年西安市某住宅区项目二期工程可研报告

目录HYPERLINK\l"_Toc174115100"第一章总论1HYPERLINK\l"_Toc174115101"一、建设单位概况1HYPERLINK\l"_Toc174115102"（一）基本情况1HYPERLINK\l"_Toc174115103"（二）法人代表简历1HYPERLINK\l"_Toc174115104"（三）公司组织机构图1HYPERLINK\l"_Toc174115105"二、建设项目概况2HYPERLINK\l"_Toc174115106"（一）项目区位2HYPERLINK\l"_Toc174115107"（二）项目整体概况2HYPERLINK\l"_Toc174115108"（三）项目五证3HYPERLINK\l"_Toc174115109"（四）项目配套3HYPERLINK\l"_Toc174115110"（五）项目分期3HYPERLINK\l"_Toc174115111"（六）二期工程建设内容3HYPERLINK\l"_Toc174115112"（七）二期工程建设经营期4HYPERLINK\l"_Toc174115113"三、项目建设的必要性4HYPERLINK\l"_Toc174115114"（一）项目的实施符合西部大开发战略4HYPERLINK\l"_Toc174115115"（二）Q新区建设的需要4HYPERLINK\l"_Toc174115116"（三）满足西安市房地产市场的需要5HYPERLINK\l"_Toc174115117"（四）形成新的居住组团的需要5HYPERLINK\l"_Toc174115118"袜四、项目可行血性研究结论主5HYPERLINK\l"_Toc174115119"睛五、可行性研馋究报告编制依弯据秒6HYPERLINK\l"_Toc174115120"龄第二章市场分叉析肢7HYPERLINK\l"_Toc174115121"龟一、宏观经济骄形势分析娇7HYPERLINK\l"_Toc174115122"威（一）全国宏思观经济形势之7HYPERLINK\l"_Toc174115123"拴1登、从国民经济砍的角度来看盯7HYPERLINK\l"_Toc174115124"惹2胀、从产业环境成看宅8HYPERLINK\l"_Toc174115125"膜3稻、从居民收入狡与消费变动上枕看洗8HYPERLINK\l"_Toc174115126"林4歪、从国家的宏耀观调控来看蔑8HYPERLINK\l"_Toc174115127"汽5叙、从国房景气狮指数看低9HYPERLINK\l"_Toc174115128"勿（二）西安市烧经济形势酿10HYPERLINK\l"_Toc174115129"驰1册、西安市生产阅总值龙10HYPERLINK\l"_Toc174115130"驶2伍、城镇固定资圣产投资总额卡11HYPERLINK\l"_Toc174115131"彼3傲、西安市人均钩收入子11HYPERLINK\l"_Toc174115132"僻4萝、居民消费价辽格指数扮12HYPERLINK\l"_Toc174115133"稻二、西安市房愈地产供求分析葡12HYPERLINK\l"_Toc174115134"境（一）市场供青给冲13HYPERLINK\l"_Toc174115135"乎1暗、房地产开发宁投资柳13HYPERLINK\l"_Toc174115136"器2很、房地产竣工个与施工面积劫14HYPERLINK\l"_Toc174115137"傲（二）市场需势求多15HYPERLINK\l"_Toc174115138"雪1充、片GDP祖与人均可支配和收入跑15HYPERLINK\l"_Toc174115139"旦2决、销售面积衬16HYPERLINK\l"_Toc174115140"务3挎、销售额骡17HYPERLINK\l"_Toc174115141"埋4壳、销售价格指县数倚18HYPERLINK\l"_Toc174115142"5、均价18HYPERLINK\l"_Toc174115143"废（三）西安房脱地产市场特点诱19HYPERLINK\l"_Toc174115144"污1华、房地产市场鹿价格持续上涨眨仍是大势所趋镇20HYPERLINK\l"_Toc174115145"币2魄、注重品牌和吸环境建设的规腥模经营将成为缴商品房开发的英主流镰20HYPERLINK\l"_Toc174115146"该3艳、住宅产品面选临更新换代玩20HYPERLINK\l"_Toc174115147"慰4束、爆“宪独立主宇题桌”蝇概念，差别化吐竞争营销淋20HYPERLINK\l"_Toc174115148"蝴5挂、住宅郊区化寸，且消费者具瑞有明显的购房私区域和类型偏万好刃21HYPERLINK\l"_Toc174115149"刊6码、呈现旅游房购地产开发新市葛场。足21HYPERLINK\l"_Toc174115150"缘三、月Q咐新区地产分析麦22HYPERLINK\l"_Toc174115151"溜1网、互Q总新区地产特点袋22HYPERLINK\l"_Toc174115152"般2妹、咽Q鲁现售楼盘房产六类型及面积分铅布耳22HYPERLINK\l"_Toc174115153"访3俗、贵Q诚楼盘销售价格违分析协23HYPERLINK\l"_Toc174115154"崇4鼠、有Q灭新区典型楼盘穗供给分析杀23HYPERLINK\l"_Toc174115155"抗四、项目自身耳因素分析（浑SWOT遇分析）燕26HYPERLINK\l"_Toc174115156"惠（一）项目优济势分析昌26HYPERLINK\l"_Toc174115157"是1梁、区位优势歇26HYPERLINK\l"_Toc174115158"由2德、设计优势门26HYPERLINK\l"_Toc174115159"郊3酱、质量优势去27HYPERLINK\l"_Toc174115160"阁4支、价格优势红27HYPERLINK\l"_Toc174115161"对5范、环境优势凡28HYPERLINK\l"_Toc174115162"艳6碗、配套设施优鞋势栽29HYPERLINK\l"_Toc174115163"欺7劝、营销策略优论势义30HYPERLINK\l"_Toc174115164"问8顶、物业管理优剖势格30HYPERLINK\l"_Toc174115165"响（二）项目劣唇势分析汉31HYPERLINK\l"_Toc174115166"寇1竞、项目周围城趣市基础设施建皆设有待完善渣31HYPERLINK\l"_Toc174115167"蚀2炕、交通状况有望待改善念31HYPERLINK\l"_Toc174115168"辱3系、融资条件限扬制比较严格房31HYPERLINK\l"_Toc174115169"帜（三）项目机写会分析睡31HYPERLINK\l"_Toc174115170"域（四）项目威病胁分析雪32HYPERLINK\l"_Toc174115171"赏五、项目市场具分析结论及项亦目市场定位额32HYPERLINK\l"_Toc174115172"等（一）项目市顾场分析结论帝32HYPERLINK\l"_Toc174115173"使（二）项目形傻象定位醒33HYPERLINK\l"_Toc174115174"膝（三）项目功溜能定位竞33HYPERLINK\l"_Toc174115175"侍（四）项目目榴标客户群定位际33HYPERLINK\l"_Toc174115176"恶（五）目标客秆户群购房面积耽需求绒34HYPERLINK\l"_Toc174115177"袄（六）项目价道格定位毫34HYPERLINK\l"_Toc174115178"榨1愈、影响价格的吃主要因素尚34HYPERLINK\l"_Toc174115179"虾2谨、定价的原则眨35HYPERLINK\l"_Toc174115180"射错误！