年贵阳某大厦策划书

**大厦策划书目录前言项目概况项目技术指标市区高层楼盘分析**大厦目标客户群定位项目定位分析策略选择项目定位产品设计销售策划对项目提供策划服务内容收费标准前言由于尚未与贵司达成策划代理合同协议，故本策划书只作初步策划，重点是市场调查分析及本项目之定位，所述皆为实务性内容，致于产品规划及销售策划仅作简单描述，望通过此策划书能与贵司进一步探讨本项目之策划方案，最终达成协议，以求“双赢”局面。项目概况位置：项目地处小十字，**东路与**南路交汇处。周边设施：谈学校：亲*蛋中、贞*锣中、筝**厚小学、刃***决小学、换**宇中插医瓶学院医院：省医恢商场：对**宝大楼、论**目广场、虹**顾服装城、怜****看行稻**商场递交通：该地段保为贵阳市的繁迫华交通路段，周有多路公交裳车搬通过。彼其它：盛安酒骆店、百成酒店堂、贵阳电影院协、小十字小着吃承井一条街、百花纯影剧院等商业萝娱乐设施项目技术指标捉总占地面积：糠2000索多平方米宜属于废**微公司建筑面积指：奥3换万平方米朗左右卖,刑另多**莫公司亦占有一覆部份杜楼层分布（属炮于穴**潮公司）：摩6剖层为商场，面敞积为润1茅万平方米左右7层为转换层获8礼—奥28拿层为住宅，面炊积为栋2似万平方米左右屈绿化：地面约候有仪400腾平方米捉的绿化面积，它转换层有蜓200帜平方米的绿化浑面积脚会所：约耽1000章平方米堵市区高层楼盘幅分析央目前贵阳市高誓层楼宇均价为书3000弊元稼/m汪2窜以上，大多集正中在北**晒路等繁华地带雹，包含有全林翻国际广场、钻排石广场、新大斩陆广场、龙港拉国际中心、金胆辉大厦、时代表名仕楼，千禧丧苑、中天广场刃、经协大厦等瓣。但真正完全贺定位为住办为养一体并没有，种只有龙港国际裁中心、经协大巩厦曾提出住办蛮一体的概念，钻但不甚强。综顷观目前也只有喷**知路、瑞金路、赠延安路、柱**瑞路、栋**庸路等市区几条笼主要道路街区事功能、位置能浑符合住办一体约规划定位。斗市区高层楼宇助目前之宣传皆原脱离不性了紧“么豪混”乐字、优质生活驰、生活便利等西方面，同质性枣日益趋近，个馅性化越显越小酒。肿今明两年尚有鱼几幢高层楼宇渴即将动工，届坟时供大于求的碑局面将逐步扩宾大，将加大高锈层楼宇的空置爷率。锯房地产地段论扶将逐步被环境毫论取代，以前菜地产业主流曾医经牧是榴“逮第一是地头，寄第二是地头，暖第三还是地遣头戚”帝，但现在逐渐芦被打破，有许盛多例证可说明用：在台湾，台舱北市房价高，止所煤以夫“昆台北市居大不亩易莫”央是许多购房者柜的心结，所以恶，现在许多人波选择了台北县尼环境好、价格进较低的住宅区绣居住。在广州近，殿99挎年番禺丽江花真园、碧桂园、患奥林匹克花园买等以环境着称碑的小区，抢去顶了广州市区不胆少份额。毕竟猜，追求生活品快质的提高是居依住的一种趋势唇，这种轨迹在鹊每个中大城市期都将一样。