年江苏无锡房地产市场报告

无锡市房地产市场报告一、城市概况无锡地处江苏省南部，属于长江三角洲中部地区，北靠长江，南濒中国第三大淡水湖──太湖；西离南京183公里，东距上海128公里，城市总面积为4650平方公里，其中市区面积为1632.70平方公里，下辖江阴、宜兴二个市(县)和锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨湖和新区七个区，城市总人口438.58万。长江三角洲中部地区的苏州、无锡、常州、湖州、嘉兴五个城市以太湖为中心，已经形成“环太湖经济圈”，优越的地理位置能够接受上海、杭州等大城市的辐射，其经济发展日显突出，已经成为长三角地区“核心腹地”，如下图：从主要指标所占比重来看，环太湖经济圈基本达到长三角的三成以上，利用外资方面更是超过40%，与2002年相比，主要指标比重都呈现上升趋势，也反映出“环太湖经济圈”在长三角地区中的核心地位。二、城市规划1、规划背景任何城市规划总是依托于城市对自身的定位，而城市对自身的定位又源于自身区域的资源分布、地域区位条件。长三角的物理中心城市经济资源丰富拥有丰富的风景资源和人文景观2、规划方向新区不是城市主导发展方向，但单一优势最强：——在无锡城市发展的版图上，滨湖新城和惠山新城是人口导向的最主要区域。而新区人口增长主要来自产业化增长，并非城市人口导入的主要方向。——滨湖新区作为政府城市“南进”的主导方向，已经获得了较高的市场认同度。——惠山新城由于交通和传统观念的制约，虽然政府投入很大宣传力度，市场接受度依然十分有限。——三大区域经过对比分析，新区单一产业优势最强，依靠先天的积累和现实的商贸区配套引擎支持，将是近期发展相对稳健的区域3、规划思路——南拓北展，东整西优靠南拓答——淡开发建设滨湖拥新城，城市未牛来发展的主导锤方向。鹊北展夕——密将堰桥地区建居设成为惠山区疤的新城区，并克加强与江阴的索联系。鸽东整凡——示整合东亭与主驾城区的空间、妥道路网络季西优插——蓄以太湖山水为亏主体，优化城票市的旅游休闲盛用地烦4谎、总体布局结滚构淋律——陷七片一带溉”林中心城，戚“出干辩”寄字形城镇发展脱轴少不中心城形成走“哗七片一带掩”夺的总体布局结乡构，构筑道“山山水成林锁”紫一体的城市总箭体框架。七片诵是壁：脆慢城中纪——蔽以居住和生活才服务设施为主震，承担行政、谷商业、金融、开文化等综合浸职能颠。颂去蠡溪什——帆以旅游服务、悠居住、商贸、乐体育为主的综胆合区，是中心忽城中心区与太殊湖风景区之间竭的重要过渡地延带，规划在青溜祁路东、太湖揉大道南形成中恳心城二级中心掌。孙虏东亭彩——怨以工业、居住院、商贸为主的遵综合区，规划倒建成中心城东锣翼的居住新区摔和二级城市帖。膝李滨湖新城夸——魔以教育、科研堪、体育、旅游氧服务等公共服葛务设施和高品笨质住宅区、高皇新技术产业园假为主的综合区栽，包括新城中纽部的二级中心币。毕陈新区瞒——笋以工业、居住释、物流墙为主豪的综合区，其略工业以外向型代经济和高新技生术产业为主，观是无锡市最主蒸要的高新技术馒产业区。倦山北纠——绪以居住功能为隶主，保留传统趟的无污染的纺这织工业、轻工畜业、机械工业融，并为城中心哥提供外迁机械切工业用地们。唇销锡北厚——错包括堰桥和西定漳地区，堰桥丰是以行政办公缴、居住和现代机高科技园为主普的综合区，积节极培育中心城饮北部的二级中室心；西漳是以蜜现代物流、居命住和工业为主小的综合区恳。艺协一带皂是咐Z妹字形的环太湖坦、五里湖的自挺然山水风光带暑。掉三、房地产发泥展历史真（渠1爷）起步期等1998字年悠—考200症1字年底稠卧序福利分房制度慰取消，楼盘品昼质和规模不够雀，市场较为沉该闷书。赴（辩2则）发展畏期决200他1朵年么—训200歪2昨年底离虏丢特大型城市定福位，城市改造惯和建设力度加盛大，大量拆迁柴户导致需求开恨始急剧增加，骑房地产开始升佣温菌。汇（仍3焦）加速湾期亩200筛3抹年起剥一级市场被迅雄速激活，土地胃供给和价格持叹续攀升，购房手能量得以释放冒，房地产开始呆全面升温。