上海兴业大厦副楼营销企划书

上海兴业大厦副楼营销企划书PAGEPAGE5JERRYZAHOVICJerryZahovic第一章上海写字楼篇上海写字楼概况上海的写字楼从无到有，仅仅发展了短短了20年，在这20个春秋中，可以说经历了跌宕起伏，至今终于形成了一个成熟的市场格局。但随着全球经济的再次复苏以及上海经济的高速发展。上海写字楼进入了一个新时代。上世纪80年代中期以前上海商品办公楼的概念基本为零。当时一些大公司如需在上海设办事机构，只能租用高级酒店套房。直到1985年，上海第一幢涉外写字楼——位于外滩的联谊大厦建成，但上海真正的写字楼市场浪潮开始于1992年邓小平的南巡讲话。1993年，上海开始大规模地推出办公用地。按常规而言，写字楼的建设周期一般是3年，这也就意味着从1993年动工建设的写字楼，在1996年开始集中上市。但是正是这种大规模的上市也导致了1997到1999年上海写字楼市场全面供过于求，其中在最高峰期的1997年，上海写字楼上市达到100万平方米。市场过于供大于求以及亚洲金融风暴的影响直接导致了写字楼市场租金不断下跌，从1997年均价0.8美元/平方米/天，跌体吸纳量十分巨大，达到了50.83万平方米，浦西空置率下降至5%，租金上涨至平均0.73美元/平方米/天。经过近几年的发展，上海写字楼市场在微观上主要分布在南京西路、淮海中路、小陆家嘴、虹桥、徐家汇及人民广场六大区域。而这六大地区汇集了上海绝大多数的顶级写字楼物业，目前占了全市供应量的九成左右。位于浦西市中心地区的淮海路和南京西路，是上海传统的商业中心街，经过十年来的发展，该地区已具有良好的商务氛围、高品质的设施环境以及便利的交通，聚集了众多知名公司入驻。而小陆家嘴是近十年来新崛起的上海金融贸易中心，吸引了全世界各大金融机构。因此，这些区域的甲级写字楼从前两年开始已全面回升，租金上涨、空置率明显下降，其中尤以小陆家嘴地区表现最为明显。

