影响房地产上市公司业绩的影响因素

毕业论文正文PAGEPAGE7毕业论文题目房地产上市公司业绩影响因素研究—以格力地产为例学生所在学院经济管理学院专业会计学学号20112625学生姓名韩富伟指导教师王屿助理指导教师起止日期2015.02.22-2015.03.31修改到5月中旬修改到5月中旬GraduationThesisofCityCollegeofScienceandTechnologyChongqingUniversityResearchontheInfluenceFactorsoftheListedRealRstateCompaniesPerformance——ForexampleGreeestateUndergraduate:HanFuWeiStudentID:20112625Supervisor:WangyuMajor:AccountingInstituteofEconomicManagement,CityCollegeofScienceandTechnologyChongqingUniversityJune2015AbstractWiththeprosperityanddevelopmentoftherealestatemarket,moreandmorerealestateenterprisesrushedout,therealestateindustryhasbecomeapillarindustryofthenationaleconomy,pullingGDPgrowth;thedemandandpriceofhousingishigh,peoplepaymoreandmoreattentiontorealestateprices,thegovernmentinordertocontrolandstabilizetherealestatemarkettomaintainthemacroeconomicregulationandcontrolpolicyalsoemergeinanendlessstream.InChinathisspecialsituationandtherealestatemarketbackground,theRealEstateCompanyperformancehowandwhatfactorswillaffecttheperformanceoftheRealEstateCompany,adirectrelationshipwiththerealestateenterprisesurvivalandsustainabledevelopment.Therefore,thestudyonthefactorsaffectingtheperformanceoftheRealEstateCompanyisnotonlytherealestateenterprisesmustthinkabouttheproblem,butalsoinordertomaintainthehealthyandstablehousingmarketmustconcern.Inviewofthis,thisarticlehasconductedtheresearchtotheinfluencingfactorsofChina'srealestatelistingCorporationperformance.Greeestate,whichislocatedintheSouthChinaSea"ahundredoftheislandcity"Zhuhairealestatedevelopmentcompany.AsoneofZhuhai'smostpowerfulandinfluentialrealestateenterprises,Greeestatethroughtherealestatemarketdevelopmentandpluralisticintegrationofresources,determinedtoforgeahead,makeprogresswhilemaintainingstability,notonlyachievedrichresultsoperatingresultsandattention,butalsoaccumulatedawealthoftechnical,managementanddevelopmentexperience.Forexample,thestudyoffactorsaffecttheperformanceofthecompany,soastogetthefactorsaffectingtheperformanceoftherealestatelistingCorporation.Firstofall,theperformanceofthecompanyisdefinedasoperatingperformance,introducedonthebasisoftherelatedtheoryandtheperformanceofthecompany:thetheoryofthetransmissionmechanismofownershipstructuretheoryandthetheoryofscaleeconomy,monetarypolicy.Secondly,therealestatelistingCorporationLimitedismainlyengagedinrealestatedevelopmentandoperationoftheRealEstateCompany,thecharacteristicsandperformanceoftherealestatelistingCorporationaredescribed,andthefactorsaffectingtheperformanceofthecompanyisdividedintotwoaspectsofinternalfactorsandexternalfactors.Then,onthebasisoftheforegoingtheory,collectrelevantdata,modelbuildingandempiricalresearch.Keywords:realestatelisting,Corporationcompanyperformance摘要随着房地产市场的繁荣发展，越来越多的房地产企业蜂拥而出，房地产业成为国民经济的支柱产业，拉动着GDP的增长;由中文标点于对住房的需求及房价居高不下，人们对于房地产的关注越来越多，政府为了调控房价以及维护房地产市场的稳定采取的宏观调控政策也层出不穷。在中国这种特殊的国情及房地产市场环境背景下，房地产公司业绩如何以及哪些因素会影响房地产公司业绩，直接关系着房地产企业的存和？可持续发展。因此，关于房地产公司业绩影响因素的探讨不仅是房地产企业必须思考的问题，也是国家为了保持房市健康稳定务必要关注的问题。鉴于此，本文对影响我国房地产上市公司业绩的因素进行了研究。格力地产，是一家坐落于南海之滨“百岛之市”珠海的房地产开发公司。作为珠海最具实力和影响力的房地产企业之一，格力地产通过房地产市场化开发和多元资源整合，锐意开拓，稳中求进，不仅取得丰厚的经营成果和瞩目的业绩，也积累了丰富的技术、管理和开发经验。以它为例，研究其公司业绩影响因素，从而得出房地产上市公司的业绩影响因素。中文标点？首先，本文把公司业绩界定为经营业绩，在此基础上介绍了与公司业绩相关的理论：规模经济理论、股权结构理论和货币政策传导机制理论。其次，把房地产上市公司限定为主要从事房地产开发和经营的房地产公司，对房地产上市公司的特征和业绩表现进行了阐述，并把影响公司业绩的因素划分为内部因素和外部因素两个方面。然后，在前述理论的基础上，搜集相关指标的数据，构建模型并进行实证研究。在此加入几句话说明通过你的分析，得出影响房地产公司业绩的因素到底有哪些？哪些是关键因素。进一步总结你文章的研究结论。关键词：房地产上市公司公司业绩

目录目录是根据正文自动生成的目录是根据正文自动生成的1.绪论1.1研究背景1.2研究目的和意义1.2.1研究目的1.2.2研究意义1.3研究方法与思路1.3.1研究方法1.3.2研究思路1.4研究内容与创新之处1.4.1研究内容1.4.2创新之处2.公司业绩影响的相关理论2.1公司业绩概述2.1.1公司业绩的界定2.1.2公司业绩的评价指标2.2业绩影响因素的相关理论3、房地产上市公司业绩影响因素分析3、1房地产上市公司的概念和特征3、2我国房地产上司公司的业绩概况3、3影响我国房地产上市公司业绩的因素分析4、格力地产业绩影响因素分析

4、1格力地产公司基本概况4、2格力地产经营业绩概况4、3格力地产业绩影响因素分析4.研究结论及对策建议4.1研究结论4.2对策建议5.结语参考文献建议结构需要调整，将目前的第三章内容重新整合一下，具体修改如下：3、房地产上市公司业绩影响因素分析3、1房地产上市公司的概念和特征3、2我国房地产上司公司的业绩概况3、3影响我国房地产上市公司业绩的因素分析格力地产业绩影响因素分析

4、1格力地产公司基本概况4、2格力地产经营业绩概况4、3格力地产业绩影响因素分析根据以上的分析得出影响房地产上市公司业绩的关键因素，接着根据这些因素提出完善或者进一步提高房地产上市公司业绩的建议。特别注意，文章中没有提出这些公司存在的问题，那么你的建议应该是进一步提高经营业绩的建议，而且必须紧密结合上一部分的因素。构成第五章。第六部分，结论。总结全文。文章很多地方复制痕迹非常明显，需要进一步修改。在修改文章是特别注意一定要紧密围绕你的每一级相应的标题来展开深入分析，通过深入分析，文字和数据要足够能够说明的标题含义。同时文章一定要有逻辑，文章的前后语句要一致，要先后相符。:绪论1.1研究背景我国房地产业对于GDP的增长做出了巨大贡献，是中国国民经济的支柱产业之一，其健康有序地发展关乎着国家经济的繁荣和社会政局的稳定。近年来，房地产己经成为一个民生话题，房地产的发展及房价问题不仅越来越受社会居民关注，而且也成为国家宏观调控的重点。2007年，中国房地产市场过热，在此期间，政府实施了一系列政策，我国央行五次加息，通过上调金融机构人民币存贷款基准利率抑制房价持续上涨，房地产的发展受到了一定的抑制。2008年，房地产公司业绩开始明显下滑，房地产股市的股价一跌千里。2008年9月15日，为了扭转房地产公司业绩持续下滑的态势，央行宣布一年期人民币贷款基准利率和存款准备金率“双率”齐降。由此可见，货币政策对于我国房地产公司业绩的影响很大。为促进房地产市场健康发展，温家宝总理于2009年12月14日在国务院常务会议上，提出了增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设四大举措，即“国四条”。接着，2010年政府又出台了“国十一条”，2011年出台了“国八条”、2012年出台了“国五条”等一系列调控政策的出台，无疑是为了保证我国房地产企业健康稳定地发展。加入近两年来的国家有关的房地产政策由此可见，宏观调控政策会影响房地产公司业绩。加入近两年来的国家有关的房地产政策站在企业的视角看，公司业绩关系着企业未来的生存和发展。