保定某公司开发区项目整体策略方案

***公司开发区项目整体策略方案保定***广告前言：第一部分市场研究一、保定房地产整体市场状况二、区域微观市场状况1、定向区域市场分析2、可类比市场项目分析三、项目核心价值体系确立四、消费者调研1、项目地段价值2、项目区域价值3、项目可提升价值4、综合分析第二部分项目定位一、项目SWOT分析二、项目产品定位第三部分营销策略一、销售总体策略二、入市时机及销售前提三、销售阶段及工作安排四、各销售阶段推货策略五、销售管理六、核心卖点的提炼纱第四部狮分攻杜宣传推广策略恳一厕、渣斗广告目标删二捐、股城宣传推广策略跟三贵、界狂媒体组合策略访四、媒体投放沙计划吃五不、趁软推广费用预估凑第五部哑分利泡项目包装征一书、末协包装总纲著二日、逼破基础形象设计厚三济、非阀营销通路的包耀装漠四孕、拖总卖场形象包装袭第一部分：市雅场研究队一、房地产宏睬观市场调研喉保定蝶------愈二、区域微观窗市场状况迟在保定整个开缠发妄区目前的造项目伴规划圣来看主要以呈顾现规模化和生跌态化以及现代兼化的开发模式勉来缔造一个个得大盘典范，在升项目整体分布割结构上有大聚县居现象，分布健相对比较集中率。这样的密集厘发展行为对微筑观（定向）区酱域的动力行为倘和产业延伸、胁配套完善都有沃着很大推动力呆。然后以分布爬在这一区域的逆项目基本上都阳处整体次上筹得到全面提升窑的，在社区的和功能分区可看疫出，锹项目的丹开发向忽品牌突区化、规模化维和景观等成熟传的横方向发展归。不过由于近援两年此区域大展面积的建设将嚷增大市场的竞袜争力度。费约1女、定向区域市溉场分析详（一）区位图坏示：繁（区位导向图撞）桌居2参、可类比市场槐项目分析阳光水岸取（虎重睁庭点洋坏竞债稻争敬爬对冻哨手）警盾家园兴远现代城埋凤凰暖城学锦观城锦绣花庭揭三、项目核心优价值体系确立板阳1酷、项目地段价端值椒项目地段目前例没有得到明显薯的改善，但由蹲于不在闹市区陈，在整体上属枪于有适合居住走环境（自然环帝境环境为主）介特征的地段且摔主要干道通畅即加上后期的政造府的北迁移和衡北边的重点项秃目规划以及周娘遍各大盘的入拔伙会将周边的呜配套迅速完善你，拉动区域地掘段无限发展潜晕力，也将此地院段的价值也拉蹈上快车道。夺跪2袍、项目区域价在值脱国家级开发区住的动力行为决楚定了项目所在韵区域的根本价图值，并且也带票动了整个辐射仪到的北城区区敬域迅猛成长，鸽这一切的区域笋优势都将对本作项目的价值提报升、潜力保障贸给予肯定。（膊不能忽略掉目孝前我们在竞争雁对手的区域比编较上略逊色一丧点）阔侵3车、项目可提升清价值践在整个区域未参来形成大规模浩的居住密集地龙必将带动这里外的新商业诞生仓和一切生活配牛套的完善，这催一切都对项目点的价值有所提境升。本身项目耳所在区域又属等于政府下一步精的详“红营膝寨芹”赚也会有政治调胶控的必然规织划使得项目价撒值得到本质的丹提升。钳吨4玻、综合分析谣结合上述所有陈分析整体上给治予项目发展的识肯定，但目前魔在竞争对手的翅压力和定向区君位的（相对竞厨争对手比较的谣）劣势都会给跑项目的运做带狱来一定的压力浆，这就要求公疏司和协作公司舞对市场作出准泄确的认识，理亲性的判断和科狱学的对策，稳卡扎稳打，力求胸销控最大化。捏四、消费者研疗究理首先我们针对把目前区域在售默项目的客户群孤体进行分析：胡（显性客户）荣经过我公司对岂区域市场的调启研和相关人员专长期积累所提汗炼的数据库资胖料显示，目前财开发区区域、盲包括整个城北骗区域购房客户踪群体状态大致畜如下：毅1.凡尸客户所处区域掀：吧就目前区域消仅费者的购买区恳域来看，他们闹大致分配比例秒如下：旗城西渴开发区源城内嗓城东制城北覆其他新炊侵犹胀洗浑可见这一区域涝主力购房客户争群体还是集中冈在本区域内遵部殊—科—也城畅北东—勉—惊开发区。腰2.序脸客户年龄层次社：杯从目前区域购祖房客户的年龄奴层次，我们分棕为以下几类：补购买大面积户岛型的年龄相对晕偏大，种购买中小户型锣的消费者，一页般为结婚时间膊不长蹄，豪2逮口方、旦3奉口之家居多，渣他们的经济实沉力还不是很雄猪厚，但是目前谣的收入水平也登基本稳定。均3.模绩客户收入情况命：累目前开发区附扬近项目的购买沟客户群体，无略论他们处于那占个区域，或者猛是身份的差异没，但是他们的股收入水平在保歌定市应该是处俘于中等及少数刑偏高层次的收糟入人群。芳4.址趴客户购买习惯浙：踩每个年龄阶段浮的客户选择房骑子的标准都有纪一定的差异，沈具体因素有一蚀下几点，塑一是家庭人员考的组成；拆二是家庭经济圆收入情况；川三是学历情况团决定的个人素跑养的影响；减四是年龄阶段究。色5.沙斧客户对户型面详积的接受程度逼：唉从区域市场的籍调研，我们发切现目前区域供珠给量最大的户丢型面积在姻120斥－辩1浩80裳平方米之间，荡这也是区域销拘售较为良好的志面积区间。但脏客观市场同时越也（调研）反使映应该推出少两量兰100于平方米左右的枣户型，满足更僚多消费需求的转消费者。去其次我们对区桥域待开发客户矩群体进行分析击：（隐形客户纹）含1.没或他们在等待还贺是没有找到合宗适自己的房子哥如果他们是在锤等待，是什么气原因？我们分安析如下：桃A衫、他们缺少资悦金实力，买不级气面积大，价撤位高的产品。劫欧蠢B爸、他们感觉很余多产品不适合国自己。返杜效C纽、他们没有到畅买房的时候。亦2.财集他们需要什么颗在区域客户群校体被众多大盘奇项目无情的瓜由分以后，剩余撒的准备购房而按没有购房的客邀户群体，他们虫是我们的研究翁对象，谁了解吹他们的需求，迈谁提供他们的械所需，谁就能展够在激烈的市醒场竞争中取得列自己的一席之献地。漂这一区域由于荒长时间在保定夫人的印象中是必比较冷清、荒遭凉的，但在一半时间的快速成铜长起来，所以昂还主要以本区早域顾客购买。巧怎样吸引外区疑域人口、抓住构本区域人口成部为项目取胜的某重要因素。通吊过区域状况的段分析和客户心叔理的分析，目虫前购房者需要备的是什么？也裁就是他们最看键重的因素是：住良好的环境（斗人居）、实惠精的价格（关注快更多的人）、扶优质的服务、踪产品（销售形杀象、物业完善疯、产品质量）狡、安全的保障言（房产证件、笑社区管理等）渐。链3.剥搜他们对本案所锦处区域的认知秋度贷目前本项目所舒处的北开发区煤区域还不是非国常的成熟，聚烫集人口密度不昨是很大，区域该及周边人口对衰自身所处地有王着一定的眷恋拌，长时间的生唤活和工作的便聚利，使他们选闭择了在此区域灾买房，根据客摆户群体对区域柄的认可程度来伤看，本案的区制域延伸性目前扶尚有压力，所培以要在引导和沾诉求上都有富洋有战略性。扣4咬．他们的需求呢心态马斯特需求层次理论马斯特需求层次理论个性空间的展示，能够发挥自我的能动性，能够感触自我的空间。个性空间的展示，能够发挥自我的能动性，能够感触自我的空间。尊重需求社交需求安全需求生理需求自我实现尊重需求社交需求安全需求生理需求自我实现这种产品能够体现身份，能够得到别人的认同，具有一定的区域希缺性。这种产品能够体现身份，能够得到别人的认同，具有一定的区域希缺性。这种产品不是落后的，能够对自身进行一定的包装，对外的交际。这种产品不是落后的，能够对自身进行一定的包装，对外的交际。在基本需求满足之后，他们会选则更高一个层次的需求，舒适度等。在基本需求满足之后，他们会选则更高一个层次的需求，舒适度等。走出曾经简陋的小居，满足自己基本居住所需成为一个必要的前提。走出曾经简陋的小居，满足自己基本居住所需成为一个必要的前提。森通过马斯洛层吼次需求理论，花我们可以看出屈，本案的客户闭群体主要还是芒处在生理需求门和安全需求这劝两个层次。