中华国际中心A塔改造方案可行性

1前言项目研究目的通过对中华国际中心的一部分写字楼改造成为酒店公寓的研究，了解整个广州的公寓市场的发展和未来的趋势，并对广州公寓市场的发展提出相关建议。项目的背景中华国际中心B塔FITOFFICE产品取得了良好的销售业绩，而A塔的销售状况不理想，空置率高企等现象，作出对项目改造调整的研究。中国加入世界贸易组织和CEPA的签订及泛珠三角的启动，使广州市对外的经贸联系日益高涨，常驻广州的跨国公司的高级外籍雇员、领事馆及相关机构的外籍人员、常驻广州的港澳台商务人士及本地的高级管理和技术人员日益增多，刺激了广州的房地产市场尤其是服务式公寓市场再度活跃。广州向国际化大都市迈进的作为城市CBD的发展前景，经济发展速度和人均收入增长都是很快的，广州的国际地位提高将带来公寓的大踏步发展。2002年落成的亚洲最大、世界第二的琶洲新会展中心，每年承办两届全国规模最大的商品交易会，每一次都是聚集了世界各地的眼光，无数物流、人流、资金流在这里汇集又发散出去，不少人都把交易会比作一个金矿。广交会是广州公寓项目旺销的重要原因之一。随着泛珠三角经济合作的进行、2010年亚运会的召开、广交会的知名度不断提高等条件，大量有实力的海外公司会驻扎广州，给广州酒店式公寓带来丰富的客户资源。项目研究方法通过阅读大量有关广州公寓市场发展的资料，结合中华国际中心公寓改造方案的可行性研究，从项目的改造方案（项目改造背景、项目改造的依据、项目重新定位、项目营销等）中，总结出广州公寓市场目前的不足和优势，并对广州公寓未来的发展提出建议。2广州区域概况2.1广州行政区域2005年4月，国务院批准广州市行政区划调整方案：撤销东山区，将其行政区域划归越秀区管辖；撤销芳村区，将其行政区域划归荔湾区管辖；设立南沙区和萝岗区。调整后的行政区划，广州市辖越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、萝岗区10个区和从化市、增城市2个县级市。表2.1广州市行政区域资料来源：广州市人民政府网2.2广州地理位置广州市是广东省省会，广东省政治、经济、科技、教育和文化的中心。广州市地处中国大陆南方，广东省的中南部，珠江三角洲的北缘，接近珠江流域下游入海口。其范围是东经112度57分至114度3分，北纬22度26分至23度56分。东连惠州市博罗、龙门两县，西邻佛山市的三水、南海和顺德区，北靠清远市的市区和佛冈县及韶关市的新丰县，南接东莞市和中山市，隔海与香港、澳门特别行政区相望。由于珠江口岛屿众多，水道密布，有虎门、蕉门、洪奇门等水道出海，使广州成为中国远洋航运的优良海港和珠江流域的进出口岸。广州又是京广、广深、广茂和广梅汕铁路的交汇点和华南民用航空交通中心，与全国各地的联系极为密切。荷2.望3营广州市交通极海运：耍中国第三大港暮口广州港，是武珠江三角洲以支及华南地区的油主要物资集散化地和最大的国循际贸易中枢港展，现已与世凑界暑17盲0弄多个国家和地敌区储的底50崭0乓多个港口有贸盲易往来巷，逃200浪6烟年货物吞吐量斧达姿1.6亿7芒亿吨情。勿索黄埔新港和新后沙港位于广州值东部、珠江的引出海口，均为灶华南地区最大拢的集装箱码头行。袖屈莲花山港、南祥沙港、广州开敲发区穗港码头坚和增城新塘港你已开通往返香励港的客、货轮厨，花都区开通樱往返香港的货朵轮段。五秤内河可沿东、康西、北江航道片沟通广东省各传地和广西省，丘与符10仅0陡多条河道相连狸接。陆路运输捕铁路：铁路有涉京广复线、广骨茂线、广梅汕滤线、广深线、概广九准高速铁掠路，还有建设南中的广珠澳铁骤路、武广客运眨专线，构成了悄四通八达的铁颈路网络。首公路：公路运矛输已基本形成拳以市区为中心晕，亮10跨5吼、示10丘6轿、却10梁7偏、铲32影4圈、秃20全5僚国道为骨架，赏以三道环线为梁系带，连接各隶条国道，贯通米广东省背内驰97戴%您以上的县、市啄、镇，并接邻芦近省市的公路榜网络。市交通奏设施和高速公脾路建设发展很家快。目前已初旧步建成城市快啄速交通骨架网斩：内环路、环岔城高速公路、梨北二环高速公勉路、新国际机测场高速公路、辈华南南路一期屠工程、广园东桂路以及四条内死环路放射线。查广州公交：卖广州公交车不钱设售票员，不魔设找赎，乘客亿自备零钱，上任车投币。市内霉坐车一般每乘主为挤1盾元交、乓2枯元（空调车）恰，车上语音系贺统以普通话、烟粤语双语报站魔，部分车辆加排设英语。窗广州城市公共紧交通日均客运摔量明达蹲48变1垒万人次。请广州地铁：弹广州地铁是广絮州的城市轨道要交通系统，由决广州市地下铁阶道总公司负责甩运营管理，现摩有地小铁慈1却号线（广州东唱站－西塱）剪、帖2奔号线（三元里章－万胜围）歪、宏3挽号线（天河客羽运站－番禺广尼场、广州东站滥－体育西路）如及哄4秤号划线研(柴万胜围－金忌洲粗)馆在运营中，但其远远无法满足纤交通需求。为慧解决拥阻的道彻路交通，广州简地铁正在大规床模扩建中。遍从见200枝4常年开始，广州完地铁每年将平圈均开笼通凤3叫5垃公里，预测计盒201四0当年地多铁邻3财号线北延伸斗、膊4剖号线北延伸地、局5抓号线一期测、践6秃号线悠、秤8状号线全部开通最运营，总长击为数20功0脾公里。广州地圆铁的远期规划殃长度强是标60似0童公里。穿空运所：淡广州白云机场婶始建信于次2筑0将世莲纪冒3灯0可年代，是国内芝三大航空枢纽棕机场之一，旅炉客吞吐量居全拾国第三，在中赛国民用机场布氏局中具有举足民轻重的地位。那广州新白云国命际机场是国益家更“盈十宏五赤”橡期间重点建设心项目，全部建登成后将是国内座规模最大、功朱能最先进、现露代化程度最高丽的国家级枢纽拴机场拿。则200靠7身年旅客吞吐量泉为松262痕2湾万人次，货运汇吞吐量段为买10誉0宫万吨。叶2.春4项广州顿综合惑经济务经济总量谦：狸200吧7堂年，广州市实缴现生产总值偏（煌GD厌P传）爬7050.7灾8佣亿元，按可比吸价格计算，比腾上年（下同）甜增蛋长津14.5规%困。其中，第一贿产业增加倘值纳161.0械9摘亿元，增若长炭5.0唇%俊；第二产业增肿加励值喝2816.8鸭9白亿元，增胃长芳15.6顶%可；第三产业增养加猴值嫌4072.8眉0恨亿元，增荣长查14.1伶%兼。第一、二、租三次产业增加垃值的比例原为抵2.2漠9执∶顷39.9衣5挽∶左57.7霉6拥。三次产业对劫经济增长的贡锐献率分别爱为某0.8剧%牺、愤43.1姥%静和绪56.1抄%阻。狮财政收支甩：帅全年来源于广供州地区的财政面一般预算收抱入见211挡6峰亿元，增稻长殿22.4差%剩。其中，国税茅部门组织收慕入每129秀5享亿元，增宋长至21.1列%译；地税部门组仔织收队入伸59渗5黎亿元，增什长欲23.4蔽%不。地方一般预锈算财政收浮入币523.7甘9锅亿元，增罗长鼠22.6鸡%妄。其中，营业霞税复123.5司4弯亿元，增休长始20.2卷%球；增值雀税掘111.5著0爹亿元，增碑长咳15.3掀%莲；企业所得粱税挠59.6估7援亿元，增逃长夫30.9漆%笼；个人所得映税幻29.5醋3技亿元，增么长笑27.4撕%撒；房产丰税伟26.2徐1循亿元，增跟长警9.5信%度。地方一般预疯算财政支牵出书623.6窄9脂亿元，增鬼长输23.1贿%钉。其中，社会叮保障和就业支肃出忍72.1曾6择亿元，增杰长氧28.1武%穗；环境保护支胖出悔4.8趟6颗亿元，增当长斑29.1轮%抹；教育支芝出庸80.7付7漂亿元，增宴长抵11.3渗%禾。收固定资产投资亮：浇全年完成全社印会固定资产投葬资旧1863.3寺4唐亿元，增稀长吗9.8母%害；新增固定资活产禁940.0艺5妹亿元，增纠长辛1.0侍%史；固定资产投悟资率域为轻26.4浇%传，下爽降泊1.欺5欢个百分点。全嘴年完成基本建清设投孩资驼800.6论4叼亿元，下敞降浑3.7锈%果；更新改造投迁资笑347.1帐4评亿元，增哗长晶15.3村%纹；房地产开发贷投确资躁703.8激0躲亿元，增间长席26.4下%忘。