房地产-REITs周报：中证REITs指数扩容深圳将打造亚太区REITs中心

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国(仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾)提供，在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投(国际)证券有限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。2022/1/72022/2/72022/3/72022/4/72022/5/72022/6/72022/7/72022/8/72022/9/72022/10/72022/1/72022/2/72022/3/72022/4/72022/5/72022/6/72022/7/72022/8/72022/9/72022/10/72022/11/72022/12/7竺劲inbjcsccomcnSAC编号:s1440519120002SFC编号:BPU491证券研究报告·行业动态REITs周报(3.11-3.17)：中证REITs指数扩容，深圳将打造亚太区REITs中心核心观点本周REITs市场先涨后跌，中证REITs(收盘)指数纳入更多产权类REITs成份券，带动REITs指数上行，市场交易量及换手率均有所提升。深圳市提出深化REITs试点，打造亚太区REITs中心，推动REITs扩募，年初至今多地陆续推出REITs支持政策，预计将能够有效推动地方申报REITs的积极性，但由于项目成熟度等问题，目前REITs上新速度仍待提升。两只新能源REITs在周内完成募集，募集首日均获得近300亿元公众投资者认购，配售比例偏低。行业动态信息3月15日，深圳市人民政府发布《关于深圳市2022年国民经济和社会发展计划执行情况与2023年计划草案的报告》，提出深化基础设施领域不动产投资信托基金试点，打造亚太区REITs中心，推动红土盐田港REIT、博时蛇口产园REIT完成全国首批扩募。2)3月17日，哈尔滨市国资委召开“提能力转作风抓落实推动经济高质量发展”学习班，以加快企业盘活存量资产，促进有效投资，并推动项目落地。REITs指数及交易量均有所回升。1)本周REITs指数上涨0.2%，收于1039.72，中证REITs指数纳入更多产权类REITs推动指数上行。周内加权日均换手率约为0.97%，较上周增加0.07个百分点，全周交易量约为3.72亿份，较上周上涨6.1个百分点；2)周内产权类REIT上涨0.3%，特许经营权类REIT下跌0.4%；3)1.4%；华夏中国交建REIT跌幅最大，周内下跌1.0%。两只新能源REITs完成认购，中证REITs指数扩容。1)周内中信建投国家电投新能源REIT及中航京能光伏REIT均提前结束募集；中信建投国家电投新能源REIT网下投资者认购数量为118.27亿份，配售比例为1.18%；公众投资者认购数量为30.01亿份，配售比例为2.00%；中航京能光伏REIT网下投资者认购数量为54.09亿份，配售比例为0.82%；公众投资者认购数量为流REIT开通上海证券交易所基金通平台业务并由中信证券在基金通平台提供做市服务。3)中证REITs指数扩容，于3月13日风险提示：1、审批及发行进展不及预期的风险2、疫情超预期影响REITs项目经营；3、政策出台不及预期的风险。市市场表现%%-7%-17%-27% 房地产上证指数相关研究报告房地产房地产报告页的重要声明1本周重要政策/新闻 2 房地产房地产报告页的重要声明2本周重要政策/新闻/政策民政府国民经济和社会发展年计划草案的报告》深化基础设施领域不动产投资信托基金试点，打造亚太区REITs中心，推动红土盐田港REIT、博时蛇口产园REIT完成全国首批扩募。委“提能力转作风抓落发良性互动理论支撑、奠定扎实基础。资料来源：Wind，政府官网，中信建投页的重要声明3本周市场表现房地产房地产报告页的重要声明4名称本周累计涨跌幅发行至今累计涨跌幅(03.17市值)预计年化息率(03.17市值)03月13日周一涨跌幅03月14日周二涨跌幅03月15日周三涨跌幅03月16日周四涨跌幅03月17日周五涨跌幅本周收盘价走势本周交易量A.