东原地产集团研发设计关键限额指标及产品配置标准(2017版)

东原地产住宅产品关键限额指标及配置标准展中心会签部门：研发设计中心序号修订日期版本修订记录修订内容修订人本1.1编制目的为保证项目品质的均好性，平衡项目品质与成本控制，集团研发设计中心、运营发展中心联合本标准)。作为成本精细化管理与产品品质管理的综合性指导文件，本标准以客户需求、产品线体系、成本适配为基础，对原执行之限额指标进行了修订和补充，更符合集团跨地域发展的需求，也更便城市公司日常使用。1.2适用范围本标准适用于东原集团下属独资、控股及合资开发类由我司负责产品设计或成本控制的住宅产1.3指标控制原则按照“客户敏感、成本敏感、地域适应”的原则引导各项指标合理、适度配置，通过限额指标本标准中的限额指标部分设置了高限值和标杆值。其中标杆值为行业中优秀项目的实际指标，也是各城市公司的目标值；高限值为该指标的上限，不应突破。当有突破时，应在审批中说明该指标超限的原因。本标准中各项指标的取值以交付时状态为准，所有由我司承担费用的交付前改造所造成指标变化的应以改造后指标为准。本限额指标及配置标准分别在产品定位会、方案成果评审会及基准版施工图三个阶段控制，以实现目标成本准确、合理成本控制的目的。1.4指标分类指标分为产品配置标准和限额指标两类：前者包含某一工程项目的造价和建议的配置，后者为制指标。1.5名词定义对于本标准中所使用的专有名词约定如下：作为控制指标，计入考核。建筑物(包括墙体)所形成的楼地面面积。其计算方式应符合按《建筑工程面积计算规范》和当地规划部门相关规定。参考值控制值南北方建筑面积建筑内可以建筑内可以出租或销售的产权面积。在计算可售比时可售车位不计入可售面积。可供业主封闭至室内空间，但不属于产权面积部分。对于涉及到改造的内容，以交付给业主时的状态为准。本限额指标以建筑面积为计算基础，因赠送而额外增加的积。可建设用地面积内除建筑占地和道路用地之外的用地面积以及其他计入景观工程费指建筑单体中建筑平面布置相同的楼层。室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/2的房间。指高层建筑中标准层住宅套数与电梯个数的比值。可租售面积赠送面积景观面积标准层超高层地下室梯户数2指标说明及计算方式2.1可售比：计算方式：可租售比=分期可租售面积/分期总建筑面积可可售比限额指标项目产品线值TOP系1、产品定位会段指标取值：可租售面积按照计容面积统计；2、方案成果评审会阶段指标取值：可租售面积应按房产口径统计。2.2公摊比：计算方式：公摊比=1－(套内建筑面积/建筑面积)公摊公摊比限额指标项目产品线超高层TOP系%%%%%%%%%P2、产品定位会阶段取值：标准层套内建筑面积(除阳台)和标准层建筑面积(不含阳台)；3、方案成果评审会阶段取值：单元套内建筑面积(除阳台)和单元建筑面积(不含阳台)。际情况在项目目标规划会中说明并调整相应指标。2.3单车位面积定义：指公共车库内每个标准车位折算的建筑面积。单位为“㎡/车”。计算方式：单车位面积=车库总建筑面积/车库内总停车数。单车位面积限额指单车位面积限额指标普通地下车库人防地下室≤人防面积或人防面积占地下室分类值标杆值间的建筑面积。不包括自行车库、摩托车库、设置于车库但非单独为车库服务的设备用房等。车位指标的非标准车位不计入总数量，露天停车位不计入停车数。3、表中数据车位宽度按2.4m计，当地下车库车位宽度为大于此标准时，可按比例放大限额数4、当车库内人防面积占比大于2/3时，可根据项目情况酌情放宽限额值；况，评判其单车位面积的合理性。2.4建筑层高定义：指建筑物下层楼板面到上层楼板面的垂直距离，单位为“米(m)”。建建筑层高限额指标产品线产品类型住洋房宅小高层商集中商业32.92.9333333TOP系库地上停车楼3.41、本指标仅设高限值2、由于各地标准不一，层高首先应满足规划不额外计算容积率的要求。若要突破规划要求，应4、住宅类产品设置地暖时，时光和晴天系产品可增加0.1m；5、重庆地区晴天系高层、小高层住宅类产品层高限额提为3m；7、独立地下室地下一层建筑层高为下层楼板完成面到顶板结构顶标高的垂直距离；8、北方采暖地区如地库内敷设热力管道，地下一层层高可增加0.1m；2.5墙地比定义：指建筑外立面(含外门窗)展开面积与该建筑地上建筑面积之比。