项目代建管理策划

目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章项目管理策划 2第一节项目分解合同 4第二节工作内容分解 8第三节咨询组织结构 9第四节责任分工 12第五节各部门工作职责 19第六节项目管理总控计划分解图 25第七节信息管理 26第八节档案管理 26第九节沟通机制 27第二章报建管理 28第一节报建内容分解 30第二节报建管理组织机构 33第三节报建工作内容责任分工 33第四节代建工作计划（暂缺） 34第三章设计管理 35第一节 设计工作内容分解 37第二节 设计管理组织架构 37第三节 设计管理责任分工 38第四节 设计工作管理计划表（暂缺） 41第五节 设计管理工作手册 41第四章 招标管理 42第一节标段/界面划分 45第二节招标组织架构 46第三节招标职责分工 46第四节 招标工作管理计划表（暂缺） 50第五节招标工作流程 50第六节招标文件范本 57第七节合同范本 58第五章 施工管理 59第一节施工管理工作分解 61第二节施工工作管理计划表 62第三节施工管理组织结构 62第四节 施工管理责任分工 63第五节建设工程项目质量管理执行手册目录 65第六节管理细则－1.基础工程、2.基坑工程 65第六章全过程投资控制 68第一节投资分解表 70第二节全过程投资控制流程图 73第三节责任分工 74第一章项目管理策划概述：传统的工程管理往往不重视管理策划，以致在综合性大型项目的管理中经常会出现工作分解不清、组织重叠、责任不明，计划性不强等问题，因此从项目全局角度进行项目的管理设计即项目管理策划至关重要；项目管理策划的主要内容是进行项目的合同分解、项目管理工作内容的分解、组织架构的建立、明确责任分工、总控计划的编制、程序制度的建立等工作，解决项目管理“做什么”、“谁来做”、“何时做”、“怎么做”的问题。第一节项目分解合同项目合同项目合同土地使用类设计勘察类咨询服务类施工类设备采购类一、设计勘察类合同类别序号合同内容建议发包方式设计勘察类1建筑安装设计合同总包2幕墙设计合同平行发包3室内二次装修设计合同平行发包4智能建筑设计合同平行发包5专项设计5.1地质普勘委托合同平行发包5.2地质详勘委托合同平行发包5.3基坑支护设计合同平行发包5.4园林绿化设计合同平行发包5.5高压变配电设计合同平行发包5.6通信工艺设计合同分包5.7燃气工程设计合同分包二、咨询服务类合同类别序号合同内容建议发包方式咨询服务类1项目管理（咨询）委托合同平行发包2可行性研究报告委托合同平行发包3地质灾害评价委托合同平行发包4环保咨询（环评及报批）委托合同平行发包5招标代理委托合同平行发包6桩基检测服务合同平行发包7工程监理委托合同平行发包8施工图审查委托合同平行发包9超限高层结构模型抗震性能试验合同平行发包10超限高层建筑工程抗震设防审查合同平行发包11工程造价咨询合同平行发包三、施工类合同类别序号合同内容建议发包方式施工类1建筑安装工程施工合同总包2幕墙工程施工合同平行发包3室内二次装修工程施工合同平行发包4智能建筑工程施工合同平行发包5专项施工5.1三通一平工程施工合同平行发包5.2人防设施安装承包商分包5.3钢结构施工承包商分包5.4白蚁防治平行发包5.5园林绿化道路室外综合管网合同平行发包5.6高压变配电及外电引入施工合同平行发包5.7通信工程施工合同平行发包5.8煤气工程施工合同承包商分包5.9室内照明施工合同承包商分包合同类别序号合同内容建议发包方式设备采购类1电梯采购平行发包2发电机采购平行发包3空调主机采购平行发包4专项4.1厨房设备平行发包4.2会议灯光音响平行发包4.3其它甲供设备及材料平行发包四、设备采购类第二节工作内容分解项目管理工作内容分解表（以单位工程为例）类别管理内容工程内容报建管理招标管理设计管理施工管理工程竣工验收全过程投资控制施工类1建筑安装工程******2幕墙工程*****3室内二次装修工程*****4智能建筑工程******5专项工程5.1人防设施安装工程*****5.2钢结构工程*****5.3白蚁防治工程******5.4临时用水用电工程*****5.5永久用水用电工程*****5.6高压变配电及外电工程******5.7燃气工程******5.8园林绿化工程******设备采购类6电梯采购******7发电机采购******8空调主机采购******99.1厨房设备采购******9.2会议灯光音响******9.3其它甲供设备材料*****〔注〕：*表示某项工程内容涉及到某项管理内容项目管理策划报建管理项目管理策划报建管理设计管理招标管理施工管理全过程投资控制管理内容工作内容分解表第三节咨询组织结构一、组织架构分解（项目管理/咨询模式）项目管理公司参与各模块工作项目管理公司参与各模块工作业主项目管理公司项目经理业主项目管理公司项目经理综合管理部工程部招标合同部设计管理部报建部综合管理部工程部招标合同部设计管理部报建部监理公司施工总承包商造价公司招标代理公司设计单位报建代理公司监理公司施工总承包商造价公司招标代理公司设计单位报建代理公司专业化施工承包商专业化施工承包商专业专业设计公司二、组织架构分解（代建模式）业主项目经理业主项目经理代建公司项目经理招标合同造价部设计管理部报建部工程部综合管理部报建代理公司设计单位招标代理公司造价公司施工总承包商专业设计公司专业化施工承包商平行发包 业主项目经理代建公司项目经理业主项目经理代建公司项目经理办公室招标合同造价部设计管理部报建部工程部综合管理部报建代理公司设计单位招标代理公司造价公司项目组1专业设计公司平行发包项目组2施工单位 第四节责任分工一、报建责任分工阶段NO.项目业务内容及责任方所在备注业主方业主项目管理公司其他相关方报建阶段1编制报建管理工作手册△●★主要决策●主要负责○协力△部分协力2编制报建管理工作计划★●3《建设用地规划许可证》申请★●4总平面规划方案审查★●○设计单位5管线综合规划审批△●○设计单位6修建性详细规划报审★●○设计单位7建筑设计方案审查★●○设计单位8消防审查△●○设计单位9环保审查△●○环评单位10卫生防疫审查△●○设计单位11园林绿化审查△●○施工单位12人防审查△○○设计单位131初步设计文件审查△●○设计单位14《建设工程规划许可证》申请△●○设计单位15超限高层建筑工程抗震设防报审△●○设计单位16施工图设计文件审查△●○设计单位17排污许可证申请△●○施工单位18施工临时用水、用电申请△●○施工单位19《建筑工程施工许可证》申请△●○施工单位20永久用水、用电申请△●○施工单位21电梯、规划、消防、环保专项验收△●○施工单位22竣工验收备案△●○施工单位23房地产办理●○二、设计责任分工序号任务业主方其它相关方说明业主项目管理方1编制设计管理工作手册○●★主要决策●主要负责○协力△部分协力2编制设计管理工作计划★●3对设计管理工作进行分解★●4编写功能需求书★●○设计单位5设计招标△○●设计招标代理单位6合同谈判△●○设计单位7设计过程协调△●○设计单位8施工图设计△○●设计单位9设计验收△○●设计单位10设计审查△○○设计单位11设计修改跟踪△○●建设主管部门指定外审设计单位○设计单位12设计服务管理△●○设计单位序号任务业主方其它相关方说明5设计招标△○●