从租金水平上看，淮海路和南京西路的写字楼租金，早在1996年时平均日租金就已达每平方米1.0-1.2美元，当时淮海中路写字楼的平均租金达1.2美元，位居全市首位。在经历了1998年、1999年的低谷后，目前该区域写字楼平均日租金水平已回升到每平方米0.6美元-0.75美元，平均租售率达85%以上，个别甚至达到100%。在1996年，小陆家嘴地区的日租金报价虽不低，也有每平方米0.8美元的水平，但其空置率却很高，特别是在1997年、1998年时不下40%。2000年，随着全市甲级写字楼市场的回升，小陆家嘴地区的写字楼开始逐渐升温，特别是从2001年二季度开始，写字楼市场快速上升，一改以往高空置率的状况。目前，小陆家嘴地区写字楼的日租金水平和空置率已与淮海路、南京西路写字楼的情况不相上下，反映出小陆家嘴地区的吸引力较以往有了进一步的提升。预计这三个区域的写字楼租金总体水平，今后将“比翼齐飞”与这三个区域相比，虹桥、徐家汇及人民广场的租金和需求也是亦步亦趋。由于前三个区域的日益饱和，该区域新的写字楼物业不断出现，也相对缓和了市场需求；但近年来，新增写字楼面积对于整个庞大的市场需求来说也只是杯水车薪，在此基础上，市政府规划中的另三大商圈也开始浮出了水面，其中中山公园、黄浦江北外滩沿岸联合原有外滩建筑以及五角场将成为三个新的CBD。这样届时上海将会有9大CBD分布在市区。二．市场供需状况上海写字楼市场供应从各区的供应量来看，除长宁区外，98、99年的新项目均集中于个别几个区域，98年浦西新增供应均集中在静安、黄浦两区，如梅陇镇广场、嘉里中心、中区广场均为当年的市场热点项目,而且梅陇镇广场、嘉里中心的落成使南京西路段逐步成为了一个新的办公区。99年浦西的新增供应量在淮海路沿线，区内的中环广场、力宝广场均在开盘1年左右达到了70％以上的入住率。而小陆家嘴地区在近三年始终保持了较高的供应量，使该地区成为了上海最大的单一写字楼群落，其总体环境的改善与形象的提升增强了同一区域内的写字楼对于租户的吸引力。可见，尽管新增供应在分布上的集中性造成并增加了统一区域内楼盘的竞争，但另一方面却产生了市场聚集效应，并在与其他办公区域内楼盘的竞争中占领了一定的市场份额。从2000－2003年供应的区域分布来看，新增供应的分布较散，但静安区的新项目均分布在南京西路沿线，无疑会增加该地段的区位优势；2003年的新项目均集中于黄浦区，但该区的甲级写字楼分布较散，难以形成聚集效应。未来新项目重要集中在北外滩、中山公园、五角场三地。在区域上，六大CBD分布具体如下：淮海中路沿线作为上海传统的高尚商业，地铁一号线沿线设有三个分站，往来交通方便，项目均分布在三个分站周边。甲级办公楼的供应量占到全市总供应量的13%。主要分布在成都路、西藏路之间的地段。区内拥有较多顶级品质的物业，吸引了较多对办公楼品质要求较高的国际性的公司入驻，如IBM、安达信、杜邦等。另有部分甲级写字楼主要分布在常熟路、陕西南路周边，一般为较早开发、楼盘规模较小的项目。其中在西藏南路―成都路沿线代表楼盘有：兰生大厦、金钟大厦、力宝广场、时代广场、上海广场、香港广场、瑞安广场、香港新世界广场、中环广场、以及中海广场。陕西南路―常熟路沿线代表楼盘有：二百永新大厦、久事大厦、百富勤大厦、云海大厦。南京西路沿线该区域星级宾馆林立，道路交通不象淮海路、南京东路商业街那样拥挤。位于南京西路沿线的上海商城为上海最早的顶级写字楼，其租金水平在94、95年期间曾位列全世界第三位。自97年区内嘉里中心、梅陇镇广场的落成使该地区开始形成一个新兴的办公区。而随着中欣大厦、中信泰富广场的加入及浦西最高写字楼恒隆广场的兴建与完工，该地段已成为可与淮海中路办公区媲美的主要办公区域。租户多为一些网络公司、通讯公司及一些大企业的研发机构以及众多全球500强的公司。小陆家嘴通过近10年的开发，该区域已拥有12栋甲级写字楼，占到全市总供应量的28%。区内的顶级品质的项目较多，如金茂大厦、森茂大厦、国际大厦、中银大厦等，加之其未来金融中心的特殊地位，因而吸引了金融机构、跨国公司的地区总部的迁入。虹桥地区为较早开发的办公区，由于其临近上海的外销住宅区及机场，曾是外资机构的首选办公区域，其外资机构的首选办公区域，其供应量占到总供应量的14%。但随着上海办公区域免的东移趋势，该区域的吸引力正在逐步减弱。但随着古北2期的发展，虹桥的优势再次焕发出新的魅力。主要代表楼盘：远东国际大厦、太阳广场、新虹桥中心大厦、锦明大厦等。人民广场周边布有中区广场、港陆广场、百腾大厦等甲级写字楼，占到总供应量的10%。该区域内较缺乏顶级品质的甲级写字楼，且楼盘之间缺乏呼应，难以形成集聚效应的状态已成为过去。随着明天广场、天安中心大厦的落成以及远东娱乐广场和将来浦西最高建筑的世茂国际广场的建成，以及该区域便利的交通使得该区域写字楼的档次再次提升。主要代表物业：海通证券大厦、仙乐斯广场、来福仕广场等。徐家汇地区为上海主要的商业副中心，地铁一号线在此设点。该区域内的写字楼占总供应量的5.3%，但区内的甲级写字楼落成时间较早，所以在传统上以为其品质普遍不高。在徐家汇，写字楼的需求是十分高的。但长年在徐家汇始终供不应求。但随着上海体育场周边地区、徐家汇和打浦桥三点一线由写字楼的串连后，整个形成了一个强大的商业区，在这样一个循环下，写字楼的档次已可以与淮海路等其他区域相媲美。其中具有代表的楼盘主要有：飞州国际广场、华鼎广场、圣爱广场、实业大厦、美罗广场、港汇广场、腾飞广场、英雄大厦、伊甸大厦、均遥广场、五洲国际大厦、青松城、亚太国际大厦、伊泰利大厦、海兴广场金玉兰广场等。市场需求随着上海经济的高速发展和其在世界经济地位的日益凸显以及全球经济的复苏，导致写字楼需求正不断放大。国际大机构纷纷将上海作为亚太地区业务发展的核心，国内一些知名企业（尤其是民营企业）也将上海作为辐射华东乃至全国的基地，这些利好消息无不刺激着市场对写字楼的有效需求。今年来上海写字楼吸纳量如下：由此可见，需求量在00年达到526000平方米，01年为369065平方米，02年404795平方米，03年272000平方米，04年前三季度428200平方米。平均在400000平方米左右。在以上吸纳量变化的原因上一方面体现了真是的需求，但另一方面其本身受到了市场供给量的制约，所以造成了在某个季度中极具的上升和下降，但在数据上，反映出了上海每年近40万平方米的需求量。而在未来的几年中，上海可售型写字楼的需求面积将超过每年40万平方米。究其本质原因，有如下几点：金融机构需求庞大———中国入世使上海作为金融中心的形象凸显。2004年以后，金融业的逐步开放，为上海写字楼市场带来了前所未有的机遇。预计未来几年，外资金融业会加速扩展其在中国内地的业务，包括摩根斯丹利在内的大财团、大银行等会陆续进驻上海，从而将产生大量的高级写字楼需求。跨国公司总部入沪———上海推出的跨国公司设立地区总部的优惠政策，吸引了源源不断的外资企业进入。据有关部门预计，2004年还将有约50家跨国企业的总部设在上海，估计他们需要的写字楼面积约为15万平方米，大概是两幢甲级写字楼的建筑面积。民营企业的规模登陆———由于上海被视为长江三角洲地区的经贸枢纽，其物流优势、金融优势必然吸引大型民营企业集团成立营销中心、研发中心，希望在上海建立窗口企业，直面全国市场及国际市场。世博带来长期利好效应———上海承办2010年世博会，直接影响到建筑业、旅游业、会展业和贸易业的写字楼需求。同时，基础设施建设的完善和城市环境的不断优化，将大大提升上海的国际关注度和城市认同感，从而吸引更多的国际优秀人才和国际资本进入上海。从以上的供需－控制率表格上也不难反映出近年写字楼的走势，从96年开始供大过于求的状态到99年被打破，从此需求一直高于供应。所以导致了租赁价格从99年开始就一直上涨。在空置率方面自98年开始一直下降，2004年达到了10％以下。三.销售型写字楼市场销售型写字楼市场也获得越来越多企业的青睐。随着上海甲级写字楼租金自2001年开始近三年的逐年增长，一些业务稳定发展的公司意识到了花10年左右的租金购买具有50年产权的写字楼的经济性。一些具有前瞻性眼光以及资金实力的公司与投资者开始购买甲级写字楼。人民广场商务圈的甲级写字楼报出了3000－3600美元/平方米的价格，仍然吸引了较多的买家成交。位于徐家汇商务圈的飞洲国际广场即是凭借其在轨道交通以及硬件品质等方面的综合优势获得市场的认可，在推向市场的5个月时间里20楼以下的中低区楼层全部售完。即使5月份宏观调控之后，5、6两个月仍保持在3000平方米以上的月销售量，7月份由于炎热天气销量受其影响后，8月份随着工程形象进度的提前完成，又完成了近4000平方米的销量，创造了上海甲级写字楼预售阶段持续热销的纪录。从企业成本看，如果受到租金变化影响导致企业搬迁、重新装修，金钱浪费也不小。目前甲级写字楼市场也一改过去基本都是中资购买的格局，外资购买的比例上升明显。著名的劳力士公司在淮海路购买甲级写字楼、甚至欧洲某国的上海领事馆也在市中心的一幢甲级写字楼里购买了1000平方米的面积办公。飞洲国际广场的购买客户更是来自多达10个国家和地区。按照面积可分为：标准型可售写字楼（主力分割面积在１００平方米以上）；小户型可售写字楼（主力面积在１００平方米以下）；其他创新型。按照产权属性可分为：纯办公性质和混合性办公性质。按照楼盘品质分为：甲级可售型办公楼和普通可售型办公楼。大量的可售型写字楼主要分布于内环线内及紧贴内环线区域各区级副中心，自然而然形成了聚集板块。按照分区范围，大致可分为北部区域、西南区域、中心区域、浦东区域。此外，正在规划升级中的五角场地区、真如地区，今后两年中也有望逐渐发挥商务功能。从可售型写字楼的供应情况来看，从２００２年开始，一直就呈现出上升趋势。特别是２００３年供应量达到了８６８１３５平方米，成为近期高峰。预计从２００４年下半年到２００５年底，供应量将达到１３３万平方米。从区域供应来看，上海可售型写字楼的主要供应还是以长宁、徐汇、浦东及中心区域等靠近ＣＢＤ地区为主。从销售价格看，市场上供应的写字楼单价在６０００～２００００元／平方米，区域同类写字楼租金及住宅项目推案价格是该类物业定价的主要因素，距离市中心主要高档甲级写字楼区域的远近也成为定价的重要因素之一。售价最低的是北部普陀、闸北区域，基本处于６０００～９０００元／平方米之间。市中心区域可售型写字楼售价跨度较大，其价格从９５００元／平方米左右至２００００元／平方米不等。西部徐汇和长宁区域内可售型写字楼项目售价在全市处于中上水平，主力售价段在１００００～２００００元／平方米之间。浦东区域的可售型写字楼平均售价最高，平均单价达到１７５００元／平方米以上，但在区位上主要集中在小陆家嘴地区。总价上，可售型写字楼主要分布于３０～５００万元人民币，客户主要分为小型企业和大型国有企业和跨国公司，主力总价区间为５０～１００万元人民币，由于分割面积普遍较小、总价较低，这一总价区间也大大降低了企业的营运成本，受到买家欢迎。但在也不排除众多大型企业收购整层甚至几层的个案。因此在客户定位上跨度较大。目前市场销售型写字楼中，其典型个案如下：1. 项目名称： 众昌金城大厦(原新重庆大厦)项目地址： 海宁路1389~1395(单)号等所在区县： 闸北区均价：12000元售楼处： 天目中路380号21楼开盘时间： 2004-11-18项目名称： 中融恒瑞国际大厦项目地址： 张杨路588号,620号企业名称： 上海中融置业发展有限公司所在区县： 浦东新区均价： 26905