超级链床接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115181"健第三章项目的承建设条件袄37HYPERLINK\l"_Toc174115182"蚁错误！超级链阻接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115183"仓二、项目建设弦的用地条件能37HYPERLINK\l"_Toc174115184"治错误！超级链寨接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115185"哀四、项目建设睬的市政配套条牙件肆38HYPERLINK\l"_Toc174115186"蹄错误！超级链价接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115187"诵第四章项目的信规划设计娘40HYPERLINK\l"_Toc174115188"茂错误！超级链惠接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115189"夹（一）建筑设蕉计单位认40HYPERLINK\l"_Toc174115190"干错误！超级链饿接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115191"验二、规划设计皱方案瓶41HYPERLINK\l"_Toc174115192"去错误！超级链画接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115193"马（二）绿化景丛观设计注41HYPERLINK\l"_Toc174115194"举错误！超级链国接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115195"廉（四）保安设敌施捷42HYPERLINK\l"_Toc174115196"丢错误！超级链愁接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115197"拐（六）建筑设剖计者43HYPERLINK\l"_Toc174115198"饺错误！超级链糖接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115199"象2逢、会所设计咱44HYPERLINK\l"_Toc174115200"跌错误！超级链骡接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115201"种（八）智能化馒设计炎44HYPERLINK\l"_Toc174115202"卸错误！超级链宏接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115203"屑一、进度安排咳依据趴46HYPERLINK\l"_Toc174115204"车错误！超级链界接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115205"鸭（一）尽量缩佳短建设工期辉46HYPERLINK\l"_Toc174115206"赵错误！超级链厕接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115207"任（三）住宅和填配套同步漫46HYPERLINK\l"_Toc174115208"究错误！超级链臭接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115209"读（五）项目实钻施的进度安排刊47HYPERLINK\l"_Toc174115210"个错误！超级链狼接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115211"刑一、营销策划伏思想与项目卖脂点宝48HYPERLINK\l"_Toc174115212"亡错误！超级链疤接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115213"袜（二）营造质突高价优的特色鹿楼盘殿48HYPERLINK\l"_Toc174115214"晕错误！超级链思接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115215"赛（四）各种设阴施齐全，方便示住户的各种日碌常生活需要猜49HYPERLINK\l"_Toc174115216"摆错误！超级链定接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115217"邀（六）高科技仇智能信息化的樱硬件配置罗50HYPERLINK\l"_Toc174115218"恐错误！超级链恢接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115219"涝（八）名校近讨在咫尺，过街是即到脏50HYPERLINK\l"_Toc174115220"喊错误！超级链庸接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115221"想二、营销策略返50HYPERLINK\l"_Toc174115222"布错误！超级链冶接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115223"险（二）认购期垃营销策略嫂51HYPERLINK\l"_Toc174115224"卫错误！超级链嘱接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115225"球2尺、认购活动细座则催51HYPERLINK\l"_Toc174115226"松错误！超级链僻接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115227"柔（四）宣传推良广计划圾54HYPERLINK\l"_Toc174115228"圾错误！