产权类0.3%25.5%3.8%0.8%-0.2%-0.3%0.0%A1产业园区0.4%25.2%3.5%0.6%0.0%-0.3%0.0%东吴苏园产业0.8%3.7%0.3%0.6%0.0%-0.3%博时蛇口产园0.5%28.0%3.3%-0.7%0.0%-0.5%0.2%华安张江光大38.6%3.0%2.0%-0.3%-0.2%0.0%0.0%建信中关村REIT0.0%28.3%3.4%0.0%0.2%0.3%-0.2%-0.3%华夏合肥高新0.4%3.5%0.8%0.0%-0.4%0.0%国泰君安临港创新产业园REIT0.8%33.4%3.5%0.5%0.4%国泰君安东久新经济REIT29.0%3.8%0.0%0.2%华夏和达高科REIT-0.9%3.8%0.0%-0.2%-0.6%0.0%A2仓储物流0.4%28.0%3.5%-0.7%-0.2%-0.3%红土盐田港REIT0.4%33.4%3.5%-0.2%-0.3%-0.3%0.0%中金普洛斯REIT0.7%30.0%3.5%-1.0%-0.2%-0.3%嘉实京东仓储物EIT-0.7%3.5%0.0%-0.4%-0.3%A3能源0.4%37.8%6.5%0.6%-0.3%-0.2%鹏华深圳能源0.4%37.8%6.5%0.6%-0.3%-0.2%A4保租房-0.3%3.5%0.3%-0.2%-0.3%0.0%中金厦门安居0.0%3.6%0.2%华夏北京保障房3.4%0.2%-0.2%红土深圳安居-0.3%3.4%-0.9%-0.2%-0.5%华夏基金华润有巢REIT-0.9%3.6%-0.3%-0.6%-0.2%-0.6%0.7%B.特许经营权类-0.4%-3.7%.0%0.0%0.0%-0.2%-0.2%B1生态环保-0.4%8.2%0.3%0.2%-0.7%富国首创水务-0.2%.4%0.5%0.2%0.0%-0.9%0.0%中航首钢绿能-0.7%9.2%0.3%-0.2%-0.5%-0.2%B2高速公路-0.4%-5.3%.0%0.0%-0.2%-0.2%平安广州广河0.3%6.3%0.2%0.2%-0.2%华夏越秀高速-0.3%.2%6.0%0.0%0.0%-0.2%0.0%浙商沪杭甬REIT-0.2%.2%0.0%0.2%-0.2%华夏中国交建-1.0%-11.3%5.0%-0.2%-0.4%-0.3%国金中国铁建-0.6%8.6%-0.2%-0.2%-0.2%0.0%0.0%华泰江苏交控-0.2%.3%0.0%0.0%0.0%中金安徽交控-0.4%-4.3%8.5%0.0%-0.2%0.0%0.0%-0.2%注1：分类计算使用REITs发行规模作为权数加权平均。房地产房地产报告页的重要声明5本周重要公告名称态主要内容物流封闭式基础设施证券投资基金开通上海证券交易所基金额转让业务的公告日起开通上海证券交易物物流封闭式基础设施证券投资基金新增上海证券交易所台做市商的公告电投新能源封闭式基础设施证券投资基金公众投资者发前结束募集的公告电投新能源封闭式基础设施证券投资基金公众投资者发前结束募集的公告电投新能源封闭式基础设施证券投资基金认购申请确认资基金认购申请%；公众投资者认购基金份额数量。封闭式基础设施证券投资基金认购申请确认比例结果的资基金认购申请。--REIT、厦门安居REIT、深圳安居REIT、T资料来源：REITs公告，中信建投页的重要声明6两会期间，深交所总经理沙雁提议修改基金法，以进一步提升REITs治理效能，并为简化REITs产品结构提供法律支持，从而进一步降低产品管理成本及促进存量资产盘活。目前全球REITs市场上主流的组织架构为公司型及契约型，美国及日本多采用公司型架构，公司型REITs在法律形式上以公司形态存在，REITs份额即为上市流通的公司股票；香港及新加坡多采用契约型REITs，契约型REITs以信托或基金为法律载体，其主要通过发行信托或基金份额来募集资金，REITs为上市主体，份额持有人、托管人、管理人通过签署契约形式。Ts资料来源：香港证券交易所，中信建投我国《公司法》对公司设立、股份转让及利润分配等方面有严格的规定及限制，对公司型REITs的运作构成一定限制；《证券法》对公司上市有严格规定，且要求资产支持证券只能面向不超200人的合规投资者发行，因此REITs作为公司上市或向公众发行ABS均不符合法律要求；而《基金法》中规定，公募基金财产应当投资上市交易的股票、债券、国务院证券监督管理机构规定的其他证券及其衍生品种，即未明确授权公募基金直接投资页的重要声明7于项目公司股权，故公募基金无法直接通过项目公司实现对底层资产的控制。