库尔勒房地产市场区域分析

库尔勒房地产市场区域分析第1页/共51页库尔勒房地产市场调研区域（一）老城区第2页/共51页老城区板块第3页/共51页孔雀河一号●财富国际●●中祥锦官家园在水一方●宏基财富●民政大厦江南城河畔世家杨帆金鹏小区阳光城市绿岛第4页/共51页开发团队项目名称开发商策划代理物业管理宝安·江南城新疆宝安地产-----深圳恒基物业孔雀河一号新疆海西房地产开发有限责任公司盛世元年海西物业财富国际库尔勒中嘉房地产开发有限责任公司 -----中美物业扬帆·金鹏小区库尔勒杨帆房产有限公司-----杨帆物业宏信·河畔世家巴州宏信房地产开发有限公司合富辉煌宏信物业中达盛·在水一方新疆中达盛房地产开发有限公司--------------中祥·锦官家园库尔勒中祥房地产开发有限责任公司-----中祥物业公司宏基财富新疆天山宏基房地产开发有限公司民生房地产经纪有限公司四运龙祥物业领信·民政大厦巴州领信房地产开发有限公司-------------阳光·城市绿岛库尔勒市阳光房地产开发有限责任公司-----新水物业第5页/共51页楼盘规模项目名称总占地面积（亩）总建筑面积（万㎡）宝安·江南城83590孔雀河一号20033财富国际148扬帆·金鹏小区14230宏信·河畔世家90中达盛·在水一方116.8中祥·锦官家园87宏基财富187.8领信·民政大厦8.33.5阳光·城市绿岛15015由于受地域限制，该地域开发的楼盘规模均已中小楼盘为主，大规模的楼盘仅有几家第6页/共51页产品形态项目名称产品形态建筑风格园林风格规划特点物业管理特点宝安·江南城高层别墅中式苏州园林20万㎡苏州园林景观，3万㎡水系景观与孔雀河融为一体红外线监控、身份识别、可视对讲、电子巡更孔雀河一号多层小高层高层别墅西班牙现代三公园环绕、与两河紧紧相连周界报警、电子巡更、家庭防盗、电视监控财富国际高层港式------扬帆·金鹏小区多层高层现代现代大型中央主题广场宏信·河畔世家高层现代现代坡地生态园中达盛·在水一方高层现代现代E-HOME智能家居管理系统、周界报警、电子巡更、电视监控中祥·锦官家园高层现代现代宏基财富高层现代现代领信·民政大厦高层现代现代阳光·城市绿岛多层现代现代产品均已中高档品质为主，物业类型大多以小高层、高层为主，多层很少有第7页/共51页项目名称户型面积销售率宝安·江南城两房：96㎡三房：109-140㎡别墅：246-370㎡62.5％孔雀河一号三房：108㎡别墅：288-400㎡70％财富国际一房：50-55㎡两房：70-90㎡三房：123-130㎡四房：138㎡95％扬帆·金鹏小区两房：84㎡三房：90-106㎡70％宏信·河畔世家两房：80-90㎡三房：100-140㎡70％中达盛·在水一方一房：56㎡两房：88㎡三房：108-133㎡四房：136-160㎡70％中祥·锦官家园两房：84-92㎡三房：101-156㎡30％宏基财富一房：40-50㎡两房：82-86㎡三房：92-136㎡90％领信·民政大厦一房：65㎡两房：95㎡三房：114-153㎡70％阳光·城市绿岛一房：45㎡两房：63-67㎡三房：93㎡30％产品面积区间主要以一房、两房和三房为主，也有少量四房第8页/共51页配套设施项目名称自身配套市政配套宝安·江南城五星级会所、游泳馆、健身馆、影视馆、咖啡厅孔雀河、华山医院、中医院、巴州一中、市法院、市公安局等孔雀河一号幼儿园,商场,健身房龙山公园、孔雀河、杜鹃河、龙山中学、塔指中学、十一中、市二小、塔指医院等财富国际商业街小康城商业步行街、人民商场、金三角商贸城、金都广场、巴州人民医院、库尔勒妇幼保健院、地质医院、中行、工行、农行、建行、巴州二中、库尔勒四中等扬帆·金鹏小区商业会所、