鞠贵阳市部分高突层楼宇广告分彻析（资料提供笑：基信地产市窄场研究部）抖楼更孔盘折名身继称烈广吸影告显诉求点晋广告内容要点燥评唇肤析相立级塑云杏大鹰烧厦镜酒店式小型公短寓词可自住出租参他与酒店经营平一年后三年内叶可原价回购梢10能月农8畜日嗽后部分房价上墓调愧10%艘星级标准的居侦室眯一份自尊一种床骄傲川6)负三万元作酒店收业主袋开发商有比较馆前卫的经营理熟念喊"辅免费住三年培",烂但没有金融机蝇构支持作保障灵,慨因此不能给到矿置业者信心慎中天宅吉大厦尖让你只"吃免费缘"欲住三年守开全国先河的党高层全包式住舞宅彼现金概念芹小区配套贵阳句第一障立体绿化辛,横迭泉水景凭在户型设计上店比较超前提,爷对市场有引导绢的作用劈;腥但过多宣传其藏它方面因素星,伸而应该侧重体皇现跃式户型带倒来的一种与众五不同的生活空赤间菌.安银新片海橡大忧管厦足千呼万唤大公胳开藏,鸭发售价朝2880夸元错/m劫2强起站中华北路与黔软灵东路交汇黄秤金地段顷平层煮,哪错层瓣,舰跃层的户型筝赠送电话买,传有线电视餐,泪对讲门铃亦,黎煤气入户断,姐互联网络入户柏等苏腿该项目以育2880当元炮/M择2典的低价入市造畜势味,怎而且又赠送多宵件物品作优惠假措施哈,团本来可以促销骤,疏但没有限定时踢间覆,元因此目标客户午群多数会处于买观望状态枕.稿时代名仕祝肚楼槐享不尽的都市点风情仓高贵典雅毁,扶婷婷玉立仰精美样板房敬哄请参观宋1600M爷2底的高级观光会息所拦24逝小时中央供热仅水系统秋居都市之巅帆,谅全景观落地大涛玻般电子遥控门锁且在广告画面上循可以看到一个表婷婷玉立的女肺士与项目外观漫的相对比，一跌语双关，衬勉手感……铸钻广拾石悟广去锹场机南明河畔怒,占贵阳外滩凳钻石广场稼,淘甲秀天下处龙腾盛世抽,陪惟我独尊猴选择的七大理算由展:草地段捷,粉自在废,吹轻松昨,罪便利土,棉星级晌,示享受拖,皂实力苍大南广场的标载志性建筑偷七成三十年按京揭逐成就一生的荣造华与富贵水能尽量借周边符的配套优势进顶行推盘值,派塑造大南，广沸场的标志性建祖筑飘,眉但作为标志性守建筑要具备什锻幺音?揪为什幺修?肿没有将支持点护宣传出去吨.恒楼珠卡盘刷名迷姥称签广爹篮告纤诉求点裳广告内容要点晕评应笨忽析平中屑卸天沃广走裕场孩欧陆风情典,杏典雅气派予登峰造极梢缔造经典的欧絮式高层建筑群仁最有价值的文灰化配套纯最具完美的生列活配套摆最大规模的休盾闲配套拣最高档次的物论业配套停购买中天广场升房产可采用旧厉房置换新房的丢办法惧中天广场由于鬼规模大咽,穿又具中天集团槐的品牌蝇,撒地理位置相对弱优越慌,跌因此极度塑造下经典高尚社区抹;舅但广告推广手睛法没能将气派泥和身份尊贵一蛛面体现出来谦千禧苑秒千禧经典螺,弄尊贵华庭窜城市中心唯一猎拥有花园广场捧的高尚住宅果今日集团皱(宜香港挖)篇有限公司特别阀恭贺恒5衬月煎1渗日根开盘天没有塑造其内久涵身,诵素质和宣传一仆种尊贵华庭的轰品味定,铺但现场布置相币当不错许龙港国际中心迎投资回报的最幼佳捷径越帮您抓住成功撤成立商场经理星部为业主服务挡,肾打破传统的既无经营又投资诱引进国内外名叨店盐替业主商铺组节织竞租或拍卖片会伯中华中路将成索为步行街录,轨机会将越来越灶少保投资龙港国际崖中心等于购置环一台印钞机谈如果广告中能严宣传有实力的项业主进驻后,贷更能具说服力茅,票以及提高市民挂投资的信心忙,克否则说再多也食没用点港烧距天享大权哄厦钢实现梦想只一叶步之遥州!叫净使用面积比苦一般的高俗4-8%玩毗邻黔灵公园李感烟自动报警醒消防系统俯一次性付款优戒惠西3%磨作为议2680润元校/M恭2反楼盘做此种广秤告可以说在市梦场上竞争力不驴强桶,寸因为没有任何箱的生活品味。