商品房地下室的权属法律问题

商品房地下室权属法律问题***现实生活中，商品房地下室不可能是空闲的，有的作为地下仓库，有的作为地下停车场，有的出租作为经营场所，大量是作为地下停车位来使用的。于是，有关商品房地下室的产权问题引发了新的争议。在计划经济时代，建筑物地下室的投资主要来源于国家，所以，在法律上应当归国家所有。随着城市商品房的发展，建筑物地下室投资建设主体已由国家作为单一投资建设主体发展成为多元的投资建设主体。《中华人民共和国人民防空法》规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者。《人民防空法》同时还规定，城市新建民用建筑，必须修建建筑物地下室。但是，现行法律并没有明确规定结合地面民用建筑修建的建筑物地下室所有权的归属。据2006年6月10日《新京报》报道：2005年，北京华清嘉园9名业主为索要地下建筑物地下室所有权，将北京市海淀区人防办告上法庭。9名业主起诉称，2000年底，他们以预购的形式先后购买了华清嘉园甲15号楼的房屋。2002年6月，房屋竣工交付使用。此后他们发现，该楼地下二层经过几次转租，最后租给50多名外来农民工，影响了业主的生活环境。9名业主认为，他们购买房屋的房价款中包含了建筑物地下室的造价，建筑物地下室属于公共服务设施、共用设施，业主应为该建筑物地下室的投资人及所有权人，故向法院提起诉讼，要求将华清嘉园甲15号楼地下建筑物地下室的所有权确定为业主所有；要求海淀区人防办立即清退华清嘉园甲15号楼地下建筑物地下室内居住的闲杂人员；返还租金人民币2万元等。争议焦点一：北京市人防办给人大代表高扬的《关于人大代表对建筑物地下室产权问题的回复》的效力。这个《回复》中有如下阐述：开发商将房屋卖出后，随着房屋产权的转移，实际上他就不再是投资主体，因为修建地下室的投资已摊入出卖的房价之中而随房卖出，投资者也就随之变成了购买房屋的人。一审法院认为：《回复》中并未确认防空地下室所有权的归属。针对人大代表的提问，其结合相关的法律法规予以相关的解释，此种阐述应属理论探讨，并不具有权威性及法律效力。争议焦点二：王某等9名原告是否为法律意义上的投资人。一审法院认为：“投资”作为法律用语有其特殊含义，强调出资者系为达到一定目的而投入资金，其对投资行为应具有主观能动性。依据合同条款，各原告在签订《商品房买卖合同》时应已明知其所购买的商品房面积中并不包括本案所争议的防空地下室，但其在签订过程中并未提出任何异议，甚至在权利义务条款中亦未涉及。因此即使修建该防空地下室的成本确为各业主所分担，但其在出资时缺乏主观能动性，也就并非法律意义上的“投资”行为。北京市人防办在《回复》中的陈述，其明显是从成本最终承担的角度分析，将购房者定义为“投资人”，并未区分主动出资与被动负担在法律上的不同意义。如果简单的将购房款等同于投资款，并依此确认各购房人对建筑物地下室享有所有权，显然缺乏逻辑上的合理性。争议焦点三：“收益归投资者所有”能否推导出“投资者即为所有者”的结论。一审法院认为：依人民防空法的相关规定，建筑物地下室收益归投资者所有。即使各原告确为人民防空法上所指的投资者，也不能因此被确认对所争议的防空地下室享有所有权。收益权确为所有权的四大权能之一，通常状况下，有所有权，即应享有收益权，但有收益权，不必然享有所有权，因此原告方所主张的逻辑关系并不成立。争议焦点四：《物业管理条例》在本案中是否适用。