华星贸易大厦发展战略方案

第一部分发展战 发展战略概 发展战略要点及实施方 发展战略要 发展战略实施方 短期发展目 中期发展目 长期发展目 华星企业理 1.3.1价值 使 愿 第二部分发展战略分 华星自 华星处在阶 华星的优劣势分 房地产投资分 房地产发展规划思 房地产行业分 我地产行业的情 房地产市场的情 万科经验介 小 风险投资分 风险投资规划思 风险投资简 中国风险投资现 软件行业分 互联网行业分 新材料行业分 通信行业分 传媒行业分 小 资本运作分 资本运作规划思 委托分 小 第三部分总 西直门华星前身是木材该是由中国木材总公司和北于，从1995年起木材逐渐走下坡路。1999年底，该决定进行全面改造和改制。中国华星投入对华星开始设施改造工程并于2002年通过股权变更，华星成为控股股东。经过公司改制华星分流了原来多余的人员公司基本上已经没有历史包袱；同时经过华星的重新注资改造，华星目前的资产状况优良。可以说，华星处在一个包袱轻、资产优的崭新的高起点上。确立今后的发展战略、构建高效的组织架构和管理体系对华星的未来发展有着非常深远的意义。第一部分的企业文化的基础上，走可持续发展的产业创新，立足房地产业,通过相关在一年内，完善华星的基础管理工作，建立符合市场经济要求的现代企业管理制度,创建物业管理品牌；三年内,以房地产开发为目标,使之成为公司的主要利润来源,并建立房地产业内品牌形象,实现公司发展的战略；首先，立足现有华星的租赁招商与物业管理工作，建立完善的内部管理体制，加强的运作管理,建立华星物业管理品牌。其次，以房地产开发为业务，以国内大中型城市中高档民宅开发为重第三，稳健进入风险投资业，主要关注软件业、新材料、通信技术、等行业，特别是国家重点开发的项目；主要在投入相对较小的期投资，而产负债率以及风险控制的前提下，积极运作各类委托业务；在时机成熟第一层面的业务是业务，它为企业提供现金收入，支持企业的新业务拓展。华星现阶段的业务是华星的租赁业务；在加快推进华星大险与投资规模的前提下积极探索委托业务。第二层面的业务是新务，新务的开发为企业的持续发展提供有力支持。华星通过进入房地产开业，通过滚动式发展，使之成为主要业务及利润来源，完成公司业务的战略。发出新务并为业务。华星将积极介入风险投资业与资本华星在一年内将把主要工作放在明确战略，完善管理体系，现有业务步入正轨，拓展委托业务等方面。华星确立自身发展战略与企业前根据发展需要设立组织结构，同前华星的建设与招商全面完成招商工作，为的发展带来稳定的现金收入。更重要的是2003介入委托业在全面投入使用后，通过融资，合理负债，介入委托业务，为2003会城市。目标客户为中收入家庭，2～3作。投资额控制在净资产的会城市。目标客户为中收入家庭，2～3作。投资额控制在净资产的15%2～3华星长期发展目标是进行积极的资本运作,以相关多元化投资为主要方实际运作企业获取实业利润。以新材体行业为主，关注国家重点开发的项目。风险投资的退出可以结合资运作或者给其他投资者3～5主要以委托、资产运作上市为主要。委托以一级市场运作为主，以公司、基金为主要受托对象。资产运作上市可以包括华星资产、相、优势互补，实现华星的跳3～5华星企业理华星的价值观是，诚实守信、服务至上、鼓励创新、追求卓越（一）（二）（三）创新是企业的原因，是不断提升企业竞争力的动力。华星鼓励创新，从技术上创新，从服务上创新，从管理上创新。不断提升华星的（四）为业中的领先企业。第二部分华星自华星处在阶国内目前有多种类型的公司由于自身的优劣势在主要业务方向的重点各不相同（见下表。华星目前作为实业公司，时需要多方面入手，重●●●○●○◎◎●◎○◎◎○●◎●◎●◎◎●●◎●○◎●◎○●主要业务或很重 ◎次要业务或一般重 ○几乎不开展业务或不重华星的优劣势分华星具有许多其他国有改制企业不具备的优势华星资产比较优良，合管理能力需要提升；实力相对于国内众多竞争对手并不占优势。华星着巨大的机遇：华星重组后建立了一个良好的业务发展平台；均利润率等方面表明了市场的快速扩张及对投资的国内这些行业基本还处于较低水平的自由竞争层面，进槛较低，比较容易获得发展。、但是华星在发展中也多种：如何有效整合人力资源资源参、华星的房地产发展将不限于，而以国内大中型城市（特别是省会城和比较。良好而超前的设计及规划可以最终赢得消费者和提高具有市场潜力的楼盘和声誉良好的发展商较易获得尽的品牌规划和策略。