调控卷土分重来鱼2006才年植5楚月误17窝日望国六条出台新坚一轮调控大幕避开启擦至此，国家从捕税收，信贷，败土地政策，行渠政手段等各层煎面对房产开发景，房产销售，东房产购买以及观投资转让等多猴环节入手开展银了全方位的宏夸观调控，基本购遏止住一线大魔城市房价疯涨朵的态势。贪这些措施在一困定程度上遏止梳了房地产泡末残的持续放大，扎对房地产市场咽的健康持续发窄展有着一定的梦积极作用，但借在种种重压之篇下房价仅仅是乌遏止了增长势纵头进入高位盘惩整阶段而并未酷出现房价大跌违现象，上海北深京广州房价小确幅攀升，二线亭城市则价格继狱续大幅上涨，汤这也从一个方锈面说明了当前蚁宏观调控对房碑价上涨的控制慧力是有限度的觉。京4.汇各因素对房价随未来发展态势默的影响（1）土地：柳国土资源部门锯发布的冶2006征年全国土地利将用计划中提出此了落实区别对氧待，分类知道梢，有保有压的酷原则，供应总坦量基本与船05乘年的惠427.4斩万亩持平。冒12梁月中国土资源竿部表示为稳定释房价将加大对驶中小户型，中院低价位商品房号，经济适用房涌和廉租房的供椅应同时停止别秀墅类住宅的土理地供应。而同扔期北京上海公乞布的土地供应瘦计划中质量差误，位置偏的土摊地占了较大比丙重。在总量保颗持鸽2005据年的紧缩规模崖下又偏重郊区仓土地供应必然监导致城中土地纯供应的减少。学同时在夫8.31裤大限后，土地巾出让方式由协蜻议转让转变为轧招拍挂方式，金在一定程度上团规范了土地交宅易上场，使得席土地信息更有用效的公开化，倾但是年度土地吵规划体系也带龙来了地荒论，图给投资者和消阁费者带来了房扛价继续上涨的杀预期，土地出裹让费用也有了罪大幅的增加。探国家紧缩地根馒的措施直接导伙致了土地供应茧的减少，间接虚导致了房价的寒上涨。（2）融资党央行决定自劣8诸月假19纺日起上调贷款预利率汁27惩个基点，一年穗期贷款利率由谎5.85%烛提高到奸6.12%溪，这已是今年默以来央行第二迟次上调存贷款院利率，在这一碌事件之后是势2005搏年以来央行多慢次提高存贷款密利率以及银行阶准备金利率，召虽然在一定层粱面上加大了融岩资的成本但也哲反映出了银行瑞间资本面的宽筛松极其所带来殊的投资冲动。夏最新统计数字怀表明，前十个稳月全国新增贷近款已达灾2.777扫万亿元，已经皆使得年初指定考的全年贷款目颂标控制在华2.5可万亿的目标落备空。而难以抑工制的银行贷款指冲动来自于两蛙个方面的因素驼：喜①浩货币供应量的五充足。站9住月末，广义货名币供应量唯M2揉余额唉33.2洋万亿，同比增系长巧16.8%饲，全年增长控岁制在舟16%振的增长目标已续经不可能实现慨。孝1荣到员10邮月末贷款总额接超过浊2.78乐万亿且长期贷纯款占比增加，驶而今年央行制班定的目标是不蝇超过陡2.5抽万亿。②银行改制科年内中国银行索，建设银行纷皱纷登陆香港股某市，年末中国邀银行，工商银用行在大陆箱A哑股市场登陆。查至此四大国有涛银行有三大银起行完成改制上粒市，上市后为扔完成对资本市纠场以及投资者半的承诺也必然套要求银行对利窃润的追逐。而盗扩大贷款可以脑直接带来银行规利润的上升。下两方面的因素由使得在国家宏汽观调控的背景象下银行依然有鸭足够的动力去薯扩大信贷规模否。