北京某房地产综合项目市场报告

目录HYPERLINK\l"_Toc149623475"第一部分、****别墅区整体市场环境3HYPERLINK\l"_Toc149623476"一、****别墅区市场情况3HYPERLINK\l"_Toc149623477"1、****别墅区介绍3HYPERLINK\l"_Toc149623478"2、****别墅区发展情况4HYPERLINK\l"_Toc149623479"二、相关市场环境对区域的影响4HYPERLINK\l"_Toc149623480"1、北京东部新城的规划影响4HYPERLINK\l"_Toc149623481"2、****地区的规划影响5HYPERLINK\l"_Toc149623482"3、****空港工业区的发展影响5HYPERLINK\l"_Toc149623483"4、首都机场的发展影响5HYPERLINK\l"_Toc149623484"三ֻ相关房地产政策对区域的影响6HYPERLINK\l"_Toc149623485"第二部分、区域公寓市场供需分析7HYPERLINK\l"_Toc149623486"一ֻ、调研区域界定7HYPERLINK\l"_Toc149623487"二ֻ、相关区域公寓市场供应分析7HYPERLINK\l"_Toc149623488"1ֻ、调查范围确定及区域划分7HYPERLINK\l"_Toc149623489"2ֻ周边地区8HYPERLINK\l"_Toc149623490"3ֻ同类竞争项目8HYPERLINK\l"_Toc149623491"4ֻ周边潜在土地供应12HYPERLINK\l"_Toc149623492"三ֻ区域公寓市场供应分析小结12HYPERLINK\l"_Toc149623493"扎四、区域市场绩终端消费需求许探索（详见后塑面附件苦1女）老12HYPERLINK\l"_Toc149623494"歉第三部分、项乔目自身情况分秘析徒13HYPERLINK\l"_Toc149623495"蜻一、微观地块缝条件分析迷13HYPERLINK\l"_Toc149623496"己1抛、项目地块规驼划条件分析娱13HYPERLINK\l"_Toc149623497"属2雁、项目地块周幼边交通分析贱14HYPERLINK\l"_Toc149623498"圣3门、项目地块周善边自然和人文爹环境分析海15HYPERLINK\l"_Toc149623499"苹二、项目从SWOT颂分析络18HYPERLINK\l"_Toc149623500"1．优势18HYPERLINK\l"_Toc149623501"2．劣势19HYPERLINK\l"_Toc149623502"3．机会19HYPERLINK\l"_Toc149623503"4．威胁20HYPERLINK\l"_Toc149623504"饮三、项目其他越条件的影响放20HYPERLINK\l"_Toc149623505"踩1源、公寓部分宿20HYPERLINK\l"_Toc149623506"茎2宜、底商部分崇21HYPERLINK\l"_Toc149623507"湿3肃、开发商条件遮影响潜22HYPERLINK\l"_Toc149623508"粪四、项目市场久空间分析京23HYPERLINK\l"_Toc149623509"慌1娃、商业物业草23HYPERLINK\l"_Toc149623510"卡2昂、公寓物业件23HYPERLINK\l"_Toc149623511"床第四部分项目屈市场定位悼24HYPERLINK\l"_Toc149623512"功一、项目整体睁定位贩24HYPERLINK\l"_Toc149623513"砍二．主卖点整羞合庆24HYPERLINK\l"_Toc149623514"浑三猴.栽客户群定位耀26HYPERLINK\l"_Toc149623515"企四、公寓价格留定位续28HYPERLINK\l"_Toc149623516"胖五．规划设计虹建议联28HYPERLINK\l"_Toc149623517"摊第五部分项目回开发策略初步则建议鸭31HYPERLINK\l"_Toc149623518"村一、项目总体循开发模式建议届31HYPERLINK\l"_Toc149623519"扇二、项目开发关程序建议储32HYPERLINK\l"_Toc149623520"舅三、项目开发辈风险分析千32HYPERLINK\l"_Toc149623521"卫1抵、政策风险蹄33HYPERLINK\l"_Toc149623522"活2映、市场风险填33HYPERLINK\l"_Toc149623523"还3旅、财务风险帐34HYPERLINK\l"_Toc149623524"熔4律、经营性风险勒34HYPERLINK\l"_Toc149623525"蓝四、风险规避千策略建议鼓34HYPERLINK\l"_Toc149623526"冶1收、准确定位吹34HYPERLINK\l"_Toc149623527"涉2咐、快速开发葡35HYPERLINK\l"_Toc149623528"捞3晒、管理公司提舞前介入婚35HYPERLINK\l"_Toc149623529"糕附件警1吩：空港项目区尝域市场终端消扁费需求探测搞36HYPERLINK\l"_Toc149623530"堆公寓需求调查驰分析枯36呈第一部分、梅***辜*渠别墅扯区整体市场环摄境兼一、厚***呢*碍别墅报区市场情况螺1栽、侨***等*赶别墅弊区介绍监北京巾***掉*句别墅麻区主要是指，汪京城东北郊，烘****醉与机场高速路研相交围合而成郊的别墅发展区厨块，是北京最页早的高档别墅浑群落速。衫据了解盆，阅它兴起于上世乒纪创9馆0月年代初的一次患政府招商行为围，所以它的土变地规划以及随植之具备的诸多燥先天优势，是倡北京其它别墅灶区域所不可比话拟的。经盲过坝1杨5组年发展，已成苏为名副其实的采高端居住区。判***狠*蝇别墅妄区从地理布局羡上说，最早从亲****盘开始，后来逐踩渐延伸到了老脾的机场辽路还圈附近，随着五培、六环路的通私车和机场高速茎路南段的修建脊，轻***漆*储别墅挥区从诉****梦进一步扩大到晶了振****予、北皋地区。馆随着京承高速浪的通车以及机刻场高速北线的宅扩建，再一次党扩大了谎***圣*盼别墅拴区的范围，主帐要是沿东****段向西北（上游拉）、东南（下傅游）两个方向座延伸，上游至甚立汤路区域，期下游达到朝阳却一带。奥***干*蚁别墅浇区作为京城最帽宜居的区域，封不仅有低密度倦和北京难得的图水域环境，业同催柱时社会氛围相旺对纯净，已经蛇形成了和谐的冶交通、人群和武教育等居住环萄境。莫特别是政府斥屑资老1蚀5桐亿元对贺****瞒进行治理，奥驼运会水上项目踩基地将在屠****哪边建设，投范资业4恳0封余亿元的北京集国际展览中心初选址在域****液等，都给这个涛老字号的京城忘别零盟墅扣“疮集散辉地兽”厚注入了新的活熊力。众所周知运，首都机场是报我国最大的国恭际空港。根据巧政府规划沫，姨200辣7沟年底机场扩建插工程竣工后，刊首都机场年旅势客吞吐量将达横到堂6000假虹万人次。空前牢蓬勃的国际客驳流、物流交换喝必将扩大仙***拐*交别墅按区在国内外人刘士中的知名度加，在给此地的严房地产租售市洲场带来强大动百力的同时也将圆促泥进闷“兼国际化社罩区慎”匠的成熟发展绣。李联“竞临空经济蛾带续”隐被列入北京市耀十一五规划中添的重点发展区幕域，便足以说墓明这一区域的罪优势所在。勉现在针***览*用别墅康区的特点主要坡体现在交通便愁捷、生态环境段好、有浓厚的尝国际氛围星，受耽而且从北京市层规划和未来区询域的价值这两鼓个方面来说，罢以伞***紫*川别墅到区为核心的北鹊京辰励东北部区域必瞒将是未来京城洽的优势区域、仿理所当然的高压档居住地。羽2灌、丈***戒*州别墅狮区发展情况脱***坛*钢别墅岂区的发展主要沉分为三个阶段拍1992-1晋99莫7尺年第一个阶段涉第一阶段是以升个妇外销时代磨，浴1992-1门99半7则年金融风暴之奉前，典型的特室征是以境外购去买为主；参1997-2链00梳2冲是第二阶段涨仍旧是投资客垂的天下，只不等过卖家来自国邻内，他们是中珠国先富起来的炒一批人，有些杂人在股市上或厦商业上赚到了喝钱，就把别墅伪作为长线投资转。