《物业管理条例》规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。一审法院认为：《物业管理条例》相关条文只对物业管理区域内的共用设施的所有权或使用权进行规范。基于现状，本案所争议的防空地下室并不在物业管理区域内，因此《物业管理条例》的条文对本案不适用。争议焦点五：缘防空地下室是转否属于共用设经备设施。废一审陵法院认为：因温《物业管理条绍例》在本案中袄并不适用，故遗不必要对防空明地下室是否为世共用设备设施欺予以确认。忍北京笼市聚海淀捞区固人民侮法院绍认为，原告所寻提供的证据不麦能证明该得建筑物地下室添属业主所有，孩又由于购房款幅不能简单地等喷同于投资款，略所以弹一审驳回了业则主们的诉讼请厨求钻，滥9笛名业主不服，闻上诉至挨北京市第好一中依级法掩院。丝二审法辛院审理认为倚，盘9匪名业主在签订俘合同时应已明贡知其所购买的榆商品房面积中沟并不包括防空毯地下室，但并拆未提出任何异滥议。这表明业歼主在确立效商品房买卖合芽同关系时，应鲁明知其所支付户的购房款并不锁包括防空地下谷室，因此即使糕修建该防空地尘下室的成本确破为各业主所分闲担，但其在出妻资时缺乏主观圈能动性，也就镜并非法律意义倍上挽的闭“影投库资软”溜行为。证所以不能以此疼获得对该睛建筑物地下室企的所有权。二签审法院最终判英决驳回上诉，坝维持原判。柱法院最终判决损并没有回答狼建筑物地下室恨究竟应当归谁确所有，而只是角针对原告的请荡求，认为原告粮主张的请求不怜能成立。前对于聪建筑物地下室招或者说地下车捐库、车位的归顶属，存在着较灿为激烈的争论么。主要存在以硬下看法：羞1欧、羡业主共有说。猎因为既然业主糠对于所购房屋泊拥有专有所有吉权，也就对地鸣下车库、车位抽拥有共有部分课的持分权省。厅认为不属于开亏发商所有而应斗由业主共有的蠢主要理由是：敏首先，开发商腰没有缴纳地下岛车库瘦、车位勿建设用地的土予地出让金绕。攀地下车库百、车位旱的土地出让金强包含在整个项缓目的土地出让间金之内，而出间让金已经被开遗发商分摊计入匀成本之内，即荡已包含在房屋龟单价之内抛；寺其次，赌如果降开发商不能提廉供其单独为建咐设地动下车脊库狂、车位韵的片投资证明，即除兴建地下车库遥、车位快的建筑成本毅已养被开发商分摊驳计入成本，辽并葵已包含在房屋巧单价之内毙；灶再次，地下车邻库测、车位筝属于小区规划叫内的配套基础猜设施，按有关显法律应为全体士业主所有。江全国人大法律哥委员会抚在制定物权法枝时乏经反复研究，话并借鉴国外通烦常的做法，认挣为：属于业主母共有的财产，旱应是那些不可不分割、不宜也玩不可能归任何猫业主专有的财秩产，如电梯等抱公用设施、绿未地等公用场所吗。从房地产市馅场的情况看，周一般来说，专农门用来停放汽刮车的车库、车尚位的归属，是图由当柏事人通过出售用、出租或者附知赠等方式约定振归业主专有或是者专用的。这匹样，既容易操虚作，也可以避播免纠纷。患2寸、开发商所有叼说。马此种观点认为姐，小区业主分觉摊的是国有土碗地使用权，分想摊面积仅仅限址于地表的使用锹权，而地下车棉库、车位是利娘用该土地的地晓下空间利用权劈而建造的，所躬以地下车库、拘车位是开发商戏建造造的，理所当父然应当归开发猫商所有。美199跳7猫年照1堵2守月判1舟日敬起施行的邮建设部《城市续地下空间开发抽利用管理规定岁》腔第格2株5野条萌规定热：袄“抽地下工程应本领着耀‘波谁投资、谁所伴有、混谁受益、氏谁维趴护段’酷的原则，允许馋建设单位对其睁投资开发建设教的地下工程自愁营或依法进行蜓转让、租赁字。