年某小区物业管理方案

某小区物业管理方案***房地产开发有限公司2004年7月目录TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc164826915"一、项目概况２HYPERLINK\l"_Toc164826916"二、物业管理内容４HYPERLINK\l"_Toc164826917"三、物业管理模式９HYPERLINK\l"_Toc164826918"四、物业公司组织机构和管理制度１１HYPERLINK\l"_Toc164826919"五、物业费的成本测算１８HYPERLINK\l"_Toc164826920"六、物业服务内容、标准及质量保证措施２４HYPERLINK\l"_Toc164826921"七、管理总体目标与分项目标３３一、项目概况地理位置该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。项目主要经济指标逐项债扮舅目艘计量单位阴数绿尖字值耐居住区规划总冻用地绢Hm搁2经13.23熟1朵.劲居住区用地斥Hm姥2犹9.87阵①扎住宅用地宿Hm开2携6.89喷②蝶公建用地岔Hm漠2斯1.31茎③宇道路用地喊Hm批2屑1.24艇④灶公共绿地遮Hm棒2抢0.42日2暴.岔其它用地课Hm昨2攻3.36懂居住户数使户鸟1292汁居住人数训人堪4134围户均人数黄人锻/惧户孙3.2赖总建筑面积夜万巾m着2旷19.11协1禾.弦居住区用地内秋建筑总面积绸万锣m结2天16.23关①些住宅建筑面积才万跨m臭2本14.87诱②华公建面积糠万疾m叼2刷1.46屈2祥.行大卖场总建筑遗面积愚万面m禾2壁2.88续上表稳项币踪禾目脾计量单位胀数造威扎值悟①洲大卖场面积北万特m失2寄1.17佳②劣扩建面积（三锹层）首万摆m婆2烟0.96主③落公建面积拼万融m刃2坡0.75扇地下车库及人隆防千万用m仍2棒0.28师3店.旗底层架空面积凝万凤m救2牺1.25险住宅平均层数件层既7.5燃人口毛密度衔人筒/hm滚2怪411.1这住宅建筑配套淹密度（毛）习套悠/hm悠2药128.5庆住宅建筑配套垮密度（净）肆套嫁/hm嫩2耽184.0塌住宅建筑面积存毛密度普万目m绞2秋/hm盘2尘1.496植住宅建筑面积易净密度镜万呆m堤2押/hm挖2缸2.144克容积率聚万悉m伏2母/hm寺2之1.64念停车率拦%质50.0燥停车位拌辆竿634抓地面停车率她%雅8.7她地面停车位闹辆趴110封住宅建筑净密袭度计%衫28.5番建筑密度霜%荷25.6心绿地率箭%滑40.2二、物业管理内容物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。刻房屋及设施设蓝备管理炼1.息1购建筑公共部位董得到维修、养发护和管理粱范围包括：公配共屋面、房屋衫承重及抗震结苗构部位、外墙决面、楼梯间公惠共通道、门厅牵、共用排烟道朽。捞房屋建筑的维姻护管理实海行店“候管养合死一京”亦主要落实在以柏下几个方面：策A会、工作的主动于性攻管理责任人与节服务中心相结列合，落实巡查瑞制度及年度房秤屋建筑维护、足养护计划，执龟行房屋修缮标闹准、有关工程膏施工技术规范决、健全档案记祸录、保持房屋韵正常的使用功很能及完好。葬B释、工作的多样董性猾根据房屋的完坛损情况、季节直变化、住户对强象等采取日常屿修缮服务，季著节修缮服务、照重点修缮服务搂和特殊修缮服杨务等形式，并抢做到制度化、柴规范化。强C纪、工作的针对扬性员在工作中要因峰地制宜、因时圈制宜、因房制求宜、因户制宜专，根据住户的程不同需求和所收处的特定条件葛采取有针对性说的服务措施。快1.雨2同共用设施、设豪备的管理路范围包括：上捐下水管道、落裙水管、共用照蜻明、煤气干线势、楼内消防设仆施、电梯、水铁泵房。蹦共用设施设备打的管理由维修速管理和运行管谋理两大部分组泄成，进行统一暖管理，对于不呼同的设施、设陆备进行不同的趁维修管理，执化行相应的工作曲质量标准，建热立设施设备管假理帐册和重要缓设备的技术档墙案，落实定期渔检查、维修、牌保养制度各种演运行记录齐备店。达到设施设趁备齐全、功能到正常、运行良镇好。突1.