山东淄博周村区某商业地块项目可行性报告

周村“**商城”地块项目可行性研究报告项目所在地初步市场调查宏观经济环境分析经济发展状况：周村区国民经济综合实力2003年得到进一步增强，上年度跨入全省30经济强区县行列，全区地方国内生产总值完成830071万元,按可比价格计算，比上年增长18.3%。产业格局日趋合理，第三产业稳步增长，为房地产市场发展提供了良好的基础。居民收入继续增加，城镇居民人均可支配收入7850元，全年社会消费品零售总额达294650万元，比上年增长13.6%,人均消费品零售额达到9430元,列全市第二位。产业特色：自古以来，周村即为商业重镇，古有“**村，旱码头”之美名，今年更是周村开埠百年。并被誉为“中国丝绸之乡”。近年来，周村的物流市场虽被新近兴起的其他批发市场分流了部分客流，可物流批发业仍为周村区经济发展的一大动力。据可靠资料统计，截止到2003年底，全区共有各类市场48处，其中：生产资料市场7处，生产要素市场1处，消费品市场40处。把全区市场按销售范围可划分为商品以本地消费为主的内销型市场和以纺织大世界、沙发、金属板材、建陶和花卉市场为代表的商品以外地消费为主的外销型市场。其中外销型市场与全国20多个省市、自治区有商品贸易来往，纺织品、沙发家具、小商品等上千种产品辐射全国30多个省、市、地区，有的产品还远销国外等。政策环境：房改政策促进了区域房地产市场发展地理交通环境：地处鲁中，位于淄博西部，东与淄博政府所在地张店相接，距城区18公里。滨博高度、309国道、胶济铁路横穿境内，交通便捷。城市建设：改革开放以来，特别是“九五”以来，周村区城市化进程不断加快，城市建成区面积由1995年的15平方公里发展到现在的19.7平方公里，城市人口由12.4万人增加到15.9万人，城市化水平由41.42%发展到50.97%；园林绿地面积达到691.33公顷，建成区绿化覆盖率达到36.20%，人均占有公共绿地达到13.32平方米；人均居住面积28.90平方米；房地产市场发发展状况：房地产开发处于初级阶段。供应量和需求量均不旺盛。外地人常驻人口较少，商品房主要为本地消费。上商品房价格较次低，最高均价厌1800水左右，平均拔1500忍元自/剥平米左右。增房地产开发规匪模以中小型项候目为主，产品新设计呈中低档阶水平。列物业管理水平秩不到位，不重板视社区文化，屈物业管理叼费年0.软2饲元私/燃平氧米恭/他月左右商业格局：柜古传统商业中济心：正周村古商业城璃位于周村城区丛中部，占篮地逗灰17左蛋公顷示，由大街、丝它市街、银子市驼街、绸市街等倡古商业街区组孩成，现为市级屡文物保护单位虑，省级优秀历滔史建筑、省重眼点旅游开发项薯目。古商业城断的主要街道又校叫大街，是周喉村最大、最古猴老的一条商业猫街融，默全恐长裳碰400监效米赵。近如青岛、背济南，远至北抽京、天津、上况海、广州的商闲号，都与这里炭发生了频繁的仰生意联系，大丈街商业的发展井进入了鼎盛时挡期，谚云乡：讲“待大街不大，日饺进斗要金莲”药。塔现在商业中心跳：持随着城市的发像展伴，尾新城区的兴建匀，堂周村区商业中奏心逐步向东发昏展捧，棚现初步行成以钩东街商业步行峰街为轴线嗓，宗以利群超市为谈核心举，器四横四纵的商粮业格局踩。肤前几年者，趟周村商业中心之汇集在金桥商陪厦驾，貌北方丝绸城、呼北方布批城所馆形成的商圈内轧。自从棕北侧御利群超市开业僚，带动了周边隐商业的发展，舒并吸引了部分嗓国内中档服装灌品牌进驻，较糠原来南侧步行棚街提升了一个最档次，吸引了窝大量人流的涌换入板，目前这一区日域已经成为周辆村最繁华的商脖业区。遥现有商业街二狼层沿街商铺销跳售价格为盛45放0绒0蜻元击/吗平米左右。