超级链丛接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115229"含2程、场地布置军56HYPERLINK\l"_Toc174115230"版错误！超级链孔接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115231"腹4穿、销售人员的倦促销消57HYPERLINK\l"_Toc174115232"遗错误！超级链突接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115233"雾第七章投资估短算及资金筹措只59HYPERLINK\l"_Toc174115234"盖错误！超级链找接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115235"折二、项目建设晴的投资估算拼59HYPERLINK\l"_Toc174115236"股错误！超级链歇接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115237"趴（二）前期工慌程费柳59HYPERLINK\l"_Toc174115238"霜错误！超级链武接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115239"步（四）房屋开换发费君60HYPERLINK\l"_Toc174115240"亦错误！超级链逃接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115241"乘（六）管理费勇用既62HYPERLINK\l"_Toc174115242"枯错误！超级链贼接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115243"虚（八）建设期志投资利息殊62HYPERLINK\l"_Toc174115244"眯错误！超级链尽接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115245"星（十）不可预功见费个62HYPERLINK\l"_Toc174115246"险错误！超级链失接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115247"稍三、资金筹措听63HYPERLINK\l"_Toc174115248"紧错误！超级链惊接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115249"事一、财务评价俘的原则绣64HYPERLINK\l"_Toc174115250"竟错误！超级链抗接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115251"赏（一）基准收器益率的确定：痒64HYPERLINK\l"_Toc174115252"肥错误！超级链渔接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115253"念（三）销售税际金及附加的确从定具65HYPERLINK\l"_Toc174115254"吩错误！超级链败接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115255"伴三、财务盈利阳能力分析首65HYPERLINK\l"_Toc174115256"虫错误！超级链蛋接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115257"众（二）现金流夫量表（自有资他金）扭65HYPERLINK\l"_Toc174115258"狐错误！超级链欣接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115259"服五、评价结论岩66HYPERLINK\l"_Toc174115260"盗错误！超级链绸接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115261"部一、盈亏平衡然分析钩67HYPERLINK\l"_Toc174115262"继错误！超级链普接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115263"响（一）销售收愚入变化对内部照收益率的敏感板性分析戒68HYPERLINK\l"_Toc174115264"思错误！超级链喂接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115265"跃第十章项目综悦合评价结论及窗建议奉70HYPERLINK\l"_Toc174115266"尼错误！超级链掀接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115267"勾（一）宏观结艺论慨70HYPERLINK\l"_Toc174115268"警错误！超级链诱接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115269"胡二、相关建议茫71总论建设单位概况基本情况侨A字公司成立湖于嫩200推3旋年昼6吼月跃1展9狱日，是一个产充权明晰、符合朝市场经济发展渔和现代化管理奋的规范的有限饭责任公司，经狐西安市工商行抵政管理局审核军批准并办理注化册登记，注册探资架本宴200抗0碎万元人民币，海主营房地产开避发及销售、房沫产中介服务、租房屋出租、物卖业管理、房地固产项目投资咨匀询服务，房地坦产开发资质等泊级为三级。锈公司现有员障工肉10定3产人，其中大专削文化程度以上周的员工占稳到燕85旷%搬以上，建筑、咏结构、景观工高程职师举1死8脆人，财务、房患地产及有关经礼济类专业的具偿有中级职称的传管理人员猫有滑2喊3承人，并配有专朽业的营销策划凶团队。公司董挂事会默由宴3贷人组成，均有底多年房地产开龄发从业经验。洁公司哀以汪“……腥”肠为经营方针。法人代表简历桃企业法人代阴表禁Z吧，男，汉族吨，谋194生8遵年裳1耳2批月出生，共产锡党员恭，凉196驳5耍年昨7酒月参加工作蹈，知196翻7笼年承至弓199赴8期年申在面B寄区衬D苹街办事处工作撒，历任东关住博宅统一建设处旷代理经理、经求理驼、汤C揉公司经理嘉、通D撇街办事处经济城科副科长、科赞长富。堪199冷7番年底当选有为约B锹区人大代表，喂同年当选缸为车B镜区政协常委及讯祖国统街一狼“月宗教委员扎会传”姓副主任嚼。油199塑8摩年凝9件月育在揉B饼区城市建设综胁合开发管理办饮公室副主任，迈并当选已为雨B市区工商联副主派席计。刊199殃9豪年勉1威2优月奉任识B赚区城市建设开膊发总公司经理瓶。乞200聪0挽年氏至风200菜2吼年宪任勉B数区政协委员常羡委淡。宿200部2袍年底号任召B棕区人大常委会题常委塞，谋200痛2莫年舱3布月至今当选为寿西安市人大代刑表，现吵任蕉A法公司董事长兼蒸党支部书记。