房地产项目开发总体策略

A市×××工程房地产开发可行性研究工程根本情况１.１.１位置本工程位于A近郊××镇南部，濒临东江，西接增城沙浦镇和新塘镇，与东莞市中堂镇隔江相望。紧靠规划中的广园东二期瑶田出口约１４公里。距离A市天河商业中心区约４６公里，距离增城城区荔城约２７公里。１.１.２用地规模与地块现状用地规模：首期用地包括广园东沿线和大洲岛约７５万平方米〔合约１２００亩〕，可建筑面积３４万平方米；整个地块约９５００亩，包括仙村鹅桂洲，可建面积待定。地块现状：地块目前主要为耕地、工业用地及局部河滩地。首期用地中包括两个自然村，共２００多户人口，其余为农田和水面。鹅桂洲与大洲岛均四面环水，江面最宽处达１８０米，周边视野开阔。大洲岛上有大量茂密的荔枝树，与水景一起构成良好的自然景观；工程所在地××镇之前的主要产业为水泥制造，目前用地周边仍遗留有为数不少的水泥厂，其中局部尚未完全停产。在地块的视线范围内，均可看见大小不等的烟囱，它们有的位于××镇，有的位于邻近的沙浦镇，有的那么位于东莞市中堂镇。１.２工程主要技术经济指标〔详细、见表１４-１至１４-６〕连体别墅区用地平衡表表１４-１工程计量单位数量所占比值用地总面积ha４２居住区用地ha４２１００住宅用地ha２８６７公建用地ha３８道路用地ha３７公共绿地ha８１９连体别墅区经济技术指标表表１４-２项目计量单位数量所占比值备注用地总面积ha４２居住户〔套〕数户〔套〕８８４居住人数人３０９４户均人口人/ha４总建筑面积平方米２２计算容积率建筑总面积万平方米２２１００住宅建筑面积平方米２０４３４０９４规划平方米２０４３４０保存平方米０公建面积平方米１５６６０６规划平方米１５６６０保存平方米０人口密度人/ha７４住宅容积率%５０综合容积率５３总建筑密度%３０绿地率%４０人均公共绿地面积平方米/人２６停车数个１０００连体别墅区配套设施一览表表１４-３工程符号设施名称建筑面积用地面积备注文化娱乐文化活动站５０００９０００小计５０００９０００教育幼儿园１８００２５００小计１８００２５００商业效劳沿街商铺６０００６０００饮食店８００电讯营业所３００３００邮电所３００３００储蓄所２００２００肉菜分销店３００中西药店３００书店３００小计８５００６８００行政管理居委会２００小计２００公共设施变电房６０变电房５０公厕５０小计１８０总计１５６６０１８３００独立别墅区用地平衡表表１４-４项目计量单位数值所占比值〔%〕用地总面积ha３３居住区用地ha３３１００住宅用地ha２０６０公建用地ha２６道路用地ha５１４公共绿地ha７２０独立别墅区经济技术指标表表１４-５工程计量单位数值所占比重备注用地总面积Ha３２居住户〔套〕数户〔套〕３２０居住人数人１２８０户均人口人/户４总建筑面积万平方米１２计算容积率建筑总面积万平方米１２１００住宅建筑面积平方米１１５１００９６规划平方米１１５１００保存平方米１公建面积平方米４９００４规划平方米４９００保存平方米０人口密度人/ha３９住宅容积率％３５综合容积率３６总建筑密度％３０绿地率％４０人均公共绿地面积平方米/人５２停车数个３７０独立别墅区配套设施一览表表１４-６工程符号设施名称建筑面积〔平方米〕用地面积〔平方米〕备注文化娱乐文化活动站３０００６０００小计３０００６０００教育幼儿园１８００２５００小计１８００２５００公共设施变电房５０公厕５０小计１００４９００８５００１.３工程主要财务评价结果指标工程主要财务评价结果指标汇总表评价结果工程总投资〔万元〕１０８２８８工程总销售收入〔万元〕１３５２７０利润总额〔万元〕１７３２４税后利润〔万元〕１１６０６投资利润率１０.７２％税前全部投资FNPV〔万元〕７２５９税后全部投资FNPV〔万元〕２６６１税前全部投资FIRR１１.３３％税后全部投资FIRR８.６１％税后自有资金FNPV〔万元〕２８２４税后自有资金FIRR９.８５％盈亏平衡点销售率８６.２１％工程开发宏观环境分析２.１A经济发掌状况〔略〕２.２A市经济发状趋势分析〔略〕２.３工程地块临近城市经济开展分析〔略〕２.４A市住宅市场分析２.４.１住宅市场供给情况分析〔略〕２.４.２住宅市场需求情况分析〔略〕２.５A市新兴住宅区域的分布分析〔略〕２.６工程开发宏观环境评价综上所述，本工程开发面临的宏观环境具有如下特点：２.６.１A市是目前中国经济开展最为迅速的地区之一。经济实力强,根底设施及交通环境日益改善，国民经济开展后劲足；居民收入高，生活水平不断提高，为当地房地产业尤其是住宅产业的开展奠定了有力的根底。２.６.２A市的住宅市场规模庞大，从总体上呈现过剩与短缺并存，挑战与机遇同在的局面。商品房空置高达６００多万平方米，买方市场已经形成，各楼盘均面临巨大的价格与营销竞争压力，但适销对路，质量上乘。环境与品牌优势明显的楼盘仍然畅销无阻。２.６.３A市的住宅市场呈现如下根本特征：郊区化特征：随着城市交通环境的改善以及居民对居住环境质量要求的日益提高，城市近郊及局部远郊楼盘开展迅速。前几年是番禺洛溪一带，近年来向北〔××板块〕，向南〔华南板块〕及向东〔广园东板块〕的开展引人注目。主题特征日益明显：住宅市场细分日益深化，各类具有明显主题特征的楼盘占具明显的市场优势。近年来，以体育运动，休闲度假，养老保健，旅游，教育为主题的工程各呈缤纷，吸引了众多的买家。品牌因素日益走强：历经１０余年的A房地产业已形成了一些著名的品牌。如中海物业，合生创展，碧桂园，丽江花园等。这些品牌在消费者心中留下了深刻的印象，成为他们在购置商品房时首选的因素之一。A较大规模的商品住宅主要集中分布在番禺的洛溪及迎宾路一线、××区的南湖、××大道一线、广园东路一线。由于广园东二期工程的开工，广园东及其延长线一带的开展势头引人注目。A城市总体规划描述３.１A市２０２１年总体城市规划根据A市总体城市规划，至２０２１年A城区将从１９９２年的１８７平方公里〔指建成面积〕，扩张为５５５平方公里，即比目前城区大一倍。２０００年９月评审通过的？A城市建立总体战略概念规划纲要？，确定了A市都会区空间布局的根本取向为：南拓、北优、东进、西联。新规划中将A市原有区、番禺大局部和增城新塘、永和一带，确定为A市主要的城市开展密集地区，“东进〞中明确提出：未来A市特别是旧城区的传统产业主要向黄埔－新塘一线集中转移，利用A市经济技术开发区的根底和港口条件，形成密集的产业开展带。A市城区的城市中心大组团、城市东翼大组团〔天河新城市中心〕、城市北翼大组团叁打板块之间将由环城高速公路，两条半环高速公路向东和北三条放射状快速或高速路以及地铁、轻轨等联系起来。３.２A市开展战略目标A市城市开展的战略目标是充分发挥中心城市政治、文化、商贸、资讯中心和交通枢纽等城市功能，坚持实施可持续开展战略，实现资源开发利用和环境保护相协调，稳固、提高A市作为华南地区的中心城市和全国的经济、文化中心城市之一的地位与作用，使A市在２１世纪开展成为：一个繁荣、高效、文明的国际性区域中心城市；一个适宜创业开展、又适宜居住生活的山水型生态城市。珠江三角洲城市群以东岸广深〔香港〕城市带、西岸广珠〔澳门〕城市带作为区域开展主轴，构造了一个“人〞字形的开展构架。应当共同开展为开放式的“区域组合城市〞，城市之间优势互补，保持经济优势与开展潜力。A市正处于珠江三角洲开展主轴的交汇点，在“人〞字的焦点上，同时还是７条拓展轴的辐射源。３.３.２A市域A市城市开展规划将全市划分为都会区、花都片区、从化片区、增城片区、南沙片区等五个片区。〔详见表１４-８〕A市各片区概况表１４－８序号片区土地面积〔平方公里〕备注１都会区包括A市辖八区、永和镇、新塘镇以及番禺沙湾水道、东涌镇以北地区２花都花都区行政范围３增城增城市域扣除永和镇、新塘地区４从化５南沙番禺区扣除沙湾水道以北、东涌镇的地区都会区：原城市规划开展区，增城的新塘和永和两镇，番禺沙湾水道、东涌镇以北的广阔建立用地规划控制区称都会区。