房产公司管理制度汇编

管理制度汇编AAAA房地产开发有限公司二O一一年三月

目录第一章设计管理1．1施工图设计任务书编制办法1．2面积核算办法1．3设计图纸资料档案管理制度1．4图纸会审制度附件1、参会签到记录附件2、修改记录附件3、专家咨询会议报告1．5图纸内部会审制度1．6设计变更管理1．7设计环节的成本控制办法1．8景观设计任务书编制办法1．9配套工程设计任务书编制办法1．10设计方案评审办法1．11房产开发集团与房产营销工作对接制度附件1、土地购置工作分工及流程附件2、AA营销—AA房产开发项目前期规划对接流程附件3、AA营销—AA房产开发项目园林与销售配套对接流程附件4、AA营销—AA房产开发项目综合配套对接流程第二章工程施工管理2．1质保期内的房屋维修管理办法附件1、质保期内房屋维修申请单附件2、质保期内房屋维修竣工验收单2．2项目管理实施细则2．3工程管理实施细则2．4房产开发集团与物业管理工作对接制度附件1、AA房产开发与物业管理交接验收流程图附件2、竣工资料表附件3、房屋图纸移交登记表附件4、房屋钥匙登记表附件5、房屋设备移交清单附件6、整改通知单附件7、房屋设备登记表附件8、整改通知回执附件9：房屋验收登记表第三章造价管理3．1开发建设项目结算核算办法3．2开发建设项目资金管理办法3．3工程保修金清算管理办法3.4折抵业务管理办法第四章质量安全管理4.1工程实施阶段的工程质量管理制度第五章招标采购管理5.1招标管理办法附件1、招标及合同确定流程附件2、审批程序5.2合同的签订、管理制度5.3开发建设项目材料设备采购、供应、验收管理办法附件1、材料、设备进货验收流程图第六章资产管理6.1房地产资产管理办法6.2办公类资产管理办法第七章档案管理7．1档案管理制度第八章人事管理8.1人事管理制度附件1、招聘管理流程附件2、招聘需求表附件3、AA房产员工应聘登记表附件4、面试评价表8.2公文处理暂行规定8.3行政办公规范管理制度8.4培训管理办法附件1：《培训需求申请表》附件2：《年度培训计划表》附件3：《计划外培训申请表》附件4：《培训协议书》附件5：培训管理流程第一章设计管理1.1施工图设计任务书编制办法一、方案规划（一）目的为规范、指导工程设计任务书的编写工作，特制定本方案。（二）方案编写原则1．遵守国家有关法律、法规及标准。2．准确反映企业的建设意图。二、设计任务书的内容（一）工程概况（略）（二）经济指标1．用地面积。2．建筑物的面积指标（总面积及组成部分的面积分配）。3．总投资控制。4．市场定位。（三）城市规划的要求1．建筑红线范围（四角坐标）及后退红线的要求。2．各类建筑所占比例。3．建筑高度、层数。4．建筑体型、景观及环境的要求。5．占地系数、绿化系数、容积率的要求。6．防火间距及消防通道。7．主要及次要出入口与城市道路的关系。8．日照、通风、朝向。9．对污染、噪声、粉尘等环境保护的要求。10．停车场及车库面积。11．对市政、煤气、热力、给排水、电力、电信等管线的布置要求。（四）建筑的风格及造型1．建筑的特色、共性与个性。2．建筑群体与个性的体型结合。3．建筑的立面构图、比例与尺度。4．建筑物视线焦点部位的重点处理要求。5．外装饰的材料质感与色彩。（五）使用空间设计方面的要求1．使用空间的平、剖面形状及组成。2．使用空间的尺度、空间感。3．使用空间序列、导向、功能。4．合理利用使用空间的要求。（六）平面布局的要求1．各组成部分的面积比例及使用功能的要求。2．各使用部分的联系与分隔要求。3．水平与垂直交通的布置与选型要求。4．出入口布置要求。5．防火、防烟、安全疏散及消防指导中心。6．人防设施。7．辅助用房的设置，如煤气、热力、给排水、电力、电信等专业机房及管井的要求。（七）建筑剖面的要求1．建筑标准层高度。2．有特殊使用层要求的高度。3．建筑地上、地下高度满足规划及防火要求。（八）室内装饰要求1．一般用房的装饰要求。2．重点公共用房的装饰要求。3．对有特殊使用要求的装饰。（九）结构设计要求1．地基基础的设计要求。2．抗震结构的设计要求。3．主体结构体系的选择。4．人防和特种结构的设计要求。5．结构设计主要参数的确定。（十）设备设计要求1．对煤气设置、调压站及管网的要求。2．给水系统（生活、生产、消防用水）管网、水量及设备。3．排水系统管网、污水处理及化粪池等。4．空调、采暖、通风的要求。5．电气系统的电源、负荷、变配电房、高低压设备、防雷等的要求。6．电信系统的电话、电传、有限广播、闭路电视、声像系统、对讲系统、自控系统等的要求。（十一）消防设计要求1．消防等级。2．消防指挥中心。3．自动报警系统。4．防火及防烟分区。5．安全疏散口的数量、位置、距离和疏散时间。6．防火材料、设备及器材的要求。（十二）环境设计要求1．总体环境设计要求。2．中心规模及标准。3．环境设施设计要求。（十三）图纸要求1．总体平面图、单体各层平面图及平面布置、地下室平面图及平面布置、各建筑物的主要立面、剖面图。2．人车流分析、景观分析。3．环境设计总图、小区中心环境设计图纸。4．结构、水、电、消防、人防专业图纸。附件1：AA·_____________________项目（高层）施工图设计指引编制单位：AAAA房地产开发有限公司二0一年月目录TOC\o"1-1"\h\z\u第一章总图、建筑专业第二章结构专业第一篇高层项目总图、建筑专业施工图设计指引目录重点提示应保证强规控制性要求。施工图的面积指标应控制在规划审批文件所规定的范围内。消防问题按消防部门意见设计。首层大堂及电梯厅电梯前室、商业及会所之公共走道净宽应考虑两边干挂石材的预留量。总平面设计道路设计住宅单元出入口（含独立入户的底跃户型大门）距车行道最近距离应≥3米，并应作无障碍设计，同时应明确各栋建筑物出入口踏步、坡道的具体作法；其余高出路面的建、构筑物且无人行出入口的一侧与车行道路的距离均应≥2m。小区车行道宜采用沥青路面，双车道宽6米，单车道4.5米，人行道宽1.5米，坡度变化处应设计缓坡。不推荐道路停车。车道坡度≤8%，坡度接近高限时应增加减速带设计，并应在道路一侧设步行梯道，每段梯步不少于3级，梯道每升高1.2～1.5m宜设置休息平台，宽度不小于1.5m。角度≥90度的急转弯道，弯道处的车道宽度应满足最小6M的转弯半径。机动车道上的排水沟沟盖板宜选用高强复合材料，不宜选用水泥盖板。竖向设计为避免场地内出现倒坡，竖向设计图中除了应标出所有车行道的坡度、坡长以及边坡点位置外，还应标出住宅单元出入口至小区道路之间人行通道的坡度、坡长以及变坡点。住宅室内外高差一般为1050，当下层为底商时为450。所有住宅单元的入口大堂（门厅）标高必须高于室外地坪(景观完成面)不少于300mm。室外入户大堂层高，不应小于3.6米，有条件的建议做到4.5米。（内部门厅同住宅或底商层高，33层塔式住宅楼如受到建筑总高度消防限高的限制，大堂标高高于室外300mm）。高度大于2m的挡墙和护坡的上缘与住宅间水平距离不应小于3m，其下缘与住宅间的水平距离不应小于2m。应明确切坡、开挖、回填土等特殊地形，以及相邻建筑高差的专门处理措施。应明确挡土墙走向、标高以及排水盲沟和集水井等具体做法。综合管网如项目分期开发，需要首先根据项目整体的修建性详细规划完成综合管网的总体方案，并在此整体综合管网的框架下，完成各分期的综合管网施工图设计。如项目各分期不同时交房验收，一方面必须保证先行交付使用的各期管网在建成后能独自运行、验收，另一方面要与后续建成的各期管网实现平顺、经济、合理的连接。如遇场地内有周边场地过境管、线，且不能迁建到小区外时，在小区综合管网自成体系的基础上，采取“等径还管”原则提供相应的过境管、线设计。园区内的综合管网应布置在用地红线范围内。当遇市政绿化、城市排水干管等控制线时，管网和构筑物也均不应占用或进入控制用地范围。当确有困难时，设计方当与甲方相关人员充分沟通，并协助、参与甲方与有关职能部门、机构的沟通工作。