建设刘营社区房地产项目可行性研究报告

PAGEPAGE46刘营社区项目可行性研究报告目录第一章总论1项目名称1建设单位1项目提出的背景条件1项目概况2研究结果综述2第二章企业概况和承办条件3第三章建设条件4气象条件4建设场地地理条件4市政条件4第四章建设方案6总体规划6休憩节点6古建7访客中心7水景观8广场9旅游交通10山门11总图布置12建筑设计13结构设计14消防设计14电气设计15第五章环境保护18烟尘治理18噪声控制18施工中的环境保护18建成后的环境保护18生态环境保护措施18第六章节能19第七章项目实施计划20第八章市场分析21市场定位21竞争市场21差异化市场21客户定位21主力客源22辅助客源22补充客源22收入及家庭结构22年龄特征22消费习性分析23消费行为分析23某某房地产广告分析23报媒23电视、电台23户外媒体广告24其他媒体24媒体选择24价格策略24基本策略24低开高走的必要性25价格定位与预期销售目标25阶段性价格策略25第九章经济效益分析27项目概算27经济效益分析30第十章结论31第一章总论一、项目名称：某某县刘营社区二、建设单位：法人代表：三、项目提出的背景条件某某市是国务院首批公布的历史文化名城和对外开发城市。改革开放以来，某某的经济得到迅猛发展，人民生活水平得到很大提高，城市建设日新月异，电力、通讯、交通、水力等城市基础设施建设突飞猛进，名城更添新辉。随着某某航空港的建成和航线的逐步增多，宁西铁路的开通，南水北调中线工程已开工动土，优越的地理位置和迅猛发展的经济，古老文明的某某已成为具有相当规模的综合性中等城市，某某在全省乃至全国的地位将越来越重要。拓展消费渠道，扩大消费需求，加大银行消费信贷力度，支持住房等高价值商品进入个人消费领域。根据国家房改工作的总体部署，建立了面向高收入家庭的商品房供应体系和面向中低收入家庭的具有社会保障性质的经济型住房供应体系，加大工程建设的实施力度。当前的宏观经济环境对推动房改工作极为有利，城镇居民的住房商品化意识进一步增强，各级政府部门抢抓机遇，加快建立城镇住房新体制，促进以住宅建设为主的房地产业的迅猛发展，解决好城镇居民的住房问题。某某作为某某的东大门，位于某省西南部的某某盆地北缘，地理位置优越，自然条件良好，地质结构稳定。全县总面积2542平方公里，辖16个乡(镇)，人口100万，是经国务院批准的对外开放县。某某北临某市煤海，西靠国家重点建设项目鸭河口火电厂，位于华中电网中部，国家规划中的南水北调大型水利工程将穿县境而过。富水近煤临电网，能源地位条件好。全县水资源总量11.9亿立方米，人均水资源1402.3立方米。目前，某某中心城区缺房、危房和住房困难户高达8000户之多，并且，随着城市就业机会的增加，农业人口会大量向城市转移，大中专毕业生、复员军人的就业安置，住房需求量会急剧增大，从很大程度上加剧了城市住房紧张局势。当前的经济环境对于某某房地产行业来说也是一个良好的机遇，目前已组织实施的几个大型开发项目，从很大程度上缓解了城区居民住房的紧张趋势，使城市面貌有所改观，为某某商品房开发建设积累了丰富的经验，提供了较好的典范，基于这一优越的氛围，该项目的实施具有重要的现实意义。四、项目概况该项目位于某某县城关镇，东靠郑南公路，西临潘河，南至八里桥北头，北至现营坊地界。占地面积约350亩，总建筑面积约160000m2，其中:住宅部分建筑面积120000m2，商业部分建筑面积35000m2，公建5000m2。由101幢楼组成，平均6层，共计1260户，容积率1.1，建筑密度2.2%，绿化率41%，总投资约36028万元,可实现销售收入44350万元，盈利五、研究结果综述经论证，该项目符合国家产业政策和发展方向，具有较好的经济效益和深远的社会效益。其选址适宜、设计合理，项目可行。第二章企业概况和承办条件某某市某房地产开发有限公司成立于2008年，注册资金800万元人民币。公司现有员工21人，其中：高级职称2人，中级技术职称8人，拥有建筑设计、经济管理、市场营销人才11人。公司实行董事会领导下的总经理负责制，下设技术部、项目办、企划部、营销部、财务部、办公室等机构，主要从事房地产开发业务。公司始终奉行“公平竞争、拼创争先”的企业精神，诚信务实，精益求精，常新常进，坚持为用户提供优质产品和优质服务，坚持严格的内部管理，立足某某，面向中原，走集团化规模经营之路，力争为城市建设和居民住房条件的改善做出突出贡献。第三章建设条件该项目建设条件已基本具备，能够满足项目建设的需要，具体情况如下：一、气象条件年平均气温14.9度极端最高气温45.1度(7─8月)极端最低气温-21.1度年最大降水量1290.1毫米年最小降水量526.7毫米年平均相对温度72%绝对温度14.0毫巴常年主导风向东北风（冬季）东偏南风（夏季）最大冻土深度200毫米最大积雪深度250毫米基本积雪35千克／平方米基本雪压30千克／平方米二、建设场地地理条件该宗地位于某某县城关镇，地势平坦，周围方圆5公里三、市政条件１、水源本住宅小区距城市新供水主干管较近，可直接引入，在小区内形成环状生活、消防合用低压制给水管网。２、排水住宅区污水排放与雨水排放分流，其中：污水排放经小区内化粪池处理达标后再排入市政排水系统，雨水排放直接排至相应的市政排水系统。３、道路该小区南靠郑南公路，人车流线分明，四通八达，方便交通。