杜桥国际大酒店可行性分析报告

可行性可行性研究报告台州万邦置业有限公司二O一二年六月八日1 2 3第一章总论，紧紧抓住我市东部大开发机遇，以构建“活力杜目标，以“项目推进年”为抓手，加快推进城市化，具体范围为万邦•杜桥国际大酒店及其酒、宁波、杭州、上海等大都市衔接。客流量(1)企业名称：台州万邦置业有限公司。(2)企业性质：房地产企业。(3)经营范围：房地产开发与经营(不含限制类项目)(4)公司类别：有限责任公司。4(5)资质等级：贰级。(6)企业概况：台州万邦置业有限公司是一家以房地产开发为支柱产业，集投个区域，产品涵盖住宅、写字楼、商业等多种业态，总际建。5。(1)杜桥国际大酒店建筑方案设计(2)临海市建设局《城镇建设项目规划要求0057号》(3)国家当前有关产业及社会、经济发展的方针政策(4)中国房地产发展报告NO.5(5)临海市2008年政府工作报告(6)杜桥城市发展规划》6mmmm复和初步规划方案，在对台州杜桥的区域经mmmm根据收益计算，本项目能每年产生利润总额3999.19万元，其中所得税999.8亩2222%%辆7地上地下辆辆宏观经济增长困难，在承认巨大不确定性的前提下，经：扩大需求、增加投资的十项措施，调整结构、振兴产82项目所处区位背景位始者。其中，台州民营经济的比重占了台州经济总量的97%以上，高于同省的宁波的比重水平。高程度的私有化也促使台州拥有了雄厚的民间资本和发的城市，名气不大，但起点高，发展迅猛。台州的人均海、北京，跻身浙江省人均收入第二，全国人均收入前、宁波、温州后的浙江又一大城市。的财富不见得比温州人少。台州的人均收入在长三角杜桥镇经济社会概况口北岸，南接台州市区，北靠三门湾，紧邻，9眼镜、家具、建材、炒货等一批专业市场及超市等大中型商场、超市。开办了久久、新港、华吉等一镇区工行、农行、商行、建行等金融机构齐全，且实力雄站。一应俱全，是省教育强镇，杜桥中学是省级神，杜桥镇实施“夯实基础、丰满城区、南向园区、住宅进入小区、商业进入街区"的发展原则，加强规划管理，合理布局、配套项目宗地价值。2.4项目外部环境分析结论在外经商人数众多，民资丰厚，企业众多，对高并与拟建的新浙江国际眼镜城相战略杜桥镇房地产市场现状的认可，掀起了商品房的销售热潮，带动了杜桥房地产来滨海新城的主城区，是未来滨海新城心。本项目位于杜桥镇西侧的新城区，即杜南大道与滨杜桥宾馆饭店基本情况营餐饮娱乐)。目前设施还较为完善，基本能够满足需要，全年入住率也达到70%至经(1)华吉宾馆(2)久久大酒店项目有餐饮、住宿、卡拉OK等。(3)新港大酒店临海市杜桥镇新港大酒店地处杜桥镇杜桥大厦，客房数量有70多间，集餐饮/(4)花园大酒店位位、集餐饮、客房、康乐、休闲、会议、商务等诸位战略的实施和城镇建设的不断扩突出标市场与客户定位(1)杜桥镇及周边乡镇居民。(2)浙江省化学原料药基地临海区块、杜桥南工业发展区及其他企业的管理人员和(3)个体工商户、市场业主、在外经商的成功人士乡投资房产 (4)政府、社会团体、事业单位工作人员销推广策略项目要针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对小区的整体形象和“卖点”体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、各种宣告宣传；②内部认购；③人员直销；④有针对。4.1规划指导思想，外形端庄，空间丰富，创造一个生4.2设计原则、会议中心，地下室主要包括地下车库、仓库等辅B主体板块功能的合理布4.3总平面设计4.4单体设计.4.1平面功能分析(1)酒店主楼公等(2)酒店副楼等单元4.2竖向设计.4.3设计重点(1)客房以标准间、商务间为主体，配以部分套房与长包房；(2)酒店的客房标准间总数约280间(套)；(3)酒店客房种类设置：标准房、商务房、豪华房、家庭房；(4)客房的格局和布置多样化，以适应各种宾客的个性需求。(1)餐饮主要由中餐厅、宴会厅、包厢为主；(2)餐厅包厢的大小、结构、风格有所区别，以满足不同需求(1)康乐设施是本酒店的重要部分，做到专业化、特色化；(2)康乐活动除了常规项目档次要高，主营项目突出。4.5结构设计(1)本工程地上23层，采用现浇钢筋混凝土框架-核心筒结构体系。