市属单位（纱含区、县级市扔及其他）完成滩投协资极1542.6盗1痰亿元，增穴长胶8.7聚%腿，占全社会固强定资产投资的易比重策为刷82.8处%兆；中央、省属流单位完成投偷资宾320.7躺3欺亿元，晓占巴17.2普%凉。隔从产业投向看姥，第一产业完灵成投姐资朱1.1蹄5惊亿元，下隶降河35.9晨%证。第二产业完配成投反资阵402.7而7摆亿元，下桐降裳13.1搁%么；其中，工业饿完成投议资匠393.0效6锦疏亿元，下咳降横14.0露%予，工业技改完蜡成投苦资润154.0统6华烈亿元，增绍长期7.4悦%块。第三产业完趋成投永资黄1459.4石2棚亿元，增浇长致18.5透%尸。三次产业投皂资额的比例东为秩0.付1广∶暑21.乞6团∶毫78.观3等。芦重点建设项目广：润全年广州市重卷点建设项目完位成投框资事449.9胡2萍亿元，占全社狭会基本建设和如更新改造投资耻的比重润为均39.2水%巧。一批重要生庭产力骨干项目颜建设取得新进柿展，广州市地荷下铁道总公司许的地铁工程、率新广州客站及荒相关工程、广祸州国际会议展界览中心二期工恶程、广州电网漏输变电工程、吓广州港南沙港涛区二期工程、惕中船集团广州西龙穴造船基地击一期工程、广皂州珠江流域综之合治理等项目萄对全社会固定颈资产投资增长昂起着支撑作用杠。房地产业糟全年房地产业红实现增加饿值尊489.2南2躲亿元，增芒长扭14.8溜%鱼。房地产开发翼业完成投息资勉703.8垮0鸟亿元，增轧长担26.4明%铺。商品房销售孙面引积臭(碎含保障性住探房呼)1473哄.5斜9究万平方米，增甜长锡11.9用%偶。商品房价格丽指数上宝升帝7.0壤%趣。年末，商品馋房空置面款积吗388.04慢评万平方米，下击降甘14.3辱%振。抓资料来源：广状州市统计年鉴采3钟越秀区区域状射况快3.帜1勒越秀区概况商越秀区位于广胀州市中心，总熄面龄积问32.8辨2棋平方千米。总恋人宰口方114.0剃6飞万人滋（向200拜5糖年）。悬越秀区猜辖称2嫌2号个街道（洪桥慈、广卫、北京督、六榕、流花胆、东风、光塔泊、诗书、大新奇、人民、东湖淹、农林、大东医、大塘、珠光拾、白云、建设买、华乐、梅花塞村、黄花岗、远矿泉、登峰）随。佳越秀区积极积嫁极落劲实琴“抵中分调客”念战略，进一步穗提高经济运行相质量，着力改江善城市环境，四改善民生福利怜，促进经济与窑社会和谐发展帆。盼200超7仰年衬上半年，地区救生产总值完错成皂538.8别0炉亿元，同比增抓长器9.96吊%冷；社会消费品寇零售总额完勉成命253.6候7洒亿元，同比增益长粉15.46辰%鹿；商品销售总义额完检成恰1,698.汤2洗5失亿元，同比增沉长侨40.50泥%脸；味实现外贸出口完总麦值颠29.7究6棒亿美元，同比俊增阁长庭15.32剖%妇；先财政一般预算瘦收入完件成咳12.9捏9恒亿元，同比增份长款25.92柄%稀；城镇登记失宫业人员就业率缘为捧54.92着%南；人口自然增阴长率如为炊0.1森7新‰唉。只3.污2绕产业经济梨从队200胖7克年上半年越秀贱区经济运行态绞势看，整体经树济保持稳中有继升的增长轨迹位。生产总值一足季度同比增测长扣9.70怎%涂，二季度增猾长午9.96薄%讽，呈平稳上升密态势。其中，形第三产业一季久度同比增柄长砖10.40摧%价，二季度同比融增遣长愚10.98炉%牵。占生产总值划比重励达臭96.77识%毛的第三产业保荐持稳定增长是暖整体经济保持鱼平稳发展态势从的主要动力。嫩民营经济稳步序发展。占碍越秀搭区企业总量八浙成以上的民营驻企业今年上半宅年各项经济指互标保持稳中有发升的发展态势也，成为掉越秀支区经济保持稳淋定增长的基础炒。上单半年豪越秀区钟民营企业武实现营业收性入脖932.1欢7廉亿元，增野长皇10.50锁%肤；实现增加途值溉156.2诞5鼓亿元，增茂长凝10.00既%已。妖民营经济已从别过去的餐饮服秀务、商品零售彩为主要领域，才逐步转型成为狗商贸业、现代登服务业、信息漏服务业、文化旧产业、房地产竟开发业、创意类产业发展的生鞠力军。哗3.机3足消费者需求怪从懂200猫7扛年上半年摇越秀田区经济运行态膏势看，整体经监济保持稳中有踩升的增长轨迹醉。生产总值一承季度同比增准长仁9.70庸%讽，二季度增兼长胀9.96着%玩，呈平稳上升识态势。其中，阀第三产业一季条度同比增塞长缘10.40拉%还，二季度同比著增凝长考10.98竟%灯。占生产总值牙比重艺达刘96.77抬%经的第三产业保陶持稳定增长是税整体经济保持逢平稳发展态势杜的主要动力。功3.识4馒越秀区螺未来悟发展登战略搅1着）莫“们总部带毯动坡”效战略通：蓬通过政府有计精划的推动、行寺业商会的大力纪宣传和辖区企乳业的示范带动贿，提升对跨国凶公司和知名企美业的吸纳能力葵，在国内外树极立钳越秀昏区作为华南地轨区总部经济集轿聚地的良好形盯象，规划建设五好环市路中央孟商务区新和酸“灯三钳大蹄”手商务带（东风组路商务带、中觉山路商贸带和首沿江休闲商务篇带），打造广南州总部基地。秩2证）途“舒商业强区盾”挖战略茅：兄用现代技术手破段和先进经营神方膏式来改造创新边传统商业；积汁极发展纷新型枝业态，光延伸昌服务层面和服沿务对象；客走哀专业化、品牌救化、所高档谷化患路线艇，形成鲜明的脸个性、品牌、眯服务特色；梳利用新开通的篇地铁线站，加血强梁网点规划鞭和缴业态配套，加慕快轨道枢纽型警商业中心乐建设饶；和3诚）若“内协同捡发辽展撤”供战略颜：气充分利用区域进综合环境优良宜的优势，围绕狮构筑总部经济隶的乐园，现代赴服务产业的高尿地的城区发展活目标，加大商跌务型城区建设抽力度。裹4洞）秃“炉商务兴旬区沸”颈战略餐：羞注重四个结合名，毅一是注重把发轧展商贸服务业数和珠三角的制粮造业发展结合然起来衔；蔑二是注重把改议造传统服务业勺和发展现代服偿务业结合起来质；趋三是注重把发赠展生活服务业只和发展生产服霸务业结合起来块；兵四岸是遣注重将商贸服损务业的品牌化妈、孔节约雾化稀与堆国际化结合起绳来。优3.吗5袄越秀雾区处200映7鲜年房地产发展脉状况絮200哭7群年，在宏观经膀济总体向好以厅及人们住房需瓜求的强力推动掌下，榴越秀区雁房地产开发投漆资全年保持较烦快增长，商品追房市场销售畅抖旺，空置面积支减少，住宅价蒜格鹿持续上升，房产地产开发投资郊已成为键越秀区升投资增长的主藏要动力。愤3.赵5阔.1毙基本情况与特匀点勺1洋）裂房地产开发投雾资完成情况包房地产开发投厘资增长较快，盛成为祥越秀区牵投资增长的支听撑动力亿。随200与7文年，全伯区是41柄9扰家企业完成房怎地产开发投功资碰245.9奔3踏亿元，同比增火长拾25.91竭%纺，增速比上年误提凉高寨8.9左4金个百分点。房灰地产开发投资殊对尖越秀区柴全社会固定资铅产投资增长贡滩献率达飘到贫64.02誉%否，占全社会固砍定资产投资葛的央48.05水%摧，同比上升章了桑2.9冰1凶个百分点。软住宅及商业经岛营性用房投资析大幅增长。其宝中，住宅完成破投浙资记155.3湾7惨亿元，比上年渴增缘长嫂47.81赠%映，占房地产开腊发投资使的径63.18栗%代，同比提柜高列9.3拼7盖个百分点；商意业服务等经营游性用房完成投供资动24.1释3车亿元，比上年逐增膨长屈34.38过%浑；写字楼完成让投滴资舌24.1海3饭亿元，同比下梦降隔39.6投%械。堵土地购置费用朴持续增加，土店地储备充足变。坝200给7歪年全区房地产纪开发企业共购羽置土地面犯积耐9绑9详万平方米，同棒比下览降银17.14%孙,裤受土地价格大光幅上扬的影响都，企业实际支闲出土地购置绝费饿45.5圣5椅亿元，同比增删长据6.54唉%独。土地待开发由面男积呢54.3栽1酬万平方米，比补上年增欧加姐15.1辨8自万平方犬米胸,再显示企业土地精储备充足。待2哄）弃房屋建设完成戴情况届土地开发面积召及新开工面积垫大幅增长枕。剧200穷7层年，全区房地矮产开发企业完很成土地开发面假积周2.7引5共万平方米，比尖上年增妖长锦58.51帆%慈；商品房新开勺工面挑积饺365.3路1笛万平方米，其椒中住宅新开工拥面筹积忆273.9缎0版万平方米，分符别增伏长姥39.51师%群和凶75.46晓%惯。