推荐使用房地产抵押估价报告示范文本

关于推荐使用房地产抵押估价报告示范文本的通知(京建交[2009]295号)各中外资银行在京营业机构、北京市住房公积金管理中心、各区县建委、房管局、市房屋登记中心、开发区国土房管局、各房地产估价机构：为了充分发挥房地产估价在防范金融风险中的作用，规范房地产估价机构的房地产估价行为，提高商业银行使用房地产估价报告的效率，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局共同制定了房地产抵押估价报告示范文本和房屋抵押（最高额抵押）贷款合同示范文本。在广泛征求各商业银行、估价机构等行业意见的基础上对示范文本进行了修订调整。现将推广使用有关问题通知如下：一、房地产抵押估价报告示范文本包括报告格式、参数指标两部分。本次发布的是房地产抵押估价报告示范文本（成套住宅）和房地产抵押估价报告示范文本（居住类在建工程）（见附件1）。其他房地产类型的示范文本将会陆续推出。相关示范文本可从北京市房地产交易管理网、北京市银行业协会、北京房地产估价师和土地估价师协会网站下载。二、为在日常工作中根据实际情况对估价报告格式和参数指标进行完善和优化，提高估价报告质量，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局委托北京房地产估价师和土地估价师协会成立房地产抵押估价专家委员会，负责房地产抵押估价报告示范文本格式的完善和参数指标的调整，负责对示范文本的推广使用进行专业指导，对估价报告质量进行年度抽查和评定。专家委员会由房地产估价行业主管部门、金融监管部门、司法机关、科研院校和估价行业的专家学者组成。三、各有关单位应收集房地产抵押估价报告示范文本使用中的有关问题，及时向北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局和北京房地产估价师和土地估价师协会反馈。四、为简化抵押登记程序，减轻抵押当事人负担，提高房屋抵押登记工作效率，北京市建设委员会下发了《关于金融机构办理房屋抵押登记有关问题的通知》（京建权〔2009〕177号）（见附件2），请各有关单位遵照执行。五、示范文本自2009年7月1日正式推行使用。附件：1、房地产抵押估价报告（成套住宅）、房地产抵押估价报告（居住类在建工程）2、《关于金融机构办理房屋抵押登记有关问题的通知》（京建权〔2009〕177号）北京市住房和城乡建设委员会中国人民银行营业管理部中国银行业监督管理委员会北京监管局二〇〇九年五月四日附件一：房地产抵押估价报告成套住宅房地产抵押估价报告（格式部分）成套住宅北京房地产估价师和土地估价师协会二〇〇九年五月声明：在使用本文本时，如有疑议或需解释，请由所在单位向北京房地产估价师和土地估价师协会提交“释疑申请”。协会认为有必要，将以书面形式进行解释或更正。房地产抵押估价报告估价项目名称：××（按房产证上的坐落）抵押价值评估委托方：估价方:估价人员：朋估价报告作业哥日期：估价报胀告编号豆：栗目录TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc229364759"致委托方函7HYPERLINK\l"_Toc229364760"估价师声明7HYPERLINK\l"_Toc229364761"翼估价的假设和忽限制条件摆7HYPERLINK\l"_Toc229364762"阀估价结果报告谁7HYPERLINK\l"_Toc229364763"勇一、委托估价宅方眯7HYPERLINK\l"_Toc229364764"二、估价方7HYPERLINK\l"_Toc229364765"敬三、估价对象烟7HYPERLINK\l"_Toc229364766"坛四、估价目的沸7HYPERLINK\l"_Toc229364767"删五、估价时点糠7HYPERLINK\l"_Toc229364768"或六、估价依据骨7HYPERLINK\l"_Toc229364769"情七、估价原则拣7HYPERLINK\l"_Toc229364770"彼八、价值定义董7HYPERLINK\l"_Toc229364771"拌九、估价方法锋7HYPERLINK\l"_Toc229364772"扔十、估价结果猛7HYPERLINK\l"_Toc229364773"璃十一、估价报冷告的工作日期张7HYPERLINK\l"_Toc229364774"共十二、估价报饱告的应用有效缓期扣7HYPERLINK\l"_Toc229364775"极十三、参与本炊次估价的工作粉人员椅7HYPERLINK\l"_Toc229364776"邻参加本次估价角的注册房地产胳估价师签名（梳至少有两名）泰7HYPERLINK\l"_Toc229364777"上估价技术报告皱7HYPERLINK\l"_Toc229364778"伞一、估价对象虑7HYPERLINK\l"_Toc229364779"羡二、评估方法誓选用依据塔7HYPERLINK\l"_Toc229364780"架三、最高最佳雹使用分析准7HYPERLINK\l"_Toc229364781"秩四、估价测算径过程小7HYPERLINK\l"_Toc229364782"贡（一）成本法锋7HYPERLINK\l"_Toc229364783"蜡（二）假设开窄发法炼7HYPERLINK\l"_Toc229364784"喷五、估价结果助确定图7HYPERLINK\l"_Toc229364785"累变现能力分析扔7HYPERLINK\l"_Toc229364786"附件7致委托方函脆致函对象（为消委托方的全称秀）猪致函正喉文婆胖畏①勒估价对象位置羞、建筑面积、蜻土地面积、权长属状况样、用途及形象素进度等②估价目的③估价时点④估价结果兔⑤际参与本报告评绕估的估价师胀⑥良房地产估价结帐果汇总表条，包括市场价茧值、抵押价值野房地产抵押估汤价结果汇总慨表众梁币种：人民币演数额及说明棚项目及单位俗数说锐永额吓说敏裁约明姜1侍．假定未设立壁法定优先受偿夜权利下的价值里总价（元或万依元）伸单价（颂元艇/m框2馋）吐2光．法定优先受走偿款手总额（元或万婆元）另2.筐1六拖欠建设工程善价款姿总额（元或万份元）拦2.2秤配已抵押担保债骡权数额结总额（元或万睬元）词2.剃3伤其他法定优先愁受偿款假总额（元或万外元）殿3物．抵押价值午总价（元或万争元）妻单价（课元幻/m口2仙）线地上建筑物业价值鸽土地价值珠注：抵押价值冒＝假定未设立匹法定优先受偿身权利下的价值揉－法定优先受塞偿款福拢截增桌助致函落款（为垄估价机构的全死称，并加盖估疮价机构公章，事法定代表人签译名）放脱柱辟龄宝傅二施〇〇辉*赞*候年闪*蛛*怪月以***汉日估价师声明飞我们郑重声明林：妄⑴日我们在本估价挤报告中陈述的陕事实是真实的鉴和准确的。谢⑵世本估价报告中爸的分析、意见妙和结论是我们绣自己公正的专戒业分析、意见反和结论，但受向到本估价报告片中已说明的假服设和限制条件律的限制。矮⑶惧我们与本估价震报告中的估价否对象没有（或没有已载明的）舌利害关系，也喉与有关当事人嫌没有（或有已搅载明的）个人葡利害关系或偏未见。解⑷片我们依照中华鲜人民共和国国你家标准《房地屡产估价规范》俱进行分析，形捧成意见和结论称，撰写本估价削报告。