南昌某综合住宅小区项目可行性报告

**路项目可行性研究报告一、项目概况说明地理位置：本项目位于**路北端东侧，东临**湖，南靠中大·**湖花园，西北两侧至**湖北路。周边环境：本区域因接壤**湖，自然环境优美，空气清新，但交通不便与配套缺乏的面貌有待改善。主要规划指标：地块用途：商业、住宅用地用地面积：总用地面积203亩，合135340㎡容积率：≤1.4建筑密度：≤22%总建筑面积：189476㎡（不含地下室部分）基底面积：29775㎡二、项目方案测算方案测算建设用地：总用地面积203亩，合135340㎡；容积率：≤1.4建筑密度：≤22%总建筑面积：189476㎡（不含地下室部分）女基底面积：塔29775象㎡玉商业面积：筑9474凭㎡（以总建面塘积兵的仇5轧%劲估算）沙公建面积：婆1900拔㎡（以总建面辩积牛的群1舌%筐估算，其中会问所面卵积佳150姓0离㎡，物业用刷房症40蹄0忌㎡）雁住宅面积：担178102葬㎡崭（索189476坛-9474-隙1900=1悟7810斑2芹㎡）截住宅机动车停蒙车位：涌486季个折，译178102肢÷110×0发.3=48然6驰个（根据城市花规划管理技术援规定计算）颠住宅非机动车社位：隆2429拨个糕，楚178102捐÷110×1绢.5=242抄9填个（根据城市造规划管理技术沟规定计算）敌三、总平布置胸初步思路乏本案地块较为晓完整、方正，资根据容积率、者建筑密度以及益限高等因素的僚要求，产品应胀由花园洋房、仪多层、小高层折组成。分布状竹况如下：颤*乏*趴湖一侧的非建表筑用地约占总限用地面积仗的聪13.8绵%粗，疯约仁1867穗7膨㎡；烘建筑高度唇≤批12馅m擦的建筑用地约耳占总用地面积申的杆16.9待%异，杨约敲2287门2要㎡，建花园洋述房榴，死4撇F耀；雄建筑高度贵≤甩18护m训的建筑用地约匠占总用地面积纽的袄32.1寿%稍，蚕约坚4344卖5测㎡，建多层萝，否6.5链F凡；脚非限制用地建找筑用地约占总忠用地面积膛的座37.2悦%沈，浑约悲5034淹6矛㎡，建小高层核，产9缴F馆。疏住宅面积疑178102桂㎡，暂定为花火园洋躁房滔+竿多基层孤+鸦小高层，铁4-9咬F嫩。出于对优化盆社区景观环境巨、增加产品附蓬加值的思考，执可以考虑将高刮层楼层适当拔辞高，拉大建筑勒间距，以扩充欲中心花园的面纤积。但考虑到意建筑成本的追犯加以及市场接损受度等因素的峰影响，建议建投筑楼层不超婚过安1水8羡层。汽商业部分毁面积乓9474米㎡，每沿枪*互*丙北路布置，努1哥F范，设计为底商嫂形式。馅公建面积衬1900柏㎡，其中会所贼面积蛛1500后㎡，物业用房杀400缠㎡，主要布置为于建筑底层，饰以减小对密度斧的占用。奖全区机动车车疫位铅486拖个，伴非机动车车位追2429敌个，岸布置于地下室式和架空层。典物业类型面积膛表羡注：上表所计蹦算出的综合密挠度社为斤18.6决%盘（不含底商部拦分），考虑到随底商置入后将吩占用一定的建梦筑密度，因此痛，本地块的实匀际密度将接书近识22明%蛾。四、土地价格抱每亩地价：椒180微万元咸地价总额趣：战180×20哨3=线36540肥万元租折合楼面价副：弯180÷66元6.67÷1顶.和4疼＝恐1929漆元布/剃㎡发五、销售价格它预测捞根据对目前周决边房地产市场剂的调查及对区浅域未来房地产宾市场的预测，进以下三点可以境作为价格预测餐的主要依据：阔与本项目最接逮近的项目中挥大薯·*凉*痒湖花园住宅的狸销售均价朝3900抬元腊/寿㎡。肾南昌市整体楼掘市处于上升阶产段，近两年开奉发的个案整体倍水平不断上升诊，新区住宅楼础盘的销售价格母值得预期。渐本项目地块位棋置较好，临湖乡临街，形状规蓄整。牢因此，在静态预分析上，预期美本项目多层住糟宅整体均价棉3800翠元功/六㎡；小高层均捷价脊4000巾元景/铅㎡；花园洋房吧4200势元痰/替㎡；店面均价丙80000阳元揭/衣㎡；车位均价怖6稍万揉元斜/所个。鹊在动态分析上认，必须考虑周蕉期和后续市场且变化，暂估住陕宅总体销售均说价为顶4000-4反300悠元骂/粮㎡。球在后续分析中辈，以静态分析芳上的销售价格赚进行测算。六、销售收入秆销售总收嘴入戚:尚806,4弹47,600绑元七、投资概算乳单位建安成本野表投资概算表项目总投资：亦716,80符5,487描元八、效益评估虽总销售收沈入汪扣—而吩总投庸资桌幅＝梨遵经营利润高806,44太7,600贪元昏位—荣716,80犁5,487帆元粒家危＝源欧89,642挺,113不元虏经营利状润铲÷获光总投其资牛册字＝蝇匙蛮投资利润率旅98,703从,913阳元灭÷肾716,80截5,487猎元归鱼叙＝让裂12.5铃1拆％士九、盈亏平衡洪分析眼价格盈亏平衡彩点挡销售数量不变军，印100防%驶售出屈，假定商业用务房和车位价格振不变，仅计算视住宅的价格盈势亏平衡点隐价格盈亏平衡垄点算R突＝住宅均衫价鸡数－（净利污润搭÷即爽住宅总建）壳R棍＝蓬3939服路－话坡89,642胆,113胡÷早178102彩翁＝冒悉3436灵元妙/霸㎡忌即在假定商业遥用房和车位的速价格不变的前租提下，当住宅巨的平均销售价脊格达到防3436泻元碧/易㎡时，可以实米现盈亏平衡。糟数量盈亏平衡却点（价格不变着）槽数量盈亏平衡货点肚Q加＝总投垃资播÷彼占总销售收入挂Q捞＝易导716,80养5,487水÷跌806,44遥7,600锣×100供%歉＝旋醋88.8冒8铸％盖即整个项目实催现平均销售率奶88.8谷8冤％喘时，可以实现轮盈亏平衡。十、特别分析姥当单位地价为更150嫂万饶元淡/示亩时，经营利疑润为长150,54吹2,113疮万元，投资利严润率为河23.27%刷；勉当单位地价为狼120车万走元返/仪亩时，经营利爽润为减211,44宽2,113雀万元，投资利研润率为柳36.09%奏；结论：凡当单位地价为完180廊万稻元遍/考亩时，投资总房额将达胖到祖7.1丹7击亿元，而利润玉只伴有土896垫4差万元，