背（优3德）市场需求：喉宏观调控的背铁景下国家出台驶了多项政策来漏打击房产投机拾，例如二手房湾转让一次性征夺收舟5%帝的营业税，提烤高贷款利率等符措施，这些措证施是当前房产标价格得以稳定从的重要保障。兵但中国房产市搞场特殊性又导吸致了仅仅靠这撤些措施来平抑棚房价：者1哪，地域的特殊月性。目前国内斥房产市场分为肾一线城市如北腔京上海广州，烦二线城市如成祝都，大连，太汪原，郑州等城错市，三线为中响小城市。一线和城市房价已远投远超过居民收翅入所能承受的雪范围，这些城甩市的房产也出则现了如股票等攀投资品一样的劣投资特性。而描二线三线城市裂的房价刚刚启袋动，且城市居队民房屋换代所红带来的自住需概求所带来搜2孕，房地产公司柜的整合。宏观责调控所带来的乱影响之一是实拆力较弱的地产除商要拿到银行相贷款或者土地平要更加困难，笔这样的游戏规误则之下全国房鸦产商的整合带限来了极大的契便机。仅仅今年衔来就已经有房岂地产商破产以欺及被兼并。虽每然中国最大的觉房地产商的份喇额也不过刚过撒1%史，但考虑到各规城市内已经呈杯现出大地产商徒和地方地产商港联合托市形成窗垄断力量来看袄，这样的整合伟会继续加强地亮产商的垄断力效量。府4热）不容忽视的迁外部因素期全球性的资产卫流动性过剩以躬及对美圆贬值监所带来的担忧狸带来的是全球陶范围内的商品盟价格大涨，从沉商品到原油到液黄金再到全球只股票市场和房恒地产市场都达沙到了一个火暴塞的程度，中国告房地产火暴的北几年正是美圆身贬值以及全球纸性资产价格高革涨的几年，只穗是中国房地产仿火暴的程度更帆高而已。礼截止当2006投年全球包括对暂冲基金养老基奉金为主的投资戏基金达到了霸64纯万亿美金的规热模，而这些基疮金已经不满足警于国债和银行盛间债券市场所挺带来的固定收扎益。典美圆长期贬值脉使得人民币也佣跟着长期性贬充值，相应所带蚊来的升值预期酬也使得大量的情国外游资进入嘴中国，而相对堂于中国股市的我制度性缺陷房博地产则是更好掘的投资形式，赏推高房价不仅枯能享受资产升泛值所带来的收偏益更能享受到扬人民币升值所健带来的额外收绕益。截止目前测为止人民币已负经累计升值了峡5.3%案，除去最开始挡的一次性升值毅2%壶外，最近三个背月的升幅已经愿超过过去殖13圈个月升幅，显究示出了人民币兔有加速升值的仿趋势。人民币灯升值趋势不改删变房产价格要伪下降是相当艰租难的念巨额外汇储备脱。外储从羊96爬年突破夏1羊千亿美金开始掠稳定维持着小然幅增速，到毅2000蝇年达到氧1650割亿美金。从陈01挣年在美圆贬值丈的预期下热钱擦进入中国，我丰国外汇储备开室始飞速扩大，留01季年奸2120归亿，级02选年温2864霜亿，酿03慎年业4032肆亿，馒04盆年正6099等亿，轨05辣年布8188骑亿，共06先年决10棕月底突破一万赞亿，而啊10朵月，傅11个月顺差又破历午史记录达到射238畏亿美圆的规模饰。与之相对应焦的，国内房地遣产火暴正是在触2000避年到阁2001宵年之间。中国私特殊的外汇制迈度使得巨额庞做大的外汇储备枪增大了国内资碎本的流动性，牺一万亿美金直翠接对应着类7.8棒万亿货币供应流量，相对全国奉33咬万亿的总供应爹量已经达到了栏25%怖的水平。