房地产业是一个高负债的行业，过高的负债必然伴随着过高的风险，高负债是否会影响房地产企业的发展，过高的资产负债率是否有利于公司业绩的提升，是房地产企业值得思考的问题。房地产企业还具有投资规模大，资金需求多，生产周期长的特点，资金使用效率的高低和存量房周转速度的快慢等直接关系着房地产公司业绩的好坏。综上所述，影响房地产公司业绩的因素很多。在中国特殊的国情和背景下，房地产公司业绩不仅受到公司内部因素的影响，还会受到外部政策环境的影响。我国房地产具有其特殊性，它与建材、装修、物业服务、五金家电等多个行业具有高度的关联性，其业绩不仅关系自身，而且关系其他企业的兴衰。此外，房地产业在促进国民经济的增长中占有举足轻重的地位，房地产业的发展状况及公司业绩的好坏还关系着国家财政收入的增减。因此，研究房地产上市公司业绩影响因素对于房地产的健康稳定发展具有深远意义。适当加入一定的语言说明以格力地产为例的必要性和可行性。1.2研究目的和意义1.2.1研究目的近些年来，房地产是一个备受关注的热点话题。随着经济的发展、城市化进程的加快，炒房热迅猛升温，吸引了大量投资者涉足于这个行业，房地产企业数量增加，房地产行业整体投资规模增大，这必然导致房地产企业之间的竞争加剧，资源的抢占无疑会影响公司业绩。在此背景下，房地产公司业绩表现如何？哪些因素会对房地产公司业绩造成影响？本文通过研究房地产上市公司业绩影响因素，旨在达到以下目的:1）找出房地产上市公司内部运营存在的问题，优化资本结构、完善公司治理结构、提高营运能力，为房地产上市公司管理人员改善公司业绩提出合理建议。2）分析国家宏观调控政策、物价变化及经济环境对房地产上市公司业绩的影响，为我国房地产企业应对多变的外部政策、市场和经济环境，保持公司业绩的稳定提供参考。同时，便于我国政府采取有效的房地产调控措施，控制房价的同时保证房地产市场健康有序地发展。1.2.2研究意义在该部分的最后加入一定的语言说明你分析格力地产的意义和目的，否则无法体现格力地产的分析必要性在该部分的最后加入一定的语言说明你分析格力地产的意义和目的，否则无法体现格力地产的分析必要性本文结合房地产上市公司的内部治理结构和外部宏观调控政策，分析了房地产上市公司股权结构和货币政策与公司业绩的相关关系。三大理论在研究中的充分发挥，达到了把理论运用于实际，实际联系理论的效果，为以后的研究者结合公司业绩理论在房地产公司业绩影响因素研究的实践中进行更深层次的探索提供了参考。房地产的发展及经营业绩不仅涉及经济问题，还涉及政治问题。因此，关于房地产上市公司业绩影响因素的研究具有深远的现实意义。第一，站在房地产企业的视角，通过研究公司自身因素对公司业绩的影响，有助于管理者分析资本结构是否合理、公司治理结构是否完善、投资规模是否需要扩大等等，以便做出合理的经营管理决策，达到提升公司业绩的效果。通过研究外部因素对公司业绩的影响，房地产企业可以采取相应的措施，应对多变的外部环境，保证公司业绩的稳定。第二，从政府方面看，房地产企业的业绩表现如何直接关系着房地产业的可持续发展，分析外部宏观调控政策、物价变化和经济环境与房地产上市公司业绩的相关关系，有利于国家制定有效的房地产调控政策，对房地产市场实行强有力的监管，保障房地产企业和房地产市场健康有序地发展。1.3研究方法与思路1.3.1研究方法本研究主要采用了以下三种方法：（此外还采用了案例分析，建议添加）(1)文献法。搜集和分析与公司业绩影响因素相关的国内外文献资料，从中选取有用信息形成文献综述，掌握国内外研究动态，并在此基础上对资料进行适当分析和使用。(2)比较分析法。搜集2005—2014年的财务数据，对房地产上市公司l0个年度的公司业绩进行比较，分析其总体的变化趋势特征。文章中完全没有用到文章中完全没有用到（3）定性分析法。文章采用了定性分析法确定房地产上市公司业绩的相关影响因素并对其进行描述。1.3.2研究思路本文的研究思路是：首先，明确文章的研究背景、目的及意义，从了解相关理论入手，对业绩影响因素的相关理论进行介绍。然后，对公司业绩及研究选取的房地产上市公司进行分析，了解房地产上市公司的特征和业绩的波动趋势，并对内部因素和外部因素进行了分析。最后，从内部因素和外部因素两方面，围绕相关因素与公司业绩之间的关系进行实证研究，并依据得出的结论提出对策建议。1.4研究内容与创新之处1.4.1研究内容本研究分为以下四个部分：第一部分，绪论。介绍研究背景、目的意义、内容及方法。第二部分，理论分析。第二章对公司业绩内涵进行阐述，介绍了规模经济理论、股权结构理论、货币政策传导机制理论，并对这三种理论进行概括和分析。并对房地产上市公司业绩进行界定，分析房地产上市公司的特征及业绩表现，将影响房地产上市公司业绩的因素划分为内部因素和外部因素两方面，内部因素主要选取了资本结构、股权结构、公司规模和营运能力，外部因素主要选取了货币政策、物价变化和国民经济。这些属于文章的第三和第四部分了这些属于文章的第三和第四部分了第三部分，结合文章实际安排作出修改研究结论及政策建议。通过实证分析得出的结论进行具体分析，结合文章实际安排作出修改发现公司内外部存在的问题，提出合理的对策建议。第四部分，同上结语。总结研究局限性，对未来的研究发展方向提供可行性建议。同上1.4.2创新之处本文可能具有的创新之处：影响因素选取多样化。由于影响房地产上市公司业绩的外部因素指标不易量化，文献较少，多数学者从内部影响因素着手，研究内部特定单一因素与公司业绩的相关性。本文选取了多个影响因素，不仅从几个方面检验了公司自身因素与房地产上市公司业绩的相关关系，还考虑了外部政策、市场环境和经济因素对房地产上市公司可能造成的影响，在影响因素的选取上相对更有广度。