退商品房竣工面怎积总体同比下技降，其中住宅挂竣工面积略增血。只200葡7福年商品房竣工证面龄积旺192.热2狂万平方米，比恨上年下似降岗16.81捧%敌，其中住宅竣痰工面桑积河148.1明4普万平方米，增斧长妨4.62丈%床。跟御经济适用房建捡设进展顺利霜。甩200丰7续年全区房地产袋企业经济适用岗房施工面化积敬7.向5带万平方米，和商去年基本持平鞋。经济适用住文房销售面堤积夏59.4与9后万平方疾米故,哭比去年增构加鞠57.9批6绿万平方米。那3处）房地产市场疯销售情况驰商品房市场销汇售畅旺，销售糟面积及金额大伴幅增长立。单200糟7酬年，全区房地补产开发企业商狡品房销售面积嘉总奋计粱390.9乡4素万平方米，同坏比增盼长南41.67饮%搜，商品房销售些合同映金蛋额刻412.6记5祸亿元，同比增朋长字71.10荣%膛。其中住宅销须售面秃积繁336.3瓜4毕万平方米，销犁售金监额盘343.9血1颠亿元，分别比恨上年增旗长椒48.57绿%蠢和丝92.01添%殖。分月度看，搅住宅面积各月稻销售量比较稳底定，均保持肿在愿20-3拨0会万平方米，其欧中傍3样月份销售量最瞧低，余仅侄9.总8蛙万平方业米条;1璃2厚月为销售高峰畜期，住宅销售智面积达枕到创51.9雾9窝万平方米。论商品房住宅空扛置面积出现下吸降肢。吹200崭7梯年底商品房住揭宅空置面积桐为纱24.1万9鸭万平方米，比川年初减辫少券2.2株1逃万平方米，下织降键了请8.37事%平。蹲4垄）房地产市场部价格情况授期房价格涨幅缸超过现房内。努200床7泉年，行越秀区域房地产企业期扶房销售均价成为史1229枕2努元仁/虏平方米，同比宅增仰长柜35.06宜%爸，现房销售均酷价绸为像1015抹8爽元矮/叫平方米，同比踏增唤长亡6.99狗%晚；其中住宅类投期房销售均价辛为蹈1195叙7纵元板/慕平方米，同比俱增避长啦44.65仁%捐，现房销售均秧价线为状991含7浴元沸/隔平方米，同比浩增霞长戏21.65配%剥。列住宅价格涨幅闸超过商用写字牺楼归。盲200辛7备年，峰越秀区桃房地产企业住雄宅销售均价蜘为赔1142针9息元锤/镜平方米，同比播增朱长扣38.65负%耽，商用写字楼欢销售均价晃为殖1344况5培元社/毫平方店米羊,戚同比增短长温13.79佣%疗，商用写字楼壁涨幅大大低于驱住宅价格。命5苦）建设项目资平金来源情况摇建设项目资金伐中金融贷款部寿分比例上释升就,邻自筹部分比例烘降幅较大惰。争200忧7孙年，越秀区房杏地产开发企业钓当年到位资梨金痕444.7似3握亿元，比上年余增扣长兵27.34液%俩。其中，金融尿贷扒款骂101.6层7状亿元，比上年枣增书长制34.20何%群，占当年到位汪资金志的巨22.86睛%喘，同比提游高岛1.1刊7仗个百分点；自俭筹资粗金谦49.6律7打亿元，占当年妇到位资金齐的奸11.17泛%之，同比降卧低雅10.6眠7璃个百分点；其毁它资金来源中匹的定金及预收山款烫139.0主4直亿元，占当年旋到位资金析的模31.26有%雪，同比降灵低蚕5.1解3腐个百分点。自茫有资金及定金雁预收款比重的钳下降，显示房誓地产开发企业蒜对银行的依赖浮进一步加大。舅6奉）房地产企业接经济效益情况街随着招越秀区傅房地产企业规史模的逐步壮大遮，房地产企业液效益也逐年递绩增烦。牵200等7跳年在宏观经济谱持续向好、居扬民住房需求旺灯盛以及房屋价豆格上涨等因素撕的影响下，全办区房地产企业剖效益总体向好毕，全年累计实献现营业收宽入哄338.5乞8梦亿元，同比增却长军7劈9.39累%六，其中商品房鹊销售收拢入死296.5席6劝亿元，同比增千长熊74.32湖%谎；实现利润总县额语94.0毒9校亿元，比上年滚增粱加蓝49.把6烧亿元，是去年叮的两倍。恒3.开5捎.2绪存在的问题蠢1查）房地产开发奶偏向于大型高庆档住宅，结构伯合理性亟待进善一步改善雹国家针对一段蹈时间来房价上他涨过快，住房锣供应结构不合共理矛盾突出等谁问题出台六项遗措施调控房地蚕产业，措施规奥定货：课“降新开工的商品僚住房总面积中歇，套型建筑面槽积台9回0板平方米以下住头房面积所占比邻重，必须达口到砌70负%申以垫上戒”扩。目前，娇越秀区呀房地产企业开融发投资的结构悉还存在一定缺魄陷，具体表现渣为商品房局部认供给过剩和短煤缺并桶存位,啄高档商品房、孤写字楼等供大叼于求，中低档省商品房、经济关适用房供不应尊求善。晶200丙7忠年怕越秀区卡房地产企业住悔宅新开工面劝积槽273.密9鲜万平方键米搭,堆其昆中哥9孩0窑平方米以下所含占的比例分别惊仅烧为纤11.23厘%保,弟远远低于国六沃条规定的要求支。在商品房空斯置面积中，写扰字楼和商业营沙业用房达勤到阶39.9愈4严万米方塘米珍,互绩比年初增加跟了腔11.9壤2俯万平方米，占膜商品房空置总昏面积比率达若到雨48.34羊%船，比年初提高午了酸8.0圈3熊个百分点；而冤住宅空置面积右为丑24.1授9杜万平方头米丝,忧比年初减少滔了浮2.2排1嗓万平方尘米但,块其中尤蕉以浅9饰0剑平方米以下的住住宅销售效果梅显漆著脾,啄空置面积仅剩像下梦0.6哨7炎万平方米，比热年初减少箩了姓1.新9自万平方米。仗2却）大型企业流装失现象严重，匆投资增长压力然骤显麻大型企业集团漆一直是遣越秀区素房地产开发投菌资的中坚力量梅，对粥越秀区来的投资增长贡撑献显著垃。牛200控7虑年服越秀区荒投得资霉1蛛0散亿元以上的企桃业有三家，分始别是富力、保眯利、合景。这允三家企业资金尼充足，开发项床目多，土地储杂蓄丰富，投资妄潜力较大顿，忙200糠7珠年完成了号越秀区栋近六成的房地弹产开发投资。描但富力和保利朱现已分别迁往软天河区和海珠作区，不再纳入河越秀区再统计范围。因元此婆,同预计盈越秀区丘200激8戏年房地产开发庆投资总额将出制现较大幅度下流降笨,爱进而带动全区回固定资产投资怀增速回落施。治双3去）房价增长速温度过快，居民搭购房负担加重勉200夫7疮年，推越秀区释房地产企业开云发的商品住宅书价格增长达贿到挠29.24束%听，全年住宅销体售面积只比上央年增画长河48.57嗽%盾，而住宅销售普金额却增队长缴92.01%捞饰。对一户家庭域来说，由于价我格的上涨芹，旋200跃7寇年请买融10扫0杨平方米的住房银要哗比钟200惧6鞋年多支仍出步2反0搜多万元。伐而牢200雀7颂年广州市居民鸡人均可支配收钳入果2246垮9担元，同比增挺长段13.2磨%晨，收入增长速友度远远跟不上耀房价的涨幅，裁人们购房的经轻济负担更加沉脚重。削4侍）房地产市场混秩序差强人意鞭，需加大力度垦进行整治理随着近年来国牲家和地方对房尖地产市场秩序沸整顿工作的展升开，迎越秀区义房地产市场秩宫序已明显好转址。房地产企业遣开发建设中违庆法违规行为大抄幅减少、商品菠房销售中的不偿规范行为如合役同欺诈行为得互到有效整顿、柏房地产物业管现理水平大为改镰观、中介服务马也日益规范。稠但仍有少数企悔业利欲熏心，商不守诚信，存语在拖欠工程款榜、商品房销售掀面勒积尺“洒缺斤少腰两藏”胡、一房多卖等郊问题，既扰乱同了全市房地产厕市场秩序，也太阻碍觉越秀区泼房地产市场的霜健康发展。确如套200滔7王年上半年建设版部通报的甲越秀区输广州国龙房地烘产公司违规销基售案就为我们浪敲响了警钟。岂资料来源：越帖秀区统计局赛4响广州服务式公绩寓浓概况浑4题.膝1蠢广州公寓的含紧义糖公寓概念最早围源于欧洲，当卷时旅游区内租叙给游客供其临阅时休息的物业怪，由专门的管斤理公司进行统翼一的上门管理能，既有酒店的训性质，又相当冻于个人问的南“途临时住维家胜”暴。目前的公寓谈是指配置全屋喇装修，家具和捉家电齐全，并已提供优质管家罗服务和物业管座理的公寓。思由于政府现时赵对公寓并没有叛一个严格的定摄义与界定，因坚此，在实际中站，公寓与普通佣住宅、商务用猪房的区分标准偷模糊，公寓的冤概念众多，如斥酒店式公寓、篮商务公寓、国盈际公寓、单身标公寓、公寓式雹写字楼、公寓音式酒店等等。嫁其实，公乎寓宝(apart磨ment加)事是个晨外国引入的概竿念乳，在国外它有忽两层的含义，匠一是指多户楼某宇，与独院独拐户的别墅格（姻hous横e锈）相对；另一消层含义则专指伯用于出租的房额屋。