我国房地产投资性过强的原因及有效策略,投资学论文

我们国家房地产投资性过强的原因及有效策略,投资学论文房地产具有投资和消费的二重性，消费性是其基础属性，而投资性是建立在消费性基础上的。过往对我们国家房地产市场的研究，多将二者作为整体研究，少有将其分割单独研究。事实上，房地产泡沫主要具体表现出为房地产市场投资性过强，自从我们国家在1991年进行了房地产市场化改革后，房价经历了持续上涨经过，城市商品房的均价上涨速度一度超过了12%,房地产投资额占比例、房价收入比和租售比等市场指标均到达了危险值，突显出我们国家房地产市场投资性过强的不良现在状况。为此，需要将投资性房地产市场隔离处理，单独研究其表现、成因及对策。1我们国家房地产市场投资性过强的指标具体表现出从我们国家房地产平均销售价格来看，趋势明显，也不一定就讲明房地产投资性过强。假如房地产价格的高增长并没有居民可支配收入的支撑，则讲明房地产市场存在较强的投资性，存在一定泡沫。一般来讲，市场泡沫有两个特点，供需严重失衡与投机严重。房地产泡沫，是指一种表现为房地产市场投资气氛浓烈厚重，资产交易中的价格与其价值的背离，直观表现为房地产价格〔包括地价和房价〕的过分上涨，失去实际使用者的支撑。本文通过评价指标法来测度房地产市场能否存在投资性过强的问题，分别选取房地产投资额占的比重〔供应类指标〕和房价收入比〔需求类指标〕，从供求两方面来综合评价我们国家房地产市场的投资性。1.1房地产投资额占比重作为供应类的基础性指标，房地产投资额占比重直接反映出房地产在经济体中的投资比重能否恰当，能否存在过度投资。根据国际经历体验，一个国家的房地产投资占其的比重通常在3%到8%之间，而处于建设高峰期的国家一般是8%左右。结合我们国家城镇化进程的实际情况，该指标应在8%左右为宜。我们国家1991-2020年房地产开发投资额占比重，如表1.我们国家房地产开发投资额占的比重从1997年开场一直表现为不断上涨的趋势，并在2004年超过前文讲的8%这一合理限制。尤其是在2018年到2018年之间，这个指标更是超过了10%,到达了一个高位。这供应方面的监测指标给予我们的预警，讲明房地产产业在我们国家国民经济投资中比例过重，房地产市场投资性过于旺盛，甚至是存在房地产泡沫。1.2房价收入比作为一个需求类的指标，房价收入比是从居民的相对购买力能力的角度出发，来评价家庭对当年房价的承受能力，对房地产市场价格能否过高进行评价。世界银行以为房价收入比的合理范围是3到6之间。房价收入比的合理范围在发展中国家和发达国家略有不同，前者是在4到6之间，后者是在1.8到5.5之间。考虑我们国家情况，将该指标的阈值定为7.我们国家1991-2020年我们国家住房收入比，如表2.1992年到1993年超过了合理范围，房地产市场投资性过强，存在一定泡沫。到了2004年房价收入比再次超过合理范围，并且超出的程度逐年递增，最高时在2018年到达8.53.这反映了从需求上看，我们国家房地产市场投资性也是过强，投资性的购买推高房价，使得居民对房地产的相对购买力缺乏，抑制了真实消费性需求。通过从供需两方面的指标测度，均反映我们国家房地产市场自从1991年市场化改革后，经历着一个持续的高速发展期，至近年已显投资性过强，甚至有泡沫化的倾向。尤其是从2004年开场，供需两方面的指标均突破正常的范围，发出了预警信号。投资性过强的房地产市场已带来众多不利的影响，抑制居民生活消费，使社会产业构造局部过热，抬高投资成本等。2我们国家房地产市场投资性过强的原因探析2.1从房地产行业特点探究市场过热原因①房地产市场供需均缺乏弹性。供应上，我们国家土地相对稀缺，且被垄断，同时其异质性和固定性使得土地无法跨地域调配，愈加剧了稀缺性。需求上，住房作为居民生活必需品，即便投资刺激房价上涨，对刚性需求仍然影响甚微。②建设周期长导致市场供应滞后。完好的房地产开发经过包括：前期项目策划、可行性研究、工程招投标、工程建设、项目验收、销售以及后期物业管理等，时间跨度经常到达几年之久。经过中，市场条件会不断变化，之前的市场预测往往出现偏差，造成供需失衡。