地下车位、幼儿园金三角商业区、万山红市场，生活便利，周边配套齐全，小区已成型，配套成熟宏信·河畔世家商业街地下车位健身器材人民路商业圈、四中、四小、巴州医院、孔雀河畔中达盛·在水一方商业街地下车位四中、四小、孔雀河公园、巴州医院中祥·锦官家园无配套五中、五小、州医院、金三角商业圈宏基财富幼儿园，地下停车场萨依巴格市场、华凌市场、宝地市场、四中、九小、四运医院领信·民政大厦商业街地下车位二中，巴州医院，州政府和人民广场阳光·城市绿岛幼儿园、篮球场、会所、健身器材二小、一中、273医院、天百购物各种市政、生活配套齐全，拥有大量商业网点第9页/共51页价格区间项目名称均价楼层差宝安·江南城高层:4500元/㎡别墅：1万元/㎡20-30元/㎡孔雀河一号4500元/㎡20-40元/㎡财富国际4650元/㎡30-50元/㎡扬帆·金鹏小区4100元/㎡20-30元/㎡宏信·河畔世家5400元/㎡30元/㎡中达盛·在水一方5700元/㎡35元/㎡中祥·锦官家园6600元/㎡100元/㎡宏基财富4580元/㎡30元/㎡领信·民政大厦5000元/㎡30元/㎡阳光·城市绿岛3260元/㎡200元/㎡此区域内均价在4100-5300元/㎡左右。第10页/共51页特征客户来自区域产品抉择置业敏感点特征首购型市区及外地外地客户价位适中以中小户型为主价位此部分客户大都较为年轻，年龄一般在26-35岁，一般都是各企业与公司职员，文化素养比较高，收入相对稳定，正处于事业上升期，家庭结构较为简单投资型市区及外地外地客户以中高档，升值前景较好的楼盘为主地段、升值潜力、市政配套设施此类客户收入水平比较高，有一定的积蓄，在库尔勒购房目的不是用来居住，而是作为一个投资工具，他们主要看重项目地段的升值性，投资的小额性，项目周边的租赁需求。这类客户在写字楼、公寓、商业等投资产品中占的比例比较大。改善型市区客户以中高档楼盘为主地段，市政配套设施，楼盘品质及配套此类客户主要是医疗单位医生、事业单位公务员、做生意的私营企业主、高薪部门的中层管理者、金融机构等；此类消费群体将以非常挑剔的眼光来审视小区的环境规划、房屋的户型结构和后期的物业管理。他们大多在库尔勒都有自己的房产，他们比较关注产品的品质，当发现高品质的社区，他们会毫不犹豫的购买，购房的目的是提高生活质量。目标客户群体第11页/共51页库尔勒房地产市场调研区域（二）南市区第12页/共51页南市区板块第13页/共51页千城梨香水韵康都花园华夏名门华誉怡景苑豪帅丽都华府丝路华庭汇嘉时代花园第14页/共51页南市区板块范围：库尉北路以南、塔指路以东、石化大道以北、新华路以西区域特点：该区域紧邻库尔勒市老城区，既可以享受到老城区的配套，又可以拥有新城区的宜居，较多的购房者将置业的眼球停留在该区域，居民对该片区的认可度仅次于老城区。区域内在建房地产项目多是自2007年开始建设，占地面积大，开发周期长，产品形态上以多层加小高层组合式开发居多。片区内开发土地同样表现较为紧缺。代表性楼盘：千城·梨香水韵、康都世纪花园、康都花园、华誉·怡景苑、华夏名门等。第15页/共51页开发团队项目名称开发商策划代理物业管理千城·梨香水韵库尔勒九州千城置业有限责任公司九洲千城置业九州千城物业有限公司康都花园新疆康达房地产开发有限公司康达房地产新疆康达物业公司华夏名门巴州万和置业有限公司-----库尔勒新源物业公司华誉·怡景苑巴州翔洲房地产开发有限责任公司-----库尔勒华誉物业豪帅·丽都华府巴州豪帅房地产开发有限公司合富辉煌巴州豪帅物业汇嘉·时代花园库尔勒新拓房地产开发有限公司-----时代花园物业丝路华庭巴州现代房地产开发有限责任公司-----逸东物业第16页/共51页楼盘规模项目名称总占地面积（亩）