盲3洞市政共用设施途和附属建筑物陆、构筑物的养劈护和管理险范围包括：道壁路、室外上下怀水管道、化粪川池、沟渠池、铸地上车库等。奖根据共用设施茧和附属建筑、捷构筑物的类别阻不同，指定并差落实巡查制度迟、维修保养制干度、大中修工昆程的验收制度总、积累有关技屠术资料。对于幅有些专项类别看，如：车库、进制定专业管理鄙方案并实施。赌通过有序的工凡作使其达到功阶能正常、畅通催、达标，基本其完好。遵1.程4瞧智能化设施设付备轿范围包括：楼较宇对讲系统、驶用户宽带数据窜网系统、室内穴红外观线报警系统，衬周界红外线对泄射报警系统、揭门禁及车库管砍理系统、电子所巡更系统等。救根据智能系统泛的构成、分系悲统设备的组成殃情况，建立起止适合说***傍智能系统、操需作性强的管理疮制度，从管理顽前期介入人员廉培训入手。做握好智能系统设柔备的档案管理执、智能系统的否运行管理、系跨统的维护保养材管理、设备维般护保养工作质增量的检查及设赴备维修管理，豆并以科技为先身导、智能指挥犯中心统一指挥祖、全方位服务派，充分利用现节有资源，提升到智能系统功能穴，通过严格管锡理保证智能系银统运作正常。环境卫生管理悦在忘***缴我们遵膛循穿“各高标准、严要早求哀”慢的环境卫生管凑理诱和躲“冠高质量、高频壁度命”范的环境卫生维奸护、实施环境畜卫生管理和环栗境卫生保护的油职能。做好两绳项工作，即卫乐生管理、环境榨管理。寻2.太1雀卫生管理辉是对房屋公共冲部位的清洁、悲卫生、垃圾的气收集、清运达杜到环卫设施齐阅全，实行标准扮化清扫保洁，江垃圾日清，按态计划消毒、灭抽鼠、灭虫。通匪过对小区的清稀洁卫生，区域谜管理的过程控功制，确保向住水户提供高档次帽的服务水准及沟高质量的生活稼场所。融2.球2到环境管理推***享的环境管理为径小区文明洁净办、环境质量良挂好、资源合理桨利用、生态良犁性循环基础设拥施健全、生活吵舒适便捷，形穷成环保意识，腰日常管理与保牙护有机结合，罪提高住户的生宇活质量。3.绿化管理讨绿化的功能是农美化环境。通管过我们的管理纸达到绿草荫荫剃、绿树成荫的僚效果；我们以取专业化的管理顾养护人员，将泼片区负责与巡糖查相结合，科业学合理的保养雄、管理小区的暮绿化。绿化管奋理的主要内容剃是花木、草坪誓的养护。软4虏、治安消防管碗理伶治安消防管理亚工作是退***听重点管理工作慨之一。我们要芒贯缠彻控“摆预防为主、防钩治（消）结盆合欺”同的方针，对所煮辖物业区域的泡治安和消防工搁作进行全面的抖管理。骄5蛾、车辆交通管湖理捎对小区内各类总车辆（汽车、施摩托车、自行剂车等）进出、漫行驶、停泊实绿施管理工作，德确保车辆安全堂、交通畅通、汪组织有序，停葛放整齐，创造翻优美的辖区环蚊境。6、公共管理危6.牙1略住户装修管理劳在情***敞物业辖区里，燥对业主及住户迎的装修实行全豪面的监管。以遗确保装修设计绸合理，隐蔽工这程符合设计规禾定及图纸要求观。装修材料及接施工过程符合领消防管理规定耳的要求，并安辱全使用。保障闲住宅的结构安邪全及小区的整阶体美观，使业颈主有一个舒适盾、安宁的生活截环境。么6.并2甘搞好维修基金巩以及储备金的瓣核收与管理。舱6.病3占协助政府进行锐社会管理，如询在物业辖区范松围内从事人口伏统计、计划生英育、预防犯罪白等方面的工作载。着7桨、常规性公共鬼服务萝即物业处履行径物业管理合同榨，为全体业主骡及住户提供的间经常性服务，榴是所有业主及框辖区内住户都针可以享受到的夏。它贯穿于物晒业管理之中。多如：清洁卫生咬服务、治安保跨卫服务、维修俘居住区环境服鸭务等。我们将凤以专业、入微碰、优质的服务丸提供给业主及亩住户。梨8芒、委托性特约义服务纳是为某些住户载群体提供的服差务，如：为高骡层住帜户竟1弯4吧小时开启电梯凉、线2各4地小时高层供水买、水泵的维修辛保养等。我们棵以专业的养护到工作为业主及匪住户提供舒适最便利的生活环促境。种9店、经营性多种剃服务与即向业主及住担户提供便利、虑高效、经济的野便民服务。营扣造蒜***嘴温馨、和谐的获社区环境，努说力使居民生活郑更方便、更迅茂捷。真正从居秧民的日常生活任细节考虑，以承点点滴滴的积欠累和平凡的小应事，体现物业轿管理的亲情和敏为业主服务的呜整体水平。从罚而使每一位业厉主及住户体验蚀生活在泰***秤这个温暖大家候庭的幸福。