弄公司组织机构赖图伍公司组织机构叫图如下所示：略建设项目概况项目区位轿【圾×盘×即项目】项目地但处勒Q窃新区中心地带挪，南伶临宝Y惕五路，北慨临凶Y勾四路，东临芙剪蓉西路，交通杂便利，地理位受置优越。娇Q参新区位于西安弄市东南，以闻越名中外裂的采T押和过Q守皇家园林遗址柴为中心，规划烦面庭积欲4败7股平方公里，是鼠西安市城市中霉心区的重要组具成部分，也是担未来五年西安阶城市建设的重骤点区域。区内灭历史文化积淀轨深厚，名胜古震迹众多，是自繁然风光、人文未景观、民俗风扁情及现代都市疫文化的荟萃之家地。它的实施崇使西安城市中砍心区与近郊结仇合以提高区域洞的城市化水平配，并发挥区域振产业积聚效应良和辐射作用，仔拓展了城市中秋心区的发展空溜间，带件动朴Q协新区的经济发芽展，可以实现丢政府与开发商安优势互补、互炸利互惠、共同拨发展的目标迫。棕Q顺新区项目已被纪确定为西安市减未来几年内的微重点开发建设被项目。鸡【融×闸×茫项目】项目地扛块正东向此为叔Q差南湖，是总投干资却4吴2室亿元胁的臂Q牛南湖综合开发恶项目的核心地泥带，对改善地衡块自然环境，研提升地块文化浊品味和地块价考值有极大作用氏，是项目的区柿域亮点叹。眨Q刊南湖综合开发霞项目是姿以唯Q液南湖为核心，坊集旅游、休闲言、居住、办公份、商贸等为一妇体的大型文化剃旅游开发项目闻，主要建设内零容包括：建京设之Q酬南约湖嫌100驰0宣亩水面，建设祝环裕湖敲66毕0刚亩文化公园，弓实否施宫4位个村庄的整村渣搬迁，建设道役路等城市基础愧设施，建重设谷316隔0而亩居住社区等与。妖【香×拐×穗项目】项目区恳位如下图所示打：略项目整体概况税【猜×定×顿项目】项目总搂占到地赚9325纷2威㎡，折动合惜139.87抱8题亩，总欠规划建筑面我积趋26810钢0加㎡，战建筑密号度着19.9绣%粘，容积属率当2.棵4朵，绿地施率渡40.1沾%饮。整个项目酷由涌1星4楚栋板式小高层户、兽3钟栋高层据、乡7慧栋单体景观小屡高层伞和污1混栋会所构成。壤由于小区自然止落差的原因使倦小区的排列错税落有制，整个宣小区以绿色与罚水景为主题，泛其间点缀小桥鞠、假山、亭、牛台、楼阁、荷炒花、垂柳、绿陶竹、棕榈等等棚，充分构筑住乒宅小区内充满电诗情画意的树意境，为现代和成功人士营造碌一个高雅，宁迁静的生活氛围狸。项目五证坏【愤×蔽×夏项目】项目已哄分别岁于件200社4爱年帮8盼月陆2连5爱日取菜得闭×在×摊号《建设用地煌规划许可证》仓，沾200霸5鼻年赴1致月奸2践0双日以出让方式约取得懂市陶Q缎国眨用晨×晌×摩号《国有土地予使用权证》（泻土地使用权终市止日卷期雀207稀4碰年及8始月既3久0腊日）晒，养200撑6乔年企3茄月帝2等4喉日取赠得霸×都×除号《建设工程楚规划许可证》讨，种200按6溜年填6吹月革9忧日取晚得帅×丸×正号《建筑工程金施工许可证》膜。项目配套亏学校：庙西工大附中是女西安市是重点真中学之一，教毁学质量优良，解本项目周循边冈2使公里范围内，扛拥有大量教学已质量优良的小托学、中学，其鄙中包括翠华路膊小学，八十五轻中，雁塔路小傅学，陕师大附旦中，西影路小蹲学，四十五中柿，同仁中学，蕉瑞云中学等；叫商场：征小寨商业中心高、家乐超市长泳安南路店、麦脊德龙超市、好吨又多量贩超市撒、军人服务社菊；味金融：否中、农、工、绞建各大商业银日行齐全；玩医院：苍同济医院、医粉学院附属医院食、二六二医院触、解放军三十绪五医院；些交通：峡22到4始路哨、舌50楼4竹路侄、热40汤7栗路确、仙32炼0与路脖、烤71滩5墙路；刺内部：医会所、商业中的心等；企供水：砌城市管网；蹄供电：岛双回路；罪供气：状天然气管道入旷户；须供暖：浴集中供暖，分炉户计量，地板碗辐射式采暖；兄通讯：繁每户预留两条题外线电话接口筐，有线电视、艺宽带网接入；浓电梯：押进口名牌电梯磨；咳地下停车位：者44献9储位。项目分期许【昌×袋×仁项目】项目共东分两期开发建掩设，其中一期易工程已五于郑200矿6块年疫4荣月动工建设，疮二期工程芒于狼200段6李年昼7炼月份开始动工科建设。项目分菊期如下图所示促：略挡二期工程建设刃内容触【以×早×敢项目】项目二嫂期工程占冷地予3901砌7越㎡，折耽合徐58.525慕5授亩，规划建筑叨面畏积皇106459尘.0灶8国㎡，翠由滚4炼栋碰12诞F萍和吸2晌栋统11唉F淘板式小高层诊、薄5桂栋烂12残F摩单体景观小高私层组成，可建哥住的宅来64饰2忆套，提供车咏位六44鄙9抽个。详细情况碰如下图所示：略科二期工程建设刚经营期沃二期工程建设某经营期（从投惕资建设到实现脊全部销售收入锄）饭：漆200局6拖年侵3至季度辨～偷200顷9冤年隔2径季度，看共屠3指年，其中投资仔建设期愁：带200丢6湿年池3荡季度颂～悠2008.裕1柄季度，速约敌1.7详5甘年。浇项目建设的必酬要性园项目的实施符马合西部大开发蔽战略逮国家西部大开底发战略的最终乘目的是通过给纳予西部各城市竭政策倾斜，鼓狗励各城市充分创利用自身优势沃资源进行规划颜建设。锣本项目的建设夸是实施陕西省省谢“蔽一线两苍带监”工经济发展战略沫的客观体现，异是完成西安市金委、市政府提亦出菌的诚“音建设西部经济瞎强按市留”雀和衔“装中国西安，西妙部最狠佳盐”服、计划的重要纷组成部分。仿按照西安市新班规划，拟建设息东南城区新板垫块，本项目正扬位于该板块中束，属于实施新催规划、建设新途城区的项目，神本项目的建设舞符合西安市城腿市发展的整体港规划，符介合披Q冲新区的发展规斧划。打Q轻新区建设的需滥要互Q径，是我国历史黎上著名的风景本园林胜地，历曲经秦、汉、隋宏、唐四个朝代未，唐朝开元年睡间重新修葺，虑形成了玉以笋Q哥池为中心、南侧有紫云楼和芙祖蓉园，西有杏挑园和大慈恩寺承，北有乐游园的和青龙寺的风饥景旅游区祖。废Q逆芙蓉园蛙的缺“殿Q率流凡饮鹰”柴作为著名的关退中八景之一，盒被永载史册。这Q尺新区是西安岸市悦“斥城市南扩、产膛业北进、旅游梳带动、两翼发企展乳”砖总体战略的重趋要实施内容。芦西安总体规划趟遵循保护古城谁，建设新城的碍思路，采用组雀团式发展的模洒式。城市发展验战略思路是近芒期向南、远期工向西发展。即肆近期在西安市驴南郊建设行政裂中心新城区，乡将行政机关从刘旧城迁出，同丰时将旧城内人惭口向外疏散，匠实现重心南移刺。在东南方向芳主要是结合交刃大科技园扬、忘Q鼻新区和杜陵保劲护区，发展高抹科技园和旅游并度假区。因惑此英Q治新区位于西安浅发展的主导方的向，是西安城义市发展的重要击一轴。略随凉着贿Q罩新区的迅速开炉发、基础设施封建设的加快，理对区内房地产灾项目的开发也阅提出了更高的排要求汗。谜Q区假日新嘉园小、欧Q携六号、世纪花寄园大酒店、秦梅浦花园、翠竹猴园小区、悦成浪花园坊、华Q比蘭亭和本项目凑等十余个项目悦，有的已开工姿建设并已投向膜市场。本项目棚的建设对垮于危Q强新区成为一个盈集吃、住、行典、游等为一体方的新城区意义懒重大。另外，离本项目所在地荒目前为城乡结响合点，根据有告关统计资料，流在类似地区进汪行的房地产开炊发对当地经济送的辐射倍数一堂般冻为丸8妈。因此，本项慢目的开发符合拆西安市的城市凡发展规划，具槽有明显的经济慌意义和战略意塌义，对该区域是的经济发展必棒将起到很大的勒带动作用。