房地产业纳税评估定稿

房地产业纳税评估定稿第1页/共47页

房地产开发企业纳税评估一、内容提要(一)行业现状描述(二)房地产行业纳税评估发展历程(三)房地产企业纳税评估的思路二、预警值的形成过程1、主要预警指标的构成2、行业指标采集3、税负预警值的形成4、税源评估指标测算及分析5、行业个性指标测算三、行业案例验证和评估（一）分析选案（二）约谈举证（三）实地调查。（四）再次约谈（五）评估处理四、评估建议(一)反映问题(二)建议措施

目录第2页/共47页房地产业纳税评估提纲

行业案例验证和评估三内容提要一预警值的形成过程二评估建议四（一）行业现状描述（二）房地产行业纳税评估发展历程（三）房地产企业纳税评估的思路第3页/共47页一、内容提要㈠行业现状描述

房地产业是近年来的热点行业之一，在地方税收收入中占有较大的比重。该行业具有投资金额大、经营周期长、缴纳税种复杂，存在涉税问题多的特点。2006年至2008年已建成商品房60多万平方米，累计完成投资5亿多元，截止2008年底，我市共有房地产开发企业96户，其中：纯管户80户，共管户16户。近三年有开发项目的纳税人仅23户，房地产开发企业不到全市地税管户的1%，08年纳税总额3800万元，占到同期全市地方税收总额的12%。然而，每年对房地产业实施专项检查，其反映的问题和查补税款都明显高于其他行业。因此，该行业是税收管理的重点和难点行业之一。第4页/共47页（二)房地产开发行业纳税评估发展历程建立纳税评估工作雏型单户进行评估阶段积累评估数据阶段探索行业预警值形成体系第5页/共47页（三）房地产企业纳税评估的思路1、抓住敏感性指标2、围绕敏感性指标进行单户评估3、内外结合，修正和调整采集样本数据4、测算和形成行业预警值系统5、结合专业化管理和纳税检查，验证预警值的科学性6、建立房地产纳税评估模型7、在实际工作中推广使用第6页/共47页房地产业纳税评估提纲

行业案例验证和评估三预警值的形成过程一内容提要二评估建议四1、主要预警指标的构成2、行业指标的采集3、税负预警值的形成4、税源评估指标测算及分析5、行业个性指标测算第7页/共47页二、预警值的形成过程税负预警指标行业评估指标税源评估指标1、预警体系的构成实际税负名义税负收入营业税配比率企业所得税贡献率取得土地支出前期工程费建安工程费基础设施费公共配套费开发间接费其它开发费用期间费用利润计税收入比销售毛利率营业利润率成本费用率资产收益率资产负债率资产周转率投资回报率第8页/共47页

2、行业指标的采集我们按照已确定评估指标的需求，兼顾采集工作的质量和效率，主要针对企业所得税和营业税采集相关数据。房地产开发企业基本情况表和开发项目基本情况表主要反映纳税人及开发项目的状况泰安开发企业基本情况信息采集表.doc。采集表一数据主要来源于资产负债表和利润表。表二、表三数据主要是分析房地产开发业主要成本的构成，数据来源纳税人账簿及建设、规划、房管等相关部门。表四反映纳税人分年度的应缴税金、实缴税金。详见泰安房地产开发公司数据采集表.xls。第9页/共47页3、税负预警值的形成张掖市房地产业税负指标值税负预警值.xls指标名称2006年度2007年度2008年度平均值实际税负7.86%7.65%7.02%7.34%名义税负7.62%7.54%7.66%7.61%收入营业配比率5.05%4.99%4.70%4.86%企业所得税贡献率0.68%1.33%1.64%1.34%第10页/共47页3、税负预警值的形成平均税负7.34%税负标准差1.60%离散系数36.77%预警下限5.74%预警上限8.94%张掖市房地产业税负预警区间表第11页/共47页4、税源评估指标测算及分析房地产业税源评估指标税源分析指标.xls指标2006年度2007年度2008年度平均值计税收入比3.42%4.59%7.09%5.53%销售毛利率19.61%20.11%19.43%19.67%营业利润率6.52%5.78%8.81%7.46%成本费用率80.25%79.90%83.16%81.62%资产收益率1.22%2.25%5.35%3.37%资产负债率88.21%84.38%86.51%86.08%资产周转率44.87%45.13%60.55%51.75%投资回报率2.24%3.91%6.72%5.07%第12页/共47页5、行业个性指标测算行业指标分析.xls张掖市房地产业销售收入构成比例分析序号项目金额构成比例1销售总收入548238400.65100.0000%2取得土地使用权支出61534143.2911.2240%3前期工程费16793019.963.0631%4建筑安装工程费291862001.0253.2363%5基础设施建设费38948385.327.1043%6公共配套设施费17879348.673.2612%7开发间接费用7965038.061.4528%8其他开发费用5262457.030.9599%9税金30153112.045.5000%10期间费用34987209.086.3818%11利润42853686.197.8166%第13页/共47页成本费用构成饼状图第14页/共47页砖混结构结构单位销售成本柱状图单位：元/㎡第15页/共47页框架结构结构单位销售成本柱状图单位：元/㎡第16页/共47页房地产业纳税评估提纲

