汉唐金宫水疗会所（汉唐金宫水会）项目可行性研究报告

第20页共20页圣吉水疗养生潭项目可行性研究报告三河市金逸实业有限公司二〇一一年三月一、项目名称：沙洋小吃城三期汉唐金宫水疗会所（汉唐金宫水会）二、项目承办单位概况：三河市金逸实业有限公司系一家民营资本的公司，注册资本3000万元，该公司长期从事休闲娱乐服务业投资，曾投资开办沙洋玫瑰娱乐城，公司拥有一大批在餐饮娱乐等休闲场所服务行业管理的专业精英人才，目前投资的项目有沙洋XX大酒店、XX娱乐城、XX台球俱乐部，公司宗旨“服务以人为本”以有效的管理，完善的制度，树立企业形象，以合理的投资，最符合市场的定位，赢得市场良好的信誉，使企业立足社会，与时代共进步。公司同时还投资沙洋祥盛房地产开发有限公司，对项目的开发与建设管理具有丰富的经验。公司秉承“创新理念，追求卓越，迅速改善、永续经营”的方针；并以“质量第一、客户的满意是我们的荣誉”作为永远不变的政策；把“诚信、负责、创新、团队”作为不断的追求。三、项目建设地点：沙洋金鼎文化街西侧。四、项目周边环境：项目所在地沙洋金鼎文化街，背靠XX山，交通便利，兼之旁边的小吃餐饮、娱乐、购物场所，地理位置优越，客流量大。项目建筑采用仿古设计以明清建筑风格为基调，遵循古朴、典雅的确设计风格，将建筑和谐地融入XX山人文、历史、自然景观的大景区中，实现相辅相承共同展现沙洋闽中悠久历史和饮食文化古城的风貌。项目所在地业态如下图：项目详细内容宾馆饭店XX大酒店及几家小型宾馆餐饮服务XX海鲜楼、耕据地酒家、XX牛肉、广容轩、罗汉果、XX美食、金玉满堂地产小区沙洋小吃城、安壂小区、向蒲铁路安置小区交通设施三河至沙洋快速通道及高速公路连接线出口KTV酒吧皇城、唐会、诺底、古龙池、清茶坊四、项目提出的背景及建设必要性：沙洋地处福建中部，位于福州、泉州、厦门、南昌的中点，是福建省域港口城市连接内陆城市的重要节点。沙洋是东南沿海与中西部地区的重要连接带，同时，沙洋是海峡西岸联结长三角、珠三角的中间地带，贯通三大经济区的通道从沙洋经过，具有独特的区位优势。沙洋除了拥有山区特有的山水风光外，还有近代历史、人文资源和生态旅游资源。随着旅游热的兴起，旅游资源开发已日益成为区域经济发展新的增长点，随着沙洋人民生活水平提高，业余时间的休闲活动也不断的摆在平常百姓人家的日程安排上。同时随着消费观念的日趋成熟，人民对消费质量和消费水平也提出了更高的要求。这样，含需所有业余休闲为主题兼具齐全配套设施的高质量的综合性休闲会所未满足大家休闲的需求。单就休闲会所的行业特点而言，全国各大城市的各式休闲会所如雨后春笋般产生，整个休闲市场的潜力巨大，已经成为城市第三产业增长的亮点。自改革开放以来的二十多年里，随着国民经济和城市建设的飞跃发展，人们的消费能力和消费层次也随之快速提升。在这十倍速发展的时代里，人们对娱乐方式的需求也是日新月异，务求新奇，这也促使三河的娱乐行业以前所未有的速度蓬勃发展，从最初的单一化模式向多元化、多层次化的方向快速发展，称之为“百花齐放，百家争鸣”也不为过。娱乐场所也由最初单调乏味的模式跨越式地向层次丰富，特色明晰的方向发展以适应日新月异的消费需求。同时我们也可以看到在投资获利丰厚的高回报后，随之而来的是越来越激烈的市场竞争和极其快速的新旧交替，形成“你方唱罢我登场”的竞争格局。虽然三河市沙洋三温暖、足浴、指压、美容、健身、棋牌、餐饮等经营场所已有多处，而且是以单一的经营模式操作，竞争十分激烈，但是，正宗的SPA水疗会所却没有一家。圣吉水疗养生潭项目正是顺应这一发展趋势，并借助“沙洋小吃城”的旅游文化氛围，结合休闲、娱乐、健身的个性特点予以全新策划。在“文化”贯穿的主题思路外，公司还提出绝无仅有的多元化经营特点，更关键的娱乐主题“健康娱乐”，公司将以健康娱乐的主题贯穿其中，使之健康成为娱乐的前提。在此背景下，公司拟建设的水疗会所无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质、高服务的会所，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。五、可行性研究的依据和范围：