手（吴4蜜）稳定发展袄期飞200剥5忌年起穴锤张刚性需求占据拐主导，供求保文持稳定增长供猜大于求，价格湿增幅缓慢。抢四魂、房地产市场1、土地市场女200贱2舒年以前，处于等发展起步发展夕阶段的无锡房苦地产市场在土济地成交放量上革十分平缓，拉但披200再3睛年随着城市规帽划定位的确定岔、拆迁量加大掩以及受整个长精三角地区房地山产升温的带动类，题2003-2趟004溜年土地成交量窄大幅增加秃，变其魔中份200奖3饺年的土地成交把量兄较峡200蚊2永年翻了一番。批200咐5痒年友在证宏观调控输的融影响棕下，唉土地炎交易量大幅剑减少缠，供但夹2006饮年构土地成交量重盗新回升，全年补成交量达到早了溉1041.0洒5污万平方米，创迫历史新高。分析：貌200畜5搜年宏观调控直捆接影响到了无江锡的房地产市岁场，土地市场汗交易量的大幅辨下滑显示了开联发商对市场前绪景的担忧，乒但尝200歼6波年土地成交量代的大幅回升又勾反应了之前开用发商的担忧只汽是暂时，厕另一方面也揭飞示了市场需求富仍然处于一个晨高位的水平，淋正是听基于这样饺的认识基础，侦开发商对于市邀场前景的看好绪成为鲁主流，狡也正是在这种扶心态的驱动下宵，无锡市求土地成交量才录得以高速攀升嘴。碎2您、美开发投资情况蛮200哲3强年是无锡市房盗地产开发投资带增幅最高的一盾年，当年的开琴发投资总额达闯到绝了貌893.3驼2脖亿元，此后开类发投资增幅虽冤然逐年下降，纺特别是梯在淡200档5旧年之后，借随着国家一系修列宏观调控政蛮策的不断深化狭和贯彻实施，勤增幅呈现持续弦放缓态势，详践见下图：分析：赴200衡6转年无锡市的土否地成交量虽然订大幅度回升，见但开发投资额讲增幅并没有出广大幅反弹，这舍主要是因薯为哪200眠5通年土地成交面纷积大幅下降，露导歉致丸200勒6轰年的房地产施帜工面积增幅放踩缓刺（钓与符200构5隙年基本持平）宾，因此房地产响开发投资暗额闲增幅也成下降友趋势庆。旦200摇6兽年土地交易量校的大幅回升，获预示尽着展2007-2缸00虹8即年施工面积的现大幅增加，同散期冬房地产开发投蚂资额增幅也将嫩呈现回升态势池。啦3删、弦商品碧房销售分析用3类.奇1辅、绝销售量走势戴近年来，无锡龙市商品房的销慢售面积持续走公高溪，周200乖4鸟年房地产高峰紫期时，商品房舱销售面积达到宏了禁358.慎0队6梦万平方米咽，增衣幅组26.2核%瓶，闯2005-2壁00师6发年受同样是受矿宏观调控影响赠，商品房的销泳售面积增幅明受显下降，详现贞下图：分析：布200粮3东年后，在整个恳长三角房地产河市场趋热情况绘下，作为饥环太湖经济圈查中荷重要的组成部棕分，浪无锡市的房地束产市场也因此巷而受到带动。凡3狗.2匙、总体价格走忆势殊在土地放量、元开发投资上升晃以及销售量逐料年攀升的情况馒下，无锡市的泳商品房价格的痒上涨幅度也十灌分明显，其扔中壮200初3平年度商品住宅王价格之涨幅达到币了陈24粱%方，之后由于供富应量加大，以家及宏观调控等料因素莲，缩涨幅呈下降趋猜，详见下图：分析：辈总体来看，无枪锡市近年来商竿品房的价格一壤直呈上升押趋势，但是随遥着开发量的加籍大和宏观调控袍等因素的影响爪，商品房价格袋的上猫涨幅坝度军受到了一定的贷限制俗。言4辞、区域哭热点庙板块分析愉近年来无锡市烛的房地产开发仿主要集中于中同心区、副中心瞧区，但随着城弊市发展的南移朴，临近太湖的购滨海和新区逐歪渐成为一个新灾的开发热点区拥域灭，这几个痛板块共组成了溪无锡房地产侨市场上英的举热点另主力板块宝，见下图：根①危市中心区板块无楼盘规模普遍软较小魔，供应量有限邀产品形态以高汗层商住楼为主讲区域楼盘价格狭范围为东7000-1讲1美00浓0版元衔/旁㎡，落差较为誉悬殊。责区域内牌中档价位向楼稿盘胆销售情况缺略好于高价位抱盘绿。择10义0熊万元以上高总窄价销售抗性较捐大衣。旋随着副中心区诚域楼盘的萌崛起，崇中心区域内的替高价楼盘面临梁着严峻翁挑战。团②亭副中心区板块纹副中心区距离铺市中心繁华地哭段距离较近，有房价适中疗，且地域面积所和土地供应量怜较大，因此告物业类型较丰停富放。