诊满足西安市房加地产市场的需象要智随着住房市场闲化的推进，根器据不同经济收匙入家庭享受不总同住房的政策突。最低收入家重庭的住房由政南府或单位提供狗廉租房，中低扬收入家庭购买落经济适用房、对其他高收入家看庭购买市场价穴的商品房。近同几年来，西安炸市政府连续加仿大住宅建设投委资计划。这些啊项目的实施建木设对缓解西安镜市目前住宅状启况起到很大的紧促进作用，但馅是还不能满足绕各层次人们的道需求，尤其是胶中高层收入人充群的住房需求岭。剥【神×旺×掩项目】项目的及投资建设，正恒是为了满足这捏部分中高收入葡家庭的置业需蹦求。顷形成新的居住瓣组团的需要僚在本项目开发狭建设的用地周常围已经建成了麻许多中、高档轰住宅小区，千如屿…屡…铅等，随着本项氏目以及新区其辽他房地产项目这的投资兴建，丸将在这一区域资形成新的居住券组团。认【中×吵×刚项目】项目的馅开发规划主旨观是建设高尚住继宅燃的贴“责绿色、滨水营弹地勤”忌，绿化率失为据40璃%床以上，小区内详的开发布局将逝完全按照绿色班生态居住的标施准，符合建设织绿色都市的要孟求员。羡免项目可行性研锦究结论照结合项目情况蚊，本次可行性互研究分别对将敞来的销售情况衔制定方案，并反对其进行财务母评价，财务评胶价结果如下：哑通过对项目的的技术经济分析蓝论证，我们得欲出如下结论：侍（廊1坟）项目收益较就好，有建设的椅必要性；营（饱2辫）项目建设条妨件具备，满足箱项目建设的要孟求；孙（鸡3云）设计方案技宿术经济指标合楚理；资（佩4鱼）财务可行性干研究结论可行验；池（杨5陆）项目风险在撕合理的限度内证。订可行性研究报数告编制依据记1查、项目规划设屯计方案避；虚衬2独、货Q塑新区经济和社胆会发展规划；羊3承、《陕西省建励筑工程综合概闷预算定额挽（印199造9蛾）》；鸽4阵、《西安市建法设项目城建费彩用统一征收办提法》实施细则燕；锯5卸、《西安市建渴设项目城建费干用统一收费一战览表》；烂6关、《陕西省工俘程建设其它费酷用定额》；呢7与、相关的设计圆、勘察、施工辟合同；围8寄、项目前期累两计实际投入；控9膏、其他有关资朴料市场分析圾宏观经济形势作分析应全国宏观经济辜形势单房地产业作为遵国民经济的支革柱产业，因其气产业相关度高色，带动性强，蚁与金融业和人揭民生活联系密得切，发展态势基关系到整个国晃民经济的稳定漂发展和金融安您全。与此相对晴应的是房地产离业作为周期性欲消费品，又具驶有其固有的波兴动较大和变化跟多端的自身特床征，所以政府薄通过宏观调控讲政策来平抑或甲减缓房地产周营期波动带来的酿不利影响，以殊防止供求关系秋过大波动油。陪200议6燥年我国房地产鸡业根据国逼家识“茂十一芝五抓”丹规划的战略目置标，进入稳步距前进、持续发久展和总体平衡末的新阶段。纱从国民经济的捡角度来看盟据恼统计数据显示寺，辉200祥1秀～播200垄5委年，我国国内毫生产总值增长牛率分别慕为映8.3道%轮、态9.1深%能、留10.0糠%众、顿10.1爹%味、磁9.9年%殖，嫩5腔年间平均增长孔率达宰到债9.48理%脖。临200姻6拣年鲜1殿至股3局季度，经初步略核算骗国内生产总值恐为津141477钩亿元，同比增种长倡10.7萝%道。毫在国际经济总乎体增速有所放付缓和国内继续袭加强对某些偏组热行业调控的雨情况下，我国瓜经济继续在快封速增长的区间假运行，表明当埋前经济仍继续畜处于上升通道邮，经济增长的方内在动力仍然抛较强。丰资料来源：国悬家统计局驶资料来源：国哑家统计局从产业环境看对房地产业关联植度高、带动力搞强，是国民经奔济的支柱产业而，根据国家统蠢计局公布的数晓据显示述，右200里6优年额1耐～衔1生1更月各行业城镇芒投资累计完钞成洞79312.爆1界亿元，同比增著长馒26.6耽%堪，其中房地产别业完成投效资巡18212.餐9羊9劳亿元，同比增逮长纺28.1恢%告，值得注意的樱是，房地产业闭投资占全行业赶投资总额的比画重已达焰到悼23巾%陷。浆从居民收入与短消费变动上看疏随着我国经济毯实力的稳步提禾高，人均国民淋总收入也逐年皂稳步增加。我甜国人均国民总夕收入钢继谜200四3疮年首次突勿破牙100呢0谊美元后捐，吸200斜4建年达母到唐150钳0浆美元司，蹈200柴5厕年又进一步提布升测到楼174增0括美元。这一时摆期，我国居民即消费结构向着谎发展型、享受剃型升级，汽车藏、电脑、高档鬼电器加速进入数家庭，住房条利件不断改善。荡消费结构的升求级推动产业结茄构的升级，进因而为我国经济铅的进一步增长毒提供新的动力泉。序从国家的宏观辅调控来看刘近年来房地产励调控政策频频幻出台，使国内舅各地的房地产扁市场均或多或狐少受到一定的院冲击，尤其泳在住200荒6诞年二季度以来堤，国家针对房窃地产市场进行呢了一轮新的调盆控，颁布了一驱系列严厉的调蜂控措施，主要态包括搬：步5宿月肺1网7叶日泛的谨“寿国六尘条抵”箩、居5圾月明2责9促日的九部浪委颜“职十五胃条形”损、宴7陶月恢1程4乏日建设部的《膨关于落实新建胃住房结构比例终要求的若干意荡见》鞋、绢7周月仔1嗓9桑日《关于规范痰房地产市场外区资准入和管理损的意见》丰、党7场月节2精6臂日国税总局发劳布的《征收个傲人二手房转让疤所得税通知》惰、寨8骑月装1开9里日人民银行对范存贷款的加息脑举措以双及父9必月献6舞日《国务院关链于加强土地调谷控有关问题的饱通知》等等。献对于宏观调控泽，虽然短期内尚会对行业造成危一定影响，但渡从根本上来说杯是为了顿使行业和国民脖经济更加健康蚀地发展，为创促建茧“辟和谐社宋会庸”桐所必须的，而磁不是要危及房缠地产行业的发滨展。鹿从国房景气指耕数看灶进络入曲200悲6片年以来丘，法“东国房景气指怕数牛”抛上升较快侵，镜200扑6勒年千2竖～仪1赤1亦月平均数值达搞到们102.6翅2叙，整体处于景宅气上升区间，麦至模200也6卷年咐1牌1唇月份聚，朗“薯国房景气指眼数翅”搁为死103.9吗2悄，程比协1贤0茄月份上静升沟0.5肺2馅点，比去年同绪月上石升肝3.2完3臣点，创天下告2役年新高。抓资料来源：国咐家统计局就总之，伴随着积经济基本面持幸续向好、国民播经济整体保持敬平稳快速增长佳，居民收入不泼断提高和城市著化进程的加快谨，城镇居民的己住房需求不断恶增加，和在以际稳定房价、保凶证中低价位住腐房的供给、保品护自住需求、影抑制投机炒房仁行为、调整和替引导房地产市阔场供求为目的偶的各种宏观调叶控措施作用下省，房地产市场甜仍然会维持供典不应求的基本犁格局和保持基胡本平稳的发展辆态势。苦从需求层面看锅，宽松的货币展政策环境与流舍动性过剩，刺神激了房地产市班场需求的增长钩，此外，全球颤经济失衡和全传球流动性过剩箩与对人民币升吉值的预期相结侄合，导致大量条的境外资金从狗各种渠道流入棵我国。同时，粮房地产领域不桌断出台的宏观篮调控措施，重涛点是稳定房价弹、保证中低价症位住房的供给哀、保护自住需稼求、抑制投机俩炒房行为等，锈将会有效地稳犬定消费者的购咐房预期，使其放购房行为日趋行理性。最从供给层面看摧，房地产市场朵供给仍会保持剥平稳增长。国据家宏观政策导驰向将会继续抑捐制固定资产投须资过快增长，辩采用土地管理脆、项目控制等暑手段抑制地方劲政府的投资冲仁动，但是政策敲调整的重点并误不在于房地产泻投资，而是集房中在钢铁、电疫解铝、水泥等柿过热行业上，李当前陆续出台商的各项调控措点施都表明政府拐要增大对普通暮住房和廉租房阅的供给。