我税们将以业主及旷住户为中心，得有步骤地开展而各种无偿与有美偿服务，并不律断倾听业主及逮住户的意见，殿开辟新的服务清项目。宰三、物业管理文模式笼搏删柱宋护樱离井俱鲜炎世蛋疗轿汁我们的管理方孟式分为管理方穷法、管理目标恶、运作程序、甘实施措施、管奋理手段等五个吹部分。管理方法暮1.萝1服严格资质管理惭确保各类人员姻的专业素质和衡综合素质。马1.脉2呀提供共管式服之务。竿益抚惰挂烫脾怀1.拦4带运用现代化管菜理手段，实现原办公管理自动突化。众1.季5是启熔动器C轰I骤系统，致力于含精神文明建设桥，实施品牌和饼形象战略。运作程序润可分为整体管弯理运作流程与葵分项管理流程壮两部分。实施措施嗓3.宝1借治安管理上运准用现代科技手龟段梨“悬三航防让”膊结合，确保安室全。海3.廊2辆装修管理上采升用情理手段、都经济手段、行爽政手段并用的仁方法。锻3.隶3链精心养护小区杨绿化，加强小近区环境建设和涉环保建设。钟3.荡4垦合理调度、有捆序停车，人车狂分流顺畅交通调。秘3.瞎5蹦发挥规模优势梳，实施对电梯心、保安方面的低专业化管理。刃3.租6液在智能化管理巧上加强各方面峡工作饮3.忍7奶超前性、创造鼓性、全方位地潜实行共管式服罪务。阁3.珍8谈开展卓有成效终的社区文化活罗动管理手段奇4.1番启动思想工作朱机制，通过思权想工作重在激闯发潜能，充分船发挥群众效能至和工作积极性驻，引导员工动蝴机，尊重个人羊感情，并且针食对个性心理做竟适时的思想工建作，工作方式吹有谈心、座谈朴等。缝4.2谁执行奖惩制度赤，在实际工作陕中坚持优胜劣候汰、奖惩分明距。振通过奖与惩，愧做到人人有动昆力，个个有压足力，从而促进仁工作。慨4.3梯建立激励机制社，尊重个体权尝力，保持团队驴希望。我们把讯将培训放在集改体和个人发展礼的重要位置。抢培养的目标是捎使员工忠于企挣业。一专多能膊、精益求精，盖在提升方式上匀不拘一格，能棉者上、平者让对，为人才的脱扶颖而出创造良躁性环境。方式呢有培养提升、等培训进修等。禾4.4笋工资奖金重在博考核。依据贡茫献大小进行工口资决策，既要淹考虑群体效能振，更重视个人躺利益。充分肯宋定努力工作所雪应得的报酬。券4.5灰提滥倡痰“学以人为帅本刻”钳的管理理念，裹充分发挥每个玻员工的主观能柴动性，增强主供人公意识和自漫我实现意识，滤使其在授权范打围内创造性地下开展工作。放4.6音管理工作的计雹划性，我们根蠢据各个阶段管家理要点的不同橡，按照轻重有振序、科学实效毙的原则，拟定绒不同时期阶段榴的工作计划，拣并实施。讯四、物业公司鸦组织机构和管姓理制度巩1闲、服务中心组苗织机构抽1.剑1赴物业管理公司窝组织机构图物业管理公司物业管理公司管理中心经理保安部工程维修部修部服务中心***业主会管理中心经理保安部工程维修部修部服务中心***业主会经理助理经理助理会计出纳会计出纳环境管理部环境管理部急2疑、公共管理制爷度诉2.勒1宣停车场管理须路知津区停车场交通勒、治安均由小雨区保安人员负终责。入场车辆玉都应自觉服从盲停车场保安人汪员的调度和管绪理。川您不要乱停、阳乱放车辆，不肆要将车辆停放甘在阻碍其他车滔辆进泄出的位置。除方预先告知外，疫非小区业主车丰辆禁止在小区运停车过夜。宏请您不要将车喇辆停放在小区功各出入口处，保影响小区居民砍的出入。电小区业主应自狸觉交纳泊位费柏并办理停车证文。今出租车（除特瞧殊情况下）不因得驶入小区。析对于违反本规老定的车辆，保株安人员将有权来进行锁车及扣帜押；同时相关低业主应对由此历造成的损失负偷责赔偿。详2.扬2爆卫生管理须知服为了保持小区拍环境整洁，使兰业主享受幽雅右舒适的生活环最境：且您将生活垃圾市装袋并放置楼该洞门口指定地务点。贼您不要将各种欧杂物投入下水蹲道及便桶中。膛如因使用不当芦，造成堵塞或许损坏，业主应占承担全部修理碌费用及连带责现任。辉请您爱护小区牲内公共环境，改不要随意乱涂伪、乱画、乱帖除广告、标语。室如属儿童所为作，应由其家长幅负责。门请您不要将自楚种花卉放置在猜楼栋口或楼道贱内，避免丢失宴及影响其他业仍主的出入。容请您不要在楼浇梯间放置车辆古或将鞋架、家毫具、储藏类等宇家庭物品。一斜经发现，物业条处不经通知，业有权进行清理述。馅2.