：公司业绩影响的相关理论格式表达错误，其次，该部分内容中如果有引用别人的部分需要采取脚注形式表明出处，出处格式与参考文献相同格式表达错误，其次，该部分内容中如果有引用别人的部分需要采取脚注形式表明出处，出处格式与参考文献相同2.1公司业绩概述2.1.1公司业绩的界定业绩是经营或管理行为的结果与表现。业绩作为结果或表现，是一个多维概念。通常所说的业绩不仅包括经营业绩，还包括管理业绩。经营业绩直观反映由企业经营活动带来的整体财务状况与经营结果，它以真实公允的会计报表作为主要依据，是针对公司状态的静态评价;管理业绩是高级管理层努力程度所带来的结果与状态，是对管理者的主观能动性进行评价[3]。？？？？？？一般而言，公司业绩指公司经营管理中的经营业绩，包括两方面:一个是效率，即投入与产出间的比例关系，高效率意味着以较少的投入得到较高的产出。另一个是效果，即公司目标达到的程度。经营业绩有狭义和广义之分:狭义的经营业绩指在一定时期内，公司利用自身有限的资源，从事相关的经营活动而最终取得的经济成果。广义的经营业绩除了包括公司在一定经营期间内取得的经济利润外，还包括公司在该经营期间所表现的经营效益水平[4]？？？。狭义的经营业绩一般通过企业增加值、销售收入、营业利润等形式表现，它不仅反映了公司在一定经营期间内经营管理水平的高低，也体现了在一定经济环境中公司的发展和变化趋势。广义的经营业绩主要通过企业的偿债能力、获利能力、资产营运能力等形式表现。在对我国房地产上市公司业绩进行评价时，采用的是广义的经营业绩概念。？？？2.1.2公司业绩的评价指标这里提到的业绩评价指标要在后文的公司业绩现状客观陈述完毕之后，用这些指标去评价该公司的业绩如何这里提到的业绩评价指标要在后文的公司业绩现状客观陈述完毕之后，用这些指标去评价该公司的业绩如何公司业绩的计量有两种方法:财务计量与非财务计量。公司业绩的非财务计量包括市场占有率、生产力、创新、质量和服务、雇员培训等。相对于非财务计量来说，财务计量具有更强的可比性和综合性，而且可以用数据量化，实际中，常用财务计量评价公司业绩，非财务计量仅作为辅助工具。公司业绩的财务评价指标一般分为以下四种:(1）以盈利为基础的业绩计量以盈利为基础的业绩计量指标主要有：净收益、每股收益和投资报酬率。净收益也称为税后利润或净收入，是公司利润总额扣除应缴纳的所得税以后的利润留存。如果公司有优先股股利，还应扣除优先股所分配的股利。计算公式:净收益=净利润一优先股股利每股收益是净收益与发行在外普通股股本之比，反映了每只普通股当年所创造的净利润。每股收益越大，每只普通股创造的净利润越多，表明公司收益越好。计算公式:每股收益=净收益/平均发行在外普通股股数净收益与每股收益便于计量，并且不需要额外的信息成本，是评价公司业绩指标中被广泛应用的财务指标。但是由于会计利润信息容易被经理人等操纵，且每只股票的质量也可能会不同，因此其可比性容易受到限制。投资报酬率衡量的是企业从投资活动中所得到的经济回报。不同的收益和投资相除，可以组成多种不同含义的投资报酬率。最常用的投资报酬衡量方法有:总资产净利率和权益净利率。总资产净利率反映公司管理人员综合利用资产创造净利润的业绩，即经营管理业绩;权益净利率即净资产收益率，反映股东获得回报的水平，即以经营业绩为基础的理财业绩，是财务管理中最重要的核心指标。计算公式:总资产净利率=净利润/总资产权益净利率=净利润/股东权益(2）以剩余收益为基础的业绩计量剩余收益是投资中心获得的利润，反映实际报酬与要求报酬的差额，与会计利润的主要区别是其扣除了机会成本，而会计利润仅扣除了实际支出的成本。计算公式:剩余收益=收益一应计成本=收益一投资要求的报酬率X投资额剩余收益有三种形式:剩余权益收益、剩余经营收益和剩余净金融支出。剩余权益收益是归属于权益投资人的剩余收益。若剩余权益收益为正值，则表示增加了股东财富。反之，则表明摧毁了股东财富。剩余经营收益衡量的是纯粹的经营活动为投资人带来的回报，可以反映公司的经营业绩。剩余净金融支出则反映的是公司的理财业绩。虽然剩余收益的着眼点是企业的价值创造过程，但是该财务指标不便于不同规模的公司和部门的业绩比较，并且过于依赖于会计数据质量。（3）以经济增加值为基础的业绩计量经济增加值是经调整的企业税后经营利润扣除企业全部资本成本后的余额。经济增加值不仅仅是一种业绩评价指标，还是一种全面财务管理和薪金激励体制的框架，与股东财富有最直接地联系。计算公式:经济增加值=调整后税后经营利润一资本占用成本资本占用成本=加权平均资本成本X调整后的投资成本在经济增加值的框架下，站在公司的视角，可以向投资人进行宣传，让投资人了解公司的目标和业绩情况;站在投资人的角度，可以根据经济增加值衡量公司业绩，以便于做出投资决策，选择前景较好的公司;此外，对于股票分析师来说，经济增加值还是一个强有力的分析工具。但是，经济增加值是绝对数指标，对于规模不同的公司，不便于进行业绩比较。此外，目前在计算时，对净收益的调整、投资基础的内容和资本成本的确定，尚存在争议。（4）以市场增加值为基础的业绩计量市场增加值是公司所有资本通过股市累计为其投资者创造的财富，即公司总市值与累计总资本投入之间的差额。计算公式:市场增加值=总市值一总资本从理论上看，市场增加值可以反映公司的风险，是评价公司是否可以创造财富的一个较为准确的方法;但是，是否股票市场能够真正地评价公司的价值，这仍然还是一个值得怀疑的问题。以上部分的复制痕迹明显，特别是标点符号等，请仔细修改。