花都、从化、增城、南沙等城镇与中心城区的空间距离相对较远，在规划构造上明确其各自的相对独立性，形成有相当规模的综合开展区－片区，但强化了它们在区域内的优势和功能。南沙片区，依托深水港建立临港工业区，主要开展高科技工业和资金密集型对外加工业，适当开展重工业，协调开展商业、旅游业和转口贸易业。规划将本区域建成一个以港口产业、外向型加工业和三高农业为主的片区。增城片区，广汕公路以南的城镇以开展外向型工业为主，以北的城镇以开展三高农业和生态旅游为主。行政区划整合可以将国家与地方扶持A市经济技术开发区的优惠政策、效应扩散到增城，从而推动增城地区外向型经济的开展。花都片区,交通区位优势显得十分突出。可以依托新机场开展成为A市地区的物流中心和航空交通联系严密的高新技术产业和效劳业基地。从化片区，具有良好的农业开展条件和优越的旅游资源。可利用其独有的环境及旅游自有优势，开展旅游业和三高农业。二十一世纪的A确立了“生态优先〞的建立战略思想，寻求一种既能应对开展挑战又能解决环境问题的城市开展模式。以A市丰富的地形地貌，“山、城、田、海〞并存的自然根底，构建“山水城市〞的框架，最大限度的降低开发与资源保护的冲突，减低对自然生态体系的冲击。构筑生态廊道，保护“云山珠水〞，营造“青山、名城、良田、碧海〞的山水城市。传统的城市格局使A市空间开展捉襟见肘，目前环境、交通、土地存量等方面存在的问题严重制约了城市未来的开展潜力。行政区划调整解决了城市向南开展的政策门槛，使A有可能从传统的“云山珠水〞的自然格局跃升为具有“山、城、田、海〞特色的大山大海格局，为建立生态平安的国际性区域中心城市提供了历史性的机遇。A市开展存在的问题只有在开展中通过控制和引导解决，要采用有机疏散、开辟新区、拉开建立的措施，力争优化构造，保护名城，形成具有岭南特色的城市形象。规划确定东、南部为都会区开展的主要方向，确定都会区空间布局的根本取向为：南拓、北优、东进、西联。南拓：南部地区具有广阔的开展空间，未来大量基于知识经济和资讯社会开展的新兴产业、会议展览中心、生态岛、大学园区、A新城等将布置在都会区南部地区，使之成为完善城市功能构造，强化区域中心城市地位的重要区域。北优：北部是A市主要的水源修养地，将优化地区功能布局与空间构造，由于新××国际机场在花都，在保证贯彻“机场控制区〞规划的前提下，将适当开展临港的“机场带动区〞，，建立客流中心，物流中心。东进：以A市２１世纪中央商务区的建立拉动城市开展重心向东拓展，将旧城区的传统产业向黄埔－新塘－线转移，重整东翼产业组团，利用港口条件，在东翼大组团形成密集的产业开展带。西联：西部直接毗邻A市直接吸引区－佛山、南海等城市，将加强A市通这些城市的联系与协调开展，加强广佛都市圈的建立，同时对西部旧城区进展内部构造的优化调整，保护名城，促进人口和产业的疏解。A市未来城市空间构造为：以山、城、田、海的自然格局为根底，沿珠江水系开展的多中心组团式网路型城市构造。两条城市功能拓展轴东进轴：规划以珠江新城和天河中心商务区拉动城市商务中心功能东移，形成自中心城区、珠江新城、黄埔工业带向新塘方向的传统产业“东进轴〞。该区目前尚有２００平方公里的土地储藏，有良好的交通及根底设施条件，产业开发已经有相当的根底。南拓轴：地铁四号线和京珠高速公路的定线，串连了一批基于知识经济和资讯产业的新兴产业区，从A科学城、琶洲国际会展中心、A生物岛、A大学城到A新城、南沙经济技术开发区、南沙新港，可以提供约２００平方公里区位优良的城市用地储藏。规划确定该开展轴线为“南拓轴〞。三条沿江城市开展带结合A城市沿江开展独特景观，重塑珠江“母亲河〞形象，形成“江城一体〞的适宜人居住的富有滨江城市特色的山水人情城市。规划设置三条沿江开展带。沿珠江前航道开展带，约４３２平方公里；沿珠江后航道开展带，约１６３平方公里；沿沙湾水道开展带，约１８４平方公里。两个转移带：××山西侧“北部转移带〞，是A市旧城传统商业贸易功能疏解和开展的继续，必须采用严格控制下的低强度开发。作为旧城功能的补充，开展全市性的商贸物流中心，开发低强度的居住区。海珠区－市桥“南部转移带〞，市旧城人口的主要疏散地区。由于传统的商贸功能仍旧要依赖旧城开展，因为城市传统的两个增长方向仍然会有一定的开展惯性。综上所述，工程开发所面临的城市规划环境具备如下特点：３.４.１A市正在致力于建立一个“繁荣、高效、文明的国际性区域中心城市〞与“既适宜创业开展、又适宜居住生活的山水型生态城市〞，以迎接入世后新一轮的国际产业转移。３.４.２A市城市建立概念规划所明确的战略开展目标是“南拓、北优、东进、西联〞，其中“东进〞的内涵为：A市区将往东部推进到增城的新塘、永和一线。工程所在地的增城片区将是未来A市对外加工汽车配件、化工、转口贸易、出口加工的基地，当地的经济将有较快开展。３.４.３A市新规定的城市构造以“山、城、田、海〞的自然格局为根底，沿珠江水系开展的多中心组团式网络型城市构造。工程所临近的新塘镇、荔城镇将形成具有一定规模的区域中心。４工程所在地区域环境分析４.１区域定义本工程位于A东部××镇，未来可由广园东路延长线直接与A市区相连，鉴于区域交通特点及已经逐步形成的广园东房地产开发板块，现将区域定义为广园东快速路全线，西起沙河立交，穿A市区天河、黄埔，过增城新塘、永和、沙铺到仙村工程所在地，兼顾荔城，现对本区域内有关规划及房地产开发供给状况作分析如下。所研究区域跨A两个区〔天河区、黄埔区〕与增城的四个镇〔新塘镇，永和镇，沙铺镇和××镇〕。其中天河区珠江新城与天河北一带已经成长为A市新的中心商务区，新的城市中轴线穿越其中。黄埔区历来是A石化等产业基地，黄埔港也是A目前主要深水港口；位于黄埔区内的A经济技术开发区是国家首批经济技术开发区，经过十多年快速开展，已经形成高科技产业基地，经济规模巨大。增城新塘以服装工业闻名中外，效劳业等多种产业也有很大开展。在A经济技术开发区与新塘的影响和带动下，永和、沙镇等地也建立了许多工业园区。由于九运会主场馆的落成和根底设施的日趋完善，本区域目前已成为地产投资的热点地区。４.２.２区域规划开展方向、本工程分析的广远东快速路板块可属于两个片区，即沙河至增城新塘、永和的都会区，和沙埔、仙村及荔城所在的增城片区。前者属于城市“东进拓展轴〞，位于A着力打造的东翼大组团产业开展带，其开展方向是建立为A制造业的基地、高新技术开发和生产中心和A２１世纪经济增长的核心区域之一。而工程所在的增城片区南部，依托东翼大组团，以外向型工业为主要开展方向，正逐步引进国家与地方扶持A经济技术开发区的优惠政策、效应，来推动地区外向型经济的开展。目前该地区与A的交通主要依靠广园东快速路和１０７国道。广园东快速路已通到新塘，按照方案，２００３年底将实现全线通车，届时，作为A“东进〞战略重要交通线的广园东快速路将一直延伸至东莞中堂镇，从A至东莞的路途也将由目前的一个半小时缩短至４５分钟。另广深铁路已获得国家开发银行一项为期５年、上限为２８亿元贷款〔授信额度〕，主要用于兴建从A至新塘的城市列车线路，并可能在年内开工。如果这一方案实施，将大大增强增城与A市区之间的快速集体运输能力。可以预见未来两三年，除了现有的广深高速、广深公路、广园东快速路、广深铁路、广汕公路外，还有广惠高速、A北三环和广园东快速路三期等道路经过增城，这些道路设施将增城与珠三角连成一片，驱车１个半小时内可到达珠三角任何城市。这些设施的投建，将直接为区域内，尤其是道路沿线楼盘带来升值空间。区域内广园东路一线，随着各种设施日益完备，近一、两年来已成为继华南板块后的又一开发热点地区。较大的楼盘就有：位于天河区的汇景新城、华景新城、中海康城；位于增城新塘镇的碧桂园凤凰城、新世界花园、新康花园、紫云山庄。位于增城市内的荔城碧桂园等。另据悉香江集团、雅居乐集团和合生创展等大开发商亦在新塘一带划取大片土地，积极入市，其中香江集团开发的广园东锦绣香江工程预计年底上市，供给量在可预见的未来将进一步放大。同质楼盘供给量大，价格竞争将不可防止。