由于这两个猜阶段都是投资藏市场，所以关炭注度不是很高挎；耕200蔑2触年以后诚是第三阶段裕别墅进入自住渔时代，项目更恰多了，产品线悼更长了。尽管贞新政给京城别祸墅市场带来了含一定影响，但乓******极*摄*石别墅助区却仍保持供援需两旺的局面丑。历垄经殊1木5顷年的发展，这颜里已形成相对乞稳定的消费群形及较成熟的别摊墅租赁市场。段***回*拔别墅植区达到了一个设供销两旺体的局面。射二、相关市场语环境对区域的乘影响在1低、北京东部新绪城的规划影响艺2005里康年关1雷月击27茄日，国务院正档式批复了《北鼻京城市总体规鲜划》，确立父了孙“拘两剑轴蚀-级两寨带隶-头多中板心咳”膏的空间发展格圾局。北京城市狡发展目标是国秧家首都、世界励城市、文化名虹城和宜居城市拨，忠到贵2020哈坊年，北京市总党人口控制飞在践1800盈脸万人左右，形荷成中心售城床-西-之新失城释-盏-例镇的市域城镇抹结构。新城是辣在原卫星城的贵基础上承担疏戏解中心城人口添的功能，聚集倘新产业、带动连区域发展的规北模化城市地区加，具有相对独禽立性。本次规蜓划威了替1哥1厕个新城，其中面重点发展监的之3惨个新城是位于积东部发展带的捕****唐、通州和亦庄持，翼这泄3排个新城将共同什构筑中心城的厕反磁力系统。性按照北京城市柴总体规划，谎****赚是颠“迫东部发展带的猴重要节点，北舒京重点发展的敞新城之踩一选”杏，主要承担引滑导发展现代制舟造业以及空港悔物流会展、国两际交往、体育祝休闲等功能。究东部新城的规币划使阀***资*译别墅名区不在是一个喷孤岛的存在，浇完善了传***爽*户别墅绩区的配旦套设施，提升枯了区域价值，吗进一步奠定了裙***彻*灰别墅飞区在北京市高蚁档住宅区中的用主导地位。费2娃、冲****单地区的规划影检响耻****垒区总体规划，帽后沙峪新城将晕发展成缠为音3怖0患万人口的国际讨空港城。总体洽规小划抚6.社6稻平方公里，首常期开呆发森3糟平方公里。镇各域总面理积班42.简6喝平方公里，地施势平坦，气候相温和，四季分领明，得天独厚辜的地理位置和拥便利的交通网汤络，形成了该摩地区独有的区茶位优势条件。时在市政府的大验力支持下，后伤沙峪地区已成毅为北京市郊的丸一个投资热点禾，漂200光0吩年经市政府奥第冷6苹7唯次会议批准，仅****丢后沙峪又成为正北京市的小城笼镇建设试点。桐在政府的关注裤与支持下，目卡前镇域内固定育资产投资完成痒总额已达妈到技61.冠4起亿元，一个以腾国际航空港为恢依托，以产业匀化为基础，带搜动房地产业、杆凌空产业和高糠科技产业的发毒展，具有国际里空港特色的新欠城已具规模。贩目前，已有多岩家世娘界汪50另0墓强企业如：菲服利浦、皇冠制叠品、松下电器错、索尼葬、始JV季C怖、空中客车等瓣在此投资办厂惹。票****刺地区的规划使歉得区域内的交伶通网络得到进润一步完善，高民科技产业进驻鞋增加了区域内怎的购买力，形差成区域内供需丹两旺的局面。迈3笨、拼****墙空港工业区的帝发展影响裕北京差****预空港工业区，齿是冰199别4牙年我1户月经北京市人汗民政府批准成捎立的市级工业吵区，是一个以墨国际标准建设挤、国际惯例管窑理的经济区域垫。总体规划面删积瓣7.家8般平方公里。首罚期开饶发影3.云5赵平方公里。目翅前已吸引了来展自什2掀0迁多个国家和地弯区的一批著名劲跨国公司和高吴科技企业投资您，初步形成了塘以生物技术和傍新医药、电子但信息、光机电嘉一体化、现代虾物流、新材料蓄等五大行业为酷支柱的产业格豆局，成为皆了碍“口世界工纲厂屡”迁的聚集地竹。东咳****如空港工业区的穷发展为惨***暴*摧别墅缴区带来了稳定零的客源，极大乱地增强了区域峡内租赁市场的发潜力，使饱***藏*如别墅邪区进入发展史课中的第二阶段帽。击4筋、首都机场的病发展影响理根据北京首都枝国际机场中长扔期总体规划方忘案中，首都国蚂际机场将往东高扩葛建谢3打倍穴。膝201毁5鉴年炊--202陶0片年，镇域内首驶都国际机场的柱年旅客吞吐量想将达犁到梦6000-7文00着0律万人次，年兰起降飞饭机栗50-6所0匙万架次，高峰篇每小疾时勾120-14沈0晶次。届时在维音持现有跑道不墨动的情况下，推往东再扩弱建细3斩条跑道，从而们使机场拥有东怖、西两组独立诞起降平行跑道个，北出口设在始南法信镇，首冬都机场的运营取规模将有很大竟的变化，对后颤沙峪的发展起维到突破性的作泥用。步机场的规划极嘴大地吸引了外骨籍、外省市地质区高端人群来偷京购房的欲望制，并使区域内龟配套设施更加舞完善，尤其在躁道路交通方面为尤为突出。使因区域能够持续透供需两旺的局孔面，甚至走向某更高一个发展姑层面，对区域绵未来的发展有软着深远的影响职。禾三炊ֻ稳幼相关房地产政弟策对区域的影部响及从奸200险6意年娱5撑月绿3给0勿日起陕，中国一律停仇止别墅类房地逃产项目供地和吗办理相关用地闸手续，并对别扩墅进行全面清袭理。国土资源湾部昨日下仁发遥“堡关于当前进一乱步从严土地管巴理的紧急通懒知戴”牙(包以下简贩称上“侧通炉知珍”循)喇瞒。通知要求进唤一步发挥土地蒙供应的调控作塑用，保证调控测措施的落实。花对别墅用地的宴限制使得区域每内别墅的供应熊量逐渐减少，肢需求日渐增加么，在区域内用甜地的限制以后翻新型的产品将碌逐渐露出水面卸，高档公寓等冲形式的产品将体抢夺区域内的迅大部分市场。饺第二部分、区议域公寓市场供楼需分析竟一阳ֻ聋、调研区域界仓定县本次调研区域筛根据市场实际果情况暂定为久***敬*快别墅链区、首都机场买及周边区域。椒二组ֻ列、相关区域公限寓市场供应分诞析除1银垒ֻ以、调查范围确乏定及区域划分额※兔智本次调研区域砌根据市场实际昆情况暂定为异***途*织别墅浮区、首都机场戚及周边区域。腊由于此区域各搭板块的区域功惠能不同。此区艳域大体分为三绿板块：后沙峪肥板块、空港板泼块以及啄****遵板块。览2次怨ֻ虾盲周边地区傅此次调研区域拉周边地区主要怎以减****贷沿岸、喉****眉地区东北部居赌住区域为主。次此区域内在售嗓项目多为高档蛮住宅项目，对锁于本案来讲又黎一定的借鉴作顾用。浊3围鹰ֻ脚化同类竞争项目谱3.1喘繁【北京翅****孕王府】基本信息翅物业类恳别来:抽轧别墅、公寓布装修状况：武精装修黑建筑类别：最塔翠楼前,南独栋别墅耐物业地址：机****脑区汁煎****旅首都机场路像****稻畔婶（五环以外）开发商：翻付款方式：轨一次性付款、感银行按揭绑价格惨：酬优240钳0锣美未元澡/杏平方米法（助别墅均价软）井140受0艘美状元刷/钢平方米篇（在公寓均价蜜）详细信息畅开盘时间：贴200投3遥年典3少月遵1否日充占地面积：坛16900贵0弱平方米遍建筑面积：璃127400妻.0者0足平方米其入住时间：戒200粮3羞年忙10予月砖1冒日滨绿汤啦化劣师率绿:匙40%质总觉肥户钟吩数：店别强墅白13照2侍套，公系寓尼26颠4敢套相物业管理费江:友1装美厉元轿/渴平方拆米鬼/赔月桂耽笑（税别墅梦）倚1.1采美糊元恢/术平方坛米饭/陕月纲怀毅（扯公寓奔）贫车圾珠前位醉:川别墅每户独立醋车库，公寓停谅车胆位休1演：祥1项目自身配套亲交通状况：水地处北京东北匀市郊贵胄名流服聚居之高尚别殿墅区域，临近粥机场路神****买大道出口。亮一路迅弛后由成高速路专设出绍口转道育.烛自身配焦套叙:亦享有旧****乒王府俱乐部连素****玻花园现有煎200浪0签平方米建的俱乐部。游笋泳池、网球室什、壁球室、桌扁球室、兵乓球晌室、健身厅、话儿童游戏厅、醉桑拿浴室、便苏利超市等处.症周边配粱套债:芦虹天福号、知味扣佳等餐饮、工镰商银雷行梢,死镰农业合作社等嘉银殿行谢.环境配套脱项目所处位置超属于胁京顺路疾****甲畔时***敬*将别墅膝区、规划中的胞******美**避生态走廊高尚些住宅区中心地唇带，拥有浓郁露的国际化生活封氛围泡。蛛****攀区长—浪—骡北京第一代传复统别墅区，至月今已成熟整十绢年。以拥有北嫌京东北地区天弃然的丰富林木黎、大面积水哉拐和高质量的空访气而成为北京继目前乃至全国股规模最大、拥李有最多别墅的稠区域。址****夜—谱—枝因其自然的生扫态环境和上佳游的空气质量而先名，是北京目栗前最为成熟的帅高尚生活区域偷之一乒。劳其主要配套秘有数:【商业】旺北京乡村赛马啊场费位于北普京盟.巨****墓.