租脆金双层平均开1.50焰元预/浓平贯米病/物天左右。造房地产市场发贿展预测：尸随着商品房货付币化政策的深控入贯彻，商品六房需求的不断个增加，周村区黎房地产市场必谨将面临一次较载大的变革。商篮品房品质有所遭增加，规模放笋大，注重居住厚文化的营造，嗽商品房价格合艘理上扬。哄项目所在地块安分析叔项目地段描述传：地块位置：英该地块位于周亭村区楼**谜路，地块北临葡游乐臣园蛙，东临周村公分园，西临抵东门商业街（茫步行街）。地块现状：湿目前该地块主彼要印为倘“双**貌商写城给”度营业房，东北夫位置为一殿幢砍5昂单杯元注5棚层的居民住宅跌。勾（地块尺寸见宴下图）35米35米21米24米现有居民楼21米24米现有居民楼**商城96米136米戒地块及周边使语用情况：搁共转目前，亭**茎商城内共有业绍户圾22餐0巨户，主要经营货服装、鞋帽、掉玩具、礼品等贸百货，商品档旋次较低动。调查两天观赤察业主生意一触般，可能与不湿是周末有关。页商城内门面房栽租金脸从涌0.9谎0状元邻/坏天缠·助平励米栏火——禁2.8培0悲元血/耕天闲·毒平米不等，商弃城内业主均是偶租赁经营，不花对外销售。神甚桃周村东门步行害街是周村区近响年新起用的商傻业街，目前已且经成为周村区闪最繁华的商业痛中心，周村利沾群就在步行街舌北部。在步行掏街周围分布着雹精品商厦、金立桥商厦和金谷砌大厦，位列山价东十大专业市抛场的纺织大世陷界也位于步行访街的中段。梳步行街门面房哲平均日租金达剩到边1钞.0元0贱才—疗3姑.0拴0巧元右。岂地块附近区域蜻：惧在欺**剖路周围分别是另丝绸路、东门醉路，分布有解条放搞军穴14桐8春医院、淄博商转厦周村店、暂**秆旅馆、周村老蹄街等，另外还轮有小学、初中方及专业学校，砍生活条件十分壁便捷。趁项抬目以SWO帽T扔分析优势：预处于目前周村赤最繁华的商业享地带跳项目现有的谜商业笑氛围已经城逐渐成熟驾地块现有业主屈均是租赁经营匆，醋土地使用权归障原开发单位的圈省公司获所有屠周旦边敌无直接的产品纵竞争对手乞开发商的品牌偶优势扰紧邻周村唯一吃的开放式公园负周村公园属人流量有保障劣势：宽项目票所浴处的仙**刑路仅四车道，翁交通情况将是然项目的一大局日限。如银座，哄大福源等对交郑通车流要求均可较高。膀项目已经在规译划的商业街之厌外摇项目地块狭长顶进深短槽、享开间大土，绘不利于操作大烈型的综合类商多场。轨项目目前为批耐发性质小商品找城，拆迁难度案较大甘(抗银座城市广场蝇项目因华夏小拐商品城拆迁难雨度太大最终流今产糟)机会：忘周村缺少真正址意义上的购物秆综合体，市场砍需求强烈厨当地对形象服史务购物环境等敢俱佳的商业品窗牌认知度极高朝利群超市仅约遍不某足场600恶0岂平米，但经营奉状况远好于规刘模较大的喜精品商厦、金脚谷商城金桥商拴城禁等商场赶当地尚无规模作较大的标志性着，领头羊式的攻商业项目出现腹，我项目可填阶补这一空白。茎周村现有的物惭业基本上都是石租赁使用，有离潜在控自用需求滑周村投资型项刊目供应量极少持，会有部分投联资需求漆周村泽近年咸新上住宅项目伪都纷距中心男商业区较远，您在商业中心的纷经营者会有一稼定量的小户型骄住宅需求。茂“橡百年老永街奴”甜重挑新开街世等举措免，天使周村趴旅游市场年前景损开始繁荣，可睛以确定赴项目的商业标申志地位鄙，同时，赤周村的外向型牵消费会越来愉越馋大，在未来几汽年将呈加速增拴长势态。威胁：础周村本地的消虽费水平明显发较低，猪来自于周边商筝业项目的竞争倦威胁临项目总体策划轿思路进由于周村自古赢以来商业重镇巡的地位，所以娱，周村是一个轮典型的贸易性当质的城市。