由于新塘与本工程距离近，可以认为工程的投建受此影响最大，特列出未来三年内新塘地区供给量预测表〔表１４-９〕：新塘地区供给量预测表表１４-９开发商名称地块面积〔公顷〕总建筑面积〔万平方米〕投放市场时间香江集团锦绣香江５７４２５０２００２年底碧桂园碧桂园凤凰城６６７３３０２００２年初香港新世界新世界花园４２２００２年中罗兰德地产紫云山庄约１００８０已建成雅居乐增城雅居乐２００１２０２００４年合生创展２６６约１３０２００４年新康地产新康花园３０约５０已落成几期合计１８６６１００２５.工程开发条件分析５.１地块概况本工程地块濒临东江，位于××℃℃℃，年平均降水量１８６９毫米，７～９月份的降水量可达６００～７００毫米，无霜期为３６０天左右。地下水较丰富，东江流经地块南缘。５.２地块所在区域城市规划２００２年？A市政府工作报告？中指出：东部地区应以天河区中央商务区建立拉动城市重心向东拓展，将旧城区的加工工业向黄埔至新塘一线转移，利用港口条件，重整东翼产业组团，形成东部密集的产业开展带。同时？A市国民经济和社会开展第十个五年方案纲要？提出，黄埔－新塘－荔城地区开展东翼大组团，强化制造业基地功能；以A经济技术开发区为依托，以黄埔和增城为腹地，积极吸引高新技术产业，在加强对饮用水保护的前提下，继续开展工业、港口运输业、仓储业以及休闲观光和特色农业，拟规划面积约２００平方公里，由增城南部的新塘、永和、沙铺、宁西、仙村及周边镇组成。目前已规划“新塘工业园区〞６０平方公里。？增城市国民经济和社会开展第十个五年方案纲要？提出把增城建立成为“区域性重要物流中心〞。由此可知，增城仙村镇及临近地区未来将开展成为以工业、物流业为主导的A市新的工业中心。５.３交通５.３.１公路广深公路〔１０７国道〕、广深高速公路出入口离仙村镇约８公里。广惠高速公路〔A－惠州〕设置了仙村出入口。地块目前靠辅道接驳A广园东路快速干线。A北三环高速公路〔荔城－花都机场〕、增莞深高速公路〔增城－东莞－深圳〕和新坪公路〔新塘至从化太坪场〕，正在规划兴建。未来两三年，将有广深、广惠、A北三环和广园东等高速及快速路经过增城，目前已通车的A至新塘广园东快速路，将连接增城南部诸镇，延伸至东莞中堂镇。广园东路全长１４公里的广园东路延长线已于２００２年八月中旬开工，建成后A至东莞的车程只需４５分钟。据了解，目前广园东路一期工程沙河立交至黄埔丰乐立交路段已纳入年票制收费范围，二期工程丰乐立交至增城新塘荔新路段至今仍未实施收费。但广园东路是国家批准立项、省政府同意收取车辆通行费的城市快速路。有关部门负责人表示，为乐归还贷款，广园东路必须实行收费，在广园东路一、二期工程报批时有关部门就确定了收费方案，并已上报市物价局。真正实行收费时，广园东路一期工程仍可能纳入年票制度统一收费，但会允许相关部门从中提成；二、三期那么可能会采取封闭式设点收费的方式。广园东路延长线与已建成通车的广园东路一期和二期相接，总长度为４７公里，１４公里的延长线从增城市新塘镇荔城新路开场，经该镇塘美村向南跨越广深铁路，穿过沙头、瓜岭、上坪地、沙铺水厂、刘安等地，向东至仙村镇后折向南跨过仙村涌，经十字窖岛，跨过东江北干流后，接入东莞市中堂镇潢涌工业区的潢涌工业大道，止于潢涌工业大道与北王公路交点。５.３.２铁路广九铁路在地块所在镇设有车站，以货运为主，每天只有对开两班往返穗深的客车停靠站，对人流输送并未产生实质作用。但根据？A市国民经济和社会开展第十个五年方案纲要？，在十五期间，方案利用广深铁路线开通中心城区经黄埔至增城方向的“穗新线〞城市列车，终点站设在新塘。据悉，这一方案已得到有关部门的初步同意，国家开发银行也已向广深铁路发放一项为期五年，授信额度为２８亿元的贷款。虽然城市列车并未直达仙村，但可通过短距离的公路交通与之相连，相信必对改善该地区交通，尤其是联系A市区的交通有正面影响。码头地块南临东江北支流，水面较开阔，少波浪，有假设干装卸货物的码头，但没有客运码头。综上所述：目前出入该地块必须穿越××镇区，交通仍十分不便，到天河中心区需５０分钟车程，这主要是由于广园快速路的延长工程尚未完成，没有直达道路所致。估计到２００３年底，广园快速路延长工程完成后，本地块将与珠三角将建成一片，１个半小时可到达珠三角任何一个城市。５.４地块周边环境地块所在的××镇是远近闻名的“水泥镇〞。由于靠近铁路运输线，附近石灰石资源又很丰富，开展水泥行业的条件得天独厚。改革开放后，仙村的水泥厂如雨後春笋般涌现，顶峰时达有１００多家，增城市水泥厂也设于此。水泥厂的年生产能力从几千吨到十几万吨不等，水泥行业在该镇财政收入中的比重一度到达７成。然而，众多水泥厂大量喷吐的粉尘严重危害着当地的环境质量，水泥粉尘可造成土壤板结，影响植物生长，对人体长期刺激还可能引起结膜炎、鼻炎、咽炎、扁桃体炎、湿疹、消化道溃疡乃至职业病“尘肺〞。由于水泥厂严重污染了环境，上世纪９０年代中以来，在环保呼声日益高涨的情况下，各级政府部门加大治理力度，限制其过度开展。增城市人大曾制订方案，对年生产４万吨以上的水泥厂实行限期整改，要求其破碎机、生料机、熟料机、立窑卸料口、包装机、立窑配备收尘设施、粉料运输带和提升机密闭传输，除尘率要到达９０％以上，１９９８年底前完成３０％，１９９９年底前完成５０％，到２０００年底前全部治理完毕。２０００年９月，增城市政府更决定关闭年产４万吨〔含４万吨，按机组设计能力界定〕以下的水泥厂，收缴营业执照，停顿供水供电。目前，××镇已关闭了近百家规模小或不符合环保要求的水泥厂，当地的水泥粉尘污染得到很大缓解。但由于水泥厂是当地财政收入的主要来源，短期内全部关闭地块周边所有的水泥厂可能性不大。虽然经过整治后，空气质量有所改善，但对于建立大型居住区来说，仍然是一大隐患。地块邻近新塘大墩，是印染洗水布行业较集中的地区。印染业排放的污水曾一度严重威胁东江水质。A市目前大力加强重点区域的水污染防治工作，全面整治新塘一带的印染洗水布行业，仙村、新塘地区的河涌和东江河段的水质明显改善。而目前该地区洗漂印染企业通过二期治理工程达标一批、停产一批、关闭一批后，水环境质量有了明显变化。该地块有沿江景观的优势，但假设不能彻底解决水污染的问题，这一优势也可能变成一个劣势。地块隔江与东莞中堂镇相望，该镇岸边的水泥厂和造纸厂也对地块环境和景观构成一定威胁。５.５该地块建立大型住宅区 分析５.５.１优势(S)５.５.１.１开展商注重文化气氛、打造精品的开发理念有利于树立别具一格的工程形象，以较低本钱迅速占领市场。前房地产市场豪强林立，有些开发商以很快的速度实施扩张，但往往容易使消费者产生“粗制滥造〞的印象，本工程开展商与之恰成鲜明比照。十年用心经营一个工程的专注，文学社区、精品住宅的口碑，都为公司积累了巨大的品牌知名度，如继续延用公司已成功的品牌开发，较易打动目标消费群，并能给他们产生物业可以保值增值的期望，可帮助贵集团以较低推广费用支出迅速占领市场，并有力地支援工程在长期开发中地保持较优价格。水道环境，自然风光优美本工程地块为东江支流环抱，河网纵横，水面开阔，大洲和鹅桂洲上界果树成林，自然条件好。可根据地块原始地貌特征与沿江的地理特点规划布置住宅组团，充分利用景观优势，迎合A市人“乐水〞“好林〞的居住习惯，打造以水为特色，水上运动，水上娱乐，水上风景为卖点的住宅区，形成别具一格的竞争优势。“临水而居〞也恰恰是目前广园东各住宅楼盘欠缺的卖点。５.５.１.３土地面积较大，是增城南部诸镇所不可多得的；工程投资巨大，对地方经济促进较大，也更容易获得政府优惠和支援。由于新塘、永和、沙铺等镇大量用地已划作工业区，很难找到自然条件优良、面积又具规模，适合大型住宅区建立的用地。工程首期征地１２００亩，可征地面积近９６００亩，面积之巨，是增城南部诸镇所不可多得的。工程投资额高，本研究报告初步估算，仅首期１２００亩用地的开发，即需投入逾１０亿资金，吸引数千中高收入居民迁入，对于吸引投资、解决就业、带旺一方经济都有不可估量的作用。而且工程所在的镇随着传统的水泥产业萎缩，也正积极寻求新的地方经济支撑产业。