健⑸终我们已（或没号有）对本估价形报告中的估价死对象进行了实第地查勘（在本折声明中应清楚始地说明哪些估途价人员对估价蔬对象进行了实变地查勘），估书价人员对估价喂对象的勘查限切于估价对象的独外观和使用状强况，估价人员株不承担对估价豪对象建筑结构南质量进行调查劝的责任，也不波承担对其他被摧遮盖非暴露及置难于接触到的本部分进行勘查柱的责任。枣⑹依没有人对本估宝价报告提供了凯重要专业帮助陕（若有例外，骨应说明提供重姑要专业帮助者酷的姓名）。孝⑺谊本报告估价结汪果仅作为委托眉方在本次估价恳目的下使用，瑞不得做其他用歼途。未经本估礼价机构书面同润意，本报告的明主部或任何一雪部分均不得向粒委托方、报告竿使用者、报告榆审查部门以外滔的单位和个人颤提供，也不得念以任何书面形庆式发表。=8\*GB2糟⑻呜本估价报告祸由垃X银X渴公司负责解释=9\*GB2秋⑼怀参加本次估价挤的工作人员页艰抛参加本次估价剑的注册房地产懂估价师签名（浆至少有两名）站估价师姓名摩注册证书号屑签狭允字息参加估价人员菜：刻估价的假设和继限制条件弹1她.路说明本次估价男的假设前提，援未经调查确认寻或无法调查确默认的资料数据娃，估价中未考棒虑的因素和一子些特殊处理及界其可能的影响竭，本估价报告琴使用的限制条欠件。⑴合法前提：=1\*GB3诸①框权属清晰无异虫议=2\*GB3小②存不属于法律法屈规禁止抵押的也房地产减⑵它以立项主体可亏以在正常市场损条件下转让为故前提⑶依据合理帮⑷摸优先受偿权利暖⑸乏市场稳定、政优策未有重大变汉化、排除不可继抗力影响枯2候．报告使用者鼠注意的事项：驱⑴束优先受偿款情滔况：隐⑵吨估价对象状况庭和房地产市场岗状况因时间变门化对房地产抵票押价值可能产器生的影响；尝⑶缎在抵押期间可龙能产生的房地悼产信贷风险关提注点；扁⑷如合理使用评估娱价值；=5\*GB2鲜⑸灿定期或者在房侍地产市场价格腐变化较快时对字房地产抵押价桌值进行再评估饲。=6\*GB2荐⑹患本项目已始于掉萌达年武才好月秧付诊日开始预售，母预售范围。妈3翻．估价报告应珍用的有效期抬4登．假设估价对贱象在建工程在桨估价后按照现道有的规划、设岸计建设指标持兰续建设，能够膝按照正常建设斩期完工，取得敢竣工手续并交订付使用。估价结果报告委托估价方LINK嫌Excel.教Sheet.像8"C:\伏\Docum碑entsa各ndSet竿tings\元\Admin销istrat躺or\悲\榆桌裤面葬\居\矛源数据僵表犯1.xls"家戚基本描余述例!R39C1丹蔽\a\f椅4\r气\*MER跨GEFORM戴AT脑错误！链接无稿效。肉二、估价方**公司地址:看法定代表侧人促:扩房地产评估资饱质级碎别种:望皆枪征资质证书号：宇联系人均：钻背糕据慰喊联系电话衰：仁三、估价对象字1锣、兼项目坐落及四均至2、权益状况舰土地证、项目负核准、规划文辆件、施工钩许可铁证等法律文件迁的取得情况。3、实物状况殃简要介绍在建制工程的形象进五度。4、估价范围烟要明确估价对航象是全部土地售使用权还是按爷地上建筑物分抱摊的土地使用堤权。蜘若抵押物的范课围只是项目的省一部分，应就邀抵押部位、对闷应用途等描述掠清楚。四、估价目的菜为确定估价对毁象抵押贷款额钟度提供参考依类据而评估在建花工程抵押价值伞。五、估价时点闭估价对象抵押兴估价时点，原氧则上为完成估象价对象实地查应勘之日。但估袋价委托合同另牵有约定的除外这。冲估价时点不是助完成实地查勘辟之日的，应当派在嘱“谢估价的假设和伯限制条亮件拳”历中假定估价对合象在估价时点陪的状况与在完外成实地查勘之博日的状况一致菠，并在估价报赏告中提醒估价听报告使用者注蒙意。六、估价依据霜1希、国家法律法扯规；瘦2没、住房和城乡扯建设部、国土僵资源部等部门金规章；卸3悼、北京市政府滚及有关部门的液政策性文件；4、技术标准踩《房地产估价月规范》【国标觉GB/T5询0291-1搂999肾】LINK溉Excel.浅Sheet.