虹通货膨胀。巨驱额的货币供应南量必然导致通享货膨胀，虽然庸CPI扮以及岗PPI签指数都维持在山低位，但如果满加上房产以及芬教育和医疗的胖话那通货膨胀械可以说已经非膊常严重。与以代往不同的是这断次的通胀是在样国内工业品能施源原材料供应税充足的情况下样由外部因素强煌行灌入所导致刻，也就产生了域房价飙升，普避通商品价格基扎本不上涨的怪动像。因为土地您是不可复制和净有限的。在通宪货膨胀中房产像以季及贵金属是最馋合适的保障手创段。供就在房价高企芦的今天，外资牧开始加大在中旅国房产市场的很跑马圈地，新低加坡腾飞集团遮以伸1.66余亿美圆代价收柔购上海某甲级欢写字楼，德意蜡志银行取得珠例海某民用项目炼50%胶股权，摩根士肤丹利投资侵15曲亿开发首个项涌目，东南亚某错投行投资眨10紧亿美圆收购上宰海菜100遗多套民用住宅瓜，单价每平米疲4丈万元。。。外容资的投资以写暗字楼，商铺，来住宅，大型世MALL差为主，以长期膀出租收取固定摊租金收益为主疗。虽然外资所拌占市场总量较弟小，但由于外核资投资以高档思楼盘为主，且浴单笔投资规模住大，单价高，袄对周围地区房历价起到了指示梢作用。牌纵上所述，巨昏额外汇储备，右人民币升值，厕土地供应减少亡所带来的外部傅刚性需求导致炭了对城市房价慰的刚性需求。理附：成都市场抄分析制一、市场整体寸情况：煤相对与一线城社市地产房地产姜市场开始高位漂盘整，成都市蔑场温度不断上瘦升。沉06矩年课1-8忠月，固定资产刻投资在基本设债施和房地产开泡发投资的推动胸下实现投资总航额鸡1118.4燃3往亿元，同比增汽长假34.7%瘦，其中房地产域开发投资差365.17途亿远，同比增垮长抹31.5%展（上海同期数竟据为英16.8%蔬，矮12.4%治）。在房地产仅开发投资增幅获继续增长的同妹时，房地产新蒙开工面积，竣末工面积持续增城加，分别为伍3008.8览9押万平方米，许443.06奸万平方米，同助比增长乓33.7%银，坚43.5%驴。另一方面，伍市场的强劲需在求使得新建商裕品房供销量、庙销售额保持稳待步增长，销售芽面积达驼849.24拘万平米，同比迁增长翅20.8迫％。价格方面右，炒1铃－排8碰月，成都五城哨区新建商品房勇房价依然保持择稳中有升，均烟价为谱4429棍元挎/释平方米，同比揉上扬雅9.3增％。闯二、土地市场鼓：裕1忘－养8亡月成都市五城姐区共推出朵50跑宗土地，土地求供应面积合计蛋1873.9树1辜亩。其中成交闯土地党46体宗，成交面积疯1230.8您3浊亩，成交金额删近锹70竞亿元。隶92喘％的成交率反酱映了土地市场饶良好的发展趋仪势。碍导恰从供应土地的目性质来看，仍棉以住宅兼商业苍用地为主，住市宅用地继续保俊持市场主导地炒位，土地望用途呈现出多挥元化趋势。吸从供应土地的离性质来看，仍雷以住宅兼商业矿用地为主，住罚宅用地继续保繁持市场主导地红位，土地用途盆呈现出多元化失趋势。三、住宅市场度1穴－投8绸月累计成交住狸宅方506.98性万平米，同比因增长毒30.4捉％。由于前三艘年成都住宅用由地集中放量，严今年说1-8虾月，住宅竣工跪面积大幅增长纠，商品住宅供椒应面积（含预净售面积）培486.00舟万平方米，同茎比增长木19.4%谷。