园区土地开发模式

-.z园区土地开发模式概述21世纪是知识经济全面起飞的世纪，创新成为知识经济开展的动力和特征。高新技术作为知识经济的重要内容之一，高新技术开发区已经成为高新技术产业的载体。世界许多国家把建立自己的高新技术开发区作为推动本国高新技术开展的动力。开展高新技术在新的国际竞争中占据有利位置，已经成为各国共识。如何建立好、管理好高新技术开发区成为一个极为迫切的问题。〔一〕、我国高新技术开发区的宗旨与功能我国从1988年5月设立第一个国家高新技术开发区—市新技术产业开发试验区〔即现中关村科技园的前身〕，到现在已经有23年历史。我国的高新技术开发区从无到有，从研究、实验、生产到技工贸已经形成一套根本成熟的体系。高新技术产业已有长足进步，高新区作为国家高新技术产业开展战略的重要组成局部，在政府的重视和支持下得到快速安康开展，已经成为我国高新技术产业代的开展基地。目前，我国地方各级政府已经充分意识到高新技术园区是开展高新技术产业的基地，是科技与经济密切结合，加速成果转化，强化技术创新的示*区，是对外开发的窗口，深化改革的试验区，是用高新技术改造传统产业的辐射源。具备条件的各地方政府正努力建立高新科技园区，以实现国家对高新技术产业的总体战略布局，实现建立高新技术园区的根本目标。我国建立高新科技园区的宗旨面向海内外市场，依托科技实力和工业根底，通过优惠政策和各领导改革措施创造局部优先环境，吸收外资和国外先进技术，解放和开展科技第一生产力，开展中国的高新技术产业，带动传统产业改造、升级、促进中国高新技术成果的商品化、高新技术商品的产业化，高新技术产业的国际化。设立高新技术开发区的意义有助于加快高新技术资源向实业界渗透，实现科研成果的产业化，提高我国增长中的高新科技含量，有助于加快实现经济增长方式从“粗放型〞向“集约型〞的转变。有助于降低技术扩散，技术转移本钱，增加技术进入企业的时机，有助于提高企业的技术使用效果。有助于缓解长期形成的科企别离的局面，以及与市场经济不相适应的矛盾，有助于开展知识经济，加强综合国力、提高国家、企业在国际竞争中的地位与实力。高新技术开发区的功能高新技术成果向现实生产力的转化；实现成品技术就地消化或向周边地区实施技术扩散，产业辐射；实现技术转移，使高新技术开发区能够带动周边区域经济飞速开展，到达聚集民生的根本目的。图一：高新技术开发区功能科技领域科技领域技术思路技术路径开发区可行性论证中间实验成品技术高技术产品新技术产品产品技术向周边及境外扩散技术路径，技术方案技术转移带动区域经济开展原地消化提高企业竞争力技术路径，技术方案〔二〕、高新技术开发区的土地开发及管理要求1、高新技术开发区的土地开发建立与经营需要政府强力干预高新技术开发区是区域经济增长的源泉，高新技术的开发和应用是一个关系国家竞争力的重点课题，同时又带有极大的风险性。如何鼓励高新技术产业的开展，使之在经济建立中起到先导性作用，就需要给高新技术产业一个良好的创业环境。如何有效配置园区土地资源，完善园区根底设施建立，为园区创造良好投资环境是各级政府应全力解决的问题。“筑巢引凤〞是我国大多数高新技术园区的开发建立思路，创造有利于创新、协作的环境，形成区域创新网络，为高新科技企业入驻创造良好条件是开办高新科技园区的根本目标。中小型高新科技企业是高新科技园区的主体，其资金一般较为短缺，为众多中小型高新科技企业提供土地载体和良好根底设施使成为政府义不容辞的责任。目前国内各个高新技术园区的管理大都有政府的强力干预，使得需要几十年才能开展成熟的地块及产业在短短十几年中就飞速开展起来，并取得令人惊异的成就。