拴区域楼盘销售揪主力价格论为衰5500-凤7000泰元希/青㎡，部分全装尝修楼盘价格刊在汉750惑0窄元骨/邀㎡以上言，区域内慧高档次、高总肝价楼盘的市场阀接受度较弱，湿而中高档定位魔、价格适中的池楼盘销售普遍蚁较好丛生活配套设施雨较为齐全芦，烧以无锡本地客毙为主，购房目衬的大多为自住刃需求蜡③炉滨湖新区板块赴南区主要是指盯滨湖新区板块暮，区域胳内寸楼盘规模牙普遍款较胀。讲区域将规划成笋为无锡的高档秩湖滨居住区、罚旅游区和新的车市中心。规划骑建设将为整个至区域带来近百淡万的城市人口糖在新一轮的城渐市规划完成后蛇，该区域的房动地产迅速升温爷。目前该区土费地推出量较大振，是无锡未来丸几年房地产主击要发展区域凳。派由于性靠近太湖的景亿观资源匀优势，区域愈内各乘项目抵的肾房型面积较全接市平均水平更背为偏大，大景互观房较多画，放区域楼盘销售粗主力价格为号40矮00-端7000笼元健/魄㎡宗。汽5柏、糕二季无锡房地铺产市场分析折200供7滋年二季度无锡电住宅均值情况状表递（单位：伸元抵/瓶平方米）奔住宅均值永商品房域比上季鞋二手房膨比上季懂4517纵2.24%毅4235皇8.65%要中心区悲6598厦1.15%户5833倡6.15%妙副中心区坐6333盐1.07%擦4899式8.53%蚂东区摧4492俭3.67%脑4001旬9.65%增南区液4813队1.88%跳4182悔7.53%灭西区寸5943者2.47%圆4318盒10.52%上北区商3639游0.64%译3517右7.00%分析：税从上面可以看层到眼，夏200雄7耐年协2屡季度无锡新建蓝商品住宅的均辈价川为摆451水7进元患/梳平方米，同闭比乖1邮季度上喂涨悟2.24驾%伙，增比敌200挣6苹年全年均价上聋涨甘4.7辛%赛，总体涨幅较呀为平稳宽。从区域涨幅彼来看，东区由昨于临近副中心伏区域，同时其系原先的价格基址数较低，在热淘点板块房价过鞋高的情况下，置该区域反而受寿到了购房者的牙青睐，因此成循为二季度房价武涨幅最高的区俭域。急近两年来国家闲的宏观调控对虏无锡值市的二手房市姻场产生了较为语深刻的影响，瑞特扩别是税收政策绑的调整对市场怖影响较大，市琴场成交量连续六出现萎缩现象初，利2005存年同比下降竞4%摩，渣2006疗年同比下降叫24%刑，吨2007漆年上半年又同悟比下降征1.11绪%倾，赖受税费上涨及县商品房房价上丰涨心理预期的烫影响，二手住碰房的价格却在栽不断上涨，二声手房市场出刷现屿“辰量减价锄升码”坐的现象。革200获7比年二季度的二手商品住宅雀的均价略低于帅新房，整体均屋价恩为涌423知5微元纤/膀平方米，但在舰房价涨幅上要热高于新房，平熄均涨幅达到织了辱8.65届%满。六、总体结论雷①诵幻城市地位提长户，助长房地产虏价值提升布由于无锡市地义处长三角内陆动地区，厘没有濒海的地里缘位置，半而将“膀环太湖经济杀圈己”毙的形成，窝最大限度的弥狱补了这一不足糟，借助太湖的凯自然景观和旅歪游资源，无锡逼在长三角地区城的地位日益重爪要，而随着其雪城市地位的提暂高，其房地产霜的市场价值也掌必将得到提升巩。廊②浮市场总体需求妖依然旺盛绳，产品多元化驰趋势明显胀经济的快速发退展带动了城镇霜居民收入的增仰加，庭无锡总市城镇居民人相均可支配收入萝连续五年同比免增贪长华14刷%煌以上，居民生通活水平逐步提北高，淹改善居住的需花求持续释放，搁给房地产市场枝带来了持久的梦动力。此外，勾城市吸引力厨的不断增强，着外来人口的增慢加，给房地产桥市场带来了大誓量的需求。落无锡寸市房地产市场法户型结构、区陈域结构逐步趋黎于多元化，消室费者购房选择刷比较丰富。预态计今年下半年坐商品房市场需随求旺盛，成交葬总量仅在架25骨0请万平方米左右搂，二手房市场餐受宏观调控政您策的影响比较贤大，预计下半逃年市场需求将肠与上半年基本事持平，成交总疯量犯在灿11攻0尤万平方米左右超。秀③卸土地开发缓慢奔，导致实际供胁应减缓呀从奖2001隙年到非2007诸年上半年，育无锡字市共推出土地瞎约肃30