恭8"C:\泛\Docum蚂entsa收ndSet蜻tings\庙\Admin眉istrat见or\筑\豪桌抵面缓\航\薯源数据锤表阴1.xls"工听结果描振述雀!R18C2判选\a\f春4\r暂\*MER括GEFORM浇AT给错误！链接无桌效。怜5冬、合委托方提供的育相关猎资料：问6避、估价人员掌女握的有关资料瓶以及实地勘查昨所获取的资料靠。七、估价原则案⑴里遵循合法原则叮。劈⑵届遵循最高最佳兄使用原则。从⑶茶遵循替代原则漆。呀⑷牺遵循估价时点似原则。聚⑸因遵循谨慎原则纷。八、价值定义舌抵押价值为估甚价对象在估价慈时点的市场价义值，渣等于假定未设悔立法定优先受桐偿权利下的市贵场价值减去估攻价师知悉的法碎定优先受偿款罩。添估价对象的市枝场价值包括估巡价对象占用范诉围内的土地使抄用权的价值与福地上建筑物的惯市场价值之和东，或抵押地上旧建筑物及其分放摊的土地使用湿权价值之和。皇法定优先受偿飘款是指假定在蓝估价时点实现丢抵押权时，法刑律规定优先于悲本次抵押贷款土受偿的款额，禾包括拖欠建筑咬工程价款，黑已抵押担保的馒债权数额及其惯他。九、估价方法列居住类在建工妥程抵押应选用座适宜的两种估趁价方法进行估克价，即成本法员和假设姜开发育法（需简述每室种方法思路与始测算结果，最氧终取值的依据目）。十、估价结果侧房地产抵押估恒价结果汇总表币种：人民币摄数额及说明盒项目及单位膨数饲冠抬额根说拜鞭却明显1矿．假定未设立向法定优先受偿溉权利下的价值亦总价（元或万亡元）属单价（孕元攀/m民2叙）订2清．法定优先受对偿款晚总额（元或万做元）亚2.叫1相拖欠建设工程寻价款圾总额（元或万弄元）矛2.2舅虏已抵押担保债省权数额反总额（元或万惑元）姑2.衡3江其他法定优先佩受偿款慧总额（元或万挖元）竿3经．抵押价值兽总价（元或万油元）烘单价（止元巧/m高2昌）厕地上建筑物价朵值章土地价值翠注：抵押价值之＝假定未设立牙法定优先受偿晚权利下的价值怪－法定优先受燕偿款列十一、估价报恭告的工作日期陪十二、估价报汽告的应用有效孕期粪十三、参与本赶次估价的工作包人员锦参加诊本次估价的注补册房地产估价葛师签名（至少志有两名）懒估价师姓名删注册证书号棍签掘就字籍参与估价人员源：单位盖章赞年宁蝶裁月傲帜抵日轻估价技术报告一、估价对象被1容、项目坐落及发四至迫切2笨、权益状况分趣析影（层1雷）土地登记和师权利状况（权重属证书及登记骡情况：包括证蝇号、权利人、亿使用权类型、谦权利终止日期巩、他项权利状怕况等）。辟土地使用权证揭号帖土地使用权人银土地使用权性径质威土地面饰积慈(速m鞭2检)竟权利终止日期轨地价款支付情锋况房他项权利状况谈其它吴（贡2码）白项目核准待、规划文件（依建设用地与代离征地、用途、利建筑规模与密颠度、人防情况枣），燥施工口许可询文件。三（价3哑）法定优先受霞偿款情况隙（景4搞）销售竹许可巾文件及预售情舱况篮（鄙5故）就权益的瑕朵疵对价格的影凯响进行分析3、实物状况宗地情况哀（段2决）地上建筑物餐的规划与设计忆标准螺（外3津）地上建筑物焦的建设现状述（妨4沸）菌对价格影响的握分析4、估价范围献要明确估价对迹象是全部土地重使用权还是按植地上建筑物分甚摊的土地使用云权，若抵押的晕范围只是项目缠的一部分，应节就抵押部位对汪应用途等描述烂清楚。息5务、区位状况分吐析爷6途、市场背景分任析乳二、评估方法迹选用依据孤根据估价对象盛的特点，简要登说明选用成本截法、假设洪开发拍法进行评估的诸理由。货三、最高最佳挪使用分析骗遵循最高最佳桌使用原则，应端以估价对象的花最高最佳使用争为前提估价。络四坐、估价测算过亮程（一）成本法搏运用成本法估皂价应按下列步证骤进行：高1朗.蚁搜集有关成本卵、税费、首开发缎利润等资料；滴2暮.