辩通过上述对客披户群体的分析威，我们对本项沃目客户群体的馅状态汇总如下拦：厌主要集中在现有区域内部的主要集中在现有区域内部的他们的年龄大致在25－4他们的年龄大致在25－45岁之间他们最看重的是价位的实惠他们最看重的是价位的实惠他们最看重的是价位的实惠，环境的舒适、产品的质量和居住的安全他们最看重的是价位的实惠，环境的舒适、产品的质量和居住的安全在加上一点点的心理满足感在加上一点点的心理满足感他们基本处于二次置业为主首次为辅他们基本处于二次置业为主首次为辅他们选择的面积区间集中在他们选择的面积区间集中在100－170平方米之间搏5斯、客户群体的量延伸投资型购房者拘有一定闲置钱蛋款又不敢冒风雨险做其他投资派的（理财投资量特征）的个人泉部分外来人员樱就业的购买者把部分周遍县镇刃购买者鞠握宝------丘第二部欢分从升项目定位督一、项屑目其SWO吃T妙分析舒容S踢、优势取之1百：政府北迁，福新配套强力完梯善，拉动区域寻升级。朝蕉2顽：项目所处于阅非闹市区，自凶然环境决定他兰的良好人居环迫境。掠汽3因：项目地段属乞于未来高密集愤度的居住区域工,法各大项目的同捷步开发缔造的冲大居住环境具萝有亲聚力阻.愚富4戴：整个大居住半区域形成之后牵工交问题会迅港速得到解决，夫目前的道路本使身也是宽广通只畅。翁耗W帝、劣势柏于1:纲目前只要规划告政策出台与实蚂际实施有一定夜的距离滴,剧需要等待毛,煎对项目的前期大诉求有一定影牧响今.缩症2:祖目前小环境不鸡成熟旁,勿需要等周遍所抛有大盘项目都泳基本定势后环从境才会凸显出筑效果装,瞒项目自身环境面可得到很大提翼升和改善网.跌让3:券项目所处地段玩尚处于开发阶再段幻,断在交通估.北绿化以及整体脸配套等问题上宴有所限制。纽侧4井：目前公交车书不通，只有宽尊广的道路畅通巡无阻，需要等腿待区域建设完抚毕才能延伸工构交。催疫O加、机会栗岩1担：政府北移带痛来项目区域的扮大力规划和产庭业拉动，给项唱目的潜力有很分大的提升夫店2伯：竞争对手与乌我们共同培养亦了大区域环境宿，以及项目缔庸造的高舒适度蹲的环境都将成日为诉求的机会秋点获投3亡：项目地段目疮前属于住宅项滋目认知度较高昨区，加上各大犬项目的同步合隙缔造，很快会玉成为区域典范桑。屋友4窝：目前道路通贞畅，会在后期曾各大住宅项目抱的逐渐形成之朵后便会有公交沙通网。阿强T壳、威胁涉故1乒：市政规划造攻成项目阿B附区的缩水，以疮致有部分设施长的存在将开发爆周期拖延。栋玻2宋：项目背靠污辩水沟渠，对项绳目带来一定的凡影响。植处3筒：地段相比目盛前所在区域同堆步开发的各兄李弟项目中属于习没有优势的地什段。牛追4吸：交通有道无摘车，对于没有烈私家车客户带伙来不便，即便崖公交开通后可顶供选择的车辆忌太少。偷二、项目产品费定位拨元1捷、建筑规划杂（总平面图放盒置）骄满岸足一定的建筑候面积；农考虑区域高层姜和小高层建筑赶的市场适应能栽力；避开障碍物；蜓临正街商业的培的有效利用，享会所建设提升止产品附加值；面积分配体现现项目占地面积凡：容积率：总建筑面积：小高层：多层：吓商业建筑面积宣：广场用地：建筑密度：％体2煤、建筑形态建看议：钉根据我们对区杰域各种建筑形玉态的调查研究双，目前区域供社给以高层层为甜主，小高层为驻辐加之区域各逮种建筑形态的埋销售价格，高参层投资收益情盒况比较良好，胖均价达到比较待好的状态。综宪合考虑各种因艳素，我们建议文本案以沿用现殊阶段的高层和缴小高层混合组赤成。喜小高层和高层绢的大致比例为过4董：坏1洪。江成3奶、户型比例建缝议：效区域客户消费研观念还是处在琴比较初级的阶喘段，客户还是予以满足基本居未住为主。他们飞对户型的要求跌最看重的还是盏适用性，添加恭适当的现代居剪住理念，在局民部空间的设置搭上打造出新颖棕的亮点。具体劳的户型比例定浅位大致情况如修下：钓120艰平方烫米闷—歌—塌平方项米凶制豆两锐室界2针厅笛四帐占％邀平方回米殃—豆—宣平方贷米哪娇哨两谁室薪2卖厅云芽拆占％容平方躲米陵—偷—话平方攀米紧乡瘦三届室艺2润厅臣抄制占％希平方澡米揪—任—贱平方核米冤刑盖三捡室粘2聋厅配此闷占％塑溪4三、价格定位：鲜通过区域楼盘鞋价格的调查，险以及我们对区软域项目整体因妹素的考虑，（巡其中包括主要周针对地段、配缩套、内外部环沫境、小区规模士等，）然后根朱据权重发我们雀预测本项目所钟实现的全程均厘价为：禽市场导向定向课法。印区域高层整体颂均卷价泼2超388兼元育/找平方米攀区域小高层整茂体均长价仿2你288举元世/研平方米脾竞争对手导向疮定价法。尚本案的竞争对雷手有附近几大提直接竞争对手鞋，其均价基本秋都围盈绕症2台4搜0驴0秆元叔/敢平方米，最低米不于邪2200臣元，如市价格稿为券1980扶元予根据测算：本峡项目所实现的有全程均价为：芽高层捷：感238腐0萄元钱/蓄平方米役小高层您：场225少0味元乐/舟平方米伯由5想、理念定位：责我们要将和直切接竞争对手的劝主题上形成差丸异化，避免直厘接竞争。凉不能给本身厚就狂“抄缺博氧擦”终的空间再背上欧不成气候的文拉化。宪楼体的间距和吗排放都决定着枕园林不宜复杂肢而要简约。赤基于以上三点欢核心问题我们扩旨在把本案塑龙造为开发区区抽域内唯一一个弄以生态和水景持结合的以给人具愉悦、腾明快之感后现铁代简约风格的掠街区主题社区叨，我们不能再芬让全是高层密慌集的一个建筑狠群里的土地上号再背负着厚重定的文化。扁区6刷、园林景观建扣议：水系主题：供在挤缺水干涸的北阴之地，园林引贴用潺潺水景，并引入中心园林惜堆积落差感较姨强的石层形成片小型瀑布结合莲丽景蓝湾待LOGO返巧妙沿用，作欲为象征性景观经，以此景观为雀中心原点，向株四周延伸四条驱较宽（奴2份、持5距——斥3石米）用木条或嚷灰石条材质铺吉砌而成分流人榴流的主街区道近路并通向各社惕区小道街区且塘连哥通朴“室万吊家颗”伴。在水景的应墙用上尽量最大处化的扩散营造道出一漫片滴“尖奢方侈羞”胜的亲水天地，悉错落的瀑布、盐水梯、叠水、厦水池、水雾等烧多处水景都设笨于主景区，为饿人们的静谧居粮家生活带来新及的活力，也是摔晨跑、晚练的锤驻足处，同时信起引导指向、垄形象识别作用辛。供（本图仅为参康考说明图，分莫流人群的四条田主道鸡就应该采用这辞样的主题风格将休闲跑道：闻设计宽度在然1散—眯1.2轰米之间，采用孩小颗粒鹅石铺经砌而成，用红脸、棕红、咖啡巷色作为主色，睬石子直径不超贪过膛3董公分。三水溪：克多采用建造多雅向分流水系，悬同时溪池水深亚不超过久30雀公分，可见水除底，并铺设鹅蝇石。水面宽径艰1.叮5士—张2祝米左右，在各昼水系分接点建午议建造地形落锤差，创造出自孙然的叠水瀑布粪，并在溪水放进养观赏群鱼。牌园区安全消防鼓通道：丹按国家统一的族安全消防通道锅设立规定。茄园区闲息步道林：塌设计径宽米左乳右财,伪采用大颗粒鹅敲石铺砌而成桑,宾选用枣红、鹅泊黄综红颜色为爪主，石子直径麦5拜—吐10葛公分。赵亭台、楼榭、际花池：僻采用古朴典雅畏的江南园林建维筑风格。争假山假石、小总桥。主题回廊。植被、树种。灌木、绿地。击小区正门：码大气的主体风落格，在面上提尝升小区的整体唱品质，采用大施幅度的钢结构顿门头，在跨度蹈上显出大气，霸在设计上推陈抛出宫新痒.浅建筑风格建议伯：反根据区域市场辫的情况，大唐鞋世治家哭·沈英泼伦情3揉院，所倡导的苹是纯英式的建歼筑风格，在区煤域建筑风格上枯，达到了一种摸最俱新意的特混色；天兴都市蛋花园所倡导的恢是一种比较现健代的时尚建筑吨风格；这两种博建筑形态根据陪市场的反馈情嘱况来看，基本用都取得了认同心。仁本项目在主体冒建筑风格的定菠位上，承袭时抖尚的现代建筑舌风格，在色调正上，白色和桔隶红色相间，配套建议：软软件里昂生活城北生活里昂生活城北生活教育生活都市生活环境需要独立需要投资需要大唐西市启动城西日渐成熟的配套发展需要环境需要独立需要投资需要大唐西市启动城西日渐成熟的配套发展需要西北大、西工大城内、高新的一级辐射区域二环立交的全线开通西咸一体化推波助澜高新商圈西北大、西工大城内、高新的一级辐射区域二环立交的全线开通西咸一体化推波助澜高新商圈西大街商圈硬硬件自然西稍门十字口、两大区域辐射范围人工先进物业管理户型规划时尚造型互动空间配套时尚产品环境位置自然西稍门十字口、两大区域辐射范围人工先进物业管理户型规划时尚造型互动空间配套时尚产品环境位置学校医院交通学校医院交通西郊公园、西市项目自身建筑小品西郊公园、西市项目自身建筑小品经典小户型实用型经典小户型实用型熄一镰、巷侄销售的总体策懒略望本项目作为广坚州首个社议区厌MAI益I撤，将作为天河裂东商圈的标志初性建筑对周边诵的景观及经济易带来积极的影妙响。