年上海市某房地产项目定位策划

******花园一、立地条件分析二、项目优劣分析三、产品定位四、目标客户定位五、面积定位六、价格定位一、立地条件分析（一）项目概况位于**路轻轨**线，**高架**北路中间，项目东面为**路，南面是**路，两侧为**西路，北面是**路。****大学和**公园就在该地块的南面。（二）项目技术经济指标基地面积：11600平方米容积率：7.6总建面积：88000平方米（三）地块环境概述在该地块的东、西和北三个方向上主要是当地的一些居民区，如***村、***村、**新苑等，由于建筑风格一般，所以景观不佳。只有南面距****大学一站路，而且**区最大的公园**公园也在该方向上，所以该地块的南面景观相对较好。（四）环境卫生、社会治安情况1、环境卫生情况据悉本地块原本是拆迁地，不会给本地区遗留下什么污染问题。但该地块的东西两侧分别是轻轨3号线和**西路主干道。来往车辆较多，造成很大的噪音和空气污染。地块周围的社区居民多为当地的居民，其附近道路环境卫生一般。重2疮、社会治安状软况匹本地块处于暴**恨区的恒**姻西路旁，周围皱居民多为本地饿上海人，治安菌形式较好。形（五）地块周筑围的交通条件霜1弓、环临的公共浆交通条件写本地块两面为邪**浅西路，是上海阵市区内环线的扒主干道，公交事线路较多，车识流量很多，有心***乘、符***干、旨***吧等多条公交线泳路。（详见下暗表）秘路面稳起点涛终点茅途经车次功地块所处站名啄备注以**谈西路辨**概新村德**长路寻***槽**剖路从6箩：纵1插3疤～晓2屠0遇：齿53偶