４、通讯在项目建设过程中沿郑南公路，通讯设施就近报装。５、供电电源直接引自城市10kv供电系统，经变压器降至0.4kv后使用。第四章建设方案一、总体规划引入旅游景区的设计规划标准，总图布置按照出行便捷、交往活动各得其所和空间环境清洁、美观的原则进行安排，结合项目自身的具体情况，在充分满足居住功能的基础上，将园区打造成空间形态完整、商务氛围浓厚、配套设施齐备、生态环境宜人的现代商务活动中心，教育设施、医疗设施、老年设施、康体设施，包括一些文化、运动、商业、饮食、娱乐设施等一应俱全，以大环境、大社区、大配套著称。该社区总体规划为某某县第一大生态园区,打破之前单一的居住为主，配套了敬老院、医院、学校、幼儿园、超市、文化娱乐广场、会议接待中心,三星级宾馆,热带种植生态馆四季恒温,标准游泳场,休闲垂钓区及可以组织市外大型演出的罗马式广场，以水域来配套假山景,琼台楼阁,古城楼组成江南特色的绿色生态园。除常规设计外，休憩节点、古建、访客中心、水景观、广场、旅游交通、山门属该园区建设的重中之重。二、休憩节点休憩是一种静止的活动，是人们旅途劳累后的要求。而休憩节点就是为人们提供短暂休息的空间和场所。休憩节点包括座椅、花坛、雕塑、小卖亭、电话亭、灯光照明、废物箱、绿化等。在旅游景观休憩节点的设计上，要遵循人性化的原则，体现人与景观的呼应，根据目标人群的特点，创造目标人群的生活空间。休憩节点的设计应遵循人性化的原则：人作为一个自然人和社会人，他们需要交流,害怕孤独;人需要运动，需要坐下休息；人离不开水，人也爱玩火；人爱采摘和捕获；人需要庇护和荫凉，需要了望，看别人而不被别人看到；他需要领地，需要适当尺度的空间；人需要安全，同时人需要挑战；人爱走平坦的道路，有时却爱涉水、踏丁步、穿障碍、过桥梁。同时，人要交流、要恋爱、要被人关注、同时喜欢关注别人……。因此,需要设计的场所能让人性充分发挥。休憩节点的景观设计一定要适应人的生活空间这一特点。太多的人造景观和硬性的建筑雕饰，有时也会妨碍人的活动空间，性别、年龄、心理、社会地位等各异的人群，对环境要求不相同，在设计园林景观时就要注意体现各色人群的需求，符合不同人的生理、心理特性，在灯光选择、座椅的位置、绿树花草、雕塑小景的设计上，满足人们人性化的需求。三、古建在旅游景观设计中，在沉淀了原有建筑文化风格的基础上，挖掘创新，打造出新的旅游看点，以动态的艺术手段使游客与园区之间产生互动，注重细节的处理，使之更人性化，能更好的融入。在生态旅游景观设计上讲求特色，凸显与其他旅游地产的不同，而在大环境中又能协调发展，区域共荣，在指导思想上遵循特色、文化、标志、生态性四大原则。从旅游景观角度，由于我国古代特有的建筑文化的风水学说，所以我们看到大部分的建筑布局和风格都讲求天人合一的中庸之道。而我们可以依据建筑风格和布局以及旅游相融合的方式，设置古城墙、某某关，在现某某历史。四、访客中心访客中心，又称“游人中心”或“游客接待中心”，顾名思义，就是接待来访客人的地方，是旅游地区对外形象展示的主要窗口。大到一个城市，小到一个公园，一个园区都应该有自己的访客中心。随着《景区（点）质量等级划分与评定》出台的相关政策和园区提高服务质量的客观要求，游客中心的建设已逐渐被园区管理者所重视。访客中心作为一个新生事物，它给旅游事业将带来新的活力，将会成为展示旅游区文化、形象的窗口。在其景观设计上我们本着以人为本的原则，追求实用、协调、美观以及特色等，不仅要突出其基本功能，也要与周围环境及旅游区相协调，体现地方和自身特色，用实体环境讲述故事的方式，把实体环境转化为戏剧化、情节性的故事设计。访客中心是园区对外管理的主窗口，其主要的服务对象为：已入园游客散客、预入园游客散客、社会团队游客、旅行社团队游客及旅行社人员、其它旅游中间商等。访客中心具体服务内容根据各园区的实际而有所差异，一般园区访客中心包括如下职能：散客接待、团队接待；导游服务；旅游咨询；旅游商品销售；失物招领；物品寄存；以及医疗服务、邮政服务、残疾人设施提供等。访客中心在平面设计中以圆形中庭为中心组织功能用房和构筑物，设有商品部、餐饮服务部、展览室、休闲娱乐、会议交流、管理办公等功能用房，并在各层设有大型观景平台，作为室内用房功能的补充。观赏平台设在朝向花园大片绿化的良好景观的北侧，可为游人提供全景式的视野空间。观赏平台与水体相结合，可使水体和绿化延伸于建筑之中，充分体现“人与自然和谐相处”的设计思想。五、水景观中国园林素有“有山皆是园，无水不成景”之说，由此可见水对于景观的重要性。水来自广袤无垠的大自然，她带来动的喧嚣，静的平和、韵致无穷的倒影。人类对水有着天生的亲近感，随着人们对回归自然的强烈渴望及对环境生态化的高度重视，现代旅游与水景更是密不可分。1、景观桥：该园区依据现有地形地貌设置20000平方米的水域面积，以景观桥作为烘托。桥在水景中都起到不可缺少的景观作用，形成交通跨越；分割河流和水面空间；形成地区标志物；眺望河流和水面的良好场所，其独特的造型具有自身的艺术价值。该园区设置有四圣汉白玉双桥、漫水桥、九曲桥和木栈道(木质索道桥)各一座。尤其是木栈道更具特色：邻水木栈道为人们提供了行走、休息、景观和交流的多功能场所，由于木板材料本身具有一定的弹性和朴实的质感，因此在上面行走较其他材料的更为舒适。2、园林式水景景园式水景设计要借助水的各种形态效果营造园区氛围。