年马蝇坡评,设僻由田纪云同志笋亲题匾吼额擦,债是按国际标准租设计兴建的国扇内大型现代化辣赛马场，占地惭面茄积烤2畏6济万平方弊米拍,烛设有两条椭圆烂形跑累道冷,毛外围为竞赛跑晕道，全长嫩1200窗虽米悄，宽纲2农5至米挣；内圈为训练挥跑道，全长穷110肿0淡米算，宽岗1厕5伴米放。场内建有可猛容轨纳黄3剥万名观众的防哗雨看台。一层辛设有能容吵纳着150蒙0王人席位的大厅门，二三层设有趴中厅和相配套妖的中西垫式纯,仁功能齐幼全坝,靠豪华典雅的各饼种包房。各层爸还设有酒吧和欧乡村风味小吃惨。揭北京乡村高尔申夫球场痰北京乡村高尔嗓夫俱乐部距北店京东直门霞3仪0挪公里倘，地处京郊剧****架潮白河西岸，昂占地面渐积沿360辨0却亩芳,娱交通便捷，搭梦乘京石高速仅获需胃5贸0聋分钟即可达到黎球场粘.肚始建鱼于范198天8透年，是目前中输国唯一由自己开投资、自己设蓬计、自己建造酒、自己经营管世理，具有国际举水平的高尔夫城球场。登球道系国际标随准肃2旗7龄洞恳,耳全长拆929吸5净米鱼,飞可举办各种大站型高尔夫比赛榨。玉石桥，座朴座绿丘、片片别果林、散布在讨绿草茵茵的大观地上，身临其烧境，到处散发继着迷人的大自杰然乡土气息。辫开业以来，接机待了大批常驻谢北京使馆、商匀社、合资企业包人士及来华投狠资、旅游的港罗、澳、台华侨多等售近圆20斩0皱万人次破。绕9务7童年以来，球场厘在不断的扩建烧建筑，并增设拜灯光球道及驾扒车打球等功能禁，以及其他配跪套设施，主要浅有游泳馆、保旱龄球、健身房逝、网球场等，耀并配以全封闭阴双殃层泉4缝2窄球位练习场，给设施齐全。会抄馆内也已改往宣日面貌，厅内泪建造豪华别致蒜、及餐饮、聚串会、住宿为一郊体。设有高尔疮夫用品服务部延、酒吧、餐饮设大厅及各国风羊情装饰的聚餐云包房。新建成赔的韩式烧烤厅狸，可容烈纳症20边0较人同时用餐。密会议厅、客房门、装饰新颖、赖典雅、舒适、违服务周全。【学校】养京西国际学校慈、探****汁国际学校、瑞招典小学、德威汤学校、蒙台梭户利幼儿园、伊找顿学校等高端桂教育配套林立蔬周遍。【交通】旅临近颠首都机场高速换公路昌****挤大道遍,周交通便差利躲,言方便顺行盲.【会所配套】渔北京克****艺王算府愿:团****春王府俱乐部连印****胁花园现有毕200使0隶平方米矛的俱乐部。克内有遍游泳池、网球丽室、壁球室、搏桌球室、兵乓捏球室、健身厅弄、儿童游戏厅镇、桑拿浴室、透便利超市等樱.族3.2蛙【伶2u托·覆香花畦复】基本信息蠢物业类级别惑:疏：耽公承寓粪映建筑类别借：缘6-1我0潮层带电梯板楼泪装修状况被：粥碗毛坯泄物业地址良：页****情区空港城后沙福峪德国印象北衡侧根价格热：恼均锁价丸:610俘0方元纷/兄平方米遵、扛最高巡价怕:850播0浙元型/尿平方米诉开发商产：朽北京天洋志普昏房地产开发有熄限公司伍容积率茧：陆1.49失绿化率帅：贫35%晴楼层状况紫：富6-1导0至层电梯板楼，扫共屈3拾0读栋急107抢0尸套详细信息闹开盘时间：雾200献5温年垂7建月妖1堪6没日缎开盘报占地面积：似淘13.等8拔万㎡历建筑面积：殖奸16.8页8才万㎡净入住时间：捷200配6户年周1跌2碗月醉3互0芝日嚷总浊痰户冷桌数：吐107梁0舍户溜物业管理费透:抛2.抓3孩元悲/车月绸车匀耀小位考:阴床1愿：虚1项目配套吗中小学：北京谁****捎国际学校乡（削IS次B园）、北京京西纸学校、北京力比迈国际学校、胞英国蒙特梭利漠学析校、美国美语牌学校、对外经袖贸大学死综合商场：华尝润超市、千禧直超市、莱恩超毁市、日祥广场嚷银行：中国银企行、工商银行杰医院：空港医策院、后沙峪医嘉院、机场医院虹、和睦家诊所备其他：金色河绕畔高尔夫球场兔、北京乡村俱葡乐部、北京乡竖村赛马场、乔句波冰雪世界、糊春晖园度假村会所配套搜总建筑面少积苦1045较0悼平米的香花会牛馆劲采用虽欧洲街镇风情灌。拜内设浆咖啡厅、健身勇娱乐中心、中面西餐厅、鲜花豪礼品店、便利爸店、儿童乐园梯、商务中心念等。方4童雹ֻ浙碎周边潜在土地饱供应威****色区后沙峪镇吉册祥庄村部土地面积怠为阁13.7璃5美万平方米肤，袭建筑面积控制幻在脊18.1渐5示万平方米以内愚，目前地块的伞情况为七通一庭平，完全满足创开发条件。但烦是，吉祥庄地惰块中散有录1扮3弟万平方米为回跨迁房，价格被准规定且为倍230搬0活元／平方米绝。剩下可以操泼作的商品房面膏积只有几万平魔米才，开发商的利敢润空间会大大弟压缩。播三玻ֻ帅常区域公寓市场绒供应分析小结发区域内公寓市洋场供应量较少涌，并不能满足坑市场对公寓类筛物业的需求。仙区域内公寓供颠应均属于与别娃墅共同销售，惭公寓属于别墅标区内的数量较靠少的产品，区剥域内尚未出现衬纯公寓的物业荡类型。稼根据政策缘故仇，别墅用地将兴不再批复，因村此预计区域内归高档公寓物业盈有一定的潜在圈供应，但由于若区域内土地已吸基本开发完毕榆，因此区域内轮的公寓市场潜补在供应量，将我不会很大，且寨多为高档的公辞寓产品。标四、区域市场悠终端消费需求埋探索（详见后康面附起件匠1折）妄第三部分、项棕目自身情况分京析团一、微观地块武条件分析印1经、项目地块规怕划条件分析避1让．溜1张项目指标：皮总建筑用地：晚1老.4144跌都公顷猫；规划总建筑油面积阻44666.施8m2灾；及地上总建筑面狱积：绘26580.壳3锡平方米姓住宅：剂25458.艘1蜘平方米酒（含阳台），球由两座板楼组盟成；日会所：召1222.竖2祖平方米笋其它：塑10鹿0敏平方米惧地下建筑面积巡：场17986.刘5告平方米任小区道路面积窝：象200摔4持平方米殿庭院绿地面积冷：悼537致0斯平方米高建筑密度谎：稻41.2%衬容积率给：炒1.8劣绿化率雕：涝38%雀车位：地下停蒙车位们：花30幻0鹊个；地上停车梳位启：渡1衡4感个核维1.果2册规划条件分析橡根据项目经济箱技术指标看出捐：彻项目地块虽然理较小，但用地喉方正，整体较字好规划布局，绸但细节略显局稀促；倦会所面积较小避，对内经营基她本能够满足小啊区内需，但受阴居住人口限制杯，不利于后续直经营，且盈利叮点较少。对于这会所的长久运舌营来说有一定珠的影响。尊项目虽然为板盟楼，但其受用育地限制，致使想容积率、建筑买密度较高。不详利于项目套型悦的设计，社区刮景观的营造。圈存在着整体形阿象定位难点。吐同时作为高档绍住宅产品，本帅项目的私密性研会受到一定的签影响。矮整个小区规划民的绿地面积并蛾不多，因此小康区内部的绿色发景观，小品的皇建设和选取方秀面就显得尤为酱重要。对于目触前市场上热炒馅的散“宗绿色、生态住迈宅肚”铜概念来说，本汗项目存在一定棉的瞒“坝不窜足轻”晃。越小区车位对于虹整个项目的户澡数来说，达到逆了猫1启：短1惊的比例，满足聋业主的日常生慌活。但，本项友目的客户群为瞧高端客群，不斑能排除一个家毫庭盗2盾部进、锤3穷部私家车的可岸能。同时，该强类人群的社交丰较广，如果业终主在小区内进思行商务活动，柿娱乐交往等，袍将会出现车位度紧张问题。梁2匙、项目地块周伪边交通分析贴项目所处位置怒为芦机场高速路辱****椒出口女50棉0扰米贡，紧临首都国祖际机场，可直害接进入机场高捷速路和京密快告速路，距燕莎踢、保“膏国际使馆漆区扭”平等商务核心咏区刘2煌0叫余公里，车程将仅种20任分钟传.芬的路程。便捷捞的交通路网使洽本项目嫂与碧“碗临空经济商业似区些域映”弹和各“横燕莎商务区袋域偷”耀等的联系便利袖快捷。励同时，脖京承高速后期旅工程正在修建典，机场南线、储机场第二高速堤也都会在近期容启动，围汤绕剧“贿临空经济者带谋”黎的交通路网将导更加挖完善。滔对于本项目来愁说是一个利好活消息。张吩汗截图底2-1衡然项目区位邪3拴、项目地块周国边自然和人文坦环境分析洁3汽．谨1征周边配套贵商业、娱乐休瓶闲泽:跟以日祥广场吓、涛温榆广场爽为代表的商业息休闲付加之恭紫宸酒楼、知炉味佳潮洲海鲜虎酒楼、阿根廷认烤肉、星巴克侨等降等京餐饮配套为本挥区域构建着更愁为纯粹的国际是化生活场所。勺同时本区域内烛工商银桨行渔,融农业合作社等剪银行遍布周边葬。方便入住业争主日常生活。芬图问3-1驳罢温榆广场昌图压3-2滚超星巴克咖啡馆除金色河畔高尔顶夫球场、丽京款高尔夫俱乐部女、香江花园高篇尔夫中心、乡睡村高尔夫球场视、北辰高尔夫敬球会、北京乡色村赛马场、格你林马术俱乐部绸、乔波冰雪世材界、春晖园度鼓假村、大龙水贷上乐园等横集合着区域内背优雅而闲适的锦国际化生活内旨容。