青**持路尝***狮路雹**际**嘱路柏5女：蒜4误2唉～普2帽2消：稳52俯

齿**输南路请***历路技**夺**拉路峰5霸：陈0冲5笛～迹2踪3友：掉52笋

狗**胸渡辱*优庄颤***族**井路书6框：滥0听8渗～扣2富3宪：气08帆

逝**政路订**也新村芹***凭**翼路霸6粪：促0趴9运～惠1干8富：裂39豪

爹**芬火车站车**灵馆照***牢**苦路海6熄：尺1辜6精～尸1贴9剥：舱26厅

哥**孤育会楼路卷**骄路卷***喘**棕路担6情：究0刺9打～粪2醋2乡：迁39屑

替**踢西路盏**刑花园旷**组**领路荐4勇：骗3慧9队～摆2呼3很：柔49席

治***沫路装***侍村报***劳**蚀路研5汤：斜1早0罢～晶2画3纲：偷05肢

遥**澡路识**缝镇衣**机**楚路借6角：闪2北4乐～撤2孤3煌：屡24啦

析**像小区疏**撤西路馅**腰**吹路紧6祥2脊：鸣6题～准2肢2歉：登56垒

谁**雹路丧**突路声***吴**陡路平夜间贼2极4疮：促2序2殖、浓1腿：秋0趴2旷、甚1飞：疲4吹2觉、弯2摸：滋2项7赢、阀3励：极1徒7闲、禾4择：懒02床（资料来源：夺****篇研展部）岂2赤、临近轻轨三航号些**出线和泻**垃高架众本地块临近轻式轨三号无**翻线牲**最路站和晶**烫北路高架也**耍路出入口，交夺通十分便利，春这也是本项目殊的最大优势。缠3饿、交通条件综冒述嫂环临地块的公闹共交通极为便有利，而且紧邻昂轨道交通线，素因此，该地块穷应充分利用交享通极为便利这型一优势。4、配套设施钱菜市场：本地纲块附近就有鲜**绢市场等综合菜扔市场团商店、购物中慕心：炒**狂吉买盛、掏**疗商场、南部商逐场、昨**序商场，购物十沿分方便，夫但除中**棚吉百威外，其阁他均有一些距盟离。链小学：有糊**谢小学等多所学只校。事中学；剂**沈中学、中**要中学、晴**涝中学、茄****蝴中学、娘***侵中（重点高中萄）。竖医院；倾**兴区医院、贴**脱医院等。抛体育娱乐设施踢：有证****铅大学、孕**强区体育馆、终**肾区图书馆和文打化宫等，地块吃旁边有一个中央运桑拿健身中还心。呀银行、邮局、聪酒店：本地块严附近，工商银贪行、建设银行茧等近在飓尺，蚕地块对面是国奸家邮政局研究汉所，酒店有倒*****地酒店、崖*****却酒店、斑***告酒店等。街其他：本项目婶地块附近有粥**桑大厦，还有诉***走药房，蛋糕店逼等种类繁多的蝴店铺，漏**导区土地管理局池也在旁边。丧配套设施综述盖：冰本项目所处地烟段是居住人口呀比较集中的区让域，各种的生母活配套设施比磁较完善，衣、辅食、住、行等确都可以满足居福民的需要。但话从消费的角度只看，本地块周雷边明显缺乏大恩型高档次的购脑物中心，所以朵本项目的规划叛中，可以把一棒楼的裙楼的一旱部分做成大规愉模和高档次的易购物中心，以彩满足一些高层裤次消费者的要粪求，提升附近世商业氛围。胜二、项目优劣涝分析优势分析溪交通条件：本丑项目位于内环尺线的主干道搂**蜂北路和轻轨再3酸号线的中间，味**纯西路有公交线云十多条，轻容轨牵3跃号线近在咫尺狐，规划中的地厅铁脚R悉3和、冈M疗6肢号线也触由东面经过。轻综上所述，该酸项目的交通条耻件优势，将成蜘为本项目的一剪个卖点。劝周围配套设施衣：勿**月西路项目所处栗地段，是赤**盖区大型的居住悬区，附近的配钳套设施比较完欢善，银行、中拣小学等等，一册应俱全。这样缘不仅能够减少平项目配套设施袜的建设投入，产而且对以后的腔销售宣传将会村起到很大的促健进作用。孔文化氛围；本守项目南面是坏****分大学，距离本款地块仅一站路覆，附近还有沿****献大学、锁***介中等多所院校造。所以，本地辱块所处地段文识化气氛还是比雹较浓厚，对于般那些希望自己桥的孩子以后能剖够得到更好教沸育的家长来说炼，无疑是一个娱良好的选择。证项目地块东南庄朝向，采光面涉佳。劣势分析羡占地面积：该号地块呈长方形苦的状态，占地夹面积不大，不载利于项目整体抽规划，个案在忆环境和景观规住划上的余地不周大。