该园区设置漫水桥瀑布一座，戏称瀑布跌水，以幕布式出现，并模仿自然景观，采用大自然石材设置瀑布的背景和引导水的流向。瀑布因其水量不同，会产生不同视觉、听觉效果，因此，落水口的水流量和落水高差的控制成为设计的关键参数。3、生态水池生态水池适于水下动植物生长，又能美化环境和调节小气候，营造动物和植物互生互养的生态环境。动物是水景规划设计中的重要要素之一，水是生命之源，离开了水就意味着失去了动物赖以生存的物质基础。另一方面，因为动物的存在，水景变的更具有灵性，成为依水景观中的又一个闪光点。4、泳池式水景4.1游泳池旅游区域游泳池设计必须符合游泳池设计的相关规定。不做比赛用池，池边采用优美的曲线，以加强水的动感。根据功能不同设置儿童泳池和成人泳池，将儿童池放在较高的位置，水经阶梯式跌水流入成人泳池，既保证了安全又可丰富泳池的造型。池岸必须做圆角处理，铺设防滑地砖。泳池周围种灌木和乔木，提供休息和遮阳设施，并设置更衣室和野餐设备。4.2人工海滩人工海滩浅水池主要让人领略日光浴的锻炼，池底基层上铺白色细纱，坡度由浅至深，0.2—0.6m之间，作成缓坡，以木桩固定细纱。5、装饰式水景5.1喷泉喷泉是完全靠设备制造出的水量，对水的射流控制是关键环节，采用不同的手法进行组合，会出现多姿多彩的变化形态。5.2倒影池光和水的互相作用是水景景观的精华所在，倒影池就是利用光影在水面形成的倒影，扩大视觉空间，丰富景物的空间层次，增加景观的美感。倒影池极具装饰性，十分精致，能产生特殊的借镜效果，花草、树木、小品、岩石前都可置倒影池。倒影池的设计首先保证池水一直处于平静状态，尽可能避免风的干扰。其次是池底采用黑色和深绿色材料铺装（如黑色塑料、沥青胶泥、黑色砖面等），以增强水的镜面效果。六、广场广场在旅游景观设计上，充分考虑了广场的功能和目的，采用人性化设计理念，使人与景观能很好的融合。该园区设置罗马广场一座，按休闲娱乐广场设计，反映了都市文明和开放的气氛，在该园区中起着“露天客厅”的作用。设置台阶、座椅等供人休息，设置雕塑、喷泉、花坛、水池以及有一定文化意义的雕塑小品供人欣赏。1、地面处理选择黑白相间铺装材料和铺图案，加强广场的图底关系，给人以尺度感。通过铺装图案将地面的行人、绿化、小品等联系起来，使广场更加有机。2、色彩与灯光处理色彩是表现休闲娱乐广场气氛和空间性格的重要手段，其色调富有生机，铺地小品的色彩与主体建筑要取得和谐统一的效果，避免色彩杂乱无章，加强广场的艺术性和品位。小品、雕塑的色彩宜鲜亮，起到画龙点睛的作用。铺地采用黑白相间的地面色彩设计，再加上园中不规则的喷泉，给人以赏心悦目的、心旷神怡的感觉，达到了既和谐统一，又富于变化的目的。休闲娱乐广场夜间使用频率较高，需要创造良好的夜间形象，因此，灯光设计尤为重要。中心区域照明可以亮一些，休闲区的照度一般即可。广场照明的灯具可分为三种：第一种，高杆灯，用于主要的活动空间；第二种，庭院灯，用于休闲区域；第三种，草地灯，用于园林绿地照明，创造特殊意境，常常布置在草地当中，创造繁星点点、绚丽迷人的景观效果。3、广场绿化、水体与小品的处理广场绿化可以使空间具有尺度感和方位感。树木本身还具有指引方向、遮阳、净化空气等多重功效。根据不同地区的地域条件，如气候、土壤等选择合适的植物花卉品种并与其观赏周期相配合，可以在不同的季节欣赏到不同的景致。水体是广场空间中人们重点观赏的对象，分为静态的水体和动态的水体。静态水体的水面产生倒影，使空间显得宁致深远。而动态的水体，如喷泉、瀑布、跌水、导水墙等在视觉上保持空间的连续性，同时也可以分割空间，丰富广场的空间层次，活跃广场的气氛。广场小品中现代化的通信设施、雕塑、座椅、垃圾筒、时钟、指示牌、花坛、廊架与总体的空间环境相协调；小品以趣味性见常，宜精不宜多，讲求得体点题，并不是新奇与怪异。七、旅游交通道路是园区的骨架与脉络，包括车行道路与步行道路两种，其中具有游览功能的步行道路便是我们通常所指的游步道或园路。游步道不仅是景观的组织与联系纽带，同时由于其自身的蜿蜒曲折或跌宕起伏而带给游人不同的视觉与游憩体验。不同的道路会给游客带来不同的感受，也会让游客感知更多的景观意象。道路具有连续性，把不同的景观通过道路联系在一块，人们在道路的移动过程中不仅能够具体的感知每一部分的景观特点，由于其连续性，不停的刺激游客对园区景观特点的感知，从而能更整体的把握旅游园区的景观意象。1、主要园路：联系全园，是园内大量游人所要行进的路线，必要时可通行少量管理用车，道路两旁充分绿化，宽度4-6m。2、次要园路：是主要园路的辅助道路，沟通各景点、建筑，宽度2-4m。3、游息小路：主要供散步休息，引导游人更深入地到达园林各个角落，双人行走1.2-1.5m，单人0.6-1m。水边路、疏林路中，曲折自由布置。4、变态路：根据游赏功能的要求，设置很多变态路，步石、订步、休息岛、礓、礤、踏级、磴道等。八、山门首先，门可引起人们视觉停留和反复观瞻，是整个空间的肇始和开端。作为对空间领域的界定与导入，门的形象在相当程度上影响了人们对整个空间环境的感受和把握。其次，看似简单的门不仅完成实际的使用功能，而且揭示了某种文化内涵，表达了深层次的象征和意味，是不同地域、不同生活方式和不同时代的象征。现代园林中门的概念逐渐被视觉形象所代替，强调的是感情、心理上的传承或转折。除了一般的功能要求外，完全是为了满足人们对地域感、场所感的要求，同时能达到引人入胜的效果。