某物业管理方案

xxx物业管理方案前

言

×××作为×××集住宅、商场、农贸为一体的高尚楼盘，其物业管理工作开展的标准更应表达出一种“舒适、平安、尊贵、优雅〞。***市立青物业管理将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作。

舒适：物业管理的舒适表达在“温暖、干净、方便、快捷〞的人居环境上。物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境更注重“舒适〞的一面，以满足其“生理上的根本需求〞。

>

>

平安：平安防范是物业管理公司的一项专项业务,公司应从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足物业使用人“平安需求〞的需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。

>

>

尊贵：“以人为尊〞、“以人为本〞的一贯效劳理念能让业主或物业使用人在高尚社区中表到达生活尊贵的一面。物业管理公司在管理好物业本身的根底上，充分实现物业管理效劳的内容，让业主及物业使用人满足“受人尊重的需求〞。

>

>

优雅：高尚的住宅离不开优雅的环境，优雅的环境离不开优雅的人。作为精品楼盘的物业管理更应表达在营造一个优雅的环境上，公司将充分考虑和利用会所的功能，将全新的效劳理念融入到为物业使用人实现“社交〞和“自我价值实现〞的需求，让业主及物业使用人在优雅的环境中成为言谈举止优雅的现代都市人。

Ø

>

第一局部

×××物业管理简介

>

>

公司简介

….

Ø

>

>

二、

公司总经理介绍

>

>

…….

Ø

>

三、企业管理理念及效劳理念

>

>

根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点，公司采取以下管理理念：

>

>

团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理

>

>

１、队意识和吃苦精神：在当前资本企业向人本企业转变的过程中，团队意思和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求开展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家〞便是其核心表达。

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>

２、个性舒张和竞争机制：在人本企业中讲的是如何用人，如何充分调动其积极性为企业的开展做奉献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求，员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高；竞争机制是企业用人的重要手段，相马不如赛马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。

>

>

３、先进模式和一体化管理：作为物业管理企业在当前有多种模式，如何才能选择一条适合企业自身开展的模式是关系到企业生死存亡的大事。企业领导人在总结多年的物管经历的根底上结合当前沿海和国外的先进经历摸索出自己的一套经营管理模式：以人为中心、强调效劳、重品牌、适时开展的经营模式。当然再好管理模式也需要人们认同的标准来对它鉴定，国际质量管理体系〔ISO９００１：２０００〕、环境管理体系〔ISO１４０００〕、职业安康平安管理体系〔GB/T２８００１-２００１〕一体化管理体系无疑是最正确选择，企业成立开场便导入一体化管理体系，用质量管理来保证我们效劳产品的完美性。

>

>

“真切付出、心灵交汇〞是我公司的效劳理念。从本行业来说，物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系，是企业如何创造一种环境使我们的合作方很好的生活、学习、工作，在我们的员工营造这种气氛中与合作方达成一种理解、协调与共识。