设计招标代理单位★主要决策●主要负责○协力△部分协力5.1建筑安装设计招标△○●设计单位5.2室内二次装修设计招标△○●设计单位5.3幕墙设计招标△●○幕墙设计单位或施工单位5.4其它专项设计招标△○●设计单位8施工图设计△○●设计招标代理单位8.1建筑安装设计△○●设计单位8.2室内二次装修设计△○●设计单位8.3幕墙设计△●○幕墙设计单位或施工单位8.4其它专项施工图设计△○●设计单位8.1建筑安装设计△○●设计招标代理单位8.1.1方案设计△○●设计单位8.1.2初步设计△○●设计单位8.1.3施工图设计△●○幕墙设计单位或施工单位序号任务业主方其它相关方说明10设计审查△○●设计招标代理单位★主要决策●主要负责○协力△部分协力10.1方案审查△●○设计单位10.2初步设计审查△●○设计单位10.3施工图审查△●○设计单位三、招标责任分工序号任务业主方其它相关方说明业主项目管理方4设计招标△○●设计招标代理单位★主要决策●主要负责○协力△部分协力★主要决策●主要负责○协力△部分协力4.1建筑安装设计招标△○●设计单位4.2室内二次装修设计招标△○●设计单位4.3幕墙设计招标△●○幕墙设计单位或施工单位4.4其它专项设计招标△○●设计单位6.1建筑施工招标△○●施工招标代理单位6.1.1编制招标实施计划○△●施工招标代理单位6.1.2编制招标文件、工程量清单○△●施工招标代理单位6.1.3招标项目报名△○●施工招标代理单位6.1.4发布招标公告△○●施工招标代理单位6.1.5组织发标会、现场踏勘△○●施工招标代理单位6.1.6组织答疑会、编制答疑纪要△○●施工招标代理单位6.1.7组织开标、评标、定标○△●施工招标代理单位6.1.8组织参与合同谈判●○●施工中标单位○施工招标代理单位7合同谈判△●○施工招标代理单位7.1建筑安装合同谈判△●○施工招标代理单位7.2室内二次装修合同谈判△●○施工招标代理单位7.3幕墙合同谈判△●○幕墙施工单位7.4其它专项合同谈判△●○施工招标代理单位四、施工责任分工序号工作内容业主方其他方说明业主项目管理公司1编制工程总进度控制计划★●○施工单位施工单位★主要决策●主要负责○协力△部分协力2编写施工阶段管理工作手册○●3编写施工阶段管理工作计划★●4施工组织方案的审查△○●监理单位○设计单位○施工单位5施工图纸技术交底与会审△○●监理单位○设计单位○施工单位6监督合同的执行状况督促人力和资源的调配△●○监理单位7分析进度偏差、确定对策△●○监理单位8审查施工单位进度款申请条件△●○监理单位9变更的管理△●○监理单位10工程索赔与反索赔管理△●○监理单位11与外部及政府部门的沟通协调△●○监理单位12审查监理单位的工程分期工作报告△●○监理单位13质量管理的监督与指导△●○施工单位14协助业主办理投试产手续★○○施工单位第五节各部门工作职责一、项目经理主要工作职责1.工作内容分解2.建立组织机构3.明确各部门职责分工4.组织编制项目总控计划5.建立工作程序及工作制度6.主持项目管理例会，检查各部门工作计划完成情况；7.项目管理中重大问题的处理、决策8.负责涉及工程费用、工期的设计变更洽商的审批9.代表业主与项目建设相关方的沟通与协调二、报建管理部工作职责1.编制报建管理策划方案，对报建事项进行分解，确定报建职责分工；2.编制项目各项报建进度计划；3.编制项目报建阶段管理流程和报建手册；4.办理项目前期的立项、规划、计划、征地、拆迁手续并取得相关批文；5.办理建筑方案、设计图纸外部审查相关手续并取得相关批文；6.办理各专项工程（如电梯、消防、人防、卫生防疫、环保）报建手续并取得相关批文；7.办理市政各专业（用水、道路、绿化、煤气）报建手续并取得相关批文；8.办理外电、燃气工程报建手续并取得相关批文；9.办理项目开工手续并取得施工许可证；10.办理各专项工程（如电梯、规划、消防、人防、卫生防疫、环保）验收文件11.办理规划验收文件；12.办理工程备案手续；13.组织档案馆竣工验收并办理档案验收文件；14.房产证办理；15.负责与政府相关职能部门的协调、沟通；16.对报建事项进行跟踪、落实，对相关信息及时反馈；17.参加项目管理例会，汇报报建工作进展；18.各种批文及时交档案管理员归档；三、设计管理部工作职责1.全面组织设计管理工作、组织设计管理策划，对项目设计事项进行分解，编制项目设计进度计划，确定设计职责分工；2.组织编制项目设计阶段管理流程、设计手册并对其审批；3.组织编制设计任务书（功能需求书）；4.组织设计协调会议；5.负责与各设计单位的联络；6.编制设计管理月报；7.组织每月设计管理例会（可考虑与项目管理例会合并，特别时候可召开专项设计管理会议）；8.组织设计管理小组各专业工程师对项目设计方案进行优化意见并对其审批；9.建立图纸接收台帐，组织各专业工程师对各阶段设计成果文件验收；10.组织设计图纸审查；11.组织对重大设计方案的技术经济论证；12.负责对各专业工程师提交主要设备、材料选型意见的审核；13.负责组织设计单位对项目施工招标、施工阶段服务；14.处理设计变更流程；四、招标合同部工作职责1.项目招标策划2.标段划分3.编制招标实施计划4.审查批准资格审查文件、招标文件5.确定正式投标人6.参加发标会、现场勘察7.参加答疑会、审查批准答疑纪要8.审查批准工程量清单及标底9.组织材料、设备的选型10.协助评标、定标工作11.批准并签发中标通知书12.组织合同谈判、签订13.编制合同管理策划方案，对建设全过程合同按不同合同结构进行分解，建立合同管理架构，明确各方职责；14.建立项目合同签订和审批流程、变更流程，对合同按不同类型进行编号管理；15.编制的合同示范文本，维护合同专用条件；16.对项目的合同文档原件交档案管理员归档；4招标合同部工作职责17.起草合同、明确合同承包范围，参加合同谈判；18.制定可能发生合同索赔防范性对策并处理索赔事项，协助处理合同纠纷事宜并提出的合同争端解决方案；19.对合同的执行情况进行跟踪管理、监督合同执行情况，检查承包商是否有违反合同现象，并定期提供合同管理的各种报告；20.整理项目合同台帐，审核工程付款是否符合合同条款约定并签署合同付款表，报项目经理批准；21.参加项目管理例会，汇报项目合同履行情况；五、施工管理部工作职责1.编制项目施工进度计划，确定施工进度总目标，明确相关各方职责；2.审查分包单位的资质，管理监理公司；3.组织设计交底、检查施工准备工作落实情况；4.审查施工组织设计、人员、设备、材料到位情况，签发开工报告；5.组织监理人员检查进场材料、设备质量是否符合约定标准；6.组织工程中间验收和预验收，参加工程验收；7.督促施工单位和监理单位提交竣工资料；8.组织监理人员检查施工单位安全文明生产措施是否符合国家及地方要求，对工地上安全隐患要求施工单位及时整改并监督落实；9.审核施工单位进度计划，并在项目施工过程中控制其执行；在项目实施过程中，进行进度计划值与实际值的比较，每周、月、季、年提交各种进度控制报告；10.确认设计变更和工程变更，按变更程序处理变更；11.组织工程例会，并督促监理单位整理例会纪要；12.协调各施工单位之间的关系；13.制定应急预案，防范各种可能突发事件，处理索赔及反索赔及与保险有关的事宜；14.负责工程总体质量验收与质监站的协调；15.