山门其实就是园区的一个入口结构，包含入口建筑及配套服务设施，包括停车场、游客服务中心等。根据民意调查，区内最关心的是绿化环境，最受欢迎的是宅间绿地，他们希望多种树木花草，保持幽静的绿化空间。因此，根据区内功能组织和对绿地的使用要求，将公共绿地、公建和公用设施专用绿地、宅旁和庭院绿地以集中和分散相结合，点、线、面相结合的原则，形成完整的园区绿地系统，以组团道路为绿化轴，以中心水体为出发点，通过道路两旁的带状和小片绿地将组团绿地和宅间绿地连接和沟通，以形成相互渗透、互为延伸和连续变化的空间系列，同时加强建筑墙面、阳台、屋顶平台等的绿化。九、总图布置总图布置按照出行便捷、居住安全、交往活动各得其所和空间环境清洁、美观的原则进行安排，结合项目自身的具体情况，在充分满足城市整体规划的基础上，创造出多样化的居住空间和环境，力求符合某某居民居住习惯，注重住宅功能的充分利用，确保小区配套齐全、功能合理，满足居民居住需求。根据大的功能布局，以人为本的开发理念，着意塑造以人为本的人居环境，提倡一种“生态环保、贴近自然”的健康生活模式。在营造小区的过程中，先造环境后建房，引入“居住生态化”的概念，获得居住环境的重新认识，目的在于保护人类赖以生存的环境，解决人与自然和谐发展的问题，以社区文化和园林式绿化来美化小区，区内相应布置有住宅区、中心绿地及配套公建设施等，住宅楼型式以六层为主，户型多样，层次分明，包含二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅及少量楼中楼等多种户型结构，建筑面积以90-140m2设有底层商业用房，可方便过往群众和区内居民就近购物，也可避免将外部人流引入居住区，减少交通噪声对内部居住环境的干扰，保持居住环境的安静。区内相应位置设居委会、垃圾站、公厕和变配电站等。区内道路设置考虑居民、车辆出入，力图形成网络简捷的道路系统，方便居民和机动车辆出入，以便形成有序的出行路线并保证小区的相对安全；管理用房出入口设在组团道路上，避开主干道上过多的车辆，使学生上下学较为安全，也可兼顾区内居民及区外住户的学生就近出入。小区内机动车辆及自行车停放由区内地面车位和地下储藏室解决。区内尽量避免机动车辆在内部穿行以保持区内安静的居住环境，集中停车场的设置可方便车辆管理。根据民意调查，区内居民最关心的是绿化环境，最受欢迎的是宅间绿地，他们希望多种树木花草，保持幽静的绿化空间。因此，根据区内功能组织和居民对绿地的使用要求，将公共绿地、公建和公用设施专用绿地、宅旁和庭院绿地以集中和分散相结合，点、线、面相结合的原则，形成完整的小区绿地系统，以组团道路为绿化轴，以中心绿地为出发点，通过道路两旁的带状和小片绿地将住宅组团绿地和宅间绿地连接和沟通，以形成相互渗透、互为延伸和连续变化的空间系列，同时加强住宅建筑墙面、阳台、屋顶平台等的绿化。十、建筑设计建筑设计中除了合理组织各功能空间的布局，提高设备、设施的配置水平，较好地体现住宅的居住性、舒适性、安全性外，特别重视消防设计，注意防火通道及排烟设施的设置，公建建筑也按规范精心设计，使整体建筑群相得益彰。住宅楼在平面布局上合理组织多功能空间，使居住生活达到高质量、安静、舒适、方便、卫生：１、起居室是家庭活动中心，位置宜向南，并有直接对外的、有充分日照和视野的外门窗，宽度可不小于1.5m。２、各行为空间做到专用明确，符合家庭行为特征，做到各种行为各得其所，并满足各空间不同程度的秘密性要求。３、平面紧凑有效是套型设计的基本要求，在有限的套型面积控制标准内，尽可能扩大起居，适当放宽厨、卫，在保证睡眠、学习功能的前提下，尽量缩小卧室面积，以利有效组织空间。４、尽可能做到：住户可按自己的意愿自由分隔；空间利用率高；突出厨卫整体设计的概念，设计好屋顶，丰富屋面造型，巧妙、充分利用屋顶空间，提高屋顶空间使用质量。对于厨房、卫生间，厨房面积是改善厨房使用条件的重要前提，其决定因素是炊事行为所需的空间和家具、设备、排管所占空间的尺寸，椐分析，最适宜的小康型厨房其净面积不小于4.32平方米，一般应控制在5.4由于住宅平面布置紧凑，住宅私密性保障程度比较高，避免来自阳台和邻居窗口的视线干扰，避免将卧室、卫生间的门开向起居厅，利用小过道作为过渡空间，以减少来自起居厅的视线干扰。十一、结构设计结构设计包括地基基础的设计和主体结构的设计。根据岩石工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，确定地基承载力后设计地基基础。根据地质情况、土的冻结深度及地下水位等情况，综合考虑后确定基础埋置深度。根据一般标准，考虑采用沿墙连续设置的钢筋砼柔性条形基础，主体结构为砖混结构。优先布置为横墙或纵横墙共同承重的方案。在满足建筑功能要求的同时力求体型简单，受力明确，便于施工。房屋各层结构布置力求一致，横墙的布置和间距以及房屋总高度要满足建筑设计抗震标准设防7度的要求；为防止和减轻由于温度变化和墙体干缩变形引起的墙体竖向裂缝，在墙体温度和收缩变形引起应力集中的部位设置温度缝，并设置层层圈梁，以免由于地基不均匀沉降或较大震动荷载引起墙体开裂。考虑到房屋内部的空间要求和所受荷载的性质及大小，保证结构有足够的抗压能力和足够的抗弯、抗剪强度及刚度，以较好地承受竖向和水平荷载。十二、消防设计消防是建筑设计的一个关键问题，根据城市规划和消防设计规范，合理确定建筑位置及防火间距、消防通道、消防水源等。