应明确道路两侧及小区内雨水排水系统作法，室外大范围的平台、广场、踏步及由室外到室内的道路变坡处，应设截水沟及篦子，形成排水管网。各管线检查口应避开私家花园、单元出入口。并不宜设在道路下。综合管网通过地下车库结构变形缝处的处理方法应明确。2.3.8一般情况下给水、排水管线要求从建筑物北侧进入，天燃气、采暖从建筑物南侧进入。配套设施应明确小区内包括公厕、垃圾站、托儿所、社区用房、物业用房、门卫、地下通风口、排烟口等配套设施的平面位置、标高及具体作法。开闭所应结合总图独立设置，并应结合地形采取必要的景观遮挡措施，不应设在小区入口附近。户内空间砌筑材料：砌筑材料：（1）建筑外围护墙、分户隔墙、以及客厅、餐厅、卧室、书房等主要功能以及户内其它隔墙均采用200mm厚加气混凝土块或陶粒砌块。（特别说明：厨卫靠近楼板面墙体起始处应浇筑200高C20混凝土翻沿，宽度要同厨卫间墙体。门窗洞口等处需采用混凝土砌块加强。）（2）厨房、卫生间及户内管井内隔墙宜采用100mm加气混凝土块或粘土空心砖。（3）在设置有空调室外机搁板的墙体处，应采用实心砖。砌筑原则：（1）当户内隔墙连接有≥200mm，且≯250mm厚的结构短肢时，其户内隔墙宽度同该结构短肢。（2）当客厅或饭厅与其它房间隔墙有柱或墙时，应优先保证两厅墙面的平整。（3）当主卧与次卧隔墙有柱或墙时，应优先保证主卧墙面的平整。（4）当卧室与两厅以外的房间隔墙有柱或墙时，应优先保证卧室墙面的平整。（5）当厨房与卫生间隔墙有柱或墙时，应优先保证厨房墙面的平整。（6）户内管井布置不应影响相邻两厅或卧室隔墙的完整，不应出现小阳角。门选材要求：（1）入户门应选用钢制防盗门（2）防火门根据防火规范要求设计（机房出屋面外门采用钢制门）。（3）阳台与厅、卧室之间的门宜采用塑钢门联窗。（增加候补）（4）厨房与生活阳台间的门宜采用铝合金平开门，门高1m以上应安装玻璃，并宜结合厨房窗统一设计。（5）首层单元门宜采用铝合金玻璃门。门洞口（1）入户门1200x2400(子母门)/1000x2400（单扇门），安装于门洞外樘。（2）卧室门900x2100，特殊楼栋900X2400。（3）景观阳台门采用落地推拉门，该洞口上缘标高应与窗洞口上缘统一。两侧应设计墙垛。（4）生活阳台门800x2100，宜与厨房窗统一设计。（5）厨房门如条件容许，宜直接开向餐厅，洞口尺寸为1600x2100，如面宽不能达到该要求，则门洞为800x2100。（6）卫生间门800x2100。（7）佣人房门（如有）800x2100。（8）入户大门以及套内主要功能房间的房门应设计门垛，以便门套安装，门垛尺寸宜≥100。开启方式入户门均应外开（有疏散要求的均为开向疏散方向）。直接开向走廊的门应结合户型的设计，保证外开门不影响走廊的疏散宽度。客厅开向景观阳台的门应采用落地推拉门。其他房间开向景观阳台的门，如条件允许，宜采用落地推拉门，确有困难，可采用单扇外开门，但不应影响阳台的使用，且宜与窗统一设计。生活阳台门应采用单扇外开门。窗、空调百叶及护栏设计：选材要求：门窗：型材标准：铝合金/塑钢型材，表面处理为静电粉末喷涂。（待定）玻璃标准：结合二次能耗计算以确定选用标准。（待定）空调百叶：型材标准：铝合金制品，表面处理为静电粉末喷涂。阳台和露台栏杆采用玻璃栏板＋不锈钢/铝合金。（待定）户内栏杆（不含阳台和露台栏杆）型材标准：铁通栏杆，外做防锈漆。窗标高（H为楼板结构面标高）（卫生间窗详3.5节卫生间设计部分）：外窗洞口底标高统一为:落地窗H+0.20~0.30m（以满足上下两层窗间墙距离≮800mm为原则），凸窗H+0.50m，其它窗H+0.90m。除卫生间窗以外的窗洞口上缘标高宜尽量统一，一般应为H+2.4m～2.5m。窗尺寸：相同类型房间窗洞口尺寸宜尽量统一，主卧室宜采用凸窗，窗洞口宽不小于1800，次卧室窗洞口宽不小于1500。(根据立面及节能计算确定)如凸窗下安装有空调室外机，凸窗板外侧至外墙结构面距离＝650mm＋保温层厚度＋装饰面层厚度。如凸窗下不安装空调室外机，凸窗板外侧至外墙结构面距离宜为550mm。挑板平行于窗洞口平面两侧应相对窗洞口各出挑200，且凸窗上板外挑尺寸宜大于下板50~100mm。窗开启方式：厨房窗的开启面积应大于房间面积的1/10。住宅套内窗的开启方式：一般采用推拉方式，窗洞宽度小于700mm的宜采用平开方式。落地窗、凸窗从楼面标高算起，1100mm以下部分应设计为固定窗平开窗的开启扇，单扇净宽不宜大于0.6m，净高不宜大于1.4m。推拉窗的开启扇，其净宽不宜大于0.9m，净高不宜大于1.5m。其它要求：高厅户型和顶跃的挑空高窗宜通高，其中段不宜露梁。飘窗安装位置：凸窗外边安装于板内100mm处，窗下空调百叶宜安装于板内50mm～100mm处。所有门窗的标注尺寸标明为洞口尺寸，门窗立面应表示分格及开启方式。窗楣应设滴水槽。两侧未设混凝土挡板的凸窗设计时应考虑风向因素，开启扇不应面向主导风向以免引起漏水。窗框与凸砼体结合的施工缝一定要用防水砂浆填实，避免杂物导致凸窗台底板部及窗角处渗水。窗型设计时不应仅考虑外观整体形象，还应考虑室内通风,开启扇面积不小于房间地板面积的1/20且厨房不得小于0.6㎡；凸窗不应采用较特殊、拼接过多的窗型。位于转角处的窗（阳台门）应避免视线干扰。厨房设计：（炉灶和天然气的位置关系）厨房净面积不应小于5平方米；单排布置设备的厨房净宽不宜小于1.6m,双排布置时净宽不宜小于2.2m。厨房应按照装修方案图深度，绘制详图（深度标准详后）。橱柜布置应遵循洗、切、炒的流线，以间距800、单排布置为宜。炉灶应避开窗口设置；橱柜进深宜550，长度在2400－3000之间。厨房主要设备尺寸表设备名称长（mm）宽（mm）高（mm）灶台800500－550650－700洗涤台900－1200500－550800操作台400－1200500－550800吊柜（普通）400－1200300－350≮500调料400－1200300－350350－400抽油烟机800300－350冰箱位宽度不小于800，并不应遮挡窗户采光；注意冰箱门的开启方便及冰箱散热。厨房吊柜设置时应注意避免挡窗，设吊柜处的窗垛面最小宽度不小于400。厨房楼面标高应低于餐厅标高50mm厨房内不应设置中间梁。厨房应设排烟道，烟道开孔标高不应低于2500mm排气烟道选型表<说明>：a.适用层数指实际装有排气道的建筑楼层数。b.本表排气道一般为每层一节，加工长度为层高减6mm，施工如有困难时可改为两节。c.如实际安装排气道的建筑层数超过35层，排气道外型尺寸可另行计算确定。（9）煤气表宜设置于生活阳台。（10）如条件允许，厨房与其相联的厨房服务阳台之间宜预留排水孔，孔径75mm，孔底距离厨房楼面标高20mm。卫生间设计：卫生间应按照装修方案图深度，绘制详图（深度标准详后），交房时可不做。布置原则如下：（1）洗面盆：宜作台盆，设二个卫生间的户型,明确次卫为柱盆,主卫为台盆;卫生间洗面盆中心距侧墙不小于400。（2）沐浴：标准主人卫生间设浴缸套内80㎡以下户型，浴缸尺寸不小于750X1500；套内80㎡以上户型，浴缸尺寸不小于750X1700；公共卫生间设淋浴间套内80㎡以下户型，淋浴间不小于850X850；套内80㎡以上户型，淋浴间不小于850X1000；燃气热水器不设在卫生间内淋浴间内地漏位于淋浴头位置下部居中,并距墙400应注意淋浴间浴帘或挡板与卫生间窗户的关系，浴帘或挡板不应设在外窗处；（3）坐便器：宽度不小于800(国家规范)；（4）地漏：及排水坡度情况应在详图中表达清楚，厨﹑卫门口应标明门口线；（5）主管：有上下水的洁具应考虑噪音对卧室的影响（如坐便器），尽量避开卧室墙面布置；立管不遮挡排气洞口、不影响开窗。（6）排气口：卫生间外墙宜预留Ф100洞，孔洞上缘为梁底标高，用于卫生间排气、排风，洞外加铝合金百叶遮挡。