组织工程移交给使用部门；六、综合管理部工作职责1.负责办公用品管理、文件打印、文件收发、工程付款办理及相关外协工作等综合事务；2.编制档案管理策划方案，对建设全过程档案按不同类型进行分解，建立档案管理架构，明确各方职责；3.编制项目档案管理流程及档案管理目录，对档案按不同类型进行编码管理；4.负责项目管理资料的归档、保管；5.编制项目收发文制度及档案的借阅管理办法，对项目提交的各种档案及时归档并办理登记手续；6.每周将电子文档及时上传管理软件系统；7.每月对归档的档案进行整理、组卷；8.负责项目管理内部工作会的会议纪要整理及收发工作；9.负责检查档案馆竣工验收文件整理工作并提出改进措施；项目管理总控计划前期报建总控计划设计管理总控计划招标管理总控计划施工管理总控计划建筑用地报建项目管理总控计划前期报建总控计划设计管理总控计划招标管理总控计划施工管理总控计划建筑用地报建计划建筑规划报建计划专项报建计划施工报建计划建筑安装设计计划二次装修设计计划幕墙设计计划智能建筑设计计划其它专项设计计划设计招标总控计划监理招标总控计划施工招标总控计划建安施工管理计划幕墙施工管理计划二次装修施工计划智能建筑施工计划其它专项施工计划建安工程招标计划幕墙招标计划二次装修招标计划智能招标计划其它专项招标计划项目总控计划专项工作计划 第七节信息管理1.项目各方的信息关系流程图2.项目管理的信息编码体系的建立3.项目信息的收集途径4.项目各阶段信息的收集5.对参建单位档案的管理6.项目信息的加工和整理7.本项目业主和项目管理公司的信息需要8.工程项目中的报告9.项目档案管理第八节档案管理1.档案室的设立2.档案室的人员组成（业主、项目管理公司、参建单位）3.档案的收发管理4.对参建单位档案的管理5.不完整档案的管理6.调职员工的文件移交7.竣工文档资料的移交8.资料的归档管理9.档案的整理、组卷10.档案的分类、编号、排列、编目11.档案室库房管理12.档案的借阅、鉴定、销毁管理13.竣工决算资料保存规定第九节沟通机制一、例会制度：（一）周例会制度：每周由部门经理主持召开一次工程建设相关单位参加的会议，及时解决工程建设过程中需解决的问题。（二）月例会制度：每月由项目经理召开一次工程建设相关单位参加的会议，针对工程建设过程中的质量情况、建设进度、投资控制、工程存在的问题及解决方法进行详细讨论，形成会议纪要；会议纪要作为工程建设月报附件上报领导，同时抄送相关部门。二、月报制度：每月召开完工程月例会后，在下个月号前由项目主管起草工程建设月报，月报要求全面、客观地反映工程建设情况，便于业主有关领导了解工程建设进展情况。附件：1、XXX工程周例会制度2、XXX工程月例会制度3、XXX工程建设月报第二章报建管理概述：1、综合性的建筑工程项目报建报审工作具有一定的复杂性，据我公司统计，广州市一般建筑工程有约57项的报建报审事项，涉及到规划、环保、卫生、消防等许多政府部门，业主较难把控其进展；2、如不重视报建规划，统筹报建工作，则会出现报建关键事项不明、程序不清等问题，致使项目建设进展缓慢；3、报建管理的主要内容有报建事项分解、报建组织机构建立、报建工作责任分工、报建工作统筹计划、报建工作手册编制等。第一节报建内容分解一、建筑工程报审事项一览表序号内容部门结果1工程建设前期报建1.1工程立项审批1.2建筑用地规划审批1.3专项审批1.4设计文件审查1.5工程施工报监报建审查2工程验收及备案2.1竣工验收2.2房产证办理二、工程立项审批序号内容部门结果1可行性研究报告及批复发改委《项目可行性研究》批复意见2立项申请报告批复发改委立项申请报告及批复三、用地规划（共16项）序号内容部门结果19消防审查消防局《建筑工程消防设计审核意见书》20卫生防疫审查疾病预防控制中心《建筑设计卫生学审查意见》21道路交通审查交通局审查意见22园林绿化审查市政园林局《绿化工程施工许可证》23排水许可市政园林局《排水许可证》24人防审查人防办审查意见25防雷设计审查防雷检测所审查意见26《环境影响评价》网上审报环境保护局网网上批复27建设项目环境影响评价环保局《环境影响报告表》或《环境影响报告书》的批复28建筑工程排污许可环保局《建筑工程排污许可证》29白蚁防治白蚁防治单位《白蚁防治合同》30超限高层结构模型抗震性能试验申请有相应资质的试验单位试验报告31超限高层建筑工程抗震设防审查申请有相应资质的审查机构审查意见四、设计审查（共3项）序号内容部门结果32初步设计审查建委或有相应资质的审查机构审查意见33施工图设计审查相应资质的施工图审图机构《广东省建设工程施工图审查合格书》、《施工图设计文件审查报告》34施工图设计审查合格备案建委备案表五、施工报监报建（共14项）序号内容部门结果35工程质量监督登记建设工程质量安全监督站《工程质量监督登记表》36施工安全监督登记建设工程质量安全监督站《施工安全监督登记表》37基础先行施工许可建委《基础先行施工许可证》38临时施工许可建委《临时施工许可证》39建筑工程施工许可建委（或省建设厅）《建筑工程施工许可证》40施工现场混凝土搅拌审批建委审批书41临时用电报装供电局、规划局供电协议书、安装合同42临时用水报装自来水公司、规划局供水协议书、安装合同43永久用电报装供电局、规划局供电协议书、安装合同44永久用水报装自来水公司、规划局供水协议书、安装合同45通信设备报装信息产业局46有线电视报装有线电视站47煤气报装煤气公司协议书等48绿化带道路开口建委批复函件六、竣工验收（共7项）序号内容部门结果49电梯验收技术监督局《电梯安装分部质量验收登记表》50规划验收规划局、有相应资质的规划勘测设计院《建设工程规划验收记录册》、《建设工程规划验收合格证》51消防验收消防局消防验收文件或准许使用文件52环保验收环境保护局环保验收文件或准许使用文件53建设工程施工安全评价安全监督局《建设工程施工安全评价书》54竣工验收备案建筑工程质量监督站《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》55工程档案验收与移交城建档案馆《建设工程竣工验收档案认可书》七、房产证办理（共2项）序号内容部门结果56房产测量国土资源和房屋管理局房产测量图57申领《房地产证》国土资源和房屋管理局《房地产证》第二节报建管理组织机构报建组长报建组长技术支持组实施组组员组员组员组员第三节报建工作内容责任分工工程项目管理报建阶段工作责任分工阶段NO.