１、疏散楼梯间达到以下要求：(1)防烟楼梯间前室和封闭楼梯间的内墙上，除在同层开设通向公共走道的疏散门外，不开设其他的房间门窗；(2)楼梯间内保证足够的天燃采光，并不设置有影响疏散的凸出物；(3)在住宅内，在可燃气体管道必须局部水平穿过楼梯间时，采取可靠的保护设施，以免火灾的发生。２、室外消防小区内室外消防水量按需用水量最大的一栋计为20L/S。外网设计时，从光武东路接入一条DN200mm的进水管，且将小区给水管路连成环状，能够满足本工程室外消防的水量和水压要求。环状给水管网上设7座DN150mm室外消火栓。３、室内消防室外供水能满足消防水量最大一栋建筑的要求，但考虑消防安全，设消防水池一座。采用从环网不同管段引入两根DN100mm进入管接入抽水箱，再由消防泵从抽水箱吸水。抽水箱采用5立方米热浸式镀锌钢板水箱，消防泵采用XBD20－50－TB，Q=15L/S，H=50m，N=18.5KW消火栓均采用SN65，25m水带，Φ19mm水枪，箱内设远距离消防泵启动按钮。４、灭火器配置灭火器配置由建设单位根据不同建筑物内可燃物性质、类别、数量和所处位置按《建筑物灭火器配置设计规范》最终确定。十三、电气设计电气设计包括小区的变配电系统、电力系统、照明系统、有线电视系统、电话系统及防雷、接地系统。１、供电设计(1)本小区内均为多层住宅，负荷为一类用电负荷。(2)供电电源及电压等级本小区工作电源引自城市10KV供电系统，经变压器变至0.4KV后配至各建筑。(3)负荷计算及变压器容量选择本设计负荷计算采用需要系数法，经统计结果如下：住宅安装容量：A型：5KW／户；B型：3.5KW／户。公共建筑安装容量：20KW。本小区总安装容量为：592KW计算负荷为：177KW（有功）82KVAR（无功）（补偿48KVAR后）视在容量为：195KVA变压器容量为：600KVA补偿前功率因数为：0.79补偿后功率因数为：0.92需要系数为：0.301(4)电能计量在变、配电站电源进线侧设有有功和无功电能计量仪表，作为供电部门的计费依据。在各低压出线回路上及各摊位、住户装设有功电能计量仪表，以便内部管理和成本核算。(5)功率因数补偿方式本小区自然功率因数为0.71，为了满足供电部门对功率因数的要求和降低变压器的安装容量及减少配电线路电能损耗，本小区在变配电所装设了低压无功功率自动补偿装置，补偿后高压侧功率因数可达0.9以上。２、电力设计(1)导线、电缆选择及敷设方式对小区内各独立的单体建筑采用电缆放射式供电，线路采用YJV22电缆直接埋地敷设，进出建筑物时穿钢管保护，各单体建筑内线路采用BV导线穿钢管或难燃塑料电线管敷设，所有导线穿管埋墙、埋地、埋楼板暗敷设。各相导线色别专一，中性线（N线）选用浅兰色，保护线（PE线）选用红绿相间导线。(2)设备安装开关均暗装，底边距地1.4米插座均暗装，除特别注明外均距地0.3米３、照明设计照明电源电压为380/220伏。照度标准按照国标GBJ113-90《民用建筑照明设计标准》执行。根据小区内建筑不同的空间和使用功能选用不同的灯具。住宅大多采用荧光灯和节能型光源，楼间绿化地带以草坪灯点缀，除公共场所灯具为集中控制外其他多为就地控制。４、防雷与接地(1)防雷本小区所在地平均雷暴日为30.6。在建筑物屋顶装设避雷带，利用构造柱内主筋（不少于2根）做引下线，基础内钢筋做为接地装置，接地装置围绕建筑物成闭合回路，冲击接地电阻不大于10欧。突出屋面的金属物体均与屋面防雷装置相连，所有进入建筑物的埋地金属管道、电缆金属外皮、穿线钢管在入户处均与防雷接地装置相连接。(2)设备过电压在高压母线上装设TBP-A/Ⅱ10/150型及Y5CS-12.7型避雷器以消除大气过电压和操作过电压。(3)接地小区内建筑接地采用TN-S系统。电力系统的工作接地及电力设备的保护接地、弱电系统的工作接地、等电位连接共用接地装置；用、配电设备的金属外壳等在非正常情况下可能带电和有可能被触及的金属物均应与PE线相接或与PE线作等电位连接。５、有线电视系统配合有线电视网，在需要有线电视的地方预留电视插座，管路采用焊接钢管或塑料电线管埋地、埋墙、埋楼板暗敷设。设计仅预留穿线管，有线电视设备及线缆型号规格均由有线电视管理部门确定，并负责施工和调试。６、电话系统在需要电话的地方预留电话插座，管路采用焊接钢管或塑料电线管埋地、埋墙、埋楼板暗敷设。电话用户数量以建筑平面为依据，结合管理的实际需要综合考虑确定。经统计共需要1800门左右。设计仅预留穿线管，电话设备及线缆型号规格均由电信部门确定，并负责施工和调试。第五章环境保护该项目基地周围无工矿铁路，不受噪声和有害气体污染、空气清新，区位优越，是理想的居住用地，在工程设计中应严格按照国家有关环境保护文件精神，结合该项目具体情况，全面的作好环境保护工作。一、烟尘治理对产生的烟尘废气，经离心旋风除尘符合国家颁发的大气污染物排放标准后排放。具体措施：在设备选型时，严控所选设备的除尘性能效果，不能达标的产品一律不选用。二、噪声控制采用低噪声设备，对产生噪声的设备及施工噪音均采取相应的消声、隔振措施，达到环境对噪声标准控制的要求。三、施工中的环境保护本项目在施工过程中，机械设备噪音及施工中粉尘对周围人群和环境造成污染，因此，施工中对产生噪音较大的机械设备需加隔声装置，拟采用喷水降尘，沥清熬制过程中采取相应措施减少对人群的毒害。