卫生间窗一般要求洗脸盆处墙面一般会设置梳妆镜，故卫生间窗应避免设在洗脸盆上方。普通卫生间窗（1）窗上缘标高宜为H=2.1m，以避免住户卫生间吊顶后对窗的遮挡。（2）在卫生间外墙H=2.3～2.5m间，宜设计排气口，排气口外部应采用铝合金百叶遮挡。（3）如窗洞口宽度小于700mm，宜采用平开窗或上悬窗（4）如遇需要通过该窗进行空调室外机的搬运、安装，开启扇应大于2扇卫生间观景凸窗（1）下缘高度应该和浴缸高度协调，一般宜为H=500～600mm（2）为了保证卫生间的通风、排气需要，卫生间凸窗的凸出部分，不应占用该卫生间的整个外墙面，应保证有大于250mm的墙体，以安排通风、排气口。排气口不应低于H+2.3m。卫生间结构降板标高：主卫只考虑安装抽水马桶，H-300mm；次卫应考虑安装蹲便器，H-450mm。交房时不回填，但应预留“陶粒卫生间墙面应做防水，高度为楼面标高以上1.8米。管线布置1、穿越厅、房进入下沉式卫生间的给水管线预埋位置标高不应低于H+2700mm，以避免2、管线标高过低给装修带来困难。建议采用卫生间次梁（多数为临走道等次要空间一侧的次梁）向卫生间一侧偏移400MM（轴线距离）。给水管、排水管、煤气管不应发生冲突阳台及顶跃露台：一般设计要求1、非封闭阳台地面应比室内最少低50，如有困难以及顶层露台的门应设门槛。2、进深大于1500的阳台挑梁宜设计成梯形，避免挑梁高度过大影响室内采光。3、阳台栏板下部应设高≥100mm，宽≤150的挡水；阳台栏杆严禁横向设计，防止幼儿攀爬，减少安全隐患。4、观景阳台宽度不宜小于1500。5、顶层阳台应设顶板；复式住宅的阳台应考虑晾衣及遮阳的需要。6、各户毗邻阳台应考虑分隔，避免可以互相走通，减少不安全因素，并应注意避免相邻户型之间的视线干扰。7、阳台的所有墙面﹑天棚部分使用的材料和做法，应按外墙方式考虑其耐久、防潮、保温等。8、开向露台或无顶阳台的门，均应设雨棚。厨房服务阳台：1、厨房应按照装修方案图深度，绘制详图（深度标准详后）。2、配置要求：洗衣机、拖把池、IC智能气表及热水炉/器、地漏。入户花园阳台：入户花园应做降板设计，降板高度300mm，并预留300厚种植荷载以方便业主绿化，交房时不回填。顶跃露台：1、按种植屋面设计，预留盆栽种植物荷载。房间上部设保温层。2、当顶跃露台进行防水和保温处理后，当其室外标高高于室内地面时，其入口应加设高于室外100mm的门槛。3、若露台下层为阳台、厨房、保姆间等非主要功能房间，可考虑降板处理。4、顶跃露台的出入口上部应结合立面设置600宽雨蓬。开向露台、屋面临空面的窗，应设置400宽雨蓬。5、顶跃露台不应出现无外墙依附的底层商业餐饮及户内厨房的排烟道。6、顶层露台的栏杆设计高度应注意露台防水、保温等的厚度。7、出露台门上缘至露台完成面高应≮2000mm空调住宅、商业、幼儿园、会所等一般宜采用分体式空调，条件允许的应提供机械通风。户型单元平面图应绘制家具布置图并确定室内机位置。平面设计要求1、卧室、客厅（1）采用分体式壁挂空调，出风口不宜直接对向床头；室外空调机位应在隐蔽位置考虑，避免影响建筑立面，暖通专业应该与建筑专业核对空调室外机位是否满足通风散热要求，是否方便安装。（2）空调冷媒管如埋在混凝土中的宜采用DN65×2.5钢管，如埋在砌体中的宜采用?75×3PVC管，管中心距地2300mm，向外倾斜20mm（3）阳台推拉门到墙边应留≮200宽的门垛，避免空调管穿玻璃。空调室外机位1、空调机位应考虑便于安装及维修（不必用吊篮）；2、不宜设在凸窗窗台板下面，应靠近门窗洞口设置；3、如空调室外机放置于凸窗下时，其凸窗板上所开洞口尺寸不应小于400×1100mm，其留置位置应考虑护窗栏杆及外保温层的影响。其高度应满足与房间匹配的不同功率室外机安装需要。4、空调冷凝水应有组织排放，主管的布置应隐蔽，并方便支管接入，空调冷凝水管宜与相邻阳台排水立管就近合并。5、位于凹槽处距离过近而对吹的两个室外机应相互错位；6、如空调板设于卫生间外墙，卫生间的窗户开启扇应考虑空调主机出去，宽度宜不小于700,高宜不小于1100。7、如立面设计了遮挡空调室外机的百页，百页外侧应高于内侧，且百页净距应≥100mm。常用分体空调室内、室外机参考尺寸型号室内机室外机长高厚长高厚1匹8002501808005602401.5匹9002801808005602402匹11503202008508803502.5匹1200350200890900350注：本表为偏大机型尺寸，仅供参考；不同品牌外形尺寸略有不同。决定采用中央空调的单位层高应≥3200mm。公共空间顶层屋面（含上人屋面和非上人屋面）：种植屋面，其屋面保温节能措施需根据节能要求具体确定。非种植屋面，空调房间均设置保温层。无外墙依附的商业餐饮厨房及户内厨房排烟道应高出上人屋面不小于2米，且距离女儿墙边不小于3米，并设防风雨罩。有外墙依附的排烟道和排风道高度应与该外墙高度平，并与立面协调。上人屋面的卫生间排气管、烟道等应统一高出屋面2米。屋面设备箱体、机房等设置应有防止儿童攀爬措施。标准层交通、设备核：特别提示1、剪刀梯中间墙的壁厚应为150mm2、剪刀梯的开间宜为2800mm(2600mm)电梯设计：1、应根据我司提供的相关技术参数进行设计。2、电梯底坑不应为砖砌体并作好防水处理，应设计独立的排水系统（不应和污水排水系统雨水排水系统有直接的管道相连）。3、电梯筒体井道不应采用空心砌体砌筑。4、墙、板预留洞应满足电梯安装要求，应明确呼叫盒预留洞位置、尺寸及预留洞处结构钢筋的处理措施。5、机房应设置空调位置及吊钩；非消防电梯与消防电梯不能共用机房，机房间应采用防火墙分隔。6、电梯机房应设置防雨通风百叶窗及排风扇，百叶窗且不应在迎风面设置。同时机房还7、应考虑空调设备的预留洞、电气管线及插座。8、电梯机房应满足通风和散热需要，明确风扇或制冷窗机安装作法。9、相邻两层站高度11米内无停靠层站门时，应设安全门。10、相邻电梯井道之间在顶层和底层隔墙上应设风压泄压孔洞。11、应明确轿箱内摄像？、电话（三方通话）等做法，电梯机房至控制管理中心（消防控制室）应设计有视频线、电话线。（1）自动扶梯宽度尺寸应预留装饰余量，单梯两边各预留200mm，双梯两边各预留200mm。（2）在确定扶梯支撑梁的牛腿高度时，应从地面标高往下减50mm。（地面层装饰厚度）。（3）设计应注意顶层层高满足电梯冲顶高度电梯厅及走廊1、一梯两户和一梯三户的板楼标准层电梯厅内应无中间梁。2、电梯厅埋地管线应避让防火门两侧门框的安装点，避让距离不小于200。疏散楼梯间：1、首层疏散楼梯一般应开向入户大堂，如确需直通室外，应首先考虑开向架空层，如无架空层，应设计雨棚。2、住宅疏散楼梯梯段净宽应保证1.2米，楼梯口完成面净高≥2200。3、剪刀梯靠内墙设置单面扶手。水、强、弱电管道井设计：1、防火门和管井检修门的门洞顶标高均应统一2、每层管道井内楼板结构面均与同楼层电梯厅一致，门洞应设置高“砖砌门槛”，高度应与踢角线高一致，宜200mm。3、管道井内壁应为水泥砂浆抹灰压光。（注：地下室、商业和会所部位管道井同）如水井内墙（靠近户内主要功能房间的墙体）为砖砌墙体，应满做防水砂浆消防？1、消防前室及消防楼梯的防火门开启后不应遮挡电梯门。2、过道和电梯前室内消防给水立管或消火栓箱宜暗装，设计图应明确预留孔洞位置、尺寸、标高及具体做法。如条件允许，消防栓箱宜嵌入管道进内，箱背砌筑100厚“粘土实心砖”。3、消防立管和消防栓箱不宜设于外开户门背后入户大堂及电梯厅：塔楼首层大堂及电梯厅：1、标高要求：大堂室内应高于室外道路300mm以上。2、出入口及门窗设计：（1）大堂只设一个直通室外的出入口，门洞净尺寸1.8米×2.4米，并设单向门禁系统，即大堂外设置读卡器，大堂内只设置开启按钮。（2）大堂与电梯厅、室外道路间应保证无障碍通行。（3）电梯厅防火门和管井检修门的门洞顶标高均应统一。