废自然景观：本删地块以前是一钟片拆迁用地，伯周围也没有什敬么标志性的建喊筑，所以形成架不了什么自然连景观。唯有南础面的坛****使大学集文化为贫一体的景点，耀给本地块添了烈一些亮点。炸环境卫生：本彼地块位于内环井线的主干道求**顺北路高架旁，泥毗邻轻轨吉3蒸号线，噪音和慌空气污染严重宪，周围居民的荒环境卫生状况情也较一般。不诉适合定位成纯深住宅。找项目如定位成赤写字楼，在付炼款比例，贷款伸政策，还款利休息支出等方面尿都比住宅成本妖高。机会分析位从以上提到的桨本地块几大方醒面优势，特别栋是交通极为便姨利的优势，是倡本区域一些楼专盘无法比拟的感。台上海房地产市锋场整体走势和歌需求量也较好歇。探目前内环线内释楼盘供不应求元，价格与内环纳外的价差拉大感。崇区域附近在售技个案较少，只宅有新湖成**躲城后期有住宅根供应。市场出盼现空缺。为项额目公寓的定位呀提供了机会和殖市场。靠办公房的需求干旺盛且价格高倦于住宅，是实顺现利润最大化吹的机会。酬新近发布的《叼关于预售商品源房转让问题的朴决定》，将写删字楼、商场排锦除在外，会进灯一步刺激写字认楼销售。威胁分析辟本项目写字楼姐面临附近的科获创、同创和中浓关村科技大厦墓等以高品质写芽字楼的威胁，夺项目附近将开库发的西宫绿地剪商务城的建设困将会对项目产闲生威胁，其规尝模将达是2蚁5冶万平米，其中投有写字楼规划饼。帐公寓部分将面越临高架和轻轨乳造成的巨大噪低音和空气污染围，这是本项目贩公寓最大的威咱胁。睁项目在景观和雁配套上无法和营****惊城，姓****描城，队*****缓苑等高档次楼榜盘竞争。牲加息政策的出副台，对众多购判房者的消费心崖理将会产生一驱定影响，预计勿部分投资者将秘会担心未来利添率连续增长而命进入观望期。三、产品定位拾从项目地块的毯性质来看，该预地块可定位纯剃办公楼与商住屿型酒店式公寓习相结合的开发懂模式。活地块的立地条兼件决定了无法列作纯住宅产品唤。湾写字楼的价格疏高于住宅莫1,50读0判～他2,000谣元恩/窜平米。善与其放大轻轨芦和高架的噪音亚等不利因素，逃不如最大化发滨挥轻轨和高架提的优势。写字掀楼的交通优势惠将会是项目成浇功的最大因素敞。畜根据塔SWO帝T滥理论分析和当落地居民调访获赖悉，该项目适我宜建造小户型凶房型，主力户称型面积馋在两6吧0危～肿90m汇2梁之间。又因为宗考虑到该项目搜的噪音和空气垦污染严重，建甲议不适合建造裁纯住宅。因此：欺我们将会是中绸高档甲级写字殃楼和商住型酒李店式公寓的混玻合体。满足中袭小型公司的办榆公置业和投资持用途协。抹四、目标客户陆定位态根据我们对附姐近个案的市场渣调查发现，多牢数写字楼的客荣户以投资客居跳多，这也是上纳海楼市的特点侦。个案客层表知项目朗个案客户层悬**惠大厦炒自用和投资，酬以投资为主。常*声？钻*份大厦召以企业主为主因自用蜻**颜同创喉投资客由**傲国际女投资客泪因此项目的目床标客户可以初衣步锁定为：可1.接区域内中小型部公司，服务性凉企业米：特别是咨询砌业是这种需求贿的一大主力。钻此类公司的启老动资金较少，谨多为私营，而驾且所需办公面盖积较小，但是酸此类企业数量遵大，是小户型党可售写字楼主顿力客户群体。崇2.梯私营中小企业海、创业公司、幕SOH午O竿一族、外地企疮业、机构驻沪麻办事处等佛：它们的普遍属特征为资金实鸽力不雄厚，需图求的办公面积样较小。他们可冲能负担不起上是海中央撞CB捉D喉高昂的租金，朵倾向选择并非阻甲级写字楼集茶中区域的边缘需地段，但交通鞋方便、价格适郊中的写字楼，徐既满足了自用疾的需要，同时蚀也是一种投资辨。英3.颂投资者捞：因为小户型透可售写字楼的将总价一般不高球，最低总价一益般在勺6润0穿万元左右，并湖且可以以按揭革贷款形式骑（贿1税0求年地5嘉成）购买。艰他们对写字楼夸和公寓的需求色特点是：跑1遭、惩追求高效率办蜂公方式；晌2刃、咸希望在写字楼枕的投资回报中录获得收益；漂3交、宫经常会加班，远希望岗2渔4堪小时办公；夫4污、糊看重性价比，骤实用性；样5收、移希望上班离地崇铁，交通方便仅，节省交通费奇用；首6泳、貌经常通过网络福办公，洽谈生抓意；切7辛、给注重投资回报虹率；隶8米、广希望住在离上拔班的地方不太妨远；役9腥、翠想实现在内环筛线内投资置业糠的梦想；五、面积定位歇根据市调结果脉，写字楼主力膜面积可定在菊7希0否～军10仪0盈平方。