四、建成后的环境保护项目建成后，主要环保问题是生活污水和生活垃圾，小区内生活污水与雨水采取分流制排放系统，不产生环境污染，生活垃圾处理利用垃圾中转站定期清运处理，运至城市生活垃圾处理场实行无害化处理，减少环境污染。五、生态环境保护措施设计充分考虑环境绿化与美化，每幢房屋之间根据不同季节种植树木，空地上砌筑园林小品，铺设草皮，设置大面积集中公共绿地，提高环境空气温度，减少空气中的粉尘，增加含氧量，降低噪声，调节小气候，充分发挥绿地的环境效益。总之，在该项目建设和使用过程中，应采取有效措施，保护环境。第六章节能某某地处某省省西南部，根据气象资料中其最冷月平均温度1.2度，最热月平均温度27.4度，查建筑热工设计分区表可知该地属夏热冬冷地区，该地区的热工设计要求必须满足夏季防热要求，适当兼顾冬季保温。一、在项目建设过程中，积极采用新技术、新工艺、新产品、新材料。二、总平面布局均南北向为主，房屋日照间距1:1～1:1.2控制，顶层退台设计保证了住室的冬季日照和夏季采光、通风流畅。三、建筑设计采用适宜的房屋进深，设置南北阳台及阳光室，确定合理的窗地比、窗墙比，尽量减少热能消耗，围护结构选用地方建材及轻质材料，节约资源。门窗采用气密性较好的塑钢门窗，提高施工质量，在各个环节控制能源损耗。四、电气照明采用节能灯具，楼梯间等公共场所采用延时开关，对电表、气表、水表采用集中抄表系统，实行智能化管理。给排水工程充分利用市政水压的同时，根据小区内建筑物的高低，数量、距离的远近等情况，合理地采用恒质给水设备供水的生活供水方案。五、该小区生活污水处理采用奥德曼组装式化粪池先进技术，改变过去三格式化粪池的管理不便、运行效果差、出水水质很难满足国家的排放标准，有力的保证了生活污水的长期达标排放，能够较好地解决城市粪便等生活污水对环境的污染，提高水的重复利用率，达到节水目的。六、采用计算机对设备运营进行优化管理，提高设备运营效率，同时加强综合管理措施，达到综合节能目的。第七章项目实施计划采取先进的施工技术和一流的设备，选派精兵强将，严密组织、科学管理，优质高速，尽快尽早完成该项目的建设，根据实际情况，建设工期定为3年，2013年6月下旬正式交付使用，进度安排如下：规划审批2010年6月─2010年9月图纸设计2010年9月─2010年10月施工工期2010年10月─2012年11月设施配套2012年11月─2013年3月交付使用2013年6月下旬第八章市场分析一、市场定位（一）、竞争市场大批开发商的诞生和新盘的推出，使“河东板块”迅速成为某某房地产开发的亮点，使之迅速成为最具成长性的新住宅区域。由于河东板块市政配套齐全，人气比较旺盛，已形成实实在在的生活方式。对“河西板块”来说，由于受国家土地政策的限制和潘河大桥的影响，发展比较缓慢，但随着潘河大桥的改造、滨河路的贯通和三个橡胶坝的建设，河西板块会出现一个喜人景象：桥通了，水绿了，人自然也多了，发展空间确实也大了，但这需要的是时间和资金，要靠的是未来2-5年的大力开发建设才能实现。（二）、差异化市场1.目前，某某市场大户型滞销不前，且市场上供应的大部分产品面积偏大；而更适合本地消费的中小房型较少（面积80-120m2），在未来的趋势中，更具竞争力的小户型楼中楼（面积1302.高层产品抗性大、成本高，维护及物管压力大，市场接受度相对较低，而小高层产品逐渐扩充市场，但多层产品仍为市场主导。3.板式产品将在市场上较多的出现，由于板式产品在采光、通风、格局上有显性的优势，规划板式层产品将成为市场的优势产品。4.错层产品迅速降温，平层仍为市场主力。5.物业管理优势突显，人性化的服务将显性的表现。6.高品质、低总价产品将成为置业首选。7.产品差异化、优质化及城市规模的扩大，将使购房者观念改变，对住宅市场的发展带来诸多不利因素，低价入市仍为优选策略。8.市场竞争日趋激烈，规划、策划及业务员素质和执行能力成为影响销售的主要因素。二、客户定位以消费者的购买心理、工作路线、生活圈、对未来前景预期、消费动机来锁定目标客户群。（一）、主力客源周围3公里--占购房群体的50%左右。（二）、辅助客源1.个体私营户。2.事业、机关单位的高收入者。3.有较高收入的专业人士。4.农村购房群体。--占购房群体的30%左右。（三）、补充客源1.经济背景强的新家庭。2.认同本案的中档家庭（家庭月收入4000元以上）。3.看好目标区域未来性的极少数投资者。--占购房群体的20%左右。（四）、收入及家庭结构该小区售价预计在1500-2280元/平方米之间，以一套3房2厅110平方米为例，其总价应该为16-25万元/套,其主力客源的家庭月收入基本在3000元/通过市场调研：购房者家庭结构以三口之家为多，也有购房和父母亲一起住的，独身置业者极少。（五）、年龄特征1、30岁以下：这个年龄层的客源份额有限，但他们是有较高收入的置业群，有的得到父母亲戚的支持，且思想观念超前，容易接受新产品，是较难把握的一个消费群体。2、30-45岁：为某某县置业市场的主力客源，有一定经济基础，承受力强，购买欲强，最具购买力。3、45岁以上：这个年龄层的客源分为两部分，第一部分是收入较低，且接近或已退休，但都有一定积蓄，在选择房源时以环境和生活习惯为主；另一部分是收入很高，经济基础雄厚，他们在选择房源时注重环境、品质和生活情调。（六）、消费习性分析1、以换屋族及新家庭为主。2、喜欢幽静环境的人群。