嫁3凶宠物管理须知葛为美化、净化辱小区的居住环饭境，防止病疫而传播，保障广节大业醋主合法权益不填受侵犯：尊A喉、您定时携带璃宠物犬在小区吴内活动，并佩错束犬链，由主碍人牵领、看管访，及时清除排馅出的粪便；盖B摆、为免对他人南的滋扰和对设齿施的损坏，请借您不要携宠物绩进入会馆、公心建楼、幼儿园桌等公共场所；重C晒、个人豢养宠肠物不得妨害他洲人，宠物影响秘他人正常生活锁、休息时，宠盯物主人有义务踏采取有效措施边予以制止；衔D举、每年须对所荐养宠物打防疫绍，防止疾病的拳传播；阶E显、对生病、受循伤、死亡的宠西物应妥善照管醋、处置，死亡塑的宠物请不要肺遗弃或埋在小碧区内。股2.答4牙绿化管理须知灌了保持小区环系境优美，请您贺爱护住宅小区练内的绿地、花慎草、树木、雕映塑等小品是小显区美化点缀设滩施。那您不要攀折花仿草树木，不要棉用树木晾晒衣止物或扎铁丝、齐铁钉等，不要踩损坏花木的保找护措施。肺请您不要穿越希绿化带或碰损赚绿篱栅栏。吸请您及您的孩跨子不要在绿化完带内打斗玩耍虎，不要在绿地畏内进行体育活监动。止请您不要在小拘区公共绿地种育植蔬菜及农作停物，或擅自种侧植其它作物。衫请您不要在喷姐泉、水池内嬉舞戏，以免触电歌及发生其他危役险。梯3遇、内部管理制玉度（各岗位职铲责）坡3茧．休1仗物业处经理岗刊位职责漂应主动配合、殖支持公司正副辽总经理和管理虏部、财务部的猛监督、检查工塔作；枕熟悉并执行各经项有关政策、筑法律、法规及寿公司的各项规煌章制度；霉带领各岗位人伟员进行小区验崖收，做好小区炼的各项管理工幸作及经济核算党工作，完成公租司下达的经济内指标；我做好员工管理升工作，检查各增岗位人员完成熟任务情况；胜鼓励员工积极拆学习专业知识捎，注意选拔有芒潜质的员工，西对业绩差的人茧员提出调整或制给予处分的意钱见；夫关心小区管委话员会建设，并记接受管委员会德监督，共同搞滚好管辖区的各拔项工作；汉配合街道、派孔出所、物业办达等相关部门做胀好相应工作及敌其他上级交办缺的工作；耍3饥．爸2付经理助理岗位怎职责纪负责本中心职辣责范围内工作尚的策划、指导杀、监督、把关省；深负责每月向管畏理处经理提交脖本中心工作计径划及工作总结骨；锁负责对本中心构员工各类考核淡；矩向管理处经理席提交各岗位用揪人计划；立接待来访住户逃，对住户的投缝诉及时处理；缸投诉处理烧率匠99井%僚；额熟悉楼宇结构炕、单元数、户涌数；管线的走被向；各种设备齿操作方法，公藏共设施养护办度法和常见故障替、常用维修方精法；督促本中微心工作人员及善时收缴管理费蚕，收缴率达预祖定目标；受熟悉有关物业桥、市容卫生、学绿化、治安、奶消防等管理规哲定；知每日巡查小区恶，检查各部门条工作，发现潜楼在问题及时安言排处理，并加缩以改进；功负责指导、监艳督健全档案管透理，并抽查工弦作情况；容3耕．邀3荒环境管理部主邮管岗位职责邪A穗、依据小区的绳环境规划，制严定小区环境整圈体养护的年度辉、季度、月度选计划，营造小悄区良好居住环效境，搞好小区服绿化和清洁卫别生；狂B还、劳膝它末停璃虏施村召旋C荐、负责定期组好织员工培训，拍提高员工的政耐治素质，业务研技能和工作效霞率；他D蛋、经常巡视检显查员工现场工污作情况，随时敏掌握小区内绿兽化状况和清洁丛状况，必要时萝到现场督导员滤工操作；斥E论、对小区内各针种环境标识牌赵及人文景观的沃布置等提出合立理化建设性意乏见和观点，提村高社区环境文原化品位。织F眠、定期开展小鉴区的消杀工作肥，并严格按照前消杀计划检查优和监督消杀工坏作；不G孙、合理控制本浮部门各项费用台，广开增收渠亡道；禾3云．朝4狡保安部主管岗尝位职责融负责保安人员德的上岗培训和帮职业道德的思后想教育宣传工销作，不断提高牲保安人员的专叉业素质和责任革心；霞制定业务培训列计划，按计划问定期组织专业减训练，并做好饼记录；竿严格执行各种御安全管理规章狱制度，维护管坛辖区的正常秩完序，维护业主糠生命和财产安苍全，并接受物角业处和辖区派戒出所的监督指客导；惩负责辖区治安节、消防、交通晨车辆的管理工纳作；协E跟、吩雷国负责辖区消防定组织工作、检耕查、监督消防斜设备的运行及从消防设施、设沟备、器材的维辆护保养工作，杨确保每位保安翻人员都能做阴到旧“妥二懂、三会、得三寺能击”络：闻助祸二懂：懂防火辫措施、懂起火民后扑救方法；闭姜脏三会：会报火壶警、会使用消筛防器材、会处拜理险肇事故；久京嫁三能：能遵守炒消防制度、能值及时发现火险乐、能扑救火情立。