计算方式：墙地比=外立面展开面积/地上建筑面积墙地比限额指标墙地比限额指标项目产品线TOP系时光系晴天系高限值1.11.151.2标杆值1.01.051.11、产品定位会阶段取值：标准层外立面展开面积(不含线脚)与标准层建筑面积之比；2、方案成果评审会阶段取值：单体外立面展开面积(不含线脚)与单体地上建筑面积；。4、以上数据以普通高层产品为测算基础，产品业态发生变化时按照小高层洋房的顺序依次在6、梯户数大于等于4户的塔式建筑可根据项目情况适当放宽本限额，在产品定位会阶段说明；施工图阶段墙地比调整系数：墙墙地比限额施工图修正系数新古典建筑风格修正系数简约法式Art-deco新亚洲表中未包含之立面风格可在方案成果评审会中确认修正系数。2.6窗地比定义：指地上作为建筑外围护的门窗展开面积占地上建筑面积的比例。计算方式：窗地比=门窗展开面积/地上计容建筑面积窗窗地比限额指标项目产品线TOP系时光系晴天系高限值\0.240.23标杆值0.210.20.19计容建筑面积；2、方案成果评审会阶段取值：为单体门窗展开面积和单体计容建筑面积。3、TOP系不设置本指标高限值，但应符合该项目的目标成本。2.7钢筋含量计算方式：钢筋含量=钢筋重量/建筑面积基本风压业态及产品别墅、洋房洋楼(20米以下)标杆值96994144460值4542454547026标杆值969404245471值4542454648137标杆值969414346482值4542454749248层单位为公斤/平方米(kg/㎡)。标杆值9640424447493值454246480359标杆值964143454804值45424749146607度区别墅、洋房洋楼层(20米以下)基本风压标杆值4294444474827值474500348638度区标杆7277762672标杆值429444649049值474502566065标杆值4294444464716值47450023762标杆值4294445484938值47450135964标杆值4294444464605值47450022661搭接和损耗，亦不包含构造柱、过梁、圈梁、砌体中的拉接钢筋及砌体中预制构件之钢筋也不包2、表中灰色部分以风荷载控制为主，白色部分以地震控制为主。7、表中数据以受力钢筋为三级钢为主作为前提条件，并作为各项目设计配筋导向。地地下室钢筋含量限额指标(kg/m)六度区数值二层三层一层二层三层一层二层三层一层二层三层值959590值95普通地下室人防地下室建筑类型大柱网大柱网小柱网小柱网七度区区损耗，亦不包含构造柱、过梁、圈梁、砌体中的拉接钢筋及砌体中预制构件之钢筋也不包含措施4、若地下室中含有不计建筑面积的夹层，应根据夹层面积、层高折算地下室面积；5、核五级及以上人防和非人防混合地库，人防区域应单独计算，不做限制。2.8砼含量定义：指某一建筑或局部混凝土总用量与该区域建筑面积之比(包含计容与不计容)。限额指标分为地上单体砼含量与地下砼含量。计算方式：砼含量=混凝土用量/建筑面积。6度区地上砼含量限额指标(6度区地上砼含量限额指标(m³/㎡)基本风压0.650.75标杆高限标杆高限标杆高限标杆高限标杆高限值值值值值值值值值值0.320.370.320.370.320.370.320.370.320.370.270.320.320.370.370.380.430.320.370.370.420.420.430.480.270.320.340.390.390.40.450.320.370.390.440.440.450.50.270.320.360.410.410.420.470.320.370.410.460.460.470.520.270.340.380.430.430.440.490.320.390.430.480.480.490.540.270.360.40.450.450.460.510.320.410.450.50.50.510.56业态及产品、洋房洋楼(20米以下)层7度区基本风压值值值值值值值值值值值值0.390.440.390.440.390.440.410.470.450.50.450.5高层别墅、洋房洋楼(20米以下)层8度区单体建筑面积之比。混凝土总量不包含构造柱、过梁、圈梁及砌体中预制构件混凝土。2、表中灰色部分以风荷载控制为主，白色部分以地震控制为主。