总建筑面积（万㎡）千城·梨香水韵60058康都花园22543华夏名门27029华誉·怡景苑14230豪帅·丽都华府20425汇嘉·时代花园25530丝路华庭25534该区域房地产项目开发多数为大规模的开发，开发周期长，开发速度逐步加快第17页/共51页产品形态项目名称产品形态建筑风格园林风格规划特点物业管理特点千城·梨香水韵多层高层欧式现代拥有一条贯穿小区各楼栋的生态水系全天候智能化车辆管理、人行道ID卡智能化管理系统康都花园多层小高层地中海欧式五星级社区配套“贴身管家”式的星级物业服务华夏名门多层小高层高层现代现代蜿蜒的水系，休闲式广场，形成会呼吸的社区分区封闭管理、红外线全天候监控，门禁系统、智能化一卡通车辆出入华誉·怡景苑高层现代现代

豪帅·丽都华府多层高层中式现代BLOCK式主题公园周界报警、电子巡更、电视监控、刷卡式门禁汇嘉·时代花园多层小高层高层现代现代丝路华庭多层小高层高层现代现代前期产品均已多层为主，后期主打小高层和高层第18页/共51页产品面积区间项目名称户型面积销售率千城·梨香水韵两房：86㎡三房：140㎡剩余100套康都花园

一房：40㎡两房：80-90㎡三房：110-130㎡保密华夏名门一房：58㎡两房：76-85㎡三房：90-105㎡剩余100套华誉·怡景苑一房：43-59㎡两房：83-90㎡三房：90-105㎡95％豪帅·丽都华府两房：80㎡三房：110-120㎡60％汇嘉·时代花园一房：62㎡两房：88㎡三房：104-144㎡60％丝路华庭一房：37-56㎡两房：86㎡三房：115㎡四房：135-217㎡95％户型以两房、三房为主。第19页/共51页配套设施项目名称自身配套市政配套千城·梨香水韵生态水系景观，休闲健身广场，小天才幼儿园，停车场，大型商业配套第八中学，第五小学，第一中学，铁克其菜市场，第一人民医院等康都花园红黄蓝幼儿园、大型商业街、老年人活动中心、篮球场八中、八小、鸿丰市场、塔指医院、工商银行、农业银行等华夏名门商业集合区、中心会所、老年活动中心、儿童活动中心、幼儿园邮政大厦、市国税局、海关、鸿丰超市、农业银行、工商银行、塔指医院等华誉·怡景苑商业街八中、八小、鸿丰市场、塔指医院、工商银行、农业银行等豪帅·丽都华府水系儿童乐园健身广场梨香中学、汇嘉百货、菜市场、新政府、邮政大厦、亿家超市等汇嘉·时代花园幼儿园、商业街、汇嘉超市、社区邮政大厦、博物馆、鸿丰超市、塔指医院、人民检察院、国税、华通丰田4S店等丝路华庭幼儿园、会所、商业街市医院、市一中、市五小、移动公司、中国银行、工商银行、电力局等各种市政、生活配套齐全，大型商业网点较少第20页/共51页价格区间项目名称均价楼层差千城·梨香水韵3900元/㎡20-30元/㎡康都花园3700元/㎡30元/㎡华夏名门4300元/㎡100元/㎡华誉·怡景苑3700元/㎡20元/㎡豪帅·丽都华府3800元/㎡20-30元/㎡汇嘉·时代花园3900元/㎡20-30元/㎡丝路华庭4100元/㎡20元/㎡目前区域内均价在3700-4200元/㎡。第21页/共51页目标客户群体特征客户来自区域产品抉择置业敏感点特征首购型市区客户下辖乡镇客户外出打工客户外地客户以中小户型为主价位此类客户库尔勒市内普通或中档收入阶层，收入相对不高，这部分人群购房一般为首次置业，购买的目的主要以自住为主；其次，库尔勒市周边县城及下辖乡、镇居民来市区购房，此类客户迫切希望在市内购买住房；再则，还有一部分客户群为外地工作者，他们在库尔勒市内工作，购房目的主要以融入库尔勒市更好的开展工作，这部分客户也在逐渐增长投资型市区及外地外地客户升值前景好的楼盘价位、地段、升值潜力、市政配套设施是否齐全此类客户收入水平比较高，有一定的积蓄，在库尔勒购房目的不是用来居住，而是作为一个投资工具，他们主要看重项目地段的升值性，投资的小额性，项目周边的租赁需求。