送葱开图抵3-3醋矮高尔夫奏图牧3-4感逢马术穷教育机部构与:脱京城别墅区里睬有最好的教育阁环境，拥有多呢家国际教育机招构，比如北京轰****陡国际学校、北搞京京西学校、让北京力迈国际叠学校、扁******坑**仪中学、宿******盐**助小学、伊顿幼肃儿园、蒙特梭茶利幼儿园等。贡图嫌3-4视国际学校半医疗单则位止:衣空港医院、和刃睦家诊所遍纸践3贴．留2拣项目地块条件凳整体评估哑整体印象：降***廉*屯别墅屑区在北京别墅盘市场中整体开乎发比较早，也浸比较成熟。障***幸*况别墅润区沿续****搅流域分布怕，沉200絮2怎年北京市政府午启动了捡“探****疫绿色生态走廊萄规划给”惩，整个滨****报流域将成为予“诸北京市最适合唇人居住的地区姿”己。本地块正处屋在未***志*裂别墅膛区赵****世高速路口，四引周被各大别墅捉区围绕。险因此，从地块不性质上来说，将给人的整体印瓦象是尘：领“蓄原生态，天然殿的别墅用浴地秃”宾。也就是说，耀项目自身拥圆有英“救不可复抄制鹊”显的剪“葵高贵气袍息形”瘦。鲁周边配套：哄周边商业设施拘不多，但基本猾为高档国际化浆商业娱乐，并谦且各大别墅区翼均有自身商业袍配套。文化教此育、医疗卫生澡等配套均有，订国际化居住氛坐围非常成熟。莲交通条件：丰交通较为便利嚼，尤其利于国碑际化人士出入胞。灵教育环境：决项目非区域里有最好认的教育环境，疤拥有多家国际询教育机构，比从如北京役****调国际学雁校、北京京西劳学校、北京力盾迈国际学校、潜******乞**掏中学、寻******望**粮小学、伊顿幼附儿园、蒙特梭带利幼儿园等。货有着深厚的人预文、教育气氛顿。耕居住环境：乖从居住方面看纹，本区域是一锅个具有国际化质生活氛围较大怪规模的居住区劳，区域内居住膝人口素质非常虹高。同时，。拼同时作为厘“绑临空经济带链”洋的核心发展板较块。周边汇聚西了工业制造、跟物流园、自由懒区和商务区、懒临空居住区撤(县包括住宅区、任教育、医疗等躺)无等各大功能区风。这几大功能折区域直接带动玻了大量的国际斥常驻人口。外雀籍人士的居住句需求。这些都雅将大大刺激该废板块的商业配追套、餐饮娱乐锁、住宅开发产英业。因此，未熔来的居住环境轨发展将更加优赶质。睛二、项孝目沃SWO菊T遮分析1．优势概地里位置：望****倡公寓地块位于奔****歉别墅区内，撕地理位置及其干优越。遇天生就具雨备山“营贵族气拢质如”炒。项目品质提筛升空间很大。忠同时相****天公寓地块位置坝优越，是草****些别墅区的门户列。有利于产品喉力的塑造。纸地块优势：紧****较公寓地块方正圈，整齐，完整呆，在产品表现窜手法上有很大天的创造空间。柏交通环境：苦整个区域紧邻上首都机场，市琴政交通完善，检高速路网发达利。示物业类型：吼“跨受别墅类用地些不再审批，高情档居住用地限豪制审趋批厅”阻政策的影响，加该区域内将不以再有别墅、高抄档类用地，痛****岂地块具有唯一式性。从而促使燥杨琳公寓地块挎弥足珍贵。地矿块价值彰显。旺区域内优势明关显。很区域经济环境吊：侵是绳“槐临空经纸济颠”敌发展的核心地其带。区域价值卵提升空间大。胞区域市场环境所：焰****栽区域高端物业油（基本为别墅协）发辜展短1水0索多年，是北京皇***果*便别墅哨区，国际化生烤活浓重。地块积成熟度高，市筹场认知度强。验****掘公寓具有地利姨优势。2．劣势朴地块狭小：侍项目占地面积淹较小但建筑面摇积和容积率的关限制致使项目返户型在设计中祸存在难点，户愈型均好性方面厕会有缺陷。帝建筑类型：辰****虹别墅区内已有惯公寓类产品，姿会对塘****曲公寓产生竞争判。同时，舌****尘公寓受供应量爹的限制，与各降大成熟的别墅食、公寓社区不崭具备竞争力。描因此，烛****易公寓需进行差芒异化定位。托公寓遮挡：裹两栋板楼由于评受地块影响，福不可避免的楼窗间距问题造成港彼此的遮挡。隆供应劣势：辅****泽公寓地块受面瘦积制约，供应袖量有限，不易伤对市场产生较离大影响。桑生活配套：陕目前棒****悬别墅区内商业条生活配套较少册，而昌****滴公寓自身的商劣业面积也不多芬，对垂****苏公寓销售会有群一定制约。3．机会窗投资环境：昼在片“首临空经妹济湿”把的带动下，空洁港区域已成为誓投资热点区域茎。该撞区域殖的才升值潜力无限乖。钩****岩公寓的投资价乐值顺势彰显。谎购买力：徒临空经济疑带诊”陶为该区域带来亩大量产业的同五时也带来了大告量常住人口，雹包括跨国公司巩的高层管理人夺员和各垒外企常驻承工作人员，居锤住需求举大幅提升。且铃此类人群属于灾高端置业。由卸此将榴催旺区域内高径端居住物业。郊从而使赵****走公寓面对的客秋户群体丰富。拼差异化产品：第在疗****鞠别墅区内，虽顽在个别别墅社坏区内有部分公驻寓产品，但总诵体供应量不大现，该区域的公波寓类产品稀缺敏，可以说公寓夜产品在本区域尖属于空白。辅****鹰公寓入市，市弦场机会大。蹄区域配套：基破“耗临空经济冠带遣”琴的发展泉，将带动主导危产业艘的立相关配套产业享的快速发展，旺带动周边的生墙活、市政配套打逐步成熟。员对于庙****轧公寓来说是利霸好消息。妨区域交通：效京承高速后期饼工程正在修建基，机场南线、凭机场第二高速洽也都会在近期坊启动，围陪绕港“驳临空经济赞带简”勇的交通路网将舞逐步完善。扬对于需要有发跟达的交通路网班支撑的公寓产机品来说，是一触个快速发展的漠机会。垄****坝公寓入市时机朋较佳。4．威胁院自身条件：撇项目占地、经语济指标对项目细建筑设计受到片很大限制。杠政策影响：取政策对外籍人妨士投资、购买社房地产设限，镜将使烦****遥公寓的销售渠剧道单一。冻市场认识：两****驰区域是北京的广***均*转别墅鸦区，区域内物妙业类型基本都撇为别墅。在市情场上已形成柿了三“折别墅产友品拆”买积聚地的市场遮认识。地块内许的阳****且公寓入市是否袄会打省破严“瓦思维连贯信性寺”律，形成市场共庆鸣则是项目成涂功的关键。翅三、项目其他框条件的影响1、公寓部分肾1俩．滋1沸临高速收费站咱：忙钉带来一定交通车噪音对居住舒爪适度和私密性丰产生影响。同晌时高速收费也燃将损失一部分谊客户。真1絮．社2婚建筑类型：倘建筑类型虽为盏板楼，但受地背块狭小限制，倦通风、采光、偶户型都将受到轰限制。翻1童．钥3粱物业遮挡：传由于公寓部分崇位于底层商业斩的上方，建筑者面积、建筑形英态、占地面积坛等经济指标的逆限制，使两栋看公寓楼之间造德成不可避免的访遮挡问题。疗1刻．脾4证产品升级：腔作悔为谊“率***饰*信别墅于区边”鹅的公寓升级产龙品，在规划设构计根据房地产雕自身的运作规筑律上和目标消僻费群认知的前蠢提下，才有可床能被市场接受闯。竞5视物业升值：浮房地产市场的辅价格体系始终肾遵循着一个规暗律茎“陵买涨不买沉落灿”怀，因此，物业胜价格的上涨是惩保证销售取得榆成功的必要前洗提。2、底商部分督2咳．喇1倡商业价值偶存在一定的商族业开发价值，有但由于区域内屯本身商业气氛迁不浓，且题是程“犬别墅区升域舍”荣，居住人口受半限，因此，非鹰商业核心区，妄同时由于项目别本身套数较少系，不足以支撑织整个商业，而愿要使整拘个奶“造别墅扬区趣”狡接受认可该商文业，还需要商等业部分在经营悬方面下足功夫孙。并且一个商迈业成功运作需洋要拘有仗1印—券2乔年的时间。所桌以项目的商业恨开发存在一定男的时间和资金呆风险。甩2珠．圆2醋商业选择欣底层商业规划井为项目自身配烫套，这就对商惯业类型的选择肢带来了很大的辽难度。对于一贷般的零售商业凳物业（区别于脊专卖类商业）翻来说，只有充泡足的消费群数赠量才能支撑整奋个商业的经营身。而本项目套傲数少就会影响拉消费群数量。祝同时，从顾客佳的行为心理学州角度，到达的重便利性对他们奔的购买或消费斯行为影响非常丽大。本项目在梯****发区的外围，在祥交通动线方面变存在一些影响写。膊不过，本项目积的商业物业，客可以依据其内混在优秀的商业饰业态组合和规督划、内部空间攻的合理布置以道及交通流线的油合理设计来规垮避上述的经营裙难题，如可选袄择的商业业态见有：娱乐、餐捧饮、美容院、碗健身中心诊、扑KT校V矮等。其前提是拦必须依托当地猾的商业市场和婶消费者需求，胜必须进行非常害详实具体而又泪科学的商业规进划。金本项目作为高看档公泉寓确+概商业，因此，前在商业选择方四面应该与酒店灰式公寓的内部底商业配套类似坝。促使商业在长满足内部需求岭外，还可以对辛外经营，扩大弃消费群体保证造丰富的客户群网。场2出．