住宅供应量辫的增长为市场随需求提供了保牺障，其中城西而供应面积最大筹，为虫175.18叼万平方米，同探比增长税23.0%牙；城北供应面呜积最小，为供34.02蔑万平方米，由辫于城北规划前办景逐渐被开发齐商看好，供应盗量同比增长适69.4%练。分环域看，搜城中内环以内帝区域由于可开福供发土地有限默，供应面积稻4.98造万平方米，同臂比减少帅83.3%敢；二环以外供排应量占总量处77.4%予，成为今年住提宅供应的主力界，其中三环以页外供应量同比惊增长菌81.4%材。沟房产开发向郊车县突围弊近日，成都市炉龙泉驿区国土足局土地拍卖中券心举行了一场箱火爆的土地拍影卖，共计臣900慨亩的碧6土宗地块全部拍累卖成功，总成碗交额约茄7.29搁亿元。此前，闷成都近郊的双昂流、温江、郫蔽县、新都等区刮县都出现了类控似的亡“骆抢地悲”逃奇观，随着成解都市区房产开邻发土地愈来愈接少，郊区交通血条件和生活环征境的改善，越消来越多的开发宇商开始向郊区序转移、突围。然成都市国土寿资源局相关资萄料显示，目前白市区内供地仅暑有一些清理整逮顿的囤积地块秆以及小宗拆迁块地块，但体量休都不大，而且角价格不菲，加绕之，国家宏观苍调控房地产市答场对拆迁的严坏格限制，更加决大了城区找酱“具大地角”帜的难度，因此腔，很多开发商卧都盯上郊区县痛的地块，掀起唯了一波向郊区舟县寻地的高潮及。收从目前已士经公开的信息揪看，成都近郊灯的几个区县都奶成了开发商热炊望的区域。据净成都市国土部达门的资料显示堡，今年前裳4公个月，温江供报应土地约耳1700盈亩，双流接近假2000商亩；而过去几唱年一急直比较沉寂的斜龙泉土地市场够，今年一季度帽的土地供应量晨达到新611.8升亩，再加之刚鉴刚拍卖的状908棒亩土地，龙泉欠今年前拉5匆个月土地放量淘达到钉1500歌多亩。另外，扮值得关注的是非，一些此前不胃大显山露水的穴郊区县也盯上腐这波行情，开展始大规模放量爆土地。固同时，在成都抽东西南北的三狮环路外、外环废路周边，目前柄还有数千亩土搞地正在整理、盼规划中，这些但土地多是郊区籍县的地盘，从型整理推进的速纯度看，它们也拐将在下半年形摘成上市能力。弄相对低廉的土宅地价格，便捷粮顺畅的交通硬圈件，清净宜居高的社区环境，队给了房产开发士商向郊区县突盾围的更多自信昨。睡根据国六条实窗施细则，预计是成都在未来一梅到三年内：胁1影）将加大经济共适用房建设，档中低价位普通胁住宅供应比例兼将上升；库2纳）整体住宅价教格继续稳步上独涨，但涨幅将叨逐步平缓；睡3闪）高档住宅因拳供应量减少而雷将与普通住宅欲拉开价格差距运。同时，随着困城市化进程的筒加快、人居环冷境的改善，成床都住宅的需求矛将持续稳定增画长。趟三、它竞争楼盘对比咳分析矛竞争楼盘晃1韵：炎华置信花骗间集味发展商：炎华植置信毁-伙佳丰地产通楼盘地点：武反侯外双楠龙腾响西路与青羊大糖道交汇处类型烤：多层、小高满层、高层蚕绿化率：巡40%悼容积率：誓3.7庆开盘时间：误2006-1确0-28族入住时间：扣2008-0惨5-30毯环线位置：二桥环至三环，地够铁肤2材号线蝇楼盘均价：俱6000脸元的/嘴㎡逆物业管理费：遗2轰元燕/龟月进*喇㎡翠花间集地处成初都西面，与浣魔花风景区和杜罩甫草堂相距老800概米。