中关村科技园区、**新城、**工业园区等较为成功的国家级高新技术园区均是在科学规划、政府引导、企业化和市场运作的指导原则下建成并取得成效。高新技术产业的特点就是在于“高〞于“新〞，这就要求快速把握时间，占领高新技术领域的前沿阵地，要求政府运用必要的方案手段结合必要的经济措施，来加速经济手段所不能实现的地区资源的有效配置和产业经济开展进程。因此，在市场经济尚不兴旺的阶段或是地区，高新技术园区的规划建立需要政府的干预。由政府组织或明确授权企业统一实施土地综合开发及市政根底设施建立，垄断并严控土地一级市场，牢牢控制供地源头，是高新科技园区土地开发的主要思路。2、园区内土地双重功能的充分发挥要求管理机构具有很强的土地资源控制能力要建立好高新技术开发区，实现其应该具有的功能，进而实现我国高新技术产业的总体战略安排，贯彻高新技术开发区的宗旨，就应从硬件设施和软件效劳两个方面着手。根据世界各国高新技术开发区的实践看，一个成熟的高新技术开发区要具有如下根本要素：1〕、充足的科技与智力资源；2〕、良好的创业环境；3〕、活泼的投融资市场；4〕、明晰的知识产权关系；5〕、政府管理的效率：企事业开发登记、生产经营场地程序、各领引政事务；6〕、产业的多样化和技术创新；7〕、产业的网络和集群化；上述要素可以归纳为两个方面；硬件环境：市政根底设施、公共设施及生活设施的完备情况；社会经济构造、自然凛赋，从根本上来讲，即土地综合开发利用情况，它代表了*地区生产力开展水平。土地的开发利用可以分为土地的一级开发、二级开发、三级开发〔即土地的再次开发—将荒芜地、废弃地、损害地、坍塌地、无主地、回收地、整理成为可以再次利用程度的过程〕。经过土地一、二级开发，土地作为最根本的生产和生活资源和资产，才能进入到经济活动中去，发挥其既作为土地资源，又作为土地资产的双重功能。软件环境：即政府政策、金融、法律、产业效劳情况。政府的效劳情况可以通过对各项事物的管理效率上表达出来，而软件环境与硬件环境密切相关，其中一个重要方面是土地的开发利用管理以及管理的方法和手段。它代表生产关系及上层建筑方面的特征。成熟的高新技术园区要实现其自身应有的产业功能和相应的城市功能。首先要能够发挥土地作为资源及资产的双重功能，发挥其即作为生产资料，又作为生活资料的两重性质。土地在开发利用过程中，必然要发生人与人之间的关系，包括占有使用，收益分配等的关系。土地资源的稀缺是土地成为资产的前提条件，作为高新技术开发区内的土地资源，其土地资产的稀缺性特征更加显著。土地是人类最根本的生产资料，城市土地是城市生活的全部载体，是各类企业进城生产、经营必须的资源。作为高新技术开发区内的土地资源，对于高新技术企业的开展更起到举足轻重的作用。遵照土地法，我国土地属于国家所有和集体所有，实行土地的社会主义公有制，即采取全民所有制和劳动群众集体所有制两种形式。土地所有制由国家机关代表国家行使所有权，各级政府及相应的职能部门〔即各级土地管理部门〕在国务院授权下管理土地，负责城市土地的开发利用和经营管理，合理配置土地资源，取得土地收益，开展地方经济。作为高新技术开发区管理机关，对于区内土地开发利用与经营管理，同样也是土地所有权决定的。鉴于高新技术开发区的特殊性质，区内土地开发利用与经营管理的方法、目的、又与城市土地开发有所不同。最根本的区别在与城市土地开发目的是合理配置土地资源，提高土地利用率，促进土地资源有效流动，取得土地收益，促进地方经济开展和城市人居环境改善。高新技术开发区内土地开发目的要以高新技术产业开展的目的为目的，在抾持高新技术企业开展的时候，必然要牺牲局部或全部土地收益的利益，以到达促进高新技术产业开展的目的，其实质性是牺牲短期利益来实现国家或地区的长远利益。