项目业务内容及责任方所在备注业主方其他相关方业主项目管理公司报建阶段1编制报建管理工作手册○●2编制报建管理工作计划★●3修建性详细规划报审★●4消防报建△●○设计单位5人防报建△●○设计单位6卫生防疫报建△●○施工单位7交通部门报建△●○施工单位8园林绿化报建△●○园林设计单位9管线综合规划报建△●○管线设计单位10施工图报建△●○设计单位11建设工程规划许可证申请△●○建安设计单位12排污许可证申请△●○施工单位13施工临时用水、用电申请△●○施工单位14施工永久用水、用电申请△●○施工单位15超限高层建筑工程抗震设防报审△○●设计单位16规划放线、验线△○●规划部门注：★主要决策●主要负责○协力△部分协力第四节报建工作计划 报建工作管理计划表项目名称:项目经理:日期:序号阶段/工作内容/资料责任人开始时间完成时间结果1编写项目管理前期工作计划A2可行性研究报告（方案设计代替）A3前期政府文件收集A4建筑用地规划红线B5办理建设工程选址意见书B6办理国有土地使用证B7项目立项B7.1立项申请报告B7.2资料准备（两证一书、可研报告）B7.3立项批复B8环评报告书（报告表、登记表）A由环评单位完善9办理建设用地规划许可证B9.1申请表B9.2资料准备（放线成果、立项批复、土地使用证、红线图）B9.3建设用地规划许可证办理B10办理施工图设计文件审查批准书A11办理建设工程规划许可证B11.1申请表B11.2资料准备B11.2.1国有土地使用证B11.2.2图审合格的施工图A11.2.3施工图设计文件审查批准书A11.3建设工程规划许可证办理B12申报防雷审核意见书B13申报消防审核意见B14建设工程质量监督报监登记书B14.1填写建设工程质量监督报监登记书B14.2资料准备B14.2.1施工图（全套）A14.2.2工程地质勘察报告A14.2.3消防审查意见B14.2.4施工组织设计A14.2.5监理计划（监理实施细则）A14.2.6防雷设计图纸审核意见书B14.2.7施工图纸审查报告、设计单位回复A14.3建设工程质量监督报监登记书办理B15施工许可证办理B15.1申请表B15.2资料准备B1两证一书B15.2.2施工中标通知书（资料准备）C15.2.3勘察合同（准备）C15.2.4设计合同（准备）C15.2.5施工合同（准备）C15.2.6监理合同（准备）C15.2.7施工图审查报告A15.2.8消防审查意见书B15.2.9环评报告书（报告表、登记表）A15.2.10地灾评估报告A15.施工单位人员团体意外保险A15.2.12建设工程施工许可证B15.2.13防雷设计图纸审核意见书B15.2.14地勘报告A15.2.15立项批复B15.2.16建设工程质量监督报监登记书B15.2.17施工企业资质审查备案资料A15.3领取《施工许可证》B注：A——项目经理B——报建员C——合同部第三章设计管理概述：综合性的建筑工程项目有规划、建安、幕墙、二次装修、智能及通信工艺、园林绿化等十几项设计内容。通常,设计方案中选人既作为设计的总包单位,但其设计管理总控能力不足,专业设计协调力度不足;业主方投入设计管理资源不足,造成设计阶段出现功能需求不明、设计界面不清、设计服务质量差等问题，从而造成施工阶段的用户变更、设计变更、工程签证较多，对项目建设的进度、投资造成不利影响。设计管理的主要内容有设计合同分解、设计管理内容分解、设计管理计划统筹、设计管理工作手册编制等。设计工作内容分解序号功能需求设计招标合同谈判设计过程协调验收审查设计修改跟踪设计服务管理1建筑安装设计********2幕墙设计********3室内二次装修设计********4智能建筑设计********5专项设计5.1外环境设计*******5.2基坑支护设计*******5.3园林绿化设计*******5.4高压变配电设计********5.5通信工艺设计*******5.6燃气工程设计******〔注〕：*表示某项工程内容涉及到某项管理内容。设计管理组织架构建建筑工程师结构工程师暖通工程师给排水工程师强电工程师弱电工程师综合员技术支持组设计主管设计单位设计管理责任分工一、设计管理工作内容责任分工序号任务设计主管技术支撑组设计组说明建筑结构暖通给排水强电弱电综合管理员1编制设计管理工作手册★主要决策●主要负责○协力△部分协力2编制设计管理工作计划3对设计管理工作进行分解4编写功能需求书5设计招标6合同谈判7设计过程协调8施工图设计9设计验收10设计审查11设计修改跟踪12设计服务管理序号任务设计主管技术支撑组设计组说明建筑结构暖通给排水强电弱电综合管理员5设计招标★主要决策●主要负责○协力△部分协力5.1建筑安装设计招标5.2室内二次装修设计招标5.3幕墙设计招标5.4其它专项设计招标8施工图设计8.1建筑安装设计8.2室内二次装修设计8.3幕墙设计8.4其它专项施工图设计二、建筑安装设计工作内容责任分工序号任务设计主管技术支撑组设计组说明建筑结构暖通给排水强电弱电综合管理员8.1建筑安装设计★主要决策●主要负责○协力△部分协力8.1.1方案设计8.1.2初步设计8.1.3施工图设计8.1.4建筑安装设计三、设计审查工作内容责任分工序号任务设计主管技术支撑组设计组说明建筑结构暖通给排水强电弱电综合管理员10设计审查★主要决策●主要负责○协力△部分协力10.1方案审查10.2初步设计审查10.3施工图审查设计工作管理计划表设计管理工作计划项目名称：项目经理：年月日序号工作内容责任人开始时间完成时间备注1规划红线A2环评A2.1环评单位委托A2.2环评合同A;C2.2.1合同文本提交C2.2.2合同内审A;C2.2.3合同呈批（外审）C2.2.4合同签订C2.3环评报告书（报告表、登记表）A根据项目规模确定2.4环评批复B3地灾评估A3.1地灾单位委托A3.2地灾评估合同A;C3.2.1合同文本提交C3.2.2合同内审A;C3.2.3合同呈批（外审）C3.2.4合同签订C3.3报告初稿A3.4报告内审A、B3.5报告外审B3.6环评报告A、B3.7送国土资源局备案B4用户功能需求书A;B4.1用户功能需求书编制A、B4.2内部审查B4.3使用单位审核、确认A、B4.4定稿B5方案设计A;B5.1方案设计单位委托B5.2设计任务书B5.3方案提交B5.4方案比选B5.5方案确定B5.6设计概算A;C5.6.1设计概算提交A;C5.6.2设计概算初审A;C5.6.3设计概算审核A;C5.6.4设计概算会签C5.6.5设计概算报批及批准C5.6.6设计概算存档C6工程勘察A6.1勘察单位委托A6.2合同签订A;C6.2.1合同文本提交C6.2.2合同内审A;C6.2.3合同呈批（外审）C6.2.4合同签订C6.3地勘布孔图确认B6.4勘察外业A6.5地勘中间报告A6.5地勘正式报告A;B7初步设计A;B7.1初步设计代替可研报告A;B8施工图设计A;B8.1建安设计(建筑、结构、水电安装)A8.1.1设计单位委托A;B8.1.2合同签订A;C8.1.2.1合同文本提交C8.1.2.2合同内审A;C8.1.2.3合同呈批（外审）C8.1.2.4合同签订C8.1.3施工图出图计划A;B8.1.4施工图设计过程管理A;B8.1.5施工图初稿（招标用）B8.1.6正式施工蓝图A8.1.7施工图收图A8.1.8施工图发放、登记A8.1.9施工图审查（外审）B8.1.10图纸会审A8.1.5.1问题汇总A8.1.5.2技术交底与图纸会审A;B8.1.5.3会审纪要、记录A8.2专项设计A8.2.1专项设计单位委托A8.2.2合同签订A;C8.2.2.1合同文本提交C8.2.2.2合同内审A;C8.2.2.3合同呈批（外审）C8.2.2.4合同签订C8.2.3专项设计出图计划A;B8.2.4专项设计过程管理A;B8.2.5专项设计正式施工蓝图B8.2.6总包设计审核B8.2.7专项设计收图A8.2.8图纸发放、登记A8.2.9图纸会审A8.2.9.1问题汇总A8.2.9.2技术交底与图纸会审A;B8.2.9.3会审纪要、记录A注：A——项目经理B——总工室C——合同部设计管理工作手册序号主要工作环节名称备注1.建筑设计阶段管理主流程