公寓主考力面积可定位滋在晕5欢0议～湾7叫0召平方。利于控燥制总价，符合图项目面对中小症型企业办公的脑定位，公寓的奏面积也紧抓市赠场的空缺点，竖便于客户投资享，自用。六、价格定位建议售价：俱产品腾平均单价（元养/尤平方）平主力面积（平糖方）悼主力总价们写字楼紫12000笼7扬0工～尾100正9杂6左～蔽12酷0丈万稍公寓贵1050缎0预（毛坯）窃1150把0波（装修）笋5箩0所～择90恐52.笔5皇～宝73.牵5繁万止是符合市场行款情和项目的自森身条件，目前雕市场较能接受候的价格。市投资回报测算洒：县以项目主力面台积黑7甚0舒平方计算阴总价：异12000×按7钩0份＝搂8词4览万常首付款：灌8涉4惯万盘×5驻0尾％软＝治4发2阳万沟贷款：痕8姻4目万报×5株0家％及＝络4牵2宪万卡十年月还款：视42×111暑.7叹2置＝您469跌3祸元肯租金换算：鹅4695/7晌0/3面0驻＝素2.须2绢元纵/麻天园/落平米茄客户只要租到膊2.垄2隶元脏/笔天鸣/撇平米，就可以牵达到以租养房剖的目的。而目垂前区域内写字伴楼的租金就已耽经达加到汽2.静5葡元逝/主天巷/企平米。液一、方案评估虽骑回令食签迁剩柳投挽32蛾二、产品建议奖保妙胜齐主吐救附丝采34苏三、配套建议顾也锣我仇黑橡早趋粥们36慈四、物业管理躲服务内容追姐习辜专息搭旅36晋五、建材设施眯建议旧区肃会者罚酿计紫田36龙六、景观规划姜图感把偶顷光岩母驳偶37篮七、注意事项绸那燥门本汽够竹虾径方38一、方案评估有利面：书原方案规划为迷47哀层超高层，可燥树立栏**生区地标性建筑假。外观立面气担派，漂亮。又切有长城的层叠禾的感觉。嫁裙房的设计分纽隔合理，方便分使用。跳裙房挑高设计衫，气派非凡。屯大面积广场，朗设计合理，形棍成项目主楼广叶场面的景观。不利面：穴规划难于通过感，影响懒**余北路以北的采袋光面。清主楼的电梯占械面积太大，降么低裙房的商业谣实用性。美总投资达破6.8菌亿元，开发商山资金压力大。法投资期需死2籍－尤3尼年以上，资金条回收期拉长，师不利于滚动开说发。串投资风险大，似2茄年后的市场风覆险难于预测，垦尤其是目前政川策不明确的时依期。患周边办公客户父大都为中小型仿公司，缺乏大幸型办公的市场苏和客户，无法翼支撑项目顶级波写字楼的定位驳。脉47男层的办公楼体越量太大，难于灭在短期内去化嗓掉，一旦写字找楼市场波动，合势必影响项目写投资利润。二、产品建议彻1咸、女建议项目由单苹栋乳47替层改为一栋继30搂层高的塔楼，盟另一栋利用地绍块的东南朝估向优势，建成枣16拿层或类18惑层的板式公寓乌。降低高度可款以减小对周边吐物业的影响，款同时，减少桩搭基深度和建造阀成本。利于减尝轻开发商资金溉投入压力。俘2朴、离两栋塔楼下的幻裙房相连，成扛为一体，可作堡大型商业中心凳用，又可单独舟处理。裙房面驻积在追20000岸平米左右。纷3妇、城主楼入口大堂补可采用，人行陷扶梯直接连接茧3睁楼，在浓3喂楼在布置电梯指往上。这样减漏少了裙房一、兼二楼的电梯厅似面积，增加了炭主楼裙房的商闸业使用价值，程同时造成项目姿独特的配套卖铲点。禽4磨、英写字楼和公寓伴之间用天桥相价连，方便写字巡楼和公寓客户货互相进出，各选出口用门禁系歌统管理进出人受员。且5教、抢写字楼布置在冷靠况**躺路和尚**衔北路，作为项隐目主推产品。找公寓放在项目穗西北角上。造砌成双星辉映的袍效果，又互不更影响。寄6弊、依**烘路与科**懒北路为遗3000猴平方的广场，耍作为项目的公已共配套。葱7眯、猴地下三层停车忙场，由于写字网楼的停车非常列重要，有必要烟在地下车库设环计机械式停车板库，目前项目川旁的绿洲广场坏中已有这种车秀库配套。巨8蝇、虾地下室联通，嫩并与地铁出口飘连接，成为独营一无二的地铁牲上盖物业。在昼大楼入口处进枪行门禁管理。三、配套建议1、中央空调嚷建议项目写字源楼和公寓都配晚套中央空调，窃共用一套控制沉系统，多台主驱机。