市场的概念应贯穿于从前期开发、我地产行业的情 地产具有四大特征：周期性、关联性、地域性和政策性政策对房地产业发展的影响主要体现在面：一，土地资源的价格，从而影响到房地产的销售状况；三，房地产所采取的政策会我地产业仍市场经济中一个“暴利孤岛”，其投资回报率平均在20%以上，写字楼行业也能达到11%左右。1996年到2001，我地产投资持续保持高速增长，这6，开发投资额年均增长达到15%。我地断上升，200180%。中，个人住房的比例逐年增大。我国各地商品房价格存在较大差异，东部地区大城市远高于平均水平：其中以4800元每平方米排在第一，但是目前也有放缓的趋势。1990年到2000房价平均年增长为11%。我地产开发商的数量比过去急剧增加，但近年来数量又有所减少，房1995334820.88%。WTO对我地产企业带来了机遇。房地产原料价格降低使房地产成本降低；汽车更加普及使消费者有更新住房的意愿；房屋中介的发展使房屋更WTO对我地产同样带来。房地产行业政策会更加透明规范，以前依靠开发土地的优势将不复存在；国际房地产开发商的进入给国内房地产商带来压力；优秀的人才可能会流入国际房地产开发企业。未来几年，我，可以说，我地产业还有很大的发展空间，主要表现在以下几个方面，恩格尔系数在40%时住房消费在消费结构中所占的会达到15%到20%。目前，我国城市恩格尔系数已降到40%以下，而住房消费尚不足到80平方米，那时的住宅建设投资占国内生产总值的将有望达到峰到2015年将有1.5亿至2亿农村人口转移进城市，使水平提成为全球水平较高的国家之一,的提高将为房地产业创造巨2.2.4房地产市场的情2000现出快速增长的势头。地区的房地产投资以商品房建设投资为主，其中住宅用房地产占投资的大部分比例（200055%）。2000年住宅市场的销售面积较99年放大，市场需求呈扩大趋势，人购房的比例急剧扩大。2000年住宅市场共推出新盘199个，加上120，2000个以上，竞争激烈。2000年住宅市场新项目价格在4000-8000元/平方米的楼盘占主导地位（40%）。2000年在地区的内资房地产企业共计624家，平均净资产规模约4500万元。和台资、企业的资本规模相差很大（台资和企业平均步上升的趋势，可以说万科房地产行业最成功的企业之一。万科根据市场和投资环境形成了较为合理的投资区域战略：人口密集、交通便利、经济基础良好的沿海三大形成较为合理的组合投资战圈：以山东、京津地区和辽东为重点的环渤海海湾；以为中心的长角洲；以为龙头的华南。域差别也反映了万科的地区战略：万科的土地储备主要在和这两个城市，在和也有较多的投资项目，相对前4个城市投资要少许多。合于大面积开发。万科物业服务,通过建立品牌美誉度达到促进销售的抓住房地产行业成功、发展的竞争力，华星在房地产行业发展是可以取得另外一方面，的房地产目前发展非常快，由于奥运的题材，使得大量的开发商进入市场，竞争非常激烈。激烈的竞争对于一个新进入者来说是很不利的，特别是对于资本金相对较小的进入者更是不利。目前土地使用权招标的政策，使得实力不够的中小开发商很难与实力雄厚的大开发商同台竞争。所以，华星在进入房地产行业的时候可以不首先进入市场，而是进入其他一些比较发达，但是竞争没有这么激烈的如、等省从万科的经验来看，华星的目标房地产市场锁定在之外的大型省会城华星主要将投资于期的软件行业、新材料行业和行业，适当关注风险投资一般不以经营利润作为回报而是靠退出收益作为回报，具有模式。风险投资主要退出方式有上市、并购、、管理层回购和这五种。风险投资主要技术风险、管理风险、市场风险、风险、退出风风险投资的阶段主要分为期投入、导入期投入、成长期投入和成熟期投入这四种。期是指技术的酝酿与发明阶段，这阶段投入相对较小、管理介入不多，风险最大；导入期是指技术创新和产品试销阶段，这个阶段投四个阶段中，期投入的风险最大，主要包括技术风险、市场风险和退出风险。技术风险指产品或技术的开发成败难以预料，这也 期投时间，这段时间的市场变化给风险投资带来巨大的风险；退出风险，期的退出方式比较单一,主要通过股权转让和，所以相对风险比较大。但是期投入也有其优势：资本投入相对较小，一般只占整体投入10%中国风险投资相对其他国家来说是高风险高回报，2001完善，创业板市场迟迟没有推出；中国知识保护力度不够，公民知识的风险资本和创业者之间的信用风险加大，成本变高。1999年就颁布了鼓励风险投资的《关于建立风险投资机制的若干意投资的风险资本，可以在软件企业上市当天转让其股权；而《市风险投资机构享受财政专项支持确认办法》规定地区的高科技风险投资机构享受地税减半的；2001年开始实施的《中关村科技园区条例》正式把有限合伙制写入中，使得这种当年推动风险投资发展的制度得到承总金额（亿元平均金额（元20002001总金额（亿元平均金额（元200020012002信、新材料和行业。