2.2业绩影响因素的相关理论同上，引用别人的理论要用脚注表明同上，引用别人的理论要用脚注表明2.2.1规模经济理论规模经济理论是属于经济学范畴的最基本理论之一，也是现代企业管理理论研究的重点内容。规模经济理论的基本内容:在某一特定时期内，随着企业产品绝对量的增加，单位成本反而下降;也就是说在一定的限度内，适度扩大经营规模，可以降低产品平均成本，从而提高利润水平，改善公司经营业绩[5]。？？？？现阶段，我国房地产市场面临着严重的供需不均衡状况，部分地区房产供不应求，部分地区却出现空置房，发展规模经济是房地产企业可持续发展的必然选择。只有发展规模经济，房地产企业乃至房地产市场所存在的问题才能得以解决，从而才能提高公司业绩，增强市场竞争力。因此，基于规模经济理论，房地产公司规模与业绩相关关系如何，是房地产企业选择是否扩张决策时必须考虑的问题。2.2.2股权结构理论股权结构理论与公司治理结构有着密切的关系，股权结构是公司治理结构的基础，而公司治理结构是股权结构的具体运用。股权结构的定义:在股份制公司中，不同性质的股份占总股本的比例及相互关系[6]？。股权结构不同，公司的组织结构就不同，决定了公司治理结构也不同，最终决定公司业绩的优劣。？对于股权结构不同的上市公司，不论股权结构相对集中，还是相对分散。不论股份是国有股比重大，还是法人股或社会公众股比重大，公司治理结构的规范都是相同的。但是能否合理地根据不同的股权结构对公司股东和管理层的权责利关系做出相应的制度安排，达到权责利关系的有效制衡，这将影响公司业绩的优劣，同时对于提升公司价值至关重要。尤其是在中国，虽然大部分企业都经过了股改，但是国有股比重大，股权相对集中的现象仍然存在。因此，鉴于对股权结构理论的分析，在研究房地产上市公司业绩影响因素时，股权集中度有必要被纳入考虑范围。2.2.3货币政策传导机制理论货币政策传导机制理论对国民经济的贡献是巨大的，货币政策传导机制的完善与否，直接关系着货币政策的实施效果，并最终影响国民总收入。货币政策传导机制指中央银行运用货币政策工具影响中介指标，进而最终实现既定政策目标的传导途径与作用机理[7]？。从定义可以看出，货币政策传导机制的运行模式反映出货币政策经历了一个从开始运用到目标实现的过程。？在中国的房地产市场上，货币政策传导机制对房地产的传导主要是通过运用货币工具来调控房地产价格，从而达到影响社会经济活动的效果。此外，货币政策对房地产价格的传导渠道是多方面的，可以通过利率传导机制调节存款利率，也可以通过信贷传导机制调控货币供应量。不论货币政策对房地产价格的传导机制是通过哪种途径，房价的波动在一定程度上也会引起房地产公司业绩的变化。基于上述分析，货币政策与房地产上市公司业绩的相关关系如何，是我国政府制定强有力的宏观调控政策必须考虑的问题，也是我国房地产上市公司避免政策带来巨大波动、稳定公司业绩必须思考的问题。该部分陈述了基本概念和分析方法，这里需要总结说明该部分在全文中的理论基础地位。该部分陈述了基本概念和分析方法，这里需要总结说明该部分在全文中的理论基础地位。第三章：房地产上市公司业绩的概述以及其影响因素研究--以格力地产为例依照建议该部分做出整体内容整合依照建议该部分做出整体内容整合3.1房地产上市公司的概念及界定住房是人类赖以生存的最基本的物质条件之一，是社会经济活动得以顺利进行的载体和基础。房地产在经济上也称为“不动产”，不仅包括建筑物、土地，还包括两者附带的实物或权益。因此，房地产的存在有三种状态:单纯的土地、单纯的建筑物、房地合一[8]？。由于土地和房屋是相互依存的，具有不可分割性，本文将房地产定义为房产和地产的合称。？房地产的直接供应者是房地产企业，房地产企业是房地产市场的主体。不论对于房地产业的发展还是对于房地产市场的发育来说，房地产企业所起的推动作用都是不可替代的。对房地产上市公司的概念进行界定前，首先必须对房地产企业进行定义。在我国，房地产企业的主营业务被分为三大类:一是房地产开发和经营，二是房地产物业管理，三是房地产中介服务。按房地产企业的主营业务划分，房地产企业有广义和狭义之分。广义的房地产企业主营业务一般包括上述三个方面;狭义的房地产企业主要指房地产开发企业，专事房地产开发和经营，即开发商[9]。标点符号明显复制，需要修改格式。同时引用别人的要用脚注表明标点符号明显复制，需要修改格式。同时引用别人的要用脚注表明3.2房地产上市公司的特征截止到2014年12月27日，我国的上市公司总共有2555家，而房地产上市公司仅有139家，只占到5.58%。其中，在深圳证券交易所主板上市的公司共有471家，在深市主板上市的房地产公司有58家，所占比重为12.31%;中小企业板上市公司共有701家，房地产上市公司为9家，所占比重为1.28%;创业板中的355家上市公司中没有房地产上市公司;在上海证券交易所主板上市的公司共有966家，而在沪市主板上市的房地产公司仅为72家，所占比重为7.45%。由此可见，我国房地产上市公司数量较少，占我国上市公司总数的比重不足6%。然而，随着房地产在国民经济中地位的提升，我国涌现了越来越多的房地产企业，据统计约有3万余家，这无疑会产生较为激烈的竞争，对我国房地产上市公司的发展产生一定的限制作用。此外，房地产业的发展需要有大量的长期资本，在激烈的竞争下，这种需求必然无法满足，房地产业的可持续发展就不能得以保证。鉴于此，银行借贷、货币政策的调整必然会对房地产企业的发展造成影响，考虑公司内部资本结构和外部货币供应量与房地产上市公司业绩的相关关系，对于房地产上市公司的可持续发展有着非凡的意义[10]。？？？？？？