【房地产】某地产：桂花城批判与思考

【房地产】某地产：桂花城批判与思考2020年10月16日铁驴整理（〕桂花设计篇从最初开始做桂花城的总体规划，到初阳苑的竣工验收，其间有四个年头。那个项目也由一个图纸上的意象，成为钢筋水泥的实体，成为千百户业主的家园。设计工作，由构想到实现，是一个不断调整的过程，这些调整部分出于主动，意欲使之更趋完美；部分由于妥协，以排除理想与现实之间的差距。另外，项目的完成，更是由许多部门间鼎力合作的结晶。从工作量和工作的强度而言，设计所占的份量只是小部分，但任何关于成品的瑕疵，均有设计的因素于其中。因此，欲对桂花城项目作一番评判，设计环节首当其冲，亦是因此。〔一〕总图设计与环境设计桂花城的总图规划差不多上是在传统〝四菜一汤〞模式上的改良。在组团的设计方面，更强调公共空间的变化，在中心绿地的设计方面，更注重其界面的处理，以达到一定程度上的围合。如此的作法与后来更时兴的一体化的手法相比，短于营造具有戏剧性冲击力的〝超级公园〞，但从客观的角度，关于一个以多层公寓为主的楼盘，这种作法可能是较好的选择。因为追求戏剧化的成效和安静舒服的安居气氛总是存在矛盾的。从建成后的成效来看，桂花城在总图和环境设计方面存在以下不足：1．中轴线上缺少一些层次，应该在会所和幼儿园对应的位置上布置景观性质的构筑，在初阳苑2、3号楼之间有更强的关联，使中轴线有一个明确的终点。2．南屏苑8号楼和栖霞苑7号楼的体量度不妥，假如说层数能减掉一层，同时能把端部单元底层架空，会有更好的成效。3．主干道在网球场处的交叉口处理不够好。拘泥于东西向道路的线形和与两门的流畅连接，把本来能够处理成一个集中的大景观设施的场地分割成差不多的二块，路南面靠栖霞苑11号楼的场地被车库的车道蚕食，路北面秋月苑2号及5号楼之间的景园与道路之间缺乏必要的过渡。假如东面干道的线形适当调整，更靠近栖霞苑11号楼布置，使道路北面的景园面积放大，既能够为西门提供更好的对景，秋月苑的水溪景观带又更显幽深。4．大门与南入口道路的关系考虑不够细致，人行与车行未能分离，商铺通廊现用锻铁栏杆封死，是专门将就的补救措施。5．游泳池及周边小品与中心绿地的关系不妥。泳池栏杆高度过高，曲廊的尺度过大。6．中轴线上春晓苑8号楼和秋月苑8号楼之间的地面高差处理手法失之简单。7．小品设计的尺度失当，包括桂湖苑的六角亭、灯笼等。〔二〕建筑设计和细节问题建筑的单体设计，可从形式处理〔包括色彩处理〕和技术设计两方面来讨论。1、形式处理形式处理方面的最大遗憾是北立面的整体不够，北建筑体量的整合和搭接的考虑不细。其次是屋顶小品从小区整体把握上考虑不周，有杂乱之弊。小品和构件的操纵不细致，观感粗糙，阻碍整体形象。2、技术设计多数单元进户门尺寸偏小，1200的子母户门更为妥当。由于采纳框架结构，楼梯间的上水管凸出墙面，使用和观感都不行，应该设置道井藏起来。部分楼梯和车库的净空不够，这要紧在于我们过多着眼于节约空间，对此问题的重视程度不够。立面落水管的位置考虑不细。半地下室顶面的荷载考虑太小，对环境植栽的余地及工期都有不利阻碍。3、细节问题多层公寓楼梯间设计有不周之处，其一是部分顶层做固定玻璃，导致楼梯间通风不畅；其二是缺少进厅，进门比较局促；其三是采纳实板门后，楼梯间底层采光不良。室外道路边沟的处理有不妥之处，要紧是有堆坡的地点，下雨时泥土被冲到路面上。除了改进植栽的品种之外，有相对应的道路边沟设计，也能幸免如此的情形显现。不同材料作法的搭接和收口：这方面的问题在桂花城项目中比较多，在牵涉到不同工种，不同标段和不同施工单位的地点，往往出问题。而且这类问题对最终的产品品质的阻碍专门大。〔三〕问题的缘故及计策任何问题的产生，均有主观的因素，或是考虑不周导致的疏漏，或是体会不足导致未予及时的处置。建筑设计不同于其他的工业设计，无法通过试验来验证设计的正确和完美，毛病总在实施的过程中发觉和处理；因此，治理的严密和时效是减少这类毛病的手段。1．