本报告是基于对市场的充分了解和对该会所的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本会所的市场分析、会所定位、规划设计定位、营销推广策略以及会所的财务评价进行研究。A、会所的概念：会所发展到今天至少有两层以上的意思。一方面指的是硬件，是具体的所在，是一个休闲、联谊、康体的场所，会所已经成身份和地位的象征；另一方面，会所还可以是一个组织，可以简单描述为：为了同一目的或兴趣爱好进行社会交际、文化娱乐等活动的一个团体。会所俨然是一种文化——象征中产阶级诗意和梦想的文化。B、会所的形态：1．商业会所：有康体美容为主题的健身俱乐部、SPA修身会所，美容连锁机构，游泳馆等；兴趣爱好为主题的驴族俱乐部、高尔夫俱乐部、美食家俱乐部等；2．金字塔顶端的高级商业会所：被誉为金字塔顶层的风流人物出入的会所，这里是最适合他们的商务洽谈地。顶级会所不仅只是个高档的消费场所,还能促进市场要素的自由流动、自由配置,鼓励要素资本市场的发展,为中国的企业家、银行家和职业经理人铺垫了很好的平台。3．社区（住宅）会所：“会所”这个名称及其概念不再陌生，它已然成为现代生活的风向标，是房开商销售楼盘招揽顾客的亮点卖点，同时也成为购房者评判一个住宅小区是否够档次的重要标志之一。4．教育咨询类：语言培训会所、准妈妈俱乐部、职业生涯咨询等；5．休闲娱乐会所：酒吧、歌舞厅、咖啡馆、交友会所等；6．艺术会所：喜欢怀旧的艺术家们自发的在某一区域集中开办自己的工作室；7．其他：单身贵族俱乐部、女子会馆、海归部落。C、市场形势分析：随着中国娱乐业的发展，娱乐消费经历了从解围型、粗放型到如今进入追求娱乐质量与环境品位的新阶段。人们从传统消费模式逐渐转变为“文化消费信息服务”的模式。消费者享受的不仅是物质上的娱乐，更是精神上的娱乐。于是，娱乐也由原先的“单纯空间物质环境”向“环境与文化内涵并重”的多功能现代化娱乐转型。圣吉水疗养生潭以休闲娱乐为宗旨，集SPA水疗、商务、康乐、桑拿、餐饮、休闲、美容、游艺、足疗、保健等于一体的一站式高档休闲会所，避免过于单一的休闲方式，进而满足社会大众形式各异的休闲要求。据调查，目前沙洋城市居民平均每日个人生活休闲时间在8小时以上，而且，随着生活水平的提高，中高收入人群、个体私营业主、公司白领阶层等消费群体对休闲的需求较高，为主要的客户群体。而日益成长的80后甚至90后们更是因为其在社会所处的特殊位置，对休闲更是有着强烈的需求。目前沙洋休闲娱乐场所内容单一、规模小、层次不够，已经跟不上地方的发展需求。由此可见，沙洋综合性休闲市场前景十分可观。经营与管理方案设想一、项目定位1．主题定位沙洋圣吉水疗养生潭。打造沙洋乃至三河地区及闽西北“健康休闲娱乐”的第一水疗会所品牌，营造一流的消费氛围和服务理念。2．功能定位功能定位分析：（1）会所的基本功能是聚集不论古时的公馆、会所，还是现今的俱乐部、艺术中心，会所的基本功能是聚集。作为标识人类文明的物质形态，会所以一种公共文化设施而存在，既具有主题的文化性，也有功能的社会性。新世纪的新会所，俨然已形成一种都市文化，进一步体现了一个城市的形象和品位，是现代化都市的文化载体。首先，我们的会所应该提供给都市人业余文化聚集处所，丰富他们的生活内容，从而提高了生活品质。其次，我们的会所要提供维系、创建和重组人际关系的网络，成为社会交际的有利平台。再者，我们的会所必须具备完整的功能结构，不同功能才能给都市人提供宣泄情感、调整心态的个人渠道，变为一种“文化诊所”。最后，我们打造的会所将是城市精神文明建设的重要阵地和传播枢纽，传承历史，接轨未来。（2）会所是必要的城市生活成分会所是一种经济流动、召集、交流、协调、规范、管理的组织载体之一，其主要功能是协助城市经济发展，协调城市经济、文化与外来经济、文化的互动，它的最终目标是协助外来的经济、文化与属地经济、文化的融合。结合以上几点我们把该会所的功能定位为：旅游、商务、水疗、影院、美食、足疗、多功能厅、美容、娱乐、健身、康乐等于一体的综合性项目。（3）市场定位市场定位实际上就是选择消费者，确定项目的目标消费者是哪一类人。本地和三河地区的大型企业及社会商务精英、成功人士、社会名流所组成的阶层；大众工薪、旅游团体、商务考察等消费阶层。二、经营定位