地地下室砼含量限额指标(m³/㎡)普通地下室人防地下室大柱网小柱网大柱网小柱网二层三层一层二层三一层二层三层一层二层层1.151.11.151.11.051.31.21.11.21.10.950.90.950.90.851.110.910.9型柱网层数值标杆值三层111、地下室混凝土含量指地下室混凝土总量与地下室建筑面积之比。混凝土总量不包含构造柱、过梁、圈梁及砌体中预制构件混凝土。4、若地下室中含有不计建筑面积的夹层，应根据夹层面积、层高折算地下室面积；2.9外墙装饰单方指标定义：指外墙饰面工程成本与外墙展开面积的比值。单位为元/㎡。成本口径：应包含外立面、屋面饰面、雨棚的展开面积与成本，不作为围护措施的栏杆应作为程包括龙骨和饰面材料；具体详见附图；所有饰面工程费为整体工程费用包括甲供主材与辅材；外外墙单方指标(元/㎡)项目产品线杆值TOP系TOP系为参考值，时光及晴天系为控制值；外外墙饰面配置标准项目产品线TOP系部位防滑面砖根据设计选择根据设计选择真石漆以下各种涂料首选为涂料饰面水泥瓦或油毡瓦无饰面油毡瓦弹性涂料上人平屋面坡屋面顶部外墙根根据设计选择首选为涂料饰面根据设计选择用成品线条浇雨棚表面装饰弹性涂料部分质感涂料其余弹性涂料尽量避免，除首层外采用现浇现浇雨棚，应尽量控制深度真石漆以下各种涂料2F以下可根据方案选用石材EPS成品线条轻钢雨棚或现浇雨篷标准段外墙底部外墙装饰线条2.10栏杆单方指标定义：指所有作为围护措施的室外栏杆(栏板)工程的成本与实际工程量长度的比值。单成本口径：应包含所有维护措施包括阳、露台防护栏杆，上人屋面、室外连廊防护栏杆；当防护措施为栏板或栏板与栏杆组合时，栏板的土建及饰面成本应计入栏杆工程内；本栏杆工程不包括飘窗的护窗栏杆，楼梯(间)防护栏杆，建筑单体以外的景观工程栏杆。栏杆单方指标(元/米)TOP系TOP系栏栏杆配置标准项目产品线TOP系部位根据设计选择首选铁艺栏杆根据设计选择首选铁艺栏杆铝合金栏杆玻璃栏板首选铁艺栏杆结合外立面设计首选铁艺栏杆铁艺栏杆简化花型铁艺栏杆无花型铁艺栏杆无花型主要空间辅助空间公共区域2.11百页单方指标定义：指作为空调、新风机等临空放置的设备的装饰性措施及设备机房、管道井的通风百页工程费用与实际工程量面积的比值。单位为元/㎡。成本口径：包含所有空调位、设备平台的装饰性措施，及备机房、管道井的通风百页；百百页单方指标(元/㎡)项目产品线杆值TOP系百页配置百页配置标准项目产品线TOP系部位根据设计选择2、铝合金百页应控制间隙，百页片厚度保证不变形为前提且不宜超过1.5mm。3、百页应考虑设备安装的便利性，表面宜采用静电粉末喷涂。2.12外门窗单方指标定义：建筑单体外门窗工程费用与外门窗展开面积的比值，单位为元/㎡。成本口径：包含套内、公共区域所有用于通风、采光及装饰的铝合金(塑钢)外门窗及普通副框(如有)成本，不包括入户门、单元门，设备管井等防火门。外门窗单方指标(元外门窗单方指标(元/㎡)TOP系项目产品线值1、TOP系取值为系统门窗；时光系取值为普通断桥铝合金；晴天系取值为塑钢门窗；4、若采用节能副框时，单方可增加20元/㎡；5、外立面增加耐火窗的情况下,外窗单方指标可根据外窗中耐火窗面积占比和耐火窗单价进行耐火窗单价参照各地价格执行，并需在建筑方案成果评审会中说明。外门窗配置标准外门窗配置标准项目产品线TOP系部位断桥铝合金或塑钢断桥铝或系统窗，表面可选氟碳喷涂可选用外共挤内覆膜合资品牌分选用进口品牌塑钢型材，可选用外共挤内白料或通体彩色型材若不采用系统窗可部表面粉末喷涂，塑钢2.13入户门单价指标定义：每樘入户门的单价，单位为元/樘。成本口径：每户的入户门及门锁，别墅不包括车库门、庭院门和通往内院的门。入入户门单价指标(元/樘)TOP系项目产品线杆值入入户门配置标准项目产品线TOP系部位国产电子锁/机械锁木质/钢质钢质单开门机械锁钢质钢质/钢木子母门高档钢木复合门进口电子锁钢质1、门扇表面处理方式可选：木贴皮、覆膜、热转印和粉末喷涂等，可根据成本选择；2、当选用电子门锁时，应考虑防火需求，电子锁功能应根据成本选择。2.14防火门单方指标定义：指防火门工程费用与实际工程面积的比值，单位为元/㎡适用范围：用于公共区域的楼梯间、设备间、管道井、疏散门，当入户门为防火门时适用入户防防火门单方指标(元/㎡)钢质门450项目产品线值木质包钢木质门250防防火门配置标准项目产品线TOP系部位普通木质防火门，由木质防火门表面喷漆/贴皮精装修做饰面处理线上由精装修做饰面下钢质防火门表面喷漆2、地上直接面向室外的防火门可选用木质包钢的形式防止变形。