我国房地产上市公司所从事的主营业务主要有:房地产开发和经营、房地产物业管理和租赁、房地产中介服务等;其中房地产开发和经营包括住宅地产的开发和经营、商业地产的开发和经营、工业地产的开发和经营。我国深沪主板与中小企业版的房地产上市公司共有139家，其中118家以房地产开发和经营为主，且开发和经营的基本为住宅地产，开发经营工业地产和商业地产的房地产上市公司不足10家，所占比例不足10%;以房地产租赁和房地产咨询等中介服务为主的房地产上市公司共10家;剩余11家为混合性质的公司，除了房地产之外，还涉及与房地产业务所占比重旗鼓相当的其他行业业务。由此可见，目前我国房地产上市公司主要以房地产开发和经营为主营业务，并且基本从事的都是住宅开发和经营。这种房地产现状与我国现阶段的国情是密不可分的，我国是人口大国，人均占地面积不足，对于住宅的需求强大，在此背景下，我国房地产上市公司会以市场需求为导向，选择以开发和经营住宅地产为主营业务。鉴于此，实证分析中选取从事房地产开发和经营的房地产上市公司为研究对象。该部分内容需要进一步扩充资料，资料太少难以说明核心思想。3.3格力地产的业绩分析公司2012年利润分析图的图头要位于图的下方，如图1XXXX图图的图头要位于图的下方，如图1XXXX图2012年格力公司实现了总利润408959806.52元，比去年增长了75764446.19元，增长了22.74个百分比。净利润为320282359.14元，比去年增长了67633683.02元，增长了26.77个百分比。基本每股收益为0.56元，比去年增长了0.12元。增长了27.27个百分比。数据要收集近三年的来客观说明数据要收集近三年的来客观说明需要首先充分客观阐述该公司的业绩现状，在才能分析影响该现状的因素，并深入进一步分析说明。从格力地产公司的利润表可以看出总利润的主要来源是主营业务收入，其次是营业外收入，说明公司具有可持续性，而且公司利润质量较好。分析公司的业绩，可以看出公司的业绩产出主要来源于公司的主营业务收入，在所有成本项目中，主营业务成本所占比例最高，其次是营业税金及附加，由此更证实公司的业绩主要来自主营业务，说明公司具有较好的持续性。3.4格力地产业绩影响因素3.4.1内部因素(1）资本结构资本结构指企业各种资本的价值构成及其比例关系。在企业筹资管理实中，资本结构有广义和狭义之分。广义的资本结构指企业全部资本的价值构成及其比例关系，不仅包括长期债务资本与股权资本之间的比例关系，还包括长期资本与短期资本的比例关系等;而狭义的资本结构则仅限于企业长期资本的价值构成及其比例关系，即长期债务资本与股权资本之间的比例关系[11]。财务管理学中常说的资本结构即狭义的资本结构。在企业资本结构决策中，合理利用债务筹资，对企业具有极其重要的意义。而就一般意义而言，资本结构指债务资本与股权资本的比例关系，因此研究中采用狭义的资本结构定义。资产负债率是衡量公司长期资本结构的常用指标。格力地产的资产负债率平均水平一直保持在70%以上，均高于一般行业，由此可见我国的房地产业是一个依靠大量负债进行资本筹资的行业。但是，在房地产行业发展报告中，我国房地产上市公司的平均资产负债率并未保持在如此之高的水平。近四年数据显示，我国的房地产上市公司在2010——2013年间的资产负债率平均水平分别为52.87%,53.87%,53.46%,66.17%，比房地产业的整体水平要低10%^20%。房地产行业数据与上市公司数据的对比说明，我国房地产上市公司虽然也有较高的资产负债率水平，但相比与非上市公司而言，其会选择更多地运用股权进行融资。(2)股权结构股权结构指在股份制公司中，不同性质的股份占总股本的比例及其相互关系。上市公司的股权结构一般从三个方面进行解释:一是股权集中度，股权高度集中的公司有一个对公司拥有绝对控股权的股东，其持有公司50%以上的股份，股权高度分散的公司的各股东持股比例基本都在10%以下，而股权适度集中的公司的股东持股比例则介于10%到50%之间;二是股权构成，上市公司的股权一般由流通股和非流通股构成。[12]三是管理层持股，上市公司的高管持股比例主要指董事、监事、高级管理人员等所持有的该公司的股份占总股本的比例。通过对格力地产年报的解读，发现在2010=——2012年间，数据太陈旧格力地产的第一大股东持股比例的平均值均达到40%，而前五大股东持股比例的平均值更是超过了55%。数据说明格力地产的股权集中度比较高，很可能形成“一股独大”的局面，大股东因为持有较高比例的股份而对公司具有绝对控股权，从而导致其他中小股东无法与之抗衡[13]。股权结构的相对集中、大股东持股比例相对居高的局势，从公司治理的角度讲，很可能损害中小股东的利益，也可能增加代理成本，从理论上说必然会对公司业绩产生不利影响。数据太陈旧(3)公司规模公司规模指对企业生产、经营等范围的划型，表示企业劳动力、生产资料和产品在企业中的集中程度。根据企业技术水平、资金和劳动力密集度的不同，一般划分为大型企业，中型企业和小型企业[14]。公司规模不同，那么其自有资金的供应量也就不同。一般而言，规模小的企业往往会因资金不足而导致很难扩大生产经营规模，最终面临经营无法维持被大企业吞并甚至破产的局面。因此，只有拥有充足的资金，公司才能进一步扩大生产经营规模，进而发展规模经济。2003——2012这10年间我国房地产开发企业的资产总额和开发投资额均呈现直线上升趋势。国家统计局年度统计数据显示，2003年我国房地产开发企业的资产总额为40,486.49亿元，开发投资总额为10,153.80亿元;2012年我国房地产开发企业的资产总额为351,858.65亿元，10年间增长了8.69倍，而开发投资总额为71,803.79亿元，10年间增幅达7.07倍。