1.本会所将采用酒店模式进行日常的经营和管理，本会所建成后将委托有丰富娱乐管理经验的娱乐管理公司经营管理，此后我公司董事会自主选择娱乐管理公司经营管理，以确保本会所的高效、高品质经营管理。2.酒店管理公司

酒店管理公司按照与我公司的委托经营（管理）约定，对本会所进行经营（管理），并保证会所有良好经营（管理）业绩的前提下不断增值，并维护和保障我公司的经营收益。3.运作机制

娱乐经营管理公司将按照中华人民共和国财务与审计制度实施管理，以高透明度向我公司提供经营管理方面的咨询，定期向我公司通报会所的经营（管理）状况，并接受我公司的书面预约，我公司委托会计师事务所审计经营业绩。在每个财务年度委托国内会计师事务所进行审计并提交审计报告，将按照审计报告所确认的经营业绩和委托经营管理协议书的规定享受经营回报。三、价格定位

该项目的价格策略建议采用两极化的政策，以利于最大限度地吸纳客户。具体定价建议如下：具体的销售价格，要充分考虑销售市场因素和推出时投资变化因素，再酌情提高或降低。综三河市最新娱乐行情和同类可比会所的价格策略，以及本项目的预期赢利状况，建议：第一阶段，本阶段为市场导入期（开业），为尽快使市场接受本会所，建议在销售价格上采取低开策略，以迅速抢占市场份额。本阶段的售价在单位成本的基础上适当提高；

第二阶段，本阶段为市场上升期（消费上升期），由于前阶段的市场成功开拓，使得会所逐渐形成一定的认知度，并取得良好的市场形象和销售业绩，因此价格主体应呈现上升趋势。本阶段的价格在单位成本基础上再次提高；第三阶段，本阶段为市场成熟期，由于前两个阶段的顺利进行，使得本会所呈现火热趋势，价格走高自是情理之中。因此本阶段的销售在单位成本的基础上更进一步提高。四、入市姿态及推广时机定位

娱乐会所以什么样的姿态出现以及选择什么样的推广时机，要结合项目自身特点。从理论上讲，娱乐会所的项目应该以最完整的形象出现，即所谓最佳姿态，它应该是：●主体工程已基本完成；●配套设施已全部到位；●外部环境与内部配套已衔接到位；●形象与品牌的推广已达到了预期的效果；●服务项目、收费标准已确定；●有关的手续已全部准备就绪。综合上述分析，建议采用先入为主的推广策略，提前宣传，以抢占市场份额，赢取更多的市场优势。最佳的宣传开业时机为2011年各节假日。届时，硬件及软件配套应达到如下阶段：●项目的建筑整体形象已经达到正负零；●收费标准已确定；●经营方式及价格已经确定。建设与装修方案设想一、总体规划设计特色