悠估算重置价格侍或重建价格坐重置价格或重钱建价格，应是石重新取得或重热新壮开发进、重新建造全壳新状态的估价凭对象所需的各灌项必要成本费女用和应纳税金部、正常不开发旬利润之和，其啊构成包括下列咏内容：皂⑴株土地取得成本⑵开发成本⑶管理费用⑷销售费用⑸投资利息⑹销售税费⑺投资利润鸭3国.档求取估价对象初价格测算公式绢在建工程价户值可=江土地取得成含本俗+麦开发赶成绳本徐+筝管理费挂用派+略销售费抬用拒+男投资利勾息分+达销售税洋费袜+障投资英利润绒土地取得成匠本东=侍土地使用权购目买价技格调+胡买方应当缴纳犹的税费适土地使用权购胞买价格应考虑票估价对象土地尤使用权的年限杰。勺新亚开发播土地和新建房薪地产，一般不剑应扣除折旧。战成本法估价测错算汇总表灵单护臭跑位予数带饥荡额川说灵趴负明夸一、重新购建回价格急元基（一）土地取扮得成本炕元进购买价格施元兄取得税费艳元喝或：征收集体得土地费用房元要征地补偿安置先费用助元贼土地补偿费词元窗安置补助费瓦元正地上附着物补鼻偿费并元酒青苗补偿费峰元冤安排被征地农茂民的社会保障胁费用标元局相关税费寿元丽征地管理费底元壁耕地占用税型元骑耕地开垦费罩元炉新菜地公开发助建设基金裹元数出让金等费用桃元求管理费用溪元即土地锯开发居费凉元麦利息枯元路利润席元号或：城市房屋役拆迁费用只元想房屋拆迁补偿醋安置费用称元觉被拆迁房屋的厉房地产市场价层格正元贱被拆迁房屋室易内自行装饰装棉修的补偿金额炎元贯搬迁补助费敏元袭安置补助费岭元毒拆迁非住宅房听屋造成停产停罗业的补偿费兰元比相关税费哈元惯房屋拆迁管理横费问元比房屋拆迁服务盆费太元疏房屋拆迁估价吵费茂元协房屋拆除和渣蚊土清运费溪元尚出让金等费用剩元女管理费用胳元狐土地苗开发惭费羡元喂利息遣元宝利润刃元嫩（二）桂开发挥成本属元防⑴爹勘察设计和前斥期工程费仿元工⑵哨建筑安装工程风费尼元细基础工程费用掌元片结构工程费用怨元演设备安装和装奥饰工程费用不元删⑶筹室外工程费染元痕a垄.腥基础设施建设帜费泉元穴道路工程铲元红给排水工程排元厉给水工程板元伪雨水工程队元荐污水工程另元炉中水工程窑元眼电力工程炒元潮电信工程缘元寄燃气工程锋元叠热力工程阴元踩有线电视工程完元瑞b槐.勺公共配套设施置建设费洒元摔（三）管理费淡用抛元保（四）销售费凤用呼元瓜（五）投资利扬息茧元弊（六）销售税絮费疑元坐销售税金及附期加痕元原其他销售税费限元汗（七）投资利怪润抵元咱投资利润率妙％秤二、在建工程掠折旧田元项物质折旧济元祖功能折旧筝元访经济滑折旧惩元壳三、测算结果销总价视元或万元同单价嫁元日/m苏2辉（二）假设席开发仇法禾运用假设梅开发腊法估价应按下阅列步骤进行：伶调查待怕开发生房地产的状况史；杀选择最佳的遍开发彼利用方式，确推定伴开发糟完成后的房地缘产状况；捆估算后续帐开发裕经营期；管预测惑开发务完成后的房地赞产价值；每预测后续捞开发跟建设的必要支奥出和应得利克润戒,冰后续予开发队建设的必要支拆出是指取得税炸费、续建成本雀、投资利息、旧管理费用、销针售税费。尝⑴凤取得税费指取辫得在建工程应绢支出的税费⑵续建成本酬续建成本包括瓦建筑安装工程葵费、室外工程陷费、工程勘察如设计和前期工旺程费搭、娇不可预见费，胀其中建筑安装值工程费包括基载础工程、结构悠工程、上设备洋安装扑和塑装饰工程，室颂外工程费兆指稻基础设施穴建设费和公共破配套设施建设脾费，具体取项严与取值需根据疫估价对象的缎实际情况确定堤。稳向⑶摧与续建成本相卵对应的管理费盾用很⑷音尚需投入的销近售税费帅⑸女续建成本的投争资利息罪⑹骗尚需支付的销康售税费痰(包7)赤续建成本的投漫资利润闲6.仿进行具体计算纽，求出估价对昼象现状价格；测算公式：倾在建工程价值胞＝提开发游完成后的房地唐产价糟值咏-统取得在建工程佩的税帖费寸-月续建成湖本禾-镇管理费导用粘-争销售费振用捎-晚投资利顺息晕-办销售税基费缘-睛投资利润巩假设劲开发钉法估价测算汇退总表亮单纲莲饱位厌数蜂渣才额荒说袭壳敲明欠1逆．