最后，由于软件产品的成本非常低，所以软件的知识保护就显得软件行业巨大机遇。一方面，2000年颁布实施的《鼓励软件产业和集府颁布的各种鼓励高新技术的政策和也给软件产业带来了不少条件。2000年增长35%；对知识保护力度的加大将加速软件产业的销售额，预计20052500,WTO2002》计算，中国软件产业风险投资的单项投入金额平均不到50万，单项追逐，会虚增资本投入，形成；中国虽然已经开始知识的保护，但是由于许多中国消费者的知识意识不强，甚至有一些软件开发人员的知识产件企业的知识保护非常重要。(3)把握投资时机。(4)选择合适的投资模式。(5)互联网行业从建立到运行到都需要大量的支持；互联网的硬件设够实现需要相当长的时间。互联网行业并不生产产品，它是一种纯粹的服互联网行业巨大的机遇。政策方面，十五期间中国将投资17000亿用于投资建设通信网络；目前正在大力推进电子政务的实施；一些地方过去两年的洗礼，国内的互联网行业的已经挤得差不多了，在这个互联网产生许多机会；互联网作为中介平台，其信息快速准确和成本低廉必将得投资互联网有不少有利因素，互联网行业着巨大的机遇；经过前两年的，互联网的已经基本挤尽；互联网技术的不断发展，到现在已经相当成熟。对于华星来说投资互联网也有不利的方面，互联资周期比较长；互联资的管理成本比较高。增值模式。(2)由于互联资周期长、投入量大，建议对于互联网的投资最好不采用自营的模式。而考虑其他两种模式。(3)把握退出时机和方式材料的研究开发过程中需要较大的投入。新材料行业的研究风险高：新材的出现有时候能极大的促进一个技术甚至一个行业的。同时，这种创新又前国家优先发展的高技术重点领域指南》；2000年开始执行国家计委《关于组织实施新材料高技术专项的公告》；还有一系列的科技计划都863200025002010投资新材料行业有些有利条件，投资新材料行业特别是期投入，相对离使得新材料开发的知识被的可能性降低。同时也有不利的方面，新材料研究本身不确定性非常高；新材料过程要投入的；新材料工艺都要注重知识保护。(2)建议期投入，这个阶段投入相对比较小，管理成本也低。(3)自营的模式只适合期的投入，其他两种模式适应比较通信行业着巨大的发展机遇：国家正加快信息化建设的步伐，加大对信息基础设施的投资，预计在十五期间将投入17000亿元用于通信建设；中国通信市场巨大，2001年销售额为2551亿元；市场稳步增长。年增长率保持在 投资通信行业要注意的几个问题：(1)知识保护对于通信行业特别重他行业风险小，大企业并购和项目都可能得到不错的收益。传媒行业具有性、良好增值性和模式独特的特征。吸引受众的能力是传媒业的竞争力。一般分为电视、纸质、广播和网络四种：(1)实力强大的电视媒体：到2000年底，中国电视覆盖率已经达到91.95%；电视收入占这四的广播：广播由于和电视的替代性明显，因此在许多领域都已经被电视占去市场，现在广播的收入呈缓慢降低趋势。(4)异军突起的网络：网络低廉的制作和成本成为电视和纸质强有力的竞争者，并且发展速度极其迅猛，收入每年以超过100%的速度增长。业的收益主要来自收益。四大收入占总收入的半壁定快速增长期。中国的发展空间还很大，人均费收入以及收入占GDP电视近期内仍将是的行业最具实力的主体。电视在收入中始终占据首席，目前收入的增长速度和所有收入增长速度在16%左右。网络虽然发展速度非常快，其许多优势是电视不能比的。但是中国目前的网络普及率还很低，网络带宽等方面的制约所以网络在近期内很难对电视造成很大的。最终的发展结果很可能是网络和电视两大的合从电视行业的价值链分析可以看出，收益中的90%部分被环节获取，而电视制作得到的收益只有10%不到。但是这种分配是不合理的，在市场化程度更加开放的时候，电视制作的收益比例将不断上升。电视剧制作利益产生主要来自两个方面：给商或或随片收益。5-10投资周期比较短：一部中短篇的电视剧从拍摄到到一般在六个20%左右，另20%60%左右的电视剧亏损。2-3%。中国一些部门规定黄金时段不能引进片，这给国内的电视剧制作带来了机遇。对好的电视剧毫不，经常出高价；电视剧制作在电视剧制作商、制作商和的收入分配是5：2.5：2.5，而目前10%左右。）电视剧制作的关键在于制作的质量，特别是性非常重要。好的电视剧可以进入，