独享财800肠米珍稀清水河舞纯水岸，祝120000阶㎡的清水河河乓滨公园，花间敬集项目总占地签110概亩，总建筑面搅积冬180000堤平方米总户数绕：梳910托户左右，停车鲜位辟832卸个。小区规划犁：建筑为两排嘉，沿清水河而羞建，临河是水唤岸花园多层洋清房，隔一小区惧景观带为电梯锹公寓。亏竞争楼盘钉2习：天邑花园燥4炒期逗发展商：天邑存房地产开发责径任有限公司爪楼盘地点：二谨环路西一段甩99之号（家乐福光昨华店）屯类型：多层、我高层电梯舌绿化率：队51%春容积率：副1.96捕开盘时间：叼2006-1泊0-01质入住时间：取2007-1剖2-01雁楼盘均价：棋5600叔元尝/馋㎡宣物业管理费：啄1.3售元繁/牺月怎*湾㎡猫环线位置：二变环路，地铁犯2饺号线劣竞争楼盘阿1诊：康河郦景已发展商：成都锡汇联住房经营旁管理股份有限半公司闭楼盘地点：青懂羊区大石西路铸239坊号躲类型：高层电统梯公寓萌绿化率：转30%滑容积率：蒜3掘开盘时间：锈2006-0棍9-15碧入住时间：壮2008-0遣6-07雁楼盘均价：继5200仇元鸭/资㎡物业管理费疫：拉1.6染元认/证月圆*衣㎡庸环线位置：二花环，地铁促2彻号线总康河郦景由全雷球著名的建筑粪设计机构新加润坡胡PWD杆精心规划，建尘筑风格简约时砌尚，色彩靓丽缘，属高品质、振高素质的现代甘建筑。小区内运整体景观环境音规划及室内设档计分别由英国拨ACL灿集团、新加坡煤TID咱公司进行全程腔规划和品质监到控，使得环境保与人结合得更僻加完美无暇。债整个社区由怎11撑栋高层高梯公罚寓、蜻4病栋联体多层，魂地下车库和大固型会所建筑构舅成，总建筑面再积达盘18貌万平方米，是浩浣花风景区和御双楠社区不可雕多得的、充分机展现出国际风药范的高尚理想趟生活社区。烛竞争楼盘僚4捏：中海国际社验区译发展商：中海毫信和怠(球成都土)谅物业发展有限糊公司猪楼盘地点：金洋牛羊西线蜀西烟路节类型：小高层适,菠多层村,蹄独栋别墅托,肺联排别墅段绿化率：股41.5%勉拢双怨容积率：沾0.9春开盘时间：惭2006-0宾3-25宏入住时间：牙2008菌年馒楼盘均价：湿5000煌元葡/艇㎡环物业管理费：弊1.2煮元虾/膝月群*拉㎡环线位置：借三环路外中中海国际社区挺位于成都市城后西主干道羊市全街西延线上，北距离三环路约忌1.5至公里，三环路报与绕城高速路铃之间项目东临静土龙路和规划饥中的成都市新滚的领事馆区域症。项目将充分政利用成都西部迷片区上风上水辫的天然地利优胜势，打造城市辛功能丰富的新查住区，塑造一英个环境优美、酬配套设施完善孔、空间宜人及龟富含国际化风柳情的高尚社区货，体现国际化列社区特色，打届造商、住皆宜咽的混合空间，议引领消费、生随活、时尚和潮庸流。郊竞争楼盘基本宏情况挂由于最近在四歌川大学附近开傍盘的中高档楼杯盘不多，所以哄我们主要选择泉了一些楼盘定切位、销售均价偷、目标客户群屋相近的楼盘作膨为对比实例版,美分别是炎华置雹信花间集、天陡邑花园桂4着期、康河郦景海和中海国际社尽区。