后续桑开发柴经营期挠月或季孔2劈．铃开发芬完成后的价值猴总价获元或万元床单价饥元浴/m倾2骗3燕．后续必要支跃出索元或万元胞3.饰1呢取得税费掌元或万元雁3.杂2渐续建成本掉元或万元劲3.纪3朝管理费用罢元或万元斧3.圣4拥销售费用监元或万元敢3.梳5劣投资利息雕元或万元愿利息率登％击/躬年牙3.灌6捕销售税费滔元或万元创4减．后续应得利到润仰元或万元电投资利润率失％或办％杰/准年棍5稠．测算结果蜂总价浩元或万元神单价寄元替/m羡2龄五、估价结果背确定壳1.弦皱确定估价对象框的市场价值裳详细说明估价浴结果及其确定瓣的理由，如不誉同估价方法结革果罢的跑合理性分析、专权重确定及理读由、加权结果穴。汤2.遥凤确定估价对象肤的法定优先受骗偿款斥(究1鼓)扶委托方拖欠施锯工队的建筑工蜡程价款，已抵晌押担保的债权滴数额狂(凤2低)拢地价款（土地乓出让金）的欠错缴情况蛮(泊3柄)迫其他法定优先拦受偿款些3.爽源抵押价值逗抵押价边值窝=族市场价举值随-款优先受偿款熔4衫.观地上建筑物价伪值和土地价值博的分割站分割办法：按早成本法评估的捏土地价值，作筛为分割后的土秆地价值。地上址建筑物的评估惊价值为最终评家估的在建工程肝价值减去土地洁价值。汤地上建筑物价沃值：土地价值：变现能力分析夕1嘱.户估价对象房地豆产的通用性、仰独立使用性或兵者可分割转让抗性。把2宴.坡变卖时最可能盖实现的价格与调评估的市场价睬值的差异程度走。早3中.公变现的时间长直短以及费用、愈税金的种类、此数额和清偿顺淘序。附件据委托方的营业阀执照顶委托方的委托葡函伸估价对象的位狭置图局估价对象四至暑和周围环境照侄片（应有估价拉师在勘蜂查境现场的照片）转估价对象形象印进度照片良项目有关批准诸文件、权属雾证明兽文件扶法定优先受偿鞋权利等情况的优查询资料和调揉查记录痒估价中引用的晓其他专用文件懂资料气估价人员和估害价机构的资格姑证明等替房地产抵押估族价报告（参数部分）铁（猫居住类在建工棒程成本法找）捎成本法体系参爽数误成本法参数体慕系及取值区间肤表监混项目名称色相关系数臭备注茄1运土地取得成本输1.1衬土地使用权购众买价格痛-趟根据土地使用淡权的实际取得敢成本，参照土哑地市场情况确湖定释1.2庙买方购买时应器缴纳税费唉3稠%乡取费基数为土课地使用权购买岸价格浇2漠开发挥成本匠2.1伙建筑安装工程墓费拖基础工程辉-太按照不同的结谎构，根据工程掌进度确定，详辉见工程造价构责成表粘结构工程续设备安装及装爸饰工程针2.2廉工程勘察设计谱和前期工程费库5-8%书以建安工程费脚为基数获2.3笨室外工程费拘基础设施建设供费蛛5-15%奏根据实际发生各情况，按建安阅工程费用的一悉定比例确定，裹对于别墅类等自室外工程费用卷占比较大的项势目，可以不受恳此指标的限制阿。及公共配套设施灭建设费上-冈根据实际发生匆情况测算亭3掉管理费用躺2-5%请按脏表席中套1-号2酸项之和镰为基数点4胁销售费用评2-4%蹦按表考中也1败、染2斑、并3雷三项之和为基览数鱼5胸投资利息腔-法按当期人民银彼行公布基准利宿率计算源，按表祝中菌1妄、傻2疑、齐3拌、进4印四项之和为基阿数，做6铜销售税金冈5.5%吧主要指营业税忍、城市维护建多设税和教育费线附加突，按房地产评梳估价值为基数盖计算梦纹7胃投资利润率目≤竞40%烤根据北京市居过住类房地产市念场驶开发劈情况，结合项赚目所处位置与唉工程形象进度弄等情况，真按表中痕1茧、驳2贪、穗3笑、兆4茎四究项费用叛之和慕为基数参数体系说明松1包.爽土地取得成本支1趣.评１期日修正系诱数把期日修正系数角根据估价对象下所在区位及北遣京市土地市场班情况确定。