由于第一静层的含义过于方广泛，因此结猎合广州的实际席市场情况，我相们对公寓的界季定如下：哨主要功能用于耍居住，不限于猾住宅物业，但碌不含以办公为席主的公寓式写嗽字楼脚；亭出租型的、临趁时的、暂居性月的，因此不含岛自住的物业熄；尽租期一般较长溜的，多按月交秩租管；皮4劣.2企广州公寓的类福型照一般说来公寓刮可分为三类：闸一是居住式公今寓，提供高级烟装修，如马赛震国际公寓、克罚莱国际公寓、缴世港国际公寓棕等近期新推售般的公寓；二是乏商务式公寓，闭拥有全面的房吊间服务、早餐席服务、商务中坟心等，如远洋思商务大厦、中私信公寓、祈福夹华厦等；三是着酒店式公寓，车如花园酒店、背中国大酒店、缘东方宾馆、星食河湾公寓等，策提供全面的酒泡店式管理和服页务。起通过研究发现也，现时广州市践场上的公寓项楼目包括了下面奏四大功能类型昌，不同的规划女功能在实际中权会产生很大的议差异，如土地拔出让年限不同搁，出让金标准糕、开发税费不狂同，按揭标准鹅、交易契税标远准不同以及使虫用者能否办理赔工商注册、能键否迁入户口等柏等。塌表组4.1落广州锤公寓的四大类祝型瘦规划功能逆典型例珍子勤伪土地出让年柄限波叮住效宅安晌山水庭苑、新粮凯公寓、金亚园花园扬等恼他70请写字玉楼泰眯远洋商务大眼厦倚狼50搞酒海店柱订富力爱丁咱堡鹰黑40动公割寓舱诞岭南会、锦洲疑国际、白云堡底等贯锋5夺0辱或驱70动资料来源：收起集汇总性根据物业的各帖自特征，我们贱大致上可以把价广州的公寓项悦目分成以下三江大类型：熄表吸4.2久公寓的分镜类死绒类型贺特征虹项目帐酒店式公樱寓资价依托酒店，可亩以和酒店共用燃设对施刚架花园酒店、东照方宾馆、凯旋磨华美达酒店、劫中国大酒芦店千伤、远洋商务大涉厦等页服务式公堆寓厚程引入类似酒店上式的专业服务辅和管相理溉逆中信公寓、怡冒苑、雅诗阁、私新凯公寓、新陷大厦、汇景新展城、岭南会、侮祈福华厦等吸普通公虫寓程裕提供常规的管唤理服务，户型匙一般较奥小丢眯马赛国际会、限MB靠A汤国际公寓、新厚达城广场、双迷城国际、星汇轧国际、世港国钓际公寓等仓资料来源：收翻集汇总感4佩.浸3蕉广州服务式公谊寓概念对比表驼纯服务式公寓赴（居住为主）陶酒店公寓（居少住为主）承服务式住宅（地居住为主）丰商务公寓（办停公为主）赛租售情况海长线收租，只挺供出租，不会撒拆散出售垫只供出租丰同时出租或出劲售齿出售居多，一扩般都只售给用掘以办公的客户榆配套设施左设施完备，不甲假外求霉共用酒店内现杂有之各项配套伐设施队共同使用住宅抹屋苑内之现有臭配套设施苗配置了写字楼贪的硬件及服务分，提供商务中饶心等配套，以蹲求适合商务用纲户的需求遵租约期限摇租约最短一年城（实际上可根腔据市场条件调材整）隐租约弹性极高置，最短由一个百月至三个月均姓可，交易会期得间更设日租服培务守租约年期以一件年至二年为主玉多为小业主购联买自行出租或剑者出售给中小堤型公司作为办颗公场所铃住客服务叹专设独立管理耗及服务队伍叮酒店内现有之佣专业服务管理冶队伍提供住客逢服务妹酒店管理队伍支承包管理及提沸供酒店式服务贩；或由现有之短物业管理公司乌担任蚁酒店式的管理顶服务，同时提巴供商务办公服满务轧管理费用岔租金已包含所男有酒店式服务阳，不设管理费辛由于租金较日漏租低，服务范海围略为减贞省袖宏部分住宅租金底不包括管理费终及会所设施，赏清洁服务需要怪额外付款循物业管理费与项同档次的写字巷楼物业管理费孝相比具有很大铸的价格优势园舒适程度固着重住客生活绞之舒适及隐私槽；保安严密、杯管理完善。让由于与日租住也客公用空间，畅故保安程度及蜂住客私隐性稍黑逊营住宅外围虽然挡保安严密，但碌因部分单位已立售出，故大厦蒸内之保安较难茶控制凳作为办公场所暑，可能有较多炼人流出入，私纱隐性较差居服务素质俱工作人员之素怀质较高，员工嫂服务态度友善干。注重大厦设械施之保养及翻经新钻服务态度友善石，设施保养甚泽佳占管理方面由于歼以节俭为原则柿，设施保养不膨理想，物业折短旧程度高扬主要提供办公光楼管理高其他席单位面积相对惠办公楼为小，雁但可通过打通残两间房间扩大愈面积。欠表：爹4.超3便广州服务式公慢寓概念对比表摸资料来源：收仗集统计理4攀.脾4尊广州公寓的发尤展历程息图仗4.1换槽广州公寓发展茧背景蹦图梳4.1踢资料来沃源奥:秩收集汇总婆广州公寓市场大的产生源于上幻世望纪泉8内0简年代的改革开迎放，广州的对博外交流增多，却几家与外方合鲜作的五星级酒办店开业，为满分足部分常驻外份商的需求，酒琴店式公寓应运序而生。彩其中以花园酒很店、中国大酒县店为主，提供墙以酒店套房改丘建的公寓并辅惰以酒店式管家析服务，主要针分对常驻广州的镇外籍人士及本诚地的高级管理瞧人员。票及英至懒9青0桐年代中期，随茄着外籍人士和桨商务人士的不左断增多，仅有氧的几家酒店式骄公寓已经满足虏不了市场需求平，一些住宅项暮目有意识或由蚕于销售不畅转炉而提供服务式报公寓，租赁情监况非常理想。溜由于服务式公劈寓的成功以及链高回报，刺激貌公寓投资兴起沃，近年的公寓垄产品越来越多币。策中地行市场研心究部把广州公批寓的发展分为付两个阶段，上浮世条纪索9嘉0疏年代为广州服疗务公寓的起步爱阶段，集中地盐多数在交易展会涌(现流花服路佣)鼓、环市路商圈凡及广州大桥两肥侧的领事馆区翠，主要代表为翅富城花园、岭义南会、广东国允际大绢厦奶B躬附楼、嘉和苑海等。敲第二阶段购为芳200稻0舍年后至今，膛是东“氏商务＋服务公宽寓坟”各的发展阶段，余集中地多数在读天河北、珠江童新西城泛CB帮D们的中心区，主英要代表为祈福鞠华厦、新大厦坑、中信公寓、榨双城国际等槽。和下图是广州高错端公寓历年的词供应走势情况疑，可以看到输，雅9是0蹦年代前高档公葬寓主要集中在蝴星级酒店里登，速9柱0软年代后提供类正似酒店式服务愤的住宅公寓占伏主导，近年的棉供应套数更有尼所增加。屑图么4.2僻淹广州市历年高举档公寓竣工图声资料来源魄:萝收集汇总格4格.犯5温广州公寓的发地展现耽状区域分析因至目前为止，忙广州以外籍人装士为主要目标幕客户的高档公旦寓（包括酒店由公寓和服务公冈寓）约寿有何450兴0芳套，主要分布废在商务氛围成纲熟的珠江新城集、五羊新城、连二沙岛、天河陶北一带，山水演豪宅集中的南秆湖一带以及一我些市郊大盘亦旨开始兴建服务好式公寓司。瞧厚图锣4.3地广州酒店式公划寓曲/钢服务式公寓分援布骨图泪4.3农蒙资料来源尸：收集汇总经营现状分析敞通过研究发现筒，不同类型的克公寓有其各自议鲜明的特色。控酒店公寓和服参务公寓以外籍躺人跑士为主要客户颈，户型上一般脚较大，并由专飞业公司提供酒惕店式的管理服代务供，摩同时为了粘优化管理以及砖获取长期的高岛收益，一般采晨取只租不售或曲先租后售待的碗模细式，狡租金水平亦远仍远高于普通公弹寓谈。描纪表巷4.4幅广州三类公寓葛经营现状姨类粪别港暴酒店式公班寓菜菌服务式公段寓晒净普通公贷寓涨蔬数量（套竞）稀笛714灯约古3500沸超间过残4000卷客户类星型层即外籍人士为辈主榆离外籍人士为陪主栽想国内高级白领遗、中小型企业症为竹主拨晒产良品朵辽1-昨2柳房为主，面积火标准较大躺以中大户型为拍主母鬼小户型为余主窗惩经营模弊式壮侵基本只租不拆售辛浪只租不欺售善/网先租后味售洞/报对外销售匀对外销释售巨骑配套服枣务择隶星级酒店配套董和服葵务丸即高档住宅配套智，酒店式管理千服西务是垮常规管理为先主闭践管理模养式夫循酒店自谎管备匠多聘请专业公湿司分集发展商自苦管都倦租金水翻平正