3、多数置业者对多层产品喜好较大，对产品的朝向无太大的偏好，只有朝西的有一点抗性，在产品动静分离、节污分流和通风上没有特别大的喜好。4、客源多数注重产品价格和面积，对产品的品质无特别注重，说明购房群体还欠成熟度。（七）、消费行为分析1.自住型：为市场的主力军，对价格、房型、交通、地段非常注重。2.投资型：主要以投资店面为主，住宅投资份额较少。主要是受收入和消费理念的影响，但随着城市快速的建设，市民经济收入的提高，这部分客源数量将会逐渐增加。三、某某某某房地产广告分析（一）、报媒在某某，报媒极少采用，但主要为《合百川》和《某某日报》，其中房地产平面广告主要集中在《合百川》。房地产平面广告投放特点：⑴以硬性广告为主，软性广告、新闻稿为辅。⑵以彩色为主，少量采用黑白、黑白套红。⑶投放时间主要集中在周二--周四。⑷楼盘大都采用普通版面，部分楼盘采用了异形版面。⑸投放版面以“楼市、广告”版面为主。⑹硬性广告投放版面相对较小，以小版面为主。⑺硬性广告平面表现较单调，其广告主导不明显。⑻硬性广告平面色彩表现单一，在画面表现方面有一定的偏向。⑼软性广告、硬性广告在媒体投放配合方面有一定的距离。（二）、电视、电台目前，某某房地产电视媒体广告相对较多，以电视滚动字幕为主，少量插播。而电台广告，因为市场的不成熟，听众的受限，就显得微乎其微了。（三）、户外媒体广告相对而言，目前，某某的楼盘比较注重户外媒体的投放，在醒目的位置大都有大型的户外广告。（四）、其他媒体车体广告、灯箱广告、灯旗广告、围墙广告、公交站台广告、条幅、直邮广告、杂志广告等等。1、部分大盘投放公交车体广告，但相对较少。2、公交语音广告、公交站台广告几乎没有。3、灯箱和罗马旗的投放相对较少，主要以大盘为主。4、专用的看房直通车少，即使是一些大盘都没有。5、杂志广告、直邮广告几乎没有。6、夹报、派报形式的推广，已形成一定的气候，但相对还是不成熟。（五）、媒体选择针对某某目前在售楼盘广告投放的特点，我们建议在媒体的选择上，以灯旗、户外广告、围墙广告为主，以夹报、派报、直邮广告为辅，并结合电视滚动字幕为主的其他行销方式进行合理、有效的广告投放。四、价格策略（一）、基本策略该项目销售的基本策略为：分期销控，先压逐扬。即：分期分幢推出；价格先期略低，后期小幅上扬。1、以略低于市场的价格入市，抢占市场先机；2、价格逐步上扬，以“高价(值)”塑形象、创品质、立品牌；3、保证前期取势需要，后期利润最大创收；4、本案价格为区域主力客源承受价，且产品综合素质较高，可以获取最大利润。建议采取“先入为主的防御”市场策略。这是一种比较积极的防御策略，是在竞争对手向本案发动进攻前，实际上先向竞争对手发动进攻，在对手进行攻击前就挫伤它，从而进入进攻或防御的交织状态。也就是说，以略低于市场的价格切入市场，待其他个案出现之后，本案“先入为主”的市场领先者形象已经形成，从而可以进行有效地防御，仅给竞争对手极少的市场机会。（二）、低开高走的必要性开盘定价是计划与市场的最先接洽点，也是最为关键的一步。本案低开高走的必要性有：1、区域市场有抗性目前某某住宅的分层房价已经突破2200元/m2的心理关口，一些重量级楼盘以其显贵的地段和颇高的知名度，已经占据了市场的领航者地位。但是根据我司的市调，目前该项目主力房价距2200元/m2尚有一定距离，过高的开盘价将对消费者心理产生一定的价格抗性。2、市场竞争激烈，且同质化现象严重自2006年以来，某某房地产市场将进入“市场细分”阶段。产品将逐步摆脱大、中、小面积样样齐全的设计，将针对不同的目标市场做产品规划和市场推广。在“市场定位”阶段，定价策略极其重要，它实际上从总价上锁定了本案的目标客户。3、便于日后价格调控低开高走，价格的主动权掌握在开发商手中，当市场反应激烈时，可以逐步提高价格，形成价升热销的局面；当市场反应平平时，则可维持价格优势，在保持一定市场成交量的前提下，静观市场反应。（三）、价格定位与预期销售目标我司建议本案住宅开盘价定为1500元/m2（最低价），开盘均价定为1780元/m2，开盘如在短时间内销售超过40%，则可以见机上扬20-40元/m2，均价保持在1810元/m2左右，在销售比例达到60%后，达到均价的最高点1850元/m2。按照这样一个价格走势，全程均价能够保持在1800元/m2。（四）、阶段性价格策略1、开放日与开盘时机在筹备日中，本案仅以预先告知展示的姿态切入市场。筹备日的意义在于前导性告知，给目标客户群足够新的鲜度。以“犹抱琵琶半遮面”的物业形象，吸引并刺激目标客户群，为开盘销售期预留足够市场潜力。2、内部登记从2011年3月中旬开始，可以承诺登记客户会考虑给予一定的优惠，但最终享受的折扣和成交底价要等客户明确进行认购后告知，建议在筹备日中接受登记，不出示价目表，但告知客户一个参考价格段，待开盘前3天确定。3、正式开盘正式开盘期建议分期、分区来定，一期开盘定在2011年8月初，开盘日内部现场售楼处及现场销售道具应全部完成，以一个完满的形象推向市场。第九章经济效益分析刘营社区总占地面积约350亩，总建筑面积约160000m2，其中：住宅部分建筑面积120000m2，商业部分建筑面积35000m2，公建5000m2。