2.15单元门单方指标定义：单元门的工程总费用与实际工程面积的比值，单位为元/㎡。成本口径：指从地面室外进入首层大堂的外门及附属的外窗、上亮等的总成本，地下大堂的门单单元门单方指标(元/㎡)TOP系项目产品线杆值单元门标准单元门标准项目产品线TOP系配置局部不锈钢饰面铝合金平开门表面粉末喷涂不锈钢饰面铝合金平开门表面氟碳喷涂局部铜饰面不锈钢饰面表面仿铜处理依据设计标准标杆值开启门扇高度2.16室内公共区域标准3住宅公共部位精装修成本限额指标室内标准项目产品线标准室内配置标准2.17景观工程单方红线内交付区与示范区景观工程。景景观工程单方指标(元/㎡)时光系TOP系ABC800600采用一事一议700500高限值标杆值项目产品线450。2.18单体内智能化工程单方指标定义：弱电智能化工程费用与对应部位建筑面积的比值，单位：元/㎡。成本口径：套内为毛坯交付的建筑内部弱电、智能化工程费用，面积以最终交付时状态为准；智智能化工程单方指标(元/㎡)TOP系25(50)20(40)项目产品线杆值20(30)20(40)22.19电梯配置标准适用范围：适用于公共区域内的客用电梯，别墅套内或公共区域的服务电梯不适用本标准；项目产品线TOP系部位轿厢高度装修标准1、电梯轿厢的装修材料供参考，应符合《东原地产住宅公共区室内配置标准1.0》中的要求；、超高层住宅中可适当放大载重量；允许二次吊顶25000元/个许二次吊顶3管理办法3.1使用方式应在产品定位会、方案成果评审会及基准版施工图三个阶段分别对指标进行控制、取值，形成具体描述具体描述产品定位会之前应由城市公司研发设计部组织填写产品配置标准表(产品定位会阶段)，并在产品定位会中评审理，在项目目标规划会之前配合研发设计部完成产品配置标准表(建筑方案评审阶段)的填报，并提交成本管理部完成目标成本的测算。并在方案评审会中对目标成本、设计限额指标、产品配置标准进行评审。若项目对标中发现该项目与竞品在某一项或若干项有较大差异时，城市公司研发设计部应组织营销管理部对客户敏感点和产品配置标准进行回顾，以满足本项目调整产品配置标准的确定产品线确认确定3.2职责城市公司和集团各职能的职责详见下表：具体职责具体职责1)明确产品线；2)客户关注点排序；3)对产品价值亮点的梳理1)填写产品配置标准表；2)根据输入条件，对产品配置标准进行修正；1)明确项目的目标成本；2)根据测算指标提出配置标准调整建议；1)负责考核分数的收集；1)批复产品线、客户关注点等内容；2)当城市公司营销所提交内容存在偏差，组织对其结论进行修订；职能线研发设部成本管运营部理中心别市团1)1)本文件中产品配置标准的解释、维护；2)对产品配置标准及限额指标进行审核；4)与城市公司共同确认未明确的产品配置标准；1)对成本口径、标准的解释与维护；2)由研发配合，对产品配置标准及限额指标进行指标复核；3)目标成本确认后，考核相关部门。研发设计中心工程管成本管3.3指标考核3.3.1在建筑方案评审会中锁定配置标准和基准版施工图锁定限额指标后，需对各指标的最终规划会的项目不列入考核范围。据测算，并提交集团成本管理部、研发中心审核。以审核后的数据作为考核考核周期数据获取数据输出当因项目的当因项目的特殊条件导致指标超过高限值，应说明超限原因并提交集团工程管理部工程技术组3.3.2限额指标引入考核的数据应以正式下发的施工图为准，配置标准以项目目标规划会成果3.3.3关于限额指标及配置标准的责权及权重分配见下表：限额指标及配置标准考核责权划分表单项考核部门主责考核部门权重研发设计部成本管理部8%■5%■5%■5%■8%■10%■15%■5%■指标名称可售比墙地比建筑层高车库单车位面积钢筋含量砼含量集团成本管理部、研发设计研发设计中心研发设计中心数据来源外外墙装饰单方外墙门窗单方入户门单价防火门单价单元门单方栏杆单方百页单方室内公共区域装修单方景观工程单方智能化工程单方集团成本管理部、研发设计2%2%2%参考值的指标，其权重平均分配到其他控制值指标中。2、对于配置标准中符合建议参考配置但造价超限额的，按权重扣除成本管理部相关人员得分，研发