询”摊。贼3溉、国家所有说刚。蒙此种观点认为论，地下车库、抬车位属于划建筑物地下室恭，根据人民防骡空法的有关规贩定的精神，应康当推定为国家邀所有。颜华清嘉园俘居民楼夏建筑物地下室妈所有权纠纷案扣的一审主审法排官就同意此种周观点。主要理未由是：洋（畏1声）笑建筑物地下室箱属于国防资产斧，国防资产归钩国家所有；壤（垦2肝）虽然修建国新防地下室的成盒本最终由业主家负担，就象业绳主购房后要交渐纳税费一样，尿建筑物地下室榨也是业主必然切要承担的费用慌；浊（研3什）如果防空地冻下室的所有权宾确认为开发商瓜或业主所有，时或者由开发商夜与业主共有，牺所有权的实现粘会存在诸多难葡题，其根源则启在于开发商的关利益与业主的徒利益之间存在谁着不可调和的域矛盾。讨而普反对体建筑物地下室宿归国家所有的骤主要理由跳有喜：惰（课1阶）人民防空法感并没有明确规灵定所有的惩建筑物地下室顿都属于国家所海有。人民防空摄法只是规定了雁由投资者使用袍管理，收益归浅投资者所有，冬并没挪有界定历建筑物地下室扭的所有权归属神问题。睁（元2利）在市场经济赛条件下，界定顿产权最基本的至原则仍然是投碎资者享有产权罚。猎（约3凉）如果苦建筑物地下室彻属于国家所有箱，政府应当承旧担管理和维护络的义务。但是摸事实上，对小望区遇建筑物地下室应的管理费用并刃非由国家承担暴的，大量由开朽发商或者业主尿承担。课（仿4坊）小区排建筑物地下室千不归国家所有呈，也不会影响南到国家安全。潮即使国家不享贿有所有权的情狠况下，可以基著于公共利益饰的坐需要，对朱建筑物地下室进进行征收征用埋。蛙4渔、约定归属说与。单物权法基于对辰已存在的地方硬性法规规定和望实践做法的总潜结，以协调兼鹊顾业主和开发勤商两者利益为捉出发点，最终插采纳了约定归铜属说的观冻点。枝《中华人民共错和国陕物权法钉》猴第七十四条岂规定谊：掏“女建筑区划内，膜规划用于停放裕汽车的车位、核车库应当首先作满足业主的需鹰要盼。欠伙建筑区划态内，规划用于炮停放汽车的车耳位、车库的归程属，由当事人采通过出售、附歪赠或者出租等达方式约定哈。雨男占用业主爽共有的道路或毕者其他场地用泼于停放汽车的宾车位，属于业屡主共有。胆”凑主要刷立法益理由有以下几锅个方面：侍充分体现私法状自治原则。择只有当事人才拼是自身利益的稻最佳判断者。取物权法作为私傅法的重要组成案部分，作为财你产归属与利用朗的基本法，其停也应遵循自治缠的内在要求。铺符合市场经济贸的内在要求。仙在市场经济条珠件下，将此问望题交给市场来荐解决，通过交驴易，在归属上脾实现各方利益志的最大化。如彩果房屋市场是基一个卖方市场奴，房屋仍然是交供不应求，在拘此情况下，开桌发商可能通过角格式合同保留泰车库、车位的球所有权。鼠如果房屋处于秘买方市场，开它发商开发的房品子根本卖不出大去，开发商仓就真不可能把车库崇、车位的价格芳抬得过高，为度了卖掉房子，匆可能会把车库历、车位进行搭柄售。所以，在京市场竞争的情痒况下，对于买土受人来说，要蜡获得较好的居师住配套环境，呆就要付出合理责的成本和对价职。建有利于对车库欲、车位有效利读用和管理。杨如果要归业主醋共同管理，怎少么协调是一个团大问题。即使徐通过业主委员罪会来分配，在榴使用管理方面稠的效率也会大魔大降低。糊有利于鼓励开踢发商修建车库弃、车位。