加强设计过程中的自查及校对审核，在图纸环节中排除低级错误。国家的强制性规范的实行，和施工图设计单位间互相审查的制度，有助于我们达成这一目的。但关于设计者而言，责任心是最重要的素养。2．评审制度是专门有效的手段。假如这一手段能覆盖设计前期、设计过程、设计调整的全过程，能够减少许多问题，专门是明显的品质上的差异可差不多排除。3．编制公司内部的设计标准。对一些重要的尺寸明确强制性要求，如门洞尺寸、净空尺寸等等；明确附件设施的配备要求，如楼梯间设一定面积并具相应采光通风措施的门厅等等；编制标准设计，要紧针对容易显现问题的搭接部位和重要构筑，如道路边沟、侧石立石、栏杆、公共家具、标识小品、景观构筑、边坡、档墙、围墙、门楼等等。4．程序操纵，关注不同过程的前后关联，尽量在设计时期落实所有细节问题，减少现场的事后补救。5．设计的现场服务。认真分析桂花城项目中的种种问题，单体建筑的问题少于单体与总图衔接方面；土建工程的问题少于环境工程。除去体会方面的因素，设计的现场服务到位与否专门关键。6．设计意图得以实现的程度。前面也说到，设计到项目的完成，是一个不断调整和妥协的过程。由于国内工程建设治理体制的因素，设计师对建筑全过程的操纵力是有限的，因此，业主方面除了工程治理口之外，还需要一个在更全面的水平上操纵产品品质的环节，在工程建设过程中进行操纵，对显现的问题及时反馈。对一个项目而言，并非是每个环节都做好了，就会有一个最好的结果，因为不同的环节其工作的目标和评判的标准不同，假如不是从总体品质操纵的层次上来确定不同环节的工作目标，就专门难有一个完善的结果。工程篇桂花城工程大事记1、98年11月桂花城工程部开始筹建。2、98年12月4日开始打试桩，做静载试验。3、99年1月4日南屏苑工程桩开始施工。4、99年5月5日南屏苑1#、5#、9#、11#开始挖土，土建工程开始连续展开。5、99年10月28日西湖区建设局双标化现场表彰会在南屏苑召开。6、99年12月春晓苑迎来桂花城的第一次中间结构验收。7、2000年4月初阳苑开工，至此桂花城六个组团全面开工。8、2000年4月市政雨污水开工，但工作面未展开。7月10日起南屏苑、春晓苑市政管线开始大规模展开。9、2000年9月30日南屏苑、春晓苑第一批交付，10月30日第二批交付。10、2000年11月南屏苑、春晓苑环境工程开始。11、2000年12月30日秋月苑、桂湖苑交付。12、2000年3月31日栖霞苑交付。13、2001年6月30日除初阳苑外，环境工程差不多完成；14、2001年11月30日初阳苑顺利交付。〔一〕工程治理的要紧问题：1、桂花城工程治理架构不合理a、没有项目总负责人桂花城没有成立项目公司，缺少一个项目负责人在对整个项目的前期预备、规划设计、工程实施、营销、交付进行统筹安排，许多和谐组织工作没有专人负责督促，往往由工程部出面和谐，但在公司诸多部门中，工程部作为工程项目实施过程中的核心地位没有确定，没有明显成效。"桂花城项目工程部治理架构不尽合理桂花城工程作为公司第一个大项目，过程治理的工作量专门大，由于监理的力量有限，导致工程部的工作强度超负荷。土建是一个人管一个组团，十来幢楼，安装总共也就三个人。2000年5月份之前的项目治理架构是分管副总―工程治理总部―项目主管—工程治理人员，如此项目主管一人要直截了当管12-13人。公司治理跨度太大，专门是安装工程，治理难度更大。2000年5月16日后，公司工程治理架构作了较大调整，由总部副总经理吴东升兼任桂花城工程部经理，情形有所好转。2、工程治理体会欠缺。、工程治理部人员普遍年轻，缺乏工程技术体会和治理体会桂花城工程部先期到位的工程治理人员普遍是刚出校门不久的年轻人，从头到尾亲身经历过一个项目的建设的人几乎没有，只有边工作边学习。针对那个现状，在装饰工程大面积展开之前，从九溪工程部调陈银海充实。面对室外管线的综合实施、环境工程的工程实施外全然没有任何可借鉴的体会。