由于广州秆城市建设的步趣伐和经济的强询劲发展，市民仙对房地产的投垒资热情空前高舒涨，尤其是优较质商铺更是成拍为备受投资客省青睐的市场阔热点。因此本归项目应顺势而斗为、及早入市另，采取以快打蛙慢的策略，迅吴速占领区域市取场，以尽快实交现资金回笼、酸降低发展商的校投资风险。本碎项目建设周期超短，工程进度吧快，且达到销群售许可条件相魂对容易，为本遥项目快打快销灌的销售策略提瞧供了有利的客言观条件。衰总体来讲：本艇项目的营销操叠作采用的沫是丧“灌以相对之快打切季节之慢、以赔相对之重打时珠段之躁轻留”亲相对集中策略墓。充分的运折用舱“鼠一个主题（广逗州首个社权区礼MAI母I蝇）真”特突破市场羽，醉“救四大媒体（广阿州日报、羊城卷晚报、南方都惜市报、信息时藏报、广东卫视四、珠江电台大字力度、高密度枣报媒和全方位茫、大手笔现场恢包装令）移”祥撬动市场并，设“歌三大核心卖点血（百佳、天河摧东商圈、地铁殖物业扛）津”统攻占市场术，海“海三点小利（广渡电置业会员卡篮、多折扣、返宇租大奉送回报坡业主猜）危”模收获市场。以倦此为主线在营术销活动中安排阁一系列有力度论的活动和现场蔬销售人员的有潮效管理在人气畏和成交率上取惠得快速、高效宿的业绩。尺二、入市时机建及销售前提沟1状、入市时机的恼选择届“宁良好的开始是社成功的一挑半浙”谎，入市时机方美式把握得好，脾才能产生好的无销售开局。入抛市时机的选择竿要综合考虑以肯下几方面因素第：树★鄙翠项目可售时间放：通常我们选暖择在正式预售馋前供1帐—付2沉个月入市宣传缸、推售号码，咏一方面为项目傲提前造势、另扇一方面可为正驴式销售积累有骡效客户。本项骄目预计椅于蚕8寸月底开盘刮。启登★再脚准备充分后入蚊市：入市时必籍须在售楼大厅汽、营销广场、盟项目周边环境件改造、工程形筐象等内外包装域方面有良好形驳象展示，模型棵、楼书、展板迈等销售工具齐犯备的情况下入检市，才能彰显倾出本项目的气买势与发展商的鼓雄厚实力，增序强客户对项目缝的信心。敏★霉限无造势不入市爷：在房地产市吼场如此激烈的寇竞争态势下，程业内人士公认桶：闯“牙无造势即无市色场宴”俗。入市前的宣晓传造势与形象劈展示对前期的症销售及客户心子理具有较大影东响，因此在项理目入市前必须消要有足够的宣件传造势，能够锄初步建立品牌盯形象并吸引客模户关注，为前洪期销售作市场扑铺垫。定★执效销售旺季入市淹：每筛年兽1诸0零月至下新年焦5超月是房地产销添售的周期性旺绢季，其绢中演1瓦0颜—文1致2窝月以瑞及架3坟—茅5咏月是销售黄金已时段，一般在顿销售黄金时段撕推出的楼盘，联比较容易快速造聚集人气，在插销售初期达到访较高的销售率摘，因此入市时膊机的选择对于姓楼盘销售尤其惭关键。通过销猫售旺季火热的吗销售气氛来实只现本项目一炮煮打响，迅速在皇市场上扩大知到名度和影响力竹，将有力促进字后续销售。薄★迫仔有目的地入市卵：根据发展商柴的资金运作需歉要，合理安排定营销成本投入及和销售回款的议进度，提高发括展商的资金利爆用效率。谦★睬乖有控制地入市触：根据工程进煌度、价格策略怨、销售导向等血分期分批有节抓奏地向市场推仓出产品，避免口一拥而上，实率现均衡、有序刑的销揭售目标。樱★洽额本项目作为纯斧商业项目，市示场的运作一般眯是间“粥招商先刻行仔”常。是指项目在别成功招蔽商让2议0鹰－悔3葬0膏％的情况下，牙开始销售，以票核心租户（主征力店、一级品间牌）的入驻来戚带动销售。本洁项目的销售操吃作思路亦是如昨此，通过核心棉租户在一层和迅负一层不同区姨域的安置，将弃相对位置较差陷的单位通过品胸牌商家的入驻与变成相对较佳金的位置，从而悬带动负一层的膊销售以及顺利龙完成价格的初雁步拉升。的综合以上因素器，根据项目运栋作的要求建议歼本项目的：排及号认筹期定渗在怠200趁4弦年挨8渴月秩1亦8竹日，正式解筹榜期暂定域于属200灾4箱年绒9烦月注1橡1处日。拿2零、内部认购前范提条件汉★趴授售楼大厅装修只完毕并可使公★酷淘建筑模型已完挥成以★榨完成必要的销术售文件（销售基百问、销售面签积、房号表、许认购登记卡、州付款方式、客戴户登记表等）励★哭销售人员已完相成上岗培训捕★详已完成销售人苹员的工服、名粥片制作密★穗完成必要的宣式传资料（楼书愁、户型单张、贿折页）猾★少宣传铺垫（户例外广告、报纸纲软文广告）袭★留楼体包装（以惭工程网包装、醋以广告喷绘包泪装）筝★帮节工作人员到位婆（保安、保洁捡、财务）足3类、正式开盘销虑售前提条件应（目1挡）取得《预售针许可证》杏（霜2削）现场包装歉★匪膝看楼通道施工鼓装修完毕；姐★们源现场气氛营造哪完成（导示系辫统、道旗、绿选化、背景音乐夫安装完毕等）劲。赵（调3潜）资料膝★桨持智能化标准、攻配套设施、交护楼标准提前落右实饰★夸贫按揭银行提前关落实删★属毁物管公司提前哭落实睡★匆隙价格表及付款刺方式答★膨祥完成必要的销桌售文件（认购爸合同、定金通兔知书、购楼须徒知、按揭须知午、预售合同）胖（砖4锯）销售人员稻?组遗开盘前培训政?血掉对前期重点客玩户进行回访，肯知会开盘及优且惠信息拌（灿5摔）宣传准备李?给豆报纸广告准备傍完毕并提前预移订版面万?止什开盘活动安排惊（时间、地点突、邀请领导、驳新闻媒体、新想闻通稿、活动挑事宜等）谦?待理礼仪及礼品准家备剩三、销售阶段剂及工作安排蒜在整个销售过容程中，本司将启销售分为四个只阶段：普吸筹期抗7么、债2猾8舞－芦8缘、完17取8椅、虾1扑8黄－纸9期、鱼301腹0逐、硬1互－膨1部1朋、勤151格1说、唯1作6食－走1附2盏、灾31吐开盘前节点安豆排：第一次广花告出街内部登夜记正式认筹解锹筹开盘饿7恒、逝28沃8律、焰8辅8失、芽18和9世、誉11术9毅、献19交四、各销售阶放段工作安排决1颠、吸筹期划（纪200蓝4侦年识7绘月乘2辈8筹日思至驱8燃月背1杰7浆日）耗?久酒利用软性广告摩宣传造势、吸警引目标客户群止关注；敲?秋蕉商铺推出部分因单位进行市场录初侨探旱,骑视市场反映情徒况加推；骂?沸攻考核客户对项简目的初步认知阀；付?劫枯价格初探，作稳为下一步价格茫调整的依据；启2肠、解筹强销期碌?胞慌完成了项目认恢知，市场、价煎格初探后，进隔行微调，进入半到公开发售阶兽段；比?衣膝分楼层区域加辜推单位，提升胁销售均价；诚?鱼榜利用各类媒体屈组合推广，将裤销售推向高潮矩；幅?裳妇对到访客户进滴行分析，挖掘拣项目主要客源慰，进一步调整俊定位；股到责200我4餐年搂8抹月庆1识7趟日前完成部分姻商铺的内部认影购，收取诚意惊认购金。掀起导的商业销售热膀潮，启动商铺天的认筹登记。石解筹日，分批晒量推出严格管辈理好销控。期放号方式抖不对外公布价笨格，销售人员街以放号段大致太均价向客户作含介绍，牙前舒10影盼天以自然放号盏的形式，将全筑部盘量推向市书场，根据每日辉由销售人员上没报的意向房号们进行统计分析期，观测市场购场买倾向及价格筝承受情况，为胶解筹前的销控薯提供市场依据盖；而后以销控士放号方式作引半导性吸筹。所豆有期间的放号衬均采用收筹金米给予一定折扣药的政策。案解筹方案垫筛、配筹后按条所放号码顺序钟排队订房的方么式进行解筹（露详细方案日后记提供）。解筹每后采用促销性殊的销控方式，份以强有力的目挠标销售管理和古推广活动着力唤解决销售速度淹的同时解决尾计盘问题。蚀?蜜烈解筹时按暨定肾的推货方式先废进行解筹，视缠解筹情况加推炸而对于街铺以自及位置好的铺升位可以采取销招控措施；尚?持坑解筹后主要结朱合入驻品牌商放家的情况，以搏位置相对理想相但价格不是太财高的铺位进行扰销售；细?银义尾盘期主要采巴取大折扣，让仓客户感到有一疾定的优惠。帜3枕、持续销售期厕?跌坏按照既定的推穿货节奏，进一油步提升销售均锯价；栗?恋披举行各类现场胜促销活动，刺首激市场；冲?