但惰是，目前周村餐的商业发展水钟平不高，人流光、档次和卷生意最好的只屡是一超市，这邮是与一个城市欧的发展很不协朵调的。商业的奴发展跟不上城瞧市发展的速度张，就必然要有转一个能带动城草市消费时尚的碰商业载体出现刘。像在某张店有银座，沈临淄有利群一峡样，周村也势油必需要一个领伯头羊式的商业讽建筑。嚷所以，梅本案不单只应研满足于一个常浊规性的物铃业，而是要达幅到具代表性的禁境界，使本案间成为周村乃至堡全市幅的链商业艰业态标志性物少业。形另外，由于周拣村整体规划在再向张店靠拢，斑近年来大部分娇的住宅项目都将向东向北移动出。睁由于受周村地牌域和人口的限俊制，虽然住宅电群开始在外围桐建设，但缓慢恩的发展速度不定能使商业设施这现在前也开始在外围灰建设。正是由并于这样的条件均限制，在外面蝇买了房子的市茎民生活很不方秀便，而在商业烧中心经营的业晋主也急需处于宁商业中心的住旁宅项目出现。孔因此，对于本矛项目的整体策国划有以下两点艺重要思路号成为周村区的程商业旗舰薯满足中心商业咸区的居住需求盏由于周村与张纯店城区相距较氏近，一些有重若要需求的钩购带物活动都会在枣张店进行，因失此，项目在定营位上不要求是跟高档商业或者俊专业市场。在蓝确定项目的总疏体策划思路之双后，要钉以季“可适楼合跳”累为主要推广方刊针。既然显示芒出项目在周村听的领头地位，朝又要使项目能猫够为大多数客浴户所接受。这超就要求我们在欧策划上还要注块意以下几点：指满足广大市民拌的日常购物需扫求兰。辰使客户能够享爬受到方便、快挤捷和一站式御服务。锻提升周村整体叹的购物环境，骗引领消费时尚青。药改变现有的居利民居住环境，忆使周村市民能选够享受到现代胁化的居住品位槐。目标客户定位莫本项目的目标震客户，可分为批隐性目标客户忆群立和润显性目标客户达群状显性目标客户桃群躁由于梁受子项目在覆外在形象、商途业仅氛围组、受大量人流量、慢巨大的升值空云间等先决条件推所吸引购买或尝租赁本案来经域营的大大小小拘的各抹类型商家投资下者夺。浴由于项目在户摔型、外观、跪配套设施、尽物业管理等沃领先于现有各虑住宅项目的优阻势以及所处的之中心商业区的恭地段而吸引的援购买者。乏隐性目标客户耍群极被商场本身的县氛围与形象及兆货品的数量丰豆富与否、独特碍与否吸引而来侄的人流类型而誓提出的。荡1河、迷目标客户群描魔述：险显性目标客户败群交：狡主力店，较大泼面积供给一个然大型连锁店经陵营者纯百货、饮食、叼娱乐及私人业诸主居住需求者投资者充隐性目标客户折群考本案对顾客要袋求有广泛适应恼性嘴（赶男女老少皆宜于）傍本案对顾客要堤求有强烈的吸挥引力相本案具有独特短的亲和力素（个绝大多数来过犬的人流都作为衡回头客扮）游本案具有的超场常规的综合性购（削可玩、可吃、惭可住、可看、棍可买情）臂本案具有前卫卷的独特品位面（委吸引周边年青笔和有钱、有品反位一族赛）归隐性客户群的跟多少是关系到哀显性客户进入眼项目的前提和导基础。因此我被们要达到的目酬的是使来过本论案的人都能成梅为回头客，熟粘客，并给以口所碑宣传。席显性客户群分疾析：寇新兴的大型综半合性商场运作重通常设一家主瓦力店，作为吸鹿入人流，从而跨达到更多商家堡进驻的目的。深在商场中进驻绕餐饮业，亦是张新推盘商场日榜益兴起的做法为，以丰富精神唉和时间消费。但另外，还可在案商场中引入娱姜乐业，丰富商股场的消费类型箭。愉2阔、知目标客户群需擦求分析：隐性目标客户怎本案对隐性目脱标客户群的吸饰引力的前景是愚本案招商顺利坐与否的一个前斤提与基础，本佣案产品设计主贞要应照顾和贴雀近满足基本消傍费者的需求，茎其需求分析如辰下：蒸其所需的是一出个大型的，新醉颖的集购物、姿休闲、娱乐为院一歇体的大型场所燥其需求的也形货成一种文化氛鞋围，可以感受衣现代的消费文帅化和浓厚时尚龙特色及地方特转色。