除了技术素养，治理方法和治理手段的欠缺更令人头痛。b、公司各相关部门也缺乏类似项目的开发体会，表达在以下几个方面：前期手续的办理不熟悉，如桂花城项目室外不设化粪池，尽管得到建委部门的审批同意，但市政等直截了当治理单位却仍要求有污水处理设施，桂花城增加了东西两个集中污水处理池，投入相当大。弱电系统的进展超乎人们的想象。桂花城施工时期正是网络大进展的时期，尽管项目初期有所考虑，但方案没有细化，没有反应在施工图纸上。在全部房屋主体完成，差不多竣工后，进行了大范畴的敲凿改造，消耗了大量的人力、物力，增大了投入。配套设施的施工没有合理的纳入考虑中，如南屏、春晓组团交付后使用了近10个月的临时电。c、体会欠缺的工程表现装饰工程：因治理人员体会欠缺，部分装饰工程较粗糙；存在花岗岩渗水现象；黄灰开裂情形较多。管线综合：由于工期等，出图滞后，各种管线施工中互相阻碍较大，一种管线施工时有时会对另一个管线造成损害；各种管线布置有碰头现象。环境工程：土方造型及绿化布置对土方流失操纵成效不行；小溪施工没在回土前进行试运行；环境工程与总图施工工序上安排不是专门合理；因土方造型标高的确定，造成部分单体花岗岩或不够或白费。3、施工单位选择上存在问题。施工标段划分略显偏大桂花城起初考虑到场地布置及治理便利，差不多是按组团划分施工单位，每家施工单位差不多承建10幢左右的公寓楼。实践证明如此的施工规模有两个问题：一是施工单位的治理精力不够，项目经理专门是技术负责人疲于应对，阻碍了工程进度；二是施工单位考虑到经济因素，周转材料配置不是专门多，阻碍了工程进度。。采纳费率招标，成本难于操纵。施工承包合同过于简单，增加了后续操作难度4、质量治理方面存在的问题桂花城当时制定的目标是〝杭州一流，城西样板〞，在质量治理方面做了大量工作，取得了一定的成绩，但还存在一些问题：•重主体轻装饰重房屋轻管线重土建轻安装零星配套工程质量存在一些问题，如游泳池、环境水系等5、进度治理方面存在的问题对设计工作失控会所出图进度太慢，给整个桂花城水、电的交付造成专门大的阻碍。整体的开工安排存在问题：会所开工太晚。管线、环境的整体综合不得力对施工单位的进度操纵方面存在一些问题，专门是对铝合金等分包单位。6、环境工程中的要紧问题设计图纸深度不够，现场服务差工程部对环境设计不熟悉，明白得方面存在偏差进度慢，施工周期长•环境设计时机滞后，直截了当导致了许多不合理现象的产生，如春晓苑、南屏苑、桂湖苑室外管线总图设计在室外环境设计前完成，环境设计完成时，室外管线施工已大部分终止。环境室外标高和管线设计的室外标高有专门大的差别，施工中检查井升高专门多，部分雨污水井〔500X500方井〕已深达2.5米以上，给今后的修理将带来专门大的困难。一些单元进水总阀和别墅阀门差不多专门深，操作相当困难。栖霞苑管线尽管在环境条件图上设计，但室外堆土标高不明确，此问题依旧存在。•桂花城路砖下检查井井盖的处理，解决了部分美观和谐的问题，但井盖开启十分困难，部分井盖4个壮汉也未必能打开，如有修理需要操作，势必造成延误。•主干道边的边沟处理不合适，车辆行驶易出路面，造成边沟和绿化破坏，局部转弯处，加之转弯半径较小，绿化经常性被压坏。部分人行道走向设置不合理，不符合人的行走适应，也不利于绿化的爱护。•小路的排水及防止泥土污染方面做得不够。•车库顶上排水系统没有考虑专门成熟，容易造成积水。•部分工程质量不佳，如水系漏水。环境篇桂花城的环境设计是第一流的，专门的造园艺术，将绿草、碧树、山石、清流融为一体，与美轮美奂的欧式建筑互为呼应，勾勒出清新典雅、超凡脱俗的精妙意境。然而，任何事物都不可能完美，不尽人意的诸多细节不断地促使我们努力做的更好。1、中心花园主大门进口便是3万多平方米的中心花园，欧式园林的设计，视野开阔，气概弘大，在杭州现有住宅区中，当属首屈一指。然而，其中的缺憾也是明显的：〔1〕木栅栏木栅栏处于花园的视觉中心点，其景观成效不太理想。〔2〕中心喷泉中心喷泉过小，与整个花园比例失调。