瞧验充分利用良好滩的工程形象，购将销售推向第暑二次高潮；填?胜递通过老客户口直碑效应挖掘新线客户；哗?组钻向其他片区幅宪射开发目标客扰户；箩4鸡、尾盘清理期役?粥睛该阶段为发展凑商回收利润阶窃段，快速销售钟，消化剩余单死位，回笼资金篇；绕?根梨结合销售均价待给客户一定优巧惠，如多打折届扣等；篮?禽圆充分利用现楼腥形象，加速客信户成交；信?幼枯充分利用招商弟情况，刺激购慈买。牙五、销售管理事1山、痛玻管理架构吸针对整个项目芒的销售组织工核作，本司采用润项目经理负责阴制，项目经理克负责与发展商元进行日常销售劈工作的协调、电对接，销售人玩员负责具体销价售工作。遍项目小组人员粒配置：呢项目经理玩：行1延人，和发展商按的主要对接人纳，负责销售人章员的管理，同笨发展商进行日坊常销售工作对叉接；兰策划经理折：左1板人，监控项目穷整体营销策略唤，制定并实施宣阶段营销策略敢；伞持行策划捡：稀1安人，负责日常城资讯统计与分五析；具体个案逢的执行；喇招商经理勤：宵1吹人，和发展商缴的主要对接人舒，负责招商计兆划的制定和实兄施；匪销售经理群：浇1悬人；和发展商埋的主要对接人乐，负责现场的庆管理和市场的卷反馈及时提供邮策略建议。述销售人员盏：敌6沃－蹲8叹人授2抛、未而现场管理与控若制脚?200问4骗年掉7处月中下旬销售绍人员进入售楼拐处做上岗前准贸备；甩?器旷每周项目小组掌连同发展商举平行周例会，通末报每周销售情朴况及目前急需讨发展商解决的张问题；璃?况右按时制作上门痰客户统计分析亮、广告效果测绞试分析并以周歇结、月结形式写向发展商提交岔；恋?柿赵每日以书面形川式向发展商汇康报销售情况；本?普共定期向发展商蓄提交例会纪要眨、销售周结、软月结及年度总诵结；稳?洋维每月定期与销喉售人员沟通，正及时分析市场雷变化，相应调段整销售策略并捕分月、季度提来交宣传推广计闪划书。制3押、销售组织形于式：经1慰）、人员配备叼：实施全员销茄售的人海战术室，采用累积控间制。蕉2敲）、延长销售寒时间：分为两钳班根据商业特珍点实田施壮9逢：唤0神0谅—徒—苹2头0致：盈0形0陆两班倒制度，傅吸筹和解筹根境据实际情况安谎排，尽可能抓解客。本项目地悲处商业旺地，径过往人流量较扎大；尤其是晚承上活动于周边创的人流量较多如，其中不乏本轨项目的潜在客馒户（特别是本慕地的中老年投续资者），因此装，建议项目在水晚上适当延长凤营业时间（可晶与周边商业中厕心营业时间同助步），从而充吨分挖掘利用这已部分客户资源估。著3璃）、男女各半屋：销售人员性妙别比例建议男臭女各半，适应砖本地市场和本薯项目特征，加点强职业形象化捆和可信任度。滤6蠢、项目核心卖瓜点：蜓项目十大价值邻坐标胆一、广州首席坡社乖区白MAL观L啦商业模式。集增名店、超市、如美食广场的综确合体。完善的贝功能组合，充缩分满足周边居好民消费为主的妻一站式购物中精心，其休闲、也观光、购物、婚饮食的功能是算社区商业的提监升及繁荣基石牛。剪二、天河都市真广场在市政百斩亿资金的交通冲改造中，成为怖新天河中轴线旅。其中地盟铁袖5景号线兴建，天领河都市广场距袋离成为地铁员赞村站仅百米之面遥龙，源201念0交年地铁开通后勿将带来超铜过围10魄0竞万的人流。员做村二横路即将盯拓宽述为耻4干0凑米宽的城市干乌道，直通江边捏与国际会展中种心对望，与临矮江大道，花城尊大道全线贯通救后，员村即将样成为珠江新硬城渠CB支D良中央商务区附的招“托黄金通还道扮”咬，其商业影响佳直接覆盖整个尝天河东商圈。骡在政府的支持蒸下，不仅促成室员村的建设并衫带来强大人流糟商机，并为长失远发展提专供信誉保障。畏三、天河都市凳广场是天河东捎商贸核心、员压村商业腹地。喜是天河东的重粮心、中心，整直个片区的商业姨凝聚于一点，逃是商圈汇聚之乌处，整个商场矛将成为真正滚的夺“廉聚宝华盆似”典。具有四十年墓商业沉淀的员肿村商业街财气期汇聚，二十几超万的原居民已向经形成固有的搬消费模式，随杏着不断的开发贸天河都市广场愈的钻石核心地忠位在更加突出絮。样板商业街里的改造，物业殊价值凸现。员申村二横路将建尽成为天河的商虑业样板街，目泉前的租金已经呈高切达廉35熊0权－看40隙0段元驰/寻平方米，升值程潜力巨大。匹四、天河都市帅广场借员村样梯板商业街的改图造，物业升值软在即。员村二睛横路将建成为够天河的商业样桥板街，目前的龟租金已经高汁达左35猜0什－或40挨0芦元菠/燥平方米，升值苦潜力巨大。天兆河都市广场的欠商铺和北京路敞改造后一样，省其价值即将全好面大幅的彪升把。躺五、天河都市绸广场位于天河备未来居住中心须，钱景一片光蓄明。员村地块芒已成为政府左在谢200垦4促年紫至伶200装5牵年重点开发建铲设的地块，是举广州弱市括“福东渣进躁”纱、正“榜南逝拓窃”黄战略的东进轴境和南拓轴的交宰汇点，拟规划所成类似香港太动古城的居住中耐心，并且提供饺配套琶洲国际萌会展的功能，生钱景光明。拣六、和零售巨恼头一齐赚钱。专国际知名的零蝇售巨头，美国指诺马特超市旗毛舰店强势进驻减，重拳打造天饮河东商业升级约版，为天河东忙商业片区注入保商业活力，诺州马特超强的经齿营力和影响力姓，为商场带来榴强劲人流，提编升商铺升值空捐间，投资天河姜都市广场，和傅诺马特一起赚思钱。事七、天河都市指广场为业主提鼓供超值服哗务漂—堆—少高效率、低成出本统一推广促删销运作。借助良由商业专家组唉成的商场运营绿公司成熟的商资业管理和运作边经验，以及发判达的资讯网络舰平台，共享长腔期经营推广，龄提供统一促销彼推介、并统一卫纳庭入垄VI阻P美客户网络、从古而降低推广费授用，不仅提升统和维护了品牌富形象也进一步惩提升了商铺的渣经营价值。为臭客户节约推广陷费用和保证经针营旺场，真正酬贴心为客户服射务。逆八、天河都市南广场聘请国际塞化商业专家，万对商铺作精心蒙规划分割。专展家对商铺整体配分割规划，将梁其间隔成锣为锄11-10蛇6结平方米择，世“怎易投资、易出块租胜”少的商铺，将交模通规划为主好道勾2.打7开米，辅扯道鲜2滚米。专业的人诸流导向设计便姓于组织商业人侵流，并根据首殖层街铺三面临栗街的特点，以乐及超市和名店卫城带来的庞大醋双重人流，为摸商铺的保值升绞值注入强大信笔心保证。逮九、广电房地静产实力承诺、椅长远保服障柏200徒5椒年元月开业。左广电、三明地狐产强势联合，温利用强大的加沸盟商咨询和网演络平台。为充序分保障投资和签自营业主的利值益，不仅将首丸层黄金旺铺定漠位为名店城，奔而且还提供近饱千家潮流品牌察加盟商资讯网杯络平台，用实轨力保拌证梯200总5锈年元月盛大开磁业。稍十、实力集团坝持续经营开发歉对物业升值的机保证。用于销迁售的铺位数量叼只妄占述2朋0京％，发展商持存有大部分物业恢，并专门成立匪商业经营公司纵进行营运管理锹，以良好的经仆营效益保障物鹰业的保值、增寒值。惨第四部套分伯洪价格策略廉一瓶、糠耽厘定价格的相吴关因素职价格与物业品浮质、目标客户歌、市场状况等妨方面有着密切酒关系，本项目厉厘定价格时首孩要考虑的因素催主要体现在以惯下几个方面：归?垫逗整体的经济环建境虎?增便市场的供求状贪况衫?蔽迈物业自身客观软条件：地理位初置、质素、建渔筑进度爸?怨旬目标客户的价革格接受程度和痒价值取向纯?槐身宣传推广是否暑理想国二、价格定位挪1头、各楼层定价显基数说明兵天河都市广场峰各楼层的价像格烘(阻租金、售裕价聚)弟都是以首层作作为基数，乘以雅一定的楼层系剥数得来的。楼绩层系数是参照掘广州市与项目摩基本情况及经牲营范围类似的握商场并且销售稳成功的案骆例讨(铁重点选择万国们广场、中旅商牵业城、名汇大弄厦帝)迫的楼层系数并充结合天河都市录广场的具体情民况得出的。灯万国广场：楼软层护建筑面积均量价桥(充万宽元雀/m2)替实用率套内面孤积均男价父(慨万晴元灯/m2)跌楼层系数坝负一且层记2.05森0%4.树00.3唐3阶一滔层付5.54终5%12地.21猴二科层梢3.05抚0%6骤.00.信49控三层不慢售杆/匙家乐您福础75%/芦/进四层不恩售浆/猎家乐蛾福获75%//环五灿层驰1.64悔5%3.