由此可见，我国的房地产业在近10年一直处于飞速发展的状态，并且生产规模也越来越大。（4）营运能力营运能力指企业营运资产的效率与效益，即企业运用各项资产以赚取利润的能力。营运能力有广义和狭义之分:广义的营运能力是企业所有要素所能发挥的营运作用，不仅包括企业资产的周转情况，还包括人力资源的合理使用和有效利用[15]。而狭义的营运能力仅指企业资产的营运效率，表现为企业资产所占用资金的周转速度，反映企业管理人员经营管理、运用资金的能力。一般而言，营运能力越强，公司资金的周转速度越快，资金的利用效率越高。通过分析报告发现，在2010——2013年间，格力地产的总资产周转率平均水平分别为51.79%,51.75%,52.64%,29.21%，呈现逐渐下滑的趋势，且在2013年下滑幅度较大，说明格力地产的总资产周转速度在减慢。而流动资产周转率分别为106.12%,96.33%,100.34%,31.95%，尽管比率出现波动，但可以看出其整体水平处于下滑状态，且2013年的下滑幅度较大，说明应收账款和存货等流动资产的周转速度也在减慢。总体而言，格力地产的营运能力呈现减弱趋势，特别是在2013年。2013年我国政府又出台了“新国五条”等一系列房地产调控政策，格力地产营运能力的减弱，在一定程度上很可能是受接踵而来的国家宏观调控政策等外部环境的影响。3.4.2外部因素要充分结合上文中的客观业绩实际针对性分析要充分结合上文中的客观业绩实际针对性分析影响保利地产业绩的外部因素较多，主要包括两大方面:宏观调控政策因素和宏观经济因素。反映宏观调控政策的因素主要有:货币政策因素、税收政策因素、土地政策因素以及出台的其他限购限贷等相关调控因素;反映宏观经济的因素主要有:物价变动因素、市场供求因素、国民经济因素及反映房地产行业经济状况的房地产景气指数等因素[16]。在研究中，基于数据的可量化性以及数据的易取得性，最终选择了货币政策、物价变动这两个外部影响因素。(1）货币政策货币政策指政府或者中央银行为了影响经济活动所采取的控制货币供给及调控利率等措施，以达到或维持抑制通胀、实现完全就业或经济增长、直接或间接地通过公开市场操作和设置银行最低准备金等政策目标。一般而言，货币政策有广义和狭义之分，广义货币政策的参与者有政府、中央银行和其他有关部门，他们所影响的是金融体制的改革;而狭义货币政策的参与者仅有中央银行，其采取的措施是在稳定的体制中进行的，主要利用银行贴现率、准备金率等的调整达到改变利率和货币供应量的目标[17]。目前，我国实行的是稳健的货币政策，即以狭义的货币政策为主。在当今社会，房价居高不下，“房姐、房嫂”等一再涌现而出，国家出台的货币政策必然会对房地产市场起到一定的冲击作用。货币政策对房地产业的影响主要是通过调节利率和货币供应量产生的，在房地产业低迷期，合理地利用货币政策进行调控，降低利率，可以刺激消费，同时也可以增加房地产企业贷款额，从而改善房地产企业的经营状况;在房地产业暴利期，国家又通过利率和货币供应量的调节来控制房地产市场投资过热等情况的发生。(2)物价变动物价变动指同一市场上商品或劳务的价格不同于以前的价格，分为物价上涨和物价下跌两类。若现行商品或劳务的价格高于以前在同一市场上的价格，则为物价上涨。反之，则为物价下跌。如果物价持续较大幅度地上涨，就会形成通货膨胀[18]。反之，则会形成通货紧缩。引起物价变动的原因主要有:劳动生产率的变化、货币价值的变动、供求关系、垄断和竞争等。一般而言，物价变动指数越大，越容易形成通货膨胀;如果物价变动指数的增长速度高于人均收入的增长速度，就会发生人均购买力下降;反之，则会刺激消费，拉动经济增长。房地产市场也是如此，如果房价增长过快，人均收入水平增长速度达不到房价增长速度，房地产市场就会逐渐萧条，这无疑会对房地产企业的业绩造成较大影响;反之，则会拉动房地产市场的发展，提升房地产企业的业绩。由此可见，物价变动影响人均购买力，进而影响房地产上市公司的业绩。第四章：研究结论及对策建议内容依照前面要求详细重新分析内容依照前面要求详细重新分析4.1研究结论通过前述理论联系实证的分析，关于房地产上市公司业绩影响因素的研究，有内部影响因素和外部影响因素，从这两个方面，研究根据实证结果得出研究结论并进行了具体分析。4.1.1内部因素影响结论分析从公司内部因素分析，对房地产上市公司业绩有显著影响的因素有股权结构、公司规模、营运能力，而资本结构对房地产上市公司业绩的影响并不显著，具体相关关系及其原因分析如下:(1）对房地产上市公司业绩影响最大的是公司的股权结构和营运能力，股权结构与房地产上市公司业绩呈正相关关系，这与我国上市公司大股东对公司代理人的监管方式有关;通常大股东会用自己所喜好的管理经营方式，并任用自己所信任的管理人员来管理公司，这样有利于降低信息不对称成本及对高管的监督成本，并能减少经营管理风险，股权集中度对公司价值的正向促进效应就大于其负效应，因此对公司业绩的提升有股正向的推动力量[19]。(2)营运能力与房地产上市公司业绩呈正相关关系，营运能力与盈利能力是相联系的，资产周转速度越快，营运能力越强，同时会提高公司盈利能力，因此房地产上市公司的高管应注重公司资金的使用效率及公司各项资产的周转速度以提升公司经营业绩。（3）公司规模对房地产上市公司业绩的影响呈现显著的负相关关系，说明对于资产规模较大的房地产上市公司而言，规模的扩张并不能带来公司业绩的提升，反而还会产生负效应;一般对于制造行业而言，发展规模经济有利于提高公司市场竞争力和公司经营业绩，但是对于房地产上市公司来说，公司自身规模己足够大，并且有些地区房产存在空置，因此规模经济效益对于房地产上市公司业绩的影响是有限的。