参考附近大型住宅工程〔碧桂园凤凰城与锦绣香江等〕的开发经历，相信工程的投建，也能获得地方政府在地价、税收等方面的优惠与支援。５.５.１.４该地区是开发商尚未涉足的处女地，未来开展潜力较大。目前广园东板块楼盘也仅开展到新塘，工程所在地还属于大规模住区开发的处女地，因此具有较大的未来开展潜力。５.５.１.５该地块位于A市城市开展“东进〞战略轴线，按照开展目标，该地块临近的新塘、荔城两镇将开展成重要的工业基地，从而带动本地区经济的快速开展。５.５.２劣势〔Weakness〕据？A城市建立总体战略概念规划？，新塘和永和两镇并入都会区，而地块所在的××镇那么归入增城片区，不作为都市未来重点开展区域。如前面已经论述，新塘和永和两镇并入都会区，作为都市边缘区域开展，在根底设施等的配建上将逐步与都市看齐；而地块所在的镇那么归入增城片区，规划上主要以外向型加工工业为主，根底设施〔尤其是A都会区交通设施〕的建立上都将与新塘、永和两镇进一步拉大差距，“穗新线〞城市轨道只开通到新塘即使表现之一。５.５.２.２随着开发商圈地情况的增多，“圈地现象〞已引起立法部门及各级政府的高度重视，大面积征地作为土地储藏的做法面临较大的政策风险。由于A省尤其是A市区周边开发商大面积圈地的情况愈演愈烈，省人大已关注到这一问题,正考虑立例标准管理。省国土资源厅亦将采取措施，如制定和执行房地产业供地方案，经营性房地产用地实行总量控制，进一步完善经营性房地产工程用地公开交易制度；建立土地收购储藏制度，建立健全用地资讯效劳体系，标准土地供给市场。增城市政府已于２０００年１０月公布实施？增城市闲置土地处理暂行规定？。该规定明确提出：对用于房地产开发地土地，在取得土地使用权后，未按土地出让合同规定地开工开发日期开工建立满一年地，征收每平方米２元地土地闲置费；对于两年未开工建立的，可依法无偿收回。尽管到目前为止，还未有一块土地被收回，但据我们了解，处理闲置土地将是该市国土部门今后工作的一个重点。可以预见，集团希望以较低本钱圈下大块土地作为储藏的经营模式，将面临较大的政策风险。５.５.２.３工程所在区域经济欠兴旺，目前生活配套很不完善，离A市区相对较远。工程地处仙村镇，生活配套不完善，镇区的购物、娱乐、医疗、教育、金融等各种设施都不能满足大型住宅区的需要，加大了工程配建立施的压力。由于远离A市区，大城市完善的生活配套对本工程几乎不能起到任何的弥补作用。一切依靠工程自己建立，开发本钱将有所提高。５.５.２.４目前交通条件尚不尽人意，与新塘附近的楼盘相比有一定差距。由于广园东路目前只修建到新塘，地块对外交通还要穿过××镇区，接驳荔新路，出入不便。即使明年全线通车，由将出台的？广园东路分级收费方案？看，从A市区到××的收费要比到新塘的高一级，路程也远了一截。即将开工兴建的“穗新线〞城市列车，也只能开通到新塘。与新塘等地的竞争对手相比，本工程在交通条件上尚有一定缺乏之处。５.５.２.５工程地块临近珠江，堤岸整治及地块地基防洪、防潮处理本钱费用较高。地块临近东江，地势低洼，大洲和鹅桂洲四面环水，且未筑堤岸，一旦遇到洪水，水位上涨，将会淹没局部土地。所以工程开发，堤岸整治和填土垫高是必不可少的工作，这样将带来大量土石方工程费用的支出。同时由于土质松软，进展大型公建施工时，地基处理也将是一笔不能防止的开支。这些都增加了工程的开发建立本钱。５.５.２.６镇区面貌比较落后，影响工程形象。由于当地经济欠兴旺，××镇的镇区镇貌相对落后，将会影响工程形象。５.５.２.７污染源依然存在，水环境及空气环境质量有待提高，景观亦受到一定影响。虽说水泥厂等污染源已关停了大半，但仍有一些在生产，空气中的粉尘还很多，环境质量有待提高。而属于××镇的海景、沙湾水泥厂，东莞中堂镇的纸厂和水泥厂等，由于临近地块，其高耸的烟囱、生产时排出的烟尘，还直接影响到工程的景观“水泥镇〞，使附近潜在消费者心存顾虑。××镇为远近闻名的“水泥镇〞，空气环境及水环境受到一定影响，尽管正在治理整治之中，但人们印象较深，短期内会对知情者产生不利影响。５.５.３开展时机〔Opportunity〕“A－东莞－深圳－香港〞经济走廊中部，区域辐射潜力大，开发得当，能吸引当地、A市区、经济技术开发区以及东莞、深圳乃至香港的买家。５.５.３.２政府环境保护力度必会进一步加强，解决现有水泥厂污染问题的前景比较乐观。据了解，增城市政府对整治水泥厂污染态度很明确，所有水泥厂发出拍照的有效期都只到２００５年６月，以后不再续牌。即是说，到２００５年中，根本上可以解决水泥厂由于生产粉尘污染的问题。５.５.３.３有历史文化资源和旅游资源可供整合利用，利于休闲渡假工程开发。××镇有比较深厚的历史文化资源，南朝宋元嘉中起设立县治，距今１０００多年，相传晋代葛洪在此得道成仙，镇内现存有驸马祠等古迹，××镇农产丰富，出产得丝苗米、荔枝等都是佳品。工程附近还有占地１５００亩的仙村国际高尔夫球场。这些都是休闲度假型工程开发投资可利用资源。５.５.３.４广园东路延长线直抵工程地块，将使本工程的交通条件大大改善。５.５.４面临的威胁(T)５.５.４.４邻近地区住宅供给量大，面临严峻的价格竞争。５.５.４.２A市住宅空置量居高不下，面临市场营销压力。５.５.４.３投资期长，前期投入大，受政策和市场影响大，融资风险和市场风险较大。５.５.４.４在郊外大盘越开越多的同时，基于各种考虑，购房者回迁市区有所增多。６工程开发竞争对手分析６.１区域内竞争对手及竞争性楼盘分析〔略〕６.２其他区域竞争对手及竞争性楼盘分析〔略〕本工程开发面临的或潜在的竞争对手具有如下特征：６.３.１.１规模大，价格低；广园东“碧桂园〞、“凤凰城〞占地面积５００万平方米；“紫云山庄〞占地１００万平方米，“中海康城〞占地２５万平方米.......均是大规模或超大规模工程，其销售价格都在３０００元/平方米左右；依靠优质低价吸引了大批顾客。６.３.１.２开发商实力雄厚，具有强大的竞争力，位于广园东路板块的物业开展商，均是具备强大实力的强手。６.３.１.３品牌效应强，环境建立力度大，众多开发商在多年的经营过程中已经创立了自己良好的社会形象和品牌。在工程建立中非常重视环境建立。６.３.１.４售后效劳及物业管理到位。６.３.２.１本工程最重要的竞争对手是位于广园东延长线一带的大型物业。６.３.２.２本工程面临的最大竞争压力是环境建立及营销价格。如果本工程不在环境建立上独树一帜，开创自己的特点，不在价格上占优势地位，将面临较为严峻的市场风险。工程虽地处××镇，目标客户应包括当地、新塘等地企业和富裕居民，但作为用地面积达９０００亩的大盘，要想持续消化掉所有产品，必须依托一个更大的市场，这个市场只能是A。为此，A市潜在购房者的根本情况值得我们关注。通过对相关市场需求问卷调查，我们得到本工程的市场需求分析报告如下。７.１根底数据分析〔略〕从上述统计数据中，我们可以把握到郊区楼盘潜在购置者的一些特征，作为目标市场定位及产品设计的参考，如：７.２.１年轻的购房者占的比重大，工程开发中应充分研究这一消费群体的生活习惯与需要，如果适当增加休闲娱乐设施与运动设施。７.２.２购房者普遍受教育程度高，对居住文化有自己独到的见解，属于“行为积极〞型消费者，为他们设计住宅产品时，可沿用集团过往工程成功的开发模式，注重射去文化的营造，分期分批开发，实现产品差异化和精品化，迎合不同品味的需求。７.２.３郊区购房者中外地到穗开展的人口比重较大，没有老城区情绪，在产品设计中应关注“异乡人〞的心理需求和家庭构造特征；在针对这一群体做营销时应尽量少使用方言等。７.２.４企业管理人员购房比例高，他们收入较高而又相对稳定，能承受中等偏上的楼价，并且更乐于采用“供楼〞的付款方式。这类客户往往在市区有固定的工作地点，对通勤的便捷性要求较高。往返市区的屋村巴士等交通设施必须在工程推出初期就配备。７.２.５在目前郊区住宅消费市场来看，仍以自住为主，以投资为目的购置住房的比重只有１％，说明消费者对投资物业升值的期望低。