待50.2倒9冷中旅商业城：辩楼层建筑面积耕均京价煤(吊万倘元誉/m2掉)档实用率套内面宣积均奸价挠(扁万缺元摊/m2)唱楼层系数炮负二桃层骄4.05陡0%8.锹00.4拘4负一层叼一狠层糟8.0毙45%骨18.0羽1侵二绢层贡6.05咽0%12序.00.象66既三极层教5.0这50%1简0.00慨.55旋四桂层但4.05绣0%8.哀00.4拢4酱名汇大厦：楼投层建筑面膏积成射瞎均修价尤(坛万疏元丑/m2)泪坡实用地率谎康套内面积均冶价枝(块万疲元拳/m2)戒楼层系数骆负一循层疤3.85天0%7.割60.4抖5蚁一狠层迫8.55赚0%17咱.01防二撑层律6.0挖50%碰12.0辜0.70蓝三谨层凳4.8填50%扔9.60吴.56士四菌层离3.5露50%丛7.00欲.40裳五规层迹3.0涝50%扣6.00忆.35府2浮、员村区域商地铺租金调查北由于目前在员樱村二横路不具崭备与项目类似蚊的可比项目，冰所参考的租金导是以二横路中毁低档次、不成辆规模的店铺作范为基准的，本降项目的租金标肌准具有一定的吗提升空间。根赤据目前员村二遵横路的地段租烘金价值，按最滨保守的租金反旁推售价的方法继，对项目可能费存在的销售价丘格进行估吩算赚.粮通过对员村周拼边商铺的调查膀，员村二横路距有喂近抗16她0闭个商铺，员村爬新村商业市场尼有揭13易0原个商铺，员村肆新功街之11见0拐个，员村西泽街惧10铁0呜个，还有黄埔冷大道翠滩湖播-砍区政府段、员卧村一横路的调财查，得到的租番金情况如下表景：盆租届价哈冤喘二横葡路债批奖员村新诊街带寨桑三横草路匀仰组员村西辫街舌面昨黄埔大认道狠毫原一横梳路声扁街铺赛25俯0至—般370买15行0使—固300揪8抵0俗—教1004国0渴—蹄1006来0请—扛1606文0离—衫80内街铺絮9撒0竟—披1102洁5贼—杯306俘0瑞—瞒80备注顶手费3万建材市场租价哭目前员村二横指路街铺建筑面伙积均拍价难32拢0乖元处/借㎡，以实用微率凭90惰%泼计算，则其套犯内面积租价料为唱35引6棕元院/雄㎡；以下租金耐价格将参考此栋标准进行估算少，并充分考虑鞠了市场销售风荒险因素，由此梁得出本项目市扁场租赁之保守劳价格。首层套储内面积租孤金统22戏0烦元节/构㎡色雕，建筑面陈积总44编0寸元伯/丢㎡奏扬。搂3灵、天河都市广羽场楼层系数说稠明犯天河都市广场银各楼层系数说产明：可负一层楼层系芹数禁0.5售5毯是考虑到负一娘层、首层作为童都市名店城整稀体经营，二、悦三层作为超市步不出售情况下烂，参照名汇大含厦一、二层楼吨层系数淹（识0.7址0喇）、中旅商业戚城一、二层楼券层系数此（店0.6阶6论）得出。粮二层楼层系灭数瘦0.5井5丢、三层楼层系际数磁0.5钢0极是根据一般商挺业项目一、二扯层楼层系障数垦(0.49-躁0.7蛾)么一、三层楼层告系哥数真(0.55-携0.56翅)舒，适当调低其协楼层系数。走四层楼层系谦数等0.4拐0皂是参照名汇大芒厦一、四层楼膛层系数医（翻0.4供0外）、中旅商业尝城一、四层忽（把0.4帖4榴）得出。管五层楼层系户数夹0.2巡5跃是考虑到五层衬作餐饮，参照腹名汇大厦一、汤五层楼层系数轿（乖0.3垫5林）、万国广场激一、五层楼层犹系数刮（馆0.2仇9颂）得出。观天河都市广场辩各楼层系首数禾灭能楼蔽层刘叹谱建筑面积均纹价下(逃万暮元棵/m2)异明实用秒率陪楼层系数截负一蛾层无0.3朝3犬—旗0.45息45%0啄.55婶一烂层换15哗0%1傅四贸层掩0.40-0安.445典0饲％谊妥0楼．堡4何五细层蓝0.29-虎0.35夹60%京0进．糟25苏天河都市广场盒各楼层租金预津测疫表薪处问楼森层驾扎才实用嫌率旨挨耐楼层系粘数阿叔建筑面积均熔价花(衣元取/m2)近套内面积均果价谣(肢万套内均价（偏元印/m2)袍负一放层孙45%0湿.55肃1202衰67墓一勾层洞50%1非20吨440仔四镜层价5抛0作％坛0.40像881富76慨五筛层肾6估0这％像0.25放55们92获4誓、定价指导原丰则竟：吗项目与项目之水间会因为自身皆质素的不同而顾存在价格差异版，项目内部也坟会因为各单位公具体情况的不冠同而存在定价名上的差异，而热商业项目差异篮存在的唯一主笔导因素就是人性流的影响。因坡此一个铺位价抵值的发现与判界断，首先就是徒要分析人流的挣流向：铺位若欧在未来的经营谊格局中将面临漂更多的人流，沟必然拥有更多射的商业机会，梅其商业价值必历然高于一般铺懂位；若所在的讲位置不能很好机地吸引人流，涝意味着此区域童的商业价值相跃对较低，定价瑞时相应铺位的养价格会相应拉微低。刃商业项目的价灌格差异主要通拣过层差、位置哥差、出入口影忌响差、盆临增“榆街蜘”墓深度差、送临岭“彩街弊”蛮面宽差、临空落面差来反映，扯但具体到本项泛目目，因为是绳经营式商铺的扁定位，面积的舰分割相对比较会跨度大，投资冈者购买商铺自惠己经营的机会产较多，因此目通前的铺位平面脱布局也就是未爆来的经营格局沾。经过综合考册虑之后，影响经本项目价格的鬼主要因素为位凝置差、出入口夹影响差、足临吗“秃街惰”痒深度差、写临扯“给街药”涌面宽差、临空虽面差等。远这些也是商业旅项目定价的主酿要参考因素。扩本司根据市场尺状况，发展商舞的开发成本、贞获利要求，确些定本项目商铺侵目标均价初步支定为首彻层吃2800都0弦元中－称30000价/屈平米，负一欣层弯1300与0捆－物1500愧0槽元愤/夹平米四驾层奴1100今0涛元终－问12000固/峰平米，五唯层卧700传0尊元星－蔬7500盆/陡平米在销售中逃根据市场反应央情况进行调整冬。画5吓、项目均价推冷算烫商铺的价格是紧否合理，始终途是影响买家做到出选择的关键丽因素所在，制碑订价格策略的经目的，是为了烟区分同区、同她品质竞争产品轨，形成差异化核，达到单边收芬益最大化。这奏取决于预期的致工程形象和价薪格定位理念。申本项目周边同礼期在售待售物海业相对集中，西易形成价格竞暗争，为此，本璃项目的价格定昨位理念：致力菊于确立物超所预值性价比优势窗，即同等区域膝比质素，同等蒜质素比价位，价同等价位比创况新。管天河都市广场高各楼层售价表两：焰(杯按随9猎%副回报朽计胀)领楼贷层涝唉溪实用价率婶债丰建筑面积售廊价革(牛元辽/m2)佣查套内面积售咏价爹(脏元哀/m2)孔揪楼层系倾数恨俊负一房层剂45%1恒5000赛33333排0.43报一晕层锁50%2旦9000境58000纷1看四皮层紫50%猪1200胸0240奥000.令40丹五选层象60%鞭7500脱12500脂0.25三、价格策略拘本项目进行内利部认购时，楼片体形象还未成仿形、不利于展报示的状态下，逝项目的定价应若考虑前期略低仪，以低价入市逼，吸引市场，筝聚集人气，同降时也为后期项才目的升值提升令预留空间。建电议项目的价格絮策略妙为洪“俯低价入市、逐悄级加纱价咬”挺，即初期以中罗价格、高姿态驳吸引市场关注匠，在以自身的滩品质获得市场叛追捧后逐级加英价。调价可采贞用折扣变化和酱提高单价策略仍（内部认购期黄采用降低折扣宪，其他销售期所采用提高单价段的方式），最割终实现目标均个价。详见【附抬件、价目表】汤四、付款方式员及折扣控制艘由于本项目的撇目标客户以投身资客为主，应板充分考虑其对购于资金周转的卖需要，建议发傅展商尽量争取时按揭银行提供见更具灵活的付沉款方式，降低俩首期与月供压狱力。还可根据津少数客户的特军殊情况提供建逆筑分期付款或坐首期款分期付灰款方式，使客辣户在付款方式屋具有更大的灵贺活性。各种付考款方式的销售李折扣应根据不动同销售时期的礼具体情况进行岔调整。内部认醒购期由于工程绣形象不理想，橡客户犹豫与观亏望心态较浓，丹可在折扣上放写低苍2伴%恰，以吸引客户汪尽早落定；公怜开发售期在买蹦家聚集、人气眼旺盛、工程形跌象日益良好的矮有利形势下，颈可将折扣进行失上调；至冲刺斗期与尾盘期，顺由于剩余单位坦客户可选择余模地不大，故可残再次放低折谨扣娇1荷%企，以刺激客户紧成交，尽快消术化剩余尾盘、闪实现利润。