之俊大厦投资可行性报告

之俊大厦投资可行性分析报告一、目的为公司领导投资决策提供参考依据。二、项目简介之俊大厦地处上海市徐汇区斜土路，四至范围为：东至茶陵路、南依斜土路、距离大木桥路500m左右。整个项目由一幢办公大厦和一幢公寓办公楼组成；项目总建筑面积46848m2，其中：地上建筑面积43375m2，地下建筑面积3473m2，可售面积为43375m2。项目共有汽车泊位119个。其中：地面泊位80个，地下泊位39个。项目装修情况外墙：中空玻璃幕墙及统窗。公共部位：吊顶、墙面、花岗石。交房标准：大厦〔吊顶、墙面、水泥地。〕，公寓办公楼〔毛坯〕。电梯：大厦〔四台OtisE-411高速电梯，一台天津产Otis电梯〕，公寓办公楼〔二台Otis电梯〕。空调：中央空调三、市场分析供应量历年来办公楼供应量（竣工面积）单位：万m2小结：办公楼市场在1998年处于鼎盛时期，之后随着亚洲金融危机的大爆发一度陷入了发展的低谷，供应量体开始大幅度下滑。上海市场现有甲级写字楼总面积约370万平方米，平均入住率约为90%。2003年至2007年预计推出市场的新甲级写字楼总面积约为410万平方米，其中供出售的新甲级写字楼面积为70-80万平方米，约占17-20%。觉小结：随着上韵海宏观经济的级良好发展，各福种跨国公司不芦断进入上海，执对于甲级写字仔楼的需求必将彩上升，在此需尚求下，甲级写终字楼呈现合理敞的供应放量。徐出售型的写字集楼占到今后供帜应量秆的赚17-20孩%闭，结构比例较优为合理。需求量目199渠1倚年以来，上海吉经济已经连腾续秒1武1祸年保持两位数勒增长，国民生鼻产总值效从耀199冶1我年剪的塞10翁5宝亿美元激增傲至揉200遣2票年切的拜66坚0共亿美元。垦小结：随着中毙国加入世界贸凶易组织携、帆201剥0辟年成功申办世焦界博览会旧、岸F滑1灶赛车场的建立宜等利好消息出虽台，必将吸引沿更多的外资进粒入上海市场。产业结构演变1995年2002年分析：萄上海的产业结遥构不断合理的壤调整，带来了卷金融的繁荣。哪写字楼市场随乐之升温，由租括转买开始被市处场所接受。激现在，写字楼勾的租金呈不断猜攀升态势，试地计算，如果因缸发展商提升租撕金而被迫搬迁偷，重新装修的蛇成本增加。渡按董10慰%们的投资回报率耍计算等于购冰买径180世0厕美蠢金析/钓平方米建筑面达积的写字楼，倒若进行购买，怀不仅把租金转鄙化为固定资产扛，并且可两按公30-5荷0带年分摊固定资坝产投资，一举际多得。惑历年来办公楼真吸纳量车植贪世皮单位：壤万纺m诊2价格分析蒸中房上海办公跑楼价格指数勿199场5忧年寇2柄月胳1463孙199呈5冤年出1遣1稠月赠1408久199鹰6甩年昏1桥1猴月乒1332腿199链7享年度1先1样月掘1185俩199购8狱年童1唱1语月京1038现199艳9谈年墓1守1娘月桑918百200湿0请年责1失1榆月糊907揉200咳1备年善1鞋1样月者914伏200者2煎年求1忌月翠922遣200乓3判年杀5丧月辅1069与价格指数磨自蜡199纺5御年以来一路下浩滑，炊到拒199劳9撇年跌至历年谷丽底。富200脊0辰年开始，价格光指数开始反弹瓣，梁到汇200献2淋年开始大幅上舍扬，办公楼市叛场复苏势头明弯显。区域市场岛目前上海市甲毁级写字楼主要画分布在以下区火域：晋区位岁区域性质店小陆家嘴地区巧浦东南盒路咽-梅黄浦驾江降-浇东昌路凑上海的中央商羽务区。融金融贸易区。隐淮海中路沿线影西藏中使路右-船金陵西键路动-霸常熟骑路镇-假长乐路斩传统高档商业躺、商务区。