（4）其它要求：大堂内应设休息区域，不设接待台。大堂应设背景音乐系统。板楼首层大堂及电梯厅：1、标高要求：大堂室内应高于室外道路300mm以上。首层大堂与电梯厅的建筑完成面应统一。2、出入口及门窗设计：（1）大堂只设一个直通室外的出入口，门洞净尺寸1.6米×2.4米（2）大堂与电梯厅、室外道路间应保证无障碍通行。（3）电梯厅防火门和管井检修门的门洞顶标高均应统一。3、其它要求：（1）大堂内应设休息区域，不设接待台。（2）应在门厅外墙靠近大门处设置专用信报箱，信报箱建议采用外投内取方式，应结合立面设计雨棚，并设照明系统。（3）大堂应设背景音乐系统。单元门厅的管道井设计：1、设备检修门、消防栓箱等应设于隐蔽处2、通过入户大堂室内的水平管线应靠边墙（梁）布置，以保证室内净高。3、外露燃气管、给排水管（特别是雨污水管）、排烟及风口、室外设备箱体等设备或管线应避让首层大堂出入口的可视范围。单元入口：1、单元入口不应在上层住宅阳台下设置，且出入口上部应结合立面设置雨蓬，雨蓬挑宽不小于1.2米。2、如单元入口设台阶，则台阶踏宽≥300、踏高≤150，且邻侧应增设1.5米宽可通行轮椅车的残疾人坡道。3、单元入口室外道路不应设置管井，外露的设备箱体应避让架空层入口位置。单元入口应设照明系统。车库设计：车库布置要求1、地下车库结构设计时应尽量规整，柱距满足使用要求；建议采用7800～8000mm柱距。具体可参考下表？停车类别小轿车中型客车两柱间停车数123123柱间最小净距（m）2.44.87.23.16.49.32、机动车与非机动车出入口应分开设置，两个出入口净距离不宜小于5m。坡道设计1、坡道数量：（1）50辆以下地下车库可只设一条单车道坡道；（2）51－100辆地下车库可只设一条双车道或二条单车道坡道；（3）101－200辆地下车库设二条单车道坡道；（4）201－500辆地下车库设二条双车道坡道。2、坡道坡度（按规范修改）？（1）直坡道起始段缓坡坡度宜为6－7％，长度3.6－6.0m；（2）中段坡度13－14％；（3）弧线坡道起始段应采用竖曲线半径不小于22m的缓坡连接，中段坡度11－12％；直段坡道横向找坡1％；（4）弧段坡道横向找坡5％。3、坡道宽度：（1）直线坡道：单车道不应小于3.0m，双车道不应小于5.5m；（2）曲线坡道：单车道不应小于3.8m，双车道不应小于7.0m,其中里圈不应小于4.5m，外圈不应小于4m。4、坡道地面构造应采取防滑及溶冰措施。5、地下室车库入口处及坡道结束处应设置截水沟；沟盖板应选用高强度复合材料盖板，而不应采用的水泥盖板；排水沟不应直接接入市政管道以免管道的水倒流。地下车库出入口设计：1、小区内的车库出入口不设岗亭，只采用车行道闸及读卡系统进行识别。2、车库出入口设计避免让业主在坡道上刷卡。3、车库出入口室内外坡道侧墙应设照明系统。4、坡道出入口净高度不小于2.4m高，具体设计时应重点注意梁的高度和避免设备管道穿过；其它要求：1、地下车库内的防火卷帘与侧壁金属边框应采用砖砌封堵。2、设计应综合考虑车库范围内布置的设备用房、排气口等设备管、间的位置和相互关系，及其冒出地面部分与环境的关系。3、设计应考虑设备吊装的需要商业和会所：商业：1、商业顶板且非架空层部位设500厚覆土层。（有商业需求的可预留，无商业需求的不预留。）2、每商铺店面均应预留店招及玻璃门的安装位置，同时预留电源线路。3、公用设备房门窗或管道检修门不应设于商铺内，且与独立商铺无关的管线不应穿越该商铺，商铺净高：（1）首层层高4.5米？（待定）（2）二层层高4.2米（3）其余各层4.2米4、商业公厕：不设空调系统、设残疾人厕位。会所：1、宜按分体空调考虑2、会所内的体育运动场馆（如室内羽毛球、壁球等）应首先考虑自然通风，确有困难可设置机械通风，不设空调。3、公用设备房门窗或管道检修门不应设于会所独立房间内。4、卫生间不设空调系统、设残疾人厕位。小区入口及围墙：小区入口：1、小区入口应结合景观设计设置岗亭和门卫房。2、小区入口道路应避免设置管井（如检查井、阀门井、过线井等等）。小区永久性围墙：1、应设照明系统。2、距离围墙较近的室外管网不应与墙基相碰，管线穿墙须考虑是否影响墙基埋深要求。建筑标高位置建筑完成面标高户内空间厅房H厨房H-0.05下沉式卫生间次卫H－0.30，主卫H－0.45阳台入户花园H-0.2景观阳台、厨房服务阳台。H-0.1顶跃下层露台厅房结构面标高＋构造厚度公共空间标准层电梯厅H架空层（首层大堂结构面标高－0.50）＋构造厚度商业商铺及会所H1室外平台H1-0.05（水泥砂浆找坡完成面最高点）说明：顶跃结构层高应为3米，其顶跃下层露台结构不降板，考虑做门槛。当顶跃下层厨房在其标准层厅房之上时，结构不宜降板。当顶跃上层卫生间在其下层厅房之上时，结构不宜降板。当顶跃上层的卫生间、衣帽间及露台在其下层室外顶棚之上时，应整体结构降板，以保证顶跃下层的顶棚平整。第二篇高层项目结构专业施工图设计指引1．材料应用：1.1钢筋的选用·梁：梁钢筋：热轧钢筋d≤10用HPB235级钢筋，fy或f/y=210N/mm2；10＜d＜16用HRB335级钢筋,fy或f/y=300N/mm2；d≥16用HRB400级钢筋,fy或f/y=360N/mm2；箍筋HPB235和HRB335、冷扎带肋钢筋·柱：HRB335，箍筋HPB235和HRB335·墙：纵筋HRB335、箍筋HPB235和HRB335（边缘构件）·大样钢筋（如空调板，凸窗等）：受力钢筋按实际计算情况采用一级或二级钢筋，分布钢筋采用一级钢筋，不采用三级钢和冷扎扭钢筋。·板：板筋采用冷轧带肋钢筋。CRB550，fy或f/y=360N/mm2，厚板允许HRB400。1.2混凝土强度等级：·地下室：挡土墙：C30;梁:C25--C35;框架柱：不宜大于C50；·地上部分：梁、板：C25--C30；剪力墙：不宜大于C50；柱：同本层剪力墙；1.3墙体材料选用：·外墙采用200MM厚的页岩多孔砖，容重取为_______kg/M3；·分户墙采用200MM页岩多孔砖，容重取为________kg/M3；·户内分隔墙采用100MM和200MM厚的页岩空心砖，容重取为____kg/M3；·厨房和卫生间除外墙面外，均采用100MM或200MM的页岩实心砖，容重取为_______kg/M3。·对管井的墙体，尽量采用页岩实心砖，以便于管道支架及表箱的安装。1.4主要构件截面尺寸：柱：主要根据建筑使用功能和计算确定；梁：房间内主要功能房间不宜现梁，砌体可平齐主要房间梁一侧砌筑，建筑外围梁高按建筑立面要求统一。楼板：（1）一般房间：100MM；（2）带转角阳光窗的房间：100～120MM；（3）内筒（电梯间、楼梯间周围）：110MM～120MM；（考虑埋设管线等）。2．设计荷载：2.1设计荷载需精确计算，荷载取值严格按照荷载规范，不得任意降低或提高，如遇特殊情况要调整荷载取值，需征得委托方同意；2.2二次装修楼面荷载标准值统一按附表数值进行统一，并在图纸注明二次装修时不得超过附表数值。2.3室内地下室顶板考虑施工临时堆放材料或作临时工场的荷载，并在图纸中说明，荷载值取_____5______kN／M2，此荷载为临时荷载标准值，不与使用活荷载及二次装修荷载同时考虑；2.4地下停车库顶板覆土荷载按实计算，活荷载考虑____4___kN／M2，有行车道则按行车荷载考虑；2.5遇特殊荷载取值需同委托方商量确定；2.6验证每平方米建筑面积的总荷载是否合理，并告知委托方。格式详见附表一、二，由于建筑功能原因造成的荷载变化另行确定。3．基础设计3.1地下室墙体：（1）混凝土强度等级：C30；有防水要求时，混凝土的抗渗等级应根据地下水头与防水混凝土厚度的比值确定。（2）受力钢筋：HRB335，分布钢筋：HPB235、HRB335；（3）混凝土挡墙计算（提供计算书）：<1>当为一层地下室时，宜考虑框架柱的支承点作用；框架柱应考虑填土对柱的作用确定截面及配筋；<2>当为多层地下室时，可以仅考虑楼板及基础的作用，挡土墙按连续梁计算；<3>计算地下室外墙时，其室外地面荷载取值为___10___KN/M2。