付款折扣方案买作为投资性项糊目，其消费群番体基本由投资欣者和用家组成坏，他们普遍对粉资金调配的敏秋感度较强，投芽资意识强烈，唉由此必须提供恭更具灵活性的式付款方式，既牲能让客户减少谣资金压力，又割能实现快速销烛售的目的。颈建议采取缩小义付款方式间折傍扣，将客户自毫然引导为选择寄银行按揭的付亏款方式来降低令客户付款的资鼠金压力。另一欲方面利用优惠捕付款办法进一感步降低首付压茎力。系正常折扣方坝式誓灶碑付款方爪式膛锹著折也扣挡啄做比哄例肝运谦说瘦明铁杯夸一次性付款物0.95甜10%舅首触期战5惩成，一个月内宁付清全陷款民四烘按揭付款督0.97元90%恼首堤期信5川成，余款银行积按揭遗综合折扣嫁0.968挥★鼠蝴折扣方案过在销售过程中躺需为大面积成水交预留一定折孩扣空间，有大居量的优惠就必颂须保证项目最骨终价格的实现重，就必须将优孩惠价格计算在杀内，即：曲1扎、建介购孩买羽20胡0丧平米以上可享削受而2怠％优惠（预计晨占扁1揉0员％）谣；莫专共辟约套0.1万5胸％躲2僻、溜驼意向面积不放足蛛20僵0园平米的客户，凝最多让埋点殃1委%罢（致占亚90翅%倦）共卷约继0.朽9详％退3躁、饿止如果认筹酒量饥100妹0活个，成交率看为蒜2佣0鸭％，则约优惕惠倍3诵％；桨4危、唉厌项目经理可灵皆活掌腾握推1姨％优惠及不可析预测性费用等耻。孟由上则总体折到扣肚为加91.3饶%维（塌96.圆8爬－胞5.0独5派），因此，商贿铺价目表均价工按膏9.参1匠折倒推应宾达场3186帽8鞋元尤/m趣2郊，才能保证首堂层实收均而价伙2900洒0痕元蛛/m认2胆；负一层实舟收效1500涂0互，倒推应摊达谅1648岂3壁元玉/m诵2落；四层实班收趣1220柜0忍元趋/m朗2她，倒推应萝达粗1340允7俊元折/m帅2命；五层实耳收森1000读0渠元榨/m年2伍，倒推应石达枯1098督9摘元揭/m毙2胶。馋以上控制方式闹，保证了发展污商与项目经理妙共可掌向握让2~4幸%差的额外折扣幅哪度。六、价格控制差为了在销售各薄阶段都能聚集撕人气，保持销音售的顺利进行聪，建议分阶段征安排不同价目快表，对各销售贸阶段进行有步倦骤的阶段价格景控制。内部认散购期为吸引人咳气，建议采取楼低等价入市，突此阶段认购的搞客户除享受折键扣优惠外，还阳可享受价目态表息3%~4揉%属的额外降价优尸惠；公开发售绿后成交的客户装则按价，无额曾外优惠；后期轰随着项目的工灶程形象、知名个度等越来越有监利，对价目表贷价格成交目表叨进行稳步拉升执，使整体实收紫均价达至目标宾值；至尾盘期少针对少量滞销麻单位采取额外晃优帐惠局1%~2耍%怀的手段，刺激狠客户成交。各灿销售阶段的价喷格控制比例如劳下：七、回款预估野1物、总体推货节攻奏的把捧握显冈推货节奏的把瞎握原则：蛾一方面是根据偶市场的需求变计化控制快慢节踩奏；另一方面裙是根据销售成将绩的好坏而灵调活制定策略肝。互炎准确掌握市场责需求关系，降继低项目的销售达风险。怀2顷、敝司对本项驱目的推货节奏跑有两个方案建适议洲如果项目开始欺全推首层，可属能会很快卖完齿但是负一层的堪销售会是很大使的问题；如果合开始全推负一灯层，很大的可泄能是销售出现循停滞，风险相貌当大，针对广适州市的百信广雕场、蓝色快线沾、万国广场、用阳光都会广场佳的推货情况，适设计两套推货敞方式。键方案一、负一纲层刻嫌您首叫层路盒第一梯批要103爽1浸－属103油3季、撒106盯7送－姜107镜9迈、秩102另0心－悲103艳0辨；帮106建2诊－敬106步6闻；万109疗2苏－表1102雹110普3归－输1122侍首层调价首层能中间内铺和部屯分街乎铺劫6牵8镰间初探市场辣第二羽批悟F001-0撑1钉、避F38-3擦9干、日F51-6青5有、细F109-1忠1奇9旅、秒F135-1浆5饼3容、坑F155-1凳73100京1肝－夏1018梢首层靓瞒铺三1扬6膨间和负一层中跃等和较差位置摧的铺院位麻6滨9目间，合源共副8蚊5担间突第三碰批价F100-1鄙0献8供、翁F69-86陈F028-0姻3韵7杜、双F120-1趟33103见5奏－粱1061亡首饥层果1说6捆间较差的和负姜一层最好的铺瑞位仰4嫌6争间，合很共巴6案2滤间津第四批齿四层和五层姻共揭623告2味平米（以上推中货数量未包括炭麦当劳的面积匙）三推货的依据：盏首先拿耀出党6锻8财套，以均素价骨2900宋0场元刻/坛平米入市，做剑为市场试探，恰较易操作，可妈以视情况加推待。驴★畅告第二批是在多男人排队的情况稿下解筹。推出监首层和负一层片是鉴于市场认召可首层商铺的纠市场情况下作峡出的安排，一住是易于实现开考门红；二是容咽易在多人争同喜一铺位的情况员下拉升价格；榜三是由于考虑铸到到客户的经那济能力的差次矛不齐，为了实鄙现每一个成交扔的可能在销售黑的时候会采用洽暗推的手法不趣知不觉把负一金层的铺位消化遵。基★垃匙第三批借前一亚批热销的势头冻，推出首层和女负一层所有铺阁位在市场热烈缓认购的情况下州，用大价差的消方式拉动的销浑售。颂★况排第四批推出四项层和五层。最末后推出这类单卷位在热销或平柳稳销售的情况阶下，容易再次撞把销售推向高荡峰，而且这些辨铺位也易于拉巷升价格，对于闪销售的安全性杰也有保障。椅方案二：盈负一鸽层虎保乞首辈层照否第一疗批虽F135-1庆5疮、熊F155-1咸6扔5瘦、惜F166-1袭7女、师F109-1邀1陷9柴、该F71-83改1031-1穿03章3利、约1067-1潜07铺9锣、粉1020-1均03蚁0础、棋1016-1竭018跟负一层中等互铺冒4纠9疯间和首层部分给街铺和较好的亿内盈铺颤2思8圾间亭共烈7著7恭第二剧批珠F085-0选8亦、菜F100-1存0口8们、判F069-0辱7久0敞、敢F122-1券331080乖-10911宜092-11炊021103倦-11221鲁035只—班1058侧首层中等和较漫差应5汉2杆和负一层最好夜的铺螺位塑2细3写间，合淡共绞7驶5蚂间第三好批裤F001-0剩1她9梨、椒F028-0蜓39F0夸50-065慈1001-题101510恋59-106屈6筝铺王和最靓按的扫2将0床间和负一层最冶差距的饰4赞3喇间合睬共艰6顿3声间第四批四层尺和五层崖共臣(3582+丑2650)6稍23哄2选平米（以上推杜货数量未包括深麦当劳的面积粥）炮推货的依据：设★哗今第一批首层负耽一层同时有铺控位推出初探市怖场。度★烛么第二批是在多材人排队的情况厨下解筹。推出且首层部分街铺房和首层内铺以即及负一层中等假铺也是鉴于必幕须实现开门红害的目的；缺点籍是首层的好铺废位去的过早，割对于下面的货该价格拉升少了讲基础支持。云★亏狠第三批推首层施最好的和负一须层最差铺位。得差价基本是大到价差，不易拉师升价格。比★枪患第四批同上响。见瞎3绳、销售预测靠资金回收预估娘：方案一良一凳批炊后达二吩批季推秋三颈批遭冤座四费批炸痒负一面积杠：惯1953.3先5帽兔销售率动：芹80%哀君销售额戒：半234促4泳万刷元捞举外面积莫：片1258.6奴8嘴销售率老：甚100%荒翠销售额金：模251扶7葛万元膀四层面积头：防358匠2弦销售率挖：些40艺%顶销售额糊：防171残9口万元荐首层面积惩：文1715.1始8开销售教率塔:95板%歇销售剂额伙;472速5乒万元面积继：闪764.5刘8圾销售率畅：拣10菠0阀％销售额情：太221乔7僚万面积细：让465.2茎2跪销售率融：邀80纤%辅销售额过：喝107陡9脑万元击五层面积望：极265誉0尿销售率绢：压10具%劝销售额搞：姨19掏9滚万贺小结计撒4725穷4561膛3596茫1918佳总晌汇钟1480凉0揭万元方案二脑一塑批乐症之二元批棍贱三扭批朋伍贤四少批披秆负一面裁积叙1103.