缝3绩区域商业环境对根据对别墅区案域商业市场的傅调研，周边部胞分项目的底商销由于受到居住蛮人口的影响促奔使经营效果不播是很好，这对岔本项目商业部醋分的经营而言嫌就有一定的难蝴度。携虽然目前区域纤内别墅销售良标好，但我们还葵是要看到该区期域内商业地产粪开发的局限性蝶和不足。许多懂开发商并没有沸清醒的意识到孟，商业开发要拖求极强的专业微性，虽然在需沸求高速膨胀的批特殊时期（政马策因素很大）枝，某些商业项丸目没有经过良害好的规划也获足得了经济收益薄上的成功，但钟这并不意味着驶后期商业经营慌的成饿功，最多只能卸表明由于投资脸者及商家的不取成熟，开发商俯将本来应该与热其客户共同承表担的风险成功柳地转移给了客滚户。而这种风闲险的转移在发涉展初期可能成兵功，但并不意睁味着永远成功阻。事实上，商晕业地产开发由笛于专业性不够屑而导致失败的曾案例已经比比数皆是。泡因此我们认为掏，永远都不能装而且不应该忽闯略专业能力对叉商业项目成功归的关键性，只贷片面看商业物鸽业表现出的高委价值而忽略开题发的专业性要科求和高风险性与，盲目进行商通业开发是非常映危险的行为。脖回到区域商业眠环境分析，作成为一个商业边输缘区，在目前范项目微观环境敏中的市场条件社下，区域能够膛承载的零售商巴业容量是相对似较低的。同时盯底商全部运作识为本项目公寓广部分的商业配挨套，也将受到饿居住人口不足庆的不利影响。累因此，项目底醉商作为项目的信商业配套，同请时对外经营也铃会存在一定难辟度。这就要求瓦在后期运营方获面有相当专业享能力的管理公盯司进入，最好爪有教“劈酒店经营管配理户”孟经验的管理公蓄司运作。许2偿．沫4犯规划商业类型骄的限制躁考虑到公寓底允商形式的物业绸与普通商用物仓业的区别，项咸目需要发展商孤确认底商能否这开发主题类型杏物业（其中包稍括零售），规姿划方面有一定贴的风险。与3纸、开发商条件共影响墙拨服与洁本项目开发体腿量较小，因此羊尽量多且快速耗销售物业收回府开发投资并实让现利润回报是设上选。停这对底商经营束有不利影响，羽因为作为商业久为保证经营的野绝对控制权，堡必须完全产权已，只能采取出辜租的方式，无提法实现短期回加款。如果采取菊全部销售模式亮，短期是可以李实现利润回报印，但后期经营素则有很强的阻仓力，不利于商齐业的经营控制贯，对于项目品挺牌树立有阻碍送。宾原因有：商业童由于追求销售坑而放弃产权，派未来业态的不自确定性很可能候对上部公寓的泄销售带来很大有的负面影响，垒从而影响整体驰收益的实现。姿污垂诵债而对于上部公丧寓作为高档住叶宅开发方面，奉除存在私密性最缺陷和户型、廉套数、滚小区环境等经段济技术指标的笨硬输性五“缴硬逮伤势”哈的影响外，不压会有带大的负骂面影响。屯原因有：由于愁市场供应的差绕异性，自身具历有一定的优势驳，销售难度不潜大，并且该区睁域可实现的物铁业价值应比其朱他区域的高档赔住宅更高。沾四、项目市场照空间分析1、商业物业捧根据对该区域滑市场供应及需伶求分析的结论柄，我司认为区汪域内的商业的激市场空间还是技很大的，主要摊表现为：闪配套设施：演该区域内钞商业物业整体厅来讲由于投入砍使用时间较早曾，设施大多比驳较陈旧、落后嚼，设备先进的陷商业、娱乐配雁套设施相当匮俯乏，同时跨受辨“验临空经此济站”携的影响，高端螺客户将大量涌垦现在该区域。序因此，区域未拌来的商业氛围御将在不久后出替现。目前多从纽市场需求的功惩能上考虑设计粒会对未来的使钥用和经营方面此很有帮助。2、公寓物业洗结合市场的供沃应和需求分析件及市场空间预火测的结论如下鸟：搭高档物业：丰此区域的住宅介市场从城市印析象的角度已经库形成一种约定晨俗成印象，即矩比较适合建设买高档住宅类物忽业。因此、对殖于本项目的市怕场形象定位，现从市场的角度爬讲是比较为市胆场接受的。服投资型公寓：花投资型物业，花特别是公寓，悠在本区域内尚蛮属蛮“掌稀缺类产言品涌”焰。因此，我们掉认为市场前景伤非常好，因此显，本项目在该溉项目区域市场沸的供应方面具工有稀缺性，同活时又拥有很大笼的市场空间。帖第四部绵分而拍雪项目市场定位叹一、项目整体素定位小综合宏观环境话、区域市场、竿项目地块自身屯条件、目标客启群分析，我司闯认为本项目的格整体定位应为芦：例地标答性抱——旅***匆*捕别墅志区唯一的国际假化公寓愈产品在功能方钻面整合了公寓抱、休闲娱乐设玻施及餐饮等多朵种业态，档次霉定位于开发在狼***盛*态别墅增区的高档国际凤化产品，同时贵又是该区域唯搂一的一个纯公质寓，位置据守珠在壤****列出入口的南大悦门，具备诸多诵令人注目的利然好优势。服二．磨主卖点整合宁***厨*蓝别墅份区内唯一的纯蜓公寓睁项目本身就是走纯粹的公寓物纲态，这在蕉***鼠*末别墅桥区一片别墅的过大环境里是唯屿一的，独一无唤二的。傍离泥***麦*读别墅们区出入口最近驾的地标物业疗项目地处顺***惜*玻别墅享区算的做“押南大宵门郊”肚，距离出入口代仅有很短的距忍离，进出方便石，成为该区域诵的一个地标代糖表。斯全北京市最完树善的国际学校违网络捎北京捞****排国际学校、伊凳顿国际学校、极北京英国学校千、北京力道学战校、瑞典小学着、英国德威国顶际学校、京西惨国际学校、北栏京蒙特梭利国辞际学校等，汇战聚了全北京最轰完善的国际学徐校。棚东部新城最具透投资前景的公艇寓低新国犹展革:阵根据规划，新促国展最终选址洲****红空港工蛾业睬B赴区，东邻首都指机场，南侧紧猫邻竿****矮生态走廊，规貌划总建设用碎地就65.8里9期万平方米，分另两期建设，总浩造价达鲜到浊28.14堤5贺亿元，今透年扇9狱月份将开工建削设，预厦计驻200约6键年建成投入使帆用，新国展按弄照国际先殃进理念，设计暖了人，车，货姻分流互不干扰箱的交通形式，顷全国展的全面佛投入使用，将览带动宿****茄开发区的整体弓经济飞跃发展品。恼新奥口运够:做200捐8齐年的奥运会，焦经过奥委会的脾多次考察，水喘上运动和马术邮比赛这两个场锻馆落在伞****槽，不仅给首都纲经济社会发展包提供了难得的棋历史机遇，同串时也给率****虎带来了超前的幕发展机会。颗新机旱场掉:衔根据北京首都浑国际机场中，指长期总体规划专方案中，首都乔国际机场将往宪东扩貌建泰3为倍番。工201盆5碑年每—磨202如0纤年，镇域内首漫都国际机场的廊年旅客吞吐量挡将达点到棋600僻0艺—办700月0资万人次，年起阶降飞锄机拉5瘦0倘—越6从0爆万架次，高峰水每小康时暑12谁0伸—押14咐0对次。首都机场机的运营规模将鸡有很大的变化顾，对周边榴***蹦*绪别墅网区的发展起到流突破性的作用抱。陪新城规您划浪:售200蹄5灌年嫌1定月塌2暗7祝日策，国务院正式戏批复了《北京厨城市总体规划队》，确立限了获“水两轴－两廉带冬—肚多中盯心肠”辽的空间发展格借局，本次规划但了衣1率1巴个新城，其中染重点发展辱的馅3迷个新城是位于遣东部发展带的腿****枝、通州和亦庄后，按照北京城忘市总体规划，活****碌是些“绞东部发展带的妻重要节点，北苦京重点发展的狗新城之一。擦虾拥有京城唯一嘉的长淌河经域孤—己****匀美景常***顺*器别墅帐区内四季长淌穷的宁****队生态美漫，水应色灵秀，草香附润泽，为精英懒族聚居理想地追。关享受梨***难*汉别墅饮区最完善的高粘品质生活配套蕉***剥*哭别墅背区为名士商贾由、跨国企业及抛使馆区外籍要栽员聚居地，高眉尚设施完善，栋各大高尔夫俱煤乐部、马术俱沙乐部、奥运水充上公园、综合渣生活广场等，旁充分感觉最尊排贵最体贴的生笛活享受。投北京市最适宜灶居住的生态原东生地带偶***盯*际别墅佩区内振****挑生态走廊，水榨岸青翠连绵，也树影婆娑，十胃八洞高艺尔夫主题公园涂临河而建，期圾间坐落着大面情积、低密度的筝别墅群落，拥希有广垠的自然胖美景。则游交通脉络丰富芳便捷互紧临机场路和数京顺路两大高食速专道众，右2津0胖分钟直脾抵沿CB梯D者。枯三循.妇悲客户群定位让由于宣***罩*剩别墅传区的市场有别交与其他区域的疫特点在于其成端熟性、国际性滚、酷约投召资性三赵点稠花，因此客户群棒分为属以下几类特征霸人群：坛燕莎、望京等努东拾部饥CB养D德区域的高层管舞理人士霜***真*疮别墅炭区内的现居住丹业主惭机场、空港工呆业区的高级务扬工人员犯其他需求人群弊：评安排孩子进入储国际学校的客势户血经常出入五星醒级酒店的商务现办公人士炸主力客户群描催述：夕燕莎、望京等冷东胁部芦CB恒D卷区域的高层管闲理人士临1)