植天恒城市花园供都市里的花园担,烘花园里的家农整个广告版面究只有鲜花和楼袍宇，底色用红牌黄色蝇,岭衬托其高贵。残突出主暗题吐“冲花园的灌家志”杨但缺乏居住的灭理念。沈经观砍协报大虾祝厦享顶尖地段的高嘴尚物业剩座落人民广场眉旁，拥姓75000M勤2影绿色；颠商、住、办一洁体的综合楼；择省唯一获建设穿部现“纸建筑工程安全缺奖熊”超工程；堆3.1偿米勉层高春塑造地段优势检的概念付,砖但缺乏楼盘素膊质与地段相衬揭。刑楼眼溪盘萌名嫁许称瓜广众束告放诉求点劈广告内容要点剪评励靠潮析住鑫扁采海科大这移厦质封顶在即妖4狡月诊10唱日抢前优惠价淡2780催元网/M鹊2遮起；炼机不可失隶,伸欲购从速；丧四套配屋顶花萝园的跃层空中絮别墅。厕封顶在即以优离惠价促销倒不冠如在限期送礼娘品等急,咬因为买家还会御期望之后的价击格下降。哥金妙明辉妇大念胀厦宝抹不去的都市佩情节搁成熟稳重阀,嫩绅士风度慧客厅落地大玻马,气全景观式房间你；喊24威小时中央供热也水系统；唯错层浓,蛇标准层诸,躲跃层；萍多种户型选择韵；收电子遥控门锁驰。扮"胁都市情节晨"澡没有什幺去体践现意;政绅士风度的生剃活品味没有塑毯造。狸逸豪峰纸黄金宝地聚,拥商机无限灭住宅全为错跃万式结构咽,强单元独立电梯裹；父楼顶花园尾,始游泳池；勾儿童乐园残,路平台花园；浸空中楼阁式停嗓车场；倾各行业自助模骂式工,刘用于医疗梢,械美容致,循办公准,赞饮食等。壶项目引用了有稠新意的概念轨如肿“盾自助模矩式克”爪等贪,惩但促销手法欠稼缺。认新大陆广概廊场肉贵阳辟,皂明天发现新大惩陆眯!馋都市正中心膀,英成功新起点刃.崖聚焦新大陆贵旨阳吴,痕今天。漫涌向新大陆贵粥阳今天。荐坐拥中心方可纱纵览全局庸,脂领悟先机；萄居住中心江,姿事为业半径定芬会宽广无限；线五大全新豪宅照理念解:斑全机关报中心搁地位时,归全新欧陆风格颤,慕全新会所内涵旦,版全新健康户型架,本全新智能管家念；比为力争超越一汪切厘,魂追求全新生活删的您奉现。锡首先给市朽民迹“浓新大准陆判”含的悬念屿,独而且版是竖向甚半版悄,辜比较抢眼认,幅色彩和画面比浙较能突出主题蹲。永全林国际广场悄个案分析副近期敝司策划冒代理全林国际湖广场，步入七妥月份，其销售丰势头逐渐好转驴，由于操作此况项目，故对目萝标客户群及购丹买心理较为了鹅解，在此做一居重点分析。啄项目概况：全箭林国际广场单蹲层面积琴110M洋2烘——鹿160M垮2毙，总价在江37烤万银——锈69唇万，跃层：型149M凉2适——狼256M油2梢，夜­和总价是虏52瓶万奔——斤110尽万。由三栋荡29箩层、备27犬层、清20以层住宅及一栋咽38待层星级酒店组搜成。禁项目支撑点：幸贵州最高建筑遭楼宇，静6000M述2河的中庭花园，耍6000M爬2蔑的会所，纪3000M丑2岁的休闲步行街辰，南明河、甲盟秀楼景观，地晕理位置佳，闹卷中取静。转购买的客户群娱：工商界的精慕英人士、私企茎老板、出身于户名门世家的人壁士、高阶公务好员。浙购买用途：购晋买人士二次置胞业居多，投资诵客不多，偿80%骨用作自住，景20%裕有可能当作住令办两用。赏上述资料分析脆：全林国际广滴场产品规划为棋住宅，因有实柜质性的支撑点厦。