这类客户在写字楼、公寓、商业等投资产品中占的比例比较大。改善型市区客户品质高配套全的楼盘地段，市政配套设施，楼盘品质及配套此类客户将以非常注重小区的环境规划、房屋的户型结构和后期的物业管理。他们大多在库尔勒都有自己的物业，他们比较关注产品的品质，当发现高品质的社区，他们会毫不犹豫的购买，购房的目的是提高生活质量。第22页/共51页库尔勒房地产市场调研区域（三）新市政府区第23页/共51页新市政府板块第24页/共51页金特香榭雅居华夏爱嘉丽都凤凰岛和合家园南湖御景南航华府永乐阳光水岸第25页/共51页新市政府板块范围：石化大道以南、迎宾大道以东、南环路以北、218国道以西区域特点：区域同属库尔勒是新区范围，靠近开发区板块，是库尔勒市未来的新城区，目前生活配套设施较少，缺乏居家氛围，市民对片区的认可度有待提高。区域内在建房地产项目产品形态多样，复合性强，适合更多的消费群体。代表性楼盘：南航华府、和合家园、金特·香榭雅居、凤凰岛、永乐·阳光水岸等。第26页/共51页开发团队项目名称开发商策划代理物业管理南航华府库尔勒南航房地产开发有限公司合富辉煌南航物业公司金特·香榭雅居新疆金特置业有限公司北京中运行房产新疆金特物业有限公司和合家园巴州香梨置业有限责任公司-----巴州香梨置业物业纳福·凤凰岛新疆纳福房地产开发有限公司天基房地产营销永乐·阳光水岸新疆永胜投资集团库尔勒永乐房地产综合开发有限公司-----永胜物业华夏·爱嘉丽都巴州华夏房地产开发有限公司凌峻·中国华夏物业南湖御景巴州广聚房地产开发有限公司-----巴州华夏物业第27页/共51页楼盘规模项目名称总占地面积（亩）总建筑面积（万㎡）南航华府236.1金特·香榭雅居30030和合家园40056纳福·凤凰岛254.1永乐·阳光水岸10620华夏·爱嘉丽都6815南湖御景185该区域房地产项目开发大规模、中小规模都有，开发强度适中第28页/共51页产品形态项目名称产品形态建筑风格园林风格规划特点物业管理特点南航华府高层现代中式扼守石化大道与迎宾大道要塞处金特·香榭雅居多层小高层别墅西班牙欧式西班牙风情建筑和合家园多层小高层现代中式纳福·凤凰岛小高层中式现代将杜鹃河水引入小区，形成社区特色水系，独享杜鹃河唯一回水湾管家式物业永乐·阳光水岸多层高层中式现代华夏·爱嘉丽都高层现代现代欧式景观广场，南欧风情园林，西域民族风情景观24小时酒店式物业管理服务，周界报警、无线电子巡更、电视监控南湖御景高层现代现代独享市政府对面人工湖、杜鹃河双重水景一卡通智能体系，可视对讲，智能防盗前期产品均已多层为主，后期主打小高层和高层，楼盘品质基本在中档和中低档，第29页/共51页产品面积区间项目名称户型面积销售率南航华府两房：79.5-100.82㎡三房：106-126㎡已售完金特·香榭雅居一房：47㎡两房：80-100㎡三房：130㎡30％和合家园两房：77-99㎡三房：112-135㎡五室：185㎡未售纳福·凤凰岛两房：67-85㎡三房：90-133㎡85%永乐·阳光水岸两房：85㎡三房：220㎡90％华夏·爱嘉丽都两房：88㎡三房：90-137㎡保密南湖御景两房：91-106㎡三房：133-156㎡四房：220㎡2％户型以两房和三房为主，也有不少一房、四房和复式。