宁夏房地产业简要分析

宁夏房地产业分析２００１年宁夏房地产开发投资统计数据分析２００２-０４-１１转自：房地产信息２００１年,宁夏区房地产业在国家实施西部大开发和住房制度改革全面推进的良好环境下,呈现出积极的开展态势,全区房地产开发投资完成２２．２２亿元,首次突破２０亿元大关,创历史最高水平。ﻫﻫ

一、房地产开发投资增势强劲，增速居全社会各类投资前列ﻫ

２００１年,全区房地产开发投资增势强劲,全年完成开发投资２２.２２亿元，比上年增长４２.７％,高于同期全社会固定资产投资增幅２０.９个百分点，也分别超过根本建立和更新改造投资２４.２个百分点和２９.９个百分点，增速居全社会各类投资的前列,对全社会固定资产投资增长奉献率达１９.０%，占全社会固定资产投资比重由去年同期的９.７%提高到１１.３%。成为推动全社会投资增长的主要动力。从全年投资运行情况看，宁夏房地产开发投资增速一直高于全国及西部平均水平。

二、土地交易活泼,土地购置投资明显扩张。

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２００１年，宁夏区土地交易市场活泼，全区房地产开发企业购置土地面积１３３.７６万平方米,比上年增长８６.６%。土地购置投资大幅度增长,据统计，在房地产开发投资中，土地购置投资达３.９４亿元,比去年同期增加了１.９２亿元,增长９４．７%,土地购置投资的快速增长，使其占全部房地产开发投资比重由去年同期的１３．０％猛增到１７.７%。土地购置费大幅度增加,有力地支持了房地产开发投资的调整增长,同时也显示出房地产业开展的广阔前景。ﻫ

三、建立资金到位良好,为投资增长提供了保障

２００１年,全区房地产开发资金筹集情况明显好与上年，全年累计到位资金２２.３４亿元，超过同期开发投资额，比去年同期增长４０.９%。在各类资金中,国内贷款增长较快,全年累计到位５.７４亿元，比去年增长５７.９%，所占比重由去年同期的２２.９%上升到２５．７%。此外,由于市场销售看好,资金周转加快，企业融资金能力明显增强,２００１年，自筹资金到位５．９５亿元,同比增长４０.４%,定金及预付款到位８.５０亿元，增长６４．３%，所占比重分别为２６.６%和３８.０％,成为房地产开发建立主要资金来源。良好的资金到位，保证了房地产投资的快速增长。ﻫﻫ

四、商品房空置面积进一步减少

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２００１年,宁夏区房地产业进一步加大盘活、消化空置商品房力度，商品房空置总量呈下降的趋势，据统计，截止到２００１年底，全区商品房空置面积为５７．０３万平方米，比去年减少８.０%，其中，空置一年以上的商品房面积９.８４万平方米,占１７.３%。在全部商品房空置总量中,住宅的空置面积明显减少,２００１年,全区商品住宅空置面积３３.１４万平方米,比去年下降２３.０％。其中，空置一年以上的商品住宅面积４.１７万平方米，占１２.６％，反映出宁夏消化商品房空置面积的努力取得了一定的成效。ﻫ

五、商品房市场销售活泼,个人购房比重提高

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２００１年，随着住房制度改革深化和宁夏一系列鼓励住房消费信贷政策实施,市场消费需求增加,商品房销售看好,个人购房比重进一步上升。据统计，２００１年,全区商品房销售面积１１３.５４万平方米，商品房销售额实现１８.６１亿元,分别比去年增长８.７%和３１.７%，其中，销售给个人的商品房面积１０１.７６万平方米，销售额为１６.５４亿元，分别增长９.９％和３４.４%。在商品住宅销售中,个人购房比重大幅提高，２００１年,全区商品住宅销售面积９３.０８万平方米，销售额１２.１７亿元,其中，销售给个人的住宅面积８８．５３万平方米,销售额１１.６１亿元,所占比重上升为９５.１%和９５.４％,分别比去年同期增加了７个百分点和８.７个百分点。ﻫﻫ

六、商品房销售价格持续上升

２００１年，由于市场需求旺盛，带动了商品房销售价格持续上涨,据统计,全区商品房平均销售价格为１６３９元/平方米，比去年同期上涨２１.２％，其中：商品住宅平均销售价格１３０８元/平方米,比去年同期上涨１４.２％；上涨幅度最大的是商业营业用房，平均价格为３７３９元／平方米，上涨２７.４%；写字楼平均销售价格为１９２７元/平方米，下降１.６%。据２００１年１-１１月份全国统计快报资料显示,宁夏商品住宅平均销售价格在西部地区１０个省区中分别高于重庆、四川、贵州、甘肃、青海和新疆,在西部地区中居第三位。２００１年宁夏房地产开发销售统计数据分析２００２-０４-２６原载：宁夏自治区城调队