房地主产市场供给增互加，可以缓解超房价上涨的压难力。序近年来，国家冠在规范房地产驼市场方面做了潮很大的努力，认尤其是进向入筒200具4向年之后，政府玩垒“挪管严土地，看杆紧信贩贷桨”锋为主的宏观调告控措施，娘将泳房地产开发的淋两大命器脉怜—痛—迅土地和资金均肌纳入宏观调控齿范围亦，房地产相关蛾税制的改革等石。把解决房地逃产投资规模过浆大、价格上涨翠幅度过校快等问题，作粒为当前加强宏沾观调控的一项容重要任务迈来做，这一系津列政策蜘对楼市的健康厚运行无疑起到燃了良好的规范霉作用，跳市场竞争加剧倾，优胜劣汰加糠速，资金实力箭雄厚、实战经污验丰富的实力舌型公司将凸显馋竞争优势，行限业集中度进一响步提升。寒另外，中产阶格层的形成对我革国的房地产市建场发展有着极歼其重要和深远奖的影响。一方饥面中产阶层是培购买商品房的智主力军，随着辽经济的发展，挽步入中产阶层佩的人将越来越睁多，这些人中阀相当一部分原斑先的居住条件悟并不十分理想庙，收入的不断服增长使他们对接居住品质的要胡求也愈加提升床，即使已经进饼行过一次置业政的家庭也开始伟对住宅的位置斤、环境、档次有等方面有了更间新更好的要求维，因而不少中买产阶层家庭会启进行二次甚至广多次置业。从示而大大增加住偷宅市场的需求刺，而他们所选拍的住宅将是中念高档或高档住死宅，对提高我狭国住宅市场的化整体品质也会区起到积极的促直进作用。另一闲方面，由于中吵产阶层手中有方较为充裕的资否金，他们会积辩极地寻找较好歪的投资渠道，悲而购买一处或最多处升值潜力辈大的商品房作滋为投资是一个衡很好的选择，聪因此中产阶层贤中房地产的投邀资者将会越来件越多，这在很额大程度上增加索了住宅市场的馒有效需求。浆西安市经济形席势艘西安市生产总筹值住从棍国民经济腥角度来看泳，作200芦5室年全市生产总巴值岸1270.1巴4敢亿元，按可比侨价格计算，比驴上年增经长粗13.1供%古。其中，忆第一产业书增加府值完64.0籍8片亿元，增膝长劈7.5忍%核；第二产业增旨加护值掩539.6平1俗亿元，增科长挎14.4佩%尸；第三产业增馆加节值携666.4孟5喉亿元，增循长旅12.7能%蒜。距“徒十意五提”宾期间，全市生迹产总值年均增骨长滨13.3卸%奔。按常住人口病计算遗，倦200品5边年全市人均生浴产总卖值置1592大5康元，积是电200歉0择年胜的切1.8速3宫倍。颤城镇固定资产福投资总额购固定资产投资竭快速增长，投杆资结构进一步窑改善。在西部吩大开发和国家砍加强宏观调控显的大背景下，妻西安载市固定资产投根资继续保持较每大幅度增长，溉但增长速度上疯有所放缓，国炒家邪宏观调控政策包效应明显。忽200对5但全年完成全社蜜会固定资产投使资否835.1想0组亿元，比上年杯增唇长郊29.1殃%海；其中城镇固摄定资产投纵资诞776.3插3织亿元，增化长唯26.8做%子。帽“挑四区一基劫地压”熟共完成投墙资佳212.9垮7脉亿元，较上年弃增垃长图38.2听%跌，占全市城镇袄投资总量愤的开27.4沾%畜。其中高新技增术产业开发区喜完成投勾资缠106.2袭5蚁亿元，增派长便20.7脆%饭；经济技术开太发区完成投教资砌63.3残0凉亿元，增蔽长铸40.4葛%京；瓶Q叙新区完成投征资头33.1竞9妙亿元，增向长西69.3肺%锄；浐灞生态区分完成投反资树7.1领1旬元；阎良航空问产业基地建设悟完成符投困资土3.1类2特亿元，增学长悼126.1冠%回。全年新增固根定资拜产顺409.7高2唉亿元，固定资套产交付使用锤率咱52.8厌%牌。各类房屋竣臣工面限积提1131.4乔1雀万平方米，竣大工光率嘉28.1质%奥。共亦有肚95霉7躺个城镇建设项饮目建成投产，度项目建成投产庙率悄54.2跪%葬。拍“胖十洪五泻”咸期间累计完成碗全社会固定资夸产投炸资第2579.3弦0楼亿元，病是爆“扬九吓五瘦”杏时期畜的宴3.卷2肿倍，年均增章长兵29.2龙%骄，分比昌“留九伙五抽”已时期高渐出刑11.芝5嫩个百分点。饭至忠200三6蛛年帖1泄1剃月，全社会固粉定资产投资总衰额达痰到望951.0抹6纱亿元，累计比顿上年同期增项长慌33.6泽%卷。扑西安市人均收唇入饿200引5勾年全市在岗职泼工年平均工膨资摆1765动4粒元，帝比莲200飘0碍年增沾加台847琴5艘元；城市居民有人均可支配收桑入脚962帜8秘元，比上年亚增长耗12.7库%忙，索比裙200恼0抹年增减加晃326庭4序元股，翻“脂十百五暗”椅期间年均增盟长膜8.6妇%档。年末城乡居画民储蓄存款余辣额警1716.7忍6冶亿元，比年初悉增华长端19.8蔽%效。捎至倚200途6探年州1弟1绩月，城市居民脸人均可支配收公入已达察到头1007磁4筹元，累计比上墓年同期增甜长盲13.2钢%场。快居民消费价格劳指数剑200花5葬年西安市居民特消费价格指数糠为诞100.恐3扶，井较匪200定4激年下跟降碍1.96众%兽，它200吃6珠年根1枯1惹月西安市居民润消费价格指锁数售101.挎5州，则较同期上粥涨观1.2奉%吉。念西安市房地产复供求分析沟200匀6稀年以来，国家淋针对房地产市窃场进行了一轮适新的调控，颁观布了一系列严箭厉的调控措施肠，对西安来说姓，国家的新一历轮宏观调控政司策正当其时。茧西安房地产市趁场自启动以来含，总体上虽然镰发展势头良好究，但也不可避姨免地存在着一暗些问题和矛盾串，如供求结构随不平衡、市场讽秩序混乱等。矮这些问题的存恳在，不同程度睬地影响了房地晚产市场的健康娇持续发展，也先影响了中央提巧出赌的诉“队和谐社据会绢”耻的建立，相信式在国家的新一裹轮政策调控下岭，西安房地产圆市场会更好地石发展。市场供给评房地产开发投如资拦西安市房地产悠开发投资势头器从趴199妈9愚年屑到适200穷5扒年西安市房地扭产投资保持快嘱速的发展状态只。尤其蝇从使200兆3滩年开始，投资疏增长率登从布200间2迹年瞎17怠%辟的投资增长率湖猛增蓄到机57伙%玉的强劲投资势醋头，可见对于汉房地产的投资浊已经成为很多雾开发商选择的牙投资目标壶。却200筐4瑞年漏和可200匀5如年房地产投资夸相对比较理性望，投资增长率奉保持奔在写30%~40率%闲之间。说明西感安市房地产投刷资在政府的引早导和房地产开孝发商的理性投肠资下向成熟的昌方向发展。喉历年西安市房是地产投资及商仁品房建设投资探额如下图所示炒：鼠对于西安市房币地产投资中根昼据物业类型不埋同所投资的房能地产额的情况绸如下图所示，勿可以比较清楚饥地反映。侧从短199朋9锤年到目前为止农西安市房地产医投资中占投资桐比例最大的始参终是住宅类物狸业。从图中可穗以看出在房地柏产投资中住宅弱投资占房地产煮投资比例保持筹在锦60逝%棚以上，商业营议业用房投资占约房地产投资的心比例尽管仅在撇10大%们左右，但是仍籍然呈现增长态堤势。办公楼的排投资保持稳定决比例，每年的决投资比例基本泊上保持怨在邮10特%刑以下。森分物业房地产陪投资情况如下鸽图所示：（单乘位：万元）歌不同物业占房顽地产投资比例阵如下图所示：折房地产竣工与急施工面积饭房屋竣工面积位和施工面积可赞以进一步反映悉西安市房地产被市场房屋的供榆应情况，并且经这一指标与国纪家宏观政策和棉金融政策有密鞋切关系。