侦传统高档居住泄区。构南京西路铸—梅人民广场殖北京德路单-诚乌鲁木齐北许路堡-院延安在路厨-伍西藏中路良传统商业区。丽市中心商务集党中区。自高档宾馆集中互区。到徐家汇地区敬天钥桥胜路雕-瓣肇家浜手路灿-油宜山金路坑-闹中山西路振上海城市副中城心。帅高级商业区。元虹桥地区趋中山西群路纪-富仙霞撒路爪-你古北历路劣-者虹桥路监上海最早形成奔的商务区。乎虹桥经济技术伟开发区。哗目前市场已经忍形成，以小陆押家嘴为中心孔的粒CB璃D眨，以南京西路叨、淮海中路两毫大传统商务区看为两翼，向徐跑家汇、打浦桥晒等酷“肌区域妖性愁CB同D党”接发展的格局。周边竞争市场节鉴于本项目所鸭在的位置与打息浦桥地区和肇流家浜路相近，辈因而选取打浦湾桥地区和肇家僚浜路的办公楼嗽个案进行对比剖分析有助于为勒本项目的定位配提供依据。愚价格（租金、壮售价）参案名星位置夸租金万（蠢$/M遗2蝇）网物业辉（寺RMB/M疫2沟.踪月）竹车位抱（缓元惯/M毛2介）察广东发展银行鸦大厦抛徐家汇糟路默55载5回号狭0.5尽28抹1200秘金玉兰广场滨打浦键路掘1玉号瓦（徐家汇路一垦侧）旁45且170搜0迹（售价）女25兆1000池海兴广场朱瑞金南锻路淹1兽号任（徐家汇路一掏侧）碰33删125便0已（售价）攻9.63爱1000疗金丽大厦拜徐家汇莲路端58伤4障号卖0.溉4程（含物业费）声致远大厦湖斜土路还0.25钳1100腹（售价）丸不详庙均瑶国际大厦李肇家浜路帅0.5蝇1800旷（售价）君不详欺办公楼位置非移常集中，主要存分布在徐家汇往路、肇家浜路迹沿线。森本区域内多为铃中档个案，租厕金水平不高，雪缺乏高品质个令案。使区域内个案品侍质相差不多，撕竞争较激烈。出租率德出租率善案名末90%-99材%馋广东发展银行正大厦中金玉兰广场带金丽大厦党均瑶国际大厦匪致远大厦迎80袖%学以下岔海兴广场坟受上海整体经绢济的利好影响反，再加上租金校水平较低，具诉有一定价格优蓬势，因而区域梁办公楼出租情亲况良好，出租挨率大都修在更90阁%宴以上。够区域内没有满灌租的个案出现评，市场对本区亮域的认同度不弯及其他高档商勿务办公区。钻海兴广场办公把楼由于全部用灶于出售（目前五出租的办公楼联主要是投资客丛已购买的产品振），因此在一蓄定程度上影响玩它的出租率。商务出行分析门本区域拥驾有昼98夫4场、询87谷2各等十几条公交娇线路，近成都昼北路高架，可副以方便地进入叠陆家嘴金融区激、徐家汇商圈死。棍为了支持上海玩世博会，打浦痛路复线隧道在州建，对于此区介域的办公楼来娇说，出行将更午为便利，初步付形成了立体的暑交通出行网络坑。驾有高架，隧道仔和道路交通的怨共同支撑，区尺域的交通出行攻状况良好。项目优势跪地袖段芒:顷继本项目地处斜现土路大木桥路得，属毕打浦桥社商圈及徐汇中良心商圈延伸是线树.猫交糟通控:尾转本项目周边交隔通四通八签达刘,衡道路动线方便兆快册捷邮.稿设割施电:币香本项目周边配骂套设施成圾熟调,纷人气旺录盛衣.吐产猫品演:众腰主楼建筑立面摧简约庄添重圣,障大堂挑高气究派沉,钉空间布局合猪理流.项目劣势机项目周边没有渔办公楼，办公祥楼价值以群为旬主才能充分发手挥，本项目势锋单力薄。咬付楼房型比较揉差。烘本项目处于外波围同类型产品偶的包围中，而对且在配套上没艳有优势。咳小结：本项目久可以其优越的窝地帅段慧,灯交赵通姨,柴和良好的品质舞向本地追求实困惠的中小企饺业死,泡外地向往上海最徐汇概念的企徒业诉衰求碰.娇。四、成本估算成买入面积：向46848m杂2江[崖地上：枪43375m货2抽；地下：括3473m抹2阁。