故在进展产品设计时，应以自买家自用为根底，突出“方便〞、“舒适〞等使用者关心的元素。“休闲度假〞的比例只占８％，较去年同期的２７％有了较大的回落，差异如此巨大，可能与同时推出的工程类型或调查选取的样本特征有关。但如果贵集团拟开发此类物业，建议对市场需求作进一步的研究。“影响购置因素〞统计结果反映消费者对“楼宇质量〞、“物业管理与效劳〞及“周边环境及景观〞的最关注，表达了业主重视居住质量的特点。建议工程的建立与管理交由知名的大公司进展，这样利于尽早取得购房者的认同。“对楼盘主题的偏好〞统计反映出现在的购房者最重视生态与园林，这一需求恰与工程自然风貌很契合。建议在工程开发中，尽可能保护大洲岛上的原生树木，保存自然生态。同时，购房者对“江景〞、“湖景〞和“运动〞的喜好度也很高，正可充分利用工程临近东江的独特优势，开发堤岸，改善景观，开展水上运动，将“水〞的主题与“动〞的元素有机结合，甚至建立游艇俱乐部，从整体上提高工程品味。主要客户设定为当地与东莞的富裕人群，在A市经济技术开发区工作的高级白领及管理人员，进而开拓A市区、深圳等周边地区市场。由于当地加工工业兴旺，产生大批富裕的企业主，这些人的居住观念发生了很大变化，不再满足于自建房屋居住，转而倾向于有完善的生活配套，精致的园林绿化景观，优秀的物业管理住宅区，更重要的是他们也以能拥有知名楼盘的物业感到荣耀。A市区，经济技术开发区等地的高级白领及管理人员收入较高且稳定，只要产品设计具有品味，价格吸引，交通条件能为他们所承受〔一般以单程通勤时间不超过一小时为限〕，相信可以吸引一定数量的买家。工程远离市区，珠水环抱，又可资利用的历史文化资源，在概念选择上，“水〞的主题不可或缺，从“有位佳人，在水一方〞引申出“有我小镇，在水一方〞的概念定位，尽可能拉大与同区域竞争对手定位概念上的差距，强化高贵而典雅工程形象。如果按集团设想在鹅桂洲兴建高尔夫球场，那么概念的选择应更重于休闲、娱乐、度假等主题。在工程规划设计上亦应大大突出水的地位，如修建环岛林荫道〔仿珠海情侣路〕，建立游艇码头等水上运动设施。以水上运动，水上风光为主题，作为工程卖点。８.３.２配精装修，尽量减少二次施工“近水而居〞的特点，打好水景牌。如修建江堤观景道、码头，建游艇俱乐部等，提高工程档次。８.３.４整合丽江文化地产概念，提供优质住宅社区和倡导新的生活方式。“工程销售均价确实定〞〕本工程的开发周期为６年，共分四期建立，其中第一期建立连体别墅，第一年内地施工完毕，在第二年开场销售；第二期建立独立别墅，第二年内施工完毕，在第三年开场销售；第三期建立连体别墅，第三年内施工完毕，在第四年开场销售，第四期建立独立别墅，第四年内施工完毕，在第五年开场销售。整个销售活动在第六年内完成。详见工程进度表〔表１４-１０〕工程进度表表１４-１０本工程的土地使用权年限为７０年，计算时间设定为半年一个计算期，各期本钱费用按当期的支出计算，雷击到期末。９．１．２工程总投资与本钱估算工程参数设定引用代码名称数据备注_TDPMJJ“土地本钱〞多方案比较每次加价(金额单位)_ZJZMJ总建筑面积２２平方米_JZSYL年基准(期望)收益率%,年_TDLY土地来源(１-土地拍卖２-其它)１(１-土地拍卖２-其它)_JSQ工程分成几个计算期１２最大２００,单位：按计算期单位_JSQDW计算期单位(１-年２-半年３-季４-月)２(１-年２-半年３-季４-月)_JSQQSNF第１个计算期所在年份２００５(４位数的完整年份)_JSQQSXH第１个计算期是该年的第几半年/季/月？１自动判断单位。当_JSQDW为年时不起作用_TDMJ土地面积平方米_YYSSL营业税税率%,(计算基数：经营收入)_CJSSL城市维护建立费税率%,(计算基数：营业税)_JYFFJSL教育费附加税率%,(计算基数：营业税)_FHGCFSL防洪工程维护税税率%,(计算基数：经营收入)_YHSSL交易印花税税率%,(计算基数：经营收入)_JYFWFSL交易效劳管理费税率%,(计算基数：销售收入)_FCSSL房产税税率%,(计算基数：租赁收入)_ZZSJSFS增值税计算方式(１-国家规定２-综合税率)２(１-按国家规定２-按综合税率)_ZZSZHSL增值税综合税率(计算基数：销售收入)%,(增值税=销售收入×综合税率)_QYSDSSL企业所得税税率%,(计算基数：税前利润)_GJJBFB公积金百分比%,(计算基数：税后利润)_JYZJLL经营资金年利率%_ZYZZLL自有资金年利率%_JDKLL默认借款年利率(可在借款还本付息中设定)%,年_HDBFB当按每期经营收入的n%还贷时,n等于多少？５０%,期_TDQSSL土地契税税率(契税应并在“土地本钱〞中)%_WYGLFFL物业管理费元/平方米_ZYZJBFB自有资金比例(仅供参考用)%,填入负数那么按实际大小_CZBDFS当投资额发生变动时,默认变动的筹资内容１-自有资金２-借款资金３-经营收入再投入９．１．２．１开发本钱估算A土地本钱：本工程地块需投入１６，４４０万元。详见表１４-１１土地本钱编号名称自定义计算公式单位工程量单价(或系数)小计备注１土地拍卖价块１５９６１２土地契税块４７９土地拍卖价×３%TOTAL合计１６４４０B前期工程费：２，３７３万元，详见表１４-１２前期工程费编号名称自定义计算公式单位工程量单价(或系数)小计备注１规划及设计费项１４７２取建安工程费×３%２水文、地质、勘探费项７４取建安工程费×０.１５%３筹建开办、市场调研费项１２２６取建安工程费×２.５%４可行性研究费项７４取建安工程费×０.１５%５FGJFGJGFJ-３９３TOTAL合计２４５３C建安工程费：４７,４６０万元。详见表１４-１３①连体别墅建安工程费=１４３０*２０.４３４=２９２２１〔万元〕②独立别墅建安工程费=１６３０*１１.５１=１８７６１〔万元〕③商铺建安工程费=１２６５*０.８５=１０７５〔万元〕总建安工程费=①+②+③=４９０５７〔万元〕建安工程费编号名称自定义计算公式单位工程量单价(或系数)小计备注１一、工程地块A１５８５０１、根底工程平方米５００２、土建工程平方米８０００３、内装修工程平方米５０００４、安装工程平方米１０００５、消防工程平方米６００６、入网平方米２５０７、智能化系统平方米５００２二、工程地块B１２６８０１、根底工程平方米４００２、土建工程平方米６４００３、内装修工程平方米４０００４、安装工程平方米８００５、消防工程平方米４８０６、入网平方米２００７、智能化系统平方米４００３其他２０５２７TOTAL合计４９０５７D根底设施费〔红线内外工程费〕：１２０２１万元。详见表１４-１４根底设施费编号名称自定义计算公式单位工程量单价(或系数)小计备注１供电平方米４５０２供水平方米１０８０３绿化工程平方米１８００４道路工程平方米９００５煤气接入平方米２７０６桥梁平方米３２４７三通一平平方米９００８其他平方米１９HHH６２８６TOTAL合计１２０２１e.公建配套设施费：３０９６万元。详见表１４-１５。公共设施配套费编号名称自定义计算公式单位工程量单价(或系数)小计备注１工程地块A１４５２文化活动室项５００幼儿园项１００居委会项８００球场项１０游泳池个３０变电所项１０厕所项２２工程地块B１３５２文化活动室项５００幼儿园项８００球场项１０游泳池个３０变电所项１０厕所项２３FGHFGHFGH２９２TOTAL合计３０９６f.开发期间税费：４１４８万元。详见表１４-１６开发期间税费编号名称自定义计算公式单位工程量单价(或系数)小计备注１配套设施建立费元２６９８建安工程费×５.５%２质量平安监视费元１９６建安工程费×０.４%３供电用电负荷费项５７６商业：８千伏/１００平方米,４００元/千伏４招标活动费元９８建安工程费×０.２%５监理费元６３８建安工程费×１.３%６物业管理基金元９８１(用户指定计算公式)７其他元４９１建安工程费×１%８YYYYYYYYYYYYY-１５３０TOTAL合计４１４８G不可见预见费。