内容提要三行业案例验证和评估一预警值的形成过程二评估建议四（一）分析选案（二）约谈举证（三）实地调查。（四）再次约谈（五）评估处理第17页/共47页三、行业案例验证和评估

（一）分析选案

1、对象筛选。从企业取得的纳税申报数据看，张掖市房地产开发总公司整体税负低于税负预警值下限，同时财务报表反应的毛利率、利润率偏低，成本费用率偏高，确定为纳税评估重点案源。张掖市房地产开发总公司于1993年成立，属三级资质的国有房地产开发企业，是以房地产开发为主，兼营建材生产、经营、销售、物业管理和固定资产经营等多种产业的综合性企业。公司拥有注册资金1170万元，经济实力雄厚，技术力量过硬，是我市房地产行业的龙头企业。近三年来该户整体开发了北辰丽家、兰园小区两个住宅项目。第18页/共47页2、分析基础

自2005年起，该公司先后开发建设了兰园2＃综合楼、3＃商品楼，以及北辰丽家住宅小区B区1－12＃楼，建筑面积达71524.17m2，总投资预计达9300万元。除北辰10－12＃楼外其余各楼在2008年前都已竣工决算。下面是该企业2006年至2008年的相关财务和税收指标。第19页/共47页该企业2006-2008年相关财务指标项目总收入总成本期间费用投资总额年利润计税所得资产平均余额所有者权益2006年25859961213904552523642239140975235666547436718753972849742007年276841402340264929957382639838724523532678410509707574439692008年3233207426092302388162729973929177249320355771164566488639452合计85876175708854069401007802864132541294301710428874126223368395第20页/共47页该企业2006-2008年相关税负预警指标对比年度税金合计预警下限预警上限实际税负平均值差异率2006年1640393.63%12.10%

0.63%7.86%

-91.98%2007年23375215.08%10.21%7.8%7.65%

1.96%2008年11090175.41%8.63%3.42%7.02%

-51.28%合计3610576

第21页/共47页3、审核分析

(1)预警值分析:

第22页/共47页从以上图表可以看出该企业存在以下疑点：1、收入税金配比率与行业收入税金配比率相比较低.2、销售毛利率低于行业平均值.3、营业利润率指标与行业营业利润率指标相比较低。

4、资产收益率指标偏低.5、成本费用率指标偏高.6、投资回报率指标偏低.第23页/共47页(2)人工分析:

纳税评估人员首先从税务管理信息系统中查询了该企业的纳税申报、税款征收情况，审阅了相关帐薄，就数据中反映的涉税疑点问题与企业财务人员进行了交谈，确定了评估分析的重点：1、企业挂在“应付账款”科目下的应付未付款项245377.09元，账龄以超过三年以上，未按规定进行账务处理。应付帐款明细表单位名称或姓名金额帐龄市建一队8541.48三年以上地区装饰公司66146.57三年以上地建太阳能公司5000.00三年以上乌江加气块厂9765.24三年以上地区设计院86767.80三年以上市建业公司2256.00三年以上建材总厂55816.00三年以上市建打桩队7490.00三年以上

地建安装队1594.00三年以上酒泉锅炉厂2000.00三年以上小计245377.09

第24页/共47页2、在管理费用中列支退休职工的生活补助费28800元。

3、该企业以预计售价形式将房屋销售全部转入“主营业务收入”科目，但随着房价的持续上涨，实际售价超过预计售价的部分，企业未按规定结转这部分收入。致使北辰2#楼少计收入297175.6元。第25页/共47页(3)疑点列举

综合以上情况、评估人员认为该企业存在以下疑点：

疑点一：在近两年房地产业非常火爆的情况下毛利率和利润率却偏低，是否存在收入已经实现但未及时结转主营业务收入的情况。第26页/共47页

疑点二：成本费用率偏高，是企业利润率降低的主要原因，是否存在费用分配不实，虚减应纳税所得额，少缴所得税情况。第27页/共47页

疑点三：可能存在将售房收入记入“应付账款”等往来科目归集，不通过“预收账款”科目核算，长期挂账不结转收入或直接通过“应付账款”拨付工程款以收抵支，从而达到少计收入的目的。第28页/共47页（二）约谈举证

1、约谈缘由：纳税评估小组审核后认为，企业财务报表中应付账款、预收账款、利润总额等财务指标需要纳税人核实举证确认。对存在的疑点需与企业相关人员进行约谈并需上户进行实地调查，进一步核实异常申报原因。

第29页/共47页2、约谈手续：评估人员随即向该企业发出《纳税评估约谈举证通知书》，要求财务负责人袁某到税务机关进行约谈，并要求提供以下举证资料：建筑工程合同、政府部门报建费发票、土地证明、房屋销售明细表、相关费用复印件。第30页/共47页