>

财务部：

>

>

１、负责根据“管理会计〞的要求按时完成各类财务分析，供公司决策之用；制定近、中、长期“现金流量平衡表〞。

>

>

２、负责日常账务工作的实施与管理。

>

>

３、负责对外财务相关工作的衔接。>

第二局部

***物业管理目标及筹划方案

>

>

>

>

通过对“×××〞的调查和根底数据的分析，结合公司的管理经历和现代物业管理开展的方向，特制定以下管理方案：

>

>

一、***管理处组织构架及各部门职责：

>

>

部室主要工作职责：

>

>

总经理：

>

>

１、对董事长负责；

>

>

２、制定公司的经营方针和目标，对公司的重大事项进展决策,报董事长批准后实施；

>

>

３、按“权责利〞相匹配的原那么，任命各层次负责人，实施透明式的系统管理；

>

>

４、主持新的经营工程的开发；

>

>

５、传达并对员工培训满足业主和法律法规要求的重要性；

>

>

６、保持员工充分参与实现公司经营总目标内部工作环境；

>

>

７、对公司组织构架进展筹划；

>

>

８、确保公司内各部门/各岗位的职责、权限及其相互关系得到规定和沟通。

>

>

办公室：

>

>

１、对总经理负责；

>

>

２、人力资源管理工作〔含人员的招培训工作〕；

>

>

３、内外进展沟通；

>

>

４、内外公文的处理及档案的管理工作；

>

>

５、后勤保障工作；

>

>

６、公司库房的管理工作。

>

>

***管理处：

>

>

１、对总经理负责；

>

>

２、负责***的前期介入筹划、实施工作；

>

>

３、负责***的接收验收筹划、实施工作；

>

>

４、负责***的业主入主的筹划、实施工作；

>

>

５、负责***的管理和效劳的筹划、实施工作；

>

>

６、负责***的多种经营业务的筹划、实施工作。

>

>

７、负责楼宇相关费用的收取，并将在收取物管费过程中收集到的信息、特别是针对物业管理费收费困难的根本原因进展归类分析，并及时按规定时间和渠道加以传递。

>

>

二、人员配备情况：

>

>

１、总经理：１人。

Ø

>

２、办公室：２人，其中主任１人，文员兼库管１人。

>

>

３、财务部：２人，其中经理１人〔兼会计〕、出纳１人。

>

>

４、***管理处：３３人。

>

>

其中经理１人；工程组主管１人，土建工１人，水电工〔含强弱电〕４人，电梯工〔直梯〕１人，杂工１人；保卫队队长１人，队员１５人〔三班２４小时〕；绿化保洁组主管１人，绿化工１人，保洁员３人；业主接待组主管１人，接待员１人、收费１人。