③市场信息不对称。房地产建设周期长，信息变化具有相当的不确定性，各方均难以把握全部信息，尤其消费者难以辨别信息真伪，容易误信炒作信息，做出误判。2.2从我们国家发展阶段探究市场过热原因①乐观的国家发展预期。我们国家如今的发展水平相当于在60年代的日本，70年代的韩国，而日本的发展从60年代到80年代发展了近30年，韩国从70年一直发展至今，可预见我们国家会有个较长时间的持续发展。同时，过去几十年的持续发展也增加了居民投资的自信心。②恰逢人口高峰期。从上个世纪90年代起，我们国家婴儿潮一代开场进入成年期。据统计，1995年至2005年这十年中办理结婚登记的新人们超过1亿对，这成为房地产刚性需求的主要构成，支持着房地产价格高企。随着我们国家城镇化进程的深切进入，城镇人口将平稳持续的快速增长。从90年以来，我们国家城镇人口的增长幅度大部分时间在3%到6%之间，城市住房供应相对缺乏，又加强了市场投资房地产的自信心。2.3从房地产金融探究房地产市场过热原因①高储蓄率和高CPI导致的流动性过剩。在我们国家，高储蓄率和高CPI并存，使得银行存款实际利率为负，刺激了闲散资金的投资冲动。在股票市场低迷、外汇管制、债券市场不成熟的环境条件下，房地产市场成了社会游资的投资首选。②国际投机资本进入房地产市场。由于我们国家经济总量的增长与生产效率的调高，人民币一直面临着很大的升值压力，国际投机者纷纷下注中国，在沿海城市大量购房。2.4从行业利益机制探究房地产市场过热原因①垄断土地供应影响了市场自主调节。作为土地市场的垄断攻击方，地方限制土地供给，抬高地价的动机明显，被抬高的地价最终将由消费者承当。土地供给垄断，使得房地产市场无法根据供需关系自发调节，只能通过、开发商、投资者、消费者的多方博弈完成。②地方对土地出让金过度依靠。分税制改革后，地方的财政收入主要来源于土地出让金，出让金收入基本占财政收入50%左右。这使得地方不愿房地产市场走低，当下台限制政策措施时，地方在执行上往往偏于消极，难以见效。2.5从行为金融学探究房地产市场过热原因①锚定效应。锚定效应是指当事人过于依靠旧信息，难以根据新信息进行调整。当房价推到高位时，锚定效应使投资人相信房价能维持趋势继续上升，进而坚持投资。②损失厌恶。投资人经常坚持持有前景已不看好的房地产，担忧卖出后损失变成现实，而寄希望于将来市场好转，延长了房地产投资过热的时间。3抑制我们国家房地产投资性过强的对策考虑3.1改善经适房保障制度住房保障体系是在市场经济条件下，国家通过法律和行政手段对住房分配市场机制的补充。需要尽量降低其适用的制度性门槛，惠及普罗群众，并实现适用指标跨区域调配。由于经适房建设速度难以及时知足中低收入家庭急迫的住房需求，可在二级市场上，通过减税、限价等方式补贴中低收入家庭的住房支出。在规划时，应保障部分作为必需品需求的土地供给，避免其与作为发展品或投资品需求的土地之间的竞争。3.2防止银行的过度金融支持总量上，防止银行给予房地产企业过度的信贷支持。总体上，应严密监测房地产金融支持总额与银行信贷总额之比。详细到项目，应着重审查对公项目的自有资金比例能否到达要求，四证能否齐备，对私应严格评估贷款人的信誉水平和还款能力，调查交易的真实性。构造上，适当放宽对经适房项目的信贷要求，给予优惠利率；收紧对投资性突出的高档住房开发项目的信贷支持，建议使用浮动利率来给予贷款。3.3分流引导投机资本征收土地空置税、保有税，提高囤地成本，迫使投机者转让或出租土地，增加市场土地供应，挤出投机资本。通太多种渠道分流投机资本：①简化上市程序，引导地产企业上市融资，吸引投机资本；②促进地产私募和投资信托发展，倡导居民通过专业性机构，向房地产市场进行理性投资，避免散户投资的盲目性；③优选资金量大且稳定的国外专业机构和社保基金进入我们国家房地产市场，学习国际先进房地产管理和运作经历体验，促进市场的规范化。3.4变革地方发展理念改革发展理念的首要在于减轻在地方官员考核中权重，强调民生民意。这将有利于地方在服务中，更注重民生民情，更强调房地产作为与民生相关的消费品属性，而不是仅仅关注地区经济发展，短视于房地产的投资