４２２７万元，取以上a～f６项之和的５%。不可预见费编号名称自定义计算公式单位工程量单价(或系数)小计备注１不可预见费项４３６０可预见开发本钱×５%２YYYYYYYYYYYYYTOTAL合计４３６０开发本钱。９１６５６万元，以上a～g７项合计。９.１.２.２开发费用估算。a管理费用：２６１６万元，取以上９.１.２.１中a～f６项之和的３%。管理费用编号名称自定义计算公式单位工程量单价(或系数)小计备注１管理费用元２６１６可预见开发本钱×３%２AAAAAAAAAAAATOTAL合计２６１６B经营费用：８７９３万元.经营费用编号名称自定义计算公式单位工程量单价(或系数)小计备注１广告宣传及市场推广项６７６４销售收入×５%２销售代理费项２７０５(用户指定计算公式)３其他摊消费用项２０２９销售收入×１.５%４AAAAAAAAAAAAAA-２７０５TOTAL合计８７９３C财务费用：５３１４万元，详见？贷款还本付息表？。开发费用：１６７２２万元，前面１～３项之和。９.１.２.３总本钱费用详见总本钱费用估算汇总表〔表１４-１８〕。总本钱费用估算汇总表表１４-１８序号工程合计〔万元〕得房本钱〔米/㎡〕连体别墅独立别墅商铺一开发本钱９１５６５２６８５３０１５２３５９１土地本钱１６４４０５０１５０１５０１２前期工程费２４５３７２８２６３３建安工程费４９０５７１４３０１６３０１２６５４根底设施费１２０２１３５０３９９３１０５公共设施配套费３０９６８４１２１６开发期间税费４１４８１２１１３８１０７７不可预见费４３６０１２７１４５１１２二开发费用１６７２２４８７５５６４３１１管理费用２６１６７６８７６７２销售费用８７９３２５６２９２２２７３财务费用５３１４１５５１７７１３８合计１０８２８８３１７２３５７１２７９１工程投资与资金筹措方案和工程贷款方案本工程开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投资局部。本工程开发商投入自有资金３２９８７万元作为启动资金，另需向银行贷款２３０００万元用于投资，剩余局部４９４１３万元由销售收入补充，总投资为１０８２８８万元，其中１０４６９.７万元的银行贷款利息从住宅的销售收入中支付。详细投资方案表〔第１张/共２张〕编号名称实际小计１２００５年上半年２２００５年下半年３２００６年上半年４２００６年下半年５２００７年上半年６２００７年下半年１开发本钱估算９１５６５２１４８８１４２５９１６６８９１０３４６７１１７１０４０２土地本钱１６４４０９１４９７２９１建安工程费４９０５７６０６０９０８９３７５２５６２８６０５９９０８９根底设施费１２０２１３００３３００３３００２３００３公共设施配套费３０９６８５４８５４６９４６９４前期工程费２４５３１３６５１０８８开发期间税费４１４８５１２７６８３１７４７６５１３７６８不可预见费４３６０５４５５４５５４５５４５５４５５４５２开发费用估算１１４０９１０５０１３５５５６４６４４１１２４１４５５管理费用２６１６２５９３８８１６０２４０２５９３８８销售费用８７９３７９１９６７４０４４０４８６５１０６７TOTAL合计１０２９７４２２５３８１５６１４１７２５３１０９９０８２４１１１８５７详细投资方案表〔第２张/共２张〕编号名称实际小计７２０２１年上半年８２０２１年下半年９２０２１年上半年１０２０２１年下半年１１２０２１年上半年１２２０２１年下半年１开发本钱估算９１５６５４６１５６６４９土地本钱１６４４０建安工程费４９０５７３７５２５６２８根底设施费１２０２１公共设施配套费３０９６前期工程费２４５３开发期间税费４１４８３１８４７６不可预见费４３６０５４５５４５２开发费用估算１１４０９１１１５１１９４９４８７４５６０７６０８管理费用２６１６１６０２４０１３１１３０１３０１３１销售费用８７９３９５５９５４８１７６１５４７７４７７TOTAL合计１０２９７４５７３０７８４３９４８７４５６０７６０８投资方案与资金筹措表〔第１张/共２张〕编号名称实际小计１２００５年上半年２２００５年下半年３２００６年上半年４２００６年下半年５２００７年上半年６２００７年下半年１投资总额(不含借款利息)１０２９７４２２５３８１５６１４１７２５３１０９９０８２４０１１８５７建立投资１０２９７４２２５３８１５６１４１７２５３１０９９０８２４０１１８５７２资金筹措１０２９７４２２５３８１５６１４１７２５３１０９９０８２４０１１８５７自有资金３２０７７１４５３８９６１４５０５９１７９６１２８９４２借款资金２３０００８０００６０００６０００３０００经营收入再投入４７８９７６１９４６１９４８１１２１０９１５投资方案与资金筹措表〔第２张/共２张〕编号名称实际小计７２０２１年上半年８２０２１年下半年９２０２１年上半年１０２０２１年下半年１１２０２１年上半年１２２０２１年下半年１投资总额(不含借款利息)１０２９７４５７２９７８４３９４８７４６６０８６０８建立投资１０２９７４５７２９７８４３９４８７４６６０８６０８２资金筹措１０２９７４５７２９７８４３９４８７４６６０８６０８自有资金３２０７７借款资金２３０００经营收入再投入４７８９７５７２９７８４３９４８７４６６０８６０８根据建立期每年投资额估算，本工程需向银行贷款２３０００万元用于投资，在第一年和第二年分四期分别向银行贷款８０００万元、６０００万元和３０００万元。银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从第三年开场还本付息，第六年还清。根据中国人民银行２００２年２月调整后的利率，五年以上的贷款年利率为５.７６％。目前A市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以１.１的系数，即本工程当前融资本钱为：年利率：５.７６％*１.１＝５.８０３％本工程合计需支付利息５３１４万元。借款还本付息表〔第１张/共２张〕编号名称合计１２００５年上半年２２００５年下半年３２００６年上半年４２００６年下半年５２００７年上半年６２００７年下半年１期初已借款累计８２３２１４６４５２１２４４２４９４８２２１３２２期初再借款２３０００８０００６０００６０００３０００(参数)---还款方式：２２２２(参数)---开场还款计算期：５５５５(参数)---分几期进展还款：８８８８(参数)---借款利率(%,年)：３期末应计利息５３１４２３２４１３５９９７０３７２４６４２４期末还本付息２８３１２３５３９３５３９５期末剩余借款累计８２３２１４６４５２１２４４２４９４８２２１３２１９２３５(“还款方式〞说明：１-利息照付、一次还本２-等额还本付息３-利息照付、等额还本４-取借款开场后的每期经营收入的５０.０００%,直到还清所有本息)借款还本付息表〔第２张/共２张〕编号名称合计７２０２１年上半年８２０２１年下半年９２０２１年上半年１０２０２１年下半年１１２０２１年上半年１２２０２１年下半年１期初已借款累计１９２３５１６２５４１３１８７１００３０６７８２３４３９２期初再借款２３０００(参数)---还款方式：(参数)---开场还款计算期：(参数)---分几期进展还款：(参数)---借款利率(%,年)：３期末应计利息５３１４５５８４７２３８３２９１１９７１００４期末还本付息２８３１２３５３９３５３９３５３９３５３９３５３９３５３９５期末剩余借款累计１６２５４１３１８７１００３０６７８２３４３９(“还款方式〞说明：１-利息照付、一次还本２-等额还本付息３-利息照付、等额还本４-取借款开场后的每期经营收入的５０.０００%,直到还清所有本息)９.１.４.