房地产估价第五章共十章

房地产估价第五章共十章第1页/共30页三、成本法的基本公式（一）适合于新开发土地的基本公式新开发的土地价格＝（土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益）*修正系数

土地取得费土地开发费利润税费利息土地增值收益

新开发土地价格第2页/共30页1、土地取得费用（1）农地①土地补偿费 征用耕地（包括菜田）的补偿标准为该耕地年产值的6-10倍，最高不超过30倍。年产值=3~5年的平均年产量*国家规定的价格②青苗补偿费 根据青苗的生长阶段按规定幅度计算补偿③地上附着物的补偿费 征用土地上的房屋、水井、树木、电杆等附着物的补偿费标准由各省、自治区直辖市人民政府制定，按实际评估予以补偿④新菜地开发建设基金 如北京近郊区每亩3万元，远郊区、县1万元每亩⑤劳动力安置补助费 标准为人均占有耕地数量乘以该耕地每亩年产值的4-6倍。⑥耕地开垦费第3页/共30页（2）旧城区土地 征地补偿和房屋拆迁安置补助费 ①被拆迁房屋及附属物的补助费 ②购置拆迁安置用房费 ③安置补助费，包括搬家补助、临时安置补助、临时周转交通补助等 ④被拆迁单位停产、停业期间损失补助费 ⑤房屋拆迁管理费和服务费 ⑥政府规定的其他有关税费第4页/共30页3、税费 耕地占用税土地管理费耕地占用税 人均耕地在1亩以下的地区，2~10元/m2， 人均耕地1~2亩的地区，1.6~8元/m2，

2~3亩的地区，1.3~6.5元/m2，

>3亩的地区，1.0~5.0元/m22、土地开发费（1）基础设施配套费七通一平三通一平（2）公共事业建设配套费（3）小区开发配套费第5页/共30页5、投资利润 ①开发土地的利用类型 ②开发周期的长短 ③开发土地所处地区的经济环境 投资利润＝（土地取得费+土地开发费+税费）*投资回报率 成本利润率销售利润率4、投资利息 根据费用的发生情况计算计息期第6页/共30页7、土地价格修正

1）个别因素修正

2）使用年期修正

3）公共分摊修正

4）宗地生熟程度修正

5）市场资料比较修正6、土地增值收益土地增值收益＝（1+2+3+4+5）*土地增值收益率第7页/共30页1、直接成本①人工费：土建、安装、管理人员工资②材料、产品、设备费③承包商费用和利润④完工保证金、测量费⑤机械设备使用费⑥监理费⑦辅助设施费⑧安装成本（二）适合于新建房地产的基本公式 新建房地产的价格＝土地价格+建筑物价格 建筑物价格＝直接成本+间接成本+正常利润第8页/共30页2、间接成本①规划、测量②环境评估和申请建筑许可证与执照的费用、评估咨询费用③融资费用④保险和税费⑤销售费用⑥完工售出与迁入期间的管理成本、产权转移费用⑦不可预见费3、正常利润4、注意公共分摊第9页/共30页（三）适合于旧有房地产的基本公式 旧有房地产的价格＝土地价格+建筑物价格

-建筑物折旧第10页/共30页四、特点与适用范围（一）特点1、可以应用于其他方法不适用的不动产估价2、采用成本法评估的价格是一种积算价格，对不动产的效用、价值及市场需求等情况考虑较少，这是成本法的缺陷。3、成本法既可评估不动产价格，也可做投资决策依据（二）适用范围1、适用于缺乏市场交易的不动产2、适用于公益或公用性等不进入市场交易的不动产3、适用于较特殊的不动产4、适用于全新或基本全新的不动产第11页/共30页（三）成本法的局限性1、某些成本要素不易确定和计算2、建筑物的损耗估算的难度较大第12页/共30页§5.2成本法的估价步骤一、收集整理资料二、估算重置价格或重建价格三、估算建筑物折旧四、求取积算价格第13页/共30页（二）重置价格与重建价格的求取思路1、房地产价格——土地取得价格或开发成本+建筑物购建价格2、土地价格——假设土地上建筑物不存在3、建筑物价格——假设已取得空地（一）重置价格与重建价格的概念1、重置价格 效用相同2、重建价格 复制第14页/共30页1、单位比较法 将建筑物视为一个整体①单位面积法根据类似建筑物的单位面积造价，适当修正后乘以建筑物面积价格=单位面积造价*修正系数*面积 基准重置价格表②单位体积法价格=单位体积造价*修正系数*体积（三）建筑物重建价格的求取方法第15页/共30页

建筑物基准重置价格表

基准日期：年月价格单位：元/m2钢结构钢混砖混砖木其他普通住宅高层住宅别墅大型商场中小商场办公楼宾馆厂房影剧院体育馆……第16页/共30页2、分部分项法项目数量单位成本成本（元）基础工程150m3200元/m230,000墙体工程160m3400元/m264,000楼地面工程150m3200元/m230,000屋面工程150m3300元/m245,000给排水工程25,000供暖工程15,000电气工程20,000合计229,000税费、利息管理费20%45,800重建价格274,800第17页/共30页3、工料测量法项目数量单价成本（元）现场准备3000水泥6500沙石5000砖块12000木材7000瓦片3000铁钉200人工15000税费1000其他5000重新购建价格57700第18页/共30页4、指数调整法是运用建筑成本（造价）指数或变动率，将估价对象的原始成本调整到估价时点的成本。第19页/共30页（一）建筑物折旧的概念和原因折旧的概念——各种原因造成的价值损失折旧的类型

1、物质折旧—物质实体上的价值损失自然老化正常使用的磨损意外的破坏损毁延迟维护造成的损坏

2、功能折旧消费观念变更、规划设计更新、技术进步

3、经济折旧区域因素、一般因素第20页/共30页（二）建筑物折旧的求取方法

1、耐用年限法几个基本概念：自然寿命和经济寿命实际经过年数和有效经过年数剩余寿命

直线法求折旧的计算公式：

D=（C-S）/N=C*（1-R）/N——年折旧额t年的总折旧额=D*t=C*（1-R）*t/N

折旧率d=D/C*100%=（1-R）/N*100%

第21页/共30页2、实际观察法根据损耗可分为可恢复和不可恢复的，将可恢复损耗的修复费用作为折旧判断成新率与有效经过年数3、成新折扣法利用成新率q直接求取现值

V=C*qq=n/（t+n）*100%4、折旧方法的综合应用第22页/共30页（三）求取建筑物折旧应注意的事项注意估价上的折旧与会计上折旧的区别注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响

建设期2年建筑物经济寿命50年18年土地使用权年限70年（1）第23页/共30页建筑物经济寿命45年15年土地使用权年限50年10年后出让（2）建设期3年土地使用权年限40年建筑物经济寿命60年23年（3）第24页/共30页建筑物经济寿命50年6年后出让土地使用年限40年4年（4）第25页/共30页房地产价格土地重新购建价格重新取得价格重新开发成本求取方法比较法基准地价修正法成本法建筑物重新购建价格重置价格重建价格求取方法单位比较法分部分项法工料测量法指数调整法建筑物的折旧原因求取方法物质折旧功能折旧经济折旧年限法（直线法）实际观察法成新折扣法第26页/共30页§5.3成本法应用举例案例分析，见书上P93-95第27页/共30页作业1、某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成七通一平的熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为6%，销售费用和开发利润分别为可转让的熟地价格的5%和10