快（挑元赔/m库2搜.至月）告150-25目0得80-150盲45-65莲资料来源堂:番收集汇总客户群分析脖从下图看到，灭广州外资企业倾主要来自港澳序台，所占比例端超本过连7袋成，香港人由基于烦“轻地裕缘近”侄关系，既可在勉穗置业，也可伐往返穗港两地闸，对服务式公教寓需求不大，批因此欧美、日扔韩、东南亚人士士是广州服务掏式公寓的主要靠需求者，其中姐亚洲人约占需振求什的库7恒成。午图凉4.4甘针广州外资企业奇地区分布情况滑资料来源：广肿州外经贸局喂亚洲人君需求特征比较荐明显唯：税戒1译）想公司福利政义策负“盖只租不铅买津”炉，他们享有高间额住房津贴和浮补助，租期一尊般承2-显3呢年箱；皮斤2早）筝自发形成按国悄籍聚集的居住墨群，如中信公筹寓形成日本人稍聚居没；讨登3合）饰外籍客户最注架重地段便利性绝、居住环境、能服务质素、保搅安水平、居家罗配套；艘4草）狭欧美客户承租监能力最强，面罪积需求也较大随，厨房、卫生逝间要大；拳现时广州市购锐买公寓的买家拥大致可分成五辉类：恩第一类是集团洲买家，作为集姜团高级雇员的元宿舍和跨国集鸦团驻华办事处若等。幸第二类是商务盐买家，主要用攻作中小型企业懒的办公楼、国裤内的私营业主铅、创意产业锦群皆(金广告抬、误I阿T伟、设计、投资榨咨询卸等价)啊。敌第三类是投资诞买家，用于租穴赁或商住投资挎。或第四类是自住恐买家，日常居答住众CB魂D席办公族他、隙BOB惰O桌一族等。装第五类骂是并SOH田O擦买家，居住＋机商务二合一的邻创意产业范群故(话广告豪、描I杆T醉、设计稻等邪)串。桥4此.6绪广州公寓的发参展趋势鲁就目前需求而竞言，广州公寓垃市场仍会越来巾越大，特别是蹦在亚运会前几纠年，外资企业询会越来越多。按200铸5例年广州的外资秆企业超要过症800始0制家，外商办事模机构嗓约尝650举0烟家，世匹界提50统0婆强企业中输的拾14喊0党家已经在广州笨设立办事处，巷已有超塘过垃6祸万外籍人士在影广州申请了签于证漠(礼外籍人数实际手远大于此数）嫁常驻广州，人趣数逐年递增，潮预计夫到普201敢0春年将超为过粒2扎0舌万人（广州日璃报替200鼓6皆年卖3四月涉2王6店日腾采访广州政协霞教科文卫体主友任周兆炎）。矮未临来皱5芝年，广州的目链标是建设成为饼带动全省、辐质射华南、影响荡东南亚的现代亲化大都市。哪随踢着启201拣0捉年亚运会的举浊行讽、延CEP帮A泄的实施、中国担－东盟镰（予1设0勒＋州1识）自由贸易区芳的推进和泛珠勇三角那（武9+籍2劣）经济合作的逗加强等，使广厌州的地缘优势酒更加突出，经巩济发展的空间沟和腹地进一步搏拓展，广州公归寓市场的发展央前景非常诱人模。4.7小结掀1)谷广州公寓的料特征事广州中地行市好场部总顾问黎剩文江认为，主偏要凸显艳出哑“底商务＋服予务漠”台的新特征，尤挎其是住宅或写柿字楼经过装修卫、服务提升后图，将会具备公铲寓之实。饺珠江帝景的公忙寓将分别与康启景物业和珠江筋帝景国际酒店且签订克莱国际原公寓前期物业用服务协议，将菠特设服务中心旅为业主提供管球家服务、家政桌、文体、教育药、商务等服务淋。从其营销策交略来说，这些域公寓计划面向饭海外发售。带新加坡大地产写商嘉德置地日泥前在天河打造教的一栋公寓也熔将由该集团的最雅诗阁国际负塑责管理。据了稻解，该集团在戒全世超界只4牛0缎个城市拥凯有抱1.盘4止万多套服务公叹寓，因此广州筛项目一诞生就谨将拥有国际性附客源。公寓主饭要设施实际上叉和广州高档的膨住宅和会所的使设施有点类似盘：一般要有健盼身房、室内室柴外的游泳池、躺商务中心等，亿服务类基本上每是高级酒店令，趣“谋尤其克是合2敲4哀小时的安歇全鼻”冤。跌2)降发展趋势：皮珠江新城、体款育中心、琶洲运周边将是未来摔供应热迎点，惰萝跃岗输徒、南沙等外资匆生产企业集中域的区域亦有一谊定空间，政府丧规划推动力度咏较大。戏在羽201屿0域年亚运会之前压，广州五星级惕酒店在识现种6足家基础上新若添辨1剪0芹到化1败5渗家荡，讨4置星级以上数量然将从目摔前匪2职4逼家增加继到雪6才0喘家，新建五星矩酒店主要集中凡在天河，特别缠是珠江新城、辟体育中心一带碎。随着高星级屡酒店的激增，戒预计将增加相哈当数量的酒店厦公寓。苹目前，公寓市失场比较成熟的帖是珠江新城和肚天河板块，其叉他区域如果有史良好的配套，趣服务如果做得剂好的话，仍存验有市场空白点雹。骗大型成熟豪宅非社区抢占高端腹公寓市场。典亲型的有汇景新桃城、新凯公寓住、凤凰城等。舟图幼4.升5宾广州公寓发展悔演变挨资料来鼻源地:倚收集汇总挖国际品牌服务增式公寓管理公善司加快进驻和承扩张凯。填200核5纽年全球最大的轿服务式公寓品栏牌奥克伍德接拳管山水庭中苑只E司栋，成为其在叉广州继金亚花哑园后的第二个诞项目进；再邀近期，亚洲最纸大的服务公寓煎营运商雅诗阁遇旗下两大品牌曾－盛捷服务公败寓（天文便苑源B半栋）和雅诗阁攻（天河东项目典）相继进入广坚州。国际品牌浙服务式公寓管图理公司拥有强骨大的酒店集团脊支持和全球化籍订房网络优势捕，全球化的客财源、成熟的服须务管理模式，嚷其租金水平亦款不菲。雁可见，随着广余州城市地位的牙日益提升，公其寓项目的激增厦以及国际品牌赌专业公司的进射驻，都将极大此提升广州高档绑公寓的开发水挡平。广州未来餐公寓市场的竞嫂争将更为激烈铲，但前景无疑殿是非常诱人的活。甩5湾.诊广州酒店式公碗寓的概况棋5与.苹1单酒店前式辨公寓的概念西全称弊为慰“痕酒店服务式公夏寓扑”瞧，是指提供酒践店式服务和管凶理的公寓。与统传统性的公寓臣不同，酒店式墓公寓既吸收了村星级酒店的服研务和管理模式慰，又吸收了信威息时代写字楼牙的特点，集住拼宅、酒店、会咏所多种功能于话一体，具丙有董“甚自缓用工”赛和厌“今投度资塞”替两大功效。远5巧.距2都功能配套垒良好的物业管澡理服务和设施涛配备，是酒店布式公寓的一大和优势，提供酒融店式服务是酒照店式公寓的经详营要点。酒店秒式公寓的租期励相对酒店客户补而言比较长，铲因此在服务内保容上不必完全益照炮搬错“邻酒店服非务打”允的标准，在部停分服务内容和蒜配套设施方面妈需要适当进行酒调整，使其更同具冬有察“柔舒适迹性末”肥和熔“挪私密敏性缸”桂。酒店式公寓咽除了在硬件设棕施（如会所等榆的设置）上配矩置完善，更重用要的是让客户片有熟悉认同感恨。山通常情况下，宝酒店式公寓的骄功能配置包括昨硬件和软件两军大部分：硬件罗主要指物业的茶配套设施，包谈括会所设施和观商业配套设施协。软件主要指恒公寓的服务管申理水平。拍1)堆会所功能配置干大多数中高档石酒店式公寓都猎拥有功能齐全懂的独立会所，掀通常包括：健册身设施：网球捆场、游泳池、回跳操房、桌球剖室、棋牌室、竟乒乓室等；娱孝乐休闲设施：裙桑拿及蒸汽室方、按摩池、游晕戏室、多功能奖室、阅览室、饶客人休息室、承餐厅或酒吧、少网吧等。2)配套设施苏配套辅助设施错主要指商业设肉施，如商业中天心、超市、美标容美发厅等。行酒店式公寓一始般都建有停车晃场，部分实行吊便捷的市区巴旗士服务，最大差限度满足客户效方便即快捷的生活需抗求。3)管理服务矩酒店式公寓又狡名排“乳SERVIC厦EAPA怜RTMEN钟T深”壳，服务是其本捧质特性。就软具件服务而言，匆酒店式公寓的勾服务水准一般拜都达到高星级喉酒店的标准，槐甚至更胜一筹笛，它除了提供魄传统酒店的各氏项服务外，更垒重要的是向住蒜客提供家庭住说房格局和家庭窝式服务，真正务实现宾至如归剩。村在服务种类上钟，一般都提供平家政服务（如待日常的房间清用洁、干湿洗衣垫服务）；安全衔服务葛（株2良4震小时保安将、暖2肃4谢小时客房服务籍）；交通服务绿（机场接送、弊出租车预定、绵停车设施）；桃其他服务（社异区聚会、幼儿股看护等）。但傻是，在服务水危准上，不同档榜次的酒店式公钓寓差别较大。殿服务水准的差喝距主要体现在秋服务宗旨和服研务人员的素质颠上。高档物业盟的物管人员接幅受专业、双语慌培训，并拥有昌丰富的管理经林验。在软件服厌务上进行象以抓“被客户需择求什”遣为中心的管家部式服务，会针怎对目标客户提尺供个性化服务苦。而中档及中衫低档物业在服降务质量上就稍拴逊一筹，服务残水平不高是决袜定其档次水平冻的关键因素。闹5外.治3龟广州酒店服务介式公寓市场现裂状分析区域分布识目前广州酒店愿式公寓主要分需布在三个区域竹：尼第一是集中在利商业商务成熟财或将来很有发轧展盟的采CB岭D饶中心，如天河获北、珠江新城松等市政规划区胃域。负这里林立的高唐档写字楼，集落中了在穗的跨克国公司高级管抛理和技术人员广、驻华领事官室员、常驻广州饶的港澳台商务拿人士及本地的槽高管和技术人下员，就近的方梦便，他们多愿炎选择位于该商练圈的酒店式公浙寓，如天河北偿的盛雅服务公众寓、珠江新城僻的富力爱丁堡悠公寓、马赛国须际公寓等。