存现简单对比分午析如下：区位旗四个楼盘除了捐中海国际社区云在三环以外，羡其他几个楼盘穷都在二环左右远，且都在青羊以区，在成都的吉上风上水的西或侧，有一定的稠区位优势，周屿边交通便利，蛮即将建成的地扯铁二号线经过叉这里周边环境遥中海国际社区忠有自己的社区巩景观，其他几总个楼盘都紧邻奴浣花溪公园以捆及府南河，周篮围有大片自然法景观园林，所揭以这几个盘都脂没有特别的社住区景观。楼盘品质伪这几个楼盘品砍质整体都不错情，但是亮点较坛少，其中天邑聋花园辱4就期相对较弱一懒些，康河郦景征比较中规中举乓，景观做的还嚷是可以；而花丈间集的亮点比员较突出，其先到做景观再建楼兽盘的做法也开粪了成都楼市之唐先河，得到社农会广泛好评。开发商品牌选中海的名气自井然不用多说，耍其楼盘品质也砖得到社会一致狱认可，成为带月动区域品质提距升的地标性楼抚盘，置信在成顽都也是有口皆要碑，其他两个梅楼盘相对名气偏小一些掠.销售情况距近半年交,幅整个成都的楼序市都火暴异常勇,定在这种大环境不下猾,仅这几个楼盘的蓄销售情况也是押比较顺利宏,盛其中花间集和萄中海国际已呈作现业主争相抢皆购的状况仙.猴四、营销策划堪方案凯（一）烟市场细分他们是谁？麻是迅31~50疼岁这一年龄段封的人士灰教育行业人员测、私营企业主窃、望职业经理人、局高级技术员、中传媒或服务业俱人员布……苦才华非凡且追咐求生活质量的腿小资阶层和中催产阶级他们的特点？狠务实却兼有浪山漫主义情怀附做事目的性强吐却常常驻足恍相神调崇尚享受生活煤和追求文化品剖位意识强链理性消费，看输重产品本身的辟形态和性价比馒，同时对概念勺和氛围的营造反很重视凉他们喜欢什么票？亚健康使舒适的生活粪休闲恬静浩的生活环境拿和谐靠稳定打的家庭生活灶浓郁的文化气陵息成就感妨他们对物业的绒要求？重社区有完善的弃配套设施鱼充分享受户外剥生活的园林景应观盛户型设计合理缘，重视个人活挺动空间牧价格合理，信针赖品牌队他们对周边环很境的要求？前配套设施齐全兽，环境不能过喊于嘈杂示时尚与人文气基息并存：辣老街、胡同、驶品牌专卖店、权酒吧勒……替足够的休闲空酱间，对自然景粥观的偏爱：洁公园、小河、歼树林绩……月（二）皂卖点总揽蒸高档住宅起码棚应该具备以下毁四方面要素：宁首先必须处于马一个适合居住厚的区域，该区觉域周边的交通卧、教育文化、堪生活配套、生负态环境等要素笋在整个市场中析都应该是出类淡拔萃的；恼其次建设品质失必须高于同时塘期市场中建设功项目的平均水零平，如建筑材删料、园林规划拾等；珍再次必须具有版可持续发展性亚，其升值潜力迁要高，不能受戴如道路规划等绞潜在因素的威龟胁；耳最后就是该项威目是否可以在环短时间内聚集羞起一批高收入桐、高素质人群物，这种社会人涝群的构成不仅样仅是通过价格摘高低来划分，刚而应通过社区嘉管理、文化认将知不同而实现哭分区居住。一、区位慈虽然成都人一倡直认为西面是卷上风上水的地善方，晶蓝半岛治没有浣花溪和祥杜甫草堂的映屿衬，但是城东盒依然有自己不赚可取代的区位尚优势。椅晶蓝半岛毗邻反九眼桥，紧靠盟一环路成熟生献活配套区域，省与市中心商业堤区近在咫尺，抢距春熙路仅倡5缴分钟车程，千中年望江楼、水扁井坊遗址、安笼顺廊桥、合江卸亭、百年川大湾云集周边，是割成都市一环路转边规模最大的汗精品住宅社区僵之一。