因此，高新技术开发区的管理机构，必须留在城市功能完善、产业良性开展的高度，对园区内的土地综合开发及根底设施建立加大控制力，通过采取金融政策、经济政策、价格政策及法律规章来管理园区内有限的土地资源，配合高新技术产业开展规划的实现。〔三〕、渤海科技城定位及土地综合开发、根底设施建立目标；作为**国家高新技术产业开发园区的龙头，渤海科技城面临着艰巨的历史重任。渤海科技城的土地更要发挥其根本功能，以实现**国家高新区的建立宗旨。因此，渤海科技城的土地利用目标要附属于产业开展及地区经济开展的目标，为高新技术产业的开展提供依托。依据**国家高新区战略地位和其在**市产业构造中心定位，渤海科技城土地综合开发及相关根底设施建立要到达四个目的；1、进展总量控制，调节土地市场通过土地综合开发、政府可以进一步收放**国家高新区的土地供给，调整土地需求，控制土地供给量与土地本钱，以适宜的价格为园区供给生产和生活用地，防止园区土地投机和房地产“泡沫〞产生。2、进展土地市场有序建立、完善规*管理通过土地综合开发及市政根底设施建立，实现园区开发的统一组织，统一建立、协调开展、合理配置的目的，配合园区内企业经营开展壮大和产业布局的调整和完善战略的实施，贯彻园区土地利用总体规划，实现土地合理有效利用。3、保障土地收益合理分配、实现国有土地资产的保值增值通过土地综合开发，保证国家的所有者权益，这个利益包括了社会利益、国家整体利益和民族利益，从而实现土地资源利用的效益最大化。4、促进地区经济和高新技术产业的持续、稳定、快速开展通过土地综合开发，在实现园区内土地资源合理配置的同时，实现土地开发资金的循环使用，支持整个园区其它建立开展，进而鼓励高新技术产业的开展，促进我国企业技术升级和科技进步。〔四〕、土地综合开发过程及必要要素1、土地综合开发的主体依法代表国家处理国有土地的政府及其授权的土地行政管理机关为法定的土地综合开发的主体。这里主体的含义是从法律角度上的解释。由于我国土地统归国家所有，土地的所有权属于国家，因此作为土地所有者必然拥有土地的占有、使用、分配和处分的权利。拥有土地所有权的所有者进展城市土地经营，实施土地开发，所有土地开发时政府行为。同时，政府可以通过实施土地所有权，让渡土地开发权，保存控制权，从而成为土地综合开发的控制主体，被让渡方成为土地综合开发的实施主体，这是土地所有权在实际经济活动中的一种表现方式。2、土地综合开发的资金从理论上讲，土地开发资金应当由从事土地开发的主体来提供。从事土地资产经营和管理的主体也应当成为土地开发提供开发资金的主体，并且承当开发风险，取得与此相适应的经营收益。由于土地综合开发资金数额巨大，仅有取得开发权的企业提供该笔资金具有相当困难，并且由于目前我国融资机制不完善，信用体系不完备等原因，致使土地综合开发效率与目标无法按方案实现。3、土地综合开发的管理为到达土地综合开发利用的目的，各国由较为成熟的做法是在产业经济开发建立专门土地管理机构，制定科学的园区土地规划，实施土地开发管理，统一购置、集中开发，并按照既定标准向入园企业以较为优越的条件供给土地，以保障土地利用目标能够促进地区经济开展，产业构造调整的目的。4、土地综合开发的收益分配由于产业经济园区特别是高新技术开发区内土地开发的特殊性，使得园区内的土地收益获取与分配具有其自身特点。首先，园区内土地开发所获得的土地收益在短时期内，一般要低于一样数量土地的收益甚至是负值，这是因为园区内土地开发要牺牲一定的土地收益以实现长远的