（4）防潮层以下的砌体应采用MU10的粘土实心砖和M7.5的水泥砂浆。3.3基础型式：（1）桩基础：<1>桩的承载力计算：泥岩采用天然单轴抗压强度标准值，砂岩采用饱和单轴抗压强度标准值；<2>混凝土强度等级不宜超过C30；（2）独立柱基及条型基础：<1>当基础位于岩石上，不考虑基础抗剪计算；<2>混凝土强度等级不宜超过C35；（3）筒体基础：<1>覆土较浅时，采用筏板基础；筏板基础厚度、配筋、砼强度以计算为准；<2>覆土较深时，采用桩与基础深梁的型式；3.4地梁：<1>刚性基础可不设置地梁<2>地梁截面及配筋按地梁连接柱的最大轴力的1/10，按轴心受拉构件计算；<3>混凝土强度等级不宜超过C30；<4>剪力墙下采用桩基加托梁方式支承时，如符合深受弯构件条件时，可按深受弯构件计算、配筋；托梁与桩之间计算时应按铰接，梁按连续梁或简支梁计算。3.5结构防水处理：（1）地下室混凝土的抗渗等级同基础要求。（2）底板和外墙等所有迎水面的构件都必须进行抗裂计算，裂缝宽度按照规范控制，钢筋尽量采用直径小、间距密的布置，间距一般控制在150mm以下。（3）对基础和地下室等需要防水的构件，合理采用混凝土外加剂，根据结构特点，合理设置后浇带或伸缩缝，并应考虑防止这些后浇带或膨胀带接点处的裂缝的措施。（4）所有迎水面构件受力钢筋保护层的厚度作50mm。3.6地下室及地下车库：(1)地下车库车行干道上的梁高，应保证在设备专业（管道、桥架、风管、设备）安装完后净高不少于2.30M。(2)地下车库停车区域的粱高，应保证在设备专业安装完后净高不少于2.20M。(3)地下车库沿停车横排方向的柱截面宽度不应大于600MM，如计算需要时可考虑做矩形截面柱子。(4)车库次梁高度不宜大于600MM，如计算上无法通过，可采用上翻梁布置，具体排水方案与水专业协商。(5)地下车库内消防喷淋系统的管道宜采用穿梁布置（地下车库所有设备管线穿梁布置后，必须汇总提供给结构专业校核），通风管道应避开车行干道布置。(6)地下车库顶板厚度不宜小于120MM，混凝土强度等级不宜小于C30且应采用双层双向配筋，每个方向的钢筋配筋率不少于0.25%。地下室车库顶板的配筋应进行裂缝开展的计算，裂缝宽度控制在0.2MM以内。(7)地下车库侧壁结构应采用防水混凝土并设置一道柔性防水层，侧壁的构造厚度不应小于250MM。(8)地下室侧壁的防水混凝土，其抗渗标号一般为S6。防水混凝土结构应进行混凝土的裂缝开展计算，其计算裂缝宽度应满足规范要求。(9)所有穿越防水混凝土侧壁的管道孔洞，应绘出孔洞的防水节点详图，以指导施工，防止孔洞处渗漏。除现各专业管道需穿越侧壁应留的孔洞外，为防止今后需在侧壁上增加管道孔而容易产生漏水现象，故需在侧壁上预留一些孔洞，有关的要求详见施工图设计指南的水电部分。(10)地下室底板在挖方区的部位应按地坪要求设计，在填方区的部位按构造设置钢筋混凝土底板。(11)设计中应采用取各种技术措施，满足规范中对结构设置伸缩缝的要求，地下室伸缩缝的设置需与建筑专业协商处理。(12)设计图中应对基础、地下室的回填提出明确的施工质量要求及检测要求。3.7车道部分（1）设置在车行道下的井及管沟或在行车荷载扩散范围内的井和管沟，应充分考虑行车荷载对其结构强度的影响。（2）在车行道下的井或沟道，其盖板除应考虑能承受道路行车相应的荷载外，还应考虑其盖板放置的稳固性。（3）在有装饰面层处的井盖，应在井盖上留有可铺设与原地面装饰面层相对应的尺寸或措施。（4）设置在绿化草坪中的井盖，应留有井盖上可供铺设草坪绿化的尺寸或措施。室外的管沟及井，其地坪活载除车行道外均按10KN/㎡计算。4.上部结构平面布置4.1独立及联排别墅、花园洋房和多层住宅优先考虑异形柱框架结构，小高层和高层住宅优先考虑带部分短肢的一般剪力墙结构，特殊情况应同委托方共同商讨新的结构方案或设计院提出新的方案请委托方确认。4.2剪力墙结构的剪力墙布置需优化，结构布置宜规则、对称，严格控制结构的扭转变形，按一般装饰要求控制层间位移，在满足规范的前提下尽量减少墙的数量，减少墙、暗柱、连梁的配筋，并应按计算结果和构造要求分段配筋；4.3在分户墙的上下在不影响美观及使用的情况下尽可能设梁，门窗的上帽头上一般也应设梁。4.4餐厅和客厅之间尽量不设梁，做成整板。4.5商住楼、居住楼的电梯前室及较长的过道，装修后净高须保证不低于2.35M，过道上的梁应预留导管，以便于水管、强弱电管线穿过，保证天棚吊顶高度，并应对穿管的梁进行加固。跃层、机房、楼梯间等出屋面门的高度必须考虑到屋面找坡、防水、隔热等构造层高度，需加高300MM进行预留。4.6地梁、桩顶拉梁、承台梁的顶面标高，应结合上下水管的埋深及底层卫生间管道必须的安装深度来确定。4.7不宜在卧室和厅的上部顶棚设梁(上翻梁除外)，确保净空高度。若结构要求无法避免，应征得甲方同意。4.9同户内发生上层是卫生间，下层是卧室厨房或厅等特殊情况，应将该卫生间的楼板下沉，在本层下沉空间布置排水管道。4.10单元进厅处，可能设置多种表箱，如布置不周会严重削弱墙体强度及墙面美观，应由建筑及设备专业出表箱排列图，结构出墙体留洞图。4.11现浇钢筋混凝土楼板的厚度，严格按照规范要求进行设计，不得出现过厚或过薄。4.12楼板的配筋采用分离式配筋；4.13建筑构件，包括装饰构件，优先考虑采用钢筋混凝土结构，并出结构详图。施工图设计委托中，应将钢结构、膜结构等特殊结构、强夯基础、铝合金门窗、栏杆等进行委托，总包设计单位应对其负责确认及审核；4.14女儿墙应采用钢筋混凝土女儿墙，根据高度合理设计截面及配筋。4.15结构图纸中应包含结构留孔图及孔边钢筋加强图，且应在总说明中明确加强钢筋的锚固长度，不必全部锚入支座；4.16卫生间内避免有梁穿过，有梁穿过时应注意卫生器具的摆放、给排水水平管与梁的关系，同时需注意给水管、排水管不发生冲突，立管不遮挡排气洞口、不影响开窗；4.17凸窗窗套做法为整体后浇，提高整体防水性能及克服一次现浇带来的施工过大偏差，厚度取为80MM；4.18结构设计中需有防止质量通病的措施的说明，并对材料的应用、施工措施等提出明确的要求；4.19对顶部覆土绿化的地下车库，宜采用梁板式结构，用建筑找坡满足排水要求；4.20对超长结构是否设缝需进行专题研究，图纸中详细注明施工注意事项；4.21对小区内埋深较大的水泵房、地埋式污水处理站，需综合考虑施工方案，进行技术经济比较后确定其结构方案。4.22施工图涉及到钢网架、电梯及其它设备予留的孔洞、机坑、基础、埋件等一定要写明：“有关尺寸在浇筑混凝土之前必须得到设备厂家签字认可方可施工。”首层进厅因许多管线未在地下预留走廊；造成在施工完成后的返工；（应在前期充分考虑预留各专业的走廊，并对标高关系进行分析固化，特别是垄断行业）。4.23不同楼层的框架梁柱和剪力墙的截面、配筋及混凝土强度等级应按实际计算进行优化。4.24现浇钢筋混凝土楼板的厚度，双向板宜控制在短跨的1/35，单向板宜控制的短跨的1/30；一般情况，厨房、卫生间、阳台采用100MM，跨度小于3900MM的板采用110MM，跨度为3900，小于4200MM的板采用120MM，跨度为4200MM，小于4600MM的板采用130MM。如确需调整，需征得甲方同意。5.上部结构配筋5.1板配筋 5.1.1板筋采用冷轧带肋钢筋。最小配筋率为0.20%和45ft/fy5.1.2板支座与板中配筋由计算决定，支座配筋不宜超过计算面积的1.05，支座配筋不应超过计算面积的1.1，跨中配筋不宜超计算面积的1.15.1.3异型板按有限元程序进行核算，并进行配筋，角部附加放射筋。5.1.4屋面板最小厚度为120MM，配筋为双层双向X@150并应满足最小配筋率要求，不够时附加钢筋X@150。