元售楼处： 上海浦东张杨路568号开盘时间： 2004-11-01项目名称： 远东大厦项目地址： 浦东南路1101号企业名称： 上海浦东新区远东商厦有限公司所在区县： 浦东新区均价： 18504元售楼处： 浦东南路1101号开盘时间： 2004-11-18项目名称： 海通证券大厦项目地址： 广东路689号企业名称： 上海谷元房地产开发有限公司所在区县： 黄浦区平均价： 23255

元售楼处： 广东路689号1908室开盘时间： 2004-06-30项目名称： 兆丰世贸大厦项目地址： 江苏路369号企业名称： 伟恒通(上海)有限公司所在区县： 长宁区平均价： 25000元售楼处： 中山西路1800号28楼开盘时间： 2004-11-186. 项目名称： 科维大厦 项目地址： 长寿路360号 企业名称： 科维置业(上海)有限公司 所在区县： 普陀区 售楼处： 长寿路360号 开盘时间： 2004-10-157. 项目名称： 华敏世纪广场办公楼 项目地址： 延安西路726、728号 企业名称： 上海华敏置业(集团)有限公司 价格： 18000－25000元 所在区县： 长宁区 售楼处： 延安西路728号1楼B室 开盘时间： 2004-10-118. 项目名称： 静安中华大厦 项目地址： 北京西路1701号 企业名称： 上海中静房地产发展有限公司 已售房屋平均价： 18744

元 所在区县： 静安区 售楼处： 北京西路1701号 开盘时间： 2004-10-109. 项目名称： 天安中心大厦 项目地址： 南京西路338号 企业名称： 上海天安中心大厦有限公司 已售房屋平均价： 28353

元 所在区县： 黄浦区 售楼处： 南京西路338号 开盘时间： 2004-06-2910. 项目名称： 乐凯大厦 项目地址： 商城路660号 企业名称： 上海乐凯企业发展有限公司 已售房屋平均价： 11907

元 所在区县： 浦东新区 开盘时间： 2004-07-0311. 项目名称： 金象大厦 项目地址： 华昌路9号 企业名称： 上海同建房地产开发经营有限公司 所在区县： 虹口区已售房屋平均价： 10272元售楼处： 宝山路724号 开盘时间： 2004-09-2212. 项目名称： 上海白马大厦1 项目地址： 塘沽路933号,985号 企业名称： 上海白马投资经营有限公司 已售房屋平均价： 11554

元 所在区县： 闸北区 售楼处： 天目中路428号24A(凯旋门大厦)西部 开盘时间： 2004-09-2413. 项目名称： 谷泰滨江大厦 项目地址： 中山南路969号 企业名称： 上海森南房地产发展有限公司 已售房屋平均价： 19625

元 所在区县： 黄浦区 售楼处： 中山南路969号谷泰滨江大厦2005单元 开盘时间： 2004-06-30 14. 项目名称： 同达创业大厦 项目地址： 天山路600弄 企业名称： 上海同达创业置地有限公司 已售房屋平均价： 13361

元 所在区县： 长宁区 售楼处： 上海市长宁区天山支路154号D区5层 开盘时间： 2004-04-2915. 项目名称： 迎龙大厦 项目地址： 上海市长宁区延安西路1358号 企业名称： 上海泰威特房地产开发有限公司 已售房屋平均价： 15444

元 所在区县： 长宁区 售楼处： 延安路1358号 开盘时间： 2004-06-2516. 项目名称： 晶采世纪大厦 项目地址： 威海路567号 企业名称： 上海联丰房地产有限公司 已售房屋平均价： 24405

元 所在区县： 静安区 售楼处： 威海路567号 开盘时间： 2004-07-1317. 项目名称： 安基大厦 项目地址： 西藏南路760号,768号 企业名称： 上海凯普房地产开发经营有限公司 已售房屋平均价： 11401

元目前市场价格：14000元 所在区县： 黄浦区 售楼处： 西藏南路760号 开盘时间： 2004-07-0918. 项目名称： 宝安大厦 项目地址： 东方路800号 企业名称： 上海宝安企业有限公司已售房屋平均价： 18719