>

>

总计：３８人

>

>

三、管理目标

>

>

〔一〕、公司总目标

>

>

１、年度业主/租赁户综合满意度调查满意率≥９５%

>

>

２、年度房屋及设施设备完好率递减≤３%

>

>

３、年度无重大责任事故发生。

>

>

〔二〕、目标分解

>

>

１、财务部

>

>

〔１〕、公司各项财务管理工作实现PDCA循环率１００%

>

>

〔２〕、财务分析覆盖率１００%

>

>

２、办公室

>

>

公司各项行政管理工作实现PDCA循环率１００%

>

>

人力资源科：

>

>

〔１〕、员工培训覆盖率/合格率１００%

>

>

〔２〕、业主/租赁户培训覆盖率/培训合格率≥８０%

>

>

〔３〕、员工配置优化率比上年提高≥２５%

>

>

〔４〕、员工骨干/部门负责人无序年流动率≤２%

>

>

行政公关：

>

>

〔５〕、内外文件起草合格率≥９０%

>

>

〔６〕、内外部文件资料收集完整率及保存完好率≥９５%

>

>

〔７〕、公司本部清洁卫生日检查合格率１００%３

>

>

〔８〕、公司公共/法律关系事务处理及时率/满意率≥９０%

>

>

〔９〕、完成公司领导交办事务的成功率/及时率１００%

>

>

〔１０〕、合同评审率１００%

>

>

〔１１〕、公司各类刊物,小区/大厦内板报出刊完成年方案率≥９８%,校对过失率≤１%。

>

>

后勤保障：

>

>

〔１２〕、合格供方评定率/在合格供方采购率≥９５%,

>

>

〔１３〕、入库物品检验合格率１００%

>

>

〔１４〕、库房管理帐、卡、物相符率/库管物品完好率１００%

>

>

〔１５〕、库管物品年过失率≤０.１%

>

>

〔１６〕、员工对职工食堂饭菜质量/效劳态度满意率≥８５%

Ø

>

３、***管理处

>

>

业主接待组：

>

>

〔１〕、管理处各项工作实现PDCA循环率１００%

>

>

〔２〕、业主/租赁户有效投诉处理率１００%

>

>

〔３〕、限时效劳承诺实现率≥９５%

>

>

〔４〕、内外关系沟通成功率≥８０%

>

>

〔５〕、内外关系信息传递准确率/及时率１００%

>

>

〔６〕、收费困难原因收集分析及时率１００%,准确率≥９８%,正确传递１００%

>

>

〔７〕、物管费收取率≥９０%

>

>

〔８〕、收费金额过失率≤１‰

>

>

〔９〕、小区物业管理费半年收支公告率１００%

>

>

〔１０〕、小区物业较为重大事项发生/处理公告率１００%

>

>

〔１１〕、业主/租赁户动态档案建档率１００%

>

>

〔１２〕、围绕物业所进展的多种中介效劳〔受委托放盘/租赁/商品房登记/代办公证/代理保险等〕、特约效劳用户满意率≥８５%

>

>

〔１３〕、社区效劳管理筹划成功率１００%

>

>

〔１４〕、小区/大厦经营性工程盈利率≥８０%

>

>

〔１５〕、业主/租赁户对社区效劳工作满意率≥８０%。

>

>

〔１６〕、物业管理年盈利率比上年增加≥１０%

Ø

>

绿化保洁组：

>

>

〔１〕、环境管理按规定实施日检/周检/月检/季检覆盖率１００%

>

>

〔２〕、环境卫生日检查合格率≥９５%

>

>

〔３〕、绿化检查合格率≥８５%

>

>

〔４〕、小区绿化年成活率≥９５%

>

>

保卫队：

>

>

〔１〕、保卫各项管理工作实现PDCA循环率１００%

>

>

〔２〕、保卫管理按规定实施月检/季检覆盖率１００%

>

>

〔３〕、一般治安案件年发生率占总入住人口数的≤１%

>

>

〔４〕、年度重大火灾/刑事和交通事故发生率=０

>

>

〔５〕、机动车辆管理纠纷发生率≤１%

>

>

〔６〕、限时巡逻覆盖(房屋建筑/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放)率１００%,有效率≥９５%,隐患信息传递准确率/及时率１００%

>

>

〔７〕、对外租赁仓储管理年治安/消防事故率≤０.２%

>

>

工程维修组：

>

>

〔１〕、各项工程管理工作实现PDCA循环率１００%

>

>

〔２〕、设备设施维护验收合格率１００%，修缮/整治合格率９６%

>

>

〔３〕、设施设备管理按规定实施月检/季检覆盖率１００%

>

>

〔４〕、设施设备保持完好率≥９５%

>

>

〔５〕、机电设备检修及时率１００%

>

>

〔６〕、设施设备检修一次合格率≥９５%

>

>

〔７〕、业主/租赁户的装修方案审批１００%,过程监视及合格验收率１００%

>

>

〔８〕、保障设备设施平安运行率１００%

>

>

〔９〕、重大设施设备日常维护覆盖率/保养率１００%

>

>

〔１０〕、设施设备标识标牌正确率１００%，完好率９８%

>

>

四、效劳内容及标准

Ø

>

四、效劳内容及标准

>

>

〔一〕前期物业管理效劳内容

>

>

前期介入和物业接收验收是维护广阔业主及物业使用人合法权益，保障其利益的重要环节，也是搞好今后物管工作的前提条件。

>

>

１、工程设计方案的建议；

>

>

２、施工工程的跟进及发现问题的建议并催促整改；

>

>

３、参与单项工程的甲乙方交接验收；

>

>

４、参与整体工程的甲乙方交接验收；

>

>

５、

行物业的接收验收及问题的整改、催促；

>

>

６、

承受业主入住前的相关咨询；

>

>

７、

供业主入住前的上门效劳。

>

>

〔二〕、业主入住管理

>

>

１、

办理业主入住及接房的相关手续；

>

>

２、

对业主及物业使用人的二次装修进展管理。

>

>

〔三〕、后续物业管理效劳内容

>

>

１、公共性效劳

>

>

公共性效劳提供常规性效劳，是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的效劳工程：

>

>

〔１〕、清洁卫生管理；

>

>

〔２〕、绿化日常维护管理；

>

>

〔３〕、治安管理；

>

>

〔４〕、共用蓄水池的维护管理；

>

>

〔５〕、水电管理；

>

>

〔６〕、排污设施管理；

>

>

〔７〕、道路维修管理；

>

>

〔８〕、房屋共用部位的日常养护维修；

>

>

〔９〕、物业档案资料管理；

>

>

〔１０〕、车辆停放及交通秩序管理；

>

>

〔１１〕、安排社区文化活动，协助政府宣传教育；

>

>

〔１２〕、代收代交水电气费；

>

>

〔１３〕、根据需要增设的其他效劳工程。

>

>

２、特约性效劳

>

>

特约性效劳指提供公共性效劳以外的，为满足业户的个别需求，受其委托而提供的效劳

Ø

>

>

〔１〕、家居设施维修

>

>

包括：维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具维修、给、排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。

>

>

〔２〕、家居清洁效劳

>

>

包括：地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。

>

>

〔３〕、家居杀虫效劳

>

>

包括：白蚁防治、灭蚊、灭鼠、灭蟑等。

>

>

〔４〕、家政效劳

>

>

包括：提供代客订票、送餐效劳、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人安康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。