孙1跪.岛２买方购买时长应缴纳税费晌根据北京市情号况，契税按土翅地取得成刘本偶3%驴。2.开发成本任2.络1此建筑安装工程盟费创包括基础工程递、结构工程、钩设备安装及装捏饰工程费用等广。槐根据啄勘察确定的实浮际工程进展程娱度及各工程的朗比重，估算在秤建工程孔的建筑安装工轧程费婆。其惕计咳算公式为：蹈建筑安装工程异费花=犯∑耐[拉各弄项工程填完成进度肢（泼%携）盆×负各恨项面建筑工程预中算森]占不同结构标工程腐中主要工程项而目比例涝译叹妖结构分类辣项目名称弃建筑结构类型粱砖颗混歇一等、二等平钢砼结构碌钢结构荣基础工程闪1围5葬25王35钱结构工程话50坛60辈55助设备领安装择及馅装饰工程上35皮15杯10暂备注：为毛坯温房标准的价格芬构成穗开上绣表中的比例为慨参考比例，街应按照不同结投构、设计标准矮等，结合实际姜完工情况进行介测算烟，校调整幅度集在防±10灾%星为宜。皂2.2占袋工程勘察设计食和前期工程费娘包括市场调查羽、可行性研究娇、工程勘察、惠环境影响评价吼、规划及建筑衔设计、建设工觉程招投标、施验工的通水、通定电、通路、场渣地平整及临时磨用房等忘开发孤项目前期工作冻所必要的费用坦。纯2.锣3末室外工程费锋2.3族.1蛮基础设施建设午费霜基础设施建设抗费，为经规划凡部门批准建设欠的居住小区用急地规划红线以饼内的道路、供艘水、供电、供三气、通讯、照望明、园林、绿限化、环卫、排吊污、排洪等工膝程费用疮和胁居住小区红线疗以外专门为本园居住小区建设挺的基础设施堆费用。写应蝴按照市政府的土城市规划定额脊指标，依据批佛准的详细规划奏和施工图预（狸决）算造价按赌居住面积和营叙业性面积所占颠比例分摊计入企。职可列入基础设破施建设费的项棕目有：基础设蚀施工程费，供社用电建设承发饱包管理费，居梨住小区路灯维煌护费，地下水拴资源费，袭人牛防空地下室易避地建设费，供较电贴费，建设狠项目共用电力首设施代维护费呜，绿化补偿费描等阶。生2.3龄.2尸公共配套设施份建设费胆公共配套设施奶建设费，体主要犹为居住小区服宫务的施、非经营性嘴公共设施和生扒活服务设施的磁建设费用，包土括玻非经营性等惕教育、医疗卫引生、文化体育芳、邮电、社区片服务、行政管巾理、市政公用哀设施宿等之。应依据详细稍规划和施工图筐预（决）算造错价按居住面积张和营业性面积搭所占比例分摊涌计入文。3.管理费用冈管理费用，为柄企业行政管理扒部门为管理和虏组织经营活动啄而发生的各项命费用。管理费萄用按照房地产掏开发苍企业财务会计肌制度核算，并笼据实列入运开发绵成本顾，通常按土地颂取得成本与尼开发丽成本之和一定凳比例测算，根遍据北京市房地蕉产情况一般陪取涛2-5%纠。煤4增.县销售费掠用舌掌销售费用，通企业在销售产伟品或者提供劳练务等过程中发幼生的各项费用铺，以及专设销未售机构的各项通费用。黑按评估对象土刺地取得成本、延开发梢成本和管理费例用的一定比例字计算，一般胆取肤2-4狠%素。液5.慈红投资利息对投资利息袄，为画开发瓣经营者为筹措党资金而发生的皂各项费用，包疯括企业经营期笔间发生的利息窄净支出、汇兑城净损益、调剂绪外汇手续费、除金融机构手续腾费，以及企业缘筹资发生的其愧它财务费用。复其中土地取得容成本计息期为猜形象工程的客则观乌开发长周期；建安费解、工程勘察设品计和前期工程罩费、室外工程木费的计息期为横形象工程的客垦观剖开发啄周期的一半，微贷款利率按当码期人民银行公去布基准利率。贵开发卖周期一年以内乡按单利测算，我一年以上按复戒利测算。6.销售税金搅根据北京市相该关规定，按评增估值武的捐5.5面%古或占5.4举%禽（远郊区县）祖测算。税率的瓦差别是根据估遮价对象所在位艰置的不同确定踢的。绣7询.禁投资利润率崇根据北京市居的住类房地产市央场捉开发脏情况，根据软开发帝利润率计算基阁数不同，可以拾有不同合理取泥值区间。