房地产评估模拟题一

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一、单项选择题（在每题的备选答案中，只有一个是正确答案。每题1分，共20分）1、房地产的（）使房地产具有独占性。A、数量有限性B、独一无二性C、不可移动性D、用途多样性

2、决定某一房地产价格水平高低的，主要是（）。A、全国房地产总的供求状况B、本地区房地产的供求状况C、全国本类房地产的供求状况D、本地区本类房地产的供求状况

3、某市李某为办理房产抵押贷款，请某估价机构对其房产进行评估，估价时点为2023年10月1日，一个月后当李某欲参照评估结果办理手续时，对该结果产生了疑义，遂请另外一家评估机构对该评估结果进行核对，则其次次对该房地产评估时，估价时点为：（）。A、2023年10月1日B、2023年11月1日C、2023年10月1日D、2023年11月1日

4、市场法的理论依据是（）。A、预期原理B、替代原理

C、生产费用价值论D、最高最正确使用原则

5、某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明买方付给卖方2325元/m2，买卖中涉及的税费均由买方来负担。该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方交纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。A、2625B、2500C、2214D、2173

6、运用成本法评估所得价格，寻常称作（）。A、成本价格B、积算价格C、购买价格D、收益价格

7、用成本法估价时，积算价格=（）。

A、重新购建价格一年折旧额×尚可使用年限B、重新购建价格一年折旧额×耐用年限C、重新购建价格×成新度D、重新购建价格一年折旧额

8、建筑物内部布局过时、设备落后引起的折旧属于（）。A、物质折旧B、经济折旧

C、功能折旧D、有形折旧

9、某办公楼1990年建成，2000年补办了土地使用权出让，土地使用权年限为50年。建筑物的经济寿命为45年。则计算该建筑物折旧的经济寿命为（）年。A、35B、45C、50D、60

10、某房地产正常年净收益为5000元，当前银行年利率为8%，净收益乘数为10，估价值为（）元。A、62500B、33550C、50000D、40000

11、某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，以后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，收益年限为35年，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（）万元。

A、718.75B、581.38C、265.52D、268.06

12、某商业房地产预计明年年净收益为60万元，此后每年净收益比上一年增加1%，若报酬率为5%，尚可使用年限为30年，则其现值为（）万元。A、1032B、1500C、922D、100013、（）是在假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。A、有效毛收入B、潜在毛收入C、净收入D、毛租金

14、假设开发法更深的理论依据，类似于（）。A、商品销售理论B、地租原理C、建筑成本概算D、预期原理

15、开发经营期可分（）和租售期。A、开发期B、前期C、建造期D、租售前期

16、应用长期趋势法的一个重要假设前提是（）。A、逐期增减量大致一致

B、逐期发展速度大致一致

C、过去形成的趋势在未来继续存在D、呈线性变化

17、市场比较法中进行的交易日期修正，方法之一是采用环比价格指数法，该法与（）的数学原理一致。A、直线趋势法B、平均增减量法C、移动平均法

D、平均发展速度法

18、在路线价法中，标准深度是道路对地价影响的转折点，即由此接近道路方向，地价受道路的影响而逐渐升高；由此远离道路方向，地价受道路的影响而（）。A、降低B、升高C、不变D、不确定

19、在某一城市的一定区域范围内，根据用途相像、地段相连。地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段某一时点的平均水平价格叫做（）。A、基准地价B、标定地价C、路线价D、宗地价格

20、估价人员提供给委托人的“产品〞是（）。A、估价结果B、估价报告C、估价技术报告D、估价结果报告

二、多项选择题（选出两个或两个以上正确答案。没有选全或有选错的，该题无分。每题2分，共30分）

1、政府对房地产的限制通过（）实现。A、管制权B、征用权C、征税权D、充公权

2、对土地利用所受的限制除了投资者自身能力限制外，还包括（）。A、土地权利设置的限制B、房地产相邻关系的限制C、土地使用管制

D、土地权利行使的限制

3、资产需要专业估价的条件是其必需具备的特点是（）。A、独一无二性B、难以变现性C、价值量较大D、买者多于卖者

4、楼面地价是（）之比。

A、土地总价与土地总面积B、土地总价与建筑总面积C、土地单价与建筑容积率D、土地单价与建筑覆盖率5、以下说法正确的是（）。

A、就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值B、就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的使用价值C、就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值D、就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的投资价值6、补地价的情形主要有以下（）几种。A、更改原出让土地使用权时规定的用途B、增加原出让土地使用权时规定的容积率C、转让、出租、抵押划拨土地使用权D、出让的土地使用权期满后续期

7、类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在（）方面与估价对象一致或类似。

A、用途B、规模C、档次

D、建筑结构

8、最高最正确使用原理包括（）。A、适合原理B、预期原理

C、收益递增递减原理D、均衡原理

9、以下说法正确的是（）。A、可比实例确定是交易实例B、交易实例确定是可比实例C、可比实例不一定是交易实例D、交易实例不一定是可比实例

10、区位状况比较修正的内容包括（）等因素。A、交通便捷程度B、繁华程度C、使用年限D、环境景观11、房屋的完损等级是根据房屋的（）等组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的。A、主体B、装修C、室内设施D、设备E、结构

12、常用的报酬率求取基本方法有（）。A、市场提取法B、累加法

C、投资组合技术

D、投资收益率排序插入法

13、运用现金流量折现法时，确定折现率应考虑的因素有（）。A、开发项目现金流形式B、资本利息C、开发利润D、开发经营期

14、运用长期趋势法评估房地产的价格，基本要求是（）。A、有估价对象或类似房地产的较长期的历史价格资料B、所把握的历史资料真实、可靠

C、必需是从行政职能部门取得相关历史资料D、各期价格资料必需连续，不可休止15、适于用路线价法评估的是（）。A、多宗土地课税B、土地整理C、征地拆迁补偿D、单宗房地产

三、名词解释（每题4分，共12分）1、房地产估价的定义2、市场法定义3、假设开发法定义

四、简答题（每题5分，共15分）1、房地产为什么要进行专业估价?2、假设开发法的操作步骤是什么？3、简述房地产估价程序。五、计算题（共23分）

1、现拟采用比较法评估某房地产价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表：项目可比实例甲可比实例乙可比实例丙建筑面积1000m21200m29687.6平方英尺

成交价格240万元人民币300美元/m2243万元人民币成交日期2023年10月初2023年8月初2023年2月初交易状况-5%0%0%房地产状况0%+2%+5%

又知，可比实例乙、丙的付款方式均为一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%；其次年末72万，月利率1.05%。2023年8月初人民币与美元的市场汇价为1：8.5，2023年8月初的市场汇价为1：8.3。该类房地产人民币价格2023年逐月下降0.8%，2023年逐月上涨1.0%，2023年逐月上涨1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产2023年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。（本