敢多年来，我国画城市建设忽略嘱了车位的建设卫，造成了目前嘴城市车位紧张落的状况，停车纪难的问题非常卵突出，当然，锄这也与我们汽馆车市场发展太啦快有关系。而倍若将车位、车腔库规定为业主晒共有财产，开祖发商缺乏投资颠刺激，怠于建惯筑，则车库、亿车位问题会日酸趋紧张，最终漠损害的还会是护业主的利益。干物权法使用傍了专“喊建筑区惜划哈”借这样一个新概压念，示建筑区划是否父包括舌建筑物地下室由或者说地下车窄位、车库员？中最高人民法院勉物权法研究小即组认为不属于积整个小区的地莲下停车场不属装于物权法励第禾7胳4坑条的调整范围割。买《旷中华人民共和男国悲城市房地产管陷理法》第二条屋第二款箱规定即，清“柴本法所称房屋纱，是指土地上甩的房屋等建筑拥物及构筑物击。呀”模。忘也就是说，适浓合于颁发房地技产权证的范畴笋是地上的房屋势，而不包括地抓下建筑物。凝我国现行法只乱规定了以地表谱为客体的国有叔土地使用权制石度，尚无空间米利用权庆。征有观点认为，监尽管耳空间利用是包刑含式在土地使用权筒之中，但是其猜又是按规划来浇确定空间的利怪用，因而土地晌使用权又可以秀分为地上的空插间利用权和地泪下的空间利用置权。业主购买芬了专有部分之忧后，实际上已带经拥有了地上烟的空间利用权接和地表的空间琴利用权，而地才下的空间利用笋权要根据规划培来界定。分深圳市倘的法院对驼于湖买卖地下室停足车位的合同花的效力是这样券认定的：贩地下室停车位纺权利的设定和尖转移，不仅涉拾及到建筑物区岸分所有权问题搜，还涉及到停阶车位转让的前挺提条件和程序结等复杂问题。颠在深圳市目前的的情况下，法牲院对出卖人转扒让地下停车位乡的行为，均按诚无效处理。理案由是地下停车贺位作为商品楼浮宇的一部分，冠出卖人要取得封销售权，必须搅先获得销售许初可手续。目前傅，深圳市房地前产主管部门尚四未向出卖人颁笑发过停车位的砌销售许可证。绩清华大学紧崔建远烤教授认将为太“咐按照《最高人躬民法院关于审禾理商品房买卖昆合同纠纷案件撤适用法律若干蚊问题的解释》四（法等释阳[2003]币7药号）第二条规绸定，出卖人未狼取得商品房预宽售许可证明的特，商品房预售律合同无效。在锈系争案件中，攻开发商只取得甲了一份《商品轰房销售许可证岛》，没有独立样取得车库的销元售许可证，加荣上《商品房销课售许可证》没仗有特别说明车介库可以单独销甚售，因而，只桂能解释为车库店不是一个独立贱于地上房屋的义物，不得单独廊作为一个交易山的客体，不得岁单独买卖，以绢车库为标的物美的买卖合同无扭效。置”座。识有侦一个墓一波四折的盲案例：膀青岛太平洋中追心工程地下有项两层车库，旨约育18扎9狂个车位，业主磁们原本每月向右物业辩交季40反0执元便可停车腊。诊200坏3供年底，开发商敲竟突然开律始念“畜外针卖菠”绝车位迁，禾6冠平方米售涝价雾8怒万元！原来，去开发商青岛四漏和房地产发展灶有限公司已父于驻200妥3婶年肝1伐月拿到了市国撞土资源和房屋汉管理局为捉该颤地下车库核发片的产权证。烫第一揭折赤，注业主向败青岛弄市销市南倘区趴法院提起诉讼拣，要求撤销该洪产权证。解依饭据建设部《城肌市房屋权属登框记管理办法》孩的规定翼，房屋所有权范登记，应当按狸照权属单元以签房屋的门牌号真、幢、套、间葡以及有具体权洽属界限的部分虚为基本单元进鼓行登记类。衰原告方认为：臣“类这是房屋权属旷登记的强制性拉规定，房管部讲门作为颁证机执关，怎么能违壁反此规定著？疯”彼。横20