2设计管理策划相关文件

3设计内容分解及相互关系

4功能需求（POR)管理

5设计招标

6设计合同

7限额设计管理

8建筑方案设计优化

9初步设计内审

10超限高层建筑工程抗震设防审查

11初步设计外审

12施工图内审

13施工图外审

招标管理概述：复杂的综合性项目招标内容繁多，招标方式各不相同，做好招标工作策划至关重要项目管理招标策划的主要工作内容有标段划分、招标方式确定、招标工作计划统筹、招标工作手册编制等第一节标段/界面划分序号分类招标标段招标方式备注1服务类1、勘察招标邀请招标“招标方式”为建议招标方式2、设计招标邀请招标3、监理招标邀请招标2施工类1、建安工程招标公开招标2、幕墙招标公开招标3、二次装修招标公开招标4、智能招标议标5、高压变配电招标议标6、其它专项工程招标议标3采购类1、电梯采购招标议标2、空调采购招标议标3、发电机采购招标议标4、其它设备采购招标议标第二节招标组织架构招标管理小组招标管理小组招标管理小组招标管理小组招标招标招标招标第三节招标职责分工序号项目技术组实施组备注1招标项目分解★●★主要决策●主要负责○协力△部分协力★主要决策●主要负责○协力△部分协力2编写招标阶段管理工作手册○●3编写招标阶段管理工作计划★●4设计招标△○5监理招标△○6施工招标△○7合同谈判★○一、设计招标职责分工序号项目技术组实施组备注4设计招标△○★主要决策●主要负责○协力△部分协力★主要决策●主要负责○协力△部分协力4.1建筑安装设计招标△○4.2室内二次装修设计招标△○4.3幕墙设计招标△●4.4其它专项设计招标△○二、施工招标职责分工序号项目技术组实施组备注6施工招标△○★主要决策●主要负责○协力△部分协力★主要决策●主要负责○协力△部分协力6.1建筑安装施工招标△○6.2室内二次装修施工招标△○6.3幕墙施工招标△●6.4其它专项设计招标△○序号项目技术组实施组备注6.1建筑施工招标△○★主要决策●主要负责○协力△部分协力★主要决策●主要负责○协力△部分协力6.1.1编制招标实施计划○△6.1.2编制招标文件、工程量清单○△6.1.3招标项目报名△○6.1.4发布招标公告△○6.1.5组织发标会、现场踏勘△○6.1.6组织答疑会、编制答疑纪要△○6.1.7组织开标、评标、定标○△6.1.8组织参与合同谈判●○三、合同谈判内容职责分工序号项目技术组实施组备注7合同谈判△●★主要决策●主要负责○协力△部分协力★主要决策●主要负责○协力△部分协力7.1建筑安装合同谈判△●7.2室内二次装修合同谈判△●7.3幕墙合同谈判△●7.4其它专项合同谈判△●招标工作管理计划表招标工作管理计划项目名称项目经理时间序号阶段/工作内容/资料位责任人开始时间完成时间办理结果1项目招标分解A2编制招标工作计划A3施工招标A3.1预审公告及文件编制B3.2预审公告及文件审查B3.3公告及报名B3.4提交预审申请B3.5资格预审B3.6确认B3.7工程量清单编制及审核B3.8发售招标文件B3.9开标B3.10中标候选人公示B3.11发出中标通知书B4监理招标B4.1预审公告及文件编制B4.2审查B4.3公告及报名B4.4提交预审申请B4.5资格预审B4.6确认B4.7发售招标文件B4.8开标B4.9中标候选人公示B4.10发出中标通知书B注：A--代建项目经理B--招标管理员说明：招标工作管理计划仅以施工、经理招标为模板。根据项目实际情况，各项目经理需对招标工作进行分解，其它专项招标按此模板要求编制工作计划。第五节招标工作流程开始开始招标项目标段划分招标项目标段划分招标项目标段划分招标项目标段划分招标项目标段划分招标项目标段划分招标项目标段划分招标项目标段划分相关文件及流程标段划分表根据项目目标规划、编制招标总控计划工程勘察、设计招标子流程工程监理招标子流程设备、材料选型手册工程施工招标子流程专项工程招标子流程提交招标工作总结施工招标流程示例办理施工公开招标各个环节的具体步骤受理的政府部门办理时间业主需要提供的资料招标代理需要完成的工作1、招标文件、招标公告、资审文件的编制1、招标文件、招标公告、资审文件的编制2、工程量清单和标底编制2、工程量清单和标底编制3、设计交底和对设计图纸问题审查3、设计交底和对设计图纸问题审查4、工程量清单和标底的审查4、工程量清单和标底的审查5、施工公开招标项目登记5、施工公开招标项目登记6、施工招标文件审查及备案6、施工招标文件审查及备案7、7、招标活动日程安排（一）8、发布招标公告8、发布招标公告9、接受投标报名9、接受投标报名11、摇珠确定正式投标人（如果资格审查超过12家）10、资格预审11、摇珠确定正式投标人（如果资格审查超过12家）10、资格预审12、确定正式投标人（如果资格审查不超过12家）12、确定正式投标人（如果资格审查不超过12家）13、资格预审结果公示13、资格预审结果公示14、14、招标活动日程安排（二）15、组织发标会15、组织发标会16、现场踏勘16、现场踏勘17、收集投标人书面意见17、收集投标人书面意见18、组织答疑会18、组织答疑会19、收取投标保证金19、收取投标保证金20、专家抽取20、专家抽取21、开标、评标21、开标、评标、定标22、提交开标、评标工作总结22、提交开标、评标工作总结23、缴纳场地费23、缴纳场地费24、领取中标通知书24、领取中标通知书25、退还业主提供给投标人的资料25、退还业主提供给投标人的资料26、退还未中标人投标保证金26、退还未中标人投标保证金2727、整理招标全过程资料228、合同谈判229、施工合同签定3030、退还中标人投标保证金招标代理单位3天立项批文、年度计划或备案确认书、用地批文或《建设用地规划许可证》、《报建审核意见书》或《建设工程规划许可证》、工程勘察资料、建筑设计规划条件；审核招标文件、招标公告、资审文件。根据业主要求编制招标文件、招标公告、资审文件。招标人15天设计图纸、工程勘察资料、对取费标准、工程界面划分的确认提交工程量清单和标底编制原则；取费标准充分于造价公司讨论，拿出初步意见报业主确认招标文件中关于工程变更、设计变更、工程决算、主要设备材料品牌等事项充分与造价公司讨论，拿出初步意见报业主确认招标人、招标代理单位2天设计图纸的确认会同造价公司对有关设计图纸问题，与设计院进一步明确招标人、招标代理单位2天工程量清单和标底的确认提交审查初步意见交易中心1个工作日1、立项批文,年度计划或备案确认书（复印件，需核对原件）2、用地批文或《建设用地规划许可证》（复印件，需核对原件）3、《报建审核意见书》或《建设工程规划许可证》；（复印件，需核对原件）4、银行存款余额证明或银行保函（不少于发包价的30%）（复印件，需核对原件）5、工程量清单。1、招标申请公函;2、委托书；3、招标文件;4、招标公告；5、招标申请表。建委招标办3个工作日内批复关于招标办对招标文件修改的意见，业主能够及时作出答复。协调与招标办关系，跟踪招标办信息，及时反馈。