根据础北京市居住类层房地产市场移开发胡情况，结合项集目所处位置、宇项目定位、工慧程进度，投资绒利润率不超过使土地取得成本升、章开发准成本、管理费牲用和销售费用扰之和摧的关40篇%重。在建工程折旧逢新刘开发刑土地和新建房办地产，一般不膏应扣除折旧。杨房地产抵押估星价报告（参数部分）郊（赴居住类在建工抓程假设介开发纵法辅）饮假设耳开发疮法会估价棵中的参数指标剩取值区间蛮序号吼项目名称枪取费标准御备注貌1斯开发颤完成后的房地妻产价值童售价桃依据《市场比束较法中的参数响指标（成套住巧宅）》采用市兽场比较法与长像期趋势法相结闹合预测站开发芬完成后售价冷2汉取得在建工程板的税费亡3帜.慎0童5%负3或续建成本遭3.1岸建筑安装工程雕费忆基础工程拳乏根据估价对象撞设计标准，估惩算续建成本谊结构工程乱设备安装及装泰饰工程赛3.2呜工程勘察设计写和前期工程费暑5%横－择8%刃以建安工程费熟为基数势3.3氏室外工程费隔基础设施建设读费矩5-15%赠以建安工程费到为基数，对于蠢别墅类等室外苏工程费用占比葡较大的项目，脚可以不受此指害标的限制谎公共配套设施锈建设费巾喊根据实际情况旧分摊确定残3.4旬不可预见费蜜2%恶－壤3%负以建筑安装工羞程费、燃室外工程费、酷工程勘察设计剂和前期工程费梢为基数叫4葬管理费用净2%讯－蜂5%瑞以续建成本为瓣基数宋5帐销售费用需2底%睡－压4%拖以月开发第完成后的房地化产价值为基数夏6汗续建成本的投甚资利息务-浇以续建投资期旨为建设期哪7健销售税金劈-胡以菠开发院完成后的房地之产价值为基数狭，城八区取膊5.5谷%果，远郊区县受取型5.4%扣8热续建投资利润坚率福≤筐40%袜以续建成本、然管理费用和销第售费用为基数献二、参数体系屠说明吉完成后的房地极产价值秩采用市场比较嘴法与长期趋势丢法相结合预测赞开发茧完成后的售价问。述取得在建工程娇的税费移取得在建工程纺的税费包括舍契税和印花税财，糖按铸3.0稳5边%朽计算。续建成本慰根据估价对象侄设计标准、我工程实际进展炉程度，估算谎实际续建成本桐。充3.着1犁建筑安装工程分费慢包括基础工程爽、结构工程、魂设备安装及装倦饰工程，根据毯不同结构测算挤续建费用出。拖不同结构涨工程象中主要工程项漆目比例恨北葬较结构分类把项目名称粉建筑结构类型浊砖披混北一等、二等柱钢砼结构布钢结构摘基础工程京1旷5钥25驾35柔结构工程鸦50熔60霞55垂设备斧安装岸及买装饰工程到35住15魄10敢备注：为毛坯四房标准的价格佣构成夹表中的比例为暮参考比例，可黑以在此基础上上调眨整披±10仗%啄。写3.旨2骆工程勘察设计答和前期工程费挠根据实际情况膀，估算估价时响点尚需投入的剩工程勘察设计碰和前期工程费粪。拴3.驶3更室外工程费抽基础设施建设痰费希根据实际情况精，估算截至估略价时点尚需投逝入的剖居住小区用地闷规划红线以内垦的道路、供水烧、供电、供气祥、通讯、照明拆、园林、绿化变、环卫、排污涨、排洪等工程海费用规和红线什外专门为本居它住小区建设的平基础设施秋费用。留公共配套设施蹄建设费，浸根据实际情况厅，估算截至估锡价时点尚需投象入的主要围为居住小区服亚务的右、非经营性输公共设施和生混活服务设施的挪建设费用邮。揪3.答4驴不可预见费琴根据续建规模溜及项目的实际净情况，确定不滑可预见费。管理费用 类按续建成本的拣一定比例测算决，根据北京市挎房地产情况一肆般杀取伍2-5贱%党。痒5.具窗销售费用若根据在建工程从形象进度及销厉售市场情况确伯定，以建成后省的房地产评估向价值尿为基数计算。泊守续建成本在续潜建期的投资利丽息谈计息期为续建杂成本客观锐开发冰周期的一半，短贷款利率按当蚀期人民银行公康布基准利率。板开发及周期一年以内社按单利测