第30页/共51页配套设施项目名称自身配套市政配套南航华府商业街邮政大厦、博物馆、鸿丰超市、塔指医院、人民检察院、国税、华通丰田4S店金特·香榭雅居户外健身广场、网球场、篮球场、老年生活广场石油中学、新市政府、市第三人民医院等和合家园幼儿园商业街库尔勒市政府、库尔勒人工湖和广场、梨乡中学、河北医院、公安局、园林宾馆等纳福·凤凰岛商业街石油中学、华山中学、梨香三中、第三人民医院、工商银行、建设银行等永乐·阳光水岸商业街、地下车位、会所、幼儿园、卫生服务站杜鹃河、石油中学等华夏·爱嘉丽都商业会所地下车位新市政府、人工湖、梨香中学、石油中学、河北医院、博物馆、巴州武警支队等南湖御景商业、地下停车场市政府广场、人工湖、石油中学、梨香中学、杜鹃河等生活配套与市政配套逐步完善中第31页/共51页价格区间项目名称均价楼层差南航华府3500元/㎡------金特·香榭雅居3650元/㎡30元/㎡和合家园3700元/㎡-------纳福·凤凰岛3600元/㎡30-80元/㎡永乐·阳光水岸4200元/㎡80元/㎡华夏·爱嘉丽都3800元/㎡20-30元/㎡南湖御景4500元/㎡20元/㎡目前区域内均价在3500-3900元/㎡。第32页/共51页目标客户群体特征客户来自区域产品抉择置业敏感点特征首购型下辖乡镇客户外出打工客户外地客户价位低价位此类客户主要来自库尔勒市周边县城及下辖乡、镇居民来市区购房，此类客户迫切希望在市内购买住房；再则，还有一部分客户群为外地工作者，他们在库尔勒市内工作，购房目的主要以融入库尔勒市更好的开展工作，这部分客户也在逐渐增长投资型市区及外地外地客户升值前景好的楼盘价位、地段、升值潜力、市政配套设施是否齐全此类客户收入水平比较高，有一定的积蓄，在库尔勒购房目的不是用来居住，而是作为一个投资工具，他们主要看重项目地段的升值性，投资的小额性，项目周边的租赁需求。这类客户在写字楼、公寓、商业等投资产品中占的比例比较大。改善型市区客户品质高配套全的楼盘地段，市政配套设施，楼盘品质及配套此类客户将以非常注重小区的环境规划、房屋的户型结构和后期的物业管理。他们大多在库尔勒都有自己的物业，他们比较关注产品的品质，当发现高品质的社区，他们会毫不犹豫的购买，购房的目的是提高生活质量。第33页/共51页库尔勒房地产市场调研区域（四）开发区第34页/共51页开发区板块第35页/共51页辰兴自然家康博风水岭西班牙印象扬帆白鹭天缘华景清华园万方经典名苑溪居园第36页/共51页开发区板块范围：218国道以东、豪爵大道以南、兴民路以西、南苑路以北区域特点：该片区离库尔勒市中心城区较远，属于城市的边缘地带。配套设施少，公交车通车覆盖面不够，工业项目多，市民对片区的居住认可度不高，区域内在建房地产项目以多层住宅为主。代表性楼盘：经典名苑、华景·清华园、辰兴·自然家、溪居园等第37页/共51页开发团队项目名称开发商策划代理物业管理辰兴•自然家辰兴房地产开发有限公司嘉禾营销合生物业华景·清华园新疆巴州华景房地产开发有限责任公司合富辉煌华景物业康博•风水领新疆康达房地产开发有限公司--------康达物业万方·经典名苑巴州万方房地产开发有限公司住邦行销库尔勒万方物业溪居园巴州华鼎房地产开发有限责任公司--------库尔勒华鼎物业公司西班牙映像新疆九象房地产开发有限责任公司--------九象物业扬帆·白鹭天缘新疆杨帆房地产集团有限公司--------扬帆物业第38页/共51页楼盘规模项目名称总占地面积（亩）总建筑面积（万㎡）辰兴•自然家323.7华景·清华园688.4康博•风水领606万方·经典名苑254.1溪居园211.7西班牙映像1507扬帆·白鹭天缘686.8该区域主要以高新技术工业开发为主，房地产项目开发规模主要以中小楼盘为主，开发强度适大第39页/共51页产品形态项目名称产品形态建筑风格园林风格规划特点物业管理特点辰兴•自然家多层小高层现代中式零距离河岸纯粹自然生活酒店式物业管理服务华景·清华园多层小高层中式现代学院型文化社区电子巡更、闭路电视监控，可视对讲门禁康博•