故与目标客泡户需求大体一闻致，反观据**缓大厦因所处环旱境、街区功能困皆与全林国际姐广场不同，设难计为大户型住材宅，一套住宅桂的总价至少为枣50享万，在缺乏园派林绿化、会所瓜等实质支撑的攀情况下，较难朗吸引此类购买狐阶层。落**针大厦目标客户够群定位凯**勇大厦所处地理纱位置应属渔**勺路版块，现在糟**蠢路上已有十多谜家高层建筑，窜但中华路街道返较为宽阔，睡**绿大厦地处小十甜字略显局促，蛛因此居家环境旬逊于绳**纲路，在膝**永路版块中最适警居住的环境是鼓大南门地块，务在此地块当居吨家是第一位，还商用目的是第立二位，其目标映客户群是居住凉豪宅的富有阶锄层，而小十字坡地块商用目的极是第一位的，锹以住宅作为商园业之用，以及增物业自身的升敢值，达到盈利筹目的，应是这睡一地块的首选知。但是，其所钢处的优越位置捆也会吸引一部尚份买家，以自庙住为目的。咱因此，敝司分姻析项目的目标迷客户应以该区砍域所能表达的至市场属性，以烂及目标市场的树市场承接力来色定。根据我们眠分析，我们可挡将这部份客户滨群定向细分为贴：庆原投资缺**县花园、智诚大炒厦等买家获取箩丰厚收益后的先再投资者。调分析：这类买他家手上拥有不物止一套物业，竟其拥有的物业萌每月的回报非疑常可观，扣除明月供按揭外每面月都有可观收消益。如锋**捆大厦目前饲144m悄2侦租金约米3000仍元，扣除月供兄款，尚有约聋1000贿元之收益。改长期在贵阳投而资的外地机构购。疗分析：这类买墓家在贵阳无自匙主物业，写字匪楼及住房租金卷都非常高，而液且写字楼物业桌管理费大，如粪果购买物业后控，月供按揭小棕于写字楼及住抹房租金，同时丽购买的物业可听以在二手市场害转让，对其来旅说非常合算。盘私企中成长起像来的新贵，这椅部份人崇尚市嫩中心的方便生甘活，地域上的敏优势彰显其身挺份。纵在柔**衬路、辉**舱路、众**霸路上班的高级缸白领。查分析：基于项湖目所处位置与芹以上区域便捷雅的交通网络，书他们有理由在嫁该区域选择一抚个环境好、档淹次高，但价格跃不高的精品住盟宅。已有的完认善交通设施大聪大增强了他们暑对该区域的信降心，使其在享订受高素质生活附的同时，不再斤需要支付昂贵县的上下班时间换成本。项目定位分析萍房地产的产品扒定位简言之即吩是设计产品和爷行销的组合，颗使能对目标客怪户产生效果，虏以达到降低市弦场销售风险或眠创造更多投资货利润目标的工箩作。吐首先，透过轧SWTO去分析即优势（丸streng博th烟）、劣势（鼓weakne赌ss盲）、威胁（差threat伏）、机会（爷oppotu汽nity犹）、认清本项含目所处的阶段鹰。优势留本项目位于两稼条马路，稿**废东路与径**漫南路交汇处，档地理位置佳，狠交通便捷。页本项目两面临腹路，地段明显萄，基地方正，惩在产品设计上衡可充分发挥，旗气势壮大。败本项目周边生锤活配套齐全，语金融机构近在秃咫尺。劣势福本项目临两路商交汇处，地势舞较为局促，过尝于吵杂，居住持品质遭受一定锡影响。冻本项目会所国1000哥平方米铁，绿化约言700唉平方米尤，相对于本项羡目规模过于小余。机会补好地段的物业职，永远有一批驴投资客在关注速，问题在于是注否能适当引导肝其投资欲。脚西部大开发造倦就了许多外地学企业进驻贵阳砌开分公司，这鱼些公司往往派披有干部进驻贵国阳，需要办公畅场所及住所，敲若能作为办公振场所，又不失加档次并且可结瓦合作为住宅，隔不但省费用而速且也方便。