交易中心1个工作日根据交易中心场地安排，业主须确认《招投标活动日程安排表》确定发布招标公告、投标报名、资审及摇珠（择优）的时间、地点交易中心5个工作日确认招标公告发招标公告交易中心2个工作日业主监督接受投标报名交易中心1个工作日业主评委对投标单位进行资格审查组织资格预审，编写资格审查报告提交业主确认交易中心半个工作日确定正式投标人填写HYPERLINK《广州建设工程公开招标选定投标单位认定表》交易中心1个工作日确定正式投标人填写HYPERLINK《广州建设工程公开招标选定投标单位认定表》交易中心3个工作日业主收集公示意见资格预审结果公示申请交易中心1个工作日根据交易中心场地安排，业主须确认《招投标活动日程安排表》确定招标会、答疑会、开标、评标的时间、场地交易中心1个工作日业主派人参加组织发标会招标人业主派人参加组织现场踏勘，介绍现场情况招标代理单位答疑会前一天，半个工作日提供投标人要求的资料，确认对答疑问题的答复意见1、收集投标人书面意见，并分类汇总2、组织召开答疑前准备会，讨论投标人提出的问题3、提交答复意见交业主确认交易中心1个工作日组织各相关单位举行答疑会。1、收集投标人书面意见，并形成《意见汇总纪要》2、组织召开答疑前准备会3、召开答疑会4、发放《答疑纪要》交易中心总财务部开标前业主监督通知投标人交投标保证金交易中心开标前1天提供业主评委一览表（包括专家名称、职称、职务等）应确认HYPERLINK《抽取评标专家申请函》办理HYPERLINK《抽取评标专家申请函》交易中心招标项目登记10天后（1个工作日）业主评委参加评标会组织开标、评标会交易中心开标后1个工作日开标、评标工作总结应由业主审查确认编写开标、评标工作总结报业主审批交易中心公示结束后（1个工作日）督促：招标人按规定向交易中心交纳万分之五的场地使用费；协助业主交纳费用。交易中心缴纳费用后（1个工作日）业主在《中标通知书》上盖章领取中标通知书招标代理单位领取中标书后业主确认资料归还接受业主提供给投标人的资料，整理后交还业主，如收取资料押的办理退款手续招标代理单位领取中标书后业主确认联系未中标人，退投标保证金招标代理单位领取中标通知书后5天内招标资料报业主审查验收整理招标全过程资料，并编制成册招标人合同文本业主审查后与中标人合同谈判起草合同，并协助业主进行合同谈判招标人与中标人签定《施工合同》协助业主签定《施工合同》招标代理单位签定合同后业主确认联系中标人，退投标保证金并办理相关手续第六节招标文件范本一、设计招标设计招标文件（范本）二、施工招标智能建筑施工招标文件（范本）外环境施工竞赛文件（范本）室内二次装修施工招标文件（范本）幕墙施工招标文件（范本）建安和室内装修招标文件范本三、监理招标监理招标文件范本施工管理施工管理所包含的内容涉及：施工总承包管理施工配合管理专项工程的施工管理等工作第一节施工管理工作分解1施工准备阶段1.1编制工程总进度控制计划1.2审查施工单位和监理单位的组织机构和有关管理工作1.3召开第一次例会1.4组织设计交底和施工图会审1.5组织规划验线1.6审查开工条件准备情况并签字同意开工2施工阶段2.1监督合同的执行状况督促人力和资源的调配2.2分析进度偏差、确定对策2.3审查施工单位进度款申请文件2.4变更的管理2.5工程索赔与反索赔管理2.6与外部及政府部门的沟通协调2.7审查监理单位的工程分期工作报告2.8质量管理的监督与指导2.9协助业主办理投试产手续3验收阶段3.1收集整理工程建设档案资料3.2组织竣工验收3.3组织规划、人防、防雷、环保、电梯竣工验收3.4组织工程竣工验收备案3.5组织审查、审核工程结算4保修阶段4.1各项目保修记录的整理及保存第二节施工工作管理计划表施工管理部施工主管建筑工施工管理部施工主管建筑工程师2人市政工程师1人园林景观工程师1人建筑工程师1人弱电工程师1人给排水工程师1人暖通工程师1人结构工程师2人施工管理责任分工序号任务施工主管施工组备注建筑结构暖通强电弱电园林景观市政1施工准备阶段★主要决策●主要负责○协力△部分协力★主要决策●主要负责○协力△部分协力1.1编制工程总进度控制计划1.2审查施工单位和监理单位的组织机构和有关管理工作1.3召开第一次例会1.4组织设计交底和施工图会审1.5组织规划验线1.6审查开工条件准备情况并签字同意开工1.7监督施工组织方案的审查2施工阶段2.1监督合同的执行状况督促人力和资源的调配2.2分析进度偏差、确定对策2.3审查施工单位进度款申请文件2.4变更的管理2.5工程索赔与反索赔管理2.6与外部及政府部门的沟通协调2.7审查监理单位的工程分期工作报告2.8质量管理的监督与指导2.9协助业主办理投试产手续3验收阶段3.1收集整理工程建设档案资料3.2组织竣工验收3.3组织规划、人防、防雷、环保、电梯竣工验收3.4组织工程竣工验收备案3.5组织审查、审核工程结算4保修阶段4.1各项目保修记录的整理及保存工程项目管理施工及保修阶段工作责任分工阶段NO.项目业务内容及责任方所在备注业主方其他方业主项目管理公司1编制工程总进度控制计划★●○施工单位2编写施工阶段管理工作手册○●3编写施工阶段管理工作计划★●4施工组织方案的审查△○●监理单位○设计单位○施工单位5施工图纸技术交底与会审△○●监理单位○设计单位○施工单位6监督合同的执行状况督促人力和资源的调配△●○监理单位7分析进度偏差、确定对策△●○监理单位8审查施工单位进度款申请文件△●○监理单位9变更的管理△●○监理单位10工程索赔与反索赔管理△●○监理单位11与外部及政府部门的沟通协调△●○监理单位12审查监理单位的工程分期工作报告△●○监理单位13质量管理的监督与指导△●○施工单位14协助业主办理投试产手续★○○施工单位1编写验收结算阶段管理工作手册★●2编写验收结算阶段管理工作计划★●3提出竣工验收申请●施工单位4组织竣工预验收△○●监理单位○设计单位○施工单位5组织规划、消防、人防、防雷、环保、电梯、幕墙专项验收△○●监理单位○设计单位○施工单位6组织初步验收△○●监理单位○设计单位○施工单位7组织综合验收★○○监理单位○设计单位○施工单位8工程竣工验收备案○○●监理单位○设计单位○施工单位9收集、整理工程建设档案资料△○●施工单位○设计单位○监理单位10报送工程结算资料●施工单位11审查、审核工程结算△○●造价单位12办理工程结算财务手续★○○施工单位○监理单位1编写保修管理工作计划★●○监理单位2各项目保修记录的整理及保存△●○监理单位○施工单位注：★主要决策●主要负责○协力△部分协力第五节建设工程项目质量管理执行手册目录序号分部工程质量管理细则名称一基础工程二基坑工程三防水工程四主体结构五建筑装饰装修工程六建筑给水排水安装工程七建筑电气安装工程八通风空调工程九电梯安装工程十智能建筑安装工程十一园林绿化工程十二市政道路工程第六章全过程投资控制概述：全过程投资控制是指在项目的投资估算、设计方案优化、设计概算、材料设备选型、标底及工程量清单、施工承包方式、工程变更动态控制、结算等方面进行的统筹管理。