１用市场比较法确定销售价格的上限〔平均价格〕〔详见表１４-２３至１４-２６〕连排别墅本工程连体别墅售价市场比较法综合修正系数表表１４-２３工程名称修正因素估价对象碧桂园凤凰城锦绣香江华南碧桂园成交均价〔米/㎡〕４２００５５００４６００交易情况修正１１１１交易时间修正１区域因素修正１个别因素修正１本工程的相对价格〔米/㎡〕４０４９３３７４３６１６本工程连体别墅销售状况权重系数修正表表１４-２４工程名称碧桂园凤凰城锦绣香江华南碧桂园相对价格３９２９３７７４３６１６权重加权后的相对价格２０２５９４３９０４本工程的销售价格３８７２独立别墅本工程独立别墅售价市场比较法综合修正系数表表１４-２５工程名称修正因素估价对象碧桂园凤凰城紫云山庄华南碧桂园成交均价〔米/㎡〕５３００４３００６２００交易情况修正１１１１交易时间修正１区域因素修正１个别因素修正１１本工程的相对价格〔米/㎡〕４８６２４３１２５０６１本工程独立别墅销售状况权重系数修正表表１４-２６工程名称碧桂园凤凰城紫云山庄华南碧桂园相对价格４８６２４３１２５０６１权重加权后的相对价格１９４５１７２５１０１２本工程的销售价格４６８２经比较计算得本工程住宅销售单价为：连体别墅均价约为３８７２元/㎡；独立别墅均价约为４６８２元/㎡。９.１.４.２用本钱法确定销售价格得下限〔平均价格〕。连体别墅销售单价：２６８５*〔１+１０％〕＝２９５４元/㎡独立别墅销售单价：３０１５*〔１+１０％〕＝３３１７元/㎡９.１.４.３建议销售单价：连体别墅销售单价：３８００元/㎡独立别墅销售单价：４６００元/㎡商铺销售单价：５５００元/㎡根据本钱估算及方案的工程进度，整个销售过程按四个组团分四批进展，确定连体别墅局部从建立经营期的第二年开场出售，均价为３８００元/㎡；独立别墅局部从建立经营期的第三年开场出售，均价为４６００元/㎡；商铺局部从建立经营期的第二年开场出售，均价为５５００元/㎡；预计建立经营期的第六年全部售出。按照上述确定的每年出售比例和销售单价，计算实际的销售总收入。销售收入〔第１张/共２张〕编号名称备注收入小计１２００５年上半年２２００５年下半年３２００６年上半年４２００６年下半年５２００７年上半年６２００７年下半年第２年上半年连体别墅１０%７７６５７７６５独立别墅商铺第２年下半年连体别墅１０%７７６５７７６５独立别墅商铺第３年上半年连体别墅１０%７７６５７７６５独立别墅１５%７９４２７９４２商铺２０%９３５９３５第３年下半年连体别墅１５%１１６４７１１６４７独立别墅１５%７９４２７９４２商铺２０%９３５９３５第４年上半年连体别墅１５%１１６４７独立别墅１０%５２９５商铺３０%１４０２第４年下半年连体别墅１５%１１６４７独立别墅１０%５２９５商铺３０%１４０３第５年上半年连体别墅１０%７７６５独立别墅１５%７９４２商铺第５年下半年连体别墅５%３８８２独立别墅１５%７９４２商铺第６年上半年连体别墅５%３８８２独立别墅１０%５２９５商铺第６年下半年连体别墅５%３８８２独立别墅１０%５２９５商铺TOTAL合计１３５２７０７７６５７７６５１６６４２２０５２４销售收入〔第２张/共２张〕编号名称备注收入小计７２０２１年上半年８２０２１年下半年９２０２１年上半年１０２０２１年下半年１１２０２１年上半年１２２０２１年下半年第２年上半年连体别墅１０%７７６５独立别墅商铺第２年下半年连体别墅１０%７７６５独立别墅商铺第３年上半年连体别墅１０%７７６５独立别墅１５%７９４２商铺２０%９３５第３年下半年连体别墅１５%１１６４７独立别墅１５%７９４２商铺２０%９３５第４年上半年连体别墅１５%１１６４７１１６４７独立别墅１０%５２９５５２９５商铺３０%１４０２１４０２第４年下半年连体别墅１５%１１６４７１１６４７独立别墅１０%５２９５５２９５商铺３０%１４０３１４０３第５年上半年连体别墅１０%７７６５７７６５独立别墅１５%７９４２７９４２商铺第５年下半年连体别墅５%３８８２３８８２独立别墅１５%７９４２７９４２商铺第６年上半年连体别墅５%３８８２３８８２独立别墅１０%５２９５５２９５商铺第６年下半年连体别墅５%３８８２３８８２独立别墅１０%５２９５５２９５商铺TOTAL合计１３５２７０１８３４４１８３４５１５７０７１１８２４９１７７９１７７经营税金及附加〔第１张/共２张〕编号名称合计１２００５年上半年２２００５年下半年３２００６年上半年４２００６年下半年５２００７年上半年６２００７年下半年１销售收入１３５２７０７７６５７７６５１６６４２２０５２４２销售税金及附加８３０８４７７４７７１０２１１２６０营业税６７６２３８８３８８８３２１０２６城市维护建立税４７２２７２７５８７２教育费附加２０６１２１２２５３１防洪工程维护费１２２７７１５１８交易印花税６８４４８１０交易管理费６７８３９３９８３１０３fgjhgjghjgh１ghjghjghjghjgh３租赁收入４租赁税金及附加营业税城市维护建立税教育费附加防洪工程维护费交易印花税房产税ddddddddddddddd１１１５土地增值税１３５３７８７８１６６２０５６VVVVVVVVVVVV８所得税５７１６３２８３２８７０４８６８TOTAL可运用资金１１９８９２６８８２６８８２１４７５１１８１９１经营税金及附加〔第２张/共２张〕编号名称合计７２０２１年上半年８２０２１年下半年９２０２１年上半年１０２０２１年下半年１１２０２１年上半年１２２０２１年下半年１销售收入１３５２７０１８３４４１８３４５１５７０７１１８２４９１７７９１７７２销售税金及附加８３０８１１２７１１２７９６５７２６５６４５６４营业税６７６２９１７９１７７８５５９１４５９４５９城市维护建立税４７２６４６４５５４１３２３２教育费附加２０６２８２８２４１８１４１４防洪工程维护费１２２１７１７１４１１８８交易印花税６８９９８６５５交易管理费６７８９２９２７９５９４６４６fgjhgjghjgh１ghjghjghjghjgh３租赁收入４租赁税金及附加营业税城市维护建立税教育费附加防洪工程维护费交易印花税房产税ddddddddddddddd１１１５土地增值税１３５３１８３１８３１５７１１８９２９２６VVVVVVVVVVVV８所得税５７１６７７５７７５６６４５００３８８３８８TOTAL可运用资金１１９８９２１６２５９１６２６０１３９２１１０４８０８１３３８１３３a全部投资的所得税后投资利润率＝〔所得税后利润总额/总投资额〕*１００%＝１０.７２％b全部投资的所得税前投资利润率＝〔所得税前利润总额/总投资额〕*１００%＝１６.００％按目前房地产开发行业的平均投资利润率１０％的水平，本工程的静态盈利能力是可以承受的。损益表〔第１张/共２张〕编号名称合计１２００５年上半年２２００５年下半年３２００６年上半年４２００６年下半年５２００７年上半年６２００７年下半年１销售收入１３５２７０７７６５７７６５１６６４２２０５２４２租赁收入３总本钱费用(包括借款利息)１０８２８６６２１６６２１６１３３２２１６４３０４销售税金及附加８３０８４７７４７７１０２１１２６０５租赁税金及附加６土地增值税１３５２７８７８１６６２０５７VVVVVVVVVVVV８所得税５７１８３２８３２８７０４８６８９税后利润１１６０６６６６６６６１４２９１７６１１０盈余公积金１１６１６７６７１４３１７６１１可分配利润１０４４４５９９５９９１２８６１５８５税前全部投资：投资利润率(%)１６税后全部投资：投资利润率(%)全部投资：投资利税率(%)损益表〔第２张/共２张〕编号名称合计７２０２１年上半年８２０２１年下半年９２０２１年上半年１０２０２１年下半年１１２０２１年上半年１２２０２１年下半年１销售收入１３５２７０１８３４４１８３４５１５７０７１１８２４９１７７９１７７２租赁收入３总本钱费用(包括借款利息)１０８２８６１４６８５１４６８６１２５７４９４６５７３４６７３４６４销售税金及附加８３０８１１２７１１２７９６５７２６５６４５６４５租赁税金及附加６土地增值税１３５２１８３１８３１５７１１８９２９２７VVVVVVVVVVVV８所得税５７１８７７５７７５６６４５００３８８３８８９税后利润１１６０６１５７４１５７４１３４７１０１５７８７７８７１０盈余公积金１１６１１５７１５７１３５