甩F烘、捞骡蜜负责保安部日捉常工作安排，赠出勤考核，合陡理调配人员，厦坚持白天和夜队间的定期查岗蔑制度；健G佛、落如蜂定期巡视，对纷发现的各类事损故、事件隐患蛇及时制定解决慢措施并督促落痛实，遇到突发孔事件时以身作翁责，组织处理砍；勉H伤、讨槽汗负责与派出所疯的联系工作，患做好辖区安全帜防范工作；问I门、绘奔集负责水体周围柜的安全防范，勤杜绝恶性事故篇的发生。咱3后．蜻5莫工程维修部主际管职责亭A致、粪碧负责小区公用乒设施、设备的饭运行、保养、执维修、安全检煌查工作的安排后与落实；近组织参与设备忙的大、中、小似修，制定计划晶，负责员工的夸专业技术培训稀；歪负责制定设备警、备件采购计谜划，报财务采方购；勺做好各项记录盒，收集整理设搜备技术资料及侵维修保养记录根，做好设备台钞帐工作；朴参与违章纠正骄工作，及时发因现和制止违章顿建筑和施工；筑负责用户对本阳部门工作的投划诉处理，不合处格服务的处理鹊，纠正和预防倍措施的实施，换跟踪检查；收负责员工的考掌评工作，及时截上报本部门考府勤；凶合理控制本部挣门各项费用，蔽广开增收渠道英；惭3版．齐6开、服务中心主妇管职责样熟悉物业管理诵有关法规政策权；骑负责建立完善绝服务中心信息近流通网络，包育括业主报修服共务，投诉受理诸传递，各部门煎信息汇总，对堵业主公布信息咸等；讲负责多种经营谱服务及各种费皆用收缴的组织肝管理；骤制定社区文化五活动计划，丰救富业主、住户床的文化生活；竹负责服务中心身各种工作档案好、业主档案等属档案、文件、悟资料存档工作荡的定期检查；差负责开展服务悉中心宣传工作认和公益性活动陶。税4联、人员配置和宜人员的素质要赢求炒***铁物业管理的用壳人原则姜为阵“肺精干、高效、睁敬盼业社”爸，确年定拦“蜡重学历，也重塘能力；重水平很，更重品拼德书”毒的用人标准。杆我们要求事务料管理具体操作躁人员必须是一接专多能，实行洗一岗多职，相呆互协作，体现诞团队精神。（郊人员的实际配日置以具体管理犬范围而定霸）曲五、状物业费的成本路测算伟1蔽、管理、服务背人员的工资和柱按规定提取的霞福利费。阴1.宾1趋人员编制和基柏本工资标准：森见表（况01锦）险人员编制和基花本工资标准表斥（就01燕）欺序槽盲号增项樱品目菠人雄番数（人）慨工资标准（元坑/摆月）州总额（元合/杰月）仙备注盾一烤管理人员迈6恶/丝6650.0烫0牧1堤经理系1名2000.0丹0诉2000.0常0负2吐经理助理塘1陡1500.0方0姐1500.0鼻0走3隔财务员袄1肝800.00彼800.00干4胞维修主管误1禁1000.0我0像1000.0饥0杏5馆保安主管响1腐800.00遭800.00舍6庄保洁主管冷1桂550.00口550.00纤二溪普通员工搅14式/疫9400.0种0患1图维修员惠2确800.00隐1600.0盯0路2悟保安员兰9戏600龄.00乘54浸00.00番3饶绿化员学1沃500樱.00素500竖.00菊4拒保洁员漏2侄45陶0.00疏900兼.00形三竞合计瓶20顺/胞16050.伶00请1.哨2雾费用测算意管理好\烛服务人员的工抱资和按规定提总取的福利费测将算见表变(身02)吉工资福利费测闷算表箩(井02)糟序号纽项卡腰惰目益金额猴（元摇/昨月）尊依据分测算结果雄（元秋/骑月谊.M施2齐）横一骨基本工资魄16050.烛00阔/顺二妹福利费怪2407.5奶0冤注摘(顿1)吃暂谱按侄15柏%弓测算躬三鞠服装费徐667.00凉注病(枕2)瓣四崇合计采19124.碌50触/织注季(定1)叙：福利费为工稀资总额的炮35.5%,舞佳其中福利基金公占工资总额的什14%盛；教育基金占破工资总额的凝1.5%唉；社会保险占茶工资总额的叼20%刮。胜注翅(察2)骡：服装按年套均锯4透00岛元洽/订人计算，则每耀月分摊为：临20×4痰00笑元络/兆人箭/串年缸÷佩12简月粪=宣667哪(浊元续/乳月捷)道2极、公共设施、街设备日常运行做、维修及保养螺费丛2.情1缩采用总体匡算瓣思路进行测算洪。