第一节投资分解表序号项目费用名称费用内容1建筑安装工程费见“投资分解表”2室外幕墙工程见“投资分解表”3室内二次装饰工程见“投资分解表”4专项工程4.1基坑支护工程见“投资分解表”4.2钢结构工程工程见“投资分解表”4.3燃气工程工程见“投资分解表”4.4消防工程工程见“投资分解表”4.5地下室防水工程见“投资分解表”4.6大楼景观灯光工程见“投资分解表”4.7外环境工程工程见“投资分解表”4.8会议灯光音响工程见“投资分解表”4.9其它费用见“投资分解表”1建筑安装工程费1.1地基与基础工程基坑围护工程，土方工程（开挖、回填）桩基工程，地下室防水工程（外防水），混凝土基础钢结构1.2主体结构工程±0.00米以下地下室主体结构工程（包括±0.00米楼板）±0.00米以上主体结构工程，砌体工程，木结构网架和索膜结构1.3建筑给水、排水工程室内给水系统工程，给水管道及配件安装，消火栓系统安装，消防喷淋系统安装，卫生器具安装，直接饮用水系统安装1.4室内排水系统工程室内生活污水排放系统，雨水排放系统1.5建筑电气变配电工程高压配电室工程（高压柜安装、调试、电缆安装、变压器的安装、调试、接地装置的安装、孔、管沟的预留等），低压配电室工程（低压柜安装和调试、电缆、母线安装、接地装置的安装、孔、管沟的预留等），供电干线（电缆、母线安装、接地装置的安装、桥架安装、孔洞预留等），电气动力工程（各种动力设备的控制柜、切换柜的安装调试、电缆，桥架安装）1.6建筑电气电气照明工程室内照明配电箱安装，调试室内电线，电缆的安装室内开关，灯具，插座等的安装室内应急照明系统，备用电源和不间断电源工程，防雷及接地安装工程，防雷接地装置安装，避雷引下线建筑物等电位连接，接闪器的安装防雷系统测试1.7通风及空调工程送排风系统工程，防排烟系统工程，空调风系统工程，空气处理设备安装风管系统安装，系统绝热风机盘管安装，制冷设备系统工程，制热设备系统工程（热水锅炉，热交换间，绝热），空调水系统工程（冷热水系统，冷却水系统，冷凝水系统，冷却塔）1.8屋面工程屋面卷材防水工程，屋面保温隔热工程，上人屋面楼面工程2幕墙工程费2.1玻璃幕墙幕墙隐框、半隐框、明框玻璃幕墙、全玻璃幕墙。室内二次装饰工程2.2金属幕墙铝板、铝塑板。2.3石材幕墙花岗岩、大理石、瓷砖3室内二次装饰工程费3.1地面整体面层：水泥砂浆、水磨石，板块面层：瓷砖、大理石、花钢岩、塑料板、地毯，木竹面层：实木地板、复合地板、竹地板。3.2抹灰一般抹灰、装饰抹灰、清水砌体勾缝。3.3门窗木门窗制作与安装，金属门、塑料门、特种门、门窗玻璃、防火门安装。3.4吊顶暗龙骨、明龙骨吊顶。3.5轻质隔墙板材隔墙、骨架隔墙、活动隔墙、玻璃隔墙。3.6涂饰水性涂料涂饰、溶剂性涂料涂饰、美术涂饰。3.7裱糊与软包裱糊、软包3.8细部橱柜制作与安装，窗帘盒、窗台板制作与安装，门窗套制作与安装，护栏和扶手制作与安装，花饰制作与安装，电梯门洞制作与安装。第二节全过程投资控制相关文件一、建设项目全过程投资控制流程工作流程质量控制标准相关文件和记录投资估算设计概算材料选型、工程量清单投资估算设计概算材料选型、工程量清单工程变更处理工程结算开始1、造价指标2、项目选址原则（土地购置成本控制）3、项目建设规模及标准规定4、可研投资估算编制要求5、可研审核流程及审核要点1、项目计划任务书2、项目功能配置需求确定表3、项目投资估算4、投资估算审查意见1、项目设计任务书3、方案优化流程4、概算编制要求5、概算会审流程1、限额设计目标分解表2、设计概算3、设计概算审查意见1、工程施工招标文件2、标底及工程量清单编制要求3、设备材料选型手册4、标底编制管理流程及预算审核要点1、设备材料选型表2、标底预算及工程量清单3、标底预算及工程量清单审查意见超投资计划处罚管理规定标底预算及投标书工程变更管理实施细则投资分析报表制度1、工程变更审批表2、工程变更汇总表3、工程费用动态控制表4、工程付款审批表施工合同工程结算送审资料编制要求结算审核办法造价咨询公司服务质量考核办法1、工程结算书2、工程结算审查意见表3、工程结算定案表二、投资动态控制统计表工程项目名称：年月日单位：万元序号合同（费用）名称概算投资至上月底变更本月变更工程费用应合同金额变更增加+变更减少-变更增加+变更减少-至本月底总变更量A付款小计BabcdeA=b+c+d+eB=a-(b+c+d+e)1土建工程2室内二次装修工程3幕墙工程4三大设备采购5基坑支护6钢结构工程7燃气工程8消防工程9白蚁防治10地下室防水11其它专项工程12工程建设其他费用13项目费用合计（a+b+c+d+e+A+B）注：本报表由项目管理公司填报，每月一张。填报人：三、年月工程变更统计表工程项目：（名称）填报人工程项目至上月底变更合计本月变更至本月底变更合计变更份数变更量变更核减变更核增变更份数变更量变更核减变更核增变更份数变更量变更核减变更核增土建工程室内二次装修幕墙工程三大设备采购基坑支护钢结构工程燃气工程消防工程白蚁防治地下室防水其它专项工程合计四、工程变更管理细则总则第一条为规范建设工程项目的工程变更管理工作，保证工程质量，提高工作效率，控制工程成本，针对工程建设的施工各阶段，制定本细则。第二条工程建设中不可避免地会工程变更，工程变更往往涉及费用和工期的变化，工程变更管理应依据工程施工合同，纳入到合同管理的工作中。工程变更应遵循以下原则：1、工程变更必须遵守设计任务书和初步设计审批的原则，符合有关技术标准设计规范，符合节约能源、提高工程质量、方便施工、利于营业、节约工程投资、加快工程进度的原则。2、变更设计必须在合同条款的约束下进行，任何变更不能使合同失效。3、工程变更应及时、正确处理，避免引起工程纠纷。工程变更的范围和内容第三条工程变更指在建设工程中，因客观原因，在工程合同履行的过程所涉及的工程量或价的变化的总称，统称“工程变更”。工程变更包括设计变更、进度计划变更、施工条件变更和现场签证。工程变更的范围和内容：增加或减少合同中任何一项工作内容；增加或减少合同中关键项目的工程量超过一定的百分比；取消合同中任何一项工作（但被取消的工作不能转有发包人或其他承包人实施）改变合同中任何一项工作的标准或性质；改变工程建筑物的形式、基线、标高、位置和尺寸；改变合同中任何一项工程的完工日期或改变已批准的施工顺序；追加为完成工程所需要的任何额外工作。工程变更确认和审批程序第四条由于工程变更会带来工程造价和工期的变化，无论任何一方提出工程变更，均需由监理工程师确认并由业主按审批权限，实行“分权管理，逐级审批”制度，并由监理工程师签发工程变更指令。工程变更没有按相应程序由业主审批，并由总监理工程师或其代表签发的工程变更通知令的，承包商不得做任何工程变更，否则业主可不予计量和支付。第五条工程变更发生时，监理工程师要及时处理并确认工程变更的必要性和可行性。第六条经审核确定的施工图原则上不允许变更，如发现原设计中有差、漏、错需进行修改、补充或对原设计方案进行优化时，可作必要变更，并应遵循以下原则：1．