新建的夜培根走廊毗邻谎磨子桥扭IT萌商圈，科华北卡路饮食一条街南，红瓦寺休闲绍娱乐圈以及要陡建成的周“线欧尚听”埋大型超市，可次充分借助几大德商圈带来的人俱气与客流；相野互交叉的商业喘圈形成综合的拘规模效应，进葡一步促进人气彩互动，消费共挡振，造就区域受商业的无量前菊景。交通便利：凝紧靠一环路和台望江路，附近绪有九眼桥汽车证站和公交总站娱、牛王庙公交植站、合江亭公播交站有许多贯修穿成都南北方检向的公交驶过慢；演比邻磨子桥公陶交站、新南门鲜公交客运站、拦桂西公交站等侦客运大站；练即将建成的成举都地铁将从社咽区不远的牛王辫庙经过优势祖在近期陪,炉城东开盘的楼己盘多集中在川满师、成龙路附巴近灶,缠如果想享受川比大的人文气息真、府南河的风损景以及望江公甲园的休闲气息倦的话坏,脑选择很少翅.吓虽然目标细分话市场接近谨,赤但是与竞争楼糊盘距离较远罚.劣势喉成都人心中尊且西的传统观念紫一时还是难以船改变傅,骄虽然许多人已挺经看到城东巨者大的发展潜力臂,棒但是城西住贵这人的生活圈子播的说法还是是方很多人选择其患他区域创,族在宣传过程中例应尽量规避这平个问题二、周边环境仅优越的人文环讽境：洋在文化人眼里帮，昔日的培根困路是成都的文全脉所在，精神屡的圣地，是成酱都市文明的发赛源地。由于紧随靠百年川大，夸培根路成为了耍许多文化人畅代叙畅饮的老地罩方。职业白领胁，文学青年，开先锋艺术家，证在成都工作和赏学习的外国朋法友都乐于陶醉贝其中，尽情释划放思想与个性电。谷四川大学，成绝都最具人文和他历史底蕴的高盼校之一，工作轨之余，漫步在别幽静的大学校们园里，才能在窝嘈杂的都市生豪活里找到真正掏思考的空间。砌四川音乐学院脑，艺术大师的坏摇篮，其深厚址的文化气息不街言而喻。松配套设施完善精：姜培根走廊通过菌科学的业态规券划，使酒吧，垒茶房，书吧，比餐饮，特色商定品等综合业态往形成联动商圈英；忠中小学涌:钓川大附中（焰12舱中）、七中育嗓才初中部、十赚九中、龙江路俯小学、川大附接小、盐道街小污学（东区）等胜幼儿园蝴:胃另川大幼儿园共、莲新双语幼锹儿园等吧综合商场龟:租百联天府、好就又多、布克购疑书中心释医院浴:先市第七人民医趣院、空军医院层、市新华人民回医院、律IT马中心：百脑汇督、新世纪电脑游城、数码广场洁充分的休闲空芒间：赢府南河，成都旅的母亲河，从授这里缓缓流过企，沿河两岸形填成了特殊的休荣闲娱乐空间，打喝茶、下棋、蚕聊天，随心所帆欲享受生活；纽望江公园，茂免密的树林和竹娇林，修身养性缓的极佳环境优势暂独有的沿河休凑闲娱乐圈闪,较交通便利欲,刘休闲与人文并备有的周边环境准.劣势额旁边的几个楼尖盘还在施工中续,燕周边环境还没她有达到规划中失的程度爬,帆距此不远的九倍眼桥治安不是材十分安全年,垄周围小偷等人篇比较杂暂;佳另外毅,光还没有形成城结西的具有一定住规模和档次的卵商业环境询.三、楼盘品质涌市中心物业罕圣有者25000伪平米的中庭绿搞地，恰若一滩秆“炊碧绿湖泊间”萍极简主义的建升筑。为了打造单真正具备国际追水准的建筑群厅落，晶蓝半岛摆不惜用一半的奉面积来打造整买体景观中庭，累接近韵260赔米的楼间距，穷25000馅平方米的整