从下件图表可以看出魔西安市历年的割房屋竣工面积扎都比较稳定，找增长比较缓慢驼，但是施工面挺积却在逐年增千长。这一方面鹅反映了房地产胶业的滞后效应闲，同时也反映乘了西安市房地傻产市场存在一拜定的问题，即慧尽管施工面积党在逐年增长但辨是竣工面积却键迟迟没有显著伯增长，这肉与房地产开发挥筹资缓慢、金巨融紧缩、很多速开发商出于占优地目的而使大辽量土地闲置等倒原因有关。哭西安市房地产节竣工面积与施厦工面积对比图烟如下所示：市场需求捎GD萌P宝与人均可支配乘收入时从下表可以看呼出近年来西安时市国内生产总半值呈现快速增妇长的趋势，西收安市经济发展其迅速。另外还兴可以看出蓝自农200浮0隆年之后，西安穴市人均可支配雷收入也在快速晚稳步增长，人偏民生活水平在出逐年提高。伴气随着西安市人订口的增长、家京庭收入的增加胡以及人们消费阁结构、家庭结刃构的变化，面渣对西安市经济泄发展的大好形粘势，房地产需谣求也在不断地桨增长。大量的柜居民从没有住舱房升级到有住蚀房；从小住房抛升级到大住房膏。随后的城镇对化进程加快和挪西安经济多年忆积累成果带来乖的住房升级换俭代需求将房地鉴产市场推向纵翅深发展。因此拐自四199法9棍年来，西安的节住宅商品房销璃售速度一直保蛋持很高的增长顽。而且这两趋俭势依然会保持玉非常强劲的增慌长速度，为房考地产市场的持凳续发展奠定坚指实的基础。碑历年西安够市拒GD铃P斜与人均可支配饶收入如下表所药示：盾西安市人均可飞支配收入变化斜图：销售面积衰下属图表反映蚊了西安市商品写房的销售情况烧。从图中可以好看出西安市思在业199给9晋年销售面积挤达沙到休296970枕5挑平方宰米之后，凡在较200笛0乖年诸到炊200娇3篮年销售面积比姑较较低但相对宜比较稳定，告到生200吐4窗年销售面积突鹰增，之后稳步滥上升。说明西细安市房地产市直场逐渐活跃，锤居民对房地产蠢的需求在逐渐序增加。此外，悦西安市房地产唇业住宅业销售陆比例占有绝对举的优势，且呈料现波浪式发展附趋势。随着人吃们消费水平的趁提高，对于住顶宅的户型和用素途越来越细化名，因此，开发凡商在投资房地获产之前应做好软前期市场需求烘分析，研究消肥费者的需求潜港力和对于不同派户型等的偏好僚，这样才能保恋证在竞争中取锯胜，也避免造搭成过大的空置否率。卸商品房销售面闹积及分物业状妈况如下表所示从：帮各物业销售面胖积对比图如下润所示：咏据西安市统计红局投资处统计疫资料分析袄，陷200宜5哲年，西安市房命地产开发销售碗总武体平稳运行，乖全年房屋销售苍面积达吴到冈497.3乱4五万平方米，待较叶200缴4柿年增海长秩62.鸡8印‰悦，繁与浪200狗4乞年同口径（含话预售房屋）相帝比，增花长俊3.赛2芹‰懂。与此同时，厚写字楼和商业易营业用房新开弊工面积凭为拍22.2堤3火万平方米氧和扒1这7怖万平方米，分荣别下降吓了争27.突5娇‰俱和烘72.爆3速‰朵，反映出了西壁安市写字楼和滩商业营业用房殊的总需求在明悲显减弱，此类粮项目开发的风屿险也在增大裳。赚辰统计结果显示侵，在商品房住蓬宅销售中，现所房销售所占比分重础为环39.7监%帐，期房销售所头占比重热为召60.3武%歼，这一方面反傍映了消费者对颂未来销售市场险看涨的心理，弄另一方面也反墓映了期房仍是迎西安楼市供应票主流的客观事论实；而从销售甜结构来看，现毒房住宅的销售摆比重占到现房窜总销售量备的想95.9孕%挠。期房住宅的张销售也比重达融到期房销售总臭量孤的跑95.7谋%全，显而易见，圾消费者对期房止销售市场的看饰好也就是对未吓来住宅市场走计势的看好。销售额兴西安市作为西阶部地区区域经庙济中心，在房胞地产行业自然尼成为该区域的结领军城市，因熄此也成了开发觉商们在西北区埋域投资的首选就之地。从上图派可以看出西安鉴市商品房销售固额呈现良好的企发展趋势。尤怎其号从萄200渴4扎年伴随着销售铲面积的大幅度返增大，销售额降也有相应回报广。其中住宅产剂业仍然是销售钳额的主要来源傍。扮在产品方面，什随着绿地、和志黄、中海外、自珠江投资、富惜力等巨头陆续励进入西安市场傲，上海大华、干福建融侨、上处海复地、深圳距金地、首创置球业、顺驰中国蚕等国内知名公押司也把目光瞄毯准了西安市场坟。大量一线城认市房地产商的拴进入，使得西歼安的房地产市史场开始了群雄称逐鹿的战国时重代。这使得西居安的产品类型骂和总体开发水走平提高，购房它者对于商品房呢的重视也将回耳归到它原有的那本质，即适于研安身居住、功冤能配套、设施错齐全、高性价瞎比。另外，大技量开发商的进耻入，会使得西哑安的建设用地晴需要紧张，土喉地的稀缺将部垦分导致房价的庭走高。走西安市商品房应销售额如下图很所示：销售价格指数绪“赖十疯五豆”呜期间房屋销售境价格稳中有升锤，价格指数平宅均贤为愈102.素7怠，针2001-2租00皱5妖年分别漏为衰101.呀9院、皆101.思1孔、临101.百4杆、务104.广9占和林104.章4至。其帜中逗200藏4旱年价格指数最续高输，茅200臂0约年最低。尽管挠西安市房地产蹦和商品房价格翠指数相对比较秩稳定，但是微就彼200咸4赶年四季度西安旨市房屋销售价系格指数来看仅拳为何104.袜9捐，低于全渔国宁3应5汉个大中城市平格均水粱平叫5.脏9奇个百分点，位道于齐第挣23皱左位。可见西安观市价格指数有思待提高。墙西安市房地产丝及商品房销售张价格指数对比霞图如下所示：均价早200逮6吸年呢1勇1句月各城区物业翠均价图港以西安英市察200舅6逐年始1马1塞月份各城区分屑物业均价数据贞看西安市房地遍产价格情况。朱从该月各城区下分物业均价图劳中看出：普通托住宅类物业均洞价城内区最高吨，西高新位居竭第二，其次是赠城南区，城西借比城东略胜一券筹，城北和长牲安区最低；商量服用房均价城据内区依然是当迅之无愧的老大蓝，城南不改其兆第二的位置，旨西高新为第三孟，城西区排行远第四，其次是稼城东，城北和书长安区为末位冠；写字楼仍以俩城内为最，其涝次是差别不大朋的高新和城南利，再次是城西示和城东，城北妙和长安区依然孩是最末；别墅杀类物业以城南芦最高，城西最攻末。窜从小200录6帽年宁1吧1卡月的统计数据远对比显示，西嚼安市目前城内彩在住宅、商服芝用房和写字楼呜上均居于首位哈，城内土地紧偶缺状况日益严导重。其次是西槽高新住宅、写满字楼均价也相糕对较高，成为忙房地产开发商厌投资重点区域躲。整体来看西懒安市房价与其嫂他同类城市相捡比，房价比较锄稳定且价格相林对较低，而西版安市快速发展铅的经济和人们标日益增长的收裹入水平必然带盛动房价的上涨渐，因此，西安消房地产市场也嘴吸引了大量开急发房地产的投矮资。桥西安房地产市谜场特点益200宽6厚年西安市房地梁产市场继续保纱持着稳定、快彻速、健康发展粒的态势，市场朱形势良好，商施品房市场表现津活跃，投资量街、施工面积、坊竣工面积、销兔售面积等指标秒快速增长，市肃场成交活跃，近空置量持续减斜少。未来西安储的房地产市场供走势将呈现出壶总体看好、平除稳发展的态势阔，产业成熟期彩的一些特征将从逐渐涌现，不押再出现大起大芹落的局面，并撒保持一定的增熔长速度。而且旧，西安市房地酒产的发展逐渐三体现出以下几水个特点下与趋案势：煌房地产市场价纺格持续上涨仍互是大势所趋乞伴随着宏观经所济的持续向好册，今后很长一扛段时间西安房寄地产市场价格椒持续上涨仍是堵大势所趋。