元 所在区县： 浦东新区 售楼处： 东方路800号宝安大厦14F 开盘时间： 2004-08-0519. 项目名称： 金鹰大厦 项目地址： 民生路1518号、含笑路80号 企业名称： 上海浦东中核大厦房地产开发有限公司 已售房屋平均价： 16112

元 所在区县： 浦东新区 售楼处： 民生路1518号 开盘时间： 2004-06-2920. 项目名称： 南证大厦 项目地址： 南京西路580号 企业名称： 上海仲安房地产发展有限公司 已售房屋平均价： 24846

元 所在区县： 静安区 售楼处： 南京西路580号 开盘时间： 2004-07-2221. 项目名称： 盛源大厦 项目地址： 番禺路1、3、5号 企业名称： 上海盛源房地产(集团)有限公司 所在区县： 长宁区已售房屋平均价： 8056

元 售楼处： 番禺路1号一楼 开盘时间： 2004-10-1922. 项目名称： 佳成大厦 项目地址： 河南南路300弄 企业名称： 上海豫园置业发展有限公司 已售房屋平均价： 13100

元 所在区县： 黄浦区 售楼处： 河南南路336号 开盘时间： 2004-10-1023. 项目名称： 上海之俊大厦 项目地址： 斜土路1221号、1223号 企业名称： 上海之俊置业有限公司 已售房屋平均价： 12429

元 所在区县： 徐汇区 售楼处： 斜土路1221号 开盘时间： 2004-07-0224. 项目名称： 虹桥银城大厦 项目地址： 中山西路933号 企业名称： 上海联大房地产有限公司 已售房屋平均价： 11125

元 所在区县： 长宁区 售楼处： 中山西路933号 开盘时间： 2004-07-0625. 项目名称： 飞洲国际广场 项目地址： 零陵路899号 企业名称： 上海飞洲房地产开发有限公司 已售房屋平均价： 21607

元 所在区县： 徐汇区 售楼处： 零陵路899号 开盘时间： 2004-06-2926. 项目名称： 隆宇大厦 项目地址： 浦东南路1036号 企业名称： 上海浦东龙宇房地产开发有限责任公司 已售房屋平均价： 15866

元 所在区县： 浦东新区 售楼处： 浦东南路1036号隆宇大厦27楼 开盘时间： 2004-06-2327. 项目名称： 云华科技大厦 项目地址： 闸北区共和新路912号 企业名称： 上海开胜房产有限公司 已售房屋平均价： 8597

元 所在区县： 闸北区 售楼处： 虬江路1538号二楼 开盘时间： 2004-06-3028. 项目名称： 光大会展中心 项目地址： 漕宝路70、80号 企业名称： 上海华夏立向实业有限公司 已售房屋平均价： 14028

元 所在区县： 徐汇区 售楼处： 上海市徐汇区漕宝路70号505室 开盘时间： 2004-06-0129. 项目名称： 龙珠广场 项目地址： 浦东大道2123号 企业名称： 上海佳华房地产有限公司 已售房屋平均价： 11486

元 所在区县： 浦东新区 售楼处： 上海浦东新区浦东大道2123号 开盘时间： 2004-09-2330. 项目名称： 金玉兰广场 项目地址： 打浦路1号等 企业名称： 上海金兴房地产发展有限公司 已售房屋平均价： 15300

元 所在区县： 卢湾区 售楼处： 打浦路1号 开盘时间： 2004-08-2531. 项目名称： 上海外滩京城 项目地址： 北京东路666号 企业名称： 上海恒立房地产有限公司 已售房屋平均价： 12969

元 所在区县： 黄浦区 售楼处： 北京东路666号 开盘时间： 2004-07-2732. 项目名称： 均瑶国际商务广场 项目地址： 肇嘉浜路789号 企业名称： 上海均瑶国际广场有限公司 已售房屋平均价： 20155

元 所在区县： 徐汇区 售楼处： 肇嘉浜路789号6楼 开盘时间： 2004-08-0333. 项目名称： 海森国际大厦 项目地址： 万航渡路829弄、839号、849号 企业名称： 上海海鸟房地产开发有限公司 已售房屋平均价： 12040

元 所在区县： 静安区 售楼处： 康定路1469号 开盘时间： 2004-05-2034. 项目名称： 瑞金花园 项目地址： 建国西路91弄《瑞金花园》 企业名称： 上海申新房地产开发有限公司 已售房屋平均价： 11765

元 售楼处： 建国西路91弄5号1楼 开盘时间： 2004-07-2035. 项目名称： 杰地大厦 项目地址： 中山北路2790企业名称： 上海典威置业有限公司已售房屋平均价： 11422

元所在区县： 普陀区售楼处： 中山北路2900号开盘时间： 2004-09-2136. 项目名称： 上海中融大厦 项目地址： 浦东南路1078、1088号 企业名称： 上海中融置业发展有限公司 已售房屋平均价： 18895

元 所在区县： 浦东新区 售楼处： 张杨路568号 开盘时间： 2004-05-1938. 项目名称： 智慧广场 项目地址： 长寿路839号等 企业名称： 上海城市房地产有限公司 已售房屋平均价： 13880

元 所在区县： 静安区 售楼处： 武宁南路488号1802室 开盘时间： 2004-07-3038. 项目名称： 钱江大厦 项目地址： 东方路971号 企业名称： 上海钱江实业(集团)有限公司 已售房屋平均价： 15596

元 所在区县： 浦东新区 售楼处： 东方路971号 开盘时间： 2004-05-3139. 项目名称： 银峰大厦 项目地址： 张杨路707号 企业名称： 上海银都商城发展有限公司 已售房屋平均价： 16460

元 所在区县： 浦东新区 售楼处： 张杨路642号 开盘时间： 2004-06-0740. 项目名称： 明申商务广场 项目地址： 漕宝路400号 企业名称： 上海梅陇大厦发展有限公司 已售房屋平均价： 9791

元 所在区县： 徐汇区 售楼处： 漕宝路400号508室 开盘时间： 2004-06-2241. 项目名称： 安基商厦 项目地址： 北京东路、浙江中路 企业名称： 上海弘峰房地产开发有限公司 已售房屋平均价： 18694