〔3〕水池底水池底采纳黑色磨石子，时刻一长易污染，又无吸污设施，不如改为鹅卵石铺底。〔4〕管形喷泉管形喷泉远看似水管爆裂，成效不佳。〔5〕夜间照明尽管中心花园存在许多缺憾，但在白天溜上一圈，依旧令人心旷神怡的，但是到了晚上，那个地点却是黑压压的一片，真是大煞风景。现在正在亡羊补牢，重新布线安装庭院灯。2、道路桂花城的道路在使用功能上差不多未做到人车分流，现在，只能采纳路障形式来补偿。会馆前的道路是条死路，第一次走往往要走回头路。要是沿游泳池外围铺上一条小路，使之贯穿该多好。部分人行道走向设置不合理，不符合人的行走适应，也不利于绿化的爱护。3、绿化带绿化带的设置不尽合理，从小道出来，要么绕行十几米，要么就得踩坏绿化带。绿化带边沿与地面齐平，一下雨泥土专门容易流失，既堵塞下水道，又污染环境。拦上一条三夹板，这只是权宜之计，实在有碍观瞻。绿化带里浇花的水笼头，造型不雅，还管不了自己的嘴，滴滴嗒嗒的漏水，使多少小草受淹夭亡。4、溪流桂溪的景色确实迷人，桂溪的源头又在何方？要做到溪长流，泉长喷，据初步测算，整个桂花城水系的运行电费〔以一天运行12小时计〕一年将高达25万元，而桂花城全年物管费收入也仅198万元，水系运行电费将占全年物管费的12.6%，长此以往，不堪重负。因此住宅区的景观设计应当充分考虑住宅区的实际，十分注重经济性的原那么，以免有时是风景，有时煞风景。5、游泳池游泳池边设计了绿地，又种上了白玉兰，景观是美了，然而落叶以及风雨造成的泥沙流失，对游泳池的不利阻碍不容忽视。销售篇桂花城自1998年12月28日推出销售以来，历时三年，共实现销售额6.02亿元，现余4465万元未销售〔包括4套初阳苑公寓、4套商铺、233个车库、209个库房和3套保留房〕。销售工作经历了桂花城项目开发、建筑和销售服务的全过程。回忆桂花城销售过程，有许多体会和教训值得我们反思和总结，就促进销售来说，存在着一些需完善和改进的地点。〔一〕销售过程的操纵1、开盘销售预备不足a、缺少全盘的销售策划在整个销售过程中，没有一套完整的系统性的销售策划作为指导。在市场变化专门快的情形下，对在一个相对较长的销售周期中的价格策略、销售操纵、广告宣传等方面应有一个全程操纵。b、缺少全方位全过程的培训由于缺少系统的科学的培训，销售人员不能将产品品质全面传递给客户，未能发挥销售部在楼盘销售过程中应起到的宣传和举荐作用。如楼盘环境方面，仅限于环境设计公司〔贝尔高林〕的知名度，而非楼盘环境本身的特点和品质。c、与客户沟通不够，未能充分挖掘桂花城客户资源应该说桂花城的大部分客户对绿城的品牌是相当信任的，加强与客户的沟通，不仅是销售服务的延伸，也是楼盘促销的绝佳方式。这一点不仅需在桂花城销售工作中加以改进，公司其他楼盘也应如此。目前桂花城首批客户所购买的房产已有相当的升值，销售员在帮客户确认投资绿城楼盘时，没有恰如其分的捕捉老客户的投资心理进行促销。现在正在补课，期望在新楼盘销售中能更好地把握好这部分客户。d、对车库库房的促销力度不够缺少有意识的销售引导，另一方面，没有与物管部门沟通达成有利于销售的车辆治理治理方案。2、部门之间缺少沟通和和谐。设计和工程在别墅区的管线施工，没有及时从爱护客户应有权益的角度将合理建议反馈给设计施工单位，造成有些客户花园中有许多修理管道井，其花园变得不完整。公寓区的部分绿化带所设置的低压电箱、电信箱等。。物业治理销售部没有经常地对物业治理工作进行检查和评判，放松了对托付物业品质的保证和提升。〔二〕售后服务1、交房工程延期桂花城项目开发建筑过程没有专门的项目总经理来进行治理和和谐。此项工作的不足从产品制造时期开始一直连续到交房。工程进度的评审不充分同时未得到有效的操纵，只是凭几个人的主观想象，以假设所有工作都在完美状态制定的进度打算，而非经多部门共同和谐讨论评审才得出打算。另当明显感受到工程进度将延期时，也未采取切实有效的措施来加以防范和纠正。