对陪于这些企业具症有相当大的吸兴引力。敝司即烘为最佳例证，像驰宇大厦租金穴每月监4000调多元，又需花胞几百元租房子渣给干部住，若或有此类商务公访寓（即住、办虏两用），那幺唐每月可节省一纯笔可观的租金切。捆本项目产品规焰划良好，行销臣手段异于其它登个案，前期的古酝酿造势，在访公开发售前奠杜下良好的客源谅基础。威胁番本项目离柴**唐路不远，附近杀已推出或将要寨推出的个案多售，价格竞争将肌会更激烈，且口整体高层建筑呢供过于求的情拖形将日益趋重贯，较不利于本珠项目价格的创客新塑造。膊贵阳市某些高熊层建筑地理位像置也适合住、衬办两用，但其路产品规划未能铸与用途匹配。扎不排除当本项判目公开销售造醋成热卖时，竞立争对手突然改脚变用途诉求，逝甚至降价销售应，分食这块大清饼。策略选择社定位之策略选带择建议采铃用灯“叔差异化集赶中吵”理策略，即针对点经市调的特殊际客户，设计出弓一种特殊产品谢，以避开与其盆它个案产品竞事争，且不采用耽低价竞争的方梢式，以创造较歇高利润。项目定位木经译SWOT帅分析及目标客诞层选定，第一驼、二种客户为也主目标客户，勒第三、四种则粗为次目标客户诵（因第三、四诱种客层中，其齐它项目可能在淡绿化会所、环厕境上要比我们俱更有优势），震据此，建议本魄项目使用用途群为住办两用商扎务公寓，定位欺为：童非一般的商务岸公寓犹提出此定位乃岂专门针对这群傲人设计的产品窄，可将市场很辜明显区隔开来耕，避免同质化背之销售风险并社拉高售价，创择造较高利润。毙上述之目标客求层有可能因总轧价蜻太高（单价可亏接受）负担不手起而放弃选择楼本项目，毕竟部高总价对投资晋客而言意味风尚险加大，外地诚机构亦不是都鸟有实力购买总哨价浊50虹万以上的楼宇塑。因此需降低税总价，建议设项计些中等面积锅户型，以扩大谋客层面，加快百销售速度。产品设计扯若定位为住办碎两用的商务公斜寓，则其软、此硬件的配套设钩施需要重新设外定，如：大堂免设计、停车位竞、会所配套的战重新设定等，付待同贵司达成桂协议后再另行像提交方案。销售策划求销售策划是一屯连串的广告宣路传与包装，与枕有阶段、节奏柏的销控所组合销而成。每个个村案策略皆不同芒，例如本案头槽阶段重点吸引依的是投资客户北，则应设计一命套令投资客心起动的高回报投侨资计划，预售必物业如有投资肿客能率先进场再炒作，价位较挥易拉高，去化挨也较容易。渡若能与贵司达扰成代理合同，取则敝司大致有命着如下之作法宰：屑在整合推广方庄面：达到枪5缓点惯1命线，第一点现乖场包装、第二肾点售楼处包装葵、第三点样品蚀房包装、第四赛点媒介推广、原第五点外据点于推广；一线则奶是整合推广文佛脉。卸在行销组合方永面：除运用行积销绩4P答（产品规划、慌价格、促销、两通路）外，另躺佐以公关活动留及事件行销（狱EVENT导MARKE喜TING旷）等形成一整沃合行销态势。辨在销售阶段方侧面：分为筹备耀期、引导期、托公开期、强销社期及续销期等豆五阶段，每一困个阶段皆有其渣任务及工作重红点。致筹备期任务：耕造势及策略拟赵定特引导期任务：为（肆1婚）散步、扩大紧知名度聪（鸣2袭）告知业界与亏媒体造成耳语自（路3张）极力塑造产欢品形象，引发辆消费存者租诚衣一窥究竟的欲董望