5.1.5在有转角窗处，由于钢筋砼墙体未封闭，该转角处楼板应有具体的构造技术措施。5.1.6对板上暗梁或板内加强板带按计算配筋。5.2剪力墙布置及配筋剪力墙布置及配筋尽量控制在200MM厚，对于特殊的部位，在规范允许的范围内（轴压比及墙体稳定性验算）应满足建筑功能要求。5.2.1剪力墙、短肢剪力墙、暗柱（1）剪力墙：除计算配筋外，其它配筋见下表：一、二、三级四级框支剪力墙拉筋加强部位非加强部位加强部位非加强部位200厚墙φ8@150φ8@150φ8@150φ8@150φ6@600250厚墙φ8@150φ8@150φ8@150φ8@150φ10@150φ6@600300厚墙φ10@150φ10@200φ10@150φ8@150φ10@150φ8@600350厚墙φ10@150φ10@150φ10@150φ10@200φ10@150φ8@600（2）短肢剪力墙：除计算配筋外，其它配筋见下表：<1>纵筋按全截面配置，纵筋间距150MM-250MM，一般取200MM。当间距大于200MM时，要特别复核边缘约束区的配箍率。全截面纵筋配筋率：1.2％（加强部位）；1.0％（非加强部位）<2>端部配箍率在底部加强区及上一层，应满足约束边缘构件配箍率。在其它楼层尚应满足构造边缘构件箍筋配置要求。<3>短肢剪力墙当纵筋间距为200MM时，一般可按以下原则处理：约束边缘构件端部（含转角处）400MM（边缘约束区）范围内，箍筋设计成封闭箍，其余范围对应每一根纵筋设箍筋或拉筋。在边缘约束区内，应复核配箍率；构造边缘构件范围内，箍筋对应每一根纵筋拉结。（3）暗柱：<1>短肢剪力墙按全截面配筋。<2>各墙肢长度均大于8倍墙厚时，暗柱分开。但应保证暗柱边至边距离不小于600MM。否则合并该暗柱。<3>剪力墙长度一个方向大于8倍墙厚，另一个方向长度小于5~8倍墙厚，仅当短边方向暗柱净距小于600MM，该墙肢纵筋全截面配置。否则，宜设置暗柱。但对于角部墙体肢长较短（特别是翼墙长度小于3倍墙厚）时，应加强配筋，可按全截面配置。（4）剪力墙顶暗梁暗梁纵筋可由相应连梁、框架梁纵筋延伸；暗梁截面取为bX500，配筋上下各3Φ16，箍筋Φ8@200MM。5.3梁配筋框架梁（梁宽200MM）：上部角部纵筋：宜采用Φ16及以下的钢筋作为通长筋；箍筋：两肢箍。宜采用Φ8（框架梁）、Φ6（次梁）（根据计算确定）。梁设计与配筋5.3.1与墙或柱相交的梁两端支座均不满足梁上部纵向钢筋的水平锚固长度0.4LaE时，计算时宜将支座设为铰节点，设为次梁。5.3.2梁宽小于等于300MM时其跨中架立钢筋为（2Ф12）。5.3.3框架梁，梁宽大于等于400MM时其跨中架立钢筋为(2Ф12),通长纵向钢筋为2根直径同支座钢筋的钢筋。5.3.4梁宽大于等于400时其跨中架立钢筋为(4Ф12)。5.3.5梁支座与跨中配筋由计算决定，支座配筋不宜超过计算面积的1.05，支座配筋不应超过计算面积1.1，跨中配筋不宜超计算面积的1.05，跨中配筋不应超计算面积的1.1。5.3.6梁负筋（通长筋）应采用直径14及以下的小直径钢筋进行配置。5.3.7连梁跨高比不小于5时,宜按框架梁设计。附表一：楼、屋面外荷载统计（不包括楼板自重）内容项次厚度（MM）荷载值（kN/M2）客厅、卧室恒载p1吊顶0.42面层0.6320厚双面抹灰20X220x0.04=0.8合计:1.80活载g2.00厨房恒载p1吊顶0.42面层0.6320厚双面抹灰20X220x0.04=0.84防水0.6合计:2.4活载g2.00卫生间（回填350MM）恒载p1吊顶0.42面层0.6320厚双面抹灰20X220x0.04=0.84回填材料35017x0.35=5.95合计:7.75活载g2.00露台（覆土根据建筑定）恒载p1吊顶0.42面层0.6320厚双面抹灰20X220x0.04=0.84200厚覆土20020x0.2=45防水1.3合计:7.30活载g3.00屋面（上人屋面)恒载p1吊顶0.4240厚C20细石砼4025x0.04=1330厚挤塑聚苯板保温层300.54找坡层3520x0.035=0.7合计:2.60活载g3.00阳台恒载p1吊顶0.42面层0.6320厚双面抹灰4025x0.04=0.8合计:1.80活载g2.50附表二：墙体荷载统计（根据具体采用材料容重复核）墙体层高（m）厚度（mm）荷载值(kN/m)标准层内隔墙（100MM厚）1墙体自重310011.0x0.1x(3-0.4)=2.86220厚双面抹灰34020x0.04x(3-0.4)=2.08合计:4.94标准层内隔墙（200MM厚）1墙体自重320011.0x0.2x(3-0.4)=5.72220厚双面抹灰34020x0.04x(3-0.4)=2.08合计:7.8标准层卫生间、厨房隔墙（100MM厚)（全实心砖）1墙体自重310017x(3-0.4)x0.1=4.42220厚双面抹灰34020x0.04x(3-0.4)=2.08合计:6.50标准层卫生间、厨房隔墙（200MM厚)（全实心砖）1墙体自重320017x(3-0.4)x0.2=8.84220厚双面抹灰34020x0.04x(3-0.4)=2.08合计:10.92标准层外墙(贴瓷砖)1墙体自重32008.0x0.2x(3-0.4)=4.16220厚双面抹灰34020x0.04x(3-0.4)=2.083外墙装饰(按0.65KN/m2)30.65x(3-0.4)=1.69合计:7.93标准层外墙（玻璃幕墙）1玻璃自重(按1.5KN/m2)31.5x(3-0.4)=3.92栏杆0.5合计:4.4附件2：AA·_____________________项目施工图设计任务书编制单位：AAAA房地产开发有限公司2011年3月目录正文部分：TOC\o"1-1"\h\z\u第一章总则第二章总图专业第三章建筑专业第四章结构专业第五章电气专业（暂缺项）第六章给排水专业（暂缺项）第七章燃气、采暖通风与空调专业（暂缺项）附件部分：政府文件（批文、意见书等）图纸资料（基础资料、条件图等相关图纸）（同时提供电子文件）规范规定AAAA房地产开发有限公司项目施工图设计指引其他支持性文件（报告、表格等）参考项目资料第一章总则一、设计范围AA房地产开发的______________项目住宅楼及其附属用房(地下车库（非人防可以用、机电设备等)，商业用房，场区内总图，管网、道路。二、设计依据《民用建筑设计通则》GB50352-2005《高层民用建筑设计防火规范》GB50045－95（2005年版）《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）《住宅建筑规范》GB50368-2005《汽车库设计规范》JGJ100－98《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067－97《地下工程防水技术规范》GB50108－2001《屋面工程质量验收规范》GB50207－2002《方便残疾人使用的城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001、J114-2001《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2001、J116-2001《新疆区、市规划管理技术规定》（2005年版）《商业建筑设计规范》国家、新疆相关各种设计规范新疆区、市建筑工程设计专家审查意见书新疆区、市建委对该项目初步设计的批复三、设计基础资料1、________________项目经批准的初步设计图纸；2、________________项目地质详勘报告；3、________________项目周边道路标高及雨污水设计图；4、甲方提出的本项目施工图设计任务书；5、甲方提出的本项目施工图设计指引；6、甲方提出的与本项目有关的其它合同、资料。