住宅建造成预本肠按父8饰00乘元扇/M咐2农计算，公共设士施、设备建造手成本统一按宾30%蒙计取，折旧年欢限按谜25隙年计算，维修悼保养费按月折鉴旧费的木40%厘提取。蠢注：因小区新梨建在保修期中图，暂不考虑。扭2.踪2执公共设施、设臂备所用电为谱A占、（晚间忘19橡：羽00衡分至次日清晨稻7抚：阔00将分为开灯时间掉，共计灭12梢小时，如本物庸业有容200盗盏灯颗60肆瓦计算）。则岛：每日所用电搜费为：押（络60肯瓦毁/柏盏卷×己200埋盏颂×葬12己小今时跃×月30狱日周/页月津）圣×0.6品0编元晕/热千瓦纸/馆小跳时渐=4320胖千瓦酸/杜小筝时眼×0.6旋0批元敢/百千瓦贪/惹小时亩=疫2592游.00常元劣/挖月梦B丑、智能化网络够运行等综合府：巩1000.0敬0临元突C鉴、共计为胶：垄3592.0泪0麦元勒2.萄3逃电梯运行电费跃为射:瓣每部电梯按每剖天粒1炎5昆元计算则运行摆电费为：魔1宵0悠部叼×1嫁5肢元雪/迟天裕×3傍0茂天泪=贞15镰0雀元所/弃天弓×3稼0粥天衫=雨450香0轰元罢/手月僻维修保养费用积为慢;国每部每月按呆50袋元计算则为：浮1冒0伶部搞×谊50泉元燥/碍月妈=铜50扩0昂元贯/四月更3.眠4泼水泵运行费：防1纸0邀部值×俱5闲元棍/垒天笔×3诚0谊天卡=峰5蚊0辅元厕/渣天胸×3疯0西天阿=覆150驰0碎元链/扇月猴3乌、绿化管理费第：芽小区绿化面积西为印30000隆M深2页,萄绿化管理费测亿算见表式（哥0小3呆）溪绿化管理测算沉表帝（刮0由3圆）雕序摸重号塌项移兄目检测算依据凡金额卧（任元晋/租月）鹅测算结果江(统元乌/滤月膝.M2厘)例备注娱1否绿化工具费草100龄0葬元分/侧年驴84.00疏2浮劳保用品费倒50洋0发元箱/赤年统42.00倾3阔绿化用水费暴400.00仰/绸4罗农药化肥费其200.00盏5研景观再造费织0.10翅元盖/M凭2伤.阅年美200.00引6秃合扮久计虹/裹926.00落4未、清洁卫生费鼓清洁卫生费测升算表（认04破）纯序号屡项目炒测算依据受金额妇（败元墨/向月）劫测算结果盗（元经/析月垄.M2魄）杏1兼工具购置费有300核元锋/墙人纸.牺年北75唱.00损2秀劳保用品费岩300拔元汉/誉人萍.抖年据75叼.00疤3记化粪池清掏费佳(阶注径1绪)欢/低/衫4杨垃圾外运费炊1000区.00迁5副环境消杀牢/泼100.00闹/叠6轰合计展/争1250.0态0框注随(蛮1肤)梅:叶化粪池清掏费哥全年共计约为赏：意2腥000忙元，由于小区从新建第一年将醉不会产生费用傲。5、保安费：赚保安费测算表翠（蔽05套）夺序号幸项目剩测算依据璃金额词（元弱/商月）考测算结果贡（元梁/呜月鞠M2特）巩1催装备费星30笼0势元峰/恰人召.克年姜25市0伞．仓00郑2适人身保险费眯（暂不计）波/弓/学3雨房租费奇（暂不计）蹄/经/起4沉联建、治安费网10爪0舱元诉/膛人洒.衰月咱1000.0沿0合5姜合计创/毯1250.0晴0吵6洲、办公费：（继全年开支办公怠费妹约疯3家万元）廊月办公费潜=汤30000÷李12=犹250酒0即元夫/药月粉7尺、固定资产折阿旧费：戚固定资产总额摧为团1语0陆万元，平均折楼旧年限为蒜5撞年，即：鄙月固定资产折奏旧费为赛：狭100000岛÷估（妹12姿×郊5调年）愧=则166驱7跃元堪/窃月熔8科、法定税费：幕两税一费为前阶八项之和的歪5.75%智，则野多层税费慨=提（波30309.矮5攻）喊×正5.57%=瓣168谷8染元床/元月口小高层税费灰=棵（从36809.忍5按）雅×素5.57%=奏205俘0覆元责/萝月9、利润：述利润铅取剩10鞭%隶，则嫂多层利润语=阻（晌30309.哨5裙）愁×10握%=参303兽1教元信/革月杏小高层利润敏=泽（泊36809.塑5侄）玻×10追%=怠368淘1更元屑/盆月沾1锄0瓶、管理成本汇糟总表见（压06寇）蕉管理成本汇总井表杰（担0右6迎）正序号开项目要金额效（元况/窄月）短金额愤(慰元阴/衫月锄.龟平方米坏)法备注睡一岁管理成本荡1宵工资福利费忠19124布.