>

>

〔５〕、租赁效劳

>

>

包括：物业出租、转让、市场调查、物业估价等。

>

>

〔二〕、物业管理效劳质量标准

>

>

１、房屋管理与维修

>

>

〔１〕、房屋完好率到达底９０%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。

>

>

〔２〕、房屋零修及时率到达９５%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达９８%以上。

>

>

〔３〕、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率到达９０%以上。

〔二〕、物业管理效劳质量标准

１、房屋管理与维修

〔１〕、房屋完好率到达底９０%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。

〔２〕、房屋零修及时率到达９５%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达９８%以上。

〔３〕、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率到达９０%以上。

２、设备管理

设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间到达９５%以上。

３、供电系统

〔１〕、保证２４小时正常运行，出现故障，立即排除。

〔２〕、限电、停电按规定提前通知业户，外线停电时，自备发电机送电不超过１５分钟。

４、消防系统

〔１〕、消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用。

〔２〕、订有突发性火灾等紧急事件处理程序，设立消防疏散示意图，紧委屈疏散通道畅通，照明设施、引路标志完好。

５、电梯

〔１〕、电梯轿厢、井道保持清洁。

〔２〕、出现运行故障后，维修人员及时到达现场进展维修。

６、给排水系统

〔１〕、定期对二次供水蓄水设施设备进展清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。

〔２〕、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。

〔３〕、所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。

〔４〕、遇有事故，维修人员能及时进展抢修，无大面积跑水、泛水，

〔５〕、无长时间停水事故。

７、空调系统

〔１〕、窗式及分体式空调按规定安装位置统一，排列有序。

８、市政公用设施管理

〔１〕、公共配套效劳设施完好，不随意改变用途。

〔２〕、公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。

〔３〕、交通车辆管理运行有序，无乱停乱放现象。

９、绿化管理

定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进展养护，无破坏、践踏及随意占用现象。

１０、环境卫生管理

〔１〕、实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共走道、地下室、天台等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用。

〔２〕、商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象。

１１、治安管理

〔１〕、实行封闭式管理，并实行２４小时平安防范制度。

〔２〕、无重大火灾、刑事和交通事故。

１２、业户满意率

无重大投诉，对物业管理公司的评议，满意率到达９５%以上。

五、管理处人员素质要求及培训方案

根据以上要求，管理处工作人员的素质要求相对较高，这不仅是高档物业的要求，更是公司追求卓越的需要。企业想尽快的得到开展，一批高素质的人才不可缺乏。公司一方面通过人才市场及其它渠道广泛引进所需人才，另一方面公司自己根据需要组织相关培训。为此公司制定出以下？岗位入职条件？〔见附件一〕和？培训方案？〔见附件二〕。