仰显性目标客户豪：用一个易聚集人地气，各项功能怕完善档次较高抚的物业圾一个价格性能锐比较合理的物免业许一个超常规的岁新颖物业砖一个可以看得柔到升值空间的强物业愚一个舒适、方掌便的居住物业产品定位圆项目的策划思沃路和客户定位轿决定了项目是种一个集居住、爪购物、休闲、戏娱乐、餐饮于娇一体的综合类净商住项目。项姨目可分为礼商业和住宅其两大部分。炒由于受项目地惊块形状的限制掀，本地块不易柄做综合类百货词店，因此，商渗业部分应为像携家乐福之类的温购物中心。冬结合目前周村抚的物业发展水铲平，暂定整个挡项目肺为尺1绩6谎层，商业部分叉为项巩目资1岂—赠3骂层，住宅部分禁为贫4付—具1据6日层。丽总体规划见下掉简本图：3层商铺3层商铺1—3层商铺4—16层住宅罚商业部分功能住划分：粥1炊、一层：单层锅面斥积凯750方0岗平米左右的商融铺商铺商铺入口扶梯产2升、梦二至三层为超别市卖场商铺商铺超市扶梯斤3拳、归由于项目左边民地块进深大，雀不适合做高，恋因此建议将三心楼楼顶做屋顶赛停车场。住宅部分：浴由于周村现有浓住宅产品均为姥多层建筑，因概此，本项目住仰宅可做小高层献（或者高层）团。由于住宅部累分进深达眼到阁4纲5肿米，建议作成脏一红梯拌5住户。同时户型原尽量虑以房5迈0礼—乔11紫0泰平米为主力户符型。险（耐另外需要进行彩住宅需求调查叨）项目价格预估稻项目周围商铺谨租金情况：破（附租金变化唉表）酬本区域商铺现版在每平米每天上的租金筛为决0.6纤0追元告—及2.0填0鱼元，利群周围唉每平米每天的莲租金征为丧0.8老0揭元欲—丙2.8艰0减元，考虑到项绣目开发后的上配涨因素，项目挡实际使用的租亩金应平均每平辽米每天率在男1.8尸0炸元，所以，项烧目一层的建议鬼销售平均价应确为足650盲0均元左右。液目前周村住宅续均为多层，销迹售价格遇在出140关0谁—丰180错0点。渡我项目位于市求商业中心湖，块因此，保守预锁估，我路公饭司建议偏小高层株住宅的销售均日价薪在查1胖9棋0率0朴元宜/且平米左右。缩项目总体均价门约浩为筛2攻52珍0面元豪/洽平米开发模式键由于项目整体透体量不大，建赢议一次性整体穗开发。挨优势：整体物谈业形象好，产乡品影响力大，袄易形成口碑宣泊传播可充分展示开使发商实力，提床高客户信心度甚，从而促进销匠售津弱势：一次性辨投入资金过大卫项目一旦启动材，即很难再做泽调整，如遇市谦场波动则风险种难以归避。销售收入估算铲项目按照产品情定位及价格定身位暂时可得销翠售总价：玉商业部分：总孔面灶积动75半00×3=2珍2500贴霜华鸦超市面纹积采1000均0挺平方伪米执秧（每年收魔取搬15絮0困—愈20抚0朱万租金）赵颠爷碰商铺面欲积父2250僚0植－坚10000=劈1250斜0滤平方米沉杆竿推商铺总厌价聋12500咳×6500功元社/左平米疮=812肤5滚万锤住宅部分：单斜层面逝积去3000乎析肺浆总面丝积岛300旷0×13=3玻9000纷辅引伴住宅总捷价剖39000善×1900赢元托/欢平米躺=741参0聚万苍总销攻售旺8125汽+7410理=1.5育5已亿票注：未将超市稳部分每线年谦150拆—虏20梨0醉万租金收入计着算在内。闯十、反推项目霸土地成本余较势高临界点音按只作三层商疼业与十六层包受含三层裙楼两凝套方案计算：检一、按只作三勺层商业，不作俩住宅计算众建安费：序按建安成湖本毙1疏0建00盐元无/亮平米销(铃商场较辱低祥)造22500*第1000=2箱.2昆5训千万迹约占销售总收丑入的嚼：易8撕.谨125垒千万库的锣27%屿前期开发费、骆管理费、财务音费用、