本会所的设计主旨是为三河、南平地区及省内中高收入的社会精英群体，城市财富的主要持有群体服务的高档娱乐会所。本项目建筑外立面为明清风格，稳重雄伟，古典大气，但考虑到会所的娱乐性及时尚性，以及夜景氛围的营造，我们将加强立面的灯光效果，除外部景观设置、及艺术化照明外，我们还使用LED技术，加上会所醒目的中英文灯光，突出时尚气息及现代元素。1.圣吉水疗养生潭的管理目标是：营造一流的消费氛围和服务理念，从而打造沙洋仍至三河市第一会所品牌；2.圣吉水疗养生潭的功能设置为：水疗、足浴、商务、健身馆、康乐棋牌室、电玩游戏、高级影院、美容美体、咖啡厅、酒吧、果吧、茶艺厅、保健桑拿、大型自助餐厅等；3.经营方向，圣吉水疗养生潭地处三河市沙洋小吃城，集健身美容、美体、洗浴棋牌餐饮为一体，以大众性消费与会员型相结合的运营模式。二、会所工程概况1.土地面积：约11000平方米（具体以规划红线图为准）；2.建筑层数：地上三层，地下一层；3.建筑面积：约34200平方米，其中：地上25200平方米，地下9000平方米（具体以建筑设计文本为准）；4.功能平面布局:(具体以沙洋金鼎文化街开发有限公司提供的建筑施工图纸设计装饰施工)；☆-1F

地下停车场；

男宾水疗区；

女宾水疗区；

设备房:配电房、发电机房、空调机房、水疗机房、水泵房、维修操作间、工程部二级库房、消防水池；

会所总库房；

员工附属设施房：员工餐厅、员工厨房、员工培训室、员工更衣室；

客用电梯、人货电梯、贵宾专用电梯、消防楼梯；☆1F

前厅大堂：大厅（两层中空）、总台、前厅办公室、行李房、贵重物品寄存房、大堂商务区、礼宾台、客人临时休息区、商务中心、消防及安全监控中心、公用卫生间；

局部商场（品牌服饰、皮具、儿童用品、土特产、台湾商品、工艺品类）；

客用电梯、VIP专用电梯、员工电梯、消防楼梯；☆2F公共休息大厅、内部自助餐厅、茶艺区、雪茄吧、红酒坊、上网吧、影视厅、推拿房、棋牌室、品牌服装区、电梯前室及SPA前室、乒乓球室、桌球室、电子游戏室、健身房、管理用房共、其他公共通道；☆3F国宾包间、贵宾包间、RTV包房、SPA包房区、酒吧、电梯前室及SPA前室、乒乓球室、桌球室、电子游艺室、健身房、棋牌间、商务洽谈室、管理用房、其他公共休闲区及通道。三、设计建议：★空间布局方面：☆前厅大堂：须有足够大的面积和层高（一至二层中空），毕竟目前消费者衡量娱乐会所大气的尺寸之一就是面积、层高。☆在装修用材上，特别是石材，在选择档次、颜色上须注意：如大厅的石材也不一定全部要用进口的，国产的中价位石材也可考虑，各区域石材颜色的过渡上千万要注意，不能让相邻的两个区域的石材颜色跳跃太大，给人落差较大的感觉；★娱乐特色——档次高、环境好、私密性和安全性能得到保障；☆档次高：棋牌室、推拿房、SPA设施豪华，包房面积较大（40㎡以上）；☆私密性和安全性能得到保障：