谨5猴0话2瑞维修及保养费飞10092下.00营共用照明杏3592.0仅0遵电梯倒5000.0活0寿小高层轮水泵签1500.0拖0驴小高层伟3豪绿化管理费刷926哗.00作4伏清洁卫生费限125罪0.00灭5规保安费造1250才.00刃6左办公费慰2500独.00辟7翻折旧费化1667案.00税8卵法定税费健多层住宅合1688.0发0毛小高层住宅筹2050.0割0晋9绿利润钥多层住宅穗3031.0兄0愧小高层住宅猎3681.0诉0码10骂合计筒多层住宅觉35028.好5弦0.4423无多层数：走7919驼3萌万堂M膀2烛小高层住宅国42540.改5悔0.9640坊我制驳矮鬼谢羡六、驴物疏业服务内容、颤标准及质量保拐证措施孤为将愿***奋小区建设成为朋具有标志性的侵超一流的文明砖住宅小区，物交业公司将依照承《全国优秀示途范物业小区》植标准实施物业联管理。具体服决务承诺及质量徒保证措施如下磁：猾一、基本服务盗：压1研、签订物业服遮务合同，明确楚权利义务关系缩；劫2衡、承接项目对诞住宅区公共部怪分、共用设施板认真检查，做当到验收手续齐妹全；值3耽、管理人员和祖专业操作人员锣按照国家规定套持证上岗；无4盯、建立完善的扛物业管理方案止，质量管理，程财务管理，档援案管理等制度盟；恒5边、管理服务人刺员统一着装，异佩戴标志，行冰为规范，服务遣主动热情；罗6岸、建立客户服强务中心，公蚂示适2副4肆小时服务电话慕。急有修的1废小时内，其他疤报修按照约定嫩时间到达现场忽；今7猜、根据业主需毯求，提供物业踪服务合同之外框的特约服务和哥代办服务，公防示服务项目和烟收费价目；倍8鲁、公布物业服辈务费用或者物算业服务资金的浮收支情况；贝9犬、每年至少一跟次征询业主对护物业服务的意赌见，满意杠率踢7格5璃％以上。二、公共服务那（一）安全管晚理苹1应0冲、小区主入越口扇2治4律小时执勤；妖1肤1透、监控室实唇行球2侧4置小时监控婚；守顿1沟2奋、别墅区设立鹅专职保安员；返1与3急、小区内每小院时保安巡查一铁次；称1杯4罚、对小区内的息车辆进行管理桑，引导车辆有伶序通行、停放添；僵1早5语、对进出小区旧的装修等劳务饱人员实行登记香管理；衫1值6购、对火灾、治嫁安、公共卫生染等突发事件有添应急预案，事打发时及时报告蚊业主委员会和轿有关部门，并凭协助采取相应龄措施。功（二）环境管歌理滔1飘7哥、按幢设置垃出圾桶，生活拉情圾每天清运一掀次；蔽1昨8絮、小区道路、价广场、停车场窗、绿地等每日浓清扫一次；电收梯厅、楼道每汗日清扫一次；续楼梯扶手每周冠擦洗一次；公条共玻璃每季度顽清洁一次；路流灯、楼道灯每刃半年清贯洗信1家次；碎1涉9衬、区内公共雨晚、污水管道每何年疏羞通迫1咐次；雨、污水削井每半年检煮查钢1上次，并视情况干及时清掏；砖2罚0瓶、二次供水水共箱按规定清洗锁，水质符合卫命生要求；防2敞1冈、对草坪、花赛卉、绿篱、树国木定期进行修帮剪、养护；壶2叶2杀、定期清除绿偏地杂草、杂物斯；司2渡3进、定期预防花抗草、树木病虫敢害面（三）房屋管恶理解2塘4献、每周巡查一府次小区房屋单凭元门、楼道通尺道以及其他公至共部位的门窗宅、玻璃等，定机期维护养护；桶2捆5检、按照住宅装薄修管理规定和予业主公约要求柔，建立装修管长理制度。通知肤业主装修事项桑。至少两次巡孙查装修施工现泥场，发现违反备规定现象，及链时劝阻，并通粮知有关部门；樱2排6艳各组团、栋、违单元门、户有效明显标志。哀2案7把、小区道路平龟整，主要通道牙及停车场交通拾标志齐全规范阳；忍2熔8名、对共用设施语设备进行日常激管理和维护（征依法应由专业顶部门负责的除社外）；榨（四）设施、罩设备管理勿2状9合、建立共用设溉施设备档案（且设备台帐），金设施设备的运剥行、检修等记惹录齐全；移3稀0缓、操作维护人鬼员严格执行设种施设备操作规勇程及保养规范揭；设施运行正造常；金3域1情、对共用设施会设备定期组织活巡查、作好巡概查记录、属于挪小修范围的，害及时组织修复嘉；驼3船2集、载人电梯役早婶6喊点至晚度上热1容2玉点正常运行；谎3饮3岸、消防设施设睡备完好，可随迟时启用，消防意通道畅通；创3剃4循、路灯、楼道赌灯完好率不低稻于新8笔0抖％爽3辆5蜡、容易危机人缺身安全的设施采设备有明显警已世标志和防范蓬措施；对可能亩发生的各种突佛发设备故障有尊应急方案；三、便民服务宏物业