对于一般迎甲级写字楼来芝讲，中央空调辰的营运成本高侨昂难以承受和蒙实现的，通过巨写字楼和公寓芝共享一套系统此，可以解决这奉个问题。因为长，写字楼是白肺天使用率高，惧晚上使用率低亏，而公寓却正馅好相反。这样圈通过设备系统深共享，即使写幕字楼晚上只有名一家公司加班炭也不用独自支叔付全部费用，耐而是合理的和松公寓住户共同兽分担费用。实呼现治24杏小时办公的理血想。捆建议采用自动衡可变风量的中桌央空调及新风辩系统，对写字仔楼单位实行分假户独立计算。涛如公寓不设计睁中央空调，则帽改为每户独立陵小型中央空调驴，每户赠送。2、大堂慧建议写字楼大拜堂挑高惩9拿米互设计，体现楼粥盘气派。植大堂提供商务血中心和接待服滩务，邮政快递素服务等；牛24版小时便利店；而银行等金融设誉施称3老、智能化配套年综合布线系统夫：提供办公自疲动化（翼OAS惭）和信息自动稼化（点CAS谱）。采用五类劝线布线，达到乒真正高速上网双。奥消防安全系统枯，火灾自动报侵警系统、消防约联动控制系统烂、消防直通对运讲电话系统、坡电梯监视控制拌系统、应急照点明系统，对各于类险情提供及鸦时到位的处理注方案。靠安保自动化系携统：闭路监视结系统、门禁系钱统（采用一卡嘱通系统）、防储盗报警系统、攻及保安巡逻系廊统、车库管理铸系统，保障客膨户的人身、财奋产安全。妄楼宇自控系统绿：监控大楼内剪部设备运行，奖进行自动节能呜控制。鸦室内手机信号决覆盖系统、火准灾报警及消防判联动控制系统简。春背景音乐及消传防紧急广播系紫统酿电视信息传播胞系统：在一楼伙电梯厅和会所锋等处设置，提挨供时事新闻和纽大楼公共信息自。钳供电系统、中辽央空调系统。艘4敏、会所服务配述套建议怒会所建议设在顾裙房五楼，并宜利用五楼屋顶掩的空中平台，杂设计空中网球洞场，羽毛球场花等活动空间的扇。公共会议室；惊无线上网功能胞；格美容、美发中瞒心；应急小诊所；犬电脑等办公设泰施维修服务；碰传真、复印、嗽打印等商务服瓶务；票务服务；健身中心；咖啡商务厅；多功能厅；茶吧；虎员工餐厅、中迎高档餐厅；舒四、物业管理姨服务内容1、商务服务接待服务问讯服务票务服务赶叫车、洗车服刮务洗衣服务旱收费、缴费服谨务信息服务挺代订报刊杂志回服务商务中心服务中介服务嫂2漆4乌小时送餐服务庆工商，税务登阅记咨询服务2、安保服务大厅站岗服务巡逻岗服务监控服务车管服务度3蛙、清洁绿化服云务清洁服务绿化服务4、维修服务设备运行维修保养寇建议物业管理悔公司俘****砍**********•**收五、建材设施匀建议呼建议项目采用怜新型建材，提魄高大楼节能，蚊环保性能。外观楼外观立面采用夺双层中空幕墙助玻璃，隔音，翻防晒。电梯联（讨1宾）俱写字楼部分采穿用五部蹄OTI洁S豪豪华高速电梯脂，其中两部为悟观光电梯，由社采光和外部景劣观可看。公寓仰采用三部电梯穗。电梯设计在英项目北面，以呀免浪费朝向好躁的面积。赵（抛2昌）迟电梯厢内精心欺设计，豪华气炊派并附隐藏式众摄影机监视系螺统，由管理中狡心监视，以维塔护住户及乘客给安全。电话通讯设备劲（缠1吵）语各户皆设电话乔插座出线口。巩（于2坊）浸预留光纤接入楚口。用五类线军布线，达到带驴宽哨10赛0兴兆标准。给电设备鸡（余1缴）浪保证双回路供业电，防止大楼劈停电，给造成洞用户损失。跟（般2虹）织每户均统一外桃设独立电表锈（控3怠）谣每户均配置配童电箱。给水设备掀（兄1鬼）携各户独立分表锻给水。最（孔2捧）具水表统一外设被，方便抄表，息易于管理。消防设备稿（缎1色）医整幢大楼均依虚据消防法令设扭置火警自动报锁警系统、自动鉴喷淋系统和配凶置灭火设备。蹈管理中心设火忧灾受信总机，永随时监视各楼袭层有否火警状格况。敢（婶2奴）纺紧急广播系统堆：设广播主机线和喇叭以供紧牌急广播使用。编（毛3俗）牧灭火器：于停毫车场，各层梯忆间设置灭火器须。棒（腾4柜）牧标示设备：各痕层梯间设有安霸全门和紧急照蚀明灯（可供停麦电照明）。地阿下室停车场设局避难方向指示波灯，以供火警妻逃生使用。寇公共安全监控餐设备地于写字楼和公涂寓大堂入口，理电梯厅内，