斜年龄在较3冒5头—遮5勤0系岁之间，有较绣强的经济基础础；意2)

芳购买住房二次疾及以上置业的检居多；推3)

舞多为三口之家呜，对社区环境楼及物业要求高宝；跌4)

吃希望的配套是打绿地、园林、誉会所等；病5)

遗要求电梯，需醉要提供车位；甩6)

番对商务相关的陷配套设施的品殿位要求相对严伤格埋;警7)

辫接受的面积范触围懂在某16享0起以上，户型以歼四居为宜；首亩房首要选择的絮是地理位置和捏交通，其实是扭户型、面积和瑞物业；拴撑国内私企老总质关注子女的教晚育问题，注重妙自身的行为，泛为恼子雷衰悔女作出表率；俘外籍高级务工悦人员享受国外刻企业的丰富住晃房补贴，对烘于风“萌生活在自己国纽家人的环境洞中评”巴的感觉比较强抱烈，带有明显罩的选择意味。黄***漆*忠别墅粮区内的现居住遵业主制1)

良年龄在漫3辩5狂—通4飘5热之间的占大多裤数文;械2温）羞振飘在同区域内重舰复投资的欲望想比较高，他们昏对自身生活的亭区域较为认可肿；膜3羞）滚页露外籍人士综合朽素质绣高奸,音大多对中国经派济比较了津解歪;拘4马）毙责硬多为望京区域递从事管理工作膊的高层人碌士汇,垃月收入万元以子上乖;净5既)

日津坛看重开发商的西身份和背景读;光6)

嚷宿外藉客户喜欢忆热闹、喜欢扎纯堆，通常他们将都会寻找一个芳最符合其生活助习惯和居住氛迷围的社区吹;柳7衔)

饱赔多数喜欢散步糖；只不仅要看房屋姿面积大小和价津格，注重社区版整体配套环境因档次；今机场、空港工瓣业区的高级务资工人员摩1)

础殃年龄在功27勤抚—迹40碎岁左右征;鹅2)

雁扬有一定收入水单平，消费购买京力旺俊盛核;巡3)

蚊爱只选择适合自敞己的品牌，让析品牌为自己服畜务，而非令自消己成为名品冲LOGO等的载体喇;利4)

隐耍衣着注重舒适饺感，对质量、露款式和品牌的愉要求重于数量戴;阴5)

犯嚷对机场附近的帖居住环境较为碍认可，对价格咽关注度高；无6计)

择腥希望的配套是抓绿地、园林、义会所等，喜欢娃泡吧等休闲放浇松的方式掏;龙7币)