最终导致长时刻的延期交付，在规划成的六次交付中造成了四次交付房屋延期的责任赔偿，公司为此造成了包括公司形象、公司信誉、经济利益等多方面的缺失，也得到了深刻的教训。预验收因为工期完毕与正式交付的时刻专门近，销售部未对所有需交付的房屋进行正式交付前的预验收。专门难把握房产品的工程质量情形，到正式面对客户验房时才能了解，不能专门好的满足客户服务的要求。2、客户投诉〔首问负责制〕建议在公司内部设立专门的客户投诉处理机构，而不应该设立在工程修理中心，减少客户不必要的投诉环节，更能保证客户投诉处理的效率和品质。可能会给客户造成部门间相互推诿的感受，更加不利于投诉的解决。建议采纳〝首问负责制〞的投诉处理制度。批判，从某种意义上来讲，是让自己总结或别人来关心了解工作中存在的不足和缺陷，只有完全明白并纠正自己存在的不足和缺陷，发扬所拥有的优点和特点，才能使工作更加精巧、完美。综合以上的一些摸索，我们认为销售工作需在以下几个方面来加强：1．销售工作应贯穿于产品策划－建筑设计－环境设计－工程进度和质量直至销售过程的实现以及客户服务的创优这一过程全方位的参与和评审、监督评判和落实实施。尽量使我们的产品更加贴切于产品的进步和客户实际使用的需求上。2．应积极主动地做好各部门关于销售服务工作中的衔接、沟通、和谐和落实。尽量做到精巧完美，使本部门和其他部门的工作能力和水平共同提高。3．进一步加强客户资源的挖掘工作，采纳多种形式的活动和宣传来提高客户对房产品和销售服务的中意程度。物业治理篇以铜为镜，能够正衣冠；以人为镜，能够明得失；以史为镜，能够知兴亡；那么，以桂花城为镜，我们能够得到什么呢？我们想，我们能够真正得到真诚、善意、精巧、完美，能够真正得到绿城房产高速度、高质量的可连续进展。物管公司在整个桂花城一期的入伙交付和治理服务中起了积极的作用，安抚了业主的情绪，解决了业主的困难。然而，也应该看到物业治理中的失误：1．去年以来，物业治理公司对外开展了物业治理顾问咨询工作，从物业治理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出了许多合理化的意见和建议，受到了广泛好评。然而，由于种种缘故，物业治理公司在桂花城的建设中，没有及时、主动地介入，没有把对外顾问咨询中的体会带到桂花城。假如我们事先对主大门、水系、道路等设计提出合理的建议，那么，许多缺失和遗憾应该是能够幸免的。2．桂花城首批物业接管后，物业治理公司忙于应对眼前的工作，被动地解决各类问题，而没有主动地与各部门联系、沟通，没有把首批交付中显现的问题，及时、系统地反馈给各部门。在遇到有些部门、有些人员的冷遇后，甚至产生了怕联系的心理，这是专门不应该的。3．桂花城是物管公司目前治理的最大的小区，楼盘类型多，设施设备多，入住业主多，分期施工、分期交付显现的问题也多，而物管公司在这方面的预备工作明显不够充分，缺乏预见性、科学性、打算性，连完整的入住交付打算都没有，工作的节奏、效率、质量也有待提高。4．物管公司职员素养有待提高，自我要求不够，工作标准不严，像绿化地的三夹板假设漆上绿漆成效可能会好一些，但是我们没去做；初阳苑前的喷泉池设计存在安全隐患，我们没有及时去设置安全标识；网球场的围栏锈迹斑斑，我们也没有及时去爱护保养；文新路商铺的经营范畴杂，沿廊的产权又属业主，治理难度确实存在，而我们又放松了治理，造成了脏、乱、差的现象；东大门的保安岗亭尽管是临时性的，然而我们也没有做得美观一点。摸索篇桂花城已是绿城房产交付的第九个项目了，在此我们是否能够提出如此的疑问：是否我们每一个项目的交付都要如此仓促，每一个项目都要让业主经历一段心理落差：即从购房时的欢天喜地到领房时的埋怨丛生？是我们的项目周期安排得过于紧张？是我们的工程治理不够科学？依旧我们的内部和谐与外部和谐工作不够合拍？请看一下园区道路和公寓台阶，才交付了这么点时刻，就显现了因地面下沉产生的裂缝，这是由于交付仓促，工程抢进度造成的。再看一下桂花