公司提供勺的无偿服务（筒共浊计虚2盆4搂项）嫁类别术编号户项目内容签家炸弃属政初佩剃服扛糕功务跨1础代请装修、装项饰公司撕2碎代请家教、介筒绍保姆唱3户代租售房屋、炉代租汽车射4文发布气象信息薄、国内外新闻寄信息茶5也组织各种展销羽活动则6劲无偿配备医药免急救箱鬼7停代订中、西餐粮8岔代订牛奶隐商变孔务六倍活殿博动隔9味代购车船、飞疤机票棉10恩代订报刊、杂别志养11纵代办旅游手续唤12咐电话留言服务免13瑞代订酒店、客忘房昂礼拨冤仪魄句服阻甚务当14默代购代送礼品捐、鲜花不15自代办喜事庆典村文散灵化久递娱筛访乐升腊服众燃务债16如提供图书、音含像制品交流鸭17遍开设棋、牌活科动场所谅18苏开展各种健康增、医疗培训封19舒组织健身舞晨反练队面20营开展球类、健智身培训贫21秘开展网上游戏内攻关竞赛交流凑会条老年祖服务择22驻建立老年活动狂组织，开办老俯年课堂虚23泳组织老年联谊龟活动误24狂组织健康义诊射活动升物业提供的有怕偿服务（共榨计宗6落2预项）除类别陶编号左项目内容咽价格待定悦1临瓷砖改造猜2赖铺贴普通地砖际3群洗手盆安装不4景坐便器安装脚5熄安装抽油烟机软6杆安装分体式空固调信7始安装热水器酸8默安装吊灯掏9据安装电脑、传俊真等办公设备没10膜家用电器检查烛、小修舟11盐换门锁（材料掌自备）何12缺更换、检修开券关、插座行13种空调加氟利昂因14备配钥匙、修锁拨15日查线、换线日常维修装饰服务榜16日常维修装饰服务危自行车、摩托才车小修纸17秆钟表维修庭18韵更换灯泡、灯浇管板19矿更换灯角、灯央口、镇流器仁20撇木门窗维修丝21睁清洗抽油烟机词22伞清洗空调过滤碌网肤23勺安装音响与家讽用电器室24麻安装灯具、门可铃、橱柜（不绝含材料）粉25括修理更换水阀骄门、各类软管宇（不含材料拿）她26怨修理洗脸盆、残洗菜盆、马桶誉水箱（不含材糊料）榴27赌疏通下水管道侄28随修理窗帘、拉企窗等（不含材存料）逮29套修理家具配件田30带内墙修理粉刷洁31到配木门窗玻璃续上表间类别殿编号雹项目内容途价格待定酱家盒莲市政赴佩扎服夸巾磨务码32茅室内整体保洁新33稠木地板打蜡的34列看护病人拾35竿上门收洗衣服殖（洗衣费另记钱）重36水接送小孩上学攻37我家庭绿化盆景珍造型蔬38倦剪裁、宠物喂蚂养指导羽39诉中、西餐码40菜代购、代售二判手电脑家私焦41志家政培训黎42赴清洁地毯、沙提发死43冒小学生中餐虚44泥学生寒暑假短量期学习班冻45奸提供钟点工（爽家务、护理、肃照顾小孩或老怜人）龙46台为老人读绢报障,饲聊天侧礼仪服务压47嫩特殊安全服务悲48插租售鲜花、盆盛景降49咽代接、代送客僵人宵健卡旁康队屋服姑迫务诚50和健康检查工51临建立健康档案武52暑家庭病床盛53拿儿童保健寨54夫健身培训被商忽鹅务诱这服呜滑务会55拢长途电话培56弃接发传真兆57扔打字屑58圈复印贸59衬出租商务洽谈坑室戴60象出租会议室果61敬租车躬62恼汽车美容旬四、词服务承诺标准涌序号专指标名称幅国家及进jz塞市标准获服务承诺标准责服务质量保证织措施摸01绣房屋完好率熔98%争99%改制定维修技术吵人员专职负责爬区域巡查，建忽档记录，确保拌外观整洁、无解破损立面，房稠屋无改变使用水功能，无乱搭栽建，公用设施辣及通道无随意掉占用苹02赌房屋零修、急隆修及时率捐99%忘100%旋急修、零修接钓到维修通知，柳及时赶到现场钥。零修现场及惑时完成；急修腥不过夜，工作兽量过大以协商脂形式解决，并订按照《维修回调访制度》进行坏回访记录、质旅量跟踪财03抹维修工程质量毅合格率忽100%章100%屡分项监督检查撞，结合部位，缘严格把关，按没照工序维修到道位，杜绝二次洲返工厘04荡保洁率杜99%捉9盘9注．件5%诱由专职保洁员锣进行保洁，并亿实行巡查制度唐，建档记录，陵由主管监督，岁确保小区垃圾山日产日清，设霸施完好，区内草洁净卫生谱05仅绿化完好率椒95%退99%醒制定专职绿化坊员负责维护，致并实行园艺师摧直接负责的巡膏查制度，建档怖记录，确保小成区绿地树木无栗破坏、无黄土类裸露、无病虫孤害现象灿06桶道路、车场完终好率及使用率垂95%驰99%汁制定公用设施猛管理员进行维知护，实行巡查山制度，建档记榜录，