节6包销售叮率菠90暑%珍销售陷额忌165轰5递万元面嘴积捐640.5君3武销售剂率雹100傲%偶销售形额潮96冤1恭万元面才积篇1463.5暗6哈销售薄率愧80追%夕销售喜额流175丸6燃万元先四层面积沃：北358宴2步销售率腿：票40灵%迈销售额鞭：喇171缴9佣万元茄首层面腊积杆795.3扶4歇销售嫂率角90窑%骡销售额万屑元逼207宰6轨面面积疫1315.9润8述销售饭率宅100哑%割销售异额伙381脉6塞万元面锡积妄836.4著6染销售血率好90扇%动销售排额项218堆3寒万元腹五层面积进：粥265帝0授销售率猛：脑10络%辫销售额湾：讯19落9家万丑3731顾4777途3939围1918韵总变汇箭1436场5掘万元方案一皆优勾点兄:瞎1魄、以首层推货仙易于产生销售地高潮；涨2公、铺位的搭配粥较均衡，便于洽销售控制；查3窃、便于价格拉默升伙；米4除、资金回笼迅瘦速；事缺点：第三批床负一层较差的营铺位较多，可小能会有滞销情枝况，但如果屈宜臣氏可以提前椅确定，部分差坊单位可变成较炸佳的单位，价置格也可拉升。方案二锦优点芳：转1刚、销售较为平楼稳；津2驾、每次货量搭洁配较为平均，指风险较低；级3康、以铺王殿后耻，易将销售再米上高潮。剧缺点共：斯1狗、由于第三批聪推出的货量和逐位置，价格较娱难拉升。卖结论：综合两陶种推货方式，碍建议采用第一由种。价格的拉谅升结合入驻的吐一级品牌主力典店所选定的区害域进行。价格今的制定和招商悔的情况影响较谱大，最终价格军的制定和一级把品牌的入驻区缠域有相当的关注系。辅第四部分宣传梦推广策略一、广告目标口正确锁定本项须目的目标受众掉，根据该群体材的消费特点，中通过有效的广打告诉求，树立光本项目在竞争论中的最佳形象跨，赢得更高的筑概念附加值，垃在目标受众心吐中形成独特或错唯一的概念以固支撑竞争实力挂。鹿二流、让乌各阶段推售计姐划污根据本项目的丽工程进度预计撒，并结合项目谜的推广需要，忙敝司初步制定搁本项目的推广子时间表，并由虫所制定各阶段捧推售计划：革阶哈段背蒸宣第一阶演段裂逼裳第二阶舞段备眉腰第三阶斑段姜扯率第四阶旧段黎麦时腾间坑200格4隆年窝7哪月冲~200所4谁年宾8平月足200灯4梦年老9秋月糕~1鸦0杯月中200忘4王年掘1行1指月突~1畅2矮月衫200尊5具年便1角月售~境2胃月推广重点屈1绒、轧再区域商圈殃2框、据堂项目形象暖3晚、甘傲发展商形象锋4逼、启谋项目招商甩公开发售诸发姑售撕+算招商攻发搬售哗+待招商前+埋开业推广阶段恋安排摔时耳间闭7胡－喇8怠月乓筛9模－谷1顶0滤月伪1而1俊－秩1趋2酬月堤广告操作炒作嚷员村商圈，并略带出天河都市梁广场。泰1容、象恐炒作发展商品旋牌；昨2支、种悲炒作项目，制布造悬念。急3祥、匀缝与主力商家正扛式签约盐1吹、展开招商推渡广；词2迫、以优惠信息健和热杯卖情况攻击市璃场推货安排接孟受销售及招商歇登记。厦接受销售及暂贼停招商登记。念1爷、酒陷全面招商；间2掩、螺杠接受销售登记煎。艰主要媒体组合医南方都市报、亦信息时报缮稿掌炒作为主。社南方都市报、河信息时报硬广侄炒作为主，广以州日报形象硬臂广同时主攻撞南方都市报、第信息时报缮稿蝶为主、硬广为烦辅；城市之声妹，珠江经济台查其它媒体配合馆羊城晚报、信暗息时报、粤港段信息报等。逆1皆、第一阶段推袖广计划锹（各200脆4错年便7脖月纳~200亦4艺年耳8栋月）就1行.破）推广思路弦项目的工程进昆度在本阶段期忘间未能达到销吼售要求，从战年略的角度考饥虑贼,雁该阶段属于打璃基础时肉期卧,全是为正式发售嘉做好各项的筹注备工作及推广盲铺垫。在项目港不为广知的情顶况下，前期的湖宣传推广侧重绝于提高项目的讨知名度和炒作妥项目的区域商差业价值，同时唱通渗过墙“猛天河都市广竞场罢—张—矩广州首席社找区染MAL阁L呆”蕉概念和百佳超权市签约新闻发啦布会导入项目焦的基本情况，忠前期是告知性友宣传，援从论1票0松月份开始逐渐爱加大宣传力度法，柄到飘1椅月份达到第一坡个小高潮，通债过各大报纸的谈软文宣传、新岸闻炒作、户外勒广告、现场工滋地包装等方式例，力争在员村罚地区项目的知辫名度达甘到贸60臣%的左右。糖推广重点：钱★缸遵炒作天河捉东制—呼—决员村板块商圈伏价值滴★皇锹介绍项目的基喷本情况和整体汁定位塑★访鹿发展商品牌推凝广和实力介绍呈★裁澡主力商家的签辛约和发布招商句信息雀宣传主题：天鬼河都市广用场造—纯—纵广州首席社赖区谜MALL蒙★霉蚕炒作区域商圈补本区域人口集殊中，商业氛围洁良好，但随着岩人们质素和生乳活要求的不断戚提高，现有的船区域商业状况琴已明显不能满铅足人们的需要铲，由此产生新委的需求。通过榆炒作区域商圈棍，使人们正确挣认识员村商圈域将是天河东部喷的财富腹地，摸将是天河商业鲁发展的重要商使圈，是广州商田业的财富金矿凳，是商业投资岛的良好机遇。如通过沸扬炒作习区域商圈，引抬起广州投资者踢及商家的广泛示关注，让他们田重新审度员村撕商圈的商业价趋值并产生购买递兴趣。睛★逼恭做好项目的形既象包装及推广恐先行制作项目糟的一系列形象索物料、现场包幅装及户外广告称，便于项目提搬早进行形象渗赚透，以良好的架项目形象给人社们先期认知，停并引发对本项道的想象及兴趣欠，通过广泛宣娘传达到蓄水作狐用。告★脑沫炒作发展商品馆牌盖本项目发展商吐实力雄厚，开谦发经验丰富，众但给市场的印疮象则较为低调鞋，为使项目目灯标客户更有信纹心，有必要加壶强发展商的形探象宣传，因此伪可对发展商进千行系列包装并们炒作发展商品营牌，让市场更渴多认识发展商扛，对发展商建可立良好的信心勿，将有利于未哈来项目推广。芳★兰释展开项目招商四推广幼有经验的商家秆和投资者都深津知，良好商业状经营是决定项毕目可持续发展货的根本，而招宽商则是良好的脑前提，因此要裹使投资者对项悄目建立投资信篇心，则先要建蚂立投资者对项治目未来经营的谅信心，这样，烘以经营信心带手动投资信心，甘将有助于投资匹者增强投资意第欲；另外，项预目工程进度今久年未能满足销陷售，则可籍此袜时机则重于招兵商推广，以充让分的招商时间安为项目的正式欠发售及未来经风营提前做好准签备。络2双）公关活动萍公关活动的目扮的是加强项目勇的形象宣传，贸提升项目的知焦名度及影响力盈，并借以推动卫项目的销售气抄氛，因此起在太明确目的之后财，可通过不同救的方式或手段慌展开公关活动陷，具体建议如斩下：喝活动一：元活动主题：广众电内部职工投扣资推介会端活动时间仅：快8喷月长1畜3脏日。江活动地点：华乎颖花园球场证具体内容：味1炕、摔坡提前在广电的超内部刊物，发茂出驳8应月春1慨3揭日集团在广电融房地产办公室辽召开投资推介拐会；狡2笛、浴陆专家讲课，并摄发出内部购买些优先选铺信息郑。袄目的及作用：荡1躺、坏择做为市场价格饱的初探，可以士随时控制；修2蹦、肯样消化一部分，炼为正式认筹做机准备；染活动二：恰活动主题：百懂佳签约仪式暨叔大型招商推广迈会。美活动时间盛：妈8捕月躬1只0虫日侍活动地点：五堆星级酒店国际喊会议厅举行浓活动形式：新席闻发布糕会搂+射自助酒会届具体内容：腥1嫩、锤绣项目推介叠2摇、亿咽主力商家推介寸3咸、塌母媒体采访咳4土、鸡别签约仪式举行怀5间、舰嘴大型招商洽谈鲁6贯、享谦酒会答谢愈目的及作用：更1男、及雕通过大型的新爆闻发布会，公稀开宣布与主力项商家的强强联料合；租2津、疏坟把握百佳进行离一系列的炒作届，引导市场关因注；陵3扎、土子本次招商会以魄推广为主，即少时招商为辅；钱4馒、短饺营造气氛，促狸进与商家的友悲谊；技5谷、中姑广泛搜集商家硬信息资源；主6规、取土对商家进行大捷摸底。叙3小）招商推广界招商方式：辜1则、仗腐大型招商会（孕活动）越2弊、龙游现场售楼部招坚商墓招商范围：楚一充1撕层约、泰1吹层菠、哈4士层没、孝5践层雀招商对象：竖1稼、螺结大型品牌商家贷2戴、摔矮中小型品牌商酬家阶3睬、歼创个体经营者衣招商策略：信★躁皱首层首且年线7未5竟折；次煤年情8四5跳折；第三蛮年蹈9轿5股折；鉴★通涉负一层首兔年作7奶折；次笑年绸8险折；第三年年近9妙5轿折；婚★膀屯装修期间（在目规定时间内）狐免租金两招商广告操作汽：龄时间愚7僻月第四周鉴8忙月中箭第一周框第二周挽第三周惭广告出主力商家正式递进驻项目；困1扮、贵躬麦当劳人气店共入驻塞2担、络定项目接受招商厦预约；碰3须、化尾发布大型招商岗会。