由101幢楼组成，平均6层，共计1260户，容积率1.1，建筑密度2.2%，绿化率41%，总投资约36028万元,可实现销售收入44350万元，盈利一、项目概算(一)征地费用12600万元350亩x36万元/亩=12600万元(二)建安费用10400万元建筑安装费用包括建筑主体费用、装修费用、水电安装费用、室内消防设施费用和通讯设施管线预埋费用等，经综合核算，建安费用650元/m2。建安费用：160000m2（建筑面积）x650元/m2(三)附属设施926万元附属设施指建筑物之外与建筑物相配套的辅助设施。包括道路硬化（包括雕塑小品）、绿化、给排水设施（含自来水管道、水表、水表井、水泵及排污管道和排污检查井等）、供电设施（含路灯照明、变压器、电缆等）、环保设施（含化粪池、垃圾筒、污水净化设施）、消防设施（含消防水池、消防栓、灭火器等）。该项目实际用地140070平方米，建筑基地面积32000平方米，绿化面积73000平方米1、绿化费146万元区内绿化面积73000平方米，按20元/m2计算，绿化费用为1462、路面硬化210万元区内外硬化面积35070平方米，按60元/m2计算，费用为2103、给排水设施200万元区内给水系统考虑住户正常用水和消防用水，设置室外给水管线和蓄水等配套设施（含自来水管道、水表、水表井及排污管道和排污检查井等）。排水系统考虑雨、污分流：雨水系统由建筑屋面雨水斗及道路雨水口汇集，通过管道排至市政雨水管网；污水系统经污水主管排至区内污水管网，经化粪池处理后排至市政污水管网。4、供电设施150万元区内考虑设置4台干式箱变，再加上电缆、路灯照明、礼花灯等配套设施，预计在150万元以上。5、消防设施100万元区内建筑物以外消防设施。由于该项目属住宅区，消防要求标准相对一般，考虑设置消火栓、灭火器等配套设施，约需资金100万元。6、环保设施120万元区内建筑物以外环保设施主要包括化粪池、垃圾箱（筒）等设施，按5500人考虑，设置50个生物化粪池（12000元/个），单购买化粪池一项约需资金60万元，再加上其他配套设施约需120万元。(四)前期规费费用3169万元前期费用是指工程开工建设前所发生的一切规费费用。(五)投资利息1963万元按此前各项费用总和的50%贷款24个月，按利息0.00625万元/月计算[㈠+㈡+㈣]x50%x0.00625万元/月x24月＝1963万元(六)盈亏平衡点售价3131元/m2[㈠+㈡+㈢+㈣+㈤]／160000m2x(1-9.8%-5%)＝2131元／m(七)销售收入44350万元商业部分：35000m2x6500元/m2住宅部分：120000m2x1800元/m2=21600万元(八)开发税（9.8%）4346万元44350万元（销售收入）x9.8%=4346万元(九)管理费（5%）2217万元44350万元（销售收入）x5%=2217万元(十)不可预见费406万元[㈡+㈢+㈨]x3%=406万元(十一)总投资36028万元㈠+㈡+㈢+㈣+㈤+㈧+㈨+㈩=36028万元总投资明细二、经济效益分析(一)盈利8322万元44350万元（销售收入）－36028万元（总投资）＝8322万元(二)投资回报率23.1%8322万元／36028万元x100%＝23.1%第十章结论该项目的建设，对于解决和改善某某城市居民居住条件和住房环境，缓解城区住房紧张局势，完善投资环境，均有积极意义，因此，项目的建设是必要的。从目前某某住宅市场的需求情况看，其优越的地理位置、园林式的居住环境以及周边特有的人文景观，对于广大急待改善和解决居住条件的消费者来说，有较强的吸引力，销售前景看好，社会效益和环境效益比较明显；从市政条件来看，该项目所需的各项市政配套条件均可解决，为项目建设创造了有利条件。综上所述，刘营社区项目建设是可行的。二０一0年五月二十一日目录TOC\o"1-2"\h\u253321总论 1311911.1项目概况 1317891.2建设单位概况 3162241.3项目提出的理由与过程 3311231.4可行性研究报告编制依据 4225921.5可行性研究报告编制原则 426521.6可行性研究范围 5265791.7结论与建议 665262项目建设背景和必要性 9302042.1项目区基本状况 9237942.2项目背景 11327472.3项目建设的必要性 11265903市场分析 14297233.1物流园区的发展概况 1479553.2市场供求现状 1669963.3目标市场定位 17108883.4市场竞争力分析

17160544项目选址和建设条件 1950564.1选址原则 1969314.2项目选址 19544.3场址所在位置现状 19297334.4建设条件 20123545主要功能和建设规模 22282555.1主要功能 22281835.2建设规模及内容 26195696工程建设方案 27137726.1设计依据 27219396.2物流空间布局的要求 27262516.3空间布局原则 2853886.4总体布局 2936766.5工程建设方案 30235856.6给水工程 33115596.7排水工程 3553126.8电力工程 38288986.9供热工程 46314656.10电讯工程 47153607工艺技术和设备方案 51276227.1物流技术方案 5142607.2制冷工艺技术方案 6769868节能方案分析 7336228.1节能依据 73176248.2能耗指标分析 73235218.3主要耗能指标计算 74HYPERL