风水领多层高层中式现代万方·经典名苑小高层高层中式现代溪居园别墅中式现代6千㎡绿化面积，高达50％的绿地率，成熟的物业管理和全方位的安保珠联璧合提供人性化家居服务西班牙映像别墅西班牙欧式扬帆·白鹭天缘多层小高层中式现代尽享白鹭河水岸气息围合式管理，24小时智能监控安保系统产品均已多层为主，楼盘品质基本在中低档第40页/共51页产品面积区间项目名称户型面积销售率辰兴•自然家一房：45㎡两房：70-80㎡三房：95㎡40％华景·清华园两房：80㎡三房：115㎡95％康博•风水领两房：79㎡三房：98-118㎡60％万方·经典名苑两房：86㎡三房：88-102㎡95％溪居园四房：260-550㎡保密西班牙映像四房：227-251㎡70％扬帆·白鹭天缘两房：70-78㎡三房：97-121㎡四房：158㎡60%户型以两房和三房为主，以及少量四房和复式。第41页/共51页配套设施项目名称自身配套市政配套辰兴•自然家商业街十七中、十二中、晨帆医院等华景·清华园商业街车位开发区管委会第十七中学白鹭河公园等康博•风水领健身广场、商业街

华荣市场、晨帆医院、家满福超市、巴州师范等万方·经典名苑幼儿园、商业街地下车位白鹭河广场、十七中、晨帆医院、地税局、佳龙超市、八音技术学院、中行、建行等溪居园会所，健身俱乐部白鹭河广场、十七中、晨帆医院、巴音学院、中行、建行等西班牙映像幼儿园、会所、商业白鹭河、白鹭广场及滨河景观带等扬帆·白鹭天缘商业街、地下车位、会所、老年活动中心开发区管委会、中国银行、建设银行、佳龙超市、马兰医院、第十七中学等生活配套与市政配套匮乏，正逐步完善中第42页/共51页价格区间项目名称均价楼层差辰兴•自然家2800元/㎡------华景·清华园2700元/㎡四层以上200元/㎡康博•风水领2900元/㎡30元/㎡万方·经典名苑2750元/㎡30元/㎡溪居园5500元/㎡------西班牙映像7800元/㎡------扬帆·白鹭天缘2900元/㎡100元/㎡目前区域内均价在2700-2900元/㎡左右第43页/共51页目标客户群体特征客户来自区域产品抉择置业敏感点特征首购型下辖乡镇客户外出打工客户外地客户价位低价位，地段，市政配套此类客户主要来自库尔勒市周边县城及下辖乡、镇居民来市区购房，此类客户迫切希望在市内购买住房；再则，还有一部分客户群为外地工作者，他们在库尔勒市内工作，购房目的主要以融入库尔勒市更好的开展工作，这部分客户也在逐渐增长投资型市区客户升值前景好的楼盘价位、地段、升值潜力、市政配套设施是否齐全此类客户收入水平比较高，有一定的积蓄，在库尔勒购房目的不是用来居住，而是作为一个投资工具，他们主要看重项目地段的升值潜力，投资的小额性，项目周边的租赁需求较多。改善型市区客户品质高配套全的楼盘地段，市政配套设施，楼盘品质及配套此类客户大多在库尔勒都有自己的房产，他们比较关注产品的品质，购房的目的是提高生活质量。第44页/共51页库尔勒房地产市场板块对比第45页/共51页各区域状对比分析区域地段自然资源配套开发强度老城区城市最北面孔雀河滨河景观带各种市政、生活配套齐全，拥有大量商业网点。人口密集，楼盘密度大，以小型房地产项目为主，开发速度快南市区城市中东部---各种市政、生活配套齐全，大型商业网点较少较多房地产项目规模大，开发周期长，开发速度较快新市政府城市西南部杜鹃河滨河景观带，人工湖生活配套与市政配套逐步完善中房地产产品复合型强，能够满足各个阶段消费群体的需求，开发强度适中开发区城市东南部白鹭河滨河景观带生活配套与市政配套逐步完善中以高新技术工业开发为主，住宅项目以多层为主，开发强度大第46页/共51页各区域产品区域楼盘规模楼盘品质物业类型户型区间老城区中小盘为主中档、中高