票大型招商会隆思重召开拘项目持续公开溉招商螺媒介组合畏南方都市报、李信息等时报、广州日酬报缮种稿炒作为主，喉形象硬稿为辅怒南方都市报、唱信息时报、广番州日报硬广为总主，缮稿为辅卷；城市之声，胸珠江经济台作心配合那；珠柔注：接商圈炒牢作的连续性，医必须有题材炒岗作把项目继续雷炒热。如正：碰“览百佳的方向就处是你的方庸向购”替、孤“慈麦当劳的方向椒就是你的方永向膨”欣，本项目炒作兆的主要题材是属主力店，如若策不能尽快确定联，将严重影响堤下一步的推广蓬，进而影响整往个项目的销售煮和招商工作。肤2姐.简第二阶段推售简计划晌（龄200锄4领年吗9品月中栗旬迟~1扯0竹月底）抽1今）推售思路速在项目知名度皱有了一定基础虏条件上，本阶衣段的重点是就拌项目的具体情乎况进行系列宣员传，从广州首性席社沃区劳MAL魄L三概念演绎、都快市财富运动、晚天河东商圈员援村板块、政策然支持、项目定院位、地段商业申价值、功能分坊布、发展商品汗牌实力、一级将主力店进驻、控投资回知报做…慧…惨进行公开发售翼前的宣传。屯推广重点：阀★皂铁塑造项目品牌印形象属★半咱传递销售、招举商信息教★豪“填天河都市广钱场称—闹—捎广州首席社潜区哥MAL惧L趴”轨概念演绎狠★民泰商圈价值舒★吹伙项目卖点分析吗★甘危投资收益分析内★民庆功能定位雪★槐筛内部认购造势蓝宣传主题：天阳河都市广饺场惧—越—屡天河东财富新间商机该阶段是熔本项目的正式纠公开发售期，滩是项目推广的盼关键时期，因到此，必须集中读所有优势资源谜及各种有效手恼段促使项目公密开发售的成功斗。膜★萌韵完成项目的整析体包装考确定一系列的铺项目包装，并特于认筹前落实殊完成，在未正雹式推广项目之幸前，提前让市脾场接收项目信倍息，以良好的仓形象迎接市场谎的关注，并为帅公开发售前的躺正式推广做好末铺垫准备，整拌体包装包括有食户外广告，现画场包装及项目铺宣传物料等。炉★善法制定完善的广按告宣传计划，控立体炒作项目般预计公开发售蒙时间随为女8店月瓣1涨8优，那么制定的豪公开发售广告葡计划则一般提猴前一个月实施蜂，即约羊在晨7摆月下旬全面进姨行广告投放；伞而在此之前，陶应以非硬性广著告在各类媒体乳上进行新闻报赔道；在公开发前售之苗后，则设定它约排1帆个月的公开发活售的续销期，泻时间将顺延扯至蓄8背月中下旬，在偿此期间，将通扯过报纸、电台妙等媒体手段立胆体炒作项目，砌以浩大的声势同奠定项目的市升场地位，影响灌甚至震撼广州狱房地产界、广寸州商界，更为摄项目的持续热这销打下良好基泻础。扔★深昨塑造商业概念仁，构建项目品悼牌飞作为大型商业身项目的全新推社广，应为圾其宾“鞭量身订厌造抵”谨具有良好可塑认造的商业概念变，以此为主线逃穿插于项目推家广的始终，并久围绕其运用各坏种手段进行包汤装、炒作、演酱绎，以达到构徐建项目品牌魔悦方，发放强大淹磁场效应的作唤用，大力推动埋项目的销售。绍★额等整合列举一系爪列硬件及软件最内容，形成指悦标现代化的商流业项目运作，亿必然会有一系着列的硬件及软客件指标，作为长向现代化、专甘业化、规范化声方向发展的本术项目，更应明润确硬件及软件乘的各项具体内愧容，并以此形艘成商业化运作吹指标公告市场巧，给予市场投偶资者及商家信显心。潜2抵）推广主题公★粉慢主题形象示第一主题：广占州首席社峡区刃MALL旦第二主题：到储东部去掘金时主题阐释：林第一主题前文橡已阐释。康第二主题是对促第一主题的补瞎充演绎，表示爸项目位置在东周部，金矿在东射部，而该主题烂就类呢似羡“跃买铺当然是买浸北京回路吧”劈，都具异曲同必工之效，以此绢简洁口语广而腊告之，引发投建资者及商家形筒成新的投资思堤维。愿★神穿商业概念惭概念：都市财片富运动（以英仅文缩写作表现狸）妥概念阐释：福一个良好概念雾的诞生并炒作散，将会为项目错增加附加值，坊同时会使推广障过程得以系统荷、连贯操作，撑会使市场印象资更为深刻，更厉易区分同类型钟项目，从而脱浊颖而出。旱1催）雾唇都市财富运动京可使人们直白糖理解与财富相让关联；蛇2宿）蝇聪可包容各种财顾富演绎手法，托如广告宣传、贺公关活动等；摊3玩）挑顿可使人们自发药进一步了解该跪概念，发放磁丢场效应。搜演绎设想：男1副、科学与财富词相结合、相类勿比表现形式：臣选取人们熟悉典的西方科学家绣及经典理论融献洽演绎。晓例如：哥伦布揪发现新大之陆歉—势—联本项目有如财蓬富新大陆；牛螺顿发现万有引厕力段—愿—棕本项目将发放毛万有引力的财刚富磁吸效应；班达尔文发现进右化鲜论虎—皂—每本项目为社锅区连MAL谢L泉，为商业进化皆论。隙2浑、与主题相结康合演绎掠通过前期科学回家的出现并表城现，在此时可独夸张地借用其功来发挥层：肉“毫到东部去掘领金足”平，达到煽情的迎作用。学3愉、扩大科学与屿财富的关系科提学地创造财交富狱—袄—庙带出成功人士留的发迹过程，程即赚钱秘笈；私科学地运用财筹富舱—泡—弹运用科学的方途法使既有财富饿增值，即如何察去投资；科学酬地享受财鹿富美—咸—剧由于科学地创并造财富、科学务地运用财富，抗因此最终可科锅学地享受财富异。货3盗）推货节奏赛1绢、推货节奏的务快慢，要视乎尚市场需求而定耍，如何给予市悄场投资者供不壶应求，货源紧宫俏的感觉，使蠢其实现快速成饺交，而实质上恶又要准备充足允的供货，则需迅准确掌握市场昌需求的脉膊，林灵活调节推货觉节奏。落?席呈销售方式及促艳销策略坦1仔、捏加以先到先选认稍筹方式公开发蚀售。（见附件鹊的销售策略中油的认筹方案）仿2扇、挎绵排队优惠方式艇：悼数量摇优惠方式汤前登1~30搁0稻名合3像％惠前摔301~60喂0期名符2狠％肉60象1劈以抛后瞎1犹％淹3夜、填佩公开发售当天浇至资9刊月份内优惠方订式：购铺额捧外诚9祥9齐折，暗战操比9照8峰折颤4沾）返租方式灌建议全部商铺辱实行统一返租饺，统一管理，劲统一经营犁（撕5播层商铺除外）羞。带返租期：三年壶返租楼层：所摔有楼层统一返叨租年限荷返租方式建议苗：倘1苏、填徐一次性返还第栏一年租金，年闭返租率钉为搜9退%堆；那2俭、勤梁第二、三年按话季返还，返租行率同丘为未9答%屋；陡3捐、俊毙三年返租率合刃计纹为柔27%惠5波)积公关活动望活动一：歇活动主题：齐榜来参与都市财养富运动。箩活动时间：公傻开发售前一天阴，德即谈9毯月踏8既日上仰午子1慎0麻：秃00待活动地点：现参场禁活动形式：现宅场主浙题稿show便邀请明星：摇具财神形象的语明星，如薛家纠燕等；风活动内容：各哥类型具质素的朴表演活动。骤目的与作用：运1抽）圈袭为公开发售而匆造势；杠2奴）呜缎错开与公开发太售时间，避免床影响；笼3揉）介泄促进下签客户矛数量的增加。俯活动二：粉活动主题：业贿主答谢酒会城活动时间诵：颤9馅月中旬拘活动地点：具玻档次的酒楼或薪酒店同活动形式：餐脊饮壮+盗表演却活动内容：呈1念）桂于公开答谢业主瞎支持；应2脊）垦杰推介业主介绍梯奖；乌3弦）原急餐饮并交流目叹的及作用：裹1旁）选售促进与业主的搏交流，展示发系展商诚意；羡2急）捐扶推动业主介绍卵新客户，促进骤项目销售。柜3瓶．第三阶段推振售计划智（张200犹4俱年悲9幅月眼~1职0煌月）慌1眨）推售思路嗽承接前期推广贯思路，并作出霉细化演绎。上吉一阶段为项目约的全面展现，大以强大的阵容环进行演绎，从裁而奠定市场地笑位及形象，本符阶段应承接前垫期主题思路，虾在大方向不改巾变的前提下作屡出细化演绎，切使项目品牌形汗象得以持续并沃加以巩固。基推广重点：摸★对议公开发售成交览火爆搁★烧杂促销信息胸宣传主题：天致河都市广就场幕—神—典东部财富盛夏熔游阶媒体选择：蓄《南方都市报扛》《信息时报禁》《广州日报聋》、的硬性广蓄告配合软文缮源稿，电视广告场树立项目形象写，通过一定量拾的户外公关活皮动和资料派发事（宣传单张、相《天河都市广冒场》月刊）来滨巩固销售业绩走，同时拉动前倾阶段观望的投宴资客户。吩★从渴改变推广战术中一方面收缩上英一阶段的第一仆目标市场的投初入资源，但仍酒保