这鉴可用供求平衡割理论来解释，贪从基本住房需员求和投资需求府来看，购房需剃求目前已经开旱始释放并仍有反巨大潜力。尽愈管西安市人均培可支配收入逐拼年增长，西安础市民的人均居船住面积仍很低盛，购房潜力巨砍大。然而住房驻用地本身数量朽是有限的，从抗土地市场供给裤价格来看，捉自映200彻1疫年以来，西安充市土地市场转巧让价随着时间桐的推移呈现出捆持续上升的趋酸势，年平均上捧涨孙达舞11.8权%厚，上涨势头迅扮猛，尤其是西赴安某些地段的寻土地市场呈供位不应求的现状泥，扑Q折土地价值更是扔快速升值，这抗反映出住房用摄地的供给能力战的有限，也就轧是说房屋的供撞给能力的有限乐，但需求随着施经济水平提高僚和人口的增加队保持旺盛，这良种供需矛盾必反然反映在价格锦的持续增长上呀。蔬注重品牌和环意境建设的规模锤经营将成为商饶品房开发的主横流来市场经营将进推一步规范，注愚重品牌和环境竿建设的规模经添营将成为商品猛房开发的主流尊。房地产开发忘已进入大盘时隔代，项目的开佩发走向规模化便、精品化、高婆档化、营销务根实化。高住宅产品面临鸡更新换代六低端走向经济巨适用房，高端主走向郊区别墅代房。中低档住暂宅建设将满足喷广大工薪阶层店购买需要。高域档别墅房建设践，将满足高收集入阶层二次置池业和追求生活币品质享受的需绣求。竟“险独立主崖题运”惕概念，差别化枯竞争营销弟随着房地产市晚场近年来结束醋了许“含集团消费时匆代示”招，正渐次进入缝突出个性化特苹征液的雅“锣散户消费时甘代嘉”米，基本已形成朴买方市场。市议场中有效供给姻与有效需求不遵对位的问题更费为突出，因而竹产品创新和市液场创新成为差君异化竞争的关际键。迎住宅郊区化，葛且消费者具有吼明显的购房区淘域和类型偏好妻开发地段由原民来中心城区段背，走向城外郊标区段，进而又料走向临山平原稠郊野段，即趋谢向住宅的郊区扫化。随着城中驱心土地资源的旱紧缺，成本升坟高和人们居住井观念的改变，罩郊区的土地为造房地产大盘动返作提供了低成捉本的土地资源县，并且可以换瑞取良好的环境脊和配套设施。像住宅郊区化势遮在必行，房地松产开发进丈入盾“协郊野仰战汪”镰。帆根据相关调研岁资料显示，有览意向在高新区久和南郊附近购叛买住宅的被调身查者占痛到刺65.58箩%救，偏好购买小摆高层住宅的址占萌45.73乡%放，偏好购买高泡层住宅的惠占质29.71演%情，偏好购买其滥他类型住宅（达主要是多层）湾的董占笛24.56销%龄，如下图所示升：难呈现旅游房地亮产开发新市场炒。投西安旅游房地哗产潜力巨大，珠突出反映在国泉家政策和各级艇政府相继出台溜了刺激和拉动走旅游及相关产尖业发展的新政火策，这为房地休产开发提供了线一个广阔发展孩的平台，是房波地产可持续发掩展的坚实基础霜和动力保证。累已形成的旅游近强省、强市和龙强大的消费团叼体为房地产开远发提供了巨大坡的发展空间承。起200娇3掉年以来，西安决市房地产市场梳继续保持着稳胶定、快速、健喇康的发展势头靠，房地产开发服投资稳定增长旦，商品房价格墓稳中有升，商土品房销售面积逃继续增长，销视售额同步增加腿，市场交易活雨跃，空置率下住降。随着商品杠房建设步伐的顺加快及商品房繁开发、销售各教方面政策的完纯善和改进、居悬民收入的稳步这增长，尤其是钱商品房销售的扰高速增长，说万明了西部大开汗发的政策效应煮已经体现出来蚊，人们对西部驶大开发的信心访日益增强。与腊此同时，城市脚规模不断延伸滥，轨道交通建柄设迅速发展，谢郊区的大规模由城市化建设，西以及城镇配套圈设施的完善，过商品房个人消望费不断扩大，残房地产开发宏页观调控政策逐港步到位，可以也预计今后几年廉西安房地产市翼场将继续保持韵快速健康的发贝展势头。虏Q柜新区地产循分析等Q批新区地产特点冷Q霉新区原名西瞧安自Q牺旅游度假区，担是陕西省人民荡政府献于痒199歇3胆年批准设立的级省级旅游度假丘区臂，决Q鸣新区重点发展晶：旅游景区、定游乐设施建设涂、旅游交通、辟旅游产品开发苏、餐饮、购物递、文化体育、劲康复保健、房原地产开发馋，驼Q闯新区远期发展业好，近期配套宇设施完善团，没Q宵作为西安市现作今地产开发的率热点区域，将回发展成为集高晒档景观建筑群陕、高档行政办亮公建筑、高尚佩住宅于一体的鱼新城市中心。孝Q各目前在售楼盘闲均以板式小高归层为主，这既带满足乳了振Q照新区在规划上吨提出的高标准铅要求，也是为院了营造出高品宴质的项目形象枪。从价格上看域，省Q蚕的区域楼盘价喷格已经突破危了直400娘0射元大关，高新廊区块在迹370蛛0阻元左右徘徊。事从实际的销售贸情况以及对比取西安市总体房率屋价格来看揪，刑Q洋新区和高新区裳的房价已经成挺为高端，从区涛域上分析，高框新区祝和蜂Q车区作为西安市粥房价最高两个库区域。高新区剩是通过区域多仆年的发展积累铃了无形价值；蛋而猜Q仆区域则通过政拜策引导、大力创度的宣传以及辽先进的规划理稀念，在短时间季内聚集了极高具的人气，这是钱由于区域的发宾展机制所决定鲁。酬Q般新区的项目总拨价区间普遍比怕高新区的总价怪区间大，这说朱明订Q烟新区项目对客任户来源比高新衬区的更加广泛击，同时，客户得需求也更加多黎样化。这说明族【嫁×戴×匙项目】应注区重面积户型的芳多样化，可以店采公取爸“弦一种主力户型留，多种面祸积僚”哈等方式，为目暑标群体提供不询同的选择。净Q抓新区的楼盘销伞售率与西安市悲的楼盘销售率厘相比，处在中匙上游水平。这蔽说糕明种Q欲新区的地产火录爆是厌由号Q搞整体的大环境熔带动的，正将是风Q束的大环境带动偏了整体的销售携。目前嘱，骡Q标新区楼盘供应秒量已明显不足华，客户需求量盏明显骤增，跨【桐×绸×次项目】项目的已此时的强势推惯出占尽了天时野、地利、人和票，这对肌【涌×东×焦项目】项目在仙推广定位上起墨了决定性作用弦，突辅出雕Q遍大环境，但实侦际是在产品上什做足功夫，赢呜得区域市场内街部竞争的胜利控。希Q拨现售楼盘房产淘类型及面积接分布肢经过调研，近锦期置Q教市场楼盘户型慧面积供给情况半如下表所示栋：蹲略淹可以得出如下日结论：取1损、笋Q现楼盘的户型设偏计在西安市的给楼盘中属于中趋、高等水平，搞设计基本合理辰，户型方正实赶用。拆2侍、多采用同一头种主力户型不危同面积的做法剥，降低了购买椅门槛，增大了据客户的选择余宏地。孔3户、户型的设计懂上，面积普遍饲偏大，注重房记间舒适度，这犹一点和高新区祖域的楼盘有明励显的区别。炉4像、户型配比上鬼，大户型楼盘崇占很大一部分傻比例，主要集屡中咸在削10拜0因～结18胜0获㎡，此区间中裁，驻Q娱楼劲盘赞12魔0杂㎡节至号15顺0特㎡的三室两厅云更是主力户型铁和主力面积，残高新区域主力厕户型则是辰在柿10枕0宣㎡针至净13境0渴㎡。顷5贷、啄Q招楼盘的户型面袄积跨度大，说芳明震来雄Q拐的购房者需求抓多样化。厚Q剪楼盘销售价格银分析鹰Q店及高新区典型漫楼盘的价格情羽况：略阁从上表格内容邻可看出支，油Q絮开发的物业类件型基本都为小史高层和高层，击其间有少量多写层，主力为小权高层，这说明且小高层产品在元现有的西安市远地产市场已经填是一种成熟的搏产品，被消费继者所接受，同牺时也为地产开训发商采用。从玩价格上看偏，健Q辞的区域楼盘价趋格已经突破燕了讲400激0深元大关，高新储区也迈在闹370肤0惧元左右徘徊。篇Q韵新区典型楼盘