恶]系买入单价：跪8500络元体/m锦2盐。剃买入总价：佩39821返万元。陆买入单位成本奴：壶8500召元结/m脑2逐。沫买入总成本：尊39821慧万元。励自有准备金：地15712尊万元〔束买入总成本的穴40%鸽。〕五、利润估算销售收入徐销售单价：〔羊大厦平均陶12000五元厨/m田2卖；公寓办公楼飘平均爽10000相元男/m责2屈。〕。伴销售面积：淋43375m苦2隆〔大厦酱31334m糠2题；公寓办公楼席：哲12041m赌2去。〕。畅销售总收入：越49642日万元。销售费用存销售推广费：乌1489杯万元〔销售收切入的赴3%超〕。剖营业税费及附湖加：磁2763习万元〔销售收稼入的荒5.565%势。〕。贵总成本利润估没算财务费用咽静态财务费：村2389窗万元（额度按冶买入总价省39821帆万元；年限哨为绳1拖年；利率动为城6孩%坡计算）。投资利润菌投资利润：谎3180站万元〔换49642-较(39821遮+1489+届2763+2藏389捐)乎〕尾投资利润率：欠7.99%臭。裤注：计算中不借含汽车泊位六如果汽车泊位绞平均每位价格牢为似17.52致万元挤/蔑位，则销售收腔入增加军2085土万元，利润同序时增加峰1969转万元；投资利考润率则为敏12.93%怒。粱总成本平均售抚价敏感性分析咱-芝10%许-桥5%唇基本方案屡+茄5形%截+亮10%培利润位4634旧4892吸5149尝5406椅5664衫利润率犬11.64%启12.28%抬12.93%现13.58%旧14.22%鲜所得税龄1529怨1614诸1699散1784肢1869混税后利润涌3105衬3278损3450债3622构3795签税后利润率慕7.80%递8.23%催8.66%浪9.10%笼9.53%甜小结：从总成分本滔平均售价敏感俩性分析可以看中出，本项目的肥投资利润同等固于现在行业的谣平均水平。损自有资金利润滋估算财务费用钞静态财务费胞：价94斧3仪万元（额度按如买入总翁价秋1571件2谎万元；年限较为绪1吐年；利率丰为古6奥%献计算）。投资利润抗投资利润亲：胡462估6相万元〔吸49642-波(39821疾+1489+许2763+非943泳)灌〕艰投资利润率挣：触11.62迟%抖。丈注：计算中不若含汽车泊位骨如果汽车泊位陆平均每位价格月为怕17.52赢万元盟/小位，则销售收坐入增加阅2085卵万元，利润同做时增加痰1969毯万元；投资利副润率则泄为茧16.56陕%强。泊自有资金志平均售价敏感斧性分析式-摩10%拍-纸5%爬基本方案鼠+渗5黑%牌+糖10%帆利润侍5936胀题6265撑欠6595移6925险管7255捧驶利润率饥14.91撤%科15.73蒙%兼16.56奶%身17.39断%怠14.22%在所得税版1959浇帜2068莫阵2176缺2285趁唱2394牲歌税后利润河3977腰胜4197膊巨4419剥4640羽渡4861念岸税后利润率麦9.99熄%间10.54猎%刃11.10飞%痛11.65茧%传12.21希%商小结：从自有讽资金漏平均售价敏感洗性分析可以看龙出，本项目的妨投资利润同等催于现在行业的耗平均水平的高蜻值。结论与建议群结论：擦本项目地处奸打浦桥商圈和粗徐家汇商圈及骄肇家浜路沿线撒办公楼之间，称若公司以喷8500因元蜜/m臣2局的价格买入本妹项目，以大厦墓平均塑12000惨元凶/m犁2虾、公寓办公楼灌平均滑10000即元皇/m肾2拦、汽车泊位敏17.52影万元钱/腥位的价格对外津销售，则销售美