惹第二是会展经嚷济区浸域驶—君—梁琶洲商务圈。肯一年两度的广餐交会以及大大扑小小的商业活崭动在会展中心前举办，自然会究带动周边的酒却店式公寓的繁奖荣发展。例如悉位于科韵路的惕新径盘助E纯品上馆定性为坡酒店式公寓，判主要瞄准会展最中心这个大市袄场，据说将为坚客户提胀供处6牲8持项酒店式的服拘务。电第三是景观资秩源丰富、环境诉好的居住区，旅如二沙岛、白仿云区南湖边。叮高档客户还喜唯欢环境幽雅、倾治安秩序好、毙人员素质高的聚社区，象广州镰大道二沙岛的披金亚花园、番熊禺的星河湾、杂奥园的小资天劲堂、白云区南汽湖板块等也是弄他们乐意居住凯地方。育图繁5.1截广州市五星级接、准五星级、私四星级酒店分您布比例图划资料右来源：根据广杠州市旅游局数革据资料统计绘腹制供应量分析岗截袜止符200转7胳年集8娘月，广州正运胶行、在售唤及预售的酒店麻式公寓项目届达挂4术0亏个以上，片仅业200线7厚年就颂有代1枯7拨个以上的项目失，总货量约齿计患450泛0权套。污200猾8意年供应继续增慧加，新推出的词项目尊有群6设个，总货量达蜓到东264届0高套，集中总天岩河北、珠江新悔城及越秀纽、耍东山区。包括括：脂VIL做I皆威尼国际公寓篇（歌120墙0瓶套）、奥克伍交德国际酒店公怀寓（俱约号70逆0迈套）、领峰（校少量公寓）、群富力盈丰大厦衡（史丹尼公寓杏升级版）、富简力盈尊广庆场同55存0在套单元、饿共斜24煌0浸套。庸附吊表矩1飞：阔广州服务式公拼寓项目详细列纪表租金情况扰目前广州酒店帐式公寓整体出掌租情况比较理暮想，空置率低烟于估10允%痕，市场均价炊在处14阿0烘—耽15拣0霉元乘/遥平方井米随•馆月。根据酒店叫管理的档次不惨同，价格差别豆很大，有镰的裂10亦0枝元画/狭平方咱米枣•睡月，也有国外花品牌酒店管理感公司服务的掉达菜22很0榜元利/歉平方粘米矿•乡月，并且在交浑易会等大会期巴间价格会大幅久上扬。恰预计租金在今缴年也会随之继奸续升高。第一跨太平戴维斯发炮布了一份北对疗200葬8归年广州写字楼助、服务式公寓栽的市场展望报莫告，服务式公沃寓的租金则有凯望由去年平着均韵16不7杨元刘/乞平方每米肝/迟月、同比增扑长抖0.勇4筑％，提高到增回长胖5妻％汉－茅1稻0稻％。歌酒店服务式公届寓是广州服务援式公寓中最高耳。井图剑5.赌2闪酒店公寓租金穿一览图丽数据来源：收陕集资料统计户型分析趴酒店式公寓户有型设计主要有跌以下特点：涌多为高层的一狗梯多户格局，故房型一般不规萝则；此类公寓点房所处的地段尾相对较好，所辫以在居室上很皮注重景观的设嚼计，而在居室花的朝向问题上迟一般不做太多撑考虑，并且多挣有暗间设置。苗在房间布局设先计上基本采用彻当前普通住宅幕房的模式，房熄间的开间一般敞为峡3.6-4.拢2敢米左右，比较辰注重动静分区西，干湿分离等凑设计理念。厨拔卫设计相对注雷重其居住的舒顷适度和实用性犬，客厅与餐厅竟的设计基本采睡用目前最流行毫的模糊双厅的谷概念，处处体楚现居住的人性越化，将酒店的径概念在此彻底陶的消除，使每缓位居住者在这饼里都能找到一滥种像“宝家目”勾的感觉。犯酒店式公寓的抱房型比较多样傲化，从上海、奋北京等成熟市单场来看，二室品和三室是在市秆场上最受欢迎归的，但一室也攀有较大的市场插份额。不同户豪型房型设计各季有特点，下面饭分别予以分析订：芽房型主流为标泊房型的一室户臂和直套型的一恭室一厅，但仍让有两房或者三炊房产品推出。腥一室房型设：格其中一室无厅子的形式，类似陷于酒店的标准泽房间，适合中踩短期停留的客语户一人居住。摩而一房一厅则躺更富有家居氛灭围，无论起居免室是独立的还付是半独立的，丈都颇受市场欢居迎。一房中的违厨房和卫生间你相对面积比较冬小，同时没有疏固定的餐厅，验便于整套单元仆面积的控制，骗进而能控制住捞总价，便于销呼售。目前广州慕市场盖上羞30-7驶0拆平米的主力户宜型都为这种户奏型结构。黎两室房型侨：联不同的两房房煌型中，由于厅巧和卫生间数量杏的不同，造成畏了不同的面积敬差距。小于茧10哄0刚平方米灰的大多滚为哲“掠两室一厅一访卫滋”报的形式。比较燕典型的两室房课型形式，其中咏较大的一种狸为喉“偷两室加书目房巨”沃的设计，与此漏类似的还霉有效“抖两室加工人似房今”辆的形式。许由于该种户型巴一般能保证两悠个主要房间直哪接通风采光，私所以居住质量徒较高，比较适蛾合中长期的小描规模家庭使用逢。事义目前广州市场嘉上此种户型较蜓少表，胖10忽0充平米左右的户挪型多是以行政赵套间的形式出沉现，偏重房间羊的商务办公性枝，主要面向在伤家办公的私企昌业主。裤三室房型摊：妈三房房型的主漂要住客为长期拒的外籍人士，斩此类房型为完忧整贝的乡“剧家庭限型慧”闯，一般拥有孩膛子的家庭会考为虑租用三室。厚书房和工人房名通常也是三房兴的主要功能空惧间。室目前广州市场阅上也有少量这碗种户型的产品念。由于该类产第品在市场上非倘常走俏，从市悲场资讯知池，毙200台8纹年广州将大量喷推出该类型的撒产品。客户群分析墨1树)劲海内外常驻机胡构的商务人员额、管理人员和务技术人员。国网内及海外常驻针机构，规模较仿大，派驻人员朗较多的，一般庸有专门的办公怖和居住场所，川二者分离。作丛为办公场所，诸他们可能选择王办公楼，商住号楼或商务酒店奏式公寓；作为朽住所，可选择被住宅或居住功衔能齐言全的酒店式公莫寓，现在很多丙一般不会选择挂酒店抛。颜徐2)玩虽国内及海外商太务人员。由于骄业务关系，国绕内及海外都有轻不少商务人员妻会选伴择住采酒店，也可能熄在商住楼或酒情店式公寓中购讽买或租用一套衣房，以方便居搬住和办公董。坟穿3)情闹投资者。不少淘人购买房屋用俊于投资，他们岭一般选择户型萝面积较小，总挖价较低的物业弹，酒店式公寓桐是投资者，尤关其是香港投资绕者乐于购买的馒物业。现在本渗地人的投资需疮求也很大，只疼要抓住机会，辣中产阶级也很织乐意购买荣。壶赏4)春虏小企业怪和剃SOH冰O柔族。少数盈利煤能力强的小企谦业会购买或租于用酒店式商务胳公寓，用于办偷公及休息居住阔。随着科技发航展和计算机网矿络普及，家庭吊办公室已成现俱实，已有少数献人在家办公，惰这部分人匹即扶SOH坐O芒族。酒店式公鸭寓兼具居住和许办公两种功能错，适炮合赛SOH授O准族多。鼓淘5)粪牺居家自住者。脖带有厨房、卫版生间甚至阳台遭，居住功能齐终全的酒店式公茂寓也可用于家盈庭居住，但其效单价、总价和记物业管理费都警相当高，只有惭少数人会作为焦纯粹居家之用炒。此类需求者炮一般较少变。三硬上述几类酒店赏式公寓的需求各者中，海内外块机构是市场主腔力，投资者也裳占较高比例，联其他人员或机单构不是主要角昆色。男图董5.4非虏广州部分酒店爸式公寓项目喉1.柱马赛国际公寓驱脊扶星4.菊翠拥华庭盏2.港尚峰养僚栽灵仿5守.奖VIL到I放威尼国际公寓箭3.扎勤芳天妖E起品上馆目卫瓦躁6.谊肯辛顿国际公辆寓所此列举为近期撇广州市面推出轮的酒店式公寓隆项目，是以出燃售为主仁。这些公寓主脚要分布在越秀取区和天河区交佛通方便和商业添比较繁华的地咏段。而且户型炭面积多数是小童户型，贡100M贪2滔左右婚。例如马赛国率际公寓，位于型珠江新城黄埔葛大道，毗邻广克州两大商务中工心区（珠江新扑城、琶洲会展臣中心）及高校柳区，商住的租悦赁需求大的地吧区。他们提供训的单身工作间烟面积惑为眉4身5碰－钱77算宴M减2伸不等文。马赛国际公蝶寓引进呢合生缩国际酒店集团侍作为物业管理忌公司，提供高仗档次的日常酒仿店式服务。目挡前，该项目目剪标人群为一些由外企员工、外落籍人士、会展忧参展商等具备蛋良好经济能力秤人士。拨项目勤俘天液E贪品上馆位于中银山大道与科运但路交界，地处厦被誉验为粗“倘广州硅铁谷躬”乓的天河软件园森的核心位置，辆距琶洲会展中球心技5斧分钟车程。该拐项目音为毯I誉T爸精英、商务俊葱杰、参展商提唯供酒店式的服冻务公寓，面积渣户型鬼为青4疫0舟－贞70尿天M瓦2藏的一房和三房号，售价相对较湖高，剧为资22,00融0以元戚/M伏2躬。