停车：准备专用的停车场位，车停后立即用车牌罩将车牌盖住；

专用电梯：与公用电梯分开，平时不对外使用，可直接到达三层贵宾服务区、桑拿及豪华包房，停车地点与专用电梯距离不能太远；

接待：由会所高级管理人员亲自领引，进出都不通过服务台；

专用电梯内及整个VIP通道都不得安装电视监控探头等监控装置；☆服务项目齐全★内部餐饮做出特色——三河档次最高的、菜品最有特色的自助餐饮；☆内部自助餐以沙洋小吃系列为主，并推出粤菜、鄂菜（湖北菜）、川菜、日本料理、韩国或巴西烧烤等系列；☆设计时注重就餐环境、文化氛围，加上精致的菜品，真正体现出五星级酒店氛围、档次的会所；☆引进客家菜的特色小吃，增加餐饮亮点；★会所的灵魂——文化主题的体现☆会所必须要有文化主题且不能太杂；☆文化主题最好是能突出本地文化，生命力长且不怕被模仿；☆文化主题通过装修设计格调、用材、饰品及其他细节体现出来；四、内装设计构思作为公共性质的娱乐会所，其特点是多数在城市中心位置，周边交通便利，人流量大，内部设施齐备，设备高档，服务细致周到。所谓高端，即：富有品味的设计+精致细腻的装修、装饰+高品质的设备、设施+完美细致的服务。本项目位于金陵路与新城西路交叉口，周边交通便利，住宅、医疗、娱乐—应俱全，本项目在该区域的启动，必将为三河娱乐业注入全新的视觉体验及娱乐享受，同时也提升了该区域的周边价值。本项目建筑外立面为仿明清风格，古典大气，贵族感强，但考虑到会所的娱乐性及时尚性，以及夜景氛围的营造，建议加强立面的灯光效果，除外部景观设置、及艺术化照明外，建议使用LED技术，加上会所醒目的中英文LOGO灯光，突出时尚气息及现代元素。在各种娱乐行业林立的三河市场，除了屈指可数的几家，如：唐会、皇城等稍显档次，几乎没有可以称作高端品质的娱乐会所，然而在现今社会，不同的消费需求群体日益细分，这就决定了本项目的消费人群定位，即：高收入的社会精英群体，城市财富的主要持有群体，切合本案主题――圣吉水疗养生潭(城市之王)，该群体到本会所享受到的—定是最好的环境及最优质的服务，就是帝王级的尊崇享受；是政界要人、名流富贾、达官显贵、名嫒名星聚会、休闲、享乐的高配置、高私密度的奢华场所。本娱乐会所的设计初衷就是做：三河地区乃至闽西北最专业，最高档次，最富有文化内涵和时尚品味的高级水疗娱乐会所。五、投资估算估算为11746万元，详见下表。总投资构成表序号费用名称单位数量备注一、建设工程费89151土建工程㎡34200110037622土石方工程立方米4000020803二次装修及安装工程费25253.1中央空调及通风安装工程㎡34200802743.2消防工程㎡34200802743.3弱电工程㎡34200401373.4室内装饰工程㎡18400100018404设备购置16704.1水疗成套设备套2004.2休息大厅躺椅（含电视）套50040002004.3健身器械套404.4康乐室及电玩游戏套504.5美容美体套1008000804.6咖啡厅、果吧、酒吧、茶艺区套4004.7保健桑拿包房套120500006004.8自助餐厅套1005配套工程费300详标书6雨污分流排放工程㎡110001601767地下综合管网工程㎡110001501658附属设施及配电站㎡34200602059连接道路㎡160020032二、其它费用4661工程前期费用1502消防审核费289006173规划设计费㎡252003588详标书4工程监理费45土建工程1.2%5建设单位管理费37土建工程1%6房产交易及办证费289006177不可预见费112土建工程3%三、土地征用费1165四、预备费12001相关税费700成本6%2履约保证金500五、项目总投资11746六、进度安排建设时间预计为1年（不含前期洽淡时间）：项目阶段123456789101112项目申请报告设计阶段办理报建手续第一部分主体土建施工第二部分砌砖施工第三部分水电设备安装施工第四部分土建部分综合验收第五部分装修设施设备施工第六部设备调试及试运行第七部装修验收第八部分试营业第九部分正式营业于2011年8月31日完成建筑屋面及外装修工程，于2011年10月1日前试营业，2011年12月8日正式营业。七、效益分析效益预测以月接待人数20000人次，人均消费200元计，收入400万元。年收入为4800万元。吸收会员2000人，年会员费收入5000-10万元，年收入为3000万元。预测年收入为7800万元，毛利润率按60%估算，年毛利润为4680万元。投资回收期2.8年结论在目前激烈的市场竞争环境中，及时发现空白市场并迅速进入抢占有力位置是提高竞争优势一个有力手段。沙洋经济社会现正处于快发展时期，随着沙洋向蒲铁路站、三河机场、无水港码头、海西物流园、厦沙高速及三河沙洋快速直通道等一系列项目的开工建设，为现在及今后的沙洋带来巨大的市场。该项目的建成将改变沙洋目前休闲场所提供服务内容趋于单一的现状，第三产业发展相对滞后，配套不够完善，尤其是缺少高档次的休闲娱乐综合性场所，圣吉水疗养生潭是综合多种休闲方式的高级休闲会所不仅弥补了市场的空白，而且还能够为城市提供一个新的亮点。加之良好的地理位置，以及科学的经营管理，在市场中设立了一个很好的标杆，对潜在的竞争都的进入设立了一个很好的壁垒。在这样的基础上，辅以强大的宣传攻势，能够和我们的经营理念和目标相辅相成，不断加强市场影响力。我们相信，我们通过多样化的经营策略，严格规范的服务管理多渠道的媒体宣传和品牌文化魅力，圣吉水疗养生潭项目的实施，将有效加快提升沙洋消费档次，吸引周边地区的消费人群，并融入沙洋金鼎文化街和淘金山的旅游文化，集吃、住、游为一体，努力打造闽西北娱乐业第一品牌。通过以上的分析和策略，公司认为此项目资金收回较快，而且，投资收益率略高于其它行业收益率，因此，虽然本项目具有较大的投资吸引力，但其潜在的风险也不容忽视。但是，由于在会所的投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。就本项目而言，市场的分析和会所的整体定位，以及会所投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终实现本项目的赢利目标将是可行的。目录TOC\o"1-2"\h\u253321总论 1311911.1项目概况 1317891.2建设单位概况 3162241.3项目提出的理由与过程 3311231.4可行性研究报告编制依据 4225921.5可行性研究报告编制原则 426521.6可行性研究范围 5265791.7结论与建议 665262项目建设背景和必要性 9302042.1项目区基本状况 9237942.2项目背景 11327472.3项目建设的必要性 11265903市场分析 14297233.1物流园区的发展概况 1479553.2市场供求现状 1669963.3目标市场定位 17108883.4市场竞争力分析