炒码悉心拟定每年面的出游计划犹,欲经常随心情反猜复去同一处地校方；特四、公寓价格腾定位陕本项目公寓的伯售价均价应蜡在轨900淘0吉－茧1000础0脆元兄/酒平方米左右。沈本项目作为投腊资性产品，兼旧又是摔***证*设别墅暂区第一个纯粹狂的公寓项目，财具备较大的开稼发风险性，产岁品初次面试，条可能考虑精装旋修部分的成本逝，此价位较为顶适宜。考虑到们区域市场产品吉接受度，初期适可适当调低，秘根据市场反应爽逐步调高销售筐期的价格。卸五．规划设计让建议塞5.1鸭说公寓内部设计而影响高档公寓宅成功与否除了吐户型设计之处匆，还有几方面统因素需要在设僵计中充分考虑悦提供精装修：支为客户提供标歌准化的装修，延可以带简单的绸装修菜单。先功能齐全：从俗客户的需求出偏发，卧室、起纺居室、厨房和护卫生间缺一不餐可；押客厅：据调查佩，客厅不宜过扫大，能满足家泉庭私密人员使析用即可；属空间布局合理芽：各房间之间茶的联系组织紧膜凑、使用方便窄；正厨房卫生间：扶设悬施齐全，两房列以上的厨房面挂积不能太小；婶宽带入户，提朴供快捷、全方抓位的互联网接酱入功能；央提供国际卫星逐电视的收视功虾能；昆针对残障人士瓜而设置的辅助阶设施已；洽配置高质量的斑设备和家具；瞒水、电、煤气裂分闪户越量度萝，实行卡式管者理；粱卧室、餐厅和旅客厅总设置畏独立的监控设今备网；牌每坏个天单垃元均设置快衣柜及储存空僻间械企；僵配置羊国际通用与标准甲的插套座；别采用高科技保络安锁系统开；漠5.膝2忘公寓物业管理僚对产品设计的贱要求尺良好的物业管寇理服务和设施轮水平，是高档析公寓的另一优帅势，提供优质浑服务是高档公再寓吸引客户的变关键要诀。贴通常情况下，黄其物业管理分房为硬件和软件乡两大部分。脚硬件主要指物扣业的配套设施滥，包括房间套纱内的设施和公鹊共设施。呀房间内设施。既以家具设备为络主，其中：厨滚房和卫生间的饰设施以及空调超、电话、电视迈、冰箱、洗衣档机掠(坚烘干设凳备增)光等设备的品牌本和质量是关键歇。娘公共部位设施糟。以会所设备扰为主。大多数妹中高档的国际统公寓都拥有自联己独立的功能寸齐全的会所，捧通常包括：现健身设施：网诸球场、游泳池埋、跳操房、桌婶球室、棋牌室咸、乒乓室等；艇娱乐休闲设施坏：桑拿及蒸汽六室、按摩房、颈按摩池、游戏再室、多功能室容、阅览室、客甜人休息室、餐汉厅或酒吧、网戚吧等；摸商业设施：商腥务中心、超市茧、美容美发厅樱等；异其他设施：公便寓大堂等。签对于本项目来秆说，壶会所的社区生佳活服务功能如守便利店、餐厅掀酒吧、美容美底发、棋牌室、简乒乓室等可以饺在社区会所中梅实现，其他如板游泳池、健身洗房、桑拿按摩携、商务中心等锅则通过拾***零*柿别墅传区内其他项目咐的对外会所配真套来解决。为商务中心接待贝室搜商务中心会议馅室六软件主要指公幕寓的服务管理日水平，应包括俩以下几大内容帽：第家政服务；日换常的房间清洁陷、干湿洗衣服垃务；衣安全服务呜：触2鄙4遇小时保安奴、哭2主4瓜小时客房服务赏；杀交通服务：机围场接送、出租帮车预定、停车拦设施；维其他服务：社死区聚会、幼儿傅看护。宰颠荐慧厘通过服务细微承之处，即可见柄整个物业管理贡水平的一斑。眨比如在雅诗阁蚕集团的服务中留，有一张专门宁为国际客户提斥供的鸣“园成功生活在国牢外的处得方均”抬(Recip怠efor枝Succes浅sYour暗Partn惠erFor鹰Livin修gAbro棋ad体)索，桂里面列举了如陆何帮助客户尽斥快熟悉和适应跌在国外的陌生动环境，使初次朗来到异国他乡远的住户感受到喘类似家人的关聪心和照顾。类泻似的细节不胜供枚举，小小的涌卡片折射肿出胸“逆以客户为中任心敌”哈的服务品质纽。叶多第五部怒分怨轧挥项目开发策略规初步建议浊一、项目总体禽开发模式建议芽讲仅包凤根据项目定位块，我们从开发涂目标以及具体佩实施的角度再倘看一下相关的霜几个关键点。厅开发商的开发陆目标是希望尽膝可能实现快速勉回款。中快速收回大部明分投资主要依赌赖于公寓的顺佳利销售，而公永寓的顺利销售族依赖于投资者咸具有足够的信菠心。行国际化细节配啄置和豪华的装财修标准是体现记物业整体档次飞的核心，它也淹是保障公寓未誉来快速回笼去柜化的关键之一氏。自开发商营利的串来源在于准确聚的市场定位以私及一个优秀的钟销售公司，它必也是实现销售羡利润最大化的居另一个关键点矛。铸垫5联、笔逮选择一个优秀忧的物业服务管忠理公司，为未巾来入驻的客户蜜提供最优质的悠尊贵服务，也狂是吸引本项目金高端客户群体国的有利手段。赶由此，建议开槽发过程中把握多以下几条基本马原则：峡考虑到房地产雅开发项目的高鞭风险性，应采止取相对保守原哗则。主要指价惊格定位应稍保仁守。挖试探市场原则弄。楚主要指公寓的猾销售策略，初纤期定价应适当巡放低，推出少磁量单位试探市星场，根据市场突反应再逐步调饱整价格是比较办稳妥的办法。敲销售时机抢先疲原则。具主要为了规避猪未来区域市面贪上可能出现的塑竞争物态，受夜政策影响浮动苗变化大，所以绿需要抢先出击邀。侍长短结合原则筹。耍即长期收益与垦短期收益相结悄合，虽然公寓确销售优先，但础对于其他可能购影响整体形象协及档次的部分提物业，并不能仰也以销售为第折一目标。如前酷面提到的底商伍，我们建议先浴整租引进大型炊餐饮，保证物奉业整体档次不假受影响。则租售灵活原则脊。妙项目业主本着册投资的目的，搬在购买房产后瓶，希望将物业否出租出去，获池取高额租金，防则可以考虑提捐供代租销售的监方式，只要有桥较好的租约存醋在，寻找投资波者并非不可能屋。枕二、项目开发姥程序建议组嫂陪赞肢项目是电***东*乎别墅窄区内唯一的国穗际公寓，但由沈于基地不大，续并且相关商业番配套明显不足邪，必须进行整目体快速开发。战建议开发商在押项目实施前寻求找优秀的物业垮公司提前介入猪，一方面可以蛮由他们从未来展便于服务管理纯方面出发提出捉物业的规划设捧计建议，从高薄端客户的贴身药需求角度着重尊考虑，其次是符可以借助他们死的品牌影响力糖进行推广，这苍对提高投资者销信心，保障物易业升值非常重俗要。玉三、项目开发幸风险分析增一般来说，房紧地产项目的开屈发风险可能来跌自于以下几个珠方面：政策风坏险、市场风险筛、财务风险、选经营性风险、施利率风险、购矩买力风险、流快动性风险、社弦会风险、自然伶风险和意外风乘险。制纲凯戏而对于本项目都来说，主要需锹要考虑以下几港点：1、政策风险述那烤萌铺政策风险是指扁由于国家或地婆方政府的政策玻变化而给投资宁者可能带来的爬损失。房地产果投资是一项政兽策性非常强的播业务，它受多尚种政策的影响听和制约，其中刷最主要的是政尚府的投资政策学、金融政策和特房地产管理政雄策。子汉母宴奖投资政策主要煌是政府对投资置活动的管理、右制约和导向，简这在很大程度期上决定了房地边产投资的对象绩、规模和获利竞情况；娇筹动泛妈金融政策的变伤化，会影响到坦房地产投资者话筹集资金的难抚度，也会影响削到房地产的各碗种金融性抵押夹活动、贷款行犹为等，更会直扑接影响到市场漂对房地产的需亿求状况，从而涉引起房地产市释场价格的波动救；组柄侍肯点房地产管理政资策则涉及到土竿地或房产的获匹得方式、城市欲规划与布局、薄房地产的交易爷成本等。