3、约谈实施：该企业财务人员袁某携带相关举证资料到区局由房地产业纳税评估小组成员在办公室对袁某进行了约谈。约谈围绕案头分析异常点逐一展开。

第31页/共47页4、约谈底稿：在约谈过程中，企业财务人员对纳税评估小组提出的几个问题进行了解释说明:

（1）超出预计售价部分未结转主营业务收入，北辰2#楼少做收入297175.6元，情况属实，但不是主观故意，是销售时间差造成的。（2）在管理费用中列支退休职工的生活补助费28800元，主要是因为对相关政策不了解。（3）企业长期挂在“应付账款”科目下的未付款245377.09元，账龄已在三年以上，没有进行账务处理的原因有两个，一是长年挂账无人催要，二是因种种原因不予支付，企业表示同意确认为收益并补交税款。第32页/共47页

（4）收入税金配比率不存在差异。企业帐表主营业务税金及附加中包含计提的土地增值税，实际计提营业税金、附加、土地增值税共1945648.77元，与主营业务税金及附加1872867.83元之间的差额72780.94元是其它业务收入计提的税金，计入其它业务支出。（5）费用率是有点偏高，但在每年的汇算清缴中已经对不合理的费用做了调整。如2006年调增了13.1万元,2007年调增了9.1万元,2008年调增了26.3万元。第33页/共47页

（6）计税收入比、利润率、资产收益率、成本费用率这些指标都与企业当年的投资规模直接相关。企业当年资金充裕，投资大，在建工程多，相应的成本费用增加，资产总额增大，导致利润率及资产收益率降低，成本费用率上升。

(7)房地产开发企业在经营过程中，不同项目或同一项目不同时段的收益率会有所不同，与行业平均值也会有所差异。不同项目受地域、市场影响，收益率会不同。第34页/共47页（三）实地调查

针对纳税人的解释，依照程序经批准后，纳税评估成员对企业开发项目进行实地勘查。

1、销售底册登记房屋套数与房屋实际数量核对；

2、账簿记载销售数量与实际销售数量核对；

3、注意观察报建项目以外的临时建筑和建造的配套设施实际分布情况。经过评估小组成员逐楼逐户查验核对，发现企业提供的销售明细与实际销售情况不符。情况如下：第35页/共47页1、北辰4#楼实际已售36套，而非企业申报的31套。少申报5套住宅，共计665.88个平米，少申报收入995357.42元。

2、北辰6#楼实际已售66套，而非企业申报的54套。少申报12套住宅，共计1073.72个平米，少申报收入1617252.37元。第36页/共47页3、兰园2#楼少申报已售商铺1套，少申报收入361240元。以上房屋在2007年即已销售而未做收入。评估人员根据上述情况制作了《实地核查工作底稿》，并通知纳税人进行再次约谈。第37页/共47页（四）再次约谈

对评估小组实地核查的结果，企业解释是因为当时这些楼房的售房款项是分期收取的，如果一次结转收入，当期缴纳税款较多，税负较重，而且北辰1-3#楼是按预售价一次结转收入，并且计算缴纳了税款，但是部分楼房尚未售出，存在提前缴税的情况，为了平衡税负，未及时结转这部分收入。对评估小组评估出来的税款表示接受。第38页/共47页（五）评估处理

1、事实陈述：经过两次约谈，企业承认其申报纳税上存在少缴企业所得税和少缴营业税及附加等问题。

2007年度（1）、应补缴营业税及附加：163561.74元（2）、应补缴企业所得税：75915.98元

2008年度（1）、应补缴营业税及附加：16344.66元（2）、应补缴企业所得税：138752.02元以上合计少申报地方税收394574.40元，其中营业税及附加179906.40元，企业所得税214668元。第39页/共47页2、处理意见：对上述约谈评估结果，企业财务人员认可了少申报税收的事实，主要是因为一方面对税收政策不熟悉；另一方面会计制度与税法不一致造成账务处理时未能及时确认收入。纳税评估人员针对评估情况，制作《纳税评估认定结论》，经主管局长批准后，作如下处理：对少申报354.5万元的收入，少申报的企业所得税和营业税及附加，因纳税人对税收政策法规掌握不全面，会计处理与税法规定不一致所造成，非主观故意，补缴少缴税款39.46万元。该公司表示接受评估结果，并签字认可纳税评估结果。第40页/共47页房地产业纳税评估提纲

行业案例验证和评估三评估建议一预警值的形成过程二内容提要四(一)、反映问题(二)、建议措施第41页/共47页四、评估建议

(一）反映问题：我们在房地产行业的评估中发现以下问题：

1、房地产行业税收管理普遍存在应税收入申报不及时，不如实申报现象。表现在：一是少申报企业所得税。企业将部分预收定金房款挂在其它往来账上，人为地调节利润达到少缴或不缴企业所得税的目的。结转的收入与结转的成本不配比，造成当年的利润不实；二是不按照合同约定的时间确认收入，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税；三是虚列成本，致使企业亏损，不缴税。还有一些房地产企业虚开发票，多计成本，致使企业亏损或微利，进而达到少缴或不缴税的目的。第42