元 所在区县： 黄浦区 售楼处： 浙江路535号 开盘时间： 2004-07-0942. 项目名称： 建谊大厦 项目地址： 恒丰路218号 企业名称： 上海不夜城国铁置业发展有限公司 已售房屋平均价： 22903

元 所在区县： 闸北区 售楼处： 恒丰路218号 开盘时间： 2004-04-2943. 项目名称： 中煌大厦 项目地址： 中山南二路1007号 企业名称： 上海万盛龙邦实业有限公司 已售房屋平均价： 13989

元 所在区县： 徐汇区 售楼处： 中山南二路1007号中煌大厦 开盘时间： 2004-07-2044. 项目名称： 赛元大厦 项目地址： 陆家浜路456、458号 企业名称： 上海赛元房地产发展有限公司 已售房屋平均价： 10018

元 所在区县： 黄浦区 售楼处： 陆家浜路468弄30号一楼 开盘时间： 2004-09-16 45. 项目名称： 捷运大厦 项目地址： 天山路600弄2号 企业名称： 鸿丰房地产(上海)有限公司 已售房屋平均价： 9390

元 所在区县： 长宁区 售楼处： 天山路600弄2号26B室 开盘时间： 200446. 项目名称： 港泰广场 项目地址： 延安东路700号 企业名称： 上海港泰房地产开发有限公司 已售房屋平均价： 16729

元 所在区县： 黄浦区 售楼处： 延安东路700号5楼 开盘时间： 2004-05-2447. 项目名称： 新世纪大厦 项目地址： 陆家浜路1011号 企业名称： 上海新世纪大厦发展有限公司 已售房屋平均价： 12500

元 所在区县： 黄浦区 售楼处： 陆家浜路1011号 开盘时间： 2004-10-1248. 项目名称： 京银大厦 项目地址： 浦东南路308号 企业名称： 上海京银大厦建设发展有限公司 已售房屋平均价： 18000

元 所在区县： 浦东新区 售楼处： 浦东南路308号 开盘时间： 49. 项目名称： 新时空国际商务广场 项目地址： 长宁路1031-1035号等 企业名称： 上海新长宁(集团)有限公司 已售房屋平均价： 14990

元 所在区县： 长宁区 售楼处： 长宁路1031号 开盘时间： 2004-06-1450. 项目名称： 一天下大厦 项目地址： 恒通路360号 企业名称： 上海一天下房地产置业有限公司 已售房屋平均价： 10700

元 所在区县： 闸北区 售楼处： 恒通路360号27B01室 开盘时间： 2004-11-0251. 项目名称： 海博大厦 项目地址： 南码头路101号 企业名称： 上海建工房产有限公司 已售房屋平均价： 12794

元 所在区县： 浦东新区 售楼处： 南码头路101号 开盘时间： 2004-09-2152. 项目名称： 世界贸易大厦 项目地址： 广东路500号 企业名称： 上海长兴房地产开发有限公司 已售房屋平均价： 17381

元 所在区县： 黄浦区 售楼处： 上海市广东路500号 开盘时间： 2004-11-1953. 项目名称： 凯托大厦 项目地址： 中山西路 企业名称： 上海凯托房地产发展有限公司 已售房屋平均价： 17770

元 所在区县： 徐汇区 售楼处： 中山西路1858号 开盘时间： 2004-04-2854. 项目名称： 中海大厦项目地址： 淮海中路398号已售房屋平均价： 15137

元所在区县： 卢湾区售楼处： 淮海中路138号上海广场3楼开盘时间： 2004-07-1955．项目名称： 上海五洲国际大厦 项目地址： 肇嘉浜路807号 企业名称： 上海京安房地产开发公司 所在区县： 徐汇区 已售房屋平均价： 17500

元 售楼处： 肇嘉浜路807号23B 开盘时间： 2004-07-20各代表性楼盘比较如下：各商圈比较区域代表个案地址开发商总建面价格徐家汇飞洲国际广场零陵路899号上海飞洲房地产开发有限公司2494221607均瑶国际商务广场肇嘉浜路789号上海均瑶国际广场有限公司1063620151上海五洲国际大厦肇嘉浜路807号上海京安房地产开发公司1800017500徐汇苑大厦中山南二路1089号上海航新房地产有限公司1600016000淮海路中海大厦淮海中路398号中海发展(上海)有限公司2351215137

南京西路静安中华大厦北京西路1701号上海中静房地产发展有限公司2403918744南证大厦南京西路580号上海仲安房地产发展有限公司1051524846文锦大厦陕西北路66号上海文锦房地产开发有限公司2300020000浦东中融恒瑞国际大厦张杨路588号,620号上海中融置业发展有限公司1903926905远东大厦浦东南路1101号上海浦东新区远东商厦有限公司1348218540京银大厦浦东南路308号上海京银大厦建设发展有限公司1800018000人民广场海通证券大厦广东路689号上海谷元房地产开发有限公司2276423255天安中心大厦南京西路338号上海天安中心大厦有限公司2476928353由上表可以很清楚的反映出写字楼的档次及区位直接影响着写字楼的价格，在区位上，位于人民广场的写字楼价格略高于各区，（当然由于其他各区许多高档次的楼盘被开发商直接拥有作为一种可观的固定回报导致了这一结果），在档次上大致可分为三档，第一档为超豪华甲级涉外写字楼，以天安中心、中融恒瑞国际大厦等为代表价格一般在25000以上，第二档为一般涉外写字楼，价格一般在20000－25000元/平方米左右，其中的代表楼盘为南证大厦、飞洲国际大厦等，第三档为普通甲级写字楼，一般价位在20000元/平方米以下。第二章项目概况篇一.区域概述从本案区位看，属于典型的南京西路商圈写字楼。东可至南京路人民广场，西靠静安寺商圈。地理位置得天独厚。该商圈以高品位商业商务为特征南京西路商圈将分为三段：东段是业已成型的顶级商业“金三角”——梅龙镇、中信泰富、恒隆三大广场；西段是正在建设中的静安寺商圈新“金三角”——海德广场、会德丰广场和九百城市广场；打通两大“金三角”的，是一个集多重商业功能为一体的大型建筑群。南京西路街道地处静安区南部，辖区内有二条东西向市级文明街：南京西路文明街和延安中路文明街。面积1.62平方公里，辖区内有居民三万余户，人口八万四千余人。南京西路街道有三个特点：一是机关事业、科研学术单位多，工厂少。辖区内有市、区属机关、学院、企事业单位832个。主要有上海市广播电视局、上海市电视台、上海展览中心、市城市规划设计院等。文体卫设施众多。辖区内工厂较少。二是商业网点多，名特优商店多。主要分布于南京西路、石门一路、延安中路、陕西北路、威海路。其中有着众多高档百货大楼，如：金鹰国际购物中心、恒隆广场、梅陇镇ISDAN、新时代广场购物中心、久光城市。除此之外并拥有如：GUCCI、LV、CATIER、DIOR、VERSUS、MAX等欧洲一线品牌的专卖店。三是居民层次较高、知名人士多。辖区内居民住房条件属中上水平，以公寓和新式里弄为主。近几年新建的中凯城市之光、御品大厦、国际丽都城等等更是在整体上提高了整个商圈的档次，而位于陕西南路、南京西路的恒隆广场是目前浦西最高的建筑物。沿着未来的南京西路从东向西走，云集世界顶级品牌的梅龙镇、中信泰富、恒隆组成的“金三角”已闻名遐迩。过了上海商城和上海展览中心，已有近百年历史的电车一场即将搬迁，取而代之的是145