２００１年，宁夏在连续几年国民经济较快增长，人民生活水平提高的良好背景下,国家进一步深化住房制度改革，标准房地产市场,相继推出了各种配套措施和优惠政策，刺激了城乡居民对住房的需求，全区房地产市场繁荣，价格保持了一定涨幅。据自治区城调队对全区三市一区所辖１４县房地产市场调查,与上年相比，２００１年房屋销售价格上涨４.４%,房屋租赁价格上涨４.１%,土地交易价格上涨５.４%，分别高于全国平均水平２.２、１.３和３．７个百分点。

一、宁夏房地产价格变动的特征ﻫ

随着全国房地产业的升温,宁夏的房地产业也在持续升温,房地产投资大幅度增长，商品房热销带动房地产价格持续上扬。２００１年全区房地产开发投资完成２２.２２亿元，比上年增长４２.７%,商品房销售面积１１３.５４万平方米,比上年增长８.７%,在房地产快速开展的根底上,房地产价格呈现如下特征：

(一〕商品房销售价格逐季追涨。２００１年,一至四季度商品房的销售价格与２０００年同期相比分别上涨２.６、３.９、３.７和５.２个百分点。从商品房构成和分类看,住宅价格上涨３.９%、非住宅价格上涨４.１%,其中经济适用房、普通住宅和豪华住宅价格分别上涨４.２%、３.６%和０.９%。

(二)旧房交易价格一路上涨。２００１年旧房交易价格呈现较强劲增长态势，私有住房销售价格全年上涨６.２%,其中住宅价格上涨５.１%，非住宅价格上涨７.７%。ﻫ

(三)公有住房销售价格稳步上涨。随着房改政策的进一步推进，全区住房存量最大的银川市从２００１年７月１日起取消购置公有住房的局部优惠政策，实际销售价格上涨了２０%左右。

〔四)房屋租赁价格盘升有力。据调查资料显示：房屋租赁价格上涨４.１%,其中住宅类租赁价格大幅上涨，全年上涨７.２%；受调整租金的影响,公有住房租赁价格上涨２０．６%；商业用房租赁价格上涨２.５%,厂房仓库租赁价格根本持平。ﻫ

(五〕土地交易价格持续上涨。２００１年，宁夏土地交易市场活泼,全区房地产开发企业购置土地面积１３３.７６万平方米，比上年增长８６.６％。土地交易价格全年上涨５.４%，其中居民住宅用地价格上涨５.２%，工业用地价格上涨１９.８%,商业、旅游、娱乐用地上涨４.０%，其他用地价格上涨２.４%。

(六)三市一地是“涨〞声四起。分地区看：２００１年,银川市完成房地产开发投资１７.３２亿元,比去年增长４７．６５%，占全区房地产开发投资的比重为７８%。与上年相比,２００１年房屋销售价格上涨４．０％，土地交易价格上涨３．２%,房屋租赁价格上涨５.５％，价格涨幅全年位居全国３５个大中城市前１０名；石嘴山市完成房地产开发投资１.８６亿元，比上年增长６.７７％，占全区房地产开发投资的比重为８．４%,同时房屋销售价格、土地交易价格和房屋租赁价格比去年分别上涨１．６%、１２．１%和０.７%，其中土地交易价格涨幅据全区之首；吴忠市完成房地产开发投资２．９１亿元，比上年增长４４.９９%，占全区房地产开发投资的比重为１３.１%，与上年相比,２００１年房屋销售价格、房屋租赁价格和土地交易价格全年分别上涨５.１%、０.３%和１.４%；固原地区，完成房地产开发投资１２５７万元，比去年增长４６.５%，城镇居民住宅自建住房和集资建房占全地区房屋建立开发的８０％。与上年相比，２００１年房屋销售价格和土

地交易价格全年分别上涨１０.５％和１３.７%，涨幅位居全区之首,房屋租赁价格与上年持平。

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二、宁夏房地产价格上涨的原因ﻫ

导致宁夏房地产价格连年上涨,其主要应从房地产需求因素和本钱因素以及企业利润三局部加以分析。ﻫ

(一)需求因素

１、经济增长。２００１年,宁夏经济建立取得了可喜成绩,经济总量持续增加，全区GDP比上年增长１０．１%,全区城镇居民人均可支配收入到达５５４４元，比去年增长１２.９%，在城市居民吃、穿、用等方面得到较好满足的前提下，住房消费逐渐成为城市居民消费的选择。收入的增长,增强了城镇居民购置住房的支付能力,从而进一步拉动了住房消费,据对银川市居民家庭抽样调查资料显示：有２７%的居民三年内有购房意向，局部高收入户具有购房能力,还有局部居民在借助银行贷款和亲友资助的情况下，也有实际购房能力。