柜位于广州天河降北核心商圈撒的裙VIL斑I醋威尼国际公寓姜，东邻火车东彻站，南接中泰指国际广场，西么靠广州军事体菜育学院，雄踞腊天河厌北盈CB仗D换西北角矮。止VIL拌I艳一词捐由笼VALU症E辜、垦INCOM洽E验、碑LIVIN吧G判、炉INVES倦T怀四个英文单词拖的第一个字母茧组成，它巧妙别地将项目可商喷可住可投资、惹门槛低性价比谦高、收益巨大展的性质和特性饿表现无遗。该亭项目也是提供秃100袍亲M绕2忙熟左右的小户型您为主。琴广州酒店服务屈式公寓的未来漏的发展与机遇摆北1贡）酒店投资的刺机遇淋CEPA猫,关泛珠三角，申筹亚成功，琶洲漏会展中心启用增以及多条国际尼航线相继开通隆等利好消息的集拉动，广州酒刑店业市场近期毁明显回暖。根读据有关规划，熔至泊201糕0涨年亚运会前，崖广州星级酒店途将从现在鼻的假20芬7母家增加森到膜30纳0华家，约一半为傍四星级以上高辟端酒店。据悉妨，目前广州已稠有琶洲香格里络拉、太古汇急文华酒店们、海景大酒店的、正佳万豪、槽富力丽渴思踪·惊卡尔顿、富力政凯悦身等欲8鞋家以上暴新建成或者钻正在建设中的枯豪华五星级酒拆店，此外还有塞亚洲国际、天擦伦万怡、嘉逸槽豪庭等正申报稀五星级酒店。思在未邻来豆3俭至祥5菠年内，广州在统建和拟建的高至星级酒店接衰近彼3坛0滋家，预计新增晚客房搜近脚8000刺间，其中，四蹈星级酒店富约狗2馒0鸦家。这些高星宇级酒粮店华8投0韵％左右都将建稍在广州的天河奋区，尤其是以甘珠江新城、天缩河路、琶洲为宫中心，其中，历天河路将会成剪为豪华酒店密夕集地区浴。泛毙2蛇）斜市政府沿有意快打造旅游集团妹随着白天鹅宾挠馆，中国大酒突店，花园酒店鼓因合同期满将迟收归广州市政什府所有，市政傲府将整合现有枪酒店资源，吸下引更多国外知偏名酒店管理集愤团进驻，带动然旅游汽车餐饮逆等板块的整体广发展，打造广兽州旅游的航空后母舰。为广州反树立新的国际叙形象垦3扑）挡广州酒店业将颂面临重新洗牌歉有关市场人士刚认为，未来五发年广州酒店市酿场仍然大有作纤为，未来市场纽的竞争还在于漫优质服务。随佩着跨国酒店集文团和民营酒店渐都瞄准了广州孟酒店市场，整扭个广州的酒店鉴业将重新洗牌喷。评4昂）酒政府取消酒店迅限价造就酒店呈楼盘的发展返广州取消了广印交会期间酒店懒房价的限价，缘市内酒店价格她飞速上涨，一跟些客商转向选愁择广交会附近属的酒店楼盘，巩遮羞酒店楼盘造都是按照四五让星级的标准建午造，收到客商燃的青睐。社5吩）蝴酒店业主要客炸户来源岔广州的亚运会联以及广交会跃呀居世界单年展尾会规模第二，酸广州国际家具帆展，建材展，管汽车展等超大煌型展会的举行百，为广州带来菜了豪华酒店的棵主要客源。同歪时，来广州旅搂游的人数也在棉不断增长，也逗提升了酒店的迹入住率。5.4小结哲酒店式公寓刊是目前尚不多绢见的物业类型播。所谓酒店式接服务公寓是指寻位于大型商圈样内，保持统一消装修模式、配必置一整套高标苹准硬件设施和失酒店服务系统多、聘请专业酒壮店物业管理公蒙司或酒店式公恶寓管理公司并饥由其统一经营伯和管理、区别职于纯酒店单间狱的公寓，其大叨多会被用作投因资使用。钉酒店公寓总结疫为以下几点特施征：镇1庸）酸提供酒店式服劫务和管理所谓贵酒店式公寓定；蛮2寿）唉商居两宜溜；画3围）木具鸣有梳“汽自桌用锻”巾和衬“冈投绝资拼”挺两大功效丝；棍从以上特征可犹以看出，酒店每式公寓市场会盏变成未来投资拿的热点之一梳。铲究其原因载，酒店式公寓旺存在不少的优村势踏：茶1计）绒出租率较有保杏证算：浙酒店式公寓大户多聘请专业的伸酒店物业管理誓公司和酒店式圾公寓管理公司情进行管理，他劣们有广泛的客派源，而普通公冶寓的小业主出地租，偶然性强峡。此外，租客岛也愿意花比公扮寓不高的价差场，获得更多的请、风险更小的照服务；渠2束）坛租金稳定性较么有保证往：遗在普通公寓里奇，由于各投资窃者的资金、持别房能力不同，快投资比例的增守加势必导致小路业主的恶性竞秒争。而酒店式协公寓统一的经重营方式使各业中主的经济利益误捆绑在一起，脚管理公司根据落收益分成，可耽以保持物业的澡整体租价；化3岂）脑性价比比酒店巷更有优势够：秒酒店式公寓由妻于是成套住宅兄，相比较于纯韵酒店的单间设英计，居住的舒攻适性大为提高聋。同时，酒店茅式公寓在其软辆、硬件的配置父与纯酒店相差浸无比，但租金驳价格却相去甚挺远，因此，许讯多酒店的长租形客便把置业目阳光投向了酒店铜式公寓。伸4烟）弊产权问题龙：矩拥有产权可以穿让业主居住的紫安心、放心。另必要时还可以割出让自己的产欲权，回收投资汇，无疑降低了值投资的风险。捏酒店式服务公命寓与传统酒店邻的本质区别在累于，这种楼盘艇可将每个单元转出售给个体买抗房者，由拥有诱产权的业主居摸住或委托酒店铲物业管理公司敏统一出租经营宽，所以从本质渴上说，它是拥结有私家产权的希酒店。绳6灶.鼠中华国际中心荒整体概况馒6剥.1逐项目所在峰区域整体概况茶项目所在行政眠区域为越秀区对。越秀攻区在广根州市城市发展熔战略中定位为宴城闸市荡“功内粗圈绩”甘的核心，是广欲州市的政务中吹心、商贸服务未业中心、金融敞中心、文化教彩育中心、信息舰中心和交通枢跪纽中心，区位欺优势独特。全晨区航各大商圈密布徐，庙汇集了广州市些众多的商业龙加头企业。商业丢基础雄厚，商访务氛围浓厚，缩商贸旅游资源殊密集，对外辐棵射力较强，享饮有较高知名度烛。畅200胃5猴年越秀区被中妙国总部经济研籍究中心授殖予俭“凭总部经济实践帐研究基早地鸟”沫。迄今为止，贿区内设立分支状机构的世馋界矿50吨0交强及国栗内炕50费0言强企业已涛有斜10塑6斤家，拴如汇丰银行、申渣打银行、壳馒牌、西门子等初一批秧跨国巨头危均入驻本区煌，区内亿元以顾上的规模企业陈达染40搏3别家，总部企业支有胞25次0堪家冰。秋“暑200牲6类广东省企斤业哀10荷0纪强该”总榜中，该区策有内2宵1凡家总部企业入绢榜，占百强企勇业云的识2球0邪％以上，其中艰前病5痰0数强该区西有拖1刺4蜘家。船作延为华南地区总虏部经济集聚地局，越秀区目前历正强化实剩施巩“绢总部带兔动营”析战略，也是第例一个出台总部杏鼓励政策的区钥域。该区正加训大力度需规划建好环市各路中央商务区滤和破“从三浪大桂”贺商务带币（点东风路商务带右、香中山路商贸带赢和沿江休闲商厅务带患）狭，万打造广州絮总部弊基地。惹着力打走造滚“谣区域龙头为示本范、重点楼宇顿为载体、品牌哈企业为带动、晃优质服务为支奏撑涛”嘉的总部经济发锋展昆新榜格局挺。趋6青.层2岂项目的区域地雹位粗中华国际中心唇位于三带之一糕的挥“促中山路商贸脏带桑”充范围内，已被经列入越秀六区佳“狼十一勤五锄”控发展计划的重减点招商项目。恒以晓环市东国际中战央商务区少和北京路国际樱商贸旅游区为未核心区，以涂东风路商务带辱、中山路商贸油带和沿江休闲桃商务带究为核缘区，以粮农林厦下蓄路府—菌东山口商圈、杀英雄广场商圈反、海印商圈、掀流花感商叔圈、一德路海押珠广场集商圈、矿泉谊商圈星为拓展区协同掘发展，构筑以沈总部企业为龙写头懒，谊“杂中轴叠加、寸两区毒带动趣、搏三带丛并举、六零圈述策应忘”刷药的商贸服务业苦发展格局。故图备6.1住越秀逗区铜“穿一轴伏两区三带鹰六戚圈庆”创产业空间布局否图族资料来源：越块秀区规划局抓6戏.3政项目简介另中华国际中心宰由广州兴盛房孝地产发展有限贼公司开发，由陕其股东之一－矿－香港昌盛集抽团有限公司全浑额投资建成。汤它蛾位刘于广州市中山俱三路与较场西植路交界处。秆中华国际中心岔，广州摩天新令地标，地铁上当盖物业，总捐高扁26滨8宋米，为广州第楼二高建筑，写铲字楼建筑面积拉达刊1特2黎万平方米。从硬件配置上远医远领先于市场规同类甲级写字截楼，如：中国耻首家采用千扎兆滥EPO鱼N椅网络，广州首际家楼体灯光准侵点报时，广州欠首家采用门禁势安保系统等等姥。配有捞近昆2蓝万平方米中国浆最大丹的榆CE泼O岸国际商务会所被，内设会议中序心、商务宴会始厅、图书室、束游泳池、网球指场和室内壁球抚馆等康体娱乐鸭设施，商务休辨闲一应俱全。皆在开发理念上在，发展商大胆旦引迫入现“参TOF膝O迹国悄际该A纸级写字运楼孙”正概念，将具备超国反际艇A叉级商务空间膨的神“驻TOPOF严FIC窄E厘”浩与吵可证2锁4李小时居留的办戴公空任间坝“渠FITOF刺FIC全E酸”棵两种产品功能中完美融合。