米的超高层高档公寓。旁边是一幢250米的标志性建筑，其上部为超五星级的浦西香格里拉大酒店，下部为高级办公楼。这些将同嘉里商务中心一起，形成一个集商务、商业、酒店、公寓为一体，建筑面积

达21万平方米的大型现代建筑群。西段静安寺地区核心圈规划也已定型并付诸实施：位于常德路口的海德广场项目已经签约，台湾著名专业百货———依蝶百货将入驻此地，目标定位直指18到30岁女性；在静安公园东侧与海德广场交汇处，是一条下沉式的国际休闲街，国际著名休闲品牌将济济一堂；九百城市广场和城市航站楼将沿着南京西路北侧毗邻而居，太平洋百货旗舰店已经决定入驻此地；而在九百城市广场和修缮一新的静安古寺之间，将出现一条文化古玩休闲街。过了华山路，是已重新亮相的百乐门和即将建设的会德丰广场，国际著名的连卡佛百货将在此设立旗舰店。二.项目工程概况1．工程概况本案《兴业大厦》是农凯集团、福建兴业银行投资建造的高智能化办公楼，建筑面积6.2万平方米。其优越的地理位置和独特的外观造型成为南京路商圈的一大亮点。建筑基本数据坐落：上海静安区江宁路168－188号主、副楼占地面积：5196平方米层数：地上16层，地下3层楼高：68米（不包括突出屋面部分）用途：副楼全幢为办公楼，连接主副楼的4－5层裙房为商场。4－5层商业裙房建筑面积：3338.84平方米副楼办公楼建筑面积：14705.87平方米裙房层高：4.5米办公楼层高：3.75米（吊顶后层高2.8米）结构类型：现浇钢筋框架－剪力强结构楼层承重：300KG/㎡建筑标准办公楼层：框架的结构设计，方便用户灵活分隔电梯大堂：地面及墙身铺设进口磨光大理石商场及大堂入口：地面及墙身铺砌进口磨光大理石，墙身配进口高贵灯饰公共部位：地面铺设进口磨花花岗岩，墙身为进口涂料洗手间：各层男女卫生间配置进口高级洁具，天花板装设喷淋头、烟感及筒灯，墙面为优质瓷砖，地面为高级防滑地砖电梯：日本原装进口“三菱”快速客梯3台；“张生记”餐饮区1楼至5楼有日本原装“三菱”自动扶梯8台。通讯：大厦配有先进的综合布线光纤网络系统，各层有充足的电话，电脑接口电视：大厦屋顶设置卫星天线及共用天线，可接收范围较广的电视频道，并于每层的弱电配电间提供接点。空调：全幢大厦安装美国原装进口特灵中央冷暖气调节系统。热水：各层洗手间装备中央热水系统消防：设置火灾自动报警系统及自动喷淋灭火系统保安:大厦各主要通道进出口，电梯大厅，停车场及公共区域皆由24小时保安系统及24小时闭路电视监视，办公楼防火门皆装由感应器。三.本案周边市场分析住宅市场本案商圈属于静安区高档社区之一。静安区历来为上海高档住宅社区之一，被誉为传统的市中心地段。而本案附近由于高档写字楼云集，租赁需求历来为上海最多的社区之一。所以本案周边市场的档次一直保持一个良好的发展态势，而在开发上，诸如和记黄埔等众多企业选择了这一风水宝地。而在价格上，一直保持着良好的发展态势。部分市场房源见下表：物业名称物业地址价格1静源万航渡路858弄8号(武定西路)13000元2静安左岸名门西苏州路85弄(海防路)13500元3静安风华苑长宁路229弄(江苏路口)14000元4中凯城市之光(三期)成都北路333号(威海路)27000元5THEHOUSE(御品大厦)北京西路969号(南汇路)31000元6怡乐花园武宁南路418号(余姚路)13500元7静鼎安邦(别墅)康定路1338号(武宁路)1000万/套8云和花园新闸路1858号(胶州路)14000元9静安艺阁康定路1038弄1-3号18000元10海森国际大厦康定路1469号(万航渡路)13000元11静安中华大厦北京西路1701号(胶州路)20000元12晶采世纪大厦威海路567号(石门一路)28200元13协和丽豪酒店式公寓南京西路2068号(镇宁路)15000元14上海大公馆成都北路600号(北京西路)17000元15美丽园龙都大酒店延安西路396号(镇宁路)16000元16达安锦园海防路555号(常德路)13000元17海银国际大厦威海路(成都路)3500美金18达安花园长寿路1099号(武宁南路)12000元19静安华庭(上海壹街区)凤阳路528号(成都北路)16000元20丽都新贵(国际丽都城J楼)北京西路(石门二路)17000元写字楼市场南京西路商圈可供出租的高档写字楼放量不多，其中可供出售的高档写字楼更加少之又少，兴业大厦附近可供出售出租写字楼情况详见下表：周边写字楼具体情况如下：1.博爱大厦地址：上海南京西路758号开发商：晟新房地产开发有限公司大厦为高级涉外办公楼，96米高，地下二层车库，地上共二十五层，一至五层为商铺，总面积为7247.37平方米；面积150-753米,租价$0.43元/天米管理费$2.70元/月米2.恒隆广场地址：南京西路1266号物业开发商：上海恒隆房产开发有限公司物业管理商：恒丰房产开发有限公司价格：0.85－1.1美元/m2/天标准层面积:

1300平方米总层数:

66

物业管理费:

3.8美元/月/平方米车位费:

181美元/辆/月3.环球世界大厦地址：愚园路168号面积68-300米,租价$0.40元/天米管理费$3.00元/月米上海环球世界商业大厦地处上海市中心最繁华商业地静安区，坐落于万航渡路，华山路与举世闻名的南京路交汇之黄金地段。上海环球世界商业大厦建筑设计均由香港名建筑师规划，匠心独运。楼高三十二层，总建筑面积达四万多平方米。4.嘉里大厦位于上海万商云集的静安区南京路，毗邻上海展览中心，与上海商城隔街相望，各国领事馆、银行、跨国企业、国际级酒店、商务中心和高级餐厅近在咫尺。总面积达34,478平方米的优质办公大楼，采用无柱式开放设计，每层建筑面积可达1,462平方米，实用率高达84%。办公楼层设有天花吊顶综合系统，内藏照明、空调及消防设施。部分楼层可分隔为多个单位，面积由111平方米由嘉里集团旗下的管理队伍提供专业的物业管理。其卓越的管理经验及良好的信誉，在国际公寓，上海商贸大厦和嘉里不夜城等项目中已得到充分体现。上海嘉里中心是中外合资项目，由嘉里建设有限公司及香格里拉亚洲有限公司牵头发展。嘉里建设公司为香港上市公司，旗下重要商业及住宅发展项目遍及香港和中国；而香格里拉是亚洲酒店发展及管理的翘楚。两间公司均为跨国企业郭氏集团的成员。面积111-1462米,租价$0.88-0.90元/天米管理费$3.80元/月米5.国旅大厦国旅大厦位于上海市中心地区-静安区，横跨南京路和北京路两条商业街之间，毗邻地铁二号线，近成都路高架接内环线，使大厦可以四通八达，交通极为方便国旅大厦总建筑面积达15,000平方米，每层面积750平方米，得房率：面积77-750米,租价3.8元/天米6.静安新时代大厦地理位置：上海新静安大厦坐落于素有"中华第一街"之称的南京路上租赁价格：0.55元/日/平方物业管理费：$2.8/月/平米7.梅陇镇广场地址：南京西路1038号开发商：和记黄浦物业管理商:

梅龙镇广场有限公司租赁价格:

0.85美元/平方米物业管理费:

30元/月/平方米车位费:

180美元/月/辆

占地面积：12000平方米

建筑面积：梅龙镇广场座落在南京路西段，是一家集大型购物商场和高档写字楼于一体的商务楼。其建筑融尖端建筑科技和典雅瑰丽的欧陆设计风格于一体。在周围各种风格迥异的涉外高级酒店，内外销高级住宅中也独显特色。

楼高三十七层的梅成镇广场从地库首层至十层为极具规模的大型百货商场，而十二层至三十七层是甲级办公楼。在十一层更巧妙地设置了一个屋顶花园，从空中府看，欧陆风情的建筑加上一大片“绿洲”的点缀，别有一景。8.南证大厦南证大厦座落于上海市中心的黄金宝地——南京西路，是一座超高层现代化楼宇，具有办公、商贸、餐饮、娱乐为一体的综合功能。大厦主楼形似威武巨龙般屹立南京路，地理位置十分优越，是位于上海市区中心的智能化商务大厦。大厦由香港著名的A1建筑有限公司精心设计。主楼地上49层，地下2层，高度177米，目前属浦西办公楼第一高度。大厦总建筑面积为110714m2,其中1层至5层开设主题商场，大厦由国际知名物业管理公司仲量行实行酒店式管理。面积120-1500米,租价$0.60元/天米管理费$3.20元/月米9.中华企业大厦中华企业大厦是由中华企业股份有限公司投资建造的涉外内销中高档办公楼。大厦总高99.6米，共27层，占地面积3200m2，建筑面积中华企业大厦，自第七层起为商用办公楼。按国际流行办公楼风格，全面规划设计。先进的现代办公配套设施，齐全完善。办公室弹性布局，自由分隔，间隔宽敞实用。面积127-1024米,租价$0.50元/天米管理费$3.30元/月米10.中信泰富地址：南京西路1168号开发商：信托投资（香港集团）有限公司

物业管理公司：上海中信泰富广场有限公司总建面：770000物业管理费：3.8美元/月/平方米车位价格：180美元/月/个租赁价格：0.9美元/平方米11.东展大厦东展大厦位于市中心静安区，毗邻繁华的中华第一街——南京西路、地铁二号干线及成都路高架枢纽。东展大厦内写字楼，每层面积由680至800平方米，楼面设计灵活，墙身涂上等乳胶漆及装配空调风口、英泥沙批荡地台，大厦将有充足电话线，其中中继线、国际直拨电话线及传真电话线等，写字楼可申请中继线通过程控电话机(PABX)接驳内部电话分机；商户可申请接驳国内直拨电话线、国际直拨电话线及传真电话线。无论企业规模大小，均属理想办公地点面积155米,租价$0.40元/天米管理费27元/月米12.新城大厦上海新城房产企业公司成立于1985年，是上海中星(集团)公司(前身为上海市居住区综合开发中心)下属的全资子公司。物业顾问：上海锦江物业公司

物业管理：上海新城物业管理公司面积96-671米,租价3.5-3.7元/天米管理费18元/月米本案所属商圈内写字楼分析表案例地址开发商物业管理公司装修状况总高（层）物业管理费裙房用途租赁价格销售价格博爱大厦南京西路758号晟新房地产开发有限公司上海晟新事业有限公司中央空调，