四、施工图设计文件质量和深度要求1、符合中华人民共和国建设部批准的《建筑工程设计文件编制深度的规定（二零零三年四月）。2、符合AAAA房地产开发有限公司对施工图纸的有关深度要求。3、提交的图纸和电子文件必须做到各专业统一编号，查阅便捷。4、设计成果提交：应在正式出图前_________天，以非正式的白图形式和电子版（各二套）提交甲方审查。与甲方进行充分沟通，作出必要的修改并经甲方认可之后才能正式出图。5、预审施工设计图（白图形式和电子版）应有以下内容：⑴、各专业施工设计图、主要大样图、设计说明、措施表等；⑵、建筑、结构与安装管线的综合合图；⑶、遇特别复杂的部位或可能影响建筑使用功能的部位，加出综合布线剖面图（具体部位以会议纪要形式明确）。五、施工图设计过程控制要求要求1、设计过程中按照各个专业间相互提交设计中间成果的时间点作为阶段控制节点，均应在提交成果前报甲方相关设计管理人员备案审查，设计过程中随时与甲方相关设计管理人员保持沟通。2、设计过程中各个专业间的协调讨论会应邀请甲方相关设计管理人员参加，并将讨论结果报甲方相关设计管理人员。第二章总图设计一、总体规划1、交通组织：动静态交通应组织合理，对居住不造成干扰。2、无障碍设计：无障碍设计的内容和深度应满足国家规范要求。3、安全性考虑：水景、泳池边界宜有护栏或绿化处理。二、设计规模及组成设计单位应严格控制面积指标，确保面积不得超出初步设计确定的面积范围。机动车、非机动车停车数量应根据项目具体容量严格满足规范要求。三、总平面布置1、住宅平面布局及沿街商业的平面布局，参考报初步设计通过的总图和初步设计有关批复。2、在总平面图中规划要求标注建筑物间的距离,后退建筑红线或道路红线的距离,道路开口宽度，地下车库距离道路红线距离等尺寸均需标注清楚。3、小区入口应充分考虑人流的聚散和入口景观的需求，同时避免周边闲杂人群驻留，不宜设置尺度过大的入口广场，同时注意规避人车流线交错的问题。4、园区的入口位置及进入各幢楼的入口位置需结合景观综合考虑，适当避免入口广场成为周边人流的集散地，影响小区内部的安全和居住舒适度。5、住宅车库入口位置详报初步设计通过的总图。车库入口设置需结合景观设计。6、地下室的平面位置详报初步设计通过的总图。7、有关规划方面的所有问题需设计院提前协助甲方与规划局沟通取得规划认可,并确保施工图审查的通过.四、总图竖向1、室内外标高不得有误，务必注意与周边道路及中心景观的关系，总图与单体室外标高必须协调。2、应明确小区内道路及与小区相邻道路标高、衔接关系及具体做法。3、应明确各建筑物出入口踏步或坡道的设计并出详图。4、综合考虑园区内地表雨水排放、注意地下室顶板的找坡、滤水层的设置，画出典型的剖面图、雨水盲沟的详图与布置图。五、消防1、消防车道的坡度：满足国家及新疆相关规范要求。各管线检查口尽量设于绿化中。2、将消防车道和绿化景观有机结合，既有利于景观的营造又有利于消防车停车和扑救操作等。3、明确地下室各空间的功能，结合实际使用功能划出安全通道。4、地下室空间的尾气和排风口不能对一层住户造成影响。5、尽端式回车场应满足不小于_____m×______m。6、地下车库楼梯应满足双向疏散设置，复核地下部分的疏散距离，复核商铺的疏散宽度和距离。7、以上消防方面的问题需设计院提前协助甲方与市消防部门沟通，并获得消防主管部门的认同，确保施工图审查的通过。六、室外环境1、建筑间距应满足防火间距、日照间距，各工程管道占地宽度等的设计要求。2、应明确道路两侧及小区内雨水排水系统做法，如设置雨水口，应明确雨水口的设置位置和做法并出详图。3、室外工程雨水管井的设置应考虑尽量不影响路面的美观。4、室外庭院设置在地下室顶板上，当覆土层按照______mm厚度考虑荷载，排水措施设计前须征求甲方景观意见。5、给、排水管的布置应尽量隐蔽，绝对要避免暴露在主要立面的明显部位（外墙立管色彩与该部位墙面应相同）；立管应避免遮挡开窗和各种留洞。6、应注意与景观设计单位的衔接和配合。地下车库顶板以覆土_______mm考虑，局部大型树种及采光井位置应与景观协商确定，大型树种覆土深度按_____mm考虑。七、道路设计1、住宅单元出入口（含独立入户的底跃户型大门）距车行道最近距离应≥_____m，并应作无障碍设计，同时应明确各栋建筑物出入口踏步、坡道的具体作法；其余高出路面的建、构筑物且无人行出入口的一侧与车行道路的距离均应≥_____m。2、小区车行道宜采用沥青路面，车道宽______m，坡度变化处应设计缓坡。⑴、坡度≥8%的车道，应增加减速带设计，并应在道路一侧设步行梯道，每段梯步不少于3级，梯道每升高______m宜设置休息平台，宽度不小于________m。⑵、角度≥90度的急转弯道，弯道处的车道宽度应适当扩大并作缓冲带设计。⑶、机动车道上的排水沟沟盖板宜选用高强复合材料，不宜选用水泥盖板。八、配套设施1、应明确小区内包括公厕、垃圾站、托儿所、社区用房、围墙、门卫、地下通风口、排烟口等配套设施的平面位置、标高及具体作法。2、总平面设计时，应在小区入口附近设置直接对外的物业管理用房（客户接待中心）。第三章建筑专业一、综合要求1、设计单位项目负责人应严格把好质量关，各种管线、设备箱、留洞、结构、家具布置、插座位置等务必以最美观的方式相互协调，不发生矛盾，平面图与系统图务必相吻合，确保所有专业的统一。将梁用虚线标注在建筑平面图上。2、建筑指标：计算应符合现行规范、规定及技术要求，指标数据应准确；尤其是建筑面积的计算要精确，并随设计的加深不断核算直至最终成果，并对最终结果负责。建筑面积计算应严格按照面积测量的有关面积计算的相应规定，并附详细的计算书。每户建筑面积中应明确标注出套内面积、公摊面积等组成部分，尤其是对于栋公摊面积的计算应有详细的分解、包括大堂面积、核心筒面积、外墙面积等以及分解到每个户型的比例及具体的面积等。电梯前室装修后净高须保证不低于____3________m,当不能满足要求时，过道上的梁应预留导管，以便于水管、强弱电管线穿过，保证天棚吊顶高度。3、设计说明：⑴、应说明厨房、卫生间、阳台、楼电梯间降板尺寸。⑵、应说明楼梯栏杆及残疾人扶手、阳台栏杆、空调百叶及网眼板、铝合金门窗、外墙贴面、单元门及进户门开关插座、住户配电箱、灯具、智能化设备箱、玻璃构件、围墙栏杆等所有影响感观的建筑构件做法。⑶、门窗表的数量及形式不得有误，且门窗立面形式须与平面编号相符。厂家出具的门窗等详图及数量统计须设计院盖章确认。⑷、门窗详图中务必注明：窗户的分格尺寸及构造保证空调外机能从相应窗户处通过并进行安装（按格力空调为准）。二、住宅单元编号及户型平面组合1、住宅单元的编号：根据物管和公安局要求对住宅单元分别编号。住宅户型编号参考甲方统一提供的户型编号。2、户型的调整根据甲方的要求进行相应调整，并兼顾结构、水电等各专业的要求和规范。三、外立面1、外立面设计应明确外墙面的材质、颜色，明确裙房、窗台、挑板、线条檐口等细部装饰做法。建筑立面转角和不同材料交接处要有详细做法。2、立面应标出分格缝划分间距和做法。3、面砖墙面需标明铺贴方式大样。4、变形缝、雨水管、冷凝水管、排水管的材料和色彩的处理应满足立面美观要求，淡化视觉注意力。主立面严禁出现立管，其它立面做隐蔽处理。5、卫生间排水立管原则上设于户内。6、应注意消除下沉花园的立面、结构及后期装修、景观施工的设计问题。四、平面功能房：要求详设计指引五、装修标准依据甲方提供的住宅交付标准。六、节能设计1、外窗保温隔热设计，屋面保温隔热设计，外墙保温隔热设计，给排水节能设计，暖通节能设计，电气节能设计均须满足国家和乌鲁木齐市对于节能设计的要求。2、准确计算出公共体形系数，屋面和外墙热惰性指标。3、外墙保温技术措施需验证混凝土构造是否可行，同时考虑面砖铺贴的安全性。4、补充电气方面的节能说明。5、必须使用动态计算软件进行节能设计。