（4）资本结构对房地产上市公司业绩的影响并不显著，可能与我国房地产企业所处的市场环境相关，目前我国的房地产市场仍处于迅速发展阶段，房地产上市公司业绩的提升更多会受市场强大需求对企业利润拉动的影响，而不是依靠公司合理的资本结构，因此房地产上市公司业绩与资本结构的关系表现的并不十分密切。4.1.2外部因素影响结论分析从外部宏观因素分析，物价变动对房地产上市公司业绩的影响比较显著，货币政策、国民经济与房地产上市公司业绩的相关关系表现的并不明显，具体相关关系情况及原因分析如下:(1）物价变动对房地产上市公司业绩的提升有推动作用，可能与我国房地产企业所处的特殊的市场环境有关，物价的增长可能会造成居民的购买力不足，减少对其他消费品的购买;但是在中国当前的国情下，“安居才能乐业”的思想在人们脑海里是根深蒂固的，所以物价增长并不能抑制人们对住房的需求;此外，在物价增长的同时，建材、涂料等价格也在增长，房价也必然会跟着上涨，需求拉动加上房价飘升，必然导致在物价上涨的情况下房地产上市公司业绩不降反而提升的局势。(2)货币政策对房地产上市公司业绩的影响并不显著，与房地产业是一个受外界宏观政策影响较大的行业的观点是不相符的，主要原因是我国的宏观调控政策力度不够，加上人们对于住房的需求是刚性的，货币政策对房地产业的冲击并不足够强大，对房价的控制强度也达不到，因此货币政策对房地产上市公司业绩的影响不够显著。（3）国民经济对房地产上市公司业绩的影响也不明显，可能与模型所选取的时期有关，模型所研究的对象时期跨度为3年，在这段时间，我国仍处于经济高速增长期，而房地产是国民经济的支柱产业，其对GDP的贡献(即房地产业增加值)也处于增长状态。并且在此经济增长时期，人们收入处于稳定增长状态，房地产需求呈现上升趋势，且房价持续上涨[20]。由此看来，在模型研究选取的时期阶段中，并不能反映出经济处于萧条、衰退等不同时期时对于房地产上市公司业绩影响的大小，因此在特定经济时期，国民经济对于房地产上市公司业绩的影响并不十分显著。4.2对策建议在对房地产上市公司业绩影响因素的研究中，本研究主要从公司内部因素和外部宏观因素两个方面着手。通过实证研究及结论分析发现，在我国目前特殊的国情和房地产市场背景下，房地产上市公司内部管理还需要完善，而房地产市场监管也依然存在较为严重的问题。因此，从公司内部管理和外部监管方面，本研究提出了一些建议，以供相关部门进行参考，为未来进一步规范房地产市场的发展、提升房地产公司业绩做出贡献。4.2.1公司内部管理建议房地产市场为房地产企业的发展提供了一个大的宏观环境，在大环境下，各个企业如何发展还需具体从公司内部管理着手，结合前述资本结构、股权结构、公司规模、营运能力四个因素对房地产上市公司业绩的影响分析，为了提升房地产企业业绩，本研究提出了以下建议供房地产企业参考:(1）优化房地产企业的资本结构实证研究结论表明:资本结构对房地产上市公司业绩并没有显著影响。但是，随着信贷政策的规范，外部政府行为对房地产公司业绩的影响会越来越大。为了避免由于银行借贷造成的不利影响，房地产企业必须规范资本结构，保持适度的资产负债率以便充分发挥财务杠杆效应。因此，针对目前房地产企业资产负债率过高的特征，房地产企业的高管应给予高度的重视，并力图通过发行股票等其他措施来适度降低资产负债率，以达到优化资本结构的效果，进而提升公司业绩。(2)提高房地产企业的营运能力实证研究表明，营运能力对于房地产上市公司业绩的影响显著，因此提高房地产公司业绩的关键是提高房地产企业的资金使用效率，加快房地产企业内部各项资产的周转速度。资金使用效率的高低，直接关系着企业资金的运转是否通畅。而房地产开发和经营企业主要以销售房地产为主业，存量房地产的周转速度是其销售业绩优劣的一个重要标志。因此，房地产企业应该加强对企业内部资产的管理，提高资产营运能力，获利水平才能提高，进而才能保证公司业绩越来越好。4.2.2外部宏观调控建议结合货币政策、物价变动、国民经济等外部宏观政策和经济等因素对房地产上市公司业绩影响的实证分析及结论，为了规范房地产市场的发展，作者建议在以下方面政府能够有所改善:(1）加强对房地产业信贷政策的监管通过前述对房地产上市公司资本结构的分析可知，房地产企业资本结构的典型特征是具有较高的资产负债率，对资金的需求量较大。而且，房地产企业的负债大部分来源于银行贷款，因此国家应该加强对房地产企业信贷政策的监管，以有效规避不良贷款等带来的金融风险，为房地产的可持续发展及未来公司业绩保持良好的状态营造一个健康的环境。(2）优化房地产的供需结构由前述分析可知，我国房地产业是一个供需极其不平衡的行业;实证研究显示:物价变动与房地产上市公司业绩正相关，这与理论假设是相反的。由此看来我国目前的房地产市场的供需结构不太合理。一方面，房价过高，普通居民购买力不足，因此买不起房;另一方面，有些高收入人群却坐拥多套房产。房地产的供求失衡，导致社会资源配置处于低效状态，不利于产业结构优化和行业的可持续发展，必然会对公司业绩造成影响。因此，为了提升房地产公司业绩，保证房地产企业的稳定发展，我国政府应该采取有效措施加大经济住房和保障房的建设加强对一人多房的法律监管制度，落实出台的限购令政策，以达到优化房地产供需结构的目的。（3）加大政府对于房地产市场的宏观政策调控力度从保障性住房、经济适用房到限购令、房产税调节及“新国五条”的出台等，我国政府确实采取了一系列措施来调控房地产市场，但是回顾所出台调控政策的实效，却又不尽如人意。房价居高不下，普通居民买不起房，高收入人群一人多套房等情况一如既往地存在，存贷款准备金率一调