电梯3部，货梯1部252.7美元/平方米/月0.43美元/平方米/天恒隆广场南京西路1266号上海恒隆房产开发有限公司恒丰房产开发有限公司中央空调，

电梯18部663.8恒隆广场商场0.85－1.1美元/m2/天环球世界大厦愚园路168号宏仑房地产开发有限公司宏仑物业管理有限公司中央空调，

电梯3部，货梯1部310.3银行0.3－0.4美元/m2/天15000嘉里大厦南京西路1515号嘉里建设有限公司商维物业咨询有限公司中央空调，

电梯10部463.8银行0.9美元/平方米/天梅陇镇广场南京西路1038号和记黄浦梅龙镇广场有限公司中央空调，

电梯8部373.6梅陇镇ISDAN0.85美元/平方米/天南证大厦南京西路580号上海仲安房地产发展有限公司仲量行中央空调，

电梯10部493.2韩港城0.6美元/平方米/天24846中信泰富南京西路1168号信托投资（香港集团）有限公司上海中信泰富广场有限公司中央空调，

电梯10部363.8金鹰购物中心0.9美元/平方米/天综合上文建表可以发现在本案附近多数为高档的写字楼，租赁价格一般在0.8美元/平方米/天，在裙房的利用上，通常用作高档的百货大楼和银行。四.本案SWOT分析S（优势）·地处南京西路CBD中心位置，商业氛围浓重，区位优势明显·靠近地铁2号线，众多公交线路云集，交通便利·框架结构便于分割，面积配比合理·租赁价格合理市场需求量大·大楼形象佳，品质好W（劣势）·绿化率低·入住企业知名度不高·具有历史背景，在心里上造成不良影响3.O（机会）·南京西路商圈在规划中不断发展，商圈档次不断提高·类似本案项目市场放量较少，需求较大·本案市场知名度较大，在宣传上难度较低·本案对国外及温州市场极具吸引力，尤其隆诚公司对于欧洲市场的影响力较大4.T（威胁）·国家租赁所得税税收政策对本案影响较大 ·纯写字楼，除房价外，其他附加费用较多 ·商住房贷款成数较低，对客户融资不利·国家银行贷款利率的提高五.项目客户群分析项目市场特点房地产的发展带动了整个社会的发展，而整个社会的发展又带动了房地产业的发展。作为上海，一个经济、文化等各方面高速发展的城市；在一个社会安定团结，人民安居乐业的时代，房地产投资始终是投资热点之一。而本案作为南京西路商圈中著名写字楼，除了其使用性在某种意义上更是一种身份的象征。客户定位本案的特点十分明显，南京西路商圈罕见可售性写字楼。在客户上可以定位在购买自用的企业和个人以及写字楼投资者。众所周知，上海高档住宅年租金年回报率一般在5％以上，如果按照本案情况，定价为21000元/平方米，按照本案中间楼层价格基本定位在0.45美元/平方米/天计算，平均回报在6.48％，这样一个回报对广大投资者来说应该是相当不错的。上海由于写字楼的供不应求，租赁价格始终保持在一个较高的上涨率，而随着这样的发展，租金价格会不停的上升，最终的汇报率会更高。客户细分在地域上可细分为欧洲客户，上海客户以及温州客户。隆诚投资多年来，努力致力于在欧洲的企业和华人在华投资的服务。凭借多年的经验，专业的服务在欧洲有着良好的口碑及强大影响力和号召力。所以在此优势下，可将本案在欧洲完成大部分销售。今年来由于上海房地产业的高速发展，人们对房地产的认识已完全不同于10年或者5年前，人们对房屋的需求已不仅仅是简单的住宅需求。房地产投资已经成为除银行存款、证券、债券以外人们完全可以接受的另一投资方向，而近年的较高通货膨胀使得人们原先银行存款的理念逐步转向各方面投资，所以本案在上海有着广大的市场。温州，历来有着众多的资金。温州人在房产上的投资向来是巨大的，而温州人在上海投资最大的问题就在于在上海的物业的管理方面。本案在资金管理上的优势，无疑解决了这一问题。所以只要在温州稍加宣传，这一部分客户便不难把握。第四章项目营销推广策划篇一．计划目标由于本案的特点为南京西路现房，在销售目标除了顺利完成本案包装和销售工作以外，通过本次宣传推广并提升本案档次。目标在12－15个月完成整盘销售工作二．市场营销策略本案目标市场正如以上定位为高档商圈中罕见销售型涉外写字楼，调整与销售同时进行，以求最大回报率。本案的销售在策略上以稳为主，按照常规的销售的方法，争取按时完成整盘销售工作。时间顺序计划预热期A.售楼处对于本案特点，建议使用本案某一办公室作为租售处，并根据销售所需要对租售处进行布置。B．办理各项准备事宜在准备其内，除了售楼处的装修，同时完成“四证”的办理和网上备案的准备工作。并联系好银行贷款事宜及交易中心过户事宜，为后期销售做好准备。C．户外媒体由于本案的销售过程是一个长期的工作，所以在户外媒体的要求上比较高，可以适当在人流量较高的地段设置醒目的广告牌，在推广的同时可以对楼盘自身进行宣传。D.销售人员培训销售人员培训达到以下目标：1)了解本案情况并明白及周边商圈；2）熟悉所销售产品情况；3）了解公司目标客户和竞争对手的特点；4）知道如何正对产品特点作出有效的展示；5）懂得销售的工作程序和责任。E．做好前期客户累积工作F.对有租约进行整理并调整持续期由于本案的销售策略决定了本案的推广过程，在销售中可根据实际情况对原销售计划进行修改。A.广告房地产项目的推广是整个推广过程的关键，是将推广计划具体落实的过程。本案具体采用报纸广告，杂志广告，邮寄DM，户外广告等。B.售后部门与销售部的配合由于本案的销售时间跨度较长，所以在部门的配合上要相当注意，需要业务部、贷款部、售后服务部的密切配合，完成客户分批转移登记等手续。C.客户维护及管理在持续期中，应该完成前期所有客户的维护工作。力求在以前的客户中挖掘一些有潜在购买力的客户，并加以继续开发和推销。四．地域销售计划由于隆诚投资有着其海外的优势即前面所提到的众多海外客户和强大的海外号召力，故在销售的同时可以制定海外及国内外地的销售计划。1．欧洲市场由于欧洲市场的销售并不一定受制于国内一些法律法规的制约，其销售的主要重点在于对有效客户的关于本案的详细介绍，对意向客户进行把握，并于国内时刻保持沟通，在手续上进行周密的部署，保证资金安全及市场的开拓。A.在广告方面，首先必须在国内印刷一批DM单片广告。在DM的印刷上应不同于国内的单片广告，首先在内容上强调投资回报率，并着重反映投