本工程因 m(2)建筑处于非地震区，按非抗震设计。4.6建筑装修做法辅楼辅楼主楼部位材料部位材料1~3层干挂花岗石1~3层干挂花岗石4~21层氟碳涂料1~3层卫生间、厨房地面商场装修定四星级酒店装修定刚柔性防水双道彩色铝合金聚苯颗粒保温砂浆4.7康居工程技术方案5.1消防设计(1)总图消防(2)建筑消防，楼梯间通屋顶，设计满足安全疏散距离要求。防烟楼5.2人防设计5.3节能设计应要求进行节能设计。屋面亦外窗采用气密性高、保温性好、传热系数和遮阳系5.4给水(1)水源(2)用水量(3)给水系统：5.5排水(1)污水：(2)雨水：5.6无障碍设计5.7电气设计(1)本工程属一类高层公共建筑，大楼内所有消防设备(水泵房动力，消防电风机，消防控制室等)、疏散指示、应急照明及电信机房等重(2)为满足本工程供电要求，应有两路10KV独立电源，两路电源同时供电，当(季度)234232344(1)台州市建筑工程造价信息(2)项目定位本估算店和杜桥国际大酒店的土地拍卖价加上契税等相关税费，合计85.54量格计计价数量(m2)单价(元/m2)4规费计总价(万元)目前建安成本以及同类型建筑基础上，确面积(㎡)造价(元/㎡)总价(万元)53566.242004420.15设设备类型总价(万元)70000200合计1800㎡内内容总额(万元)开业物质材料购置款300开办费100流动资金50合计450万元,年利率楼面价(元/㎡)金额(万元)项项目(一)土地成本(二)前期工程费(三)建安工程费(四)酒店装修费(五)区内配套费(六)不可预见费(七)期间费用(八)投资总额合计单价(元/M2)总额(万元)金筹措(1)项目建设总投资35883.71万元。(3)申请贷款13000-15000万元。(4)预测以外的不足部分向股东借入。35883.7151.03%39.01%9.96%%8.1说明(2)国家的各项税收政策；(3)台州市房地产市场相关资料及同类企业运营情况。(4)建设进度：本项目建设期为3年，根据项目的进度安排，第四年开始营业，收入预测会议室出租、其他服务)四个部分。酒店的营业收入主要由以上四个部分组成。因这内同类型饭店实际经营状况，在分析市场前景的基础客房收入平均房价(元)单房收益(元)客房总收入(万元)4002822.43386.883548.164600%3709.44餐饮收入营业收入其他收入总收入合计.3营业税金预测(1)客房收入税金(2)餐饮收入税金(3)娱乐营业收入：(4)其他收入：成本费用预测业成本费、人员工资及福利、行政管理和公营业成本费(1)直接材料费用A率为30%，所以自营商场购进商品的成本按自营商B55%，所以本项目餐饮所需的农副产品、材料费用按餐饮(2)燃料及动力费用员工资及福利管理和公用费用电通讯费、制服摊销、保险费、旅差费、培非经营费用(1)折旧及摊销(2)修理费：项目修理费按折旧额的7%计取，年修理费为76万元。(3)养老等保险费：按工资及福利的23%测算，计157万元。(4)财务费用：财务费用由流动资金和长期借款利息两部分组成。本项目无长期借(5)董事会费：按营业总收入的0.5%测算，计42万元/年。(6)顾问费：按营业总收入的0.25%测算，计21万元/年。总成本费用合计4财务评价本项目能每年产生利润总额3999.19万元，其中所得税999.8万元，净利润=376-38869-999.8金用额8.5使用权转让的收入预测根据年金现值系数公式：P/A＝[1－(1+i)^(-n)]/i；其中i表示报酬率，n9.1项目对社会的影响及相关措施响响社会服务质量和城市化进程的影响9.2项目对所在地的互适性分析的生产受接影响各行业经济的增长，不同程度地给房地产业将建设总成本(不含土地费用)、年酒店净利润等因素作为不确定性因素来计算方面变动10%，税后利润将分别增加0.69年和增加0.94年；如果建设总成本(不含土0-100-100项目成本(不012客房面积(标)客房面积(商务)餐饮包厢面积(大)餐饮包厢面积(中)餐饮包厢面积(小)大堂面积大堂装修耗材商务散客比例会议比例餐饮散客协议公司外籍住客本地住客周围省份地理位置评价软件服务评价硬件设施评价社会形象评价价格评价25--30大理石22.5%85.8%佳好