吓中华国际中心饥以其高端品质岂，荣着膺址2005-2支00作6搜年虾度软“帜中国十大最具玻价值写字望楼洽”亿，并成为越秀桶区政府挂牌牌事“饲总部经济发展肾基积地亭”供分二期开发，知第一期懒：事199仰5怀年企—访200长0纱年，第二期心：照200盼0宰年尺—可200严7品年爹.舱建筑整体竭是歌1维幢，分为十层炮以下群楼，主受塔系楼瘦6感2裕层，副塔第楼拌2断7福层活。姓总高腰度活26畅8蚁米，广州第二衔高写字楼，为壳广州摩天新地舒标，提供国际勺甲级写字楼面以积聚达赤118,89机0耍平方米。赠中华国际中心壮塔楼楼层层高搞为袄3.8夜5诵米，净空币达召2.7畜5梳米，独烦有桑1卫0授－友1劝3咳层仅近目2狮万平方米中国庸最大写字楼豪闸华会所；还将准引慌进骆Lo哥w湾－方E砖双层镀膜中空哨玻璃吐、摇5务A尸智能化管理体浩系及五星级酒甚店式的物业管归理服务。愈6势.4粱焰地理位置烫中华国际中心可雄踞于广州市料中心坏—培—祸中山三路与较华场西路交界处牢，处于地铁烈阴士陵园站上盖初。中华国际威广场戒的乌北届面臣与广州著名的概公金园肝“降烈士陵树园懒”子相对，东与广农州最大的休闲汽广场英雄广场及为邻。地下负软一层与地铁烈墨士陵园革站弄A刷出口相接，多魔路公交车路经额此地，交通诞非常便利也。晚7鸦.上中华国际中心随现状及问题分愉析稍7宾.兰1砍写字楼建筑状个况泡写字楼工程社于勺200嚷4源年庄7令月动工，包骂括替2促7祝层高愚的安A嗓塔铁及维6首2宋层高丘的歌B商塔。于越200姜5放年狐1拐1祥月摆1能8赔日详封顶，整个写晨字楼项目当200呼6吉年底交付投入凉使用。中华国蜓际中心塔楼楼朗层层高为纤3.8沃5榴米报，独匙有胜10~1坛3颜层近殃2访万平方米毛中国最大写字巷楼豪华会所；伍中华国际中心砍高达布26侨8砖米烂，是越秀区第漆一高楼。屈该项目占地默约扬1触2造万平方米，写凤字楼包膛括被A品、奉B搬两栋塔楼莫，谎A弦塔楼问高悉2牛6孤层恶,抹总高考12批8黎米腐；后B住塔楼融高禁6霞2辨层，总高印26镰8童米奖。其中廊，诊A反、些B刷塔螺楼杂1男1偿－接2浆6易层互通相连，芦整层面积达到胁369饲9隶平方米看，绩B那塔气楼蜡2乓7狂－爷6助2瓦层整层面积为毛180达0蔽平方米阴。写字楼灌的缸10-1漂3缴层设置为一个筑面积达换2曲万平方米首的国际商务会米所，设施包括欺两层的阶梯式昆同声翻译会议仅厅、商务宴会委厅、游泳池、杠壁球场和室内闪足球场等。赞办公区哥从网1服4硬层开始，共巾有浙4沟9前层。最小的单绳位间隔将爬为宁10笛0雅多平方米起。霜计划整栋写字锋楼容纳办公人迎员消500裳0煤到押700侮0椒人。其中七成成面积将作为开困发商的长线经绵营物业用于出驳租，另三成面发积对外销售。拖楼内配环置籍2法8搞部日本原装进场口三菱垂直高须速群控电梯，脖梯速最高可达堂6M许/糊S房；首层配浊备玻5狡部进口手扶电诸梯，直达二楼羽写字楼大堂坏。沾蒙7销.耻2秧建筑楼层及其益功能分记布宣锦表末7.2艘瓶建筑楼层分布召图保建筑用地面积武35,00岁0斩㎡梦总建筑面积僚地上部分梨228,60戏0叔㎡锄地下部分效65,70蓝0吧㎡功建筑总高度弃269.01杠m勉建筑密度拿40%封建筑容积率带6.4辛写字楼办公面箱积约118,88搏8虚㎡川裙楼商业建筑凯面积街125,00伤0圣㎡凳标准层高肝3.85m东吊顶后净空警2.75m秀地下停车场眨位置煤地下三层庭数量笑约糖1,10烘0赴个武资料来贷源席:母中华国际中心丸建筑技术指标笼7兽.3数空置率遭问题及分析丽1支）以下是中华惊国际中心未售沸楼层的状况：默表际7.3耐切中华国际中心硬未售楼层状况姐项目膛楼层范围护层建筑面锁积趣m太2胡总建筑面出积圈m滋2牌层数译单元建筑面积烤区赤间挂m龟2若A记塔求12酷-26F什1,802粮23,426概13森150-40懒4筐B粉塔肤42颈-45F鞭1,720米6,880悲4垄133-34尝5伸A然、商B摆连塔厨12绑-13F这3,604巷7,280跃2卸-卵资料来硬源葱:差表内数据由昌导盛持有未售物霞业蒙提供搁其中辈，依A俯塔忠建筑楼层臣为伯2隔7兵层尝，未售出层数哄未狡1弓2爷－饼26锡F青，贞占术A桑塔楼层地的士50%救，目前空置率长高企。控2且)头造成空置率的剥原稀因庙:榆价格偏删高畅,铜中华国际中心氧写字楼的租金或定价紧逼成熟毛的天河北商圈借的价格廉；坟产品宣传力度饭不壳够缎,枕营销渠道不多缸。胁7侵.4敞售价革问题及分析烛表位7.4非最近在售写字象楼价格列表故亚洲金融中心眠1200然0长元贺/销㎡注保利国际广场洗2000逝0淘元猛/民㎡主越秀新都会北900波0延元伙/今㎡幸富力盈泰广场白2300喝0木元岔/寺㎡帜越秀城市广场西1150裁0缘元哄/摧㎡瞎紫园国际膨1800总0侨元汤/础㎡代富力盈隆广场布1800桂0逼元端/搁㎡允中石化大厦葱2000席0拖元援/脚㎡句中华国际中心索1800圾0纤元佩/盲㎡嫁表诸5-3浴资料来源：搜姓房网振分析：该中华国际中心萝写字楼销售均劫价板为些18000符元杀/习㎡播，租金均价撇为迹130叉元碧/惊㎡辈。价格与富力抖盈隆广场劳、紫园国际相贩同，价格紧追吧中石化大厦，阶比越秀新都会沈价格会贵焰1木倍的价钱。从那以上的价格两数据中午，郑分析碑中华国际中心猫的价格偏高劳.男偏高原仰因趴:捉中华国际中心漏按照超甲级写旨字楼的装修标傻准，所以定价朗标准在甲级写环字楼的平均价敌格水平以上；此中华国际中心蜓的价格偏高造蓝成空置率高签企者:极中华国际中心絮位于越秀棵商业繁荣区域拐，此区域以商周铺经营为主，羞附近较少高标液准的写字楼。继因此，中华国墓际中心写字楼仆的扛租金定价紧逼帜成熟的天河北死商圈的价格是阻造成空置率高律的主要原冶因比.雀7漫.5索项目存在您问题渗及解决思路项目存在问题头项目定位不准码确：稳中华国际中心糊写字楼售价过鲁高是由于其位清置处于一个单湖纯以商铺的经灯营业态为主的赤区域内，而且糟中华国际中心恭是按照超甲级赖的标准建造的将写字楼项目，扇售价和租金不蜂能太低，肚加上空置率的蒜问驻题刘,填可以看出产品氏定位不准确矿。解决思路腾(挪1)妙中华国际中心原的产品定位需呜要重新按照区啦域的发展而作幸出调整；淹(和2)英基于丝B挺塔式FITOF确FICE纽的销售成功，俘让其影响力继小续推动剩下的镰项目销售，推董出适合本区容域好“袋办公＋休闲棚”洽的经营模式；纳8笔S.W.O.剖T塑分析船8歼.固1么优倍势塑Streng万th繁1腊）除项目位于繁华裕的市中貌心团:陆中华国际中心兴地处广州市政册治、经济、文愈化中炮心真—温—诸越秀区中山三梳路与较场西路胞交界，东临英板雄广场，西面颤是广州最繁华瞧的商业中心北滚京路，北望烈锅士陵园。中华齐国际中心是地狡铁上盖物业，时且毗邻机场快馋线，周边交通讽路网发达，商项业配套成熟完坡善，目前已有征多家大型跨国团科技企业及中馆资大型机构正臣在与其洽购。两2是）捉交通便利，临蒙近大型公交车肝站、地铁站等恼:柳中华国际中心巡是地铁上盖物赴业，且毗邻机肤场快线，周边琴交通路网发达炭,隶地铁一号线观、载2贩0志条公交线路、晕附近有机场专糟线标等等识。该3程）够周边配套成熟财:加周边有京中国工商银行嚼、深圳发展银挣行、中国建设独银行、中国农骡业银长行恳,摩医院赚有溪:专省人民医院、安中山大学附属勿第一医院裙,蚊学校有广东省泄实验中学等配臂套设微施曲.待4塔)犯中华国际的开波发商有成功投歪资中华广场的耳经验和实力劣:唤昌盛集团成功纠打造了中华广职场垂,糊项目首期投资棒十亿元，商场该部分已于孩二清00象0颗年四月全面投妖入使用，是广跪州市客流量最虏大的购物中心麦之一，每年为友集团带来稳定湿的租金收入。汽成功打造了广休州目前集购物休、娱乐、饮食陵为一体的著名莲综合性商业广摘场优—晋—额中华广场之后慢，积蓄十年力高量，转向写字造楼市场进军。庙在一期的成功纤基础上，昌盛毙集团更加注重移产品的差异化庭与精细