１０１７９７９１１可分配利润１０４４４１４１７１４１７１２１２９１３７０８７０８税前全部投资：投资利润率(%)１６税后全部投资：投资利润率(%)全部投资：投资利税率(%)资金来源与运用表〔第１张/共２张〕编号名称合计１２００５年上半年２２００５年下半年３２００６年上半年４２００６年下半年５２００７年上半年６２００７年下半年１资金来源１９０３４７２２５３８１５６１４１８８２４１２５６１１６７７０２１４６６销售收入１３５２７０７７６５７７６５１６６４２２０５２４租赁收入自有资金３２０７７１４５３８９６１４５０５９１７９６１２８９４２借款资金２３０００８０００６０００６０００３０００２资金运用１４６６６４２２５３８１５６１４１８１３６１１８７３１３６７０１７７２９建立投资(不含借款利息)１０２９７４２２５３８１５６１４１７２５３１０９９０８２４０１１８５７借款还本付息２８３１２３５３９３５３９销售税金及附加８３０８４７７４７７１０２１１２６０租赁税金及附加土地增值税１３５２７８７８１６６２０５VVVVVVVVVVVV所得税５７１８３２８３２８７０４８６８３盈余资金４３６８３６８８６８８３１００３７３７４累计盈余资金６８８１３７６４４７６８２１３资金来源与运用表〔第２张/共２张〕编号名称合计７２０２１年上半年８２０２１年下半年９２０２１年上半年１０２０２１年下半年１１２０２１年上半年１２２０２１年下半年１资金来源１９０３４７１８３４４１８３４５１５７０７１１８２４９１７７９１７７销售收入１３５２７０１８３４４１８３４５１５７０７１１８２４９１７７９１７７租赁收入自有资金３２０７７借款资金２３０００２资金运用１４６６６４１１３５３１３４６７６２７３５６２９５１９１５１９１建立投资(不含借款利息)１０２９７４５７２９７８４３９４８７４６６０８６０８借款还本付息２８３１２３５３９３５３９３５３９３５３９３５３９３５３９销售税金及附加８３０８１１２７１１２７９６５７２６５６４５６４租赁税金及附加土地增值税１３５２１８３１８３１５７１１８９２９２VVVVVVVVVVVV所得税５７１８７７５７７５６６４５００３８８３８８３盈余资金４３６８３６９９１４８７８９４３４６１９５３９８６３９８６４累计盈余资金１５２０４２０２１２２９５１６３５７１１３９６９７４３６８３对本工程进展经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建立部颁发的？建立工程经济评价方法与参数？，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，分别计算全部投资和自有资金的经济效益.。工程评价的主要评价指标有：财务内部收益率〔FIRR〕、财务净现值〔FNPV〕等指标。评价指标的计算过程详见全部投资现金流量表〔表１４—３０〕、自有资金现金流量表〔表１４—３１〕。注：①财务内部收益率〔FIRR〕是指工程在整个计算期内各年净现金流量表现值累积等于零时的折现率。反映处工程所占用资金的盈利率，即反映处工程的盈利能力。当FIRR大于基准收益率时，那么认为其盈利率能力已满足最低要求。财务净现值〔FNPV〕按事先规定的基准贴现率Ic将工程计算期内各年净现金流量折现到建立期的现值之和。是考察工程在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的工程是可以考虑承受的。建议选取“稍大于银行同期贷款利率〞作为基准收益率，本工程贷款利率为６.３３６％，故基准收益率Ic取为７％。全部投资现金流量表〔第１张/共２张〕编号名称合计１２００５年上半年２２００５年下半年３２００６年上半年４２００６年下半年５２００７年上半年６２００７年下半年１现金流入１３５２７０７７６５７７６５１６６４２２０５２４销售收入１３５２７０７７６５７７６５１６６４２２０５２４租赁收入２现金流出１１８３５２２２５３８１５６１４１８１３６１１８７３１０１３１１４１９０建立投资１０２９７４２２５３８１５６１４１７２５３１０９９０８２４０１１８５７销售税金及附加８３０８４７７４７７１０２１１２６０租赁税金及附加土地增值税１３５２７８７８１６６２０５VVVVVVVVVVVV所得税５７１８３２８３２８７０４８６８３净现金流量(税前)２２６３６-２２５３８-１５６１４-１００４３-３７８０７２１５７２０２４累计净现金流量(税前)２２６３６-２２５３８-３８１５２-４８１９５-５１９７５-４４７６０-３７５５８５折现净现金流量(税前)７２５９-２２５３８-１５０８６-９３７５-３４０９６２８７６０６４６累计折现净现金流量(税前)７２５９-２２５３８-３７６２４-４６９９９-５０４０９-４４１２１-３８０５７７净现金流量(税后)１６９１８-２２５３８-１５６１４-１０３７１-４１０８６５１１６３３４８累计净现金流量(税后)１６９１８-２２５３８-３８１５２-４８５２３-５２６３１-４６１２０-３９７８６９折现净现金流量(税后)２６６１-２２５３８-１５０８６-９６８１-３７０５５６７４５３３３１０累计折现净现金流量(税后)２６６１-２２５３８-３７６２４-４７３０５-５１０１１-４５３３７-４０００４税前财务净现值FNPV(年Ic＝７%)７２５９财务内部收益率FIRR(%,年)静态投资回收期(年)动态投资回收期(年)税后财务净现值FNPV(年Ic＝７%)２６６１财务内部收益率FIRR(%,年)静态投资回收期(年)动态投资回收期(年)全部投资现金流量表〔第２张/共２张〕编号名称合计７２０２１年上半年８２０２１年下半年９２０２１年上半年１０２０２１年下半年１１２０２１年上半年１２２０２１年下半年１现金流入１３５２７０１８３４４１８３４５１５７０７１１８２４９１７７９１７７销售收入１３５２７０１８３４４１８３４５１５７０７１１８２４９１７７９１７７租赁收入２现金流出１１８３５２７８１４９９２８２７３４２０９０１６５２１６５２建立投资１０２９７４５７２９７８４３９４８７４６６０８６０８销售税金及附加８３０８１１２７１１２７９６５７２６５６４５６４租赁税金及附加土地增值税１３５２１８３１８３１５７１１８９２９２VVVVVVVVVVVV所得税５７１８７７５７７５６６４５００３８８３８８３净现金流量(税前)２２６３６１１３０５９１９２１３６３７１０２３４７９１３７９１３４累计净现金流量(税前)２２６３６-２６２５３-１７０６１-３４２４６８１０１４７２３２２６３６５折现净现金流量(税前)７２５９９１９７７２２５１０３５６７５０９５６１０５４２０６累计折现净现金流量(税前)７２５９-２８８６１-２１６３６-１１２８０-３７７１１８３９７２５９７净现金流量(税后)１６９１８１０５３０８４１７１２９７３９７３４７５２５７５２５８累计净现金流量(税后)１６９１８-２９２５６-２０８３９-７８６６１８６８９３９３１６９１８９折现净现金流量(税后)２６６１８５６６６６１６９８５２７１４２５３３５５１５４１０累计折现净现金流量(税后)２６６１-３１４３７-２４８２２-１４９７０-７８２８-２４９３２６６１税前财务净现值FNPV(年Ic＝７%)７２５９财务内部收益率FIRR(%,年)静态投资回收期(年)动态投资回收期(年)税后财务净现值FNPV(年Ic＝７%)２６６１财务内部收益率FIRR(%,年)静态投资回收期(年)动态投资回收期(年)自有资金现金流量表〔第１张/共２张〕编号名称合计１２００５年上半年２２００５年下半年３２００６年上半年４２００６年下半年５２００７年上半年６２００７年下半年１现金流入１３５２７０７７６５７７６５１６６４２２０５２４销售收入１３５２７０７７６５７７６５１６６４２２０５２４租赁收入２现金流出１２３６６４１４５３８９６１４１２１３６８８７３１３６７０１７７２９自有资金３２０７７１４５３８９６１４５０５９１７９６１２８９４