不降低技术标准，便于采用先进技术，同时节约投资。2．

方便施工、确保工期和安全。3．

对原设计方案进行优化时，在遵循上列原则的基础上，应严格控制工程造价。第七条建设单位必须建立完善的工程签证制度，各级项目管理人员应严格按合同和相关管理规定的权限和要求进行签证，严禁项目管理人员进行越级签证。第八条工程变更属下列情况之一者，建设单位需报上级主管部门审批。1、不违反计划任务书要求情况下的建筑面积、层数发生的变更；2、不违反计划任务书要求情况下的使用功能的变更；3、建筑设备用房平面位置、结构柱网、地基处理形式、基础类型的变更；4、室外场地的特殊处理；5、有地下室的基础基坑支护施工方案及方案修改；6、幕墙工程的结构形式和规模的变更；7、消防工程的系统形式、控制系统的变更；8、各工程招标中指定的主要材料品牌的变更；9、电气工程系统形式的变更；10、空调工程系统形式的变更；11、智能化弱电系统的综合布线系统、安保监控系统、楼宇自动化系统、中央集成系统、有线电视系统工程的系统形式的变更；12、其它对工程造价有较大影响的用户变更。第九条发生除上述“第十条”情况者以外的工程变更由建设单位根据工程变更造价和变更审批流程进行，并将超过分部工程投资额的3%或增加投资10万元以上的工程变更抄报上级主管部门备案。根据为了加强工程变更的管理，工程变更按工程变更性质和费用影响来分类并进行审批，详见下表：工程变更分类表变更分类变更限额审批权限审批程序小变更≤2万元建设单位于工程建设部门经理经监理公司和项目主管确认后，由部门经理（副经理）审批一般变更≤5万元建设单位主管工程建设副总经理经监理公司和项目主管确认后，由部门经理（副经理）牵头的项目小组讨论确认，出具书面意见，交由副总经理审批重要变更≤50万元建设单位总经理经监理公司和项目主管确认后，交由副总经理牵头的项目小组讨论确认，出具书面意见，经中介审计机构预算审计后，由总经理审批重大变更≥50万元或超过合同签订额20%以上的建设单位上级主管部门领导按合同签订流程签订补充合同工程变更的工作流程第十二条工程变更的提出：按提出的当事人划分1、承包商提出的工程变更承包方鉴于现场情况的变化或出于施工便利，或受施工设备限制，遇到不能预见的地质条件或地下障碍，或为了节约工程成本和加快工程施工进度等原因，可以要求工程变更。2、业主方提出变更业主方根据自己的实际需要提出的变更。3、监理工程师提出工程变更监理工程师根据施工现场的地形、地质、水文、材料、运距、施工条件、施工难易程度及临时发生的各种问题各方面的原因，综合考虑认为需要的变更。4、工程相邻地段的第三方提出变更，例如当地政府和群众提出的变更设计。5、设计方提出变更设计单位对原设计有新的考虑或为进一步完善设计等提出变更设计。第十三条工程变更工作按变更提出方的不同划分，遵守相关工程变更程序，工程变更程序详见附件一。第十四条工程变更相关表格详见附件二—四（表1—表3）。表1-表3的编号按以下原则编写：编号统一编号为：更XX-XXX，X均为阿拉伯数字，其中XX表示表格代码，表1至表3分别为01、02、03，XXX为按工程变更顺序代码，按发生顺序从001开始编制，以后发生的顺延。例如：发生第一起变更，表1至表3编号分别为：更01-001、更02-001、更03-001。工程变更相关表格编号填写必须对应，即申报、审批、变更通知的顺序代码必须为同一号码。相关表格填写顺序要求如下：表1由承包商完成，申请工程变更；表2由市公司完成，完成工程变更审批工作；表3由监理公司完成，下发承包商实施，同时抄报业主。第十五条任一方提出的工程变更，监理单位收到变更申请后，必须在7天内完成工程变更的审核工作；建设单位收到监理单位和设计单位的审核意见后，必须在7天内完成工程变更的审批或呈报工作；建设单位主管部门受到建设单位变更申请后，必须在7天内完成工程变更审批工作；监理单位收到业主的审批意见后，必须在3天内下发变更变更通知令。第十六条尽量避免工程变更上报资料不齐、相关单位未签署审核意见和不按变更流程进行审批；严禁将一个变更工程分拆成几个变更工程上报。第十七条发生某些特殊情况，如按工程变更流程进行处理可能造成重大经济损失时，监理公司根据实际情况，与建设单位项目主管协商后，可直接要求承包商组织施工；同时将工程变更按流程上报，并详细说明工程变更应急处理情况。工程变更的造价确定和支付第十八条工程变更的估算价按工程合同中有关工程变更计价方法执行，工程变更的估算价仅作为工程变更审核依据，工程变更实际造价在工程竣工后按结算流程审核后确定。第十九条所有工程变更引起的工程造价变化均按工程施工合同中约定的条款支付。工程变更的实施第二十条经业主审批后，监理公司下发工程变更通知令，工程变更通知令应包括以下文件：1、工程变更书：（1）变更的原因和依据；（2）拟采用的技术标准；（3）变更的内容和范围；（4）估算工程变更的价格。2、工程变更预算书：按合同要求编写工程预算书。3、相关设计图纸：需经设计审核并签字确认的设计修改图纸。4、其他相关文件：说明需要发生工程变更的其他相关文件第二十一条承包商在收到变更通知令后，应立即无条件组织工程施工，如对工程变更通知令存在异议，应在收到工程变更通知令7天内向监理公司提出，监理公司应在14天内组织业主和承包商进行协商解决。如承包商和业主不能达成一致意见，可按合同约定，向相关仲裁机构申请仲裁。工程变更文档管理第二十二条具体归档文档资料如下：工程变更申报表及相关图纸、预算书工程变更审批表工程变更通知令及相关图纸、预算书、相关文件如承包商对工程变更存在异义，应有承包商提交的报告、相关协调意见等文件以上文件一式