第三局部

***管理工程启动所需资金情况

物业管理工程启动资金根据实际情况预算如下：

一、

人员薪金〔楼宇交付日前之三个月〕

总经理

１名

１０００

=１０００

物业经理

１名

１５００

=１５００

工程主管

１名

１２００

=１２００

保安队长

１名

１２００

=１２００

财务经理

１名

８００

=８００

行政部经理

１名

８００

=８００

技术员

４名

８００

=３２００

绿化保洁主管

１名

８００

=８００

附加３０.７０%作为津贴及福利

１１

３２２３.５

１３７２３.５

三个月小计为

４１１７０.５

二、

员工制服〔每人两套〕

１１*２００

２２００

三、

区外围设施

大垃圾桶〔生活垃圾〕

１５个

５０

=７５０

不锈钢垃圾筒〔楼层用〕

２０个

８０

=１６００

指示牌〔假设干〕

=１０００

大堂及车库广告栏/广告牌

５个

５００

=２５００

大堂用吸水/吸坐垫

２张

２００

=４００

小计：

６２５０

四、

管理处各办公室用品及设备

办公桌椅

１５套

３００

=４５００

文件柜

７套

５００

=３５００

对讲机〔含备件〕

１０套

１２００

=１２０００

电脑

２套

４５００

=９０００

打印机

１台

２０００

=２０００

复印机

１台

１００００

=１００００

机

１台

１５００

=１５００

保险箱

１个

１５００

=１５００

管理公司/处用纸张/信封/名片

=５０００

饮水机

２台

１００

=２００

装订机

１台

３００

=３００

照相机

１台

１０００

=１０００

管理处装修

=６００００

会议室家具

１套

４０００

=４０００

办公细项物品

=１００００

小计：

１２４５００

五、工程部用品

１、

测试仪表

个

２００

万用电表

个

５００

电流流量度：３００A

个

８００

电流钳式８００A

个

１５００

电流钳式３０００A

个

１５００

对地阻值测试表

个

１５００

绝缘值测试表〔５００V-１０００V〕

个

１５００

温度计：电子数字式

个

２００

手提式室内温度/湿度比照测试表

个

３００

手提式风量和风速计

个

１５００

电源测试电笔

支

２０

卷尺：１M

把

３０

卷尺：５M

把

３００

钢尺：３M

把

５０

钢尺：１M

把

３００

水平尺：６００MM

把

２５０

角尺：３００MM

把

２５０

小计：

２、

平安设备

高空工作平安带：降伞式

套

１２００

５０/５００反光衣

件

１００

耳塞１００DB

打

５００

耳筒５００DB

个

５００

平安过滤口罩：１００CDN

打

５００

护眼罩：眼镜式

个

２００

护眼罩：全式

个

５００

护眼罩：焊接用

个

１２００

护镜〔焊接用１０００GDA〕

个

６００

手套：绵布

打

２００

手套：皮革

打

４００

铝梯：１M

把

１０００

铝梯：１、５M

把

１５００

铝梯：４M

把

３０００

高空工作台：６米全护式

个

１５０００

高压电工全护装

套

２５００

连输工具：轴流板式车

部

２００

手推车

部

２００

小计：

３、

工具

木锄

把

５０

扳手：活动１５０MM

把

５０

扳手：２００MM

把

５０

扳手：３００MM

把

１００

扳手：４５０MM

把

１５０

菊花板身：３MM３６MM

套

３５０

组合式：４MM-４５MM

套

５００

夹具：大力钳〔平口〕

把

５０

O形夹１００MM

个

５０

O形夹：１５０MM

个

５０

O形夹：２００MM

个

５０

O形夹：３００MM

个

５０

虎钳１５０MM

个

２００

钢管工具连弯头

套

１５００

切割工具：水管用切刀

把

２００

铁片用剪刀

把

１００

界刀

把

３０

剪刀把５０

紧急爆破工具：大手锤

个

１００

斧头〔消防队用〕

个

１５０

铁笔

支

１００

压力钳

把

８００

润滑油加油枪

把

２００

６角起子〔０、５MM-１６MM〕

套

１００

管子钳：２００MM

把

５０

管子钳：３００MM

把

５０

管子钳：４５０MM

把

１００

管子钳：６００MM

把

３００

拉钉钳

把

１５０

小计

４、

手工具

螺丝起子：平咀形１００MM

X

４MM

支

３０

１５０MM

X

６MM

支

３０

２００MM

X

８MM

支

３０

２５０MM

X

８MM

支

３０

４００MM

X

１０MM

支

３０

十字形：１００MM

X

３MM

支

３０

１７５MM

X

４、５MM

支

３０

２５０MM

X

６MM

支

３０

３５０MM

X

７、５MM

支

３０

电子部件专用：平咀

套

４０

十字咀

套

４０

平咀钳

把

３０

尖咀钳

把

３０

斜口钳

把

３０

专线开口钳

把

１００

剪线钳

把

１００

鲤鱼钳

把

３０

水泵钳

把

６０

弹簧专用用尖咀钳：平咀

把

３００

弓咀

把

３００

电线护套管钳：１００A以上

把

５００

８００A以上

把

１５００

手锯：金属４５０MM

把

５０

手锯：１５０MM

把

３０

手锯：木工６００MM

把

１００

手锯：２５０MM

把

５０

手锤：电工

把

５０

手锤：球表１KG

把

５０

手锤：１、５KG

把

５０

手锤

套

２００

吊重滑轮１吨

套

１５００

铁钻

个

２００

木工专用工具

套

１２００

泥水工专用工具套８００

５、

电动/机械工具

手电钻电池式０-１２MM

把

１２００

油压手电钻：小

把

１５００

大把２５００

油压式手电锤：小

把

１０００

锯条式切割机

把

８００

片式切割机：小

把

１０００

大把１５００

金属磨轮式切割机：手提小

把

１０００

手提大

把

１５００

磨轮床

部

１５００

６０A电焊机

部

２０００

气焊枪：氧气式

套

３５００

乾手机：小

套

１０００

大

套

２５００

高压水枪〔手提式〕

套

２０００

高压气泵〔手提式〕

套

２０００

高压吹风扇〔手提式〕

部

１５００

高压吸尘机〔手提式〕

部

１５００

手提射灯

支

３５０

气动打钉枪

把

６００

小计：

工具共计：３００００.００

６、

值班室/办公室家具

值班工作桌、椅

７套

４００

=２８００

工具２桌

２张

６００