喷廉算粒这些政策性因禾素的变化，会迎使投资者的投医资收益充满不甲确定性。剪就本项目来说横，虽然最近几煮年国内的政策困对于外籍客户赠的在京购房行西为具有较为严拉苛的设置，导京致系***肃*苏别墅早区域外籍购房蹄客户的大量流鱼失，同时政府帮开始逐步收紧堆金融信贷方面滨的政策，用宏敏观调控的方式战试图控制某秆些传“辉过融热从”旗行业的投资规耕模及增长速度葬，而房地产业府正是重点监控造的行业之一。验最近不断出台境的货币政策及蚕土地政策就是国明证。在福***沉*欺别墅好区内做公寓项蜡目，必然面临获一定的政策风密险。2、市场风险降商百堤仍市场风险表现画为两个方面：娱一是由于各种阻原因致使房地冈产市场价格产隔生大幅震荡，械二是开发物业持出卖或出租时慎，找不到合适灿的买家或租赁础者。析尽管最近几年技由于城市化进敲程加速，房地滥产业也呈现很丧好的发展态势庭及良好的市场王前景，但市场概风险是永远存灿在的。愤对于本项目来形说，市场风险床一是潜在供应蚕可能引发供需央结构变化，从蚕而导致预测市匀场价格失准，夫影响最终收益饭，二是政策变探化导致市场需翅求受到抑止，拳从而导致物业可销售和出租的攻速度变慢，也卷会影响最终收牲益。3、财务风险顽石宵裤乘有两种情况，帐一是融资中的芹财务风险，由尼于种种因素可隙能导致融资困滤难，资金不足悄而影响开发；尘其二是拖欠风海险，购买者不汤能按约定时期铺支付购房款，尿导致开发商资另金周转困难，郑收益下降。田淡堤浴兄前面提到的政害策尤其是金融艘政策的变化可脏能直接导致这牢两种情况的出聪现。枣4创、经营性风险露及障远泽经营性风险是夫指经营失误造树成实际经营结蚁果偏离期望的蛙可能性。对于危本项目来说，绒经营风险主要但是公寓销售过愉程不顺畅，销吸售情况不佳，油这种情况会影狸响开发商的投筛资收益，在资演金不充裕的情排况下，可能会筛导致资金周转核困难，影响开偶发实施。怜叛朽柔钟汇总以上几方办面的风险因素缝，我们可以看询到其中有多项岂因素如政策、抄市场、财务风姑险等，其实他型们之间都具有弄很强的内在关榜联，并非完全若孤立。陵四、风险规避捏策略建议近暗茅淡寻从以上几个方钳面的主要风险蒸来看，规划方紫面的风险属于可刚性风险，基切本无法规避。永其余四个方面衫则有一定的规被避余地，建议尤可从以下几点尤入手。1、准确定位今瞒剧笑丙前期充分占有如市场资料，了敲解并预测城市猎和区域规划对秀开发项目的影宜响，综合市场肿竞争情况对待泉开发项目进行昨准确定位。准满确而具有预判利力的市场定位偷是规避风险的茂最大法宝。2、快速开发花护汗损陪快速开发，尽蝶量避免各种不缺必要的因素导盏致开发周期延料长。开发周期夸的缩短意味着稠受政策变化和坟市场条件变化框的影响概率会态变小，而前面遣提到的多种因衣素的根源之一粗就是政策的不草确定性。亭3肝、管理公司提注前介入门易订层短既可以避免开惩发物业在规划搞设计方面出现或大的冲突，又义可以借助品牌冈影响力进行市死场营销，增强瞧投资者信心，肥并且其服务系梦统能够对未来较的销售提供一补定的保障。当因然要找到合适涂的合作伙伴并宅非想象中那么冲容易，必然需霸要经过较长时温间的谈判以协交调双方的利益勒。但不管如何泳，管理公司的秧提前介入可以旁很好的起到规肌避风险的作用句。果附烂件授1你：空港项目区服域市场终端消缘费需求探测津公寓需求调查振分析歉（一）调查说皂明毯踢欣1竖．灰1丹．仆1痰背景介绍免调查客户：盯公寓、高档住湾宅等相关项目秒的购买者或潜辩在购买者爬；犁调查方法：财由于此类产品监的特殊性，对太于需求方的调革查，我们从两骤个方面进行：吊一方面，为了己确保调查样本施的客观、有效往，本次调查的绢所有对象均来牲自朋友、熟人搏或业内人士的赵介绍，并就其肢购买能力是否买满足目标要求艘作了核对与筛攀选；另一方面园，鉴于此类客风户属于高档住扩宅市场的顶级传客户，仅仅通木过问卷的形式蜜，显然无法探倘测到这类客户劈对高档住宅的魄全部的潜在需雁求。为此，我帆们通过约访座惩谈形式，对部释分客户进行面桨对面的访谈，司通过与被访者销的交流，对这鲁类客户的产品表需求、居住及蛋购买心理等方追面有了更为深更入的了解。抛调查区域：但****然机场公寓项目栏周边封样本量：安本次调查共完瞧成有效样带本排3螺0杠个。不军崖柜（二）调查目题的麻通过对期项目瞧周边公寓、却高档袜住宅及别墅等挺现有客户或潜搂在客户的调查码，一方面了解破周边客户的基亲本构成情况，漆另一方面探索站一下他们对本而区建设高档公译寓的看法和预拴期，他们对公蝴寓配套、住宅候户型等要求，霉最终为本项目斧的产品定位、馒价格定位以及姨客户群定位提恰供翔实可靠的旱市场依据。眯（三）结论摘折要孟还迟1碗、客户基本情覆况抵年龄分布比较斤集中，缸从进36-4艘5踩岁比较突出的妖客户群体；男污性比例偏大；偶大专以上的学押历为主；另职业形成多样狐，以综合素质芽高松,锅，从事管理工轻作的高层人士仆，颜主要以在外资父企业工作的的痰海归人士和机决场、空港工业用区的高级管理晓人员以及耍***饺*什别墅填区的业主为主竭，这些人士有散的是为了居住张环境，有的是纪为了投资，而食有的是为了工范作方便等。尼家庭结构以三巷口之家为主；尿家庭月收入闪在纽5嘴0培万元以上，属羡于比较具有经出济实力的群体刃。灌2授、乡对高档公寓的伏探索作目前工作地点证主要位于北京呆的经济热点地当区，包虚括卷CB虹D诸地区、亚运村贩区域、燕莎商蛙圈，使馆区等昆被访客户拥有专私家车的数量腊在蛋3株辆以下，鼠其中以拥详有嫩1匆辆的客户所占距比例最大。私推家车的拥有，清某种程度上反蜘映了被访者的翼财富水平。风被访客户希望检购买的公寓到捕市区的车程在傍一个小时之内期，捡以倒4掏5聚分钟之内为最绞佳融。可承受的路巾程集中在背3昂0撑公里傻之内，超过椅3凑0晶公里顺的距离客户考网虑的可能性相室对较少。纱因此被访客户刺购买公寓的目衡的主要是盯用于自住。另饥一群客户考虑存到项目所处的率位置及环境而企购买用于作投尚资，作为第二烈居住的客户的询比例也非常高捏。宵数据表明，被标访客户选择购丈买公寓的区位缴时，首先考虑乞的因素是风水含好，空气与生竟态环境好、宁历静洽—盗—预即周边环境的卵优越以及公寓珠所在区域的城反市印象，其次侄考虑社区景观狠、交通等因素急。这些因素满轮足了客户即远纤离都市喧嚣而听又不失都市便漆捷生活的需求春客户对机场路衡沿线的正面印钉象在整体区位狸环境好上较为巨突出，其次认芽为属于城市发每展潜力较大的等区位，未来有吗投资价值，环秩境高档的比例欣也很高。负面欢印象集中在车旧流量大，交通真比较拥堵的客牲观因素上。挤客户在购买具烧体公寓项目时鼠对项目的社区融内部景观最为何看重，其次对仔户型设置、升碑值及保值潜力士、物业管理、至产品的细节是街否精致到位、蓝以及高档的社渐区氛围等等因词素都会考虑。贴某种程度上说涝，客户更看重导社区的整体氛努围，因为这直你接反映项目的芽品质以及档次怜。绒考虑到自身资奋金流的问题，林有一半的客户判采用按揭的付与款方式，另亿有作4爽3假％的客户考虑椅到开发商信誉搬和产品质量问局