保温系统选择、相关参数（高层采用________________，厚度不大于_____mm），节能计算必须经甲方认可。第四章结构专业一、设计原则1、结构设计需满足国家及新疆市现行结构设计规范强制性条文的要求，确保结构设计技术先进、安全可靠，顺利通过政府部门的检查和审图单位的审查：2、结构设计需满足建筑功能要求，结构布置、结构构件尺寸要与建筑使用功能相适应，避免竖向构件局部突出、水平构件影响净高、完整的功能空间出现结构构件的情况。3、结构设计需经济合理，结构体系受力明确、传力简捷，做到精心设计，不断优化，含钢量控制在合同要求范围之内。4、结构设计需保证设计质量，避免由于设计原因造成开裂、渗水、不均匀沉降等质量通病的发生；二、设计荷载1、设计荷载需精确计算，荷载取值严格按照荷载规范，不得任意降低或提高，如遇特殊情况要调整荷载取值，需由甲方确认。2、楼面荷载考虑二次装修和找平层，并在图纸注明二次装修时各功能房间不得超过的荷载数值。3、墙体材料的自重：多孔砖取______KN/m3；外墙填充材料――多孔砖取______KN/m3；内墙填充材料――内隔墙为多孔砖取______KN/m3；分户墙为多孔砖取_______KN/m3；卫生间、厨房及管井填充材料――多孔砖取_______KN/m3；4、地下室顶板、裙房顶板覆土无特别注明处按覆土厚度_____m考虑，活荷载考虑__________kN/m2，如为行车道则按行车荷载考虑（参照总平或景观图纸）。5、遇特殊荷载取值需同AA商量后确定。三、基础设计1、局部软湿陷性黄土用扩底墩，可采用换土或其他方法处理，处理方法需经过技术经济指标分析并经AA同意后择优采用。2、对基坑回填土需提出施工质量要求（施工单位很难做到层层夯实）3、设计人员需参加基坑验槽，检验地基土是否符合设计要求。4、基础形式根据《__________项目地基处理方案会议纪要》要求设计，如确需调整，需征得甲方同意。要以会议纪要形式提供。四、上部结构1、剪力墙结构的剪力墙布置需优化，对优化过程要留档留底，结构布置宜规则、对称，严格控制结构的扭转变形，按一般装饰要求控制层间位移，在满足规范的前提下尽量减少墙的数量，减少墙、暗柱、连梁的配筋，并应按计算结果和构造要求分段配筋。外挑阳台优先考虑梁板式结构受力体系。2、建筑构件，包括装饰构件，优先考虑采用钢筋混凝土结构。并出结构详图，如确需采用钢结构，需征得委托方同意，并出钢结构详图，不得标注“专业厂家设计”。3、尽量用砖砌女儿墙代替钢筋混凝土女儿墙，设置配筋压顶和构造柱，并对女儿墙下部砌体进行加筋处理。4、各专业预留预埋应在结构图纸中明确注明，预留孔应注明孔边钢筋加强图。设计院要严格预留孔，如没预留产生后果由设计院负责。5、板用钢筋采用冷轧带肋钢筋，梁受力钢筋使用三级钢。6、结构设计中需有防止质量通病的措施的说明，并对材料的应用、施工措施等提出明确的要求。五、其他要求1、结构图上墙体厚度、柱子尺寸、门窗洞口尺寸、楼梯定位尺寸和标高等应与其他专业相应构建外形和几何尺寸一致。2、对顶部覆土绿化的地下车库、裙房，宜采用梁板式结构，建筑找坡；顶部不覆土的地下车库、裙房，宜采用梁板式结构，结构找坡。3、在设计地下室和地下车库等地下构筑物时，需充分考虑施工及使用中的不同工况，考虑必要的抗浮防洪措施。4、对超长构件是否设缝需进行专题研究，图纸中详细注明施工注意事项。5、对地下室顶板侧墙砼抗裂措施需进行专题研究，并对材料的应用、施工措施等提出明确的要求，并征得甲方同意。6、对小区内埋深较大的水泵房、地埋式污水处理站，需综合考虑施工方案，进行技术经济比较后确定其结构方案。7、住宅卧室内天棚板下不得有梁露出，若因结构确实需要，梁高应尽量小，或采用大板结构形式。8、阳台及板下无管式卫生间应明确降板尺寸：⑴、卫生间结构相对降板__450_______mm。⑵、厨房结构相对室内结构降板_________mm。⑶、阳台结构相对室内结构（室内厅、室）降板____________mm。9、电梯井内部尺寸应上下一致，井壁厚度变化台阶应置于井道外侧；10、地下生活水池、污水池的盖板应便于检修，应明确盖板施工图。11、绿化平台及屋顶花园的现浇楼板，采用结构找坡，出具大样图。12、与外墙装饰有关的纵横装饰线条的结构尺寸应扣除建筑抹灰及装饰面层的尺寸。六、配合要求1、在设计过程中结构计算工作完成后应向业主提交结构设计计算书，其中应包括以下内容：（1）设计依据?；（2）结构计算总信息表；（3）荷载取值；（4）楼地面（含地下室）、屋面荷载计算资料；（5）地基基础计算资料；（6）地下室计算?；（7）每层梁、墙、柱配筋简图；（8）每层板配筋简图；（9）柱底内力图。2、如设计单位不便提供资料的，业主在需要时可到设计单位查询，设计方应积极配合。3、结构方案最终确定后应向业主提供梁、墙、柱、板布置简图并取得业主认可。4、业主如确有需要，设计方应提供单体的结构建模、计算电子文件。七、含钢量、砼用量控制标准1、在满足结构设计规范和相关技术要求的前提下，通过精心设计、精确计算、合理布筋。⑴、要求结构主体每平方米建筑面积结构含钢量应控制在__________kg／m2，砼用量应控制在__________m3／m2；⑵、地下室每平方米建筑面积结构含钢量应控制在__________kg／m2，砼用量应控制在__________m3／m2。2、如超出合同标准，需向委托方说明情况，分析原因，并得到甲方的确认。1.2面积核算办法一、在各小区户型方案确定后，针对每一个户型逐一计算户型暂定面积。二、小区各栋楼建筑平、立、剖面确定后，将各栋楼电子版文件传至测绘公司进行测绘计算，待测绘公司出具简易测绘报告后进行审核，审核无误后交给领导签字确认，领导签字确认后交给销售公司业管部。做好销售的准备工作。三、将建议测绘报告数据汇总后提供给各项目主管，由各个项目主管核对总图中经济技术指标。四、小区各栋楼施工图发至规划设计部后，通知测绘公司前来领图纸，再次按照施工图纸核算测绘面积，若有同前面测算的电子图纸不符的，问清设计院具体情况，核实后要求测绘公司重新出具简易测绘报告，审核后再次发给业管部和前期部。这次出的简易测绘报告经审核后汇总提供给前期部办理审图批准书面积。五、待小区各栋楼施工图发至各相关部门后，会同预算部一起测算各栋楼施工合同面积及地暖面积。汇总后分小区出具表格。六、各小区楼栋至一层以上后带测绘公司去现场进行实地测量，准备好数据待前期部通知后出预测正式测绘报告。七、各小区各栋楼主体全部施工完成后带测绘公司去现场进行测量，测量完毕后出具实测正式测绘报告。附件3：景观设计任务书编制办法景观装饰工程部2011年3月23日目录项目概况设计依据及设计标准开发理念设计原则设计要求设计成果设计周期其他项目概况（略）二、设计依据及设计标准1、建筑设计单位提供的条件图。2、设计深度需符合“以人为本、美观适用”，同时满足消防要求。3、其他国家现行有关规范三、开发理念1、景观与营销概念设想2、开发建设分期四、设计原则1、景观设计基本原则1.1、为减少外界干扰和起到一定的保护作用，采用常绿阔叶树形高大的树种，列植成隔音减噪保护绿化带，以形成一个天然的绿化屏障。并配套考虑园区绿化区供、排水系统。1.2、整体的和谐统一原则。根据建筑方案所表达的有趣大方的建筑形式，仔细研究建筑与环境的关系，强调将建筑融入环境，建筑与环境相互衬托，同意和谐，交相呼应，相得益彰。环境小品要生动活泼、形式多样，体现楼盘文化，成为环境的点缀和烘托。1.3、植物景观设计要形成“以人为本”的优雅高品味居住环境空间，提升环境优化的功能。设想业主从一个空间过渡到另一个空间，各个空间节点景观相交辉映、相映成趣。1.4、在绿化树种的选择上要实地择树，在树种的选择上要考虑季相的变化，为在近期弥补绿荫少的状况可考虑栽种一定比例的速生树。主、次干道行道树各成特色。主轴植物种植要简洁规整，既要有庄重的气氛又不失活泼大气的效果，隔离带中绿化布景以精品，展现亮点。连接道路可