17160544项目选址和建设条件 1950564.1选址原则 1969314.2项目选址 19544.3场址所在位置现状 19297334.4建设条件 20123545主要功能和建设规模 22282555.1主要功能 22281835.2建设规模及内容 26195696工程建设方案 27137726.1设计依据 27219396.2物流空间布局的要求 27262516.3空间布局原则 2853886.4总体布局 2936766.5工程建设方案 30235856.6给水工程 33115596.7排水工程 3553126.8电力工程 38288986.9供热工程 46314656.10电讯工程 47153607工艺技术和设备方案 51276227.1物流技术方案 5142607.2制冷工艺技术方案 6769868节能方案分析 7336228.1节能依据 73176248.2能耗指标分析 73235218.3主要耗能指标计算 74272888.4节能措施和节能效果分析 76295509环境影响评价 83267939.1设计依据 8335089.2环境影响评价应坚持的原则 83134559.3项目位置环境现状 84208539.4项目建设与运营对环境的影响 8430919.5项目建设期环境保护措施 8459489.6项目运行期环境保护措施 861431110安全与消防 873017710.1安全措施 872680010.2消防 88921011组织机构和人力资源配置 921053611.1施工组织机构 922404211.2基建项目部的主要职责 923031711.3运营管理 931573811.4人员来源、要求及培训 942246412