２、人口增加。随着市场经济的快速开展,人口向中心城市、向人口稠密地区不断转移,特别是国家调整了户籍政策，加快了城市化进程。据２０００年人口统计资料显示：宁夏非农业人口达１５９.２万人，比上年净增３.８万人，要解决全区净增人口的住房,以人均建筑面积２０平方米计算，需增加７６万平方米的住房；同时宁夏城市机关新婚家庭有９９５７户,每户建筑面积按６０平方米计算，需增加５９．７万平方米；１９９５年以来分布在宁夏银川市、石嘴山市和吴忠市辖区的流动人口还有３７.５万人；以上人口都急需解决住房。ﻫ

３、政策效应。为了更好地激活房地产市场，政府在政策上给予了积极的支持：一是对已购公房上市交易给予政策上的支持,同时放开了住房使用权的交易过户,充分发挥一、二级房地产市场联动作用，从而保证了中高收入家庭通过出售已购公房，购置新的商品住房或通过购置二手房来改善住房条件；二是从１９９９年末完毕了同十年一贯制的实物分房形式,改为住房分配的货币化,鼓励居民自己购房；三是银行提供了灵活多样的购房贷款方式,放宽了贷款的额度和年限；四是国家采取了积极的财政政策,鼓励扩大内需,这些政策的实施均拉动了宁夏居民的住房消费。

〔二〕本钱因素ﻫ

１、土地本钱。地价是构成住房价格的重要本钱。２００１年，全区土地购置投资大幅度增长,据统计,在房地产开发投资中，土地购置投资达３．９４亿元，比去年同期增加１.９２亿元,增长９４．７%，土地购置投资的快速增长，使其占全部房地产开发投资比重由上年的１３．０％增加到１７.７%。随着新住宅小区的建立,旧城的改造,住宅用地不断扩张,公共设施用地、绿化用地、道路和广场等用地也大规模地增加,而有限的可利用土地资源越来越少，无形当中抬高了地价。同时由于城市近郊人多地少的矛盾日益突出,征地补偿安置费用居高不下；用地单位直接协商征地，抬高了补偿标准；相关部门在征地中搭车收费,使得征地费用上涨,直接导致土地价格越来越高。２００１年全区土地资格价格比上年同期上涨了５.４%。ﻫ

２、建筑本钱上升。随着居民对住房质量、功能、平安、环保等方面要求越来越高，各种新型材料被不断采用，如塑钢门窗、高档防盗门、可视门铃、分户供热等在住宅建立中普遍被应用,这些优质材料的价格相对偏高，同时,建筑材料价格均有不同程度的上扬,都加大了建筑本钱。２００１年全区建筑安装工程价格比上年上涨了２.０%，其中材料费价格、人工费价格和机械使用费分别上涨１.７%、５.３%和１.７%,水泥、地材和化工材料价格也分别上涨了４.０％、２.９%和６．８％。在地材中,沙、石价格平均涨幅在３０%左右。因此,商品房建筑本钱在短期内仍呈上涨趋势。ﻫ

３、各种费用仍然很高。住房建立工程的各种收费要占住房价格的１５％以上,各种费用不仅增加开发企业的负担，而且由于住房建立的审批环节多,也极大地降低了房地产开发企业的办事效率。据银川市调查,住房开发工程从征地开场到立项、审批全过程中,需要涉及到四十多家行政事业单位和部门,加盖近几十个公章，所需时间少那么数月,长那么一年,这些也增加了企业的费用支出。虽然国家取消和降低了一些工程的收费标准,但目前涉及到开发企业的收费仍有近百项之多。

〔三〕企业利润。房地产开发是一种投入高风险大的行业,追求利润是开发商的首要目标，而开发商取得高利润通常又是以提高住房的售价来取得,据２０００年房地产开发公司帐面财务决算资料计算,全区房地产开发商平均获得利润率不低于１５%，一直保持着较高的利润水平。

三、对２００２年宁夏房地产价格宏观调控的建议ﻫﻫ

目前,宁夏住房出现的消费热很大程度是受到长期以来住房消费历史欠帐的影响。从长远看,随着目前高收入群体住房消费的逐步满足，住房消费的主体更多的将是目前占７０%左右的中低收入家庭，而这局部市场的关键是住房价格。据对银川市住房需求调查显示：在准备购置住房的居民家庭中,５９.６%的居民购房需要银行贷款,而凭自己收入积蓄和自筹资金购房的还是少数，并且近五成居民购房承受的价格在１５００元/平方米以内。近几年来，广阔的中低收入家庭要求降低住房价格的呼声越来越高,同时，大多数开发商也认识到降低房价的重要性。应该看到住房价格的理性回归是完成住宅产业从重要产业到支柱产业过渡的重要因素之一。因此降房地产价格势在必行，政府宏观调控的重点如下：

一是有效控制土地价格。由于受开发商争夺土地的影响，地价被一再抬高,造成土地开发本钱增加。为此,首先要对土地的竞标价格适当加以控制，应研究制定一些新的方法；其次要完善拆迁补偿制度，变过去的实物拆迁为货币