为避免法律争议及利用公募基金的税收优惠政策，我国基础设施公募REITs采用“公募基金+资产支持证券”的架构，即以公募基金为载体，通过投资资产支持专项计划持有项目公司100%股权。“公募基金+资产支持证券”的架构下参与主体较多，同时征收基金管理人管理费及专项计划管理人管理费，可能会提高REITs的管理成本基金管理人管理费专项计划管理人管理费%*基金净值/基金净值/基金规模%*基金净值/基基金净值/基金规模%*基金净值/基规模+可供*专项计划设立模资料来源：招募说明书、季度报告、中信建投本周在审项目情况22-12-302/12/13投资基金原始权益人京能国际能源发展(北京)有限公司,联合光伏(常州)投资集团有限公司基础设施项目类型资产项目、晶泰光伏项目目标募集规模(亿元)1存续期20年权类入管理人房地产房地产报告页的重要声明8/9/29/9/29/9/29/9/29/9/2923/3/1022/3/1022/12/723/3/1022/3/10光大园封闭式证券投资基金证券投资基金基金式基础资基金产业园封闭资基金原始权益人上海张江(集团)有限电路发有限公司中国控股有限公司环份有限港物流司技园有限公司基础设施项目类型区物流物流区资产青岛前湾港国际物流普洛斯(重庆)城市配送物流水处理经营PPP项目园项目明高新园区招商科技企业加期项目的部分基础资产估值(亿元)存续期40年50年生效日日效日至50年区物流物流区入来源务费管理人管理有限公司司管理有限公司本周主要招标信息益人日有限公司日资料来源：启信宝，公司公告，中信建投房地产房地产报告页的重要声明9风险分析1、审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。2、疫情超预期影响REITs项目经营：2022年疫情反复及相应管控措施对高速公路及产业园区等项目经营造成较s3、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。房地产房地产报告页的重要声明理竺劲：房地产和建筑行业首席分析师，北京大学国家发展研究院金融学硕士，专注于房地产、物业管理等行业研究，10年证券从业经验。连续三年(2018-2020)荣获最佳行业金牛分析师奖(房地产行业)，获得2020年新财富最佳分析师(房地产行业)入围奖，2020年机构投资者·财新资本市场分析师成就奖(房地产行业)大陆区入围奖，2020年卖方分析师水晶球奖(房地产行业)第5名。吴钰洁wuyujie@页的重要声明说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6月内公司股价(或行业指数)相对同期相关证券市香港市场以恒生指数作为基准；美国市场以标普指数为基准。级10-10%之间i论不受任何第三方的授意或影响。(ii)本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及/或其附属机构